發(fā)布時間：2023-12-15 15:48:49
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產評估法律依據(jù)樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關鍵詞：市場經濟 房地產 估價 問題 對策
一、前言
市場經濟日漸完善促使房地產市場不斷發(fā)展，房地產估價工作在其中具有越來越重要的作用，同時也為房地產市場發(fā)展提供了巨大的機遇。作為一種社會性中介活動，房地產估價主要實際由于房地產市場信息不平衡性以及不對稱性所產生的社會需求，無論是房地產買賣、房地產抵押、房地產交換、房地產拍賣、房地產征用、房地產糾紛、房地產合并等等，同時還涉及到企業(yè)合資、企業(yè)承包經營、企業(yè)合并等等，房地產估價服務在其中具有至關重要的作用。房地產估價專業(yè)性非常強并且涉及范圍非常廣，使得房地產估價服務的風險性非常強。市場經濟影響下，房地產估價服務具有非常重要的作用，從房地產市場角度分析來看，需要構建和平貿易發(fā)展模式，保證市場秩序合理性以及有序性，為房地產估價正?；约耙?guī)范化提供保障，對房地產估價具有非常重要的影響。
二、市場經濟條件下房地產估價存在的問題
（一）房地產估價法律法規(guī)存在著不健全
從目前的發(fā)展來看，房地產估價機構普遍存在著，但是并不是屬于專業(yè)化房地產估價機構，甚至一部分估價結構以及估價工作人員自身并不具備估計資質。雖然我國針對房地產制定了相關法律法規(guī)，但是卻并沒有提出針對房地產估價的法律法規(guī)，因此往往只能夠規(guī)范供給主體，但是對于估價市場供給主體之外的部分并不存在著約束作用。在房地長估價市場發(fā)展過程中，由于需求主體在其中具有非常重要的作用，但是由于約束限制性使得估價市場發(fā)展受到影響，使得供給主體存在著非常大的工作負擔，房地產估價工作的可持續(xù)發(fā)展受到影響。由于在房地產估價方面缺乏法律約束力使得缺乏配套懲處規(guī)定，因此，房地產估價工作的順利進行受到了非常大的影響。
（二）房地產估價工作人員綜合素質不高
我國房地產估價行業(yè)的起步時間非常晚，這就使得從事房地產估價的專業(yè)人員并沒有達到預期數(shù)量，實際的技術能力以及專業(yè)素質水平也并不是非常理想，這就使得房地產估價水平受到了影響。我國房地產的估價主要是采用職業(yè)資格認證工作制度，從事房地產估價工作的專業(yè)人員需要經過國家統(tǒng)一的資格考試，在成績合格之后才能夠獲得職業(yè)資格證。從目前來看，一部分估價技術工作人員綜合素質不高使得其從注冊資金方面弄虛作假，嚴重的影響到估價工作人員的估值技術以及房地產整體掛機質量，同時也不能夠真實反映出估價師資歷以及水平，房地產估價師缺乏工作熱情以及工作動力，鼓勵其提升自身專業(yè)素養(yǎng)更是難上加難。作為一名合格房地產估價專業(yè)人員，需要不斷研究執(zhí)業(yè)過程，不斷突破自身，提升自身專業(yè)水平，為房地產估價質量提供保障。
（三）房地產估價監(jiān)管工作力度不足
從目前發(fā)展來看，一部分監(jiān)督管理工作部門由于改制使得評估結構往往與管理工作部門之間構建練習，但是由于雙重身份以及公司兼營等使得其背離了改制工作目標，特別是一部分行政工作部T在實際工作中往往存在著計劃經濟發(fā)展行為以及發(fā)展心態(tài)，存在著執(zhí)行活動有效性不強的現(xiàn)象，進而權錢交易等腐敗行為非常常見，過多的行政干預使得市場競爭呈現(xiàn)出不公平性，房地產估價市場存在著混亂。從目前房地產估價市場來看，缺乏專業(yè)性、高水平專業(yè)房地產估價師。在進行房地產評估師注冊過程中，往往開設的勞動人事檔案轉移證明以及社會保險證明都存在著虛假性，往往空頭的資產評估師為其作弊使得資格驗證工作以及資格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效監(jiān)管工作，使得并沒有獲取法律認可評估機構實際數(shù)量不斷增加，特別是掛靠現(xiàn)象非常嚴重，這就需要結合目前的工作來強化審查工作、審批工作以及管理工作，避免房地產估價監(jiān)管工作陷入形式化。
三、市場經濟條件下房地產估價對策
（一）構建房地產估價相關法律法規(guī)
在房地產估價行業(yè)發(fā)展過程中，需要結合房地產行業(yè)發(fā)展實際情況來構建更加完善房地產估價法律體系，同時還需要結合目前房地產市場發(fā)展實際情況制定房地產估價的針對性法律法規(guī)，明確房地產估價在市場經濟工作中的重要作用，嚴格的規(guī)范房地產估價組織結構以及實際的審批程序，同時對于房地產估價的違法行為以及違規(guī)行為制定有效的懲處工作標準。此外，還需要明確不同業(yè)務工作部門實際評估工作，為公平競爭提供有效保障?？傊?，需要不斷提升房地差估價組織能力以及估價準確性，提升估價市場競爭力，充分利用法律手段來為房地產估價市場正常運行提供有效保障?？傊?，需要針對放點產估價市場來構建信息反饋工作機制，促使房地產估價工作能夠居于社會監(jiān)督下，同時也能夠為房地產估價糾紛提供法律依據(jù)。
（二）重視房地產估價市場規(guī)范性
市場經濟不斷發(fā)展使得房地產市場發(fā)展呈現(xiàn)出獨特性，房地產估價也并不只考慮到房地產價值，還需要涉及到其他方面的內容，這就對房地產估價工作人員提出了更大的挑戰(zhàn)。因此，估價工作人員業(yè)務水平以及整體素質直接的影響房地產估價的質量。為了能夠做好房地產估價工作，房地產市場規(guī)范性具有非常重要的作用。房地產估價工作人員需要嚴格遵守相關法律法規(guī)，堅持公正原則和客觀原則，提升房地產估價工作人員業(yè)務水平以及整體素質。為了能夠保障房地產評估結果的合理性和科學性，房地產評估工作人員需要結合房地產市場運行要求以及房地產運行原則，保證房地產估價組織以及房地產估價個人獨立性，政府工作部門需要明確自身的重要作用，保證政府不直接的干預房地產估價工作人員工，對于非法的房地產估價工作，需要加大實際的調查工作力度以及實際出發(fā)工作力度，嚴厲處罰哪些制造不實房地產估價報告的工作人員，同時還需要將不良記錄更新到個人檔案中。諸如，對于虛假報告對房地產當事人造成巨大損失的，房地產估價機構或者是房地產估價個人還需要承擔相應的法律責任，進而樹立法律權威性，為房地產估價行業(yè)快速發(fā)展提供保障。
（三）提升房地產估價工作人員業(yè)務素質以及整體素質
作為一項全面性、靈活性以及繼承性系統(tǒng)，房地產估價對房地產市場發(fā)展具有非常重要的影響。考慮到房地產市場發(fā)展特點以及市場經濟發(fā)展特點，房地產估價工作實際上并不只是房地產價值的估值，業(yè)務拓展對房地產估價工作人員提出了更高的要求。房地產估價工作人員的也睡水平以及整體素質直接的影響房地產估價質量。在房地產估價工作人員的培養(yǎng)過程中，不僅需要培養(yǎng)其公正原則和客觀原則，對其專業(yè)素養(yǎng)以及基本素質等具有更高的要求。諸如，房地產估價工作人員需要具備政策法律中關于房地產估價知識，培養(yǎng)房地產估價工作人員的職業(yè)道德素養(yǎng)以及誠信觀念，提升房地產評估工作人員語言文字的表達能力，促使其能夠更加熟練掌握評估工作方法，提升房地產估價工作人員的經驗，進而做好房地產估計的全面工作，為房地產估價工作的客觀性以及合理性提供保障。
（四）構建完善的房地產估價管理體制
為了能夠為房地產估價的健康發(fā)展提供保障，在實際工作中需要制定更加完善管理工作體制，構建房地產估價行業(yè)的全程性管理工作模式。政府在房地產估價市場發(fā)展中具有宏觀調控作用，這就需要縷清房地產估價行業(yè)中政企事之間關系，構建專業(yè)組織來有效規(guī)范房地產評估工作。因此，為了能夠完善房地產估價管理工作體制，政府需要發(fā)揮宏觀調控的作用，規(guī)范房地產估價機構、估價工作人員的行為，實現(xiàn)房地產估價市場的全面發(fā)展，為房地產估價行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障。
四、Y束語
房地產估價已經成為市場經濟發(fā)展中不可替代的部分，但是房地產估價運行工作系統(tǒng)卻無法有效滿足市場經濟環(huán)境發(fā)展需求，不利于房地產估價健康發(fā)展。因此，需要結合房地產估價發(fā)展情況來規(guī)范行業(yè)操作流程以及操作制度，及時監(jiān)督房地產估價機構能夠嚴格尊重相關法律法規(guī)。為了能夠促進社會主義市場經濟更好發(fā)展，需要發(fā)揮房地產估價工作的重要作用，為房地產估價可持續(xù)發(fā)展提供保障。因此，為了能夠保證房地產估價行業(yè)有效發(fā)展，需要充分發(fā)揮相關法律法規(guī)的依托作用，結合行業(yè)發(fā)展實際來做好監(jiān)督工作，引導房地產估價行業(yè)規(guī)范性、有序性以及穩(wěn)定性發(fā)展。
參考文獻：
[1]朱澤標.市場經濟條件下如何提高房地產估價機構的競爭力探討[J].現(xiàn)代經濟信息， 2009（10）：24-25
[2]李磊.當前我國房地產評估中亟待解決的問題[J].中國外資月刊， 2013（23）：151-152
1、逾期交房違約金一般在1%-1‰之間，違約金按房價款的總額計算，消費者沒有損失不能成為開發(fā)商免責理由。
2、約定的逾期交房違約金都要依約支付，除非開發(fā)商存在免責事由，如地震、戰(zhàn)爭等這些由合同約定的不可抗力原因，并及時履行了告知義務，則可以不承擔逾期交房的違約責任。
3、法律依據(jù)：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
（來源：文章屋網 ）
開發(fā)商未在商品房買賣合同約定的交付房屋期限內交付房屋的行為，屬于逾期履行合同義務的違約行為。關于逾期交房的時間點，應以開發(fā)商與購房人在商品房買賣合同中第八條關于交付期限的約定為準，即所謂的“交鑰匙”。實踐中，開發(fā)商大多選擇的交房條件為“該商品房經驗收合格”，具體包括對房屋基礎、主體、水電、排風排氣、內外裝飾的驗收，但不包括小區(qū)道路、綠化、停車場及其他配套設施的驗收。組織商品房驗收的主體是開發(fā)商，由其組織勘察、設計、施工、監(jiān)理單位并會同當?shù)亟ㄔO質監(jiān)單位共同參加，竣工驗收合格的，開發(fā)商應于15日內向建設主管部門備案，開發(fā)商只需要獲得建設主管部門發(fā)出的《竣工驗收備案證》即滿付條件。
（二）違約金的確定標準
1、商品房買賣合同有約定的，從其約定
商品房買賣合同示范文本第九條是關于開發(fā)商逾期交房違約責任的條款，開發(fā)商一般會與購房人明確約定逾期交房違約金的計算標準，如每逾期一日按已付房款的萬分之三計算違約金。
2、商品房買賣合同沒有約定的，以同地段、同類房屋的租金為準
租金主要有統(tǒng)一租金、協(xié)議租金和市場租金三類。統(tǒng)一租金是指國家或地方政府有關房地產主管部門在一定時期統(tǒng)一規(guī)定的房屋租金指導標準；協(xié)議租金是指租賃合同雙方在自愿基礎上協(xié)商確定的租金額。市場租金是指在房屋租賃市場形成的租賃關系的租金，其標準隨著市場行情的變化而波動。
目前，不少地方政府房地產主管部門會定期公布不同地段和種類的房屋租賃價格標準，有的地方沒有公布此類房屋租賃價格標準，大連屬于后者。故在大連的司法實踐中，一般是通過房地產評估來確定同地段同類房屋的租金標準，主要依據(jù)是建設部頒行的《城市房地產市場估價管理暫行辦法》。評估的程序為：（1）當事人向法院提出申請，再由法院委托評估機構進行評估；（2）評估機構受理后，進行現(xiàn)場勘估，并綜合各種因素進行全面分析，出具估價報告。
（三）以租金標準支付違約金的法理基礎
由于開發(fā)商未能按照合同約定的期限交付使用房屋，使得購房人不能在預先設定的時間使用所購房屋，行使占有、使用、收益、處分權能，購房人可能會延長另行租賃房屋居住的期限，進而增加支出，也可能會拖后對外出租的時間，進而減少收入，不論何種情況，都損害了購房人的期待利益——基于合同正常履行應當獲得的利益。即使購房人沒有實際支付租賃費用，或者新房將來不用于出租，開發(fā)商亦不得以此為由對抗購房人要求其支付違約金的請求。
（四）免責事由
免責事由有法定免責事由和約定免責事由之分，前者為因不可抗力導致違約，違約方可全部或部分免除違約責任，后者為雙方當事人約定的不可抗力之外的其他免除違約責任的事由。
1、不可抗力
不可抗力指不可預見，不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災害，如洪水、地震、臺風、海嘯等；二是政府行為，如發(fā)生戰(zhàn)爭、強制征收等。在發(fā)生不可抗力的事由后，開發(fā)商必須在合同約定的期限內將不可抗力的相關情況告知購房人，否則既使發(fā)生了不可抗力的事由開發(fā)商仍然需要承擔延期交房責任。實踐中，開發(fā)商有隨意擴大解釋不可抗力的現(xiàn)象，其實，構成不可抗力的條件是很嚴格的，開發(fā)商不得以諸如“雨季停工”、“技術困難”等作為法定免責事由主張免責。
2、約定免責事由
在商品房買賣合同中，除了不可抗力之外，開發(fā)商通常會與購房人約定其他關于逾期交房的免責事由，如購房人未付清房款及其他應交費用、因執(zhí)行國家法律法規(guī)、政策、政府指令導致逾期交房、因市政配套設施接通延誤或市政府規(guī)劃變更導致逾期交房、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如政府行為等，但也要甄別情況實行部分或全部免責，有些則純屬“霸王條款”，如天氣原因、高考等因素導致停工，這些情況是開發(fā)商可以預料、可以避免和克服的，不能作為免責事由。再如施工期間停水停電、第三人破壞等，則是第三人原因造成的，違約責任的歸責原則實行無過錯責任，不論開發(fā)商是否存在過錯，只要存在違約行為，開發(fā)商就應向購房人承擔違約責任，之后開發(fā)商有權依法向責任人追償。對于約定的免責條款，如果存在《合同法》第五十二條和五十三條規(guī)定的情形，購房人可以請求法院確認該免責條款無效，“因故意或者重大過失造成對方財產損失”導致免責條款無效的情形在實踐中較多。
注：本文主要參考了最高院民一庭編著的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》一書以及湖南金州律師事務所文穎律師所著的《解讀建設部、國家工商總局《〈商品房買賣合同〉示范文本》一文。
附：法律依據(jù)
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
關鍵詞：房地產稅 改革 優(yōu)化
一、我國房地產企業(yè)稅收制度概述
房地產稅也稱不動產稅，在性質上屬于集合概念，它是指房地產持有人在保有和流轉兩個環(huán)節(jié)上所設計的稅種總稱。一般來講，房地產稅屬于財產稅，是對房屋所有人所征稅收的統(tǒng)稱。從法律角度來講，房地產稅收制度不屬于稅收概念，而是從行業(yè)角度出發(fā)的稅收制度。按照征收對象的性質，房地產稅收分為直接稅和間接稅，包括營業(yè)稅、城建稅、耕地占用稅、固定資產投資方向調節(jié)稅、教育費附加稅、印花稅、土地使用稅、土地增值稅、所得稅、契稅等稅種，而房地產稅收體系就是由這些稅種組成的。
具體來說，房地產稅稅收體系分為兩大類，一類是直接針對房地產而征收的財產稅，包括房產稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、契稅及固定資產投資方向調節(jié)稅。另一類是開征與房地產有關的所得稅和流轉稅，包括營業(yè)稅、所得稅及城市維護建設稅?？梢哉f，目前我國的房地產稅收制度處于一個龐雜混亂的局面，因此，為了使稅收制度盡快與我國經濟發(fā)展形勢相匹配，就必須對當前的房地產企業(yè)稅收制度進行改革和優(yōu)化。
二、我國房地產企業(yè)稅收制度存在的問題
（一）稅負不公平
各國在房地產稅征收上普遍采用“重流轉，輕保有”的做法，目的在于抑制房地產行業(yè)過熱發(fā)展，防止房地產出現(xiàn)投機現(xiàn)象，以引導房地產企業(yè)朝著健康蓬勃方向發(fā)展。基于此，長期以來我國也奉行“重流轉，輕保有”原則，并把它作為我國稅收立法的一項重要政策。然而，縱觀我國目前過熱的、炒作嚴重的、投機現(xiàn)象頻發(fā)的房地產市場，不難看出這一稅收政策在實踐中的作用微乎其微，沒有起到調節(jié)房地產市場的應有作用?？疾彀l(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)這種狀況的原因有以下兩點。
第一，房地產交易環(huán)節(jié)稅負過重產生“鎖定效應”，鎖定效應為美國經濟學家魯薩所創(chuàng)，指“資產因價格下降而使資產所有者不能出售其資產”。鎖定效應使得房產所有者囤積房產等待房價上漲時伺機出售，使得房價處于惡性循環(huán)狀態(tài)，長期居高不下。第二，我國房地產保有稅負過輕，導致房地產持有者長時間等待房價上升再行出售，而不必擔心負擔一筆不小的房產保有稅。
（二）計稅依據(jù)不合理
目前，我國的房地產計稅分為房產計稅與從價計稅。從價計稅按照房產的原值一次減去一成到三成的余值后再乘以百分之一左右的稅率來進行納稅，這是一種折中計稅方式，依據(jù)的是過去的成本，不能體現(xiàn)出房產的實際市場價值。這種計算方式也沒有把房屋的損耗和未來升值因素考慮在內，直接導致與房產的市場價格有了一定的差距，而使房產稅不能隨著房產價值的上升而提高。同時，考慮不同時期房屋建造成本也是必要的，因為他的建造成本和應承擔的稅負是有差別的。一般情況下，先建成的房屋成本會低于后建房屋成本，這樣以來，后建成的房屋就會比先建成的房屋多承受一些房產稅，而使得房地產交易積極性受到一定程度的影響，造成資源流通的滯緩。從租計征的房產稅是根據(jù)房產的租金收入來乘以一定的稅率進行征稅， 房屋的租金往往是根據(jù)市場租賃的行情進行設定的， 這與歷史成本計稅的方式相比有了顯著的提高。
（三）稅收結構嚴重不合理
根據(jù)房地產從開發(fā)到出售的過程，房地產稅的征收環(huán)節(jié)可以分為三部分，分別為開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)。從稅法相關規(guī)定來看，目前我國對房地產的開發(fā)環(huán)節(jié)和預售環(huán)節(jié)征稅的稅點是比較低的，這在一定程度上有利于激發(fā)房產商開發(fā)房地產的積極性，并且給房地產開發(fā)企業(yè)提供了政策支持和創(chuàng)造了良好的外部投資環(huán)境。但是，我國在房地產流通環(huán)節(jié)上則廣泛征稅。如營業(yè)稅、房產稅、印花稅、契稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加等稅種，如此沉重的稅負自然不會是房產開發(fā)商承擔，最終還是會轉嫁到廣大的消費者手中，增加買房者的負擔，導致房地產行業(yè)的二級市場一直處于低迷發(fā)展狀態(tài)。在保有環(huán)節(jié)上更是存在稅收執(zhí)法力度不夠的問題，對大量的住宅房根本沒有進行征稅。
（四）房屋產權信息不完備，房產稅難以實施
雖然我國已經制定了房屋產權登記制度，但是存在一定的問題與不足之處。土地登記屬于土地管理部門管理范圍，而房產登記屬于房地產管理機關管理范疇，這就不利于當事人進行查閱登記以獲取全面、有效的交易信息，同時也不利于對民眾產權的保護。在房屋產權信息難以共享的情況下，很難完成國家的宏觀調控目標，同時也進一步加劇了炒房、投機行為的開展，加劇了尋租及腐敗行為。房屋及其他的不動產信息是一種公共信息，并不屬于某一特定的部門，任何單位及個人都沒有拒絕民眾進行查詢的權利。相關部門并沒有利用當今發(fā)達的信息技術，使信息達到共享的程度，也使得公眾難以對房地產信息進行有效查詢。
三、我國房地產企業(yè)稅收制度改革與優(yōu)化的措施
（一）嚴格征稅，實現(xiàn)稅收的公平最大化
據(jù)相關調查表明，我國偷稅、逃稅現(xiàn)象較為嚴重。為了維護稅法的權威和實現(xiàn)稅負的公平化，我國在稅收改革中應當采取多種措施對偷稅、逃稅的企業(yè)進行嚴厲打擊。對偷稅、逃稅的打擊治理，不僅有利于保證國家尊嚴不被踐踏，維護國家財政穩(wěn)定，也有利于稅負承擔者公平平等地在房地產市場立足。為了確保稅收政策的有效推行，就需要在稅收立法和稅收執(zhí)法、司法方面加大力度。
首先，在稅收立法上要加強對逃稅、偷稅企業(yè)的懲處力度，此項政策不僅達到警示其他房地產企業(yè)的效用，而且也為稅收執(zhí)法機關、稅收司法機關提供了強有力的法律依據(jù)；其次，應該建立一支專業(yè)素質強硬、作風正派、工作能力出眾的稅收執(zhí)法隊伍，對于房地產企業(yè)偷稅、逃稅現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)一起，快速嚴肅處理一起，絕不手下留情、法外開恩；最后，建立獨立的稅收司法審判庭，專門處理與稅收有關的案件，以達到專業(yè)化、效率高的效果。
（二）確定合理的計稅依據(jù)
考察國際通行計稅依據(jù)，房地產稅收主要有市場價值、租金價值、樓場的價值等計稅依據(jù)，按評估價值征稅是西方國家房地產稅法中一條非常重要的原則，評估機制征稅能客觀地反映房地產稅制存在的計稅依據(jù)不合理的問題，使多占有不動產的納稅人多繳稅，少占有不動產的少繳稅，確保房地產主體公平地承擔稅負。目前，我國應該結束現(xiàn)有的房產稅從價、從租、從量計算計稅依據(jù)的混亂局面，借鑒國際經驗按照評估價值計稅，確保稅負公平。這種計稅依據(jù)可以克服其他類型計稅依據(jù)的缺陷，使它在“交易證據(jù)多、便于誠信納稅、稅收富有彈性”等特點下指導房地產價值評估。
（三）優(yōu)化房地產稅收機構
如前所述，我國房地產稅收主要集中在房地產流通環(huán)節(jié)，而開發(fā)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)稅負承擔很弱，這樣一來就使得房產流通環(huán)節(jié)因承擔沉重的稅負而阻礙房地產流通市場的繁榮發(fā)展，也阻礙了我國房地產稅收制度的發(fā)展。房地產保有環(huán)節(jié)應該成為征稅的重點，因為這個環(huán)節(jié)已經到了房產交易的末端，征稅對象比較穩(wěn)定，也不會出現(xiàn)轉嫁稅負的現(xiàn)象，因此便于稅務機關的監(jiān)督與管理。對于流通環(huán)節(jié)應該進行大力改革，減輕流通環(huán)節(jié)的稅負，減少一些征稅名目，以此加快房地產流通速度，繁榮房地產交易市場。
（四）健全和完善房地產稅征收配套機制
為了增強征收房地產稅的實效性，就要逐漸建立財產登記的實名制，并且在強化房地產產權登記方面，就要做到查明土地的位置及面積，加快實現(xiàn)房屋與土地產權證書的統(tǒng)一化進程，避免房地產的私下交易和打擊房地產市場的尋租、腐敗等違法行為。還要建立和完善房地產評價機制，建立起一套高效實用的房地產評估機構，培養(yǎng)一批經驗豐富、專業(yè)化程度強的評價人員，使民眾參與房地產市場交易時，能夠得到有效信息，少走歪路。
四、結語
隨著市場經濟的不斷深入發(fā)展，我國房地產企業(yè)稅收制度已經顯示出越來越多的弊端，為了滿足市場經濟發(fā)展的需要，以及發(fā)揮房地產稅對收入的調節(jié)功能，當前，我國應該著力于房地產企業(yè)稅收制度的改革與優(yōu)化，強化國家對房地產稅征收的宏觀調控力，使房地產稅發(fā)揮出應有的作用。
參考文獻：
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一、適應市場經濟發(fā)展要求，改革和完善房屋拆遷制度。
房屋拆遷矛盾激化的根源在于當前的房屋拆遷制度，政府對市場干預過多，計劃經濟色彩濃厚，要徹底解決房屋拆遷矛盾，必須依據(jù)市場經濟的要求，改革和完善我國現(xiàn)行的房屋拆遷制度。
1、切實保護被拆遷人的合法權益。保障被拆遷人的房屋所有權和土地使用權，明確規(guī)定對被拆遷人的土地使用權按征地區(qū)片綜合地價實施補償。
目前的房屋拆遷條例，只注意到了被拆遷人的房屋所有權，而忽視了被拆遷人的土地使用權，必將給被拆遷人造成巨大損失。因此，必須明確規(guī)定政府征用或收回土地使用權、開發(fā)商開發(fā)土地，除了要依照征地區(qū)片綜合地價對房屋進行損失補償外，還應補償被拆遷人因喪失土地使用權而遭受的損失。
2、明確區(qū)分公共利益和商業(yè)利益。將政府介入和強制拆遷限制在公益拆遷的范圍之內，政府應從商業(yè)拆遷活動中退出。
城市房屋拆遷基本上可以分成為了公共利益的拆遷和為了商業(yè)利益的拆遷。只有為了公共利益的拆遷，政府才可以使用強制權力。為了商業(yè)利益的拆遷，必須完全交給市場，按市場規(guī)律辦事，拆還是不拆、補償?shù)臄?shù)額，都完全交由市場主體自由協(xié)商解決。
3、引入聽證制度。依照程序正義的要求，確保被拆遷人對拆遷程序的參與權利，在拆遷活動的關鍵環(huán)節(jié)，引入聽證制度。
拆遷活動直接涉及被拆遷人重大的財產權益，應該充分聽取被拆遷人的意見，確保被拆遷人對拆遷程序的參與。在拆遷實踐中，被拆遷人根本沒有表達自己意見的機會，等于政府暗地里把被拆遷戶的房屋賣給了開發(fā)商。因此，在涉及被拆遷人財產權益的拆遷活動中，特別是立項、規(guī)劃等環(huán)節(jié)，引入聽證制度，充分保障被拆遷人的參與權利。
二、嚴格依法行政，加強對拆遷活動的監(jiān)督力度。
拆遷矛盾激化，固然有其制度上的原因，但執(zhí)法上的問題也不可忽視。
拆遷條例明確規(guī)定，拆遷人是取得房屋拆遷許可證的單位，實施中往往就走了樣。由政府直接作為拆遷人或由開發(fā)商委托政府的拆遷辦、拆遷指揮部拆遷的現(xiàn)象仍然十分普遍；補償安置不到位，安置房品質低劣，幾乎引起被拆遷戶的普遍不滿。拆遷條例規(guī)定的許多程序沒有得到遵守，無合法手續(xù)的拆遷、超期限拆遷、超范圍拆遷等違法現(xiàn)象嚴重，野蠻拆遷更是激起民憤。
各級人大、政府、法院和檢察機關必須加強對拆遷的各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督檢查，尤其是加強對拆遷人和相關政府部門的檢查，加大對違法行為的處罰力度。
三、加強對有關文件的合憲性和合法性審查，及時廢止和修改違反上位法的有關文件，確保國家法制的統(tǒng)一。
目前拆遷活動的法律依據(jù)，多是地方政府的規(guī)章。有些規(guī)章從單純的城市建設出發(fā)，抵觸國務院《城市房屋拆遷管理條例》和其它相關法律等上位法的規(guī)定，設置了很多侵犯被拆遷人權益的條文，嚴重損害了被拆遷人的利益，破壞了國家法制的統(tǒng)一。因此，應對于拆遷活動相關的各種規(guī)章和地方性法規(guī)的全面審查，對于違反上位法的相關條文，予以修改或廢止。
四、對價格評估機構進行清理整頓，確保評估結果的公正性。
目前，我國房地產評估事務所絕大多數(shù)由政府職能部門的二級機構發(fā)展而來，雖然形式上脫了鉤，但在人、財、物等諸多方面仍有千絲萬縷的聯(lián)系，加之土地開發(fā)商與評估事務所的關系密切，土地高價低估現(xiàn)象十分嚴重。
（一）住房抵押貸款證券化的概念。住房抵押貸款證券化（MBS）是資產證券化中的一種，是指金融機構把自己所持有的流動性較差，但能產生預期現(xiàn)金流的住房抵押貸款結構重組為可以在資本市場上流通的證券的過程。
（二）商業(yè)銀行開展住房抵押貸款證券化的必要性。對于商業(yè)銀行而言，住房抵押貸款證券化有利于有效分散和轉移銀行面臨的信用風險、利率風險、流動性風險；有利于優(yōu)化商業(yè)銀行的資產負債結構，提高資本充足率，降低銀行不良資產率；有利于提高商業(yè)銀行的經營管理水平及盈利能力。對中央銀行而言，住房抵押貸款證券化，一方面為央行調節(jié)貨幣供給穩(wěn)定利率提供了新的工具；另一方面有利于完善中央銀行的宏觀金融調控。同時，住房抵押貸款證券化對于優(yōu)化資源配置效率，促進金融市場的發(fā)展，也起了很大的促進作用。
二、我國全面開展住房抵押貸款證券化面臨的障礙
（一）商業(yè)銀行參與住房抵押貸款證券化的動力不足。商業(yè)銀行當前的一項迫切任務就是提高資產質量，而住房抵押貸款是銀行為數(shù)不多的優(yōu)質資產之一，隨著個人住房貸款市場的擴大，這項優(yōu)質資產對銀行整體資產質量的優(yōu)化作用日趨明顯。一方面，如果進行表外證券化，貸款轉讓給SPV后就不能記入銀行資產，這等于減少了銀行的優(yōu)質資產，會進一步提高銀行的不良資產比率。另一方面，如果實施住房貸款證券化，那么原本由銀行一家獨享的收益就要在證券化過程中被投資者和中介機構分享，銀行的收益會減少。因此，目前商業(yè)銀行要求實行抵押貸款證券化的意愿不強烈。
（二）實施住房抵押貸款證券化的制度
1、相關法規(guī)不健全，具體操作缺乏足夠的法律依據(jù)和保障。我國抵押貸款市場的法律框架正在形成時期，市場法規(guī)尚未形成體系。
一、二級住房抵押貸款相關市場的法律建設還沒跟上，特別是社會配套制度的政策法規(guī)還未出臺。住房抵押貸款證券化交易涉及內容技術性強、專業(yè)化程度高、程序復雜，沒有健全有效的法律規(guī)范是不能操作的。我國近十幾年出臺的《擔保法》、《破產法》、《信托法》雖然為開展資產證券化提供了初步的制度框架，但在組建特設載體SPV、“真實出售”、“信用增級”及債權轉讓方面存在著很大的法律障礙，缺少具體的法律規(guī)定和政策安排。
2、會計制度和稅收制度障礙。發(fā)行MBS還會遇到會計、稅收方面的問題，不但會影響證券資產的合法性、盈利性和流動性，也關系到每一個參與者的利益。我國現(xiàn)行的會計制度、會計準則關于住房抵押貸款證券化的處理上還是一片空白，主管部門很難對證券化業(yè)務實行有效的監(jiān)控。另外，目前的稅收制度對于資產銷售的稅收、特設載體的所得稅處理，以及投資者的稅收等方面，都沒有明確的規(guī)定，而制定合理的稅收政策，降低證券化的融資成本，是推動我國MBS開展過程中不可缺少的環(huán)節(jié)。
（三）市場條件的制約
1、一級市場發(fā)展不成熟。（1）目前住房抵押貸款的規(guī)模還很小。截至2003年底，我國金融機構的個人住房抵押貸款余額為1.18萬億元，占金融機構貸款總余額的10％，與國際經驗數(shù)據(jù)30％相比，我國住房抵押貸款在銀行資產中所占份額較低。而創(chuàng)立MBS市場時，需要將抵押貸款債權構建成標準化的資產池，如果沒有相當規(guī)模的貸款積累，就無法找出足夠多的在還款期限、利率標準、房產性質、違約率等方面相同的債權，當然就無法實施“打包”、“重組”等標準化操作，發(fā)行MBS的資產池也就無法建立。（2）我國住房抵押貸款標準不統(tǒng)一的問題，造成了不同金融機構的數(shù)據(jù)口徑的不一致，直接影響到在進行住房抵押貸款證券化運用時難以形成具有相同利率、期限、違約率及提前清償率的抵押貸款組群。一方面限制了貸款需求范圍，另一方面也不利于降低抵押貸款的風險。（3）抵押貸款的保險制度有待完善。現(xiàn)有的保險制度無法滿足抵押貸款一級市場上降低和分散風險的需要。
2、缺乏權威的中介機構。在實行住房抵押貸款證券化的過程中，需要金融、證券、法律、信托、地產、保險等多方面機構的配合，涉及到很多中介機構，如信用評估機構、房地產評估機構、擔保與保險機構、公證機構等。然而，我國的中介機構起步晚、運作不規(guī)范，彼此之間關系的協(xié)調、職責的分配等問題，目前在法律上還未做出明確的規(guī)定。我國當前還沒有資質較高的債券評級、政府及商業(yè)擔保、保險信用增級、住房按揭債券發(fā)行與交易服務等機構。這些因素的存在，嚴重束縛了抵押貸款市場的發(fā)展。
（四）相應的技術人才短缺。由于抵押貸款證券化是一項復雜的金融工程，涉及經濟、金融、法律等各個方面，需要大量掌握金融工程、計算機等方面綜合知識的復合型人才，我國目前十分缺乏相應的技術管理人才。
三、我國實行住房抵押貸款證券化的對策建議
（一）完善法律體系，提供法律支持
1、適時修改、補充和完善住房抵押貸款證券化涉及的《公司法》、《證券法》、《擔保法》、《中國人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》、《個人住房貸款管理辦法》、《破產法》等法律，在加強監(jiān)管的前提下，適當放寬市場限制，積極培育投資主體。
2、積極研究制定住房抵押貸款證券化專業(yè)性法規(guī)，如《住房金融機構組織法》、《住房抵押貸款保險法》、《住房抵押貸款證券化法》、《投資基金管理法》、《房地產信托法》等，以保證住房抵押貸款證券化的有序發(fā)展。
3、根據(jù)我國現(xiàn)行的會計和稅收法則，結合資產證券化的特性，在會計和稅收方面制訂具體的適用制度，確保住房貸款證券化在規(guī)范化、法制化的良性軌道上順利實施。一方面,政府應積極完善相關的會計制度，以便為住房抵押貸款證券化的實務操作提供確切依據(jù)。另一方面,考慮到在最初階段可能會由于較高的稅務費用而使住房抵押貸款證券化很難順利開展的現(xiàn)實問題,政府應為相關的參與主體提供一定的稅收優(yōu)惠。
（二）完善住房抵押貸款一級市場
1、擴大住房消費信貸規(guī)模。隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費熱點的形成，商業(yè)銀行應以市場需求為導向，豐富貸款品種，增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應住房抵押貸款證券化對資產基礎的客觀需要。商業(yè)銀行應根據(jù)購房者的年齡、收入、家庭情況、地區(qū)分布等的不同，針對不同市場制定出有差異的利率、期限、首付款組合，推行個性化服務，擴大市場規(guī)模。
2、規(guī)范住房抵押貸款發(fā)放運作機制。在積極擴大住房抵押貸款規(guī)模的同時,我們應加強對住房抵押貸款產品的標準化管理,商業(yè)銀行應該推出標準化的住房抵押貸款操作管理規(guī)定，包括貸款程序、抵押合同、貸款合同、財產評估報告、利率、分期付款計劃、貸款條件、保險服務、貸款管理等的標準化，實現(xiàn)風險防范與今后二級市場發(fā)展的統(tǒng)一。
（三）規(guī)范資產評估體系和信用評級體系。我國資信評級機構的建立應借鑒國外的發(fā)展模式，著重培育幾家在國內具有權威性的、在國際上具有一定影響力的資信評級機構，通過加強國內評級機構和國際著名評級機構的合作，引進先進的信用評級技術和經驗，采用科學的評級方法，規(guī)范運作，完善資產評級標準體系。
（四）大力推動金融體制改革
1、加快國有銀行商業(yè)化改革步伐，建立與市場經濟相適應的現(xiàn)代銀行體系，從源頭上規(guī)范抵押貸款的管理，確保貸款資產的質量，這是我國抵押貸款證券化能否健康發(fā)展的前提。
2、住房抵押貸款證券化在客觀上要求實行利率市場化，使住房金融
一、二級市場實現(xiàn)互動，發(fā)揮利率對資金供求的調節(jié)功能，實現(xiàn)市場平衡。因此，必須給予商業(yè)銀行一定的利率自，完善和優(yōu)化現(xiàn)行的利率體系，逐步實現(xiàn)銀行存貸款利率的市場化，這樣才能保證住房抵押貸款支持證券有一個合理的定價。
（五）建立政府主導運作方式。西方發(fā)達國家MBS的產生和發(fā)展過程中，政府在MBS運作中起著核心作用。我們應該借鑒外國的發(fā)展經驗，借助政府的支持。
1、借助政府支持，組建專門的住房抵押證券公司：SPV。在當前的市場條件下，抵押貸款證券化可以采取如下方式：由有政府參與或政府背景的住房貸款證券化機構來充當SPV，可由國家財政部、中國人民銀行出資，也可由國有商業(yè)銀行(國家住房公積金管理公司)、證券公司、信托投資公司等共同出資設立。此種做法的主要處于以下考慮：一是政府可以借助法律、經濟、行政手段，引導與扶持住房金融機構的發(fā)展；二是有利于將抵押證券市場的發(fā)展納入宏觀經濟政策和貨幣政策的調控體系，強對銀行加強監(jiān)管；三是有助于提高和強化SPV的資信能力，從而使SPV所發(fā)行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受。
2、建立以政府為主導的住房抵押擔保與保險機制。為了避免信用風險，流動性風險等風險的發(fā)生，我們可以建立政策性保險機制,即由政府出面，建立專門機構的擔保和保險機構，為中低收入戶提供住房抵押貸款保險,從而既為商業(yè)銀行提供住房抵押貸款解除了后顧之憂,又降低了居民購房貸款的成本。同時,政府制定的一些相關的住房抵押貸款的保險條件,也將進一步促進住房抵押貸款合同的標準化。這套抵押貸款保險體系可以有效地分散銀行發(fā)放抵押貸款時所承受的風險，提高貸款的安全性。
摘要:當前城市房屋拆遷問題日益突出,由于其所涉及主體與利益的多樣性,以及主體利益之間的碰撞,使得這個進程變得極為復雜。本文著重討論城市房屋拆遷中的政府職能問題,在闡釋城市房屋拆遷中政府職能存在的必要性和正當性的基礎上,提出可行性建議以矯正政府職能的不當之處。
關鍵詞:城市房屋；拆遷；政府職能；職能矯正
隨著現(xiàn)代化建設的蓬勃開展和城市化進程的加快,我國城市房屋拆遷進程在以極快的速度持續(xù)推進。在這場拆遷重建的熱潮中,國家行政權的行使體現(xiàn)為政府職能的范圍及限度,而政府職能的行使在維護公共利益的同時必然在一定程度上造成了對個人權利的侵犯。問題的關鍵就在于政府職能能否在法治的軌道上得以規(guī)范運行,使得其所扮演的角色能夠恰到好處的在維護公共利益與保護公民個人權利之間達成一個良好的平衡。
1 政府職能定位在拆遷中的表現(xiàn)
1.1 政府職能越位。政府管了不屬于自己管制范圍內的事務。政府部門未能實現(xiàn)與拆遷單位、拆遷評估機構的有效分離，政府部門直接或間接參與到拆遷的具體事務中去，過多地介入拆遷人和被拆遷人之間補償問題的具體解決過程。如嘉禾縣政府公然要求該縣黨員干部職工在規(guī)定期限內完成拆遷補償工作就是典型。
1.2 政府職能錯位。政府做了不應該做的事情。有的地方政府和部門不依法行政，在未經當事人申請，缺乏公開的聽證程序下，濫用行政裁決和擅自實施強制拆遷。采用恐嚇、停水、停電等手段強迫居民進行搬遷。嘉禾縣在未進行規(guī)劃項目定點的情況下，為開發(fā)商發(fā)放《建設用地規(guī)劃許可證》等。
1.3 政府職能缺位。政府部門對拆遷安置資金的監(jiān)督手段滯后。房地產評估公司可以隨意克扣、削減拆遷公司補償金額，使得拆遷補償金額嚴重低于市場價格。拆遷安置資金是否足額到戶和?？顚Ｓ?，也缺乏有效的監(jiān)管機制。除了群眾上訪尋求權利維護這個渠道外，政府尚未建立起一多層面的被拆遷人維權機制。
2 拆遷中政府職能的必要性
隨著經濟的發(fā)展與社會的進步,無論是從事生產活動,還是維持自身生活,人們都離不開對土地資源的利用,所以從古至今它都是一種支撐經濟與社會發(fā)展的基礎性稀缺資源,尤其是在發(fā)展迅速的今天,土地資源更是凸顯出巨大的價值。土地資源的稀缺性以及其巨大的價值,要求我們必須合理科學的開發(fā)和利用。但是由于科技和社會的不斷發(fā)展進步,以及人們無法避免的歷史局限性,即使當時進行科學規(guī)劃以期合理利用土地,拆遷重建也是不可避免的。城市房屋拆遷作為一個復雜的動態(tài)過程,各方利益的博弈始終貫穿于其中,這個進程既要有利于土地資源的合理利用,又要有利于城市經濟的發(fā)展,既要有利于提高多數(shù)人的生活質量,同時也要注意避免侵害少數(shù)人的個人權利和自由,因此不能任意拆遷、過度拆遷,而要依據(jù)科學的規(guī)劃來指導房屋拆遷工作。這就需要某種掌控國家公權力資源的主體,以相對獨立、公正的理性思維來對土地資源的使用進行科學規(guī)劃以及平衡各種相關利益,而在我國目前的法律語境下,能夠承擔這一重任的唯有代表國家行使公權力的行政機關,所以政府職能也就順理成章地出現(xiàn)在了城市房屋拆遷過程中。
3 決拆遷中政府職能定位策略
3.1 立法層面是根本。明確界定"公共利益"的范圍。公共利益是指在特定的社會條件下，能夠滿足作為共同體的人類的生存、享受、發(fā)展的共同需要等公共需要的各種資源和條件的總合。按照我國的法律和國際慣例，公共利益是政府動用征地權的依據(jù)和界限，政府是實現(xiàn)公共利益的主體。因此要明確界定公共利益的內涵和外延，既為公共權力介入征地領域提供法律依據(jù)，又為防止公共權力的濫用提供制度保證。立法應有廣大的民意基礎。在決定立法之初，應把要立的內容進行公示。聽證會是保證廣大的民意基礎的一個好方法，從立項開始就應該召開聽證會，只有經過大多數(shù)參與聽證的公民的同意才能立項。建立公開、公正、合理的拆遷程序。在做建設規(guī)劃用地立項之初，規(guī)劃部門應該協(xié)同有關政府部門召開有當?shù)厝舜蟠砗捅徊疬w范圍內的居民代表參加的聽證會，充分聽取他們對于該項目的意見。一旦拆遷計劃和方案得到3/4以上拆遷地居民認可，政府或開發(fā)單位應該為拆遷人提前安排好適合搬遷的經濟適用房源和臨時周轉房。
3.2 執(zhí)行層面是關鍵。嚴格規(guī)范拆遷主體的資格和行為。為使拆遷工作在法律框架內規(guī)范有序進行，政府部門一方面要嚴格審核拆遷主體的合法性，要嚴格實行拆遷許可證制度，認真審核拆遷條件，依法查處未取得拆遷許可證而擅自拆遷的違法違規(guī)行為。對未制定拆遷方案、手續(xù)不齊、拆遷補償安置資金不落實的項目，一律不得發(fā)放拆遷許可證。另一方面政府部門要堅持執(zhí)法跟蹤服務，監(jiān)督拆遷建設過程，提高房屋拆遷施工單位的安全意識和拆遷施工行為的規(guī)范性。提高拆遷工作人員素質。在拆遷過程中，拆遷工作人員工作簡單粗暴，甚至濫用強制手段的現(xiàn)象時有發(fā)生，這嚴重侵害了被拆遷人的合法權益。要做好房屋拆遷管理工作，就必須建立起一支適應社會主義市場經濟要求的高素質的房屋拆遷工作隊伍。應進一步提高拆遷工作人員素質和執(zhí)法水平，拆遷工作人員不僅要熟悉拆遷方面的專業(yè)知識和法律、法規(guī)，還應當掌握《行政處罰法》、《行政復議法》以及民事方面的法律、法規(guī)。
3.3 配套制度改革是保障。政績考核制度。在進行政績考核時，要堅持正確的政績觀和科學的發(fā)展觀，不能只注重經濟方面的指標，應該看到是否真正做到了"以人為本"，是否在促進城市發(fā)展的同時也維護了被拆遷人的合法權益，是否維護了社會的穩(wěn)定。確保人大審查監(jiān)督權的正當行使。 隨著法治理念日益深入人心，地方人大在社會主義民主法制建設的作用、在防止政府職能異化方面的作用也越來越重要。地方人大對憲法和法律賦予的職權要依法大膽地行使，不能把它做為本地政府不當政策合法化的工具。綜合保障制度。拆遷會給被拆遷人帶來教育、醫(yī)療、就業(yè)等方面的問題，因此，在安置被拆遷人的同時，也應該想方設法解決這些問題。
參考文獻
關鍵詞:無形資產；資產評估；評估指標
一、企業(yè)改制中的無形資產評估存在的問題
雖然無形資產的作用日益為人們接受，但無形資產的管理、計量、評估遠遠落后于人們對無形資產重要作用的認識。特別是對無形資產評估指標體系的認識，已不能適應時展的需要。由于無形資產的特殊性，特別是在確認和計量上的難度性，對無形資產的評估及其會計處理應當持有必要的謹慎和穩(wěn)健的態(tài)度，其核心問題在于如何才能合理評估無形資產這一特殊資產的公允價值以反映在企業(yè)資產負債表中。應當說無形資產評估與無形資產會計處理是兩個緊密相聯(lián)的問題，對無形資產進行合理評估是進行無形資產會計處理的必然要求，也是企業(yè)改制順利進行的必要保證。傳統(tǒng)經濟中發(fā)展而來的會計體系從穩(wěn)健的角度出發(fā)，不傾向于將計量難度較大的無形資產反映在企業(yè)的資產負債表中。一般只將外購獲得的無形資產予以確認，并按其經濟壽命或一定期限進行攤銷，而對于企業(yè)自行開發(fā)的無形資產則將其開發(fā)費用在各期作為費用處理，即使該企業(yè)所創(chuàng)造的無形資產是企業(yè)的主要利潤來源。其結果導致企業(yè)大量寶貴的無形資產無法在資產負債表中反映，企業(yè)財務報告中的凈資產不能真實反映企業(yè)的資產狀況，企業(yè)財務信息的相關性和真實性受到嚴重質疑。以美國為例：由于美國企業(yè)間購并現(xiàn)象較為普遍，尤以美國通用會計準則受到的抨擊最大。有關美國經濟界人士指出，在許多企業(yè)購并行為中購并方看重的是被購并企業(yè)所擁有的，但并沒有反映在資產負債表中的無形資產，而并不是看重企業(yè)在資產負債表中反映的有形資產，并以“在21世紀中采用20世紀30年代的財務報告模式”的評估，批判傳統(tǒng)會計制度對無形資產的忽視。國外經濟界、學者對會計制度中無形資產會計處理的質疑主要集中在以下幾個方面：(1)固定資產資本化處理，無形資產的費用化處理；(2)無形資產的攤銷；(3)無形資產的確認。
二、企業(yè)改制中無形資產及評估的影響因素
無形資產是企業(yè)的重要經濟資源，是知識產權與工業(yè)產權相統(tǒng)一的結晶，是維持企業(yè)生存和發(fā)展的重要支柱，具有巨大的經濟價值和增值效能。據(jù)有關統(tǒng)計資料，西方發(fā)達國家企業(yè)的無形資產占總資產的比重達35％，高科技企業(yè)則達60％－70％。它不僅能使企業(yè)在生產經營活動中取得經濟效益，而且其自身價值也有巨大的增值作用。在激烈的市場競爭中，企業(yè)要生存發(fā)展，最終將體現(xiàn)于無形資產的競爭。無形資產對企業(yè)有著非常重要的作用。
1．企業(yè)改制中無形資產及其確認。新企業(yè)會計準則中規(guī)定“資產滿足下列條件之一的，符合無形資產定義中的可辨認性標準：(1)能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來，并能單獨或者與相關合同、資產或負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或者交換；(2)源自合同性權利或其他法定權利，無論這些權利是否可以從企業(yè)或其他權利和義務中轉移或者分離”。無形資產同時滿足下列條件的，才能予以確認：(1)與該無形資產有關的經濟利益很可能流入企業(yè)；(2)該無形資產的成本能夠可靠地計量。新企業(yè)會計準則第6號——無形資產(2006)第十一條規(guī)定：“企業(yè)自創(chuàng)商譽以及內部產生的品牌、報刊名等，不應確認為無形資產”。但在現(xiàn)實的經濟生活中，無形資產評估包括商標、專利技術、非專利技術、商譽、營銷網絡、計算機軟件、著作權中的財產權、特許經營權、土地使用權、資源性資產、集成電路布圖設計等無形資產價值及品牌評估等。
2．企業(yè)改制中無形資產價值的法律依據(jù)。從元形資產本身看，如專利權、商標權、著作權、版權、計算機軟件等涉及的法律有《專利法》、《商標法》、《著作權法》、《計算機軟件保護條例》等，這些法律對于保護相應的無形資產起到了一定的積極作用，有利于企業(yè)維護其合法權益。如商標權評估后，在商標的侵權訴訟和行政保護中，可依據(jù)《商標法》對假冒侵權行為造成的損失進行量化并認定賠償額，不僅有利于為商標權人打假維權提供索賠依據(jù)，而且有利于維護企業(yè)的合法權益，提高其知名度。但從與國際接軌的角度看，我國有關無形資產的法律、法規(guī)尚不能完全適應WTO的要求。wTO規(guī)定的無形資產除上面提到的還包括版權與鄰接權、地理標志權、工業(yè)品外觀設計權、集成電路布圖設計權、未披露過的信息專有權(商業(yè)秘密)。而在我國的《憲法》中沒有關于知識產權的內容，其涉及評估的一些法律規(guī)定也只是包含在《公司法》、《證券法》、《擔保法》等法律當中。雖然《公司法》、《證券法》、《擔保法》等法律在無形資產評估中也發(fā)揮著重要作用，如企業(yè)的股份制改造、合資、聯(lián)營、兼并、拍賣、轉讓、無形資產抵押貸款等經濟活動，有利于企業(yè)認識自己品牌的價值，有利于被消費者所認可，但對其他類無形資產尚未制定特別法律或行政法規(guī)，嚴重滯后于當今實踐。
3．2001年9月1日起施行的《無形資產評估準則》作為資產評估行業(yè)規(guī)范，在企業(yè)改制中無形資產價值的確定應該遵循此項基本準則?！稛o形資產評估準則》是中注協(xié)擬定，財政部印發(fā)的規(guī)章制度性文件，其依據(jù)是國務院行政法規(guī)9l號令和《資產評估操作規(guī)范意見》。無形資產評估至今尚未立法。使得評估的法律依據(jù)不足，這也決定了《無形資產評估準則》只能側重技術層面，忽視了評估、披露、使用是資產評估三個環(huán)節(jié)的重要特征，且三者缺一不可。它難以適應目前我國多種經濟體制并存的客觀需要。體現(xiàn)到現(xiàn)實當中最突出的問題是：在涉及無形資產評估業(yè)務時，《無形資產評估準則》沒提及如何使用，而這個問題在做具體評估項目時是無法回避的。因為資產評估的最終目的是使用，不能只強調和規(guī)范評估師的行為，更要考慮使用者的接受情況，在《無形資產評估準則》中，強調注冊資產評估師應當在評估報告中明確說明有關使用的評估方法及其理由。對于使用的評估方法及其理由，在無形資產評估條款中很空泛，因沒有具體考核指標，缺乏可操作性。4．評估方法對企業(yè)改制中無形資產價值的影響。無形資產主要有三種評估方法：重置成本法、現(xiàn)行市價法和收益現(xiàn)值法。評估方法對無形資產價值的影響主要表現(xiàn)為：首先是評估方法選擇不當造成的影響——沒有明確評估的目的，評估目的錯位；或是由于最佳的評估方法中的一些評估參數(shù)難以確定，而只好改用別的評估方法。其次是評估方法本身存在的風險。(1)成本法也稱重置成本法，重置成本是指在現(xiàn)實條件下，按功能重置資產，并使資產處于在用狀態(tài)所耗費的成本。重置成本評估法就是按重置成本價格對無形資產進行估價，即按照評估無形資產全新狀態(tài)的重置成本減去該項資產功能性貶值和經濟性貶值估算無形資產價值的方法。由于無形資產具有賬面成本不完整、投資成本的弱對應性和人賬成本虛擬性的價值特點，在采用重置成本法對無形資產進行評估時，會遇到成本資料缺乏完整性和原始成本無據(jù)可查而帶來的不確定性問題，故在使用重置成本法確定無形資產的評估值時，會存在數(shù)據(jù)資料不準確和不精確的風險，難以確保評估結果的真實準確。(2)市價法也稱現(xiàn)行市價法，現(xiàn)行市價評估法是通過市場調查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產作為比較對象，針對各項價值影響因素，分析比較對象的成交價格和交易條件，將被評估資產與比較對象逐個進行對比調整，估算資產價值的方法。由于無形資產的不可比性，使其沒有可比的市場價值。每個企業(yè)無形資產由于其在同業(yè)中的壟斷地位和優(yōu)越程度不同，為企業(yè)帶來的超額盈利水平各異，對于相同種類的無形資產，其價值是不同的。因此當無形資產在市場上進行交易時，難以找到可比的市價。另外，我國企業(yè)從80年代中期才開始逐漸重視無形資產，無形資產的交易時間短、數(shù)量少，可使用的無形資產交易的歷史資料有限，采用市價法對這些行業(yè)的無形資產進行評估，必須面對數(shù)據(jù)選用的風險。(3)收益法也稱收益現(xiàn)值法，收益現(xiàn)值是指企業(yè)在未來特定時期內的預期收益折現(xiàn)的總金額。收益法是把被評估無形資產剩余壽命期間內的預期未來收益，按照一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，來確定被評估無形資產價格的方法。運用收益法對無形資產進行評估的風險主要體現(xiàn)在評估參數(shù)收益額、收益期和折現(xiàn)率等因素的確定上。收益額選取的風險是：無形資產的具體類型不同，其使用價值表現(xiàn)不同，帶來的超額收益也不同。收益期選取的風險是：無形資產收益期的確定一般有年限法和更新周期法兩種形式。年限法指在形成企業(yè)控制的無形資產中相當一部分是因為受到法律和合同的特定保護，如商標、專利權等年限，也稱法定(合同)年限，而法定(合同)期限內是否還具有剩余經濟壽命是評估時應考慮的重要問題。更新周期法是指產品更新周期和技術更新周期。在一些高技術和新興產業(yè)，科學技術進步往往很快轉化為產品的更新?lián)Q代。折現(xiàn)率選取的風險是：根據(jù)折現(xiàn)率的概念可確定折現(xiàn)率的計算方法即以無風險報酬率加上風險報酬率作為折現(xiàn)率。無風險報酬率的確定一般為政府債券的利率，風險報酬率的確定常用的方法主要為累加法。
三、完善無形資產評估指標的重要性及措施
1．防止國有資產流失。企業(yè)改制中無形資產價值的公正性、合理性為方方面面所關注。首先應明確的是資產評估價值的合理范圍其內涵應是資產評估價值與實際成交價格的合理差異范圍，也可理解為資產評估結果在具體數(shù)字上的可應用范圍，可確定評估價值與賬面價值或與實際成交價格的差異的合理范圍。可減少乃至消除國有無形資產低于正常價格出售和大量流失的現(xiàn)象，避免企業(yè)主管部門與原企業(yè)經營者或個別人一對一的暗箱操作，提高企業(yè)改制工作的透明度。
