發(fā)布時間：2024-01-29 15:35:50
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險防范
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，一直備受關(guān)注。2016年北上廣出臺最嚴房價調(diào)控政策，導(dǎo)致房價大幅下降，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨危機，此時各房地產(chǎn)企業(yè)如何防范財務(wù)風(fēng)險并及時化解就成為關(guān)注重點。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的市場表現(xiàn)
（一）房地產(chǎn)整體行業(yè)告別高速增長，企業(yè)內(nèi)部改革需求加大
2015年整體樓市銷售依然呈下行趨勢沒有改變，但降幅大幅收窄。1～5月全國商品房銷售面積35，996萬平方米，商品銷售額24，409億元。但是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下行趨勢沒有改變，增速回落0.9個百分點。2015年5月國房景氣指數(shù)創(chuàng)我國歷史低值。而房地產(chǎn)的庫存和房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力又都在持續(xù)增加，房地產(chǎn)行業(yè)整體改革迫在眉睫。
（二）我國人口紅利逐步消失，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)行業(yè)的促進作用減慢
我國人口紅利逐步減弱，這主要由于新生兒的減少和人均壽命的持續(xù)增長，以及老齡化問題日益加重。雖然國家最新推行的戶籍制度改革，使得原常住非戶籍人口可以取得城市戶籍，但這種快速增長的城鎮(zhèn)化率卻并沒有很大程度的對房地產(chǎn)市場和我國經(jīng)濟起到帶動作用。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)中國企占比高，但運營效率相對較低
在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，國企所占比重較大，TB股上市房地產(chǎn)公司共166家，其中央企12家，地方國企63家，兩者加起來占我國上市房地產(chǎn)企業(yè)接近一半，在房地產(chǎn)板塊中總資產(chǎn)國有權(quán)重近4成，但就運營效率分析，國有房地產(chǎn)企業(yè)的運行效率要低于整個房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平。
（四）土地供應(yīng)逐漸緊張，價格增漲幅度加大
我國土地供應(yīng)整體偏緊。在2003～2013年期間，房地產(chǎn)企業(yè)對于土地面積的購置上僅僅增長了8.7%，而同期商品房銷售面積增長了287.2%。主要城市土地供應(yīng)下滑速度尤為明顯。40個主要城市供應(yīng)土地占地面積同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地價格的增速明顯超過同期商品房銷售均價的上漲。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施
針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的市場表現(xiàn)以及房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展情況和具體產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的可能方向，可以從以下幾個方面加以防范。
（一）發(fā)展多元化的融資渠道
我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段主要運用的融資渠道為銀行貸款和發(fā)行股票募集資金，曾嘗試債券籌資，但收效甚微。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻的明確我國對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，利用國家放寬債券發(fā)行限制的良機，同時結(jié)合房地產(chǎn)投資信托海外地產(chǎn)基金、私募籌資、典當(dāng)融資、合作開發(fā)等多種籌資方式提高融資能力。外源融資固然重要，但是內(nèi)源資金是基礎(chǔ)，內(nèi)源資本越充盈，財務(wù)基礎(chǔ)越扎實，財務(wù)風(fēng)險的控制能力越強，降低籌資風(fēng)險的根本途徑就是提高盈利水平和經(jīng)營能力。
（二）加強房地產(chǎn)投資項目可行性分析
房地產(chǎn)投資具有時間長，涉及面廣的特點，當(dāng)項目動工后，會難以對其進行更改。一旦發(fā)生任何意外，會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大的風(fēng)險?？尚行苑治龅哪康氖菍镜捻椖刻崆白龊妙A(yù)測，將項目可能會發(fā)生的風(fēng)險進行列示，并進行全面的分析，以確保項目可行。
1.可行性分析的內(nèi)容要可量化。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)可行性分析中出現(xiàn)大量模糊不清的概念，缺乏針對性與可量化性，應(yīng)加以改良?？梢詫唧w目標(biāo)客戶群設(shè)定以年薪、背景、喜好、年齡層、購房目的等進行詳細的量化，更有利于項目的整體規(guī)劃。
2.可行性分析的審核流程要完善?，F(xiàn)今，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目審核過程并沒有完全做到分析與審核分離，影響了審核結(jié)果的可行性。公司可以設(shè)置專門研究中心負責(zé)人房地產(chǎn)開發(fā)項目進行核實，再由財務(wù)部對其預(yù)算形成書面報告交由投資委員會進行抉擇，更好的做到分析與審核分離，使項目成功率更高。
（三）做好現(xiàn)有項目的銷售工作
有效的銷售戰(zhàn)略有利于房地產(chǎn)企業(yè)流動資金的增加，進而更好的運營。現(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)的銷售戰(zhàn)略缺乏根據(jù)不同的市場環(huán)境、不同層次的客戶需求做靈活變動的能力。
第一，在銷售方式上，房地產(chǎn)企業(yè)要本著創(chuàng)新的理念，時刻瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶，順應(yīng)時代和科技的進步，勇于嘗試新的市場營銷推廣手段。不能固步自封，要敢于大膽嘗試在互聯(lián)網(wǎng)時代的營銷手段，借助網(wǎng)絡(luò)信息工具，鎖定目標(biāo)客戶。
第二，在銷售管理上，要進行包括銷售人員薪酬管理制度等一系列的改革，研究制定符合公司實際和行業(yè)特點的管理辦法和措施，強化銷售員工的主觀工作意識，激勵工作的積極性。
（四）合理增加土地儲備
土地儲備是指房地產(chǎn)企業(yè)儲備用地的行為，主要是日常經(jīng)營以及未來增值預(yù)期所需的土地。土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)對已經(jīng)獲得使用權(quán)的土地資源的一種投資行為，這種行為可以稱為土地資本經(jīng)營。資本是能帶來回報的貨幣，房地產(chǎn)企業(yè)儲備土地的目的就是使土地開發(fā)利潤最大化。城市土地的稀缺決定房地產(chǎn)企業(yè)儲備土地的重要性。在房地產(chǎn)市場日趨成熟，競爭日益加劇，土地儲備可以提高房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險的能力。同時受宏觀經(jīng)濟周期性的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該儲備一定數(shù)量的土地，這樣在經(jīng)濟景氣時有房子可以賣，經(jīng)濟蕭條時有土地可以開發(fā)。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，使其財務(wù)風(fēng)險相對較大。尤其在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視財務(wù)風(fēng)險防范，強化對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高房企自身抗風(fēng)險能力，這樣才能在風(fēng)云變幻的復(fù)雜環(huán)境中做大做強，獲得持續(xù)性核心競爭力，保證企業(yè)的長遠發(fā)展。
參考文獻
[1]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理[J].財會研究，2007（1）：62-63.
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[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；公司戰(zhàn)略；財務(wù)風(fēng)險控制
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 001
[中圖分類號] F275 [文獻標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）11- 0004- 02
0 前 言
作為國民經(jīng)濟新的增長點，房地產(chǎn)業(yè)為中國經(jīng)濟的快速發(fā)展做出了巨大的貢獻。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對于改善人民生活，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，拉動經(jīng)濟增長起著至關(guān)重要的作用。本文以SK公司為例進行案例分析，通過對該股份有限公司財務(wù)風(fēng)險控制流程進行研究及SWOT分析，得出該公司財務(wù)風(fēng)險控制情況并對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制提出相應(yīng)的建議，具有一定的理論和實用意義。
1 SK公司財務(wù)風(fēng)險控制情況
SK公司沒有單獨的風(fēng)險管理體系，公司對財務(wù)風(fēng)險的控制涵蓋于內(nèi)部控制系統(tǒng)之中。SK公司現(xiàn)行內(nèi)控體系主要按照“控股總部、區(qū)域總部、城市公司”的“三級組織結(jié)構(gòu)”進行管控，通過合理的崗位設(shè)置和人力資源政策，建立良好的內(nèi)部環(huán)境并實施有效的控制。公司通過內(nèi)部審計、內(nèi)控檢查、專業(yè)巡查等方式對內(nèi)部控制進行監(jiān)督檢查，結(jié)合全面風(fēng)險管理工作評估相關(guān)風(fēng)險，并以內(nèi)部報告、通報等形式確保有效的溝通，促進執(zhí)行整改和制度修訂。
公司對內(nèi)部控制的實施采取多層次的監(jiān)督、控制，內(nèi)部控制體系。
董事會、審計委員會：負責(zé)審查、監(jiān)督內(nèi)控的有效實施和自我評價情況。
公司內(nèi)部控制規(guī)范工作小組：負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督公司內(nèi)部控制制度的建立、完善及其實施。
公司審計稽核部：負責(zé)日常監(jiān)督。
外聘審計機構(gòu)：對內(nèi)控自評報告進行審計。
SK公司對于各類財務(wù)風(fēng)險的管理目標(biāo)和具體控制方法如下。
1.1 市場風(fēng)險控制
SK公司的市場利率主要來自匯率風(fēng)險和利率風(fēng)險。匯率風(fēng)險公司無法消除只能時刻密切關(guān)注。公司面臨的現(xiàn)金流量利率風(fēng)險是由浮動利率的金融負債產(chǎn)生的，而公司面臨的公允價值利率風(fēng)險則是由固定利率的金融負債產(chǎn)生的。針對利率風(fēng)險，SK股份有限公司的控制方法是保持借款的浮動利率，以此來消除利率變動產(chǎn)生的公允價值風(fēng)險。
1.2 信用風(fēng)險控制
為了降低信用風(fēng)險，SK公司成立了專門部門，對合同另一方進行信用審批、確定信用額度、執(zhí)行持續(xù)的監(jiān)控程序以確保及時收回債權(quán)、以及對于過期債權(quán)采取必要的措施回收。在每個資產(chǎn)負債表日，公司會審核每一單項應(yīng)收款的收回情況，對沒有收回的應(yīng)收款及時計提壞賬準(zhǔn)備。同時SK公司采用了內(nèi)部政策及篩選機制，確保所有合同另一方均榫哂辛己瞇龐眉鍬嫉目突А3應(yīng)收賬款金額前五名外，公司無其他重大信用集中風(fēng)險。
1.3 流動風(fēng)險控制
SK公司采用定期分析債務(wù)的期限和結(jié)構(gòu)的方法，時刻保證債務(wù)到期時有充足的流動資金來償還。公司管理層也十分重視銀行借款的使用情況，時刻確保遵守借款協(xié)議并對銀行借款進行及時的監(jiān)控。同時為了獲得一定的授信額度，公司與多所金融機構(gòu)進行融資磋商，通過授信額度來降低流動性風(fēng)險。
2 SK公司SWOT分析
在2016年中國上市房地產(chǎn)公司排名中，SK公司排名在前20名。根據(jù)排名，前20名可以分為三個戰(zhàn)略群組。而SK公司隸屬戰(zhàn)略群組C。對戰(zhàn)略群組C的SWOT分析如下。
2.1 優(yōu)勢
（1）市場挑戰(zhàn)者或市場追隨者；（2）規(guī)模較大；（3）品牌影響力較大；（4）進入壁壘高，避免過度競爭。
2.2 劣勢
（1）跨地區(qū)開發(fā)風(fēng)險；（2）行業(yè)過度集中于房地產(chǎn)，存在風(fēng)險；（3）管理水平有待提高；（4）退出壁壘較高，風(fēng)險較大。
2.3 機會
（1）擴大國內(nèi)經(jīng)營范圍；（2）塑造品牌影響力；（3）低碳環(huán)保的綠色住宅方向；（4）關(guān)注社會責(zé)任，提升企業(yè)形象。
2.4 威脅
（1）同類市場內(nèi)存在競爭；（2）政府的管制與約束；（3）關(guān)于高房價的白熱化的公眾爭議；（4）國外房地產(chǎn)企業(yè)進入市場。
根據(jù)SWOT分析中的劣勢，可以看出SK公司業(yè)務(wù)過度集中于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，且房地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)過度集中于華中地區(qū)和東南沿海地區(qū)。行業(yè)和地區(qū)過度集中，如果國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)或某一地區(qū)影響較大或房地產(chǎn)行業(yè)由成熟期進入衰退期，企業(yè)可能面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。
3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的啟示
3.1 建立專門的風(fēng)險管理體系
SK公司對財務(wù)風(fēng)險并沒有給予極大的重視，對財務(wù)風(fēng)險的管理僅包含在內(nèi)部控制體系中。公司可以建立專門的風(fēng)險管理體系，如在總部設(shè)立風(fēng)險管理部，總體評價和控制公司的財務(wù)風(fēng)險。在下屬公司設(shè)立直接責(zé)任人或部門來預(yù)測和評價公司的財務(wù)風(fēng)險。預(yù)測或評價出重大財務(wù)風(fēng)險時，有專門的項目小組或臨時成立的項目小組來消除或減弱風(fēng)險等適合本公司的風(fēng)險管理體系，嚴格把控財務(wù)風(fēng)險。
3.2 多渠道籌集，降低資產(chǎn)負債率
企業(yè)可以通過發(fā)行債券、與其他公司進行戰(zhàn)略聯(lián)盟、發(fā)行股票、房地產(chǎn)信托等方式將傳統(tǒng)單一的銀行貸款籌資方式轉(zhuǎn)為多元化的籌資方式，來降低籌資風(fēng)險。
3.3 多元化發(fā)展戰(zhàn)略
在業(yè)務(wù)方面，可以通過多元化戰(zhàn)略聯(lián)盟、協(xié)同聯(lián)盟、特許經(jīng)營等方法進入其他相關(guān)聯(lián)或不相關(guān)聯(lián)的正處于成長期或成熟期的行業(yè)?？梢越梃b行業(yè)龍頭企業(yè)涉足銀行、醫(yī)院、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)用地等多個行業(yè)的經(jīng)驗。在地區(qū)方面，企業(yè)可以通過研究其他地區(qū)的市場情況，選擇適合本企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)進行跨地區(qū)多元化發(fā)展，來降低房地產(chǎn)市場發(fā)生變化或可能進入衰退期給企業(yè)帶來的風(fēng)險。
4 結(jié) 語
通過對公司財務(wù)風(fēng)險控制現(xiàn)狀進行分析，研究房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險識別和財務(wù)風(fēng)險控制能力，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。
主要參考文獻
[1]邢雪晨.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其控制研究――基于遠洋地產(chǎn)集團案例[D].北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)，2014.
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；對策研究
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報、規(guī)模經(jīng)濟性強的特點。而我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點極不相適應(yīng)。[1]不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率在70%以上，有的高達90%，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險。加上目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國際經(jīng)濟變動的影響，金融政策的影響，都已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的問題。如何在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中有效控制財務(wù)風(fēng)險，防范投資風(fēng)險，以爭取房地產(chǎn)投資的可靠、可行性是非常必要的。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險危機管理的來源分析
1、企業(yè)外部成因
國家宏觀經(jīng)濟制度和經(jīng)濟政策對廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是巨大的，甚至是致命的，直接影響和制約著企業(yè)的生存和發(fā)展。目前，我國經(jīng)濟制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響之大，這類危機主要是指價格管制、貿(mào)易限制、外匯管制、購買力、財政、貨幣政策改變等所帶來的企業(yè)危機。
2、企業(yè)內(nèi)部成因
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理機制與財務(wù)管理水平的高低，己經(jīng)成為企業(yè)最重要的內(nèi)部危機成因，對企業(yè)生存和發(fā)展起著決定性的作用。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理人員素質(zhì)問題
財務(wù)管理人員的素質(zhì)指他們所要具備的的資金合理配置的能力、收支積極平衡的能力、成本效益運算的能力、分析收益風(fēng)險的能力、資金物資結(jié)合管理的能力、各方利益協(xié)調(diào)的能力等。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策失誤問題
房地產(chǎn)開發(fā)項目由于投資大，時間長、變現(xiàn)能力差，因此，在企業(yè)經(jīng)營過程中，因時間、認識、信息掌握程度、人際關(guān)系以及決策者個人因素的影響，常常會做出帶有缺陷的低質(zhì)量決策，從而導(dǎo)致決策失誤，直接可能導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險、企業(yè)虧損，甚至破產(chǎn)。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度不健全問題
大部分虧損的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財務(wù)管理內(nèi)部都存在著紀律松弛、管理混亂、浪費嚴重、無法可依、有法不依等等問題。這是財務(wù)管理制度落后和管理制度不健全的直接后果，從而導(dǎo)致成本管理制度、財務(wù)管理制度的約束力極弱。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理運行機制不良問題
管理機制包括企業(yè)的規(guī)章制度和管理制度，規(guī)章制度不健全，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有建立有效的激勵和約束機制、創(chuàng)新和監(jiān)督機制、風(fēng)險機制和穩(wěn)妥運行機制，造成企業(yè)管理的混亂和無序。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險危機管理的對策研究
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險在不同的理財環(huán)境和理財階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運動過程就是財務(wù)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和積聚過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般以貨幣形態(tài)為起點和終點的，其資本循環(huán)運動過程為：資本運動在籌資、投放、產(chǎn)出、分配4個節(jié)點上停留，因此，我們把它劃分為以下4種風(fēng)險類別：①籌資風(fēng)險②投資風(fēng)險③經(jīng)營風(fēng)險④收益分配風(fēng)險。根據(jù)以上財務(wù)風(fēng)險，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險危機管理的對策分析如下：
（1）建立風(fēng)險預(yù)警體系
財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物，因此，建立和完善財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)尤其必要。
①編制現(xiàn)金流量預(yù)算，建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量預(yù)算的編制，是財務(wù)管理工作別重要一環(huán)，準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供預(yù)警信號，使經(jīng)營者能夠及早采取措施。因此企業(yè)應(yīng)該將各具體目標(biāo)加以匯總，并將預(yù)期未來收益、現(xiàn)金流量、財務(wù)狀況及投資計劃等，以數(shù)量化形式加以表達，建立滾動式現(xiàn)金流量預(yù)算。
②確立長期財務(wù)分析指標(biāo)體系，建立財務(wù)預(yù)警模型。財務(wù)危機預(yù)警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，對企業(yè)在經(jīng)營管理活動中的潛在風(fēng)險進行實時監(jiān)控的系統(tǒng)。它貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理活動的全過程，及早地發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)危機信號，通過尋找財務(wù)危機的原因，提出防范和解決危機的有效措施，為企業(yè)經(jīng)營決策和有效配置資源提供可靠保障。[2]
（2）加強資金管理，提高理財機制
要保證房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的正常進行，企業(yè)必須擁有滿足開發(fā)活動所需要的資金，因此，籌集資金理所當(dāng)然成為開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的首要任務(wù)。
①注重現(xiàn)金的管理，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，保持現(xiàn)金收支平衡，并保證企業(yè)日益經(jīng)營對現(xiàn)金的需要。加強投資項目的風(fēng)險分析和可行性研究，確保所投資金的安全、高效，避免項目投資的盲目性。
②要加強建筑材料的管理。一是把好建筑材料采購關(guān)，在保證開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，采購到價廉物美的建筑材料；二要要搞好建筑材料的驗收及各種在用建材的管理。一方面要做好入庫材料的驗收和登記工作，杜絕不合格材料進入工地；另一方面要加強對囤積在工地的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善及某些存放露天的材料(沙、石磚瓦等)被盜而造成的損失。
③要加強應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險，并且要盤活存量資金，逐步降低商品房空置率，減少資金占用量，加速資金的周轉(zhuǎn)，提高資金利用率，使開發(fā)企業(yè)盡快步入資金良性循環(huán)的軌道。
（3）加強成本管理，降低消耗提高效益
成本管理也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好壞，不僅影響企業(yè)自身的利益，而且直接影響著以成本為定價基礎(chǔ)的房地產(chǎn)商品的價格。
①確定開發(fā)成本項目和成本開發(fā)范圍，不得擅自擴大開支范圍，提高開支標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確地計算開發(fā)產(chǎn)品成本。
②建立二級成本核算管理體系，實行成本責(zé)任制。開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)， 分級管理的原則，在財務(wù)部門下設(shè)立二級成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經(jīng)營部門等部門委派成本核算員，負責(zé)做好各部門的成本核算工作，協(xié)助各部門完成財務(wù)部門下達的各項成本計劃指示。同時明確規(guī)定各核算單位的經(jīng)濟責(zé)任，實行利益與效益掛鉤。
③實行全過程的成本管理，努力實現(xiàn)成本管理目標(biāo)。不僅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即對擬建項目的成本預(yù)測和成本計劃的制定；對投建項目在執(zhí)行成本計劃中實行監(jiān)督和控制，檢驗計劃的科學(xué)性、合理性， 發(fā)現(xiàn)偏差，及時修正，保證成本計劃的有利實施。
（4）建章立制，規(guī)范財務(wù)行為
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理重在財務(wù)，財務(wù)管理重在制度。為使企業(yè)財務(wù)管理迅速改變現(xiàn)有狀況，制定一套行之有效的規(guī)章制度并嚴格按章操作是強化內(nèi)部管理的最根本的前提。因此，一方面，要求企業(yè)財務(wù)管理人員根據(jù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，結(jié)合市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，積極探索從
征地=>動遷=>工程建設(shè)=>商品房營銷=>物業(yè)管理，整個開發(fā)經(jīng)營全過程的財管理制度，形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化的企業(yè)內(nèi)部管理機制。另一方面，要求財務(wù)管理部門應(yīng)適當(dāng)借鑒其他企業(yè)的先進經(jīng)驗及國外同行的管理經(jīng)驗，以加快我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理制度建設(shè)的步伐。
注釋：
[1]朱玉. 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢. 房地產(chǎn)業(yè), 2003(2):64.
[2]盛光明 周會. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究. 北京理工大學(xué)學(xué)報, 2005(8):48-49.
參考文獻：
[1]朱玉. 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢. 房地產(chǎn)業(yè), 2003(2):64.
[2]李勝強. 淺論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的危機管理. 茂名學(xué)院學(xué)報, 2005(2):61-63.
[3]盛光明 周會. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究. 北京理工大學(xué)學(xué)報, 2005(8):48-49
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)危機；風(fēng)險防范
中圖分類號：F293.30 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）028-000-01
房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，直接關(guān)系到社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資比大、收益高等特點，因此面臨的風(fēng)險也比其他行業(yè)高很多。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營具有其特殊性，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中需不斷加強防范企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率，促進我國的房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財務(wù)風(fēng)險
1.債務(wù)風(fēng)險
作為房地產(chǎn)企業(yè)，高負債率是其最顯著的特點，這也是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險較高的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)需要投入的資金量非常大，動輒幾億、十幾億，只有保證足夠的流動資金，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，但是房地產(chǎn)企業(yè)通常沒有這么多流動資金，因此需要在銀行等金融機構(gòu)融資。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金時，考慮更多的是如何快速集資，很少站在宏觀發(fā)展立場上進行統(tǒng)籌考慮。房地產(chǎn)企業(yè)只有到開發(fā)項目完成后才會收回資金，期限較長，加上銀行貸款利率較高，因此會產(chǎn)生較高的財務(wù)風(fēng)險。在其他條件不變的情況下，企業(yè)負債越高，利息支出數(shù)額越大，財務(wù)杠桿效應(yīng)越明顯，隨著企業(yè)負債率的升高，企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險也加大，一旦某環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會給企業(yè)帶來嚴重的財務(wù)危機。
2.利率變動風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)貸款數(shù)額較大，因此對利率變動比較敏感，尤其是國家因金融政策或者經(jīng)濟政策變動而對利率做出的調(diào)整將對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大的影響，因此利率變動風(fēng)險較大也是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險較高的重要因素之一。如果國家想抑制房地產(chǎn)企業(yè)泡沫危機，就會出臺一系列加息政策，這將大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，企業(yè)的還貸壓力明顯增加。若企業(yè)經(jīng)營不善，未實現(xiàn)預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)，企業(yè)將陷入財務(wù)危機中，難以確認正常的經(jīng)營與發(fā)展。
3.經(jīng)營管理風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)在運營中會和很多部門產(chǎn)生密切的經(jīng)濟往來，如政府部門、審計部門、企業(yè)內(nèi)部各部門、企業(yè)債務(wù)人、企業(yè)股東等；加之房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中涉及資金量非常大，在無形中也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。與此同時，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理尚不夠完善，極易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)管理漏洞。如與關(guān)聯(lián)單位往來賬目不清、成本管理缺失等，這些因素都會造成企業(yè)經(jīng)營管理風(fēng)險較高，最終會直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益。
4.融資風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量較大，其正常運轉(zhuǎn)離不開從銀行等金融機構(gòu)融資。如果房地產(chǎn)企業(yè)在沒有疏通好融資渠道的前提下就盲目開建項目，就會出現(xiàn)融資出現(xiàn)問題，影響項目的正常開展。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售量降低，企業(yè)貸款門檻提高等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道將越來越窄。一旦房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不善，難以按時歸還貸款及利息，就會直接影響銀行的正常運作，對整個社會經(jīng)濟的發(fā)展造成不利影響。
二、房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)危機的對策
1.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，因此必須不斷優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍沒有足夠的資金獨立開發(fā)項目，需要進行融資解決，企業(yè)在融資時一定要考慮到自身的償債能力及開發(fā)項目的收益情況。盡管負債經(jīng)營可利用金融杠桿增加企業(yè)收益，但是仍要將負債率控制在合理的范圍內(nèi)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中需不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。
2.擴寬融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開資本市場的支撐，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷擴寬融資渠道，實現(xiàn)多元化融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)可與資本市場對接，搭建起房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)系統(tǒng)。首先，應(yīng)研究資金鏈管理，探索出最適合本企業(yè)的發(fā)展模式；其次，除進行信托計劃融資、基金融資、證券化融資等方式外，還可進行民間融資方式，不斷拓寬企業(yè)融資渠道；最后，隨著國外融資平臺進入中國金融市場，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用好國外融資渠道，實現(xiàn)多元化融資，以不斷降低企業(yè)負債率，從而降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。
3.加強項目調(diào)查
房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風(fēng)險企業(yè)，受到社會經(jīng)濟政策等社會環(huán)境影響較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)建設(shè)前應(yīng)進行大量的項目考察及風(fēng)險調(diào)研，出具一份風(fēng)險評估報告，以有效降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險、實現(xiàn)成本控制。其次，對項目的投入、產(chǎn)出狀況做合理預(yù)算，可為企業(yè)經(jīng)營決策提供數(shù)據(jù)支撐。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要正確認識成本管理，加強財務(wù)核算，對項目建設(shè)進行合理預(yù)算，確保企業(yè)資金發(fā)揮出最大效用。
4.注重風(fēng)險預(yù)警
房地產(chǎn)行業(yè)具有很強的不可預(yù)見性，且市場環(huán)境瞬息萬變，一旦企業(yè)財務(wù)出現(xiàn)問題，極易引發(fā)財務(wù)危機，若財務(wù)危機不斷累積惡化，企業(yè)將爆發(fā)全面危機。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷增強財務(wù)風(fēng)險意識。針對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一套完善的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，在危機出現(xiàn)之初就采取相應(yīng)補救措施，將企業(yè)危機扼殺于萌芽中。企業(yè)可以通過設(shè)置一些較為敏感的財務(wù)指標(biāo)進行預(yù)測，這些指標(biāo)包括開發(fā)項目的收益率與銷售率、現(xiàn)金流入比率、已獲利息倍數(shù)、資金的安全邊際率等。當(dāng)前我國經(jīng)濟發(fā)展加快，相關(guān)的經(jīng)濟政策也不斷調(diào)整與變化，這勢必會影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因此，企業(yè)應(yīng)關(guān)注對宏觀經(jīng)濟形式的分析、經(jīng)濟政策的研究等，將企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險及財務(wù)危機的概率降至最低。
三、結(jié)語
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還有許多不完善之處，相關(guān)財務(wù)管理等制度還存在一些問題，這些問題得不到妥善解決，必將造成企業(yè)面臨較高的財務(wù)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道、加強項目調(diào)查、注重風(fēng)險預(yù)警等措施，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，確保企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
摘 要 我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，由于其投資規(guī)模大、周期長等特點，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的勢頭被遏制，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險凸顯，防范其財務(wù)風(fēng)險，成為社會關(guān)注的問題。本文從分析房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式開始，從房地產(chǎn)企業(yè)外部和內(nèi)部兩個角度探討了其財務(wù)風(fēng)險的成因，并提出部分控制風(fēng)險的防范措施。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 成因 措施
我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，房價持續(xù)上漲，特別是居住用商品房的價格飛漲已經(jīng)嚴重影響社會經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，因而為控制過快上漲的房價，國家相繼出臺一系列的調(diào)控政策，這些調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險問題凸顯出來，防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成為社會關(guān)注的問題。
一、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述
財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)財務(wù)活動中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)實際財務(wù)收益與預(yù)期收益產(chǎn)生偏離，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力下降。財務(wù)風(fēng)險包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金回收風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資規(guī)模大，投資周期長，投資期內(nèi)資金流動不均衡的特點，因此相應(yīng)的經(jīng)營特點與其他行業(yè)也會有所不同。因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為以下內(nèi)容。
一是從償還債務(wù)風(fēng)險的角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目過程中需要大量的資金，在北京特別是土地招拍掛以后，從受讓土地開始，便需要投入巨額開發(fā)資金，資金的回收期進一步加長，投資規(guī)模進一步加大。考察房地產(chǎn)項目的開發(fā)期內(nèi)，大多數(shù)項目公司的自有資金比例均較低，公司在項目開發(fā)期中均為高比例負債經(jīng)營，如果項目在開發(fā)過程中資金不能按照資金預(yù)算流入，企業(yè)會產(chǎn)生嚴重的財務(wù)風(fēng)險。如果無法償還到期債務(wù)，將威脅到企業(yè)的生存。
二是房地產(chǎn)企業(yè)再籌資風(fēng)險問題，大型房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中往往是多個項目滾動開發(fā)，通過控制各個項目進度，利用項目投資期內(nèi)現(xiàn)金流量不均衡的特點，以預(yù)售期的項目流動資金彌補一部分開發(fā)期的項目的資金不足。同時，可以以企業(yè)擔(dān)保方式在金融機構(gòu)取得資金支持。這樣，整個集團公司就形成了一個相互關(guān)聯(lián)的資金鏈條，如果一旦某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將致使整個資金鏈的斷裂，由此產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險威脅到整個集團公司的生存。
二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因分析
（一）外部財務(wù)風(fēng)險
外部性財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)帶來的風(fēng)險，這類風(fēng)險一般是房地產(chǎn)企業(yè)較難預(yù)料和控制的，是一種間接性財務(wù)風(fēng)險。特別是近年來政府各部門頒布了一系列的政策以調(diào)控房價、抑制房地產(chǎn)市場過熱發(fā)展。政府的調(diào)控政策一方面通過增加企業(yè)稅負和減少市場的資金供應(yīng)總量，來直接加大房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本，增加企業(yè)的現(xiàn)金流出。同時還通過相關(guān)政策限制市場購買力，減少有效需求，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營受到來自“市場”和“政府”的雙重外力影響，負債水平攀升的同時存貨規(guī)模迅速攀升，房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力下降，也削弱了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動性，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進一步提高。
（二）內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險
外部財務(wù)風(fēng)險是無法控制的，它往往是通過影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部性風(fēng)險因素而發(fā)生作用，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)自身內(nèi)部原因帶來的財務(wù)風(fēng)險，其財務(wù)風(fēng)險在于：
1.房地產(chǎn)開發(fā)周期風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期較長，周期越長期間的不確定因素越大，風(fēng)險也就越大。一直以來，開發(fā)周期長曾給房地產(chǎn)企業(yè)能夠帶來超預(yù)期的收益。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的進一步深入和細化，房地產(chǎn)開發(fā)周期越長，其資金成本等開發(fā)成本越高，政策等外部環(huán)境變化的可能性加大，其風(fēng)險就越大；其次，在崇尚追求個性的當(dāng)今社會，追求房地產(chǎn)產(chǎn)品的個性化也將成為趨勢，開發(fā)周期過長，將使開發(fā)的產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新性，從而失去市場競爭力。
2.房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率非常高， 調(diào)查顯示多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)都存在或多或少的問題，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率都超過了60%的國際公認警戒線。過高的財務(wù)杠桿也使企業(yè)面臨較高的財務(wù)風(fēng)險。過高的負債率意味著企業(yè)每年需要支付大額的利息，占用了企業(yè)的營運資金，增加了企業(yè)的償債壓力，一旦資金的收回或籌資活動出現(xiàn)問題，就可能造成企業(yè)資金鏈斷裂。同時，雖然高負債率可以起到節(jié)稅的作用，但總體會加大企業(yè)的項目成本，會減少企業(yè)的收益。
自2010年樓市調(diào)控以來，銀行存款準(zhǔn)備金率多次上調(diào)，使銀行放貸量迅速萎縮，讓眾多房企資金鏈面臨巨大壓力。因此，諸多房企開始通過信托產(chǎn)品、出讓股權(quán)等方式融資。雖然新的融資渠道使房企緊張的資金鏈得以一定緩解，但統(tǒng)計數(shù)字顯示2011年信托的融資成本基本在15%～22%之間，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，增加了其籌資的風(fēng)險。而股權(quán)交易雖沒有還款壓力，但公司控制權(quán)的更迭、管理層的變更等因素會對公司的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不利影響。
房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化后，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔(dān)的風(fēng)險也越大。
3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險
長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)依賴土地紅利和人口紅利，有項目經(jīng)營即可獲得巨額利潤，因而忽視企業(yè)內(nèi)部管理，不重視企業(yè)內(nèi)部控制，管理人員對財務(wù)風(fēng)險的特性認識不足風(fēng)險意識的淡薄是財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的重要原因之一。
在組織結(jié)構(gòu)上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項目成立多個項目分公司。房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及房地產(chǎn)企業(yè)與上級房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重，資金的安全性、完整性無法得到保證。
內(nèi)部控制是大部分企業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)普遍存在的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)環(huán)節(jié)多，其經(jīng)營活動受限于多個政府部門，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為新興產(chǎn)業(yè)沒有成熟的內(nèi)部控制體系可以借鑒，內(nèi)部管理難度比較大，因此內(nèi)部控制所造成的財務(wù)風(fēng)險也是不可忽視的。
三、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施
（一）建立企業(yè)外部環(huán)境預(yù)警機制，提高企業(yè)自身的應(yīng)變能力
房地產(chǎn)企業(yè)是受外部環(huán)境影響較強企業(yè)，在國家政策調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)公司受外部環(huán)境影響更強。外部環(huán)境是客觀存在的，外部環(huán)境變化帶來的財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)無法對其施加直接影響。但可以根據(jù)外部經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展規(guī)律和國家政策的態(tài)勢，對其進行研究和分析，建立相應(yīng)的預(yù)警機制，根據(jù)研究分析結(jié)果隨時調(diào)整自身的管理制度、銷售政策及財務(wù)政策。在增強財務(wù)管理應(yīng)變能力的同時，也能降低不利條件對財務(wù)管理活動的影響，進而降低房地產(chǎn)企業(yè)外部風(fēng)險。
（二）加強對投資項目的可行性分析的同時，制定科學(xué)后備措施
在項目設(shè)立初期，了解、熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)的政策、規(guī)定、房地產(chǎn)收費標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，從而充分明確可能存在的風(fēng)險因素。
同時，為了應(yīng)對一些不確定因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該嚴格科學(xué)的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費需求的變化，國家政策法規(guī)的更新等，后備措施要能最大限度的應(yīng)對以上幾個方面的變故。
（三）根據(jù)本企業(yè)的實際情況，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)和籌資渠道，降低財務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要大量的資金，特別是在企業(yè)的開發(fā)期，基本沒有現(xiàn)金流入，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)有較強的籌資的能力。在我國現(xiàn)階段，資金來源主要是依靠銀行貸款，在目前調(diào)控形勢下，銀行的資金供應(yīng)量有限，從銀行獲得開發(fā)貸款的可能性進一步降低，因而開拓其他資金來源渠道，成為現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)能否持續(xù)的有一個課題。在如此大規(guī)模的資金需求量下，多渠道融資會分散財務(wù)風(fēng)險。
同時，應(yīng)該充分認識到現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的資本結(jié)構(gòu)不合理的問題，加大企業(yè)自有資金的比例，努力將負債率調(diào)整到合理的范圍內(nèi)。
（四）加強企業(yè)預(yù)算管理、資金管理，重視日常資金運營風(fēng)險的防范
首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理體系，特別重視企業(yè)的現(xiàn)金流量預(yù)算。保有充足的現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)生存下去的關(guān)鍵。準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供真實的現(xiàn)金需求流量，有利于企業(yè)就此作出相應(yīng)的籌資預(yù)算，減少籌資的盲目性，提示現(xiàn)金量不足的的風(fēng)險時點，便于企業(yè)及時采取相應(yīng)的防范風(fēng)險措施。
其次，當(dāng)前形勢下多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為獲取銀行開發(fā)貸款及按揭貸款，大多存在多個銀行賬戶。在資金短缺的情況下，資金分散在各個賬戶，不利于有效利用。特別是大型房地產(chǎn)公司，資金分散于各個項目的各個銀行，只有將資金匯集集中起來，才更容易發(fā)揮集團公司的協(xié)同效用，提高公司日常資金運作效率。從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力。
（五）提高風(fēng)險管理意識，加強內(nèi)部控制與監(jiān)督
房地產(chǎn)企業(yè)要增強全員的風(fēng)險意識，特別是項目管理者的風(fēng)險意識。在當(dāng)前政府干預(yù)日強，企業(yè)應(yīng)及時評估面臨的相關(guān)風(fēng)險，調(diào)整內(nèi)部管理，建立制衡的內(nèi)部管理機構(gòu)，明確董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層及內(nèi)部各職能部門的責(zé)權(quán)利關(guān)系，以風(fēng)險管理為中心，加強內(nèi)部控制制度建設(shè)，以控制財務(wù)風(fēng)險。
在當(dāng)前市場環(huán)境下，以加強內(nèi)部監(jiān)督，建立健全企業(yè)內(nèi)部的各種監(jiān)督機制。在加強財務(wù)監(jiān)督的同時，建立定期內(nèi)部審計機制，對本企業(yè)的內(nèi)部控制制度做出有效地評價以及監(jiān)督，以實現(xiàn)不斷完善內(nèi)部審計監(jiān)督職責(zé)。定期聘請外部審計，對企業(yè)內(nèi)部控制設(shè)計與運行的有效性進行評價，對內(nèi)部控制存在的缺陷與風(fēng)險進行評估，以及時完善內(nèi)部控制體系。
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須提高本企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理水平。財務(wù)風(fēng)險管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險管理在財務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。
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[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 資本結(jié)構(gòu)
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財務(wù)風(fēng)險的概念和特點
財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項目不能達到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。
財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險。現(xiàn)分述如下：
1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)
(1)負債金額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項成本指標(biāo)的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。
5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識
西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢搨壤?，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。
(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準(zhǔn)確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機進行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、 “四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數(shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨或同時采取下列措施進行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。
3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。
(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險
為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。
(3)委派財務(wù)主管，加強財會監(jiān)督
對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。
(4)適時進行財務(wù)分析與監(jiān)督
進行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度
(1)進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險
西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，經(jīng)常派人進行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強內(nèi)部財務(wù)控制
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結(jié)束語
總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務(wù)風(fēng)險相對較大。因此，強化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險能力，促進西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；防范措施
隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了長足的發(fā)展，全國各地相繼出現(xiàn)了所謂的“房地產(chǎn)熱”。但是，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，基礎(chǔ)不夠硬，發(fā)展規(guī)模還跟不上時展的要求，有些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和運行遠沒有達到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，與國外較為成熟的房地產(chǎn)業(yè)之間存在較大的差距。因而，我國已經(jīng)出臺了相關(guān)的針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更好的政策支持和保障。但是，我國仍然有不少的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率較高，造成了較大的經(jīng)濟壓力，面臨的財務(wù)風(fēng)險也較大。同時，當(dāng)前全球金融危機仍然沒有完全過去，這就使得我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的發(fā)展壓力。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分類及形成的原因分析
鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國發(fā)展的時間并不長，加之房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，其面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險。一般來說，財務(wù)風(fēng)險指的就是由于受到內(nèi)外部環(huán)境的不同影響，使得企業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)了偏離預(yù)期目標(biāo)的經(jīng)濟損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財務(wù)風(fēng)險兩種。由于廣義的財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵更利于從全局和全方位上來把握，因此，我們更多的考慮房地產(chǎn)企業(yè)廣義的財務(wù)風(fēng)險。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，我們認為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險一般包含了這幾個方面：無力償還債務(wù)風(fēng)險；再籌資風(fēng)險；利率變動風(fēng)險；通貨膨脹風(fēng)險；稅率變動風(fēng)險以及投資收回風(fēng)險等多種情況。那么，房地產(chǎn)企業(yè)為什么會產(chǎn)生這么多的財務(wù)風(fēng)險呢？這是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經(jīng)歷的經(jīng)濟環(huán)境又是復(fù)雜多變的。在這樣一個受到多種因素影響的大背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)就產(chǎn)生了較多的財務(wù)風(fēng)險。究其原因，主要有這么幾個方面的因素：從宏觀方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)較為容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟的影響，未來走勢較為難預(yù)料。因此，作為資金量大，變現(xiàn)能力較低以及項目周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)前不夠成熟的市場環(huán)境導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資運作上有一定的盲目性，政府調(diào)控房地產(chǎn)融資的政策進一步加強，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌融資變得愈加困難。作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的會計體系還不夠完善，到目前為止還沒有形成較為完整的會計核算體系。從微觀方面來分析，房地產(chǎn)企業(yè)很多對于自身的經(jīng)營狀況還缺乏財務(wù)預(yù)算和財務(wù)分析，導(dǎo)致了財務(wù)分析結(jié)果無法真正起到較好的財務(wù)管理作用。這種缺乏較強的財務(wù)管理意識的現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)企業(yè)到處盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不盡合理，導(dǎo)致了負債成本過高。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用控制不夠嚴格，往往把項目成本管理看作是簡單的單項成本控制與管理工作，導(dǎo)致了財務(wù)預(yù)算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的有效防范措施
房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展歷程并不算長，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險較大，其原因主要在于經(jīng)營環(huán)節(jié)過于復(fù)雜，對預(yù)算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費用控制不嚴，缺乏財務(wù)預(yù)算管理意識，盲目舉債加重成本負擔(dān)，成本管理不力影響財務(wù)控制。認真分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，根據(jù)不同的理財環(huán)境和理財階段，把房地產(chǎn)企業(yè)的資本循環(huán)進行籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個節(jié)點上的風(fēng)險分析。此外，由于宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控的不力，比如說金融宏觀調(diào)控政策，土地宏觀調(diào)控政策，稅收宏觀調(diào)控政策等的執(zhí)行不夠到位，這是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理意識薄弱，對預(yù)算管理職能重視不足，內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機制不健全，資金管理低效以及成本費用控制不嚴等。具體來說，我們可以從以下幾個方面來努力：（1）房地產(chǎn)企業(yè)首要的任務(wù)就是要不斷加強財務(wù)管理觀念和作用，盡可能的強化財務(wù)管理的地位，讓財務(wù)管理部門多參與到房地產(chǎn)企業(yè)的各項經(jīng)營活動當(dāng)中去，不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目管理工作。在不斷完善之前，房地產(chǎn)企業(yè)要注意增加投資項目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報告，使得投資方案更為完善，降低投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)還要充分了解各個部門的相關(guān)情況，拓展對于財務(wù)分析的領(lǐng)域。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷提高企業(yè)管理者和財務(wù)人員的素質(zhì)和能力，多提供機會并開發(fā)多種渠道讓管理者和決策者參加學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，從客觀的角度來分析自身情況和外部環(huán)境，降低財務(wù)風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力提高對財務(wù)人員的管理和培訓(xùn)工作，除了專門進行培訓(xùn)以外，還可以吸收具有較高素質(zhì)的財務(wù)人員。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認真分析國家相關(guān)政策，一旦國家政策發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快的采取措施來調(diào)整財務(wù)管理手段，及時應(yīng)對國家相關(guān)政策的改變，最大限度的規(guī)避和防范財務(wù)風(fēng)險。比如說房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇成本費用較低的建設(shè)用地作為開發(fā)項目用地，盡可能的避免購置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費。國家也出臺了相關(guān)的新稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時根據(jù)新規(guī)定調(diào)整和處理三項費用，盡可能的避免不必要的損失。房地產(chǎn)企業(yè)還要針對當(dāng)前銀根縮緊的政策，及時改變自身的生產(chǎn)經(jīng)營模式，盡可能的依照穩(wěn)健發(fā)展的原則，多從中低價位、中小戶型的商品房中獲得應(yīng)得的利益。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著眼于整體利益，結(jié)合自身的行業(yè)特征和產(chǎn)品的特殊性，在項目開發(fā)之前就從整體效益出發(fā)，對成本進行動態(tài)分析，從而分析出房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個巨額投資的過程，籌融資任務(wù)尤其繁重，同時其資金周轉(zhuǎn)周期又較長。那么，針對這種特殊情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建多元化的籌融資渠道，進行組合式的投資，更為有效的協(xié)調(diào)多方面的財務(wù)風(fēng)險，盡可能的獲得更多更穩(wěn)定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開發(fā)銀行以外的金融貸款業(yè)務(wù)，民間籌資，尋求海外有實力的資金團體等，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠以不斷優(yōu)化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來充分發(fā)揮出負債的杠桿作用，將財務(wù)風(fēng)險控制在合理范圍內(nèi)。（4）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識不強。因此，針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面加強對于企業(yè)自身的成本管理工作。應(yīng)該來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業(yè)順利發(fā)展的重要基礎(chǔ)。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定成本預(yù)算目標(biāo)，對成本費用進行正確的歸集和核算，對成本進行深入的分析，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理等。房地產(chǎn)企業(yè)還要應(yīng)對復(fù)雜多變的經(jīng)濟政策環(huán)境，建立財務(wù)內(nèi)部控制制度，強化風(fēng)險管理，提高企業(yè)財務(wù)管理水平。
總之，對于我國房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個新興的產(chǎn)業(yè)來說，面對復(fù)雜多變的國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財務(wù)風(fēng)險監(jiān)測手法，并配之以風(fēng)險回避策略，風(fēng)險防范策略以及保險轉(zhuǎn)嫁策略來將風(fēng)險的損失程度降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險，加強投資項目管理，控制投資風(fēng)險，建立財務(wù)預(yù)警體系，加強和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財務(wù)人員的財務(wù)管理意識和綜合素質(zhì)，大膽而謹慎地利用金融衍生工具規(guī)避風(fēng)險，把風(fēng)險管理提高到企業(yè)管理的突出位置，避免財務(wù)危機，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長期的經(jīng)濟效益。
參 考 文 獻
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民期以來，房地產(chǎn)行業(yè)為我國的經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的提高做出了重大的貢獻，是國民經(jīng)濟，I I的重要行業(yè)之一。但是目前由于受房價過高、國家政策等方而的影響，我國的房地產(chǎn)行業(yè)需要進行積極的調(diào)整，}i}.格控制房地產(chǎn)在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、銷售等環(huán)rr-}J的則務(wù)風(fēng)險，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。本文卞要對房地產(chǎn)所而對的則務(wù)風(fēng)險及其成因進行分析，并提出了具有針對性的預(yù)防和控制措施。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)企業(yè)：則務(wù)風(fēng)險：控制：措施。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)。
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由于會受到受社會、政治、經(jīng)濟、自然以及消費者心理等多方面因素的影響，加上行業(yè)特有的投資大、回收周期長等特點，使房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對各種風(fēng)險。
（一）面臨利率變動帶來風(fēng)險。
利率的變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響是巨大的，當(dāng)銀行提高貸款利率時，會增加房地產(chǎn)企業(yè)的負債成本，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期收益的減少。而利率的提高會降低投資者的購買欲望，使需求降低。房地產(chǎn)市場面臨的需求降低、成本增加，則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風(fēng)險。
（二）通貨膨脹引起的風(fēng)險。
通貨膨脹也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險，當(dāng)出現(xiàn)大面積的通貨膨脹，相應(yīng)的會增加房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，材料費用、人工費用、管理費用，進而大幅增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使相應(yīng)的風(fēng)險隨之增加。
（三）稅率變動帶來的風(fēng)險。
由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中不可避免的涉及到各種稅收項目，例如土地使用稅、城建稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，當(dāng)國家提高稅率時，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)成本也會上升，減少預(yù)期收益，增加風(fēng)險。
（四）因資產(chǎn)負債率增加引發(fā)的風(fēng)險。
因為房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模相當(dāng)巨大，許多房地產(chǎn)企業(yè)通常是負債開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金通常來自于銀行貸款。而我國房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r是資產(chǎn)負債率已經(jīng)超過60%的警戒線，高負債率使企業(yè)面臨著預(yù)期收入得不到實現(xiàn)時帶來的巨大風(fēng)險。
（五）再籌資帶來的風(fēng)險。
高資產(chǎn)負債率使得房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大，因為房地產(chǎn)企業(yè)對債權(quán)人的保證程度降低，使得企業(yè)很難從市場上進行資金的籌措。而房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的過分依賴，逐漸使銀行所采取的相關(guān)政策就很敏感，無疑也是企業(yè)不得不面臨的風(fēng)險。
（六）投資收回導(dǎo)致的風(fēng)險。
政治因素以及社會經(jīng)濟因素等都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成品房得不到有效利用，閑置過多，使得資金在短期內(nèi)難以變現(xiàn)?；蛘哂行┦鄢龅某善贩坑捎诿媾R不確定因素的影響，客戶的交款不及時，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本的回收。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因。
（一）缺乏有效的財務(wù)預(yù)算管理。
房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開發(fā)周期長等特點，而很多的項目不具備相應(yīng)的調(diào)整能力。很多開發(fā)商盲目的投標(biāo)、拿土地使用權(quán)，認為后期工程只要按時按質(zhì)交付使用就能實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，這顯然是片面的。如果企業(yè)沒有財務(wù)預(yù)算管理的強烈意識，不注重對土地成本、施工成本、資金運作和投資回報率等方面的預(yù)算與控制，就很難實現(xiàn)企業(yè)原先的利潤目標(biāo)，大大增加了項目的投入，降低了企業(yè)的經(jīng)濟效益，企業(yè)甚至?xí)虼水a(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險而出現(xiàn)虧損。
（二）成本費用控制不嚴。
房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項長期、繁雜的工作，不但包含項目總成本中的土地征用及拆遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施費、前期工程費、建筑安裝工程費等，還包括項目完成后成本費用的分配和歸集。然而有的房地產(chǎn)企業(yè)沒有立足于企業(yè)的實際，采取有效的管理措，對企業(yè)的成本費用進行有效的控制，而是將過多的精力用在了工程的進度管理和質(zhì)量控制上。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算沒有給予足夠重視，成本核算過于簡單和粗糙，沒有嚴格成本核算的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這無疑會增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。
（三）內(nèi)部審計機制不夠健全。
內(nèi)部審計是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制與管理的重要組成部分。內(nèi)部審計作為企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機構(gòu)，雖然沒有直接參與到企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理活動當(dāng)中，但是卻能夠?qū)ζ髽I(yè)的預(yù)定目標(biāo)達成率、財務(wù)風(fēng)險等進行有效的監(jiān)督。然而很多企業(yè)偏偏忽視了內(nèi)部審計的重要性，沒有建立起健全的內(nèi)部審計機制，例如內(nèi)部審計準(zhǔn)則不全面、審計時間沒有保證等，這就大大降低了內(nèi)部審計的有效性，不利于財務(wù)風(fēng)險的規(guī)避。
（四）缺乏對現(xiàn)金流量的科學(xué)管理。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等多個階段，資金占有量大、周轉(zhuǎn)效率低、變現(xiàn)能力差，所以加強對現(xiàn)金流量的管理就顯的尤為重要。
然而很多企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無法得到保證。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施。
（一）對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化。
雖然企業(yè)采取負債經(jīng)營能夠發(fā)揮負債的杠桿效益，能夠給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟利益。然而，負債必須控制在合理的范圍之內(nèi)，因為過高的負債率不僅不能夠給企業(yè)帶來利潤，還會增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。當(dāng)負債超出一定的比例，負債率和風(fēng)險是成正比的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合自己的具體情況，權(quán)衡自身的實際能力，分析企業(yè)的融資能力、抗風(fēng)險能力以及獲利能力，制定出科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)風(fēng)險最小化。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強對投資項目的管理力度。
眾所周知，房地產(chǎn)投資是風(fēng)險性極高的綜合性的經(jīng)濟活動，受其自身行業(yè)特殊性的影響，對于政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境反映非常靈敏。所以，作為房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，要加強對于投資項目的管理力度，對于投資項目做好相應(yīng)的分析與綜合測評，對于指定的決策方案要進行多方的驗證，并且全面考慮可能面臨的各種風(fēng)險因素，制定出詳盡、可行的投資實施方案，對投資項目做好投資風(fēng)險的控制與規(guī)避。
（三）對現(xiàn)金流量進行控制與管理隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，使得以土地儲備作為競爭資本逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競爭資本，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不對原有戰(zhàn)略進行適時的調(diào)整。目前，現(xiàn)金流已經(jīng)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)進行長遠規(guī)劃時率先要考慮的關(guān)鍵因素。
企業(yè)的經(jīng)營活動必須要考慮所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，當(dāng)企業(yè)利潤上升，而現(xiàn)金凈流量卻下降時，反映出企業(yè)的實際收益是在減少的，要加強重視?？梢哉f現(xiàn)金凈流量是反映房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險晴雨表。
（四）建立強有力的風(fēng)險預(yù)警機制。
房地產(chǎn)企業(yè)通過建立有效的風(fēng)險預(yù)警機制，可以把企業(yè)的非正常經(jīng)營情況控制在初級階段，降低財務(wù)風(fēng)險帶來損失的可能性。通過全面預(yù)算建立有效的預(yù)算預(yù)警機制是非常有必要的，因為通過預(yù)算與實際之間的比較和分析，可以為企業(yè)的整體經(jīng)濟活動提供更有利的參考依據(jù)，制定調(diào)整企業(yè)行為的有力措施，對企業(yè)未來面臨的風(fēng)險進行科學(xué)的預(yù)測。強有力的風(fēng)險預(yù)警機制，可以對房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險進行及時的揭示、分析和預(yù)先的防范，實現(xiàn)規(guī)避和化解財務(wù)風(fēng)險的目的。
（五）大力引進先進的技術(shù)，提高項目管理的水平。
對房地產(chǎn)企業(yè)來說，房產(chǎn)是其最終的產(chǎn)品，而項目管理的過程就是這一產(chǎn)品的生產(chǎn)過程。企業(yè)要想保證施工的質(zhì)量和安全，實現(xiàn)更長遠的發(fā)展，就必須對產(chǎn)品生產(chǎn)的全過程進行有效的控制和管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理水平在很大程度上影響著項目的開發(fā)周期和成本，進而影響著項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益。所以，作為新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須積極學(xué)習(xí)、探索和創(chuàng)新工程項目管理模式，將信息技術(shù)等先進技術(shù)應(yīng)用到項目管理的過程中來，提高項目管理的質(zhì)量和效率，進一步增強企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的能力。
四、結(jié)束語。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理活動的各個環(huán)節(jié)，對企業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展埋下了很多隱患，所以財務(wù)管理人員對于這些風(fēng)險必須給予足夠的重視，對其產(chǎn)生的原因要進行科學(xué)的分析，加強具有針對性的防范措施的研究，對房地產(chǎn)企業(yè)的各種財務(wù)風(fēng)險進行嚴密的控制與管理，盡量將財務(wù)風(fēng)險控制在最初階段。同時，財務(wù)管理人員要不斷豐富自身的知識結(jié)構(gòu)，提高自身的職業(yè)素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制與管理的水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。
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