發(fā)布時(shí)間：2022-12-10 05:40:04
序言：寫作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的體育產(chǎn)業(yè)調(diào)研報(bào)告樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
會(huì)開(kāi)幕之后第二周，調(diào)研項(xiàng)目向受訪者提出了同樣的問(wèn)題，從而也搜集到在數(shù)年籌備之后的奧運(yùn)會(huì)實(shí)況對(duì)受訪者的影響程度。
報(bào)告顯示，除了提升民族自豪感和經(jīng)濟(jì)利益之外，奧運(yùn)會(huì)不僅將徹底改變?nèi)藗儗?duì)于體育的態(tài)度，而且將徹底改變?nèi)藗儗?duì)于自信、開(kāi)放和休閑的態(tài)度。事實(shí)上，將近90% 的受訪者認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)對(duì)體育將產(chǎn)生一定影響，超過(guò)1/3 的受訪者表示奧運(yùn)會(huì)使他們更加關(guān)注體育，這反駁了“體育在中國(guó)相關(guān)性不強(qiáng)”的傳統(tǒng)理論。
體育與社會(huì)：體育不只是體育
調(diào)研發(fā)現(xiàn)，50% 的受訪者認(rèn)為，體育將在增進(jìn)中國(guó)社會(huì)的精神和物質(zhì)發(fā)展發(fā)揮重要作用。北京奧運(yùn)會(huì)的獨(dú)特性放大了體育的社會(huì)和文化影響，因?yàn)檫@個(gè)特殊運(yùn)動(dòng)會(huì)代表了更多的民族和情感意義。我們可以預(yù)見(jiàn)，體育將得到政府的支持與推動(dòng)，政府將視體育為擴(kuò)展教育途徑的有效方式，支持兒童的全面發(fā)展。政府的支持與政策無(wú)疑將有助于加速中國(guó)體育的發(fā)展。
北京奧運(yùn)會(huì)在促使中國(guó)社會(huì)從許多層面重新評(píng)價(jià)與體育的關(guān)系，以及對(duì)體育的定義，從“健身”的字面闡釋轉(zhuǎn)向更加復(fù)雜和完善的理解，這包含了體育價(jià)值觀和文化。18%的受訪者覺(jué)得奧運(yùn)會(huì)將讓他們更加理解體育，鑒于普通大眾的體育參與度比較低，這可能具有非常重要的意義。體育和體育文化的影響力超越了其本身，還影響著人們的生活方式、價(jià)值體系、人們?cè)u(píng)價(jià)時(shí)間的方式以及人們?cè)u(píng)價(jià)關(guān)系的方式。
在對(duì)照奧運(yùn)開(kāi)幕前第一階段和奧運(yùn)開(kāi)幕后第二階段之間的數(shù)據(jù)時(shí)，我們可以發(fā)現(xiàn)：
1.“熱情/ 激情”的大幅增長(zhǎng)顯示，在中國(guó)，對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)體育活動(dòng)有著未被利用的渴求，這或許是中國(guó)人本身也意想不到的。
2.認(rèn)為體育促進(jìn)健康的比例也有所上升，這表明中國(guó)觀眾已經(jīng)真正參與到更加廣泛的奧運(yùn)會(huì)范圍之中。
3. 盡管沒(méi)有普遍的體育文化，中國(guó)人在一定程度上理解了體育有助于社會(huì)的信念，希望體育有助于他們互相靠得更近，在汶川地震中，我們發(fā)現(xiàn)了人們“依靠自身力量”集合起來(lái)并創(chuàng)建互相之間新型社會(huì)聯(lián)結(jié)的需求，這是中國(guó)人在未來(lái)需要的信念。
4. 體育文化的重要性和無(wú)私精神在于，通過(guò)不一定是朋友的人選擇集合起來(lái)并共同享受時(shí)光的方式，不斷加強(qiáng)和再次肯定社會(huì)網(wǎng)絡(luò)。
另外，調(diào)研顯示，40% 的受訪者認(rèn)為，體育為人們帶來(lái)“四海之內(nèi)皆兄弟”的情誼，以及參與社會(huì)并為社會(huì)作貢獻(xiàn)的機(jī)會(huì)。
奧美集團(tuán)中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行長(zhǎng)莊淑芬(Shenan Chuang) 指出：“與‘銀牌得主就是最大的輸家’這一心態(tài)相反，消費(fèi)者已經(jīng)認(rèn)為體育在于發(fā)展、聯(lián)結(jié)、兄弟情誼以及一種不同的社會(huì)氛圍?！?/p>
重新定義休閑：生活更加多樣化
調(diào)研發(fā)現(xiàn)，人們希望奧運(yùn)不僅僅為體育帶來(lái)暫時(shí)的熱情，而是期待體育能在中國(guó)未來(lái)發(fā)展之路上發(fā)揮更加重要的作用。大約2/3 的受訪者表示奧運(yùn)會(huì)已經(jīng)并將改變他們看待休閑的方式――這種現(xiàn)象在新興的中國(guó)中產(chǎn)階層尤為明顯，并不斷增長(zhǎng)。將近1/4的受訪者聲稱他們將因奧運(yùn)會(huì)而參與更多或更加多樣化的體育活動(dòng)和休閑活動(dòng)。
北京奧美廣告亞太區(qū)策劃總監(jiān)鐘橋軒(Edward Bell) 表示：“我們起初認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)在于自豪感和經(jīng)濟(jì)，但中國(guó)人對(duì)于體育為這個(gè)國(guó)家?guī)?lái)的意義表現(xiàn)出樂(lè)觀的情緒著實(shí)讓人驚訝！我們正看到，奧運(yùn)會(huì)作為運(yùn)動(dòng)盛會(huì)，將重新定義體育和休閑的含義，從而改變中國(guó)的社會(huì)前景?！?/p>
在對(duì)照第一階段和第二階段之間的數(shù)據(jù)差異時(shí)，我們可以發(fā)現(xiàn)：
1. 在第一階段，超過(guò)1/3 的受訪者表示，奧運(yùn)會(huì)將不會(huì)改變他們對(duì)于休閑的看法；在第二階段，不僅認(rèn)為不會(huì)改變的受訪者比例有所下降，而且認(rèn)為會(huì)改變的受訪者比例上升了將近10%。
2. 奧運(yùn)會(huì)似乎已經(jīng)顯著影響了中國(guó)消費(fèi)者如何看待他們的閑暇時(shí)間。
3. 在第二次調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)有關(guān)體育和休閑的回答轉(zhuǎn)向更加廣泛的分布形式。
4. 與“健康和放松”相關(guān)的所有比例的大幅上升表明，奧運(yùn)會(huì)顯著影響了對(duì)于休閑作用的看法，以及對(duì)于體育與休閑如何關(guān)聯(lián)的看法。
體育經(jīng)濟(jì)：體育是大生意，并且將變得更大
將近1/3 的受訪者聲稱，他們將因奧運(yùn)會(huì)而參與更多或更加多樣化的體育活動(dòng)和休閑活動(dòng)。這為中國(guó)體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了大量空間。
消費(fèi)者渴求更加多樣化的休閑體驗(yàn)，以及更加頻繁和多種渠道參與到體育中來(lái)。這些消費(fèi)渴求證實(shí)了中國(guó)體育經(jīng)濟(jì)中新興“需方”因素的增長(zhǎng)。中國(guó)消費(fèi)者變得越來(lái)越懂得體育，體育和運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目將在中國(guó)繼續(xù)迅速增長(zhǎng)。
在滿足不斷增長(zhǎng)的體育渴求的促使下，也為“供方”因素( 例如基礎(chǔ)設(shè)施、活動(dòng)、品牌和媒體)呈現(xiàn)了發(fā)揮作用的機(jī)會(huì)。
但體育產(chǎn)業(yè)( 包括媒體權(quán)利、贊助和本地開(kāi)發(fā)特許經(jīng)營(yíng)) 仍處于初期狀態(tài)。體育產(chǎn)業(yè)在中國(guó)具備潛在的商業(yè)潛力，按照消費(fèi)者對(duì)奧運(yùn)會(huì)中濃厚商業(yè)元素的積極反應(yīng)來(lái)判斷，他們易于接受商業(yè)在提升中國(guó)體育水平方面所發(fā)揮的強(qiáng)大作用。
“人們低估了親自目睹高水平體育的內(nèi)在力量和興奮感。他們?cè)?jīng)認(rèn)為自己完全理解體育、他們也認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)在于經(jīng)濟(jì)，但在親臨現(xiàn)場(chǎng)感受之后，他們發(fā)現(xiàn)體育所帶來(lái)的魅力以及對(duì)中國(guó)社會(huì)的影響，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了自己的預(yù)期?！辩姌蜍幯a(bǔ)充道。
中國(guó)與世界：開(kāi)啟了與世界的對(duì)話
1/4 的受訪者認(rèn)為，奧運(yùn)會(huì)的最大遺產(chǎn)是中國(guó)將得益于西方對(duì)中國(guó)的進(jìn)一步了解。雖然目前還沒(méi)有顯示奧運(yùn)會(huì)加強(qiáng)國(guó)際友誼的跡象，但毋庸置疑的是理解得到了加深。為將來(lái)建立更加牢固的紐帶，這似乎是非常重要的步驟。
近日,在京召開(kāi)的體博會(huì)新聞會(huì)上,國(guó)家體育總局體育器材裝備中心主任馬繼龍通報(bào)了本屆體博會(huì)的組織籌備情況。體博會(huì)的招展工作已結(jié)束,針對(duì)展商、觀眾和媒體的各項(xiàng)服務(wù)系統(tǒng)紛紛啟動(dòng)。整個(gè)體博會(huì)的籌備工作正在緊張有序的進(jìn)行中。
招展工作順利進(jìn)行
2010年體博會(huì)展場(chǎng)和展區(qū)安排較去年有一些新的變化。除保留原有的運(yùn)動(dòng)服飾、戶外、網(wǎng)羽、球類、健身康復(fù)器材和場(chǎng)館設(shè)施六大展區(qū)外,根據(jù)市場(chǎng)情況,新增了極具增長(zhǎng)潛力的自行車和輪滑展區(qū)。主辦方還在不同的展區(qū)和相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會(huì)、媒體聯(lián)合,舉辦行業(yè)活動(dòng),行業(yè)新聞,形成更加鮮明的行業(yè)特色,進(jìn)一步踐行體博會(huì)一直追求的專業(yè)化理念。今年的整體展覽面積已超過(guò)10萬(wàn)平方米。
招展工作歷來(lái)是體博會(huì)的核心工作之一。由于啟動(dòng)早,準(zhǔn)備充分,措施得力,更重要的是整個(gè)體育用品行業(yè)的強(qiáng)勁復(fù)蘇,今年體博會(huì)的招展工作進(jìn)展比較順利。截止到目前,已確認(rèn)報(bào)名展商超過(guò)1100家,數(shù)量超越往屆水平。像觀眾熟悉的李寧、安踏、泰山、英派斯等國(guó)內(nèi)企業(yè),以及阿迪達(dá)斯、尤尼克斯、威爾遜等國(guó)際品牌,都會(huì)亮相2010年體博會(huì)。今年的招展工作呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn):一是體博會(huì)組織者主動(dòng)采取措施,控制單個(gè)企業(yè)參展面積,使企業(yè)的參與面相對(duì)擴(kuò)大。二是參展企業(yè)的領(lǐng)域得到進(jìn)一步延伸。以往體博會(huì)主要以體育用品企業(yè)為主,今年體博會(huì)上,許多體育文化公司、體育科技公司、體育傳媒公司等也參與了進(jìn)來(lái)。體博會(huì)逐步成為體育用品產(chǎn)業(yè)鏈上各類企業(yè)展示和交流的平臺(tái)。
在展場(chǎng)規(guī)劃和招展工作進(jìn)行的同時(shí),組委會(huì)也啟動(dòng)了對(duì)各類觀眾和媒體的服務(wù)系統(tǒng)。較之前幾屆,本屆體博會(huì)專業(yè)觀眾招募工作的一大突破是對(duì)觀眾類別進(jìn)行了細(xì)分、根據(jù)展區(qū)特點(diǎn)有針對(duì)性地進(jìn)行觀眾分類邀請(qǐng),方式上更加科學(xué),招募目標(biāo)更加精準(zhǔn)。例如,與駐華使館、部分國(guó)家體育用品聯(lián)合會(huì)、中國(guó)商業(yè)百貨協(xié)會(huì)、中國(guó)飯店協(xié)會(huì)、北京市健美協(xié)會(huì)合作吸引高質(zhì)量的貿(mào)易觀眾,推動(dòng)本屆體博會(huì)在專業(yè)觀眾方面實(shí)現(xiàn)“質(zhì)”的突破。從“量”的角度看,體博會(huì)海報(bào)和贈(zèng)票也即將進(jìn)駐戶外俱樂(lè)部、羽毛球俱樂(lè)部、健身俱樂(lè)部、運(yùn)動(dòng)用品賣場(chǎng)和部分百貨商場(chǎng),以吸引更多的終端消費(fèi)者參與體博會(huì)。在觀眾服務(wù)方面,升級(jí)后的“體博會(huì)專業(yè)觀眾管理軟件”能夠確保觀眾招募工作的環(huán)環(huán)相扣和實(shí)時(shí)跟進(jìn)。除此之外,還制定了整套的VIP專業(yè)觀眾接待方案及服務(wù)流程,并設(shè)立VIP餐飲區(qū)、休息區(qū)和觀眾服務(wù)站,力求為到場(chǎng)的觀眾提供熱情、周到、及時(shí)、便捷的“一站式”服務(wù)。
今年體博會(huì)更加注重媒體傳播實(shí)效。組委會(huì)和40多家媒體建立不同層級(jí)的合作關(guān)系,通過(guò)不同地域、不同形式的媒體,對(duì)體博會(huì)展前、展中和展后進(jìn)行全方位報(bào)道,對(duì)參展企業(yè)進(jìn)行高頻次曝光。今年還和中國(guó)體育報(bào)合作,聯(lián)手打造體博會(huì)《官方展訊》,目標(biāo)就是通過(guò)體博會(huì)自有傳播平臺(tái),增加展商和觀眾、媒體之間的信息互動(dòng),增加不同類型展商之間的溝通機(jī)會(huì)。
呈現(xiàn)不一樣的精彩
今年體博會(huì)的新舉措對(duì)比往屆,主要體現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)新點(diǎn)、亮點(diǎn)較多。展會(huì)期間,組委會(huì)將組織舉辦“羽球?qū)氊悺薄ⅰ皣?guó)美銳動(dòng)尋寶”、“滑雪體驗(yàn)”、“體育公園”等大眾互動(dòng)型參與活動(dòng);邀請(qǐng)國(guó)美銳動(dòng)、中國(guó)商業(yè)百貨協(xié)會(huì)等專業(yè)機(jī)構(gòu),加強(qiáng)他們與參展商之間的合作,是體現(xiàn)體博會(huì)核心服務(wù)價(jià)值的一大亮點(diǎn)。
值得一提的是,戶外用品館屆時(shí)將在聯(lián)系展商和渠道商之間體現(xiàn)其專業(yè)化服務(wù):一是要打造“戶外科技體驗(yàn)區(qū)”;二是將和中國(guó)紡織協(xié)會(huì)合作開(kāi)辦專業(yè)戶外論壇,行業(yè)調(diào)研報(bào)告等;三是將舉辦精彩的攀巖等互動(dòng)活動(dòng)。
2010體博會(huì)在專業(yè)觀眾的邀請(qǐng)方面最大的亮點(diǎn)是首次進(jìn)軍體育用品市場(chǎng)的國(guó)美銳動(dòng)投資有限公司將在體博會(huì)現(xiàn)場(chǎng)組織以“銳動(dòng)”命名的體育公園及“體博會(huì)探秘尋寶活動(dòng)”。同時(shí),體博會(huì)的海報(bào)及贈(zèng)票也會(huì)陸續(xù)進(jìn)駐銳動(dòng)運(yùn)動(dòng)用品賣場(chǎng),體博會(huì)廣告將隨著銳動(dòng)DM直郵雜志通過(guò)30萬(wàn)份的大投遞量入戶千家萬(wàn)戶。
國(guó)美銳動(dòng)將于4月在中關(guān)村附近開(kāi)設(shè)銳動(dòng)運(yùn)動(dòng)賣場(chǎng)旗艦店。此次攜手體博會(huì),互借平臺(tái)和渠道,則更具有行業(yè)“風(fēng)向標(biāo)”的意義。強(qiáng)勢(shì)“超級(jí)終端”――國(guó)美銳動(dòng)的積極介入,帶來(lái)了體育用品行業(yè)發(fā)展的積極信號(hào),說(shuō)明體育用品行業(yè)具有極大的增長(zhǎng)潛力,對(duì)于社會(huì)資本具有很強(qiáng)的吸引力。
體博會(huì)的定位并不是單純進(jìn)行產(chǎn)品展示的“訂貨會(huì)的集合體”,因此這也對(duì)前來(lái)參展的企業(yè)提出了嚴(yán)格要求:企業(yè)除了進(jìn)行產(chǎn)品展示,還要盡量把企業(yè)內(nèi)在的品牌文化內(nèi)涵和對(duì)外能夠產(chǎn)生的影響力全盤展示出來(lái)。
2010體博會(huì)在協(xié)調(diào)不同類別、滿足不同需求的參展商上動(dòng)足了一番腦筋,比如把握體育用品行業(yè)不斷存在、變化和發(fā)展的時(shí)尚元素,并逐漸把大戶外和時(shí)尚運(yùn)動(dòng)的概念引入到體博會(huì)的平臺(tái)中去。和輪滑展區(qū)同在戶外用品展館的運(yùn)動(dòng)自行車展區(qū)將成為2010體博會(huì)值得期待的新亮點(diǎn):自行車對(duì)于一般白領(lǐng)來(lái)講,未來(lái)將不只是一個(gè)代步工具――而是交通和健身兼顧的休閑運(yùn)動(dòng)。
另外值得一提的是,早在2009年底就被預(yù)訂一空的健身器材展館和網(wǎng)羽展館, 在數(shù)量和質(zhì)量上均有超過(guò)2009體博會(huì)之勢(shì)。其中,健身器材館將重點(diǎn)引入培訓(xùn),尤其是健身俱樂(lè)部培訓(xùn)的環(huán)節(jié),以力求做到器材“硬件”和活動(dòng)“軟件”二者的完美結(jié)合。網(wǎng)羽運(yùn)動(dòng)館此次則新增了網(wǎng)球品牌區(qū),力邀知名網(wǎng)球品牌前來(lái)參展;在此基礎(chǔ)上,體博會(huì)還邀請(qǐng)一些企業(yè)召開(kāi)訂貨會(huì),以增加其貿(mào)易功能。
世界各大知名品牌重返2010體博會(huì)也是本屆體博會(huì)的一大看點(diǎn),同時(shí)許多過(guò)去從未參加過(guò)體博會(huì)的外國(guó)企業(yè)、境外品牌也爭(zhēng)相參加,昭示了他們對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的重視。
從體育用品行業(yè)整體發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看,行業(yè)里的領(lǐng)先企業(yè)都已經(jīng)處在公司內(nèi)部業(yè)務(wù)矩陣“改制”的狀態(tài),即傳統(tǒng)的部門設(shè)置越發(fā)向?qū)I(yè)細(xì)分的方向上轉(zhuǎn)變。與這種主流思維相呼應(yīng)的,是展會(huì)策劃強(qiáng)調(diào)專業(yè)化時(shí)代的到來(lái)――2010體博會(huì)將秉承這樣的行業(yè)趨勢(shì),繼續(xù)堅(jiān)持打造“展中展”,在“展中展”里突出展會(huì)的專業(yè)性。
體博會(huì)引領(lǐng)體育產(chǎn)業(yè)快速向前發(fā)展
在最新頒布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》中,將打造一流的體育用品博覽會(huì)作為逐漸做大做強(qiáng)體育用品業(yè)的任務(wù)之一。毫無(wú)疑問(wèn),體育用品展會(huì)市場(chǎng)的繁榮離不開(kāi)體育用品行業(yè)的大發(fā)展,而體育用品行業(yè)的發(fā)展則離不開(kāi)體育產(chǎn)業(yè)的成熟。
在未來(lái)十年乃至未來(lái)二十年內(nèi),體育用品業(yè)將是中國(guó)發(fā)展前景最好的產(chǎn)業(yè)之一,在中國(guó)由體育大國(guó)向體育強(qiáng)國(guó)邁進(jìn)的過(guò)程中,目前僅占GDP0.5%的體育產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值意味著該行業(yè)巨大的發(fā)展?jié)摿?對(duì)于國(guó)內(nèi)這個(gè)行業(yè)和這個(gè)行業(yè)里的所有企業(yè)來(lái)說(shuō),仍然有值得期待的改革空間和時(shí)間。
馬繼龍表示,體博會(huì)將貫徹《意見(jiàn)》精神,落實(shí)《意見(jiàn)》部署,以服務(wù)于體育用品行業(yè)為準(zhǔn)則,銳意進(jìn)取,不斷創(chuàng)新,在實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、國(guó)際化、專業(yè)化的同時(shí),進(jìn)一步加強(qiáng)服務(wù)能力,為中國(guó)體育用品行業(yè)的發(fā)展提供更具價(jià)值的展覽展示平臺(tái),努力打造國(guó)際一流的體育用品博覽會(huì)。
交通信息:
班車信息
① 東直門 中國(guó)國(guó)際展覽中心(新館)
?？康攸c(diǎn):東直門外大街路南,銀座(GINZA MALL)正對(duì)的馬路邊
運(yùn)行時(shí)間:東直門至新國(guó)展:2010年5月20日-22日,08:00-13:30;2010年5月23日,08:00-10:30。
新國(guó)展至東直門:2010年5月20日-22日,12:00-18:00;2010年5月23日,11:30-16:00
② 農(nóng)展館 中國(guó)國(guó)際展覽中心(新館)
?？康攸c(diǎn):東三環(huán)北路路東附路,農(nóng)展館正門北側(cè)
運(yùn)行時(shí)間:農(nóng)展館至新國(guó)展:2010年5月20日-22日,08:00-13:30;2010年5月23日,08:00-10:30。
新國(guó)展至農(nóng)展館:2010年5月20日-22日,12:00-18:00;2010年5月23日,11:30-16:00
③ 天通苑北 中國(guó)國(guó)際展覽中心(新館)
停靠地點(diǎn):地鐵天通苑北站公交車總站站內(nèi)
運(yùn)行時(shí)間:天通苑北至新國(guó)展:2010年5月20日-22日,08:30-14:00;2010年5月23日,08:30-11:00。
新國(guó)展至天通苑北:2010年5月20日-22日,12:00-18:00;2010年5月23日,11:30-16:00
自駕路線:
經(jīng)京承高速路-后沙峪收費(fèi)站口駛出-火沙路-羅馬環(huán)島-裕翔路-新國(guó)展中心(推薦線路)。
三元橋-機(jī)場(chǎng)高速路-楊林大道-馬連店路口-新國(guó)展中心。
經(jīng)三元橋-京順路-馬連店路口-新國(guó)展中心。
參觀時(shí)間:
2010年5月20日(星期四) 10:30-17:00(16:30后停止入場(chǎng))
關(guān)鍵詞：中外休閑教育；培養(yǎng)模式；課程建設(shè)
中圖分類號(hào)：G811.5文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1671―1580（2014）01―0066―03
一、我國(guó)高等院校休閑教育發(fā)展概況
休閑教育在國(guó)外的發(fā)展已經(jīng)有一百多年的歷史，在國(guó)外的大學(xué)教育體系中幾乎都設(shè)有休閑學(xué)相關(guān)的課程，單獨(dú)設(shè)置的休閑系、休閑學(xué)院也很多，而在我國(guó)卻剛剛起步。近幾年由于休閑產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成，休閑經(jīng)濟(jì)正蓬勃發(fā)展，國(guó)內(nèi)許多高校在原有的旅游、體育專業(yè)基礎(chǔ)上開(kāi)始將休閑教育滲透其中，并設(shè)立與之相關(guān)的旅游休閑系、體育休閑系和對(duì)應(yīng)的休閑專業(yè)。另外還有中國(guó)人民大學(xué)中國(guó)休閑經(jīng)濟(jì)研究中心、浙江大學(xué)亞太休閑教育研究中心兩個(gè)在國(guó)內(nèi)最具有影響力的休閑研究機(jī)構(gòu)。
由表1可知，目前我國(guó)的休閑教育主要是依托旅游教育和體育教育建立起來(lái)的一門新興的學(xué)科。與國(guó)外相比我國(guó)的休閑學(xué)研究盡管起步比較晚，但發(fā)展迅速，學(xué)歷層次結(jié)構(gòu)也比較完整。自2007年國(guó)內(nèi)第一個(gè)休閑學(xué)博士點(diǎn)在浙江大學(xué)哲學(xué)一級(jí)學(xué)科下設(shè)立之后，我國(guó)的休閑學(xué)歷教育涵蓋了專科、本科、碩士、博士完整的學(xué)歷教育體系。但是由于剛剛起步，在發(fā)展過(guò)程中有許多突出的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：
（一）我國(guó)高等院校休閑專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)過(guò)于雷同、缺乏特色
培養(yǎng)目標(biāo)是指各級(jí)各類學(xué)校根據(jù)社會(huì)對(duì)本專業(yè)人才的需求條件來(lái)制定的教育目標(biāo)，有時(shí)培養(yǎng)目標(biāo)也表述為教育目的。我國(guó)目前的休閑學(xué)專業(yè)主要是依托于旅游專業(yè)和體育專業(yè)設(shè)立的，因此各高校在培養(yǎng)目標(biāo)的設(shè)置上既帶有鮮明的院校特色，又帶有同類院校間極大的相似性。依托體育院校建立起來(lái)的休閑體育專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)大都是培養(yǎng)休閑體育指導(dǎo)、休閑體育產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理和策劃等方面的應(yīng)用型人才。而依托旅游管理建立起來(lái)的休閑專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)依然擺脫不了旅游專業(yè)的色彩，更傾向于休閑服務(wù)技能的培養(yǎng)。
（二）課程規(guī)劃不科學(xué)、課程體系不健全
目前我國(guó)高校所設(shè)置的休閑專業(yè)和休閑系稱不上真正意義上的休閑專業(yè)，因?yàn)樵谠O(shè)立時(shí)主要是依托相近的學(xué)科成立的，專業(yè)名稱上雖然有了“休閑”兩字，但依然脫離不了其所依托的學(xué)科的背景。如很多高校依托體育專業(yè)設(shè)置體育休閑專業(yè)或運(yùn)動(dòng)休閑專業(yè)，依托旅游管理專業(yè)設(shè)置旅游休閑專業(yè)，實(shí)際上是在上述兩個(gè)專業(yè)中加入幾門休閑課程拼湊而成 [1]。
在此背景下設(shè)置的休閑專業(yè)，其研究始終沒(méi)有超出旅游、體育的研究范圍[2]。
（三）人才培養(yǎng)模式單一、死板，與社會(huì)需求不能有效對(duì)接
我國(guó)許多高校休閑專業(yè)的人才培養(yǎng)模式都趨于統(tǒng)一，本科院校休閑專業(yè)一般都實(shí)行3+1的培養(yǎng)模式，三年在學(xué)校進(jìn)行理論學(xué)習(xí)，最后一年的實(shí)習(xí)和畢業(yè)論文的撰寫。高職高專院校一般實(shí)行2+1的人才培養(yǎng)模式，兩年的在校學(xué)習(xí)，最后一年的實(shí)習(xí)和畢業(yè)論文的撰寫。由于在最初階段學(xué)生缺乏休閑行業(yè)認(rèn)知，課堂和社會(huì)不能有效對(duì)接，專業(yè)教育和社會(huì)需求有一定的差距，學(xué)生最后一年的實(shí)習(xí)其實(shí)意味著畢業(yè)，因?yàn)樽詈笠荒甑膶?shí)習(xí)老師往往不參與，學(xué)生在實(shí)習(xí)過(guò)程中遇到的問(wèn)題、困惑不能及時(shí)反饋給老師。教師不參與學(xué)生最后一年的實(shí)習(xí)會(huì)使學(xué)生感覺(jué)課堂跟真正的社會(huì)脫節(jié)很大，而老師只有理論沒(méi)有具體的實(shí)踐，對(duì)行業(yè)了解不夠，對(duì)今后的專業(yè)教學(xué)也往往繼續(xù)紙上談兵。
二、美國(guó)休閑教育狀況
美國(guó)的休閑教育走在世界的前列，學(xué)科設(shè)置突出休閑與娛樂(lè)公園管理、休閑與人類健康等，主要表現(xiàn)在以下幾方面：
（一）完善的休閑課程認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)
美國(guó)休閑相關(guān)系所的設(shè)立與課程規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，由最具權(quán)威性的休閑組織美國(guó)國(guó)家休閑與公園協(xié)會(huì)、美國(guó)休閑協(xié)會(huì)委員會(huì)所規(guī)劃與設(shè)立，其鑒定標(biāo)準(zhǔn)和鑒定過(guò)程極其規(guī)范，包括兩部分：一是組織及運(yùn)作的設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)，即單位的特色、系所發(fā)展目標(biāo)、管理方針、系所教育資源、專業(yè)教師資格等；另一部分是大學(xué)學(xué)位專業(yè)課程的標(biāo)準(zhǔn)，包含了基礎(chǔ)認(rèn)知、專業(yè)能力與專業(yè)選修等課程的規(guī)定。專業(yè)能力課程系列部分，是每一個(gè)休閑專業(yè)人員所應(yīng)具備的能力，基礎(chǔ)認(rèn)知和專業(yè)選修則是相輔相成，學(xué)生必須依照專業(yè)領(lǐng)域來(lái)選擇修課內(nèi)容，以利于培養(yǎng)更專業(yè)的休閑服務(wù)人員[3]。
（二）專業(yè)方向的多樣性和實(shí)用性
美國(guó)的休閑專業(yè)一般由戶外休閑和資源管理專業(yè)、公園和休閑管理專業(yè)、休閑體育管理專業(yè)、醫(yī)療休閑專業(yè)、旅游管理專業(yè)等專業(yè)方向組成[4]。相比我國(guó)的旅游休閑和體育休閑兩個(gè)大專業(yè)方向，美國(guó)的各大學(xué)休閑專業(yè)在指導(dǎo)思想、培養(yǎng)目標(biāo)、課程設(shè)置等方面都是與美國(guó)社會(huì)對(duì)休閑專業(yè)人才的需求相適應(yīng)的，專業(yè)課程培養(yǎng)目標(biāo)更有廣博性和實(shí)用性。
（三）專業(yè)課程學(xué)習(xí)與實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)的高度結(jié)合性
美國(guó)休閑專業(yè)不僅重視基礎(chǔ)知識(shí)的掌握，將各種實(shí)際的專業(yè)能力提供給學(xué)生，更要求學(xué)生將實(shí)際經(jīng)驗(yàn)當(dāng)成進(jìn)入工作崗位的必要經(jīng)歷。學(xué)生除了要完成專業(yè)課程之外，還必須完成320 小時(shí)（相當(dāng)于 8 個(gè)星期）的相關(guān)專業(yè)的實(shí)地訓(xùn)練。而且所有公園和休閑管理專業(yè)的學(xué)生必須要在跟所學(xué)專業(yè)相關(guān)的機(jī)構(gòu)中完成 14 星期的專業(yè)實(shí)習(xí)，以便為將來(lái)從事的工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，在專業(yè)實(shí)習(xí)之前必須先修完實(shí)習(xí)準(zhǔn)備這門課程[5]。
三、我國(guó)休閑專業(yè)建設(shè)的啟示
（一）改變傳統(tǒng)的人才培養(yǎng)模式，把實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)貫穿于整個(gè)的教學(xué)活動(dòng)過(guò)程
與國(guó)外高校休閑教育相比，國(guó)內(nèi)高校培養(yǎng)的學(xué)生更多的是重理論輕實(shí)踐，為了有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的教學(xué)秩序，國(guó)內(nèi)高校往往把學(xué)生安排在最后一學(xué)年實(shí)習(xí)，這樣既兼顧了企業(yè)的利益，避免了人員的頻繁流動(dòng)，同時(shí)又兼顧了學(xué)校的利益，減輕了學(xué)校教育教學(xué)的壓力，但是卻損害了學(xué)生的利益。由于教師缺乏行業(yè)一線經(jīng)驗(yàn)，往往在課堂上紙上談兵，教師所教和學(xué)生所學(xué)與企業(yè)所需相脫節(jié)，學(xué)生到企業(yè)又得從頭開(kāi)始，造成人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。應(yīng)該把課堂實(shí)踐教學(xué)、校內(nèi)實(shí)訓(xùn)、企業(yè)實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)貫穿于整個(gè)教學(xué)過(guò)程，而不是簡(jiǎn)單地把實(shí)習(xí)放在最后一學(xué)年。面對(duì)大一新生，在休閑專業(yè)通識(shí)教育的基礎(chǔ)上利用學(xué)期末和假期時(shí)間讓學(xué)生以團(tuán)隊(duì)的形式由帶隊(duì)老師組織深入到企業(yè)調(diào)研，選擇某一休閑產(chǎn)業(yè)類型，通過(guò)對(duì)一定區(qū)域內(nèi)這一類型相關(guān)休閑機(jī)構(gòu)或企業(yè)的實(shí)地調(diào)研以獲得對(duì)休閑行業(yè)和業(yè)態(tài)的認(rèn)知，最終完成《休閑行業(yè)調(diào)研報(bào)告》[6]。在大二學(xué)年對(duì)休閑專業(yè)學(xué)生進(jìn)行專業(yè)方向分班，不同專業(yè)方向開(kāi)設(shè)各自的專業(yè)核心課程，如高爾夫方向相關(guān)的課程、俱樂(lè)部方向相關(guān)課程等。大二學(xué)期末到大三第一個(gè)學(xué)期的結(jié)束這段時(shí)間由專業(yè)課教師帶隊(duì)，帶領(lǐng)學(xué)生深入到企業(yè)頂崗實(shí)習(xí)六個(gè)月，實(shí)習(xí)期間帶隊(duì)教師要不間斷地通過(guò)實(shí)習(xí)過(guò)程中企業(yè)的反饋對(duì)學(xué)生給予指導(dǎo)，實(shí)習(xí)結(jié)束以后重新回到學(xué)校學(xué)習(xí)相近專業(yè)以及跨專業(yè)工作能力需求的選修和拓展課程，并再一次實(shí)習(xí)調(diào)研，最終完成畢業(yè)論文。大致經(jīng)歷這樣一個(gè)過(guò)程，如表所示：
（二）成立休閑專業(yè)建設(shè)委員會(huì)，開(kāi)展休閑教育專項(xiàng)研究及評(píng)定
美國(guó)高校在設(shè)立休閑相關(guān)系所時(shí)必須經(jīng)過(guò)OCA嚴(yán)格的專業(yè)課程認(rèn)證，我國(guó)也應(yīng)該由專門的教育部門和行業(yè)協(xié)會(huì)的人員組成一個(gè)休閑專業(yè)建設(shè)委員會(huì)。委員會(huì)首先是專門制定一套高校設(shè)立休閑專業(yè)所必需的一些資質(zhì)條件，對(duì)擬設(shè)立休閑專業(yè)的院校依據(jù)制定的標(biāo)準(zhǔn)給予評(píng)定，并不定期地督查相關(guān)院校的專業(yè)發(fā)展情況。委員會(huì)還必須牽頭組織由教育部門、行業(yè)專家、高校專業(yè)課教師組成的團(tuán)隊(duì)共同參與制定休閑專業(yè)和相關(guān)專業(yè)方向的人才培養(yǎng)方案與課程體系，并定期舉辦休閑相關(guān)專業(yè)的專題研討會(huì)。
（三）建設(shè)“雙師”型結(jié)構(gòu)教學(xué)團(tuán)隊(duì)
在國(guó)外，專業(yè)教師必須有一定時(shí)間的相關(guān)專業(yè)的從業(yè)經(jīng)歷，并取得一定級(jí)別的職業(yè)資格證書和與之相對(duì)應(yīng)的學(xué)歷文憑。在我國(guó)的休閑專業(yè)師資隊(duì)伍中，多數(shù)是從旅游專業(yè)或體育專業(yè)轉(zhuǎn)化而來(lái)，對(duì)休閑專業(yè)缺乏系統(tǒng)的、專業(yè)的認(rèn)識(shí)，所以應(yīng)采取向外引進(jìn)和內(nèi)部培養(yǎng)相結(jié)合的方式提高我們的專業(yè)師資隊(duì)伍。對(duì)于在休閑行業(yè)做出突出成績(jī)的企業(yè)中高層人員，可以引進(jìn)為學(xué)校的兼職教師，以專題講座的形式對(duì)學(xué)生授課。對(duì)于學(xué)校內(nèi)部的教師，應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的政策積極鼓勵(lì)專業(yè)教師到企業(yè)一線掛職鍛煉，從而彌補(bǔ)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的不足，或者每年選派專業(yè)教師到國(guó)內(nèi)或者國(guó)外休閑專業(yè)開(kāi)設(shè)比較好的院校交流學(xué)習(xí)。
[參考文獻(xiàn)]
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關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)；傳統(tǒng)地產(chǎn)；新型地產(chǎn)；區(qū)域發(fā)展
一、 引言
近幾年，我國(guó)傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一二線城市調(diào)控受限，三四線城市需求疲軟庫(kù)存過(guò)剩的矛盾現(xiàn)狀，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)則受電商銷售影響發(fā)展乏力、持續(xù)遇冷。在此背景下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)下滑、融資困難，發(fā)展經(jīng)營(yíng)壓力巨大。借鑒國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，打破以往純粹地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思維定式，以傳統(tǒng)地產(chǎn)為依托平臺(tái)，整合養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等，開(kāi)發(fā)新興的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)形態(tài)，或是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。
新型地產(chǎn)通過(guò)整合當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)等相關(guān)資源，將房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)合，并對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和后期服務(wù)的全流程進(jìn)行創(chuàng)新，新型地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。當(dāng)下流行的新型地產(chǎn)形式主要有以居家養(yǎng)老為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養(yǎng)生等為多個(gè)主題的旅游地產(chǎn)（如深圳華僑城創(chuàng)意文化園、杭州西溪國(guó)家濕地公園），囊括多種體育休閑設(shè)施的體育地產(chǎn)（如廣東中體奧林匹克花園）等。
二、 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展路徑
1. 國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展更替過(guò)程及邏輯。在發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業(yè)地產(chǎn)―傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)―復(fù)合型地產(chǎn)的規(guī)律。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于城市化過(guò)程中人口不斷增加，城鎮(zhèn)居住住房供給不足矛盾相對(duì)突出，從而促進(jìn)住宅地產(chǎn)的快速發(fā)展。因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期主要集中于住宅物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)滯后。隨著時(shí)間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及人口的不斷集聚，商品經(jīng)濟(jì)需求日益旺盛。以寫字樓、會(huì)議中心、酒店、超市、購(gòu)物中心等為代表的商業(yè)地產(chǎn)在此背景下開(kāi)始快速發(fā)展。
在經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入下行區(qū)間，或者出現(xiàn)金融危機(jī)時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)往往受波及程度最大，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退甚至泡沫破裂。即使在經(jīng)濟(jì)狀況較好的時(shí)期，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，無(wú)論住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，還是單一功能的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，造成需求飽和、利潤(rùn)下降和效益降低。與此同時(shí)，隨著發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活水平不斷提高，消費(fèi)需求不斷得到釋放，為新型地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好機(jī)遇。根據(jù)馬斯洛人類需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產(chǎn)需求得到滿足后，人們更希望追求享受休閑或養(yǎng)生功能的地產(chǎn)，這促使越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)將相關(guān)資源從傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到復(fù)合型地產(chǎn)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。隨著發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛步入老齡化社會(huì)，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式難以滿足養(yǎng)老需求，越來(lái)越多的老年人選擇社區(qū)養(yǎng)老方式，諸多商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。新型地產(chǎn)的出現(xiàn)，不僅僅是業(yè)態(tài)形式的改變，更多是經(jīng)營(yíng)理念、開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的進(jìn)步，融合更多產(chǎn)業(yè)或功能的地產(chǎn)形態(tài)將得到進(jìn)一步的發(fā)展。
2. 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程。與國(guó)外類似，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)態(tài)也經(jīng)歷了住宅地產(chǎn)――商業(yè)地產(chǎn)――新型地產(chǎn)的發(fā)展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程研究較多，通常以經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重大變革、重要政策文件的出臺(tái)等為節(jié)點(diǎn)劃為多個(gè)階段，不同階段時(shí)期相關(guān)地產(chǎn)形式發(fā)展情況有所不同，具體來(lái)看：
（1）1978年～1998年：住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始起步。改革開(kāi)放初期，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后，土地法、規(guī)劃法等相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，這一階段是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。由于我國(guó)城市人口快速增加，城鎮(zhèn)居民處于住房絕對(duì)短缺階段，因此該階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。
（2）1998年～2008年：住宅地產(chǎn)快速發(fā)展，部分地區(qū)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。以1998年住房制度改革為標(biāo)志，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅地產(chǎn)開(kāi)始了持續(xù)快速發(fā)展。整體來(lái)看，這一階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，住宅地產(chǎn)發(fā)展最熱，其次是商業(yè)地產(chǎn)。由于部分地區(qū)住宅價(jià)格持續(xù)過(guò)快上漲，國(guó)家及地方政府密集出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，主要針對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行限制。
（3）2008年～2013年：商業(yè)地產(chǎn)成為新增長(zhǎng)點(diǎn)。次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大沖擊，同時(shí)，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，一直在房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的住宅物業(yè)市場(chǎng)降溫明顯，而以寫字樓、購(gòu)物中心、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)為代表的商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。不同于受到國(guó)家全面宏觀調(diào)控的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)享有一系列政策優(yōu)勢(shì)、資金支撐。國(guó)家進(jìn)一步鼓勵(lì)商鋪投資，提供多項(xiàng)優(yōu)惠稅費(fèi)政策，極大的促進(jìn)了商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。
（4）2013年至今：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)發(fā)展放緩，產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)。自2013年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋回落、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新常態(tài)發(fā)展階段。與此同時(shí)，人口、資源、政策紅利等多方面優(yōu)勢(shì)不再明顯，房地產(chǎn)行業(yè)告別過(guò)去十年的高速發(fā)展，進(jìn)入拐點(diǎn)階段。2013年～2015年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、銷售額、國(guó)房景氣指數(shù)等均進(jìn)入下行區(qū)間，無(wú)論住宅地產(chǎn)，還是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，均面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力。
隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民收入水平的持續(xù)提高，針對(duì)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)市場(chǎng)需求開(kāi)始不斷釋放。例如，針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)換代的科技地產(chǎn)；以旅游度假、休閑養(yǎng)生為主題的旅游地產(chǎn)；以居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)等等。
3. 新型地產(chǎn)的發(fā)展動(dòng)力機(jī)制。新型地產(chǎn)是一種泛地產(chǎn)概念，包含不同的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)模式也不盡相同，但是其產(chǎn)生背景和發(fā)展動(dòng)力機(jī)制存在較多共性之處。
首先，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速回落、傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變緩是新型地產(chǎn)逐漸興起的背景。隨著10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問(wèn)題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。對(duì)新常態(tài)、新特征，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，豐富增長(zhǎng)動(dòng)力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，致力于其他新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。
其次，市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)變是新型地產(chǎn)快速發(fā)展的源動(dòng)力。以旅游地產(chǎn)為例，2013年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動(dòng)消費(fèi)增速保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。收入水平的持續(xù)提高，同時(shí)帶來(lái)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，從追求數(shù)量型向講求質(zhì)量型迅速轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的消費(fèi)人群由旅游觀光型客戶向休閑度假型客戶轉(zhuǎn)變，旅游已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)中高收入人群的生活必需品，從而促進(jìn)了以休閑養(yǎng)生等為主題的旅游地產(chǎn)發(fā)展。再以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，隨著老齡化程度進(jìn)程加劇，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。過(guò)去房地產(chǎn)以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養(yǎng)撫養(yǎng)壓力不斷增加，且由于政策原因?qū)е律僮踊?、無(wú)子化家庭日益增多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式問(wèn)題重重。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展，老年人逐漸成為富有人群，個(gè)人消費(fèi)觀念及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，更多希望晚年在精神、物質(zhì)等多方面都能享受較好的服務(wù)。年齡結(jié)構(gòu)的變化、家庭養(yǎng)老壓力增大以及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變等因素，都導(dǎo)致以養(yǎng)老地產(chǎn)為代表的新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)市場(chǎng)需求日益增加，且隨時(shí)間發(fā)展呈上升趨勢(shì)。
第三，政府引導(dǎo)是新型地產(chǎn)發(fā)展的助推力。新型地產(chǎn)的發(fā)展深受國(guó)家及地方政策影響。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大。此外，由于與其他產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，必須滿足當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?、市?chǎng)需求及功能要求。近年來(lái)我國(guó)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速下行區(qū)間，為響應(yīng)政府對(duì)大眾創(chuàng)業(yè)的鼓勵(lì)扶持，開(kāi)發(fā)商紛紛針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從而促進(jìn)來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
三、 我國(guó)新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的機(jī)會(huì)
1. 宏觀層面：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2013年以來(lái)，由于國(guó)際金融危機(jī)的深度延伸影響，總體世界經(jīng)濟(jì)仍然比較低迷。2016年上半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)，GDP同比增長(zhǎng)6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業(yè)信心仍略顯不足，經(jīng)濟(jì)仍存較大下行壓力。
在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，鋼鐵、煤炭、機(jī)械等傳統(tǒng)行業(yè)嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)剩，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續(xù)上升，其占比已超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)。增長(zhǎng)動(dòng)力方面，隨著勞動(dòng)力、資本等要素價(jià)格上漲，經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)法再依賴傳統(tǒng)要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)方式，科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)逐漸取代成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
2. 產(chǎn)業(yè)層面：傳統(tǒng)行業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級(jí)。從住宅地產(chǎn)來(lái)看，2014年以來(lái)，我國(guó)住宅房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是開(kāi)發(fā)投資、銷售額還是價(jià)格水平，增速都已經(jīng)明顯放慢。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來(lái)，全國(guó)整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業(yè)整體銷售情況不容樂(lè)觀，去庫(kù)存和資金壓力巨大。土地價(jià)格、人員工資、材料調(diào)動(dòng)以及融資等成本支出都在加大，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)不斷收縮。
從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，零售業(yè)增速放緩影響短期商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求。2014年，批發(fā)和零售業(yè)增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進(jìn)一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.1%，持續(xù)低于GDP增速。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩負(fù)面影響市場(chǎng)對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求，電子商務(wù)沖擊持續(xù)存在及整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓的背景下這一趨勢(shì)仍將持續(xù)。隨著電子科技發(fā)展，電商快速擴(kuò)張，網(wǎng)購(gòu)量持續(xù)提高?？爝f業(yè)務(wù)增長(zhǎng)也直接印證了這一點(diǎn)，2010年以來(lái)快遞業(yè)務(wù)量保持年均50%左右的增長(zhǎng)，2015年快遞業(yè)務(wù)量達(dá)到206億件，為2010年全年的8.8倍，網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實(shí)體商業(yè)銷售市場(chǎng)。
3. 企業(yè)層面：新的發(fā)展空間與經(jīng)營(yíng)方式。隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、房企之間競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著前所未有的困難。10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問(wèn)題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點(diǎn)的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，豐富增長(zhǎng)動(dòng)力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯加快。一方面探索開(kāi)發(fā)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，包括養(yǎng)老、文化、旅游地產(chǎn)等，另一方面，通過(guò)以參股或控股的方式進(jìn)入其他行業(yè)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型，以恒大集團(tuán)為例，2010年以來(lái)，恒大集團(tuán)在原有優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，相繼涉足人壽保險(xiǎn)、糧油銷售、礦泉水生產(chǎn)等行業(yè)，大大拓展了企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。
4. 政策層面：加大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在努力從投資驅(qū)動(dòng)向擴(kuò)大內(nèi)需轉(zhuǎn)變。我國(guó)十三五規(guī)劃綱要提出，要發(fā)揮消費(fèi)對(duì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)作用，著力擴(kuò)大居民消費(fèi)。未來(lái)居民在房地產(chǎn)方面的消費(fèi)需求將進(jìn)一步釋放。與此同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比不斷增加，有利于新型地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展。2015年前三季度第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達(dá)到51.4%，超過(guò)第一、第二產(chǎn)業(yè)的總和，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)是新型商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)業(yè)支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)利好。
5. 市場(chǎng)層面：人口結(jié)構(gòu)變化、供需關(guān)系變化。從住宅市場(chǎng)來(lái)看，城鎮(zhèn)化對(duì)于住房需求的貢獻(xiàn)正在逐步減弱。從行業(yè)潛在需求層面，人口結(jié)構(gòu)是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周期趨勢(shì)的關(guān)鍵因素。當(dāng)前我國(guó)人口數(shù)量已進(jìn)入拐點(diǎn)階段，短期內(nèi)住房需求將保持平穩(wěn)。從供給來(lái)看，隨著10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問(wèn)題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)快，供過(guò)于求，出現(xiàn)庫(kù)存過(guò)剩。
從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速放緩，新開(kāi)工規(guī)模也明顯縮減。具體來(lái)看，2015年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速為1.8%，降幅達(dá)18.3%；新開(kāi)工面積降幅較2014年擴(kuò)大6.8%至10.1%。辦公樓開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速下降11.2個(gè)百分點(diǎn)至10.1%。
住宅地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩，給新型地產(chǎn)帶來(lái)了機(jī)會(huì)。從供給端來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移至新型地產(chǎn)行業(yè)。
從需求端來(lái)看，2013年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動(dòng)消費(fèi)增速保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。當(dāng)前消費(fèi)正逐步成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力。當(dāng)年我國(guó)儲(chǔ)蓄率相比其他國(guó)家仍然較高，意味著中國(guó)消費(fèi)需求仍有巨大的潛在發(fā)展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業(yè)地產(chǎn)遇冷的背景下，消費(fèi)需求釋放將刺激休閑養(yǎng)生、旅游養(yǎng)老等方面需求的增加，從而促進(jìn)未來(lái)市場(chǎng)對(duì)相關(guān)營(yíng)業(yè)用房的需求。
四、 我國(guó)新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的問(wèn)題與挑戰(zhàn)
盡管新型地產(chǎn)在我國(guó)尤其是城市地區(qū)有著很大的發(fā)展空間和市場(chǎng)需求，但是與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)態(tài)相比，又有其特殊性和困難性：
一方面，新型地產(chǎn)缺乏國(guó)內(nèi)有關(guān)政策的支持以及健全的法律法規(guī)引導(dǎo)。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，作為具有社會(huì)公益屬性的項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費(fèi)等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關(guān)配套優(yōu)惠政策的仍然較少。在稅收政策、財(cái)政補(bǔ)貼等方面，不同地區(qū)對(duì)項(xiàng)目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國(guó)土地法律法規(guī)關(guān)于劃撥產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，也為項(xiàng)目的后期運(yùn)作埋下了障礙。
另一方面，國(guó)內(nèi)新型地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)模式方面不夠完善，缺乏服務(wù)和金融保險(xiǎn)等各項(xiàng)成熟的軟件配套措施，在頂層機(jī)制設(shè)計(jì)方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致諸多項(xiàng)目面臨土地成本高、回收周期長(zhǎng)、盈利困難等問(wèn)題。
五、 結(jié)論與建議
總之，在住宅地產(chǎn)企穩(wěn)下調(diào)，傳統(tǒng)單一功能商業(yè)地產(chǎn)不斷遇冷的形勢(shì)下，未來(lái)產(chǎn)業(yè)融合將成為我國(guó)新型地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。但是在我國(guó)特殊的經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景與發(fā)展?fàn)顩r下，相關(guān)項(xiàng)目仍需要進(jìn)一步在開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行深入咨詢論證，以保證后期項(xiàng)目的順利運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。
首先，根據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)定位，選擇合適的商業(yè)模式。新型地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)不能盲目復(fù)制其他企業(yè)的成功模式，而是要明確房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展定位，根據(jù)市場(chǎng)的潛在需求為消費(fèi)者量身打造產(chǎn)品，充分發(fā)揮企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
其次，合理配置資源，積極與其他產(chǎn)業(yè)有機(jī)融合。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)居住環(huán)境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)之中，更多需要融入人文關(guān)懷的理念和當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的資源，為消費(fèi)者打造一種新的生活方式。
第三，提高企業(yè)創(chuàng)新能力，建立高素質(zhì)的人才梯隊(duì)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入發(fā)展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式的創(chuàng)新至為關(guān)鍵，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理方面專業(yè)人才的重要性日益凸顯。當(dāng)前新型地產(chǎn)發(fā)展面臨較多的挑戰(zhàn)性和不確定性，在前期論證、方案設(shè)計(jì)和盈利模式上均需要專業(yè)化人才隊(duì)伍的支撐。
第四，政府需要合理的引導(dǎo)和配套政策扶持。為促進(jìn)新型地產(chǎn)項(xiàng)目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費(fèi)給以一定的優(yōu)惠政策。此外，對(duì)于公益性的地產(chǎn)項(xiàng)目，如養(yǎng)老地產(chǎn)，可以參考美國(guó)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的政府協(xié)助方式，采用PPP等模式進(jìn)行政府-企業(yè)之間的合作融資等等。
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