發(fā)布時間：2023-06-27 16:02:03
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的工程代建管理合同樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關鍵詞：經(jīng)濟適用房、管理模式
中圖分類號： TU113.5+41文章標識碼：A文章編號：
引言：
住房問題作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關心、最直接、最迫切需要解決的實事難事之一。隨著住房制度改革的深入推進，住房市場化進程的加快，住房消費成為居民消費熱點，居民居住條件、居住環(huán)境有了較大改善。由于中低收入家庭難以買得起市場高價商品房，居民住房問題就不可能完全依靠市場去解決。因此，建立包括經(jīng)濟適用住房在內(nèi)的住房保障體系，滿足中低收入家庭的基本住房需求，既關系到千家萬戶中低收入家庭的切身利益，也是政府義不容辭的重要職責所在。
建設經(jīng)濟適用住房，讓符合條件的中低收入家庭買得起、住得上基本住房，對于解決中低收入家庭住房問題，維護社會穩(wěn)定，體現(xiàn)社會公平，促進社會和諧具有重要意義。
但在我國積極推進經(jīng)濟適用住房建設和改革,努力適應市場經(jīng)濟發(fā)展形式下,仍存在投資缺口大、建設任務重、供需矛盾突出、管理方式方法等這樣或那樣的問題。 結(jié)合我國當前經(jīng)濟適用住房工程建設存在的各種問題及實際管理情況,在分析工程管理現(xiàn)狀的基礎上,對如何提高我國經(jīng)濟適用住房工程建設管理水平進行了有益的探討,以期提高工程建設的投資效益。
一、經(jīng)濟適用房建設項目管理模式現(xiàn)狀及存在問題
1、目前我國經(jīng)適房建設項目管理運作模式
各地開展經(jīng)適房建設項目管理，已基本形成三種不同的模式，以政府為主導，以社會為主導和界于二者之間的模式。
1組建政府專業(yè)管理機構(gòu)+市場競爭代建模式
由政府組建建設項目代建中心，將政府全額或部分直接投資的黨政機關，科、教、文、衛(wèi)、體等社會事業(yè)建設項目由政府授權(quán)，委托代建中心進行市場競爭選定實質(zhì)建設管理代建公司的模式。
1.2純市場競爭代建模式
由政府設立準入條件，按市場競爭規(guī)則，批準若干具有較強經(jīng)濟和技術(shù)實力，有良好建設管理業(yè)績并可承擔投資風險的項目管理公司參與項目代建的競爭，由政府通過公開招標擇優(yōu)選取。
1.3管理運作模式的分析比較
1.3.1組建政府專業(yè)管理機構(gòu)+市場競爭代建模式
優(yōu)點：（1）由政府機構(gòu)的身份出現(xiàn)，方便協(xié)調(diào)建設中的各種問題；
（2）政府對該機構(gòu)方便監(jiān)督與管理，一些合理的變更易于實現(xiàn)；
（3）政府意愿可以較好的通過項目代建單位實施；
（4）因為通過市場化運作，代建單位的積極性較高；
（5）有利于代建方嚴格控制資金使用。
缺點：（1）要新設機構(gòu)，增加政府財政支出；
（2）對超概算及建設中資金節(jié)約的意愿不強；
（3）如果項目過多，會導致管理力度和水平的下降。
（4）具有壟斷性，不利于競爭；
（5）合同的約束力不強。
1.3.2純市場競爭代建模式優(yōu)點：（1）可以引入競爭，提高項目管理公司的專業(yè)化水平，與國際接軌；
（2）可以降低投資，節(jié)約資金。缺點：（1）政府在監(jiān)督上強度不大，并要求有較強的專業(yè)技術(shù)能力；
（2）一些使用單位合理的變更通過行政審批手段較難實現(xiàn)。
2、存在問題
2.1組建政府專業(yè)管理機構(gòu)+市場競爭代建模式
經(jīng)濟適用房項目的實際投資管理方大多數(shù)是政府相關部門，這也是其性質(zhì)所決定的，但在我國政府部門不能直接參與建設，必須由政府部門通過招投標的形式選定代建管理單位，實際運作其項目。但由于某種原因以及一些利益的驅(qū)使，政府不愿實際放權(quán)給通過市場機制選定的代建管理單位，因此，政府內(nèi)相關部門成立實體公司與代建管理單位共同開發(fā)建設經(jīng)濟適用房項目。
1、代建模式下的墊資開發(fā)
政府自己組建的代建中心通過招投標選定的代建管理公司，簽訂代建管理合同，這種模式下雖然有代建管理公司，但實際的決定權(quán)仍然在政府部門，對外簽訂的合同都是同政府授權(quán)的公司簽訂，其相關合同的費用卻由代建管理公司墊付，依照其同政府授權(quán)公司的代建管理合同，按照付款節(jié)點支付代建管理公司的工程款。
這種形式實際就是墊資的承發(fā)包模式，這是國家明令禁止的，同時這種模式對實際的開發(fā)主體也是不利的，由于工程款是代建公司直接支付給總承包單位的，不利于對工程總體造價的控制，易造成實際開發(fā)主體不能管理總承包單位，架空實際開發(fā)主體的情況且代建單位易同總承包施工單位串通作假，造成超概算，質(zhì)量不保證的情況。
代建模式下的墊資開發(fā)流程
2、以其子公司名義下的墊資開發(fā)
政府畢竟是行政部門，沒有企業(yè)實體的經(jīng)濟實力，因此對經(jīng)濟適用房項目的開發(fā)建設必選用一些融資方式，甚至是墊資施工的方式來進行。
首先，政府自己成立其開發(fā)公司（總公司），同時通過項目議定有實力的開發(fā)建設公司簽訂相關的協(xié)議后，使其成為子公司，對外簽訂合同都是以其子公司的名義簽訂。這些開發(fā)公司按照最初同總公司簽訂的回購協(xié)議進行工程項目建設，同時收回相關的建設工程款。
這種形式實際也是墊資承發(fā)包模式，除含有上文提到的缺點外，同時增加總公司的相關風險。開發(fā)公司以其子公司的名義簽訂相關的合同，易造成開發(fā)公司不承擔任何風險，如進度
質(zhì)量及成本的風險，以及入住后工程保修的風險，風險加大，管理失控。
以其子公司名義下的墊資開發(fā)流程
3、合作開發(fā)模式下的墊資開發(fā)
政府成立自己的開發(fā)公司，其開發(fā)公司同其他開發(fā)公司簽訂合作協(xié)議，工程款由其他開發(fā)公司支付。合同主體為政府自己的開發(fā)公司，按照付款節(jié)點支付其他開發(fā)公司的回購款。
這種模式包含了以上兩種模式的缺點，實際支付工程款主體為其他開發(fā)公司，政府的開發(fā)公司不能參與項目的管理之中，施工單位只服從其他開發(fā)公司的相關指令；對外，政府的開發(fā)公司承擔工程項目的所有風險。
合作開發(fā)模式下的墊資開發(fā)流程
二、經(jīng)濟適用房建設項目建設管理建議
1、創(chuàng)新經(jīng)適房開發(fā)模式
創(chuàng)新經(jīng)適房開發(fā)模式
這種模式既緩解了完全由政府建設的經(jīng)濟壓力，且在開發(fā)建設中政府部門仍然只起到行政管理職能的作用，未出現(xiàn)相關的違規(guī)操作，同時叫經(jīng)適房項目的建設完全實現(xiàn)了市場化運作機制，避免一些政府官員利用 職權(quán)，貪污、腐敗的現(xiàn)象的產(chǎn)生，真正做到政企分家，市場競爭。
開發(fā)管理公司也在其監(jiān)管與控制的前提下，規(guī)范的完成整個開發(fā)過程，同時由于是經(jīng)適房項目，政府給予相關的政策扶持，也使得整個開發(fā)建設過程得以順暢進行，同時，不必擔心所開發(fā)的房屋市場銷量問題，可以做到企業(yè)、政府雙贏、雙收益的效果。
2、創(chuàng)新融資模式
國家出臺相關就經(jīng)濟適用房融資辦法，叫政府既為實體開發(fā)單位，就應有相關的經(jīng)濟支持，可利用民間及銀行資本進行經(jīng)適房的開發(fā)建設。
新疆伊犁省道242鞏留至尼勒克公路工程項目位于新疆伊犁州東部鞏留縣、尼勒克縣境內(nèi)，北天山低山地段。項目含S242線及X776線改造。S242線路總體呈南北走向，連接區(qū)域內(nèi)兩條重要的東西向主要交通線S316線和S315線，路線起于S316線K130+600處，向北終于S315線K175+700處，起訖樁號為K0+000～K53+907.65，路線長度53.908km。X776線位于喀什河南岸，起點位于尼勒克縣濱河路，終點位于尼勒克縣克令鄉(xiāng)政府西側(cè)，路線長度11.411km。本項目采用二級公路標準，計算行車速度為80km/h和60km/h。全線共設一個施工標段，由中鐵十局集團有限公司承建。工程概算投資金額7.5億元人民幣。全線土、石方總量259.11萬m3；涵洞228道，共3882.03延米，結(jié)構(gòu)型式分別為混凝土圓管涵、鋼波紋管涵、箱涵和蓋板涵；特大橋1座，長1027.8m；大橋2座，長1157.2m；中橋6座，長367.02m；長隧道一座，長1139m。代建管理合同中約定：委托方主要負責工程建設相關手續(xù)報批，征地拆遷，設計評審，資金的籌措、監(jiān)管、按時撥付以及竣工決算的審核，組織竣工驗收。代建方主要負責開展監(jiān)理、施工單位招標，對本項目的質(zhì)量、安全、進度、工程造價等進行全過程管理。
2公路工程在代建過程中存在的管理問題及對策
2.1公路工程在代建過程中存在的征地拆遷問題及對策
目前的工程項目多以代建制為主，委托方在處理拆遷征地、搬移國防光纜等問題上，應該從以下三方面著手：第一，做好預先統(tǒng)籌規(guī)劃工作，在開始實施工程之前處理好拆遷征地，特別是重要的工程部分，比如橋梁、隧道等；第二，通過土地征用手續(xù)之后，以征地補償方案為依據(jù)，相關部門進行實施，農(nóng)民接收到相關部門援助的征拆補償款，提高補償效率；第三，委托的設計單位要認真進行調(diào)查和探勘，統(tǒng)計清楚在紅線區(qū)域的建筑物拆遷數(shù)量和青苗賠償數(shù)量，防止出現(xiàn)缺乏征拆資金的現(xiàn)象。就外埠的代建單位而言，要涉及到不利于施工的語言、風俗習慣等因素，致力于培養(yǎng)專業(yè)的人才處理征地拆遷工作，尤其是技術(shù)、管理、組織協(xié)調(diào)能力兼具的人才，有利于拆遷工作的開展。
2.2公路工程在代建過程中存在的材料調(diào)差問題及對策
由于國家宏觀調(diào)控政策的影響、有限的地區(qū)產(chǎn)能以及供求之間的不平衡，導致水泥、鋼筋等建材不穩(wěn)定。一般來說，一個公路建設項目都會施工很長時間，所以不斷上漲的材料價格會阻礙工程正常施工。因而提出下列三點對策：第一，以共擔風險和互利共贏的原則為基礎，建立公平的價格機制，在一定的范圍內(nèi)調(diào)整材料價格，將風險控制在一定范圍內(nèi)，保證資金來源調(diào)差在一定范圍內(nèi)；施工單位在招標的時候就要充分了解各種材料信息價來源、基期價格、風險增長率等，防止工程受到價格上漲的因素而難以實施，切實維護各利益主體。第二，研究工程的可行性時，必須對比不同的方案，從當?shù)貙嶋H出發(fā)，綜合對比和分析水泥、鋼筋等建筑材料供應渠道和項目需求的實際，特別要比較路面面層的技術(shù)優(yōu)劣以及比較經(jīng)濟成本的高低。第三，項目的施工者必須優(yōu)先選擇有扎實資金和風險能力基礎的施工單位，如果涉及到類似于采用維特根（WIRTGEN）混凝土滑模攤鋪機施工的專用設備施工的標段，應在編制招標文件、評標時，將投標人的專用設備自由的狀況作為核心評價指標，防止因為缺乏資金的施工單位受到供應商利益驅(qū)動的影響，偷工減料，甚至阻礙工程的順利進行。
2.3公路工程在代建過程中存在的代建管理費取費問題及對策
在建設項目時，項目法人職權(quán)可以由項目代建單位行使，不僅肩負著工程的重大責任，負責建設工程項目時所有的投資、質(zhì)量、安全以及工期等問題，除此之外，還要對繁復的關系進行協(xié)調(diào)，密切聯(lián)系委托方、質(zhì)監(jiān)機構(gòu)、設計、監(jiān)理、施工、工程所在地政府部門各方利益主體，妥善解決相互之間的問題?；谏鲜鰞牲c的考慮，如果代建單位收取過少的費用，沒有盈利，則很難吸引兼具技術(shù)、管理和法律等方面能力的復合型人才。此外，由于缺乏高水平的服務，所以建設管理服務的價值不高，對代建單位轉(zhuǎn)變?yōu)轫椖抗芾砉緵]有積極的作用，對整個代建市場的發(fā)展也沒有實際意義。以代建基本管理費和節(jié)余構(gòu)成代建單位管理費為基礎，以公路工程設計費的收費方式作為參考，從當?shù)氐默F(xiàn)實狀況出發(fā)，確定包括收費計價表、專業(yè)調(diào)整系數(shù)表（考慮工程專業(yè)特點）、復雜程度系數(shù)表（考慮工程范圍、難點）等在內(nèi)的一系列收費標準，其中代建基本管理費為：工程設計收費基價×專業(yè)調(diào)整系數(shù)×復雜程度調(diào)整系數(shù)×附加調(diào)整系數(shù)。在處理節(jié)余上，將計算節(jié)余金額的具體方式和所占的比例清楚地反映在代建合同中，建立健全激勵機制和監(jiān)督考核機制，提高代建單位創(chuàng)造高質(zhì)量和高水平服務的積極性。
2.4公路工程在代建過程中存在的履約擔保問題及對策
就法律意義而言，“履約保函”是為了對投保人承擔履行合同責任進行擔保的制度。如果合同中要求的履約擔保的比例比代建管理費高得多，就會造成代建單位內(nèi)部流動資金難以周轉(zhuǎn)。占銀行10%的比例的履約保函對應要增加5%的現(xiàn)金擔保提供給銀行，增加了該部分資金的機會成本，如果施工時間較長，代建單位承受的負擔將會更大。公路建設項目的投資資金通常都在幾億甚至幾十億元以上，而很多項目管理公司卻因為高額的履約擔保而止步不前，這一點和政府促進設計、咨詢類公司開展代建制的愿望背道而馳，所以代建單位很難開展項目。一般而言，履約保函是代建單位和監(jiān)理、施工單位簽訂合同時必不可少的，因此，可以以在北京奧運工程中的代建制作為參考，利用銀行、保險公司、擔保公司等主體形成的多種擔保來解決代建合同中的履約保函問題。除此之外，結(jié)合工程的實際，在擔保費率的設置上使用階梯價格，若工程具有較大基數(shù)的建安費，則可以盡可能使費率最低。
3結(jié)語
【關鍵詞】安置房代建制管理
中圖分類號：K826.16 文獻標識碼：A 文章編號：
一.前言
20世紀80年代前，我國一般建設工程項目由建設單位組成籌建機構(gòu)，自行管理；重大建設工程則從相關單位抽調(diào)人員組成工程建設指揮部，進行管理。這兩種形式均針對一個特定的工程項目而組建臨時管理機構(gòu)，很多人員不具備工程管理的知識和經(jīng)驗，只能邊干邊學，工程建成后，管理機構(gòu)和人員就得解散，當有新的工程時再重新組建。因此，帶來諸如建設單位無須承擔經(jīng)濟風險、工程管理經(jīng)驗不能承襲升華、教訓不斷重復發(fā)生、投資“三超”及工期延長現(xiàn)象普遍等問題，使得建設工程管理水平長期得不到提高。改革開放后，我國在基本建設和建筑業(yè)領域采取一系列重大改革措施，工程項目管理開始走專業(yè)化、科學化、社會化的道路。2004年《建設工程項目管理試行辦法》規(guī)定業(yè)主可以委托項目管理企業(yè)進行專業(yè)化管理和服務活動；《國務院關于投資體制改革的決定》要求改進建設實施方式，對非經(jīng)營性政府投資項目加快推行“代建制”管理。
代建制含義
代建制是指項目業(yè)主(使用單位)通過招標的方式,選擇社會專業(yè)化的、具有獨立法人資格的項目管理單位(代建單位),建設單位全權(quán)負責工程項目的投資管理和建設組織實施工作(或提供咨詢服務)。嚴格控制項目投資、質(zhì)量和工期，項目建成后交付使用單位的一種項目管理模式。
目前代建制模式一是業(yè)主選擇設計單位、施工承包商、供貨商并分別簽訂合同，委托代建單位項目管理，即PM（Project Management）模式。二是業(yè)主與代建單位簽訂項目管理合同，由后者與業(yè)主選擇的設計單位、施工承包商、供貨商分別簽訂合同。三是業(yè)主與代建單位簽訂項目管理合同，由后者自主選擇施工承包商和供貨商并簽訂合同，但不負責設計工作。代建單位通常保證項目費用不超過一定限額（即總價承包或限額承包），并保證按時完工。 三. 安置房代建項目市場的特點和現(xiàn)狀
安置是指對受項目影響的人員進行生產(chǎn)或生活的安排，以使其能從項目中受益。拆遷安置房是配合城市改建項目、保障拆遷安置居民住房而定向開發(fā)的商品房。拆遷安置房項目是指在一定時間、費用和質(zhì)量要求下，完成拆遷安置房建設并移交的一次性任務集。對于這些任務的管理，即是拆遷項目管理。拆遷安置房項目屬于房地產(chǎn)項目，而房地產(chǎn)項目是工程建設項目中的一種類型。與一般的工程建設項目相比，拆遷安置房項目具有以下特征：（1）安置房建設與拆遷工作具有極強的并行工程特點，需要對關鍵時間節(jié)點進行嚴格設計和控制；（2）拆遷安置項目具有極強的政策性, 往往包涵一定的政治意義，因此，應該從“形象工程”的高度對項目加以定位，把好項目質(zhì)量關；（3）拆遷安置項目是系統(tǒng)工程，項目范圍中除拆遷和安置等子項目以外，公共配套基礎設施建設和管理等內(nèi)容也需要認真策劃；（4）拆遷安置項目屬于長生命周期項目，具有從規(guī)劃、設計、實施、交付到物管全部過程，因此，前期物業(yè)管理也需要納入項目整體管理范疇。由此可以看出，拆遷安置房項目不僅具有工程項目的基本特征，而且有其特定的特征。只有正確理解其主要特征，才能保證項目的順利實施，才能按要求達到拆遷安置房項目的預期總目標。
安置房項目一般體量大、綜合性高，且工期緊，對工程的質(zhì)量要求也比一般商品房要高。但是,以往由于在項目管理方式上存在問題,政府投資的安置房建設項目“三超”現(xiàn)象比較普遍,腐敗事件時有發(fā)生,容易產(chǎn)生一定的不良社會影響。目前,不少地方政府已經(jīng)意識到對安置房建設項目管理方式進行改革的必要性和緊迫性,并開展了積極探索,實行安置房項目代建制就是其中普遍采用的模式，并取得了良好成效。
近年來，國家加快了示范小城鎮(zhèn)建設、保障性安居工程建設等一系列關于城鄉(xiāng)一體化建設的步伐。在這種形勢下,必然要建造大量的安置房以滿足城市快速發(fā)展的需求。比如在“十二五”期間，天津濱海新區(qū)將規(guī)劃建設20個“安靜居住小區(qū)”，這是《天津市濱海新區(qū)環(huán)境保護與生態(tài)建設“十二五”規(guī)劃》披露的發(fā)展目標。近年來,僅行政區(qū)擬建的安置房項目就有30個，總建筑面積達302萬平方米，其中由某建設開發(fā)有限公司承擔的代建面積就近80萬平方米。另一方面,政府與被拆遷人簽訂的拆遷安置補償協(xié)議中通常會約定安置過渡費的發(fā)放,且過渡費通常會隨著安置房的建設周期延長而呈上升趨勢,為減少這部分費用開支,也會要求代建單位將安置房的建設工期盡量縮短。
四．如何做好安置房項目代建的管理 1. 安置房項目代建管理重點分析 ① 投融資管理：項目投融資管理，是管理工作的重中之重。如果項目投資得不到良好控制，實施項目必然虧損；如果項目的資金鏈斷裂，項目必然處于停工狀態(tài)，給社會造成不良影響。 ② 工期管理：工期管理關系到整個工程目標實現(xiàn)問題，如果不能制訂科學合理的施工計劃并采取相應的趕工措施，工期目標將不能得到實現(xiàn)。特別要考慮安置房項目的特殊性，拆建安置對象在過渡期常常需要租房安置，一旦安置房項目建設工期延誤常會造成安置過渡費巨額增加，甚至發(fā)生社會不穩(wěn)現(xiàn)象。 ③ 質(zhì)量及使用功能管理：質(zhì)量和使用功能是工程建設的根本。沒有良好的工程質(zhì)量并滿足設計使用功能，會導致后期投訴量及維修成本增加。代建單位不能收到預期的經(jīng)濟效益，甚至造成企業(yè)信譽下降，因此安置房的質(zhì)量要求在某種程度上甚至超過商品房，故在項目實施階段一定要注意著重加強工序管理以保證工程質(zhì)量。
④ 各方面關系的溝通和協(xié)調(diào)：安置房代建項目許多前期手續(xù)及各種政府許可手續(xù)都需要項目代建方協(xié)助或辦理，根據(jù)國內(nèi)目前的狀況，項目開工所需前期手續(xù)相當復雜，還要處理方方面面的關系（如規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、交通、公安、市政及地方協(xié)調(diào)等），如果處理不好這些關系，工程很難順利進行。另外還有項目后配套如供電、供水、燃氣等專業(yè)性、壟斷行業(yè)的工作需溝通協(xié)調(diào)，否則會增加投資并延誤工期。同時代建單位也要加強并做好與建設單位的聯(lián)系與溝通。 ⑤ 安全管理：安全管理，責任重于泰山。所有建設工程都必須貫徹“安全第一、預防為主”的管理方針，加強安全管理工作。2. 安置房項目代建管理難點分析 ⑴ 項目投融資管理難點 ① 安置房項目工程款的支付通常比較拖沓。工程所需資金往往靠代建單位自找出路方能解決。目前國家又緊縮銀根，對融資帶來極大的壓力，因此在代建單位選擇上不僅需考慮其自身的資金實力，還需考慮其是否有良好的融資平臺。 ② 市場價格波動給投資管理帶來的困難。國內(nèi)材料設備價格具有相對的不穩(wěn)定性，尤其是全球經(jīng)濟一體化的今天國外金融市場的波動也時刻影響到國內(nèi)市場，這種不穩(wěn)定性也給投資控制帶來難度。 ③ 工期過短給投資控制帶來的困難。安置房項目一般建設工期緊，體量大，同時受政府對工期要求過高，且項目施工常常要經(jīng)歷冬雨季節(jié)、春節(jié)休假和農(nóng)忙等，無形中是縮短了有效的施工時間，在短時間內(nèi)完成項目施工，就要付出更多的代價，例如搶工費、措施費等。 ④ 行業(yè)管理給投資控制帶來的困難：按照國內(nèi)建筑工程的施工慣例，很多專業(yè)工程的施工承包具有壟斷性，如供電、供水、供熱、消防、燃氣等，由于這些行業(yè)的壟斷性，很難引進競爭機制，給降低投資工作帶來困難。 ⑵ 與相關部門關系協(xié)調(diào)的困難 與政府相關部門關系協(xié)調(diào)的困難。項目代建工作，項目代建人負責除立項審批，施工圖紙設計、工程監(jiān)理、造價咨詢以外的所有工作。從項目報建手續(xù)開始直至項目移交，這些過程中很多手續(xù)需要和政府部門打交道（如建委、規(guī)劃局、人防辦、防雷辦、供水、供熱、供電等部門），到這些部門辦理相關手續(xù)時，或多或少都存在關系疏通的問題，且代建單位本身不是建設單位主體，辦理項目手續(xù)比建設單位直接辦理更加困難。 ⑶ 工期管理的困難 ① 與各方關系協(xié)調(diào)給工期管理帶來的困難。項目的各種報建手續(xù)是影響工程是否能夠順利進行的關鍵。如果不能處理好與政府各部門之間的關系，各種許可很難批準，尤其是施工許可、用電許可等，工程也就無法開展。 ② 材料設備采購給工期管理帶來的困難。為了節(jié)約投資，各種材料、設備的采購必須經(jīng)過招標引進競爭才能使價格得到控制。因招標過程中的發(fā)標、評標、定標過程需要一定的時間段才能完成，如果計劃不周，會造成材料、設備供貨不能按計劃進行，從而造成工期的拖延。 ③ 安置房項目因政府面對百姓拆遷及安置的壓力較大，往往對代建單位提出遠少于定額工期的工期要求，這就需要代建單位更好地組織好施工組織設計，在關鍵線路上加大投入及加強管理。 ④ 后期配套工程與項目建安施工交叉作業(yè)時可能產(chǎn)生的矛盾等。
⑷ 代建單位與建設單位關系處理的困難
代建單位與建設單位雖然是被委托與委托的合同關系，但在項目管理過程中加強與建設單位的溝通并盡量滿足其提出的合理要求，對于代建單位是尤為重要的?，F(xiàn)實生活中，有許多由于二者的關系處理不當給項目的順利開展造成了較大影響的案例。因此，代建單位一定要克服實際困難，靈活處理好這方面的關系，避免不必要的“內(nèi)耗”，提高日常工作效率。
五．結(jié)束語
隨著我國國民經(jīng)濟的高速發(fā)展，土地集約化程度越來越高，安置房的建設也開始朝著快速、大型、高品質(zhì)方向發(fā)展，成為了我國政府投資建設項目的重要組成部分。
在當前政治與經(jīng)濟制度構(gòu)架和社會發(fā)展水平下,一定要有創(chuàng)新“代建制”的思想,發(fā)現(xiàn)自身在當前的不足與錯誤，不斷地汲取國外先進與成熟的工程項目管理經(jīng)驗,并結(jié)合我國現(xiàn)在的國情,逐步改革不適應市場經(jīng)濟發(fā)展的制約因素,走出一條“透明管理保質(zhì)量,精心安排保工期”的安置房代建的健康之路。
參考文獻：
[1]國務院：《關于投資體制改革的決定》（ 2004年7月16日）.
[2]黃加富工程項目管理的現(xiàn)狀分析和發(fā)展趨勢[J]浙江建筑,2007(1)
[3]李化代建制現(xiàn)狀分析與對策研究[J]建設監(jiān)理,2007(4)
[4] 陳平、魏清泉、向長江：房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展若干問題研究[J].建筑經(jīng)濟，2006（3）.
[5] 侍得廣、豐景春、王洪兵：中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[J].城市房地產(chǎn)，2004（2）.
【論文摘要】：文章簡介我國目前建設工程監(jiān)理基本情況,分析現(xiàn)狀和存在的問題以及為解決這些問題而提出有參考價值的建議
FIDIC制定的《土木工程施工合同條件》已經(jīng)為國際承包市場普遍認可和廣泛應用，對業(yè)主、監(jiān)理工程師、承包商的責任、權(quán)利進行了詳細的規(guī)定，是工程建設項目有序進行的保證書。我國也開始參照執(zhí)行。
1. 當前監(jiān)理工作的誤區(qū)由于我國的建設監(jiān)理制起步較晚，計劃經(jīng)濟的體制決定了我國監(jiān)理制度從一建立就有其本身的特點，沒有形成社會化的監(jiān)理模式，至今仍存在著以下誤區(qū)：
1.1 監(jiān)理制度僅局限于施工階段監(jiān)理制度應該貫穿工程建設項目的始終，包括投資決策階段、設計階段、施工招投標階段、施工階段(含保修階段)。
1.2 對業(yè)主行為無規(guī)范
業(yè)主行為規(guī)范與否，直接關系到工程建設項目能否順利進行，建設目標能否如期實現(xiàn)。有的對監(jiān)理工作干預較多，有的不通過監(jiān)理工程師直接給承包商下達指令，造成不必要的糾紛和誤解。
1.3 把監(jiān)理工程師當作質(zhì)檢員
監(jiān)理工程師是作為公正的第三方，依據(jù)監(jiān)理合同和工程建設承包合同進行監(jiān)理，不是承包商的質(zhì)檢員。這個問題涉及到職責問題，還涉及到驗收程序。各項驗收，必須在承包商自檢合格的基礎上，報請監(jiān)理工程師驗收。
1.4 工程質(zhì)量是監(jiān)理出來的
現(xiàn)在，有一種說法，工程中有事情找監(jiān)理。工程有問題，監(jiān)理首當其沖，這種認識未免偏頗。監(jiān)理是按照業(yè)主的授權(quán)，依據(jù)監(jiān)理合同和工程建設承包合同對工程建設項目進行監(jiān)督管理。
2. 監(jiān)理工作的主要任務
《中華人民共和國建筑法》中明確定義：實施建筑工程監(jiān)理前，建設單位應將委托的工程監(jiān)理單位、監(jiān)理內(nèi)容及權(quán)限，書面通知被監(jiān)理的建筑施工企業(yè)。
2.1 監(jiān)理單位應具備招投標工作的能力
施工招投標工作的好壞，其質(zhì)量的優(yōu)劣，直接關系到業(yè)主能否選擇到優(yōu)秀的承包商，能否得到先進的施工技術(shù)和施工方案。如果監(jiān)理單位能從施工招投標階段就介入建設項目，那么它對工程建設項目就很了解，對業(yè)主選定的承包商也很了解，對工程建設承包合同很熟悉，它的監(jiān)理工作就很容易開展和實施。
2.2 對工程承包合同的管理。
以法律為準繩，以合同為依據(jù)是監(jiān)理工程師做好監(jiān)理工作的原則。監(jiān)理工程師最終所要做的就是對工程承包合同的管理。
3. 監(jiān)理單位的權(quán)利問題
監(jiān)理單位的權(quán)利問題也即監(jiān)理工程師的權(quán)利問題，是一個較為敏感的話題，容易引起監(jiān)理單位與業(yè)主之間及承包商之間的矛盾。處理不好，勢必造成工程管理的混亂。因此，關于監(jiān)理工程師的權(quán)利，應在工程建設監(jiān)理合同中作出明確規(guī)定，并從以下幾個方面予以區(qū)分：
3.1 監(jiān)理工程師的決定權(quán)
主要有：1.在工程承包合同議定的價格范圍內(nèi)，工程款支付的審核、簽認；2.結(jié)算工程款的復核與否定，沒有監(jiān)理工程師的確認，業(yè)主不得支付工程款；3.對索賠事項的審核，確認；4.對設計、施工總包單位選定的分包單位的批準或否決。
3.2 監(jiān)理工程師的審批權(quán)
主要有：1.審批承包商的施工組織設計或施工方案；2.工程施工開工令、停工令、復工令；3.對工程中使用的材料、設備施工質(zhì)量檢驗；4.對施工進度進行檢查、監(jiān)督，對工程實際竣工日期提前或延誤期限的簽定。
3.3 監(jiān)理工程師的建議權(quán)
主要有：1.有對工程建設相關事項和工程設計的建議權(quán)，而不是自主對發(fā)現(xiàn)的這一問題進行變更。2.要告訴承包商干什么，而不是怎么干。3.有對不合格的承包商向業(yè)主提出撤換的建議權(quán)。
4. 當前監(jiān)理工作應解決的問題
(1) 規(guī)范業(yè)主行為，是"三制"良性發(fā)展的先決條件，是工程建設項目實施的必要條件。
(2) 監(jiān)理人員要加強合同法、招投標法等法律法規(guī)的學習，依法對合同進行管理。
(3) 高度重視并加強對工程建設監(jiān)理合同和工程建設承包合同的深入學習和研究，這兩個合同是監(jiān)理工作開展的重要依據(jù)。
(4) 工程款應該嚴格按照合同中約定的支付方式進行支付，工程計量應按照投標書中的工程量清單中表列序號對照計量，對工程變更應按照合同中約定的計量、計價方法予以確認。工程預付款的扣除應按照規(guī)定予以計算并扣除。
(5) 加強《水利水電土木工程施工合同條件》和《FIDIC土木工程施工合同條件》的學習，這是監(jiān)理市場化之必須。
(6) 加強對分包單位資質(zhì)的審核，嚴禁轉(zhuǎn)包。
(7) 監(jiān)理表格要規(guī)范化、統(tǒng)一化。目前，監(jiān)理行業(yè)都有自己的不同的監(jiān)理表格，各地區(qū)又有各地區(qū)的監(jiān)理表格。
(8) 承包商應加強在監(jiān)理知識方面的學習，提高承包商對"監(jiān)理"的認識，懂得監(jiān)理程序與要求等，便于工程項目的實施。
(9) 應建立一套完整的監(jiān)理人才大市場，提供合格的監(jiān)理工程師供監(jiān)理單位擇優(yōu)錄用，提高工程建設監(jiān)理的整體水平，做到人盡其才，物盡其用，充分發(fā)揮監(jiān)理人員的作用。
借鑒西方發(fā)達國家的工程咨詢實踐，要提升我國監(jiān)理地位，強化監(jiān)理作用，促進監(jiān)理產(chǎn)業(yè)發(fā)展，我們應該向以下方向發(fā)展：
(1) 發(fā)展全能監(jiān)理。監(jiān)理服務的業(yè)務范圍不應僅僅局限于施工階段，可擴展到規(guī)劃、設計、招標等階段，逐步擴展到為業(yè)主提供投資規(guī)劃、投資估算、投資分析、設計跟蹤監(jiān)理、項目代建管理等技術(shù)含量更高的服務。
(2) 改革取費方式。隨著業(yè)務深度和寬度的擴展，監(jiān)理取費可考慮采用多種、更加靈活的取費方式，適度提高監(jiān)理單位的盈利能力和自我發(fā)展能力。
(3) 強化監(jiān)理權(quán)力（監(jiān)理措施、手段）的法理依據(jù)。監(jiān)理擁有項目管理權(quán)力，在建設中發(fā)揮作用，主要來源于業(yè)主對其的監(jiān)理委托合同，同時也來源于國家法律法規(guī)的有關規(guī)定和行業(yè)標準。
(4) 加強監(jiān)理責任。只有承擔相應的責任，監(jiān)理才能贏得尊重和充分發(fā)揮作用。建設監(jiān)理的責任包括民事、行政、刑事三類。
三、監(jiān)理行業(yè)發(fā)展的思考：
下面主要從經(jīng)營管理和人力資源兩個方面來談談監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展策略
（一）經(jīng)營管理方面
目前，由于受我國行政管理體制、投資體制等影響，監(jiān)理企業(yè)只局限于對施工過程進行監(jiān)理。這不僅與我國推行監(jiān)理制度的初衷相悖，而且也不符合國際慣例。我國監(jiān)理企業(yè)要增強市場競爭力，提高經(jīng)濟效益，實現(xiàn)經(jīng)濟增長方式的根本轉(zhuǎn)變，必須轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的企業(yè)經(jīng)營管理理念和經(jīng)營方式。因此，拓寬經(jīng)營思路，建立適應國際競爭要求的企業(yè)經(jīng)營管理體系，占領國內(nèi)、國際市場對于監(jiān)理企業(yè)的發(fā)展至關重要。
1、多元化經(jīng)營：
入世后，我國的監(jiān)理市場將逐步按照市場經(jīng)濟規(guī)則運作，業(yè)主的需要就是我們的市場。企業(yè)的全部經(jīng)營活動都應從滿足業(yè)主的需要出發(fā)，以業(yè)主為關注焦點。
2、規(guī)模經(jīng)營：
我國監(jiān)理行業(yè)應通過企業(yè)的兼并、收購、聯(lián)合等動作造就一批具有一定規(guī)模、實力的股份制監(jiān)理企業(yè)集團，集團內(nèi)各獨立法人采取相互控股、參股的方式，進行資產(chǎn)聯(lián)合。
3、國際經(jīng)營：
我國監(jiān)理企業(yè)應未雨綢繆，摒棄被動等待的思想，樹立積極進取的觀念，主動學習分析世貿(mào)組織的規(guī)則和各種協(xié)議及國際監(jiān)理市場的法規(guī)和慣例，進一步提高對國際經(jīng)營的認識，分析和預測入世對我國工資咨詢和建設監(jiān)理市場的影響、監(jiān)理行業(yè)的變化、競爭對手的變化。
關鍵詞:代建制；工程項目；管理模式
中圖分類號：K826.16文獻標識碼：A 文章編號：
1 代建制管理模式
代建制管理模式是政府通過招標等方式，選擇專業(yè)化的項目管理單位，負責建設實施，嚴格控制項目投資、質(zhì)量和工期，竣工驗收后移交使用單位。代建階段，代建單位按照相關合同約定行使工程項目建設的投資主體職責。代建制的本質(zhì)是專業(yè)化的工程項目管理服務，是近年來國際工程咨詢業(yè)發(fā)展極為迅速的服務項目，屬于高端業(yè)務范疇，對于企業(yè)的實力水平和服務功能要求高。嚴格來說，代建制并不是建設實施組織方式,它是有別于業(yè)主建設制的一種稱呼，它是一種建設管理方式，是隨“投資、建設、管理、使用”相分離，即分權(quán)理論而產(chǎn)生的。通過法定授權(quán)，代建制企業(yè)獲得建設或管理部分的法定權(quán)限。
2 代建制的運作體系和實施程序
2.1 代建制的運行體系
在代建制市場體系中，工程項目管理公司代表政府部門，需整合工程咨詢、招標、施工監(jiān)理、造價咨詢、總包商、分包商、勘察設計等，各參與方均圍繞項目提供相應的服務。
1）政府部門對代建制市場體系的管理。政府部門對代建制市場體系的管理包括市場(行業(yè))管理和對工程項目管理合同簽訂、履行情況的監(jiān)督管理兩個方面。
2）項目管理公司與專業(yè)中介機構(gòu)的關系。工程項目管理公司根據(jù)委托合同約定的范圍，對項目建設進行組織管理，其范圍可能是包括融資在內(nèi)，從項目策劃一直到竣工、試車、投產(chǎn)的整個過程，并通過有效管理，實施控制工程質(zhì)量、進度和費用，達到項目技術(shù)和經(jīng)濟指標最優(yōu)化。工程招標等中介機構(gòu)是指工程建設單位根據(jù)需要委托不同功能的中介機構(gòu)進行項目階段性管理，這僅僅是工程建設過程中的某一個或者幾個環(huán)節(jié)，工作內(nèi)容也僅限于相關事項。與代建制的工程項目管理公司相比較而言,工作范圍要小得多，內(nèi)容要少得多。
3）項目管理公司與工程項目總承包的關系。代建制的實質(zhì)是投資方委托專業(yè)的工程項目管理公司來組織和管理項目建設，該委托合同主要是服務性質(zhì)，工程項目管理公司通過提供自己的項目管理服務收取酬金，雖然合同中會規(guī)定根據(jù)工程效益情況給予項目管理公司不同程度上的獎勵，但一般來說酬金與工程效益本身沒有必然的聯(lián)系，工程建設如果虧本了，建設單位仍然須按照合同支付項目管理服務費。工程項目總承包也是國內(nèi)外工程界常見的一種工程建設模式。它是指投資人或者建設單位明確了項目的投資規(guī)模、功能要求、質(zhì)量標準、開竣工期限等的前提下,委托總承包企業(yè)進行工程總承包，一般委托人不再對工程建設具體細節(jié)作具體干預，由總承包單位自行完成，投資人或者建設單位只是在必要時予以協(xié)助,工程總承包單位對工程的質(zhì)量、工期和投資進行全面控制，直接承擔工程建設的經(jīng)濟效益。
2.2 代建制的運作實施程序
1）使用單位提出工程項目功能、標準、規(guī)模等需求，編寫項目建議書及可行性研究報告，按規(guī)定程序報發(fā)展改革部門審批。
2）發(fā)展改革部門審批批復項目建議書及可行性研究報告，明確項目的建設規(guī)模、標準和投資總額，并在項目建議書批復中明確該工程項目實行代建制。
3）使用單位按照可行性研究報告的批復要求，組織勘察、初步設計，并編制初步設計概算。投資部門會同規(guī)劃等部門，對代建項目的初步設計及概算投資進行審核批復。
4）發(fā)展改革部門審批通過公開招標或有限招標方式，選定具備條件的代建單位，投資部門和代建單位、使用單位三方簽訂書面《項目委托代建合同》。
5）代建單位按照國家有關規(guī)定，對項目施工、監(jiān)理和重要設備材料采購進行公開招標并嚴格按照批準的建設規(guī)模建設內(nèi)容建設標準和概算投資進行施工組織管理，嚴格控制項目預算，確保工程質(zhì)量，按期交付使用。
6）財政部門根據(jù)《項目代建合同》和投資部門的批復，直接向代建單位下?lián)芙ㄔO資金和代建管理費。
7）在項目建成后，由發(fā)展改革部門審批組織規(guī)劃、建設、財政、審計、使用單位等部門進行工程驗收。
8）在項目代建過程中，政府規(guī)劃、建設、審計、財政依據(jù)各自職責對項目建設和代建單位進行監(jiān)督管理。使用單位可以對項目建設中提出意見和建議，并監(jiān)督代建項目管理公司的行為，參與工程驗收，負責接收竣工建筑物及其使用維護。
3代建制與政府自助管理建設制的優(yōu)勢對比分析
推行代建制的主要意圖就是要克服傳統(tǒng)建設體制中政府投資項目“投資、建設、管理、運營四位一體”的缺點，實現(xiàn)建設和使用相分離，政府投資項目工程建設管理更加專業(yè)化，提高工程項目管理的水平；充分發(fā)揮競爭機制的作用，使政府投資項目管理向市場化轉(zhuǎn)變；提高了投資效益，遏制了“三超”（超投資、超標準、超規(guī)模）問題；有利于遏制和減少了腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。通過對代建制管理模式與政府投資項目自建制管理模式的系統(tǒng)對比分析，代建制的優(yōu)勢主要表現(xiàn)在:
1）政府投資項目工程建設管理更加專業(yè)化，管理水平提高。代建制管理模式是政府通過招標等方式，選擇專業(yè)化的項目管理單位，負責建設實施，嚴格控制項目投資、質(zhì)量和工期，竣工驗收后才移交使用單位。
2）項目決策更加科學深入。實行代建制，使用單位將前期工作委托給代建單位，通過選擇專業(yè)咨詢機構(gòu)完成，而非自己決策，可行性研究等工作不僅需達到國家規(guī)定的深度要求，更重要的是必須滿足項目后續(xù)工作的需要。前期決策階段所確定的建設內(nèi)容、規(guī)模、標準及投資，一經(jīng)確定，便不得隨意改動，使得前期工作的重要性和科學性得到切實體現(xiàn)。同時，在代建制下，政府需根據(jù)合同約定，按照項目進度撥付工程款。因此，政府必須比以往更加重視項目資金的籌措和使用計劃，排出項目重要性順序，循序漸進，量力而為。
【關鍵詞】建設工程；監(jiān)理；監(jiān)督管理
由于我國的建設監(jiān)理制度起步晚，舊的建設工程管理體制還在運行并對束縛著監(jiān)理制度的發(fā)展，對建設工程監(jiān)理制度與質(zhì)量監(jiān)督的關系模糊，關于工程建設監(jiān)理的法規(guī)制度不完善，監(jiān)督引導機制不健全，對工程監(jiān)理的作用、意義和監(jiān)理人員的條件理解片面等原因，使我國的工程建設監(jiān)理還存在許多問題，還有一些需要改進和完善的地方。
1. 工程建設實行監(jiān)理的必要性
（1）從管理的角度來看，過去幾十年建設活動基本是由建設單位自己組織進行，如此運作，弊端很多，一部分人員剛熟悉項目管理業(yè)務，還沒有鞏固就又改行干別的，另一部分卻又要從頭學起，嚴重影響了整體管理水平的提高，人才浪費和管理費用的浪費，管理人員的專業(yè)化不能配套。
（2）從工程建設質(zhì)量保障的需要。工程建設監(jiān)理是根據(jù)國家批準的工程項目建設文件，有關工程建設的法律，建設法規(guī)和工程建設監(jiān)理合同及其它工程建設合同，對工程建設實施的監(jiān)督管理，并要對工程的投資、進度、合同管理及建筑安全等進行監(jiān)管，保證建筑工程質(zhì)量。
（3）從適應市場經(jīng)濟、改變政府職能、與國際市場接軌的需要。建設監(jiān)理是從國外引進的，是人類社會進步和文明的成果，它雖然產(chǎn)生于西方資本主義市場經(jīng)濟，但同樣適用于我國高速發(fā)展的社會主義經(jīng)濟，隨著經(jīng)濟的全球化發(fā)展，實行全面、全過程的專業(yè)化、專家化、職業(yè)化的監(jiān)督管理是社會進步趨勢。
2. 我國建設工程監(jiān)理現(xiàn)狀
2.1 我國的建設監(jiān)理制度起步晚，在制度方面存在諸多缺陷。 近年來工程質(zhì)量實行終身責任制，但有了監(jiān)理后，有些業(yè)主忽視了施工單位必須具備的質(zhì)量保證體系，施工單位多以掛靠形式出現(xiàn)，表面看資質(zhì)等級符合要求，實際現(xiàn)場技術(shù)管理能力欠缺。目前監(jiān)理單位的工作權(quán)限僅限于進度和質(zhì)量的控制，但隨著工程管理的綜合程度越來越高，監(jiān)理單位行使權(quán)利受到越來越多的限制，往往處于有職無權(quán)的尷尬局面。
2.2 監(jiān)理人員整體素質(zhì)不高。 主要反應在：一是監(jiān)理工程師的知識結(jié)構(gòu)不合理；二是監(jiān)理工程師的數(shù)量和質(zhì)量不能滿足監(jiān)理工作需要；三是監(jiān)理人員缺乏實踐經(jīng)驗。 監(jiān)理工程師是在具有一項專業(yè)技術(shù)知識和有一定實踐經(jīng)驗基礎上，增加管理和法律知識后復合型的管理人才。目前，我國的監(jiān)理人員來源比較廣泛，主要來自勘察設計單位、科研院所、大專院校、基建管理部門和施工單位，他們即使獲得監(jiān)理工程師注冊，但由于缺乏管理知識和法律知識，因而在監(jiān)理工作中不能有效地發(fā)揮組織、協(xié)調(diào)、管理的作用，難以取得監(jiān)理成效。監(jiān)理隊伍中既有兼職也有專職；有經(jīng)過監(jiān)理培訓的，也有未經(jīng)培訓；有取得監(jiān)理上崗證的，也有未取得上崗證、更有沒有通過監(jiān)理工程師資格考試的；有退休外聘人員、也有剛出校門的學生；甚至有些是單位下崗編外人員，經(jīng)過短期監(jiān)理培訓就從事監(jiān)理工作。從而使得監(jiān)理隊伍中人員素質(zhì)參差不齊。
2.3 工程監(jiān)理招標導致惡性低價競爭。 自從工程監(jiān)理招標實行最低價中標以來，價格競爭似乎成了最重要的手段，工程監(jiān)理費的收取普遍低于收費標準。很多建設單位不是以考察監(jiān)理單位的資質(zhì)和人員的素質(zhì)作為優(yōu)選條件，而是以最低的工程監(jiān)理費作為選擇的唯一標準。部分監(jiān)理單位為了能得到監(jiān)理業(yè)務，互相壓價，從而致使惡性低價競爭。 導致監(jiān)理人員的素質(zhì)普遍偏低，服務質(zhì)量普遍下降，嚴重影響了監(jiān)理工作的質(zhì)量，從而影響了整個監(jiān)理行業(yè)的形象。對工程建設監(jiān)理乃至整個建筑市場的規(guī)范化都非常地不利。
2.4 部分工程監(jiān)理企業(yè)內(nèi)外部形象差。 有些監(jiān)理人員急功冒進，不認真分析工程施工現(xiàn)場的現(xiàn)象與本質(zhì)，能力不足以服眾，與施工單位發(fā)生抵觸； 有些監(jiān)理人員與施工單位哥哥弟弟一團和氣，不能體現(xiàn)工程監(jiān)理的嚴肅性，不能令行禁止； 有些監(jiān)理人員奇裝異服、散漫自由，“ 吃、拿、卡、要”。還有些監(jiān)理企業(yè)現(xiàn)場和公司辦公環(huán)境零亂，資料不齊全，由施工單位代做監(jiān)理資料等不規(guī)范行為。一個監(jiān)理工程師體現(xiàn)著一個項目監(jiān)理部的形象，一個項目監(jiān)理部的形象體現(xiàn)著一個監(jiān)理企業(yè)的形象，形象的缺失意味著企業(yè)無形資產(chǎn)和信任度的下降（監(jiān)理合同是委托合同。信任是委托的前提）。
3. 對我國建設工程監(jiān)理存在問題的防治措施
3.1 建立健全監(jiān)理組織體系。監(jiān)理工作是在總監(jiān)理工程師領導下，明確分工，實行崗位責任制。每個工程項目都由副總監(jiān)——項目監(jiān)理——現(xiàn)場監(jiān)理3級分工負責。項目落實到人，保持相對穩(wěn)定。使監(jiān)理單位形成了上下內(nèi)外協(xié)調(diào)、高效率快節(jié)奏、有條不紊的運行機制。
3.2 加強培訓工作，不斷提高從業(yè)人員綜合素質(zhì)。一方面，從全方位、全過程監(jiān)理的要求來看，我國建設工程監(jiān)理從業(yè)人員的素質(zhì)還不能與之相適應，迫切需要加以提高。另一方面，由于工程建設領域的新技術(shù)、新工藝、新材料層出不窮， 工程技術(shù)標準、規(guī)范、規(guī)程也不斷更新，信息技術(shù)日新月異，這些都要求建設工程監(jiān)理從業(yè)人員必須與時俱進，不斷提高自身的業(yè)務素質(zhì)和職業(yè)道德素質(zhì)，這樣才能為建設單位提供優(yōu)質(zhì)服務。
3.3 加強對監(jiān)理人員的教育，維護監(jiān)理人員的公正、客觀、科學性。
（1）業(yè)主與監(jiān)理人員是委托與被委托的合同關系，監(jiān)理人員與承包商是監(jiān)理與被監(jiān)理的關系，監(jiān)理要始終維持自己獨立第三方的位置，監(jiān)理人員在施工現(xiàn)場，要對業(yè)主和承包商做到“不吃、不收、不要、不拿”，只有這樣才能做到不手軟、不嘴短，客觀、公正地評價工程質(zhì)量，維護自己的聲譽，贏得雙方的尊重，贏得客戶。
（2）監(jiān)理單位要建立監(jiān)理人員學習與培訓制度，對監(jiān)理人員進行業(yè)務技能培訓、監(jiān)理法規(guī)學習和思想道德教育，使監(jiān)理人員有與監(jiān)理工作相應的知識理論水平，有較強的責任感，有不怕苦、不怕累的精神，有良好的身體素質(zhì)，有敢于承認錯誤的勇氣，有敢于批評與自我批評的氣魄，要敢于講真話、講實話，教育監(jiān)理人員熱愛監(jiān)理工作，維護監(jiān)理單位的形象。
3.4 要吸引招標單位，力爭中標。中標后企業(yè)要有合理的利潤。報價過高過低都不好，報高了會降低中標概率，報低了企業(yè)利潤就少了，因此必須尋找一個較為合理的報價。要做到這一點，投標人在投標報價前應確定一個投標小組，小組成員必須是懂技術(shù)、經(jīng)營成本核算、招投標法律法規(guī)的綜合性人才。投標人員在報價前一定要認真閱讀招標文件、技術(shù)規(guī)范、圖紙等，并深入調(diào)查工程所處的地理條件以及材料的來源和價額，并確立工程的重點難點，再確定施工方案和施工組織設計。
3.5 加強施工監(jiān)督管理。在制定和審核施工方案時，必須結(jié)合工程實際，從技術(shù)、組織、管理、工藝、操作、經(jīng)濟等方面進行全面綜合分析，力求方案技術(shù)可行、經(jīng)濟合理、工藝先進、措施得力、操作方便，有利于提高質(zhì)量、加快速度、降低成本。施工質(zhì)量控制與技術(shù)因素息息相關，技術(shù)除了人員的技術(shù)素質(zhì)外，還包括裝備、信息、檢驗和檢測技術(shù)等。因此要重視新技術(shù)、新工藝的先進性、適用性。因此，根據(jù)工程特點和具體條件，應對影響質(zhì)量的環(huán)境因素采取有效的措施嚴加控制，才能確保達到施工質(zhì)量的目的。
關鍵詞：電力工程；項目；管理；模式
中圖分類號：TM247 文獻標識碼：A
電力工程項目由于投資大、工期長、影響因素多，因此工程項目管理是個復雜的系統(tǒng)工程，電力工程管理在國家經(jīng)濟建設的發(fā)展和變革歷程中，經(jīng)歷了幾種管理模式，其中有：業(yè)主自建模式、監(jiān)理模式、PMC模式、EPC模式等，下面談談各種模式在發(fā)展進程中的特點。
1 業(yè)主自建模式
顧名思義，業(yè)主自建模式是完全由業(yè)主自行籌建，對工程建設各方面進行全面直接管理。該模式是傳統(tǒng)的項目管理模式，由于項目建設機構(gòu)為臨時組建，項目建設人員的知識、經(jīng)驗、技能往往存在不足，造成工程成本控制不佳、浪費較多，在大型工程中往往造成工期和成本的雙失控。在我國電力建設工程推行招投標制、監(jiān)理制度后，業(yè)主自建管理的模式僅在工程前期準備、輔工程等附屬臨時和零星工程中采用。
2 監(jiān)理模式
電力工程監(jiān)理制其本意就是推行工程項目管理，對工程采購、項目施工和設備試運行進行管理，對工程進度、投資、質(zhì)量和安全進行系統(tǒng)控制。監(jiān)理人在項目建設上的知識、技能和經(jīng)驗的豐富，彌補了業(yè)主對建設項目知識和經(jīng)驗欠缺的缺陷。隨著時代的發(fā)展，不斷地豐富和完善了監(jiān)理模式，又產(chǎn)生了E+P+C模式和分島分包等監(jiān)理模式，在大量工程項目建設中取得了良好效果。監(jiān)理模式也是現(xiàn)行電力建設項目中廣泛采用的管理模式，其發(fā)展方向是“小業(yè)主大監(jiān)理”。近年來國內(nèi)監(jiān)理公司日益發(fā)展擴大，在電力建設管理中出現(xiàn)了一些突出問題。
2.1 電力監(jiān)理市場的不規(guī)范
電力體制的深化改革，使原來屬于電力服務性工作的監(jiān)理業(yè)務被社會化剝離，電力監(jiān)理業(yè)務的行業(yè)監(jiān)督缺乏有效的管理主體。
近幾年國內(nèi)電力基建業(yè)務增長較快，一些無電力施工經(jīng)驗的監(jiān)理公司也涌入電力建設監(jiān)理市場。個別監(jiān)理公司為控制成本，因此大量使用缺乏電力工程知識、經(jīng)驗的電力建設副業(yè)和退休人員甚而使用剛畢業(yè)的大中專學生擔任電力工程項目監(jiān)理人。無經(jīng)驗的監(jiān)理人在工程建設中起不到技術(shù)支撐作用，一些小的失誤可能導致電力工程建設的重大損失。
2.2 設計與監(jiān)理的博弈關系
工程設計和工程監(jiān)理雙方的立場和角度不同，在工程建設中會不斷出現(xiàn)分歧，工程建設成本和工期控制最佳的環(huán)節(jié)往往在前期設計上，但設計和監(jiān)理在信息和資源上的不對稱，特別是設計單位大多在人力資源和建制上擁有監(jiān)理單位不具備的優(yōu)勢，往往會在工程建設中出現(xiàn)設計獨大的后果，導致監(jiān)理單位不愿在工程前期提出設計優(yōu)化建議和指出設計問題，不利于在工程建設前期進行設計修正。電力建設單位應充分利用設計與監(jiān)理的博弈關系，在制訂設計和監(jiān)理合同時要考慮設計優(yōu)化和設計修正的條款，鼓勵監(jiān)理提出設計問題，鼓勵設計進行設計優(yōu)化和設計修訂；業(yè)主在工程建設中應勇于擔當雙方的中介，善于將工程前期發(fā)現(xiàn)的設計優(yōu)化和設計問題進行及時處理，對重大有效的設計優(yōu)化和修正及時進行表彰和獎勵，從設計源頭上控制工期和投資。對于引入了工程設計監(jiān)理的建設項目，業(yè)主仍然需要擔任雙方的中間人，從而有效規(guī)避設計和監(jiān)理的直接沖突，防止設計監(jiān)理的虛設，實現(xiàn)工程控制的設計源頭最優(yōu)，從而取得良好的工程經(jīng)濟效益。
3 PMC 模式
PMC概念來源于歐美，是指項目管理承包商或項目管理咨詢，業(yè)主委托PMC承包商進行項目建設全過程管理，包括對采購、施工、建設和試運行的項目系統(tǒng)管理，是不包含設計業(yè)務的工程代建形式。
PMC模式也是國內(nèi)工程中近年開始采用的新模式，如何規(guī)范業(yè)主與PMC承包商的關系、如何對PMC承包商進行有效的激勵和風險控制，諸多問題仍在不斷探索中。四川沙坪水電站工程的PMC項目管理及四川電力建設采用的專業(yè)化電網(wǎng)建設管理模式的成果和經(jīng)驗為國內(nèi)電力項目建設PMC模式提供了借鑒。
3.1 項目管理者的有效控制
PMC模式能成功的關鍵是配置技術(shù)型、經(jīng)濟型和管理型的復合人才擔任項目管理者，其在項目建設過程中擔任核心作用。PMC模式賦予了項目管理者極大的工程管理權(quán)限，缺乏有效的風險約束將對工程建設造成重大損失。限制投資金額和限制合同工期是PMC合同的核心，PMC合同條款中必須事先規(guī)定對工程建設目標執(zhí)行的獎勵和處罰措施，通過激勵和約束對PMC管理團隊進行監(jiān)督和控制。在工程建設中，業(yè)主必須對PMC承包商的工程建設重大決策進行監(jiān)督，避免工程建設風險分擔和轉(zhuǎn)移機制的落空。
3.2 建設合力的形成
PMC管理模式要求PMC承包商掌握在工程技術(shù)、管理、經(jīng)濟、協(xié)調(diào)多方法的系統(tǒng)經(jīng)驗和方法，PMC承包商不僅要處理好與業(yè)主、設計、監(jiān)理、施工方的各方關系，工作重點是將多方通過組織和協(xié)調(diào)形成工程建設合力，實現(xiàn)工程整體效益目標。PMC在國內(nèi)電力工程建設已普遍采用，也取得明顯的經(jīng)濟和社會效益。
4 EPC模式
EPC模式是國際上成熟和通用的建設管理模式，業(yè)主把項目的設計、采購和建設總承包委托給專業(yè)承包商進行建設管理，EPC與PMC模式的區(qū)別在于設計領域的擴展，國內(nèi)常稱之為“交鑰匙工程”。
4.1 EPC投資控制標準
在設計工作尚未進行、無工程量進行核算前提下，套用電力概算定額進行EPC工程總價的核定，本身就是不現(xiàn)實的。國內(nèi)實施的EPC工程造價的核算往往依靠經(jīng)濟項目評價指標、業(yè)主以往工程投資經(jīng)驗、EPC承包商的承建經(jīng)驗，通過雙方談判達成EPC投資控制目標，這就為工程投資控制目標的合理性提出了問題。國內(nèi)部分電壓等級工程推行的限額設計標準可以為EPC工程總價的確定提供參考，完善電力工程限額設計經(jīng)濟指標是發(fā)展方向，是避免工程腐敗的要求，也是規(guī)范EPC工程投資造價的前提條件。
4.2 發(fā)展和建立EPC承包商市場
合格的電力工程EPC承包商的形成，主要有兩個發(fā)展方向：一是由設計單位組建項目管理公司；二是由PMC承包商擴展設計業(yè)務。兩個發(fā)展方向都是可行和合理的，并不存在誰優(yōu)誰劣的問題，目標都是建立采用現(xiàn)代企業(yè)制度的EPC承包商，完善和豐富電力工程建設市場，為推進電力工程經(jīng)濟效益的進一步優(yōu)化進行探索。
當前，在國內(nèi)電力設計單位工程設計壓力劇增的現(xiàn)狀下，短時間內(nèi)較難培育和發(fā)展合格電力工程EPC項目承包商?，F(xiàn)有的電力建設管理企業(yè)能否在總承包合同范圍內(nèi)進行分包設計，將EPC模式轉(zhuǎn)換實施為含設計分包的PMC模式，應是電力工程項目建設探索的較佳現(xiàn)實方式，能否取得良好的經(jīng)濟和社會效益需要在工程建設實踐中檢驗和完善。
4.3 工程成本和工期聯(lián)合控制模型的制定
工程施工中質(zhì)量安全是前提，工程造價和工期的控制是核心，而造價和工期往往相互制約，建立成本和工期的聯(lián)合控制模型是EPC模式實施的重要內(nèi)容，通過有豐富工程建設經(jīng)驗、技能的EPC承包方針對工程實際建立投資和工期聯(lián)合模型，可為業(yè)主提供建設投資決策參考，為取得工程工期和造價的平衡化最優(yōu)創(chuàng)造實踐基礎，實現(xiàn)EPC模式對項目整體經(jīng)濟性提升的目標。
結(jié)語
總而言之，在當前國內(nèi)電力工程建設劇增的時代背景下，監(jiān)理模式和PMC模式仍然將占據(jù)電力工程的主導地位，在工程建設中要利用實踐經(jīng)驗，科學分析這些模式的利弊，結(jié)合實際，積極探索和發(fā)展電力工程EPC項目管理模式，從而安全優(yōu)質(zhì)高效地順利完成電力工程建設，提升電力工程整體建設管理水平。
參考文獻
[1]鄭海村.幾種電力建設管理模式的比較分析[J].中國工程咨詢，2007，（6）：26—29.
一、充分認識《規(guī)定》的重要意義，切實增強物業(yè)管理工作的緊迫感、責任感
20__年9月1日，國家《物業(yè)管理條例》正式實施，這是我國物業(yè)管理發(fā)展史上的里程碑，它標志著我國的物業(yè)管理進入了法制化發(fā)展的新時期。為使國家《物業(yè)管理條例》在我市得到更好的貫徹，建立健全我市物業(yè)管理法規(guī)體系，進一步依法規(guī)范物業(yè)管理活動，《條例》頒布實施后，我們就著手成立了專門的《規(guī)定》起草小組。經(jīng)過近兩年的調(diào)查研究，深入了解我市的物業(yè)管理情況并借鑒其他先進城市的立法成功經(jīng)驗，并在廣泛征求各方人士意見和反復修改后，出臺了我市第一部物業(yè)管理的地方性規(guī)章《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》?！兑?guī)定》將我市物業(yè)管理遇到的問題，在《物業(yè)管理條例》規(guī)定的法制框架內(nèi)，將《條例》的一些原則性條款，根據(jù)我市物業(yè)管理的實際情況進行了細化?！兑?guī)定》的出臺為進一步維護我市物業(yè)市場的秩序，規(guī)范物業(yè)管理活動，使物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展提供了基礎保證。在我市物業(yè)管理發(fā)展史上具有十分重要的意義。文秘站網(wǎng)-
我市的物業(yè)管理始于90年代初期。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境；提高城市管理水平；促進住宅建設；實施再就業(yè)工程等方面起到了積極的作用。當前，隨著沈陽城市建設的快速穩(wěn)步發(fā)展和人民生活水平的日益提高，做好物業(yè)管理工作顯得尤為迫切、更為重要。
首先，從沈陽的城市發(fā)展來看，要切實增強做好物業(yè)管理工作的緊迫感。近年來，我市大手筆規(guī)劃，大規(guī)模建設，大力度投入，使城區(qū)的環(huán)境面貌發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。金廊工程、五里公園等一批重點工程的建設，房屋“平改坡”、“樓道整治”、“景觀街路粉飾”等一系列工程項目，特別是06年“世園會”的勝利召開，不僅為城市增添了亮點，更提升了城市品位。但是，“三分建設，七分管理”。城市規(guī)模的擴張和品位的提高，既要靠高起點的規(guī)劃和高標準的建設，更要靠高水平的管理。物業(yè)管理承擔著服務居住人群、維護公共秩序、管理建筑物的重要任務，其管理水平的高低，直接影響城市環(huán)境、城市容貌和城市形象，反映的是城市綜合素質(zhì)的重要方面。
其次，從人民群眾的需求來看，要切實增強做好物業(yè)管理工作的責任感。維護人民群眾的根本利益，是我們一切工作的出發(fā)點和歸宿點。目前，住房已成為大多數(shù)居民家庭的最主要財產(chǎn)以及財富積累的主要形式，同時，他們也把目光從單純的關注私人房屋狀況轉(zhuǎn)變?yōu)樵陉P注自身房屋的同時兼顧房屋周圍公共環(huán)境。房屋的價值不再是一個單一的價值主體，而是與周圍環(huán)境共同產(chǎn)生價值。物業(yè)管理作為住宅小區(qū)管理、社區(qū)建設的重要組成，越來越受到廣大群眾的重視。因此，物業(yè)管理工作要從維護人民群眾的根本利益出發(fā)，切實提高管理和服務水平，著力為百姓創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美、秩序景然、人物和諧統(tǒng)一的居住環(huán)境。
為此，各級政府、各相關部門、物業(yè)管理企業(yè)都要自覺增強做好物業(yè)管理的緊迫感、責任感。
二、認真分析物業(yè)管理發(fā)展面臨的新情況、新形式，廣泛深入地開展學習、宣傳《規(guī)定》的活動
我市的物業(yè)管理與深圳、上海等城市相比較，雖起步較晚，但在社會各界的高度重視，共同努力下，長足進步，已初具規(guī)模，全市登記注冊物業(yè)管理企業(yè)536家，從業(yè)人員近3萬人；具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)物業(yè)化率達100；244個實行等級服務的住宅小區(qū)中，已有173個組建了業(yè)主大會和業(yè)主委員會；相關政策法規(guī)基本健全；政府相關部門的監(jiān)督管理力度逐步加大，公開、公平、公正的市場競爭機制基本形成。但在建設“四位一體”的和諧沈陽的新形勢下，在振興東北老工業(yè)基地的新工作中，物業(yè)管理與廣大人民群眾的要求相比，還有一定差距。主要表現(xiàn)在：一是部分物業(yè)管理企業(yè)的行為不十分規(guī)范，存在著服務不很到位、收費與服務不太相符現(xiàn)象；二是部分規(guī)模小的企業(yè)、人員素質(zhì)較低、管理水平較差；三是物業(yè)管理市場還不夠規(guī)范、建管之間仍缺乏有效的銜接；四是物業(yè)消費意識還沒有完全形成，業(yè)主重維護權(quán)利，輕履行交費義務的現(xiàn)象還部分存在。
因此，我們要以全面貫徹落實《規(guī)定》為契機，從實踐“三個代表”重要思想出發(fā)，認真制定學習、宣傳《規(guī)定》的工作方案和周密的培訓計劃。扎扎實實推進物業(yè)管理工作，保障當事人權(quán)益，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
一是廣泛開展各種形式的宣傳活動。要積極通過媒體開展政策問答、以案說法及各種典型經(jīng)驗介紹等多種方式，使廣大群眾、社會各界人士、物業(yè)管理企業(yè)能夠在長期內(nèi)對物業(yè)管理有一個系統(tǒng)、全面的了解；制作《規(guī)定》宣傳畫和宣傳小冊子，分發(fā)到街道辦事處、社區(qū)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主等社會各個層面；開展“市民滿意的物業(yè)管理企業(yè)”評選活動。評選出市民滿意的物業(yè)管理企業(yè)，樹立典型，以典型為載體推動我市物業(yè)管理工作水平的提高，使學習、宣傳、貫徹《規(guī)定》的活動具體化。
二是舉辦學習《規(guī)定》培訓班。組織物業(yè)管理行政主管部門人員進行培訓，使他們在熟知《規(guī)定》各項條款的基礎上，明確物業(yè)管理中的具體職責，各項職責的工作程序、法定文書以及工作時限等；舉辦物業(yè)管理企業(yè)培訓班。主要學習《規(guī)定》及其配套文件中物業(yè)管理項目的招投標、物業(yè)管理服務收費、物業(yè)管理服務合同及職業(yè)道德、服務技能等；組織舉辦街道辦事處、社
區(qū)委員會、業(yè)主代表學習培訓班，逐步建立起“塊塊負責、條條保證、上下聯(lián)動”的工作體制，了解業(yè)主的權(quán)利和義務，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建程序。三是召開學習貫徹落實《規(guī)定》的座談會、研討會。組織各級政府的有關委辦局、新聞媒體進行研討,理順管理機制，明確責任，通過研討明確各單位、各部門與物業(yè)管理企業(yè)維修責任的劃分及在物業(yè)管理工作中應承擔的責任；組織業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、社區(qū)代表,分別召開座談會、研討會，研討物業(yè)管理新體制中街道辦事處、社區(qū)應發(fā)揮的作用、物業(yè)收費與服務等。
通過學習和宣傳要達到以下目的：一是讓廣大業(yè)主了解《規(guī)定》所設定的法律制度，運用法律武器保護自己的利益，更充分地行使業(yè)利，履行應盡的義務，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會行為，協(xié)調(diào)共同利益關系；二是使物業(yè)管理企業(yè)認真執(zhí)行《規(guī)定》，切實履行好服務職能，以優(yōu)質(zhì)服務、誠信服務取信業(yè)主；三是促進行政執(zhí)法部門依法行政，既要保證行政行為不超越權(quán)限，不隨意干預民事關系，又要認真履行職責，強化執(zhí)法監(jiān)督，提高執(zhí)法水平，保護物業(yè)管理活動當事人的合法權(quán)益。四是使各方面形成合力，共同執(zhí)行《規(guī)定》，促進物業(yè)管理，維護社區(qū)良好秩序。
三、全面貫徹落實《規(guī)定》，開創(chuàng)物業(yè)管理工作新局面
值此《規(guī)定》頒布之機，我們要以“三個代表”重要思想為指導，以建設和諧沈陽為目標，以創(chuàng)新管理，規(guī)范發(fā)展為出發(fā)點，與時俱進，開拓創(chuàng)新，認真貫徹落實《規(guī)定》，做到政府依法行政，業(yè)主依法自律，企業(yè)依法經(jīng)營，共同開創(chuàng)我市物業(yè)管理工作的新局面。
（一）進一步完善物業(yè)管理法制建設，推進依法治業(yè)
為配合《規(guī)定》的頒布實施，今年我們還出臺了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設的指導意見》、《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理規(guī)定》、《沈陽市物業(yè)管理企業(yè)誠信考核暫行辦法》、《沈陽市住宅區(qū)物業(yè)經(jīng)理執(zhí)業(yè)暫行辦法》四個配套法規(guī)，這些法規(guī)對《規(guī)定》起到了補充強化的作用，但這些法規(guī)還不足以含概全市物業(yè)管理的所有方面，我們將根據(jù)《規(guī)定》的實質(zhì)內(nèi)容，結(jié)合我市實際，加強其他相關配套法律的編制工作，在做好《規(guī)定》與原有相關法規(guī)的政策銜接同時，抓緊制定、修訂、完善其他相關的配套法規(guī)和實施細則，進一步完善我市物業(yè)管理地方法規(guī)體系。
《規(guī)定》對我市的物業(yè)管理提出了進一步要求，我們將根據(jù)其具體內(nèi)容，對業(yè)主的權(quán)利和義務、物業(yè)管理過程中的行為，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組成運作、小區(qū)建設遺留問題、物業(yè)管理公司的規(guī)章制度等問題制定相應的整改措施，保證《規(guī)定》的順利實施。
（二）切實轉(zhuǎn)變職能，充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用
《規(guī)定》按照市場經(jīng)濟的原則，對物業(yè)管理活動的競爭機制、物業(yè)服務的定價、合同等方面均作出了明確的規(guī)定。這些規(guī)定的目的，就是培育市場，充分發(fā)揮市場優(yōu)化資源配置的作用。從這個意義上說，《規(guī)定》是一部運用市場手段規(guī)范物業(yè)管理的指導性文件。因此，全市各級物業(yè)管理行政部門，必須按照《規(guī)定》的精神，把完善市場機制放在重要位置，切實轉(zhuǎn)變職能，積極培育物業(yè)管理有形市場，在物業(yè)管理工作中做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事。
（三）履行《規(guī)定》職責，強化行政管理
一是加強對業(yè)主大會建立工作的指導監(jiān)督，促進業(yè)主自律和民主決策。目前我市具有物業(yè)管理條件實行等級服務的住宅區(qū)244個，隨著《規(guī)定》的頒布，我們將進一步加大指導和規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員的力度，按照法規(guī)賦予的職責，明確權(quán)利、義務，提高運作水平，引導業(yè)主大會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序，選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任業(yè)主委員會委員。要通過規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，依法維護自身合法權(quán)益。使更多的住宅小區(qū)進入到規(guī)范化的物業(yè)管理中來。
二是加大對招投標工作的監(jiān)管和指導，維護業(yè)主合法權(quán)益。今年我市頒布了《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理規(guī)定》，通過此規(guī)定我市前期物業(yè)管理的招投標質(zhì)量有了極大改善，廣大業(yè)主通過選聘，選聘了自己滿意的物業(yè)管理企業(yè)。今后，我們要在加強前期物業(yè)管理招投標的同時，指導和監(jiān)督好物業(yè)管理的承接驗收和移交工作，維護好業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備和房屋的所有權(quán)與使用權(quán)，使前期物業(yè)管理更加規(guī)范。
三是嚴格加強對企業(yè)資質(zhì)審查，進一步做好整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場秩序的工作。今年我局取消了19家物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，并對12家物業(yè)管理企業(yè)下發(fā)了整改通知單。在這次學習、宣傳的過程中，我們將嚴格把握物業(yè)管理市場準入標準，完善資質(zhì)動態(tài)管理，把物業(yè)管理企業(yè)的市場行為與資質(zhì)日常管理和年檢相掛鉤，把年檢作為一項日常工作來抓，使物業(yè)管理企業(yè)的行為更加法制化、規(guī)范化。對不符合資質(zhì)等級的企業(yè)決不姑息，逐步淘汰不合格物業(yè)管理企業(yè)，凈化物業(yè)管理市場，優(yōu)化我市物業(yè)管理行業(yè)隊伍的結(jié)構(gòu)。
四是理順住宅小區(qū)建管關系。建管問題還是制約我市物業(yè)管理的一個主要問題。這些問題的產(chǎn)生對廣大群眾的生活影響極大，也影響了物業(yè)管理水平的進一步提高。目前，我市244個實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)中，存在112件開發(fā)遺留問題，已經(jīng)解決76件。在《規(guī)定》頒布后，我們將首先明確開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三者的關系，明確三者各自的責權(quán)利；其次加強與相關部門的協(xié)調(diào)聯(lián)系，堅持“條塊結(jié)合，以區(qū)為主”的原則，對存在的問題逐一進行整改、解決。
五是做好維修基金的監(jiān)管工作。從我市物業(yè)管理實踐看，住宅小區(qū)的公用設施設備的維修責任劃分不清，極易給物業(yè)合理使用帶來阻礙，給業(yè)主、物業(yè)使用人工作和生活帶來不便。在繼續(xù)做好維修基金繳存管理工作的基礎上，完善制度，規(guī)范維修基金的管理和使用，形成維修資金的歸集、使用和再投入的良性循環(huán)，確保資金的合理使用。
六是進一步理順物業(yè)管理收費與服務關系，促進行業(yè)良性發(fā)展。積極指導物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主按照等級服務標準確定具體服務等級和等級收費標準，使物業(yè)管理服務收費與服務內(nèi)容、服務質(zhì)量相統(tǒng)一，理順物業(yè)管理服務收費價格與服務內(nèi)容、質(zhì)量關系，使物業(yè)管理服務收費標準的調(diào)整與物業(yè)管理服務質(zhì)量的提高在互動中前進。
（四）明確責任，齊抓共管，形成物業(yè)管理合力
