發(fā)布時間：2023-10-07 15:57:08
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)市調(diào)方法樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
我縣的房地產(chǎn)業(yè)從19*年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質(zhì)性的啟動。*年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，20*年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟增長和發(fā)展的重要力量。
為進一步促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：
一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場供給狀況
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。
由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入。*年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了20*年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家；國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。20*年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。
2、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴大，尤其從20*年開始，受城建規(guī)模擴大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。20*年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍；20*年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，*年為3.32%,20*猛增至13.25%，20*年再創(chuàng)新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應(yīng)該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。
“九五”末期，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，*年---20*年，住宅建設(shè)投資占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%；商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。
近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨康禺a(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升。*年全縣總投放為16畝；20*年總投放為*畝，是上年的6倍；20*年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變。*年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，20*年為10.59畝，20*年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。
5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。20*年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。
因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。20*年比*下降69.06%，20*年比20*年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。
近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導(dǎo)地位。從各類資金的動態(tài)情況看，國內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。*年至20*年分別為8.7%、22.37%和42.41%；同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.*%。
（二）房地產(chǎn)市場需求狀況
1、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。
近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升，市場需求趨旺。*年-20*年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從20*年開始，預(yù)售面積超過了銷售面積。20*年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。
在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。
2、個人消費成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。
隨著住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。20*年，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%；20*年個人購房面積達80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，20*年個人購買住宅面積達70941m2，占個人購房總面積的87.*%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。
3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。
因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經(jīng)濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計，20*年商品住宅平均售價約*7元/m2，比上年度上升14.76%，20*年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。
4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，*年共成交184起，面積16396.17m2，20*年共成交243起，面積204*.54m2，20*年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。
房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。
二、當前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。
（一）房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報機制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險性。
（二）市場化運作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。
（五）城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。
（六）市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
（七）住宅體系不完善，經(jīng)濟適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。
（八）房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。
三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
（一）行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定。
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。
隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)模化、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強調(diào)，要加強房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強，我縣企業(yè)將在政策嚴管和市場競爭中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。
2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流。
隨著人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變。
我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業(yè)主群體。這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險較小，且利潤空間較大。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費是較長一段時間后的第
二、三次換房。
而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右；全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計，將有近*套的消費。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。
同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當務(wù)之急的一件大事。
3、供需趨于平衡，價格相對穩(wěn)定
因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應(yīng)不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。20*年新開工的面積達188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業(yè)用房61899m2。2003年的供應(yīng)量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。
從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看，20*年為4.94公頃，20*年為14.55公頃（包括南湖地塊約9公頃，實施投放量約5.5公頃），2003年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮2004年南湖地塊一期建設(shè)將動工，實際的開發(fā)面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看，市場的消費潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn)，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續(xù)動力。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡。
另據(jù)2003年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示，2003年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩(wěn)定。
（二）發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊。
1、城市化進程的不斷推進，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力。
縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū)，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的"一個中心兩個副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，城市形態(tài)由原來的團狀發(fā)展改變?yōu)榻M團式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進程。而且，隨著城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長。
按《縣城城市總體規(guī)劃》對人口規(guī)模的預(yù)測，規(guī)劃近期（至20*年）縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計，縣城區(qū)至20*年因人口增加需求建筑面積達30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房；另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的動力。
2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實施，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間。
生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護和經(jīng)濟發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路，是我縣實現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實施，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進一步增強，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進水平，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進，生態(tài)城市功能進一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天藍、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產(chǎn)市場注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峰公司在近年內(nèi)計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個具有相當經(jīng)營規(guī)模、資金實力和國際競爭力的企業(yè)集團將崛起于錢江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景。
四、政策建議
（一）建立預(yù)警預(yù)報制度，加強行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。
盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產(chǎn)市場供求、結(jié)構(gòu)、價格、漲幅、空置數(shù)量、投資動向等情況。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查分析，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，消費者理性購房。
（二）加強政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實現(xiàn)供需平衡。
保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，基本實現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長。
規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過城市建設(shè)方向和進度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，通過對居住用地的功能、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)（如針對目前商業(yè)用房供應(yīng)過多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓）；有計劃地進行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié)；控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)?；?；控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)計劃，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項目年度土地供應(yīng)計劃體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，并根據(jù)市場需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度。加強土地有償使用力度，嚴格實行經(jīng)營性用地招標、拍賣、掛牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。
金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持，實行差別政策，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強化貨款監(jiān)控，實行封閉運行。加強對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管，依法依規(guī)貨款，嚴格控制經(jīng)營不規(guī)范、信用度低、資產(chǎn)負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款，擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟適用住房的信貸支持。
（三）完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序。
各職能部門就應(yīng)嚴格履行管理職責(zé)，完善市場監(jiān)管制度。加強資質(zhì)管理和注冊資金管理，把好“入門關(guān)”；加強房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”；加強房地產(chǎn)交易的動態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告等違規(guī)、違紀行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息。
（四）堅持市場化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運作。
不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應(yīng)實行公開的市場化運作，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定都必須進入市場交易，采取招標、拍賣和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進行開發(fā)。經(jīng)濟適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場運作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規(guī)定費用，適當留有開發(fā)微利等方式運作。
（五）加強住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。
經(jīng)濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟適用房的供給量，既不能對市場造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場較小的實際，經(jīng)濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務(wù)，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發(fā)展。
要加快廉租房建設(shè)，建立保障機制，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)字，我縣城鎮(zhèn)貧困戶（人均年收入低于2400元）有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當務(wù)之急的大事。
積極引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商從市場需求出發(fā)，針對不同消費群體的消費特征和購買能力，開發(fā)不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調(diào)動消費潛力。
（六）加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場潛在消費群體，促進房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展。
房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展，需要進一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī)，加大對房屋中介機構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機構(gòu)，規(guī)范中介市場。其次要積極促進中介機構(gòu)更新經(jīng)營觀念，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠信創(chuàng)品牌；再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。要通過落實住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機制；強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度；采取購房貸款貼息優(yōu)惠；合理拆遷補償?shù)纫幌盗械呢斦⒔鹑谡?，提高中低收入消費群體的經(jīng)濟承受能力，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力，有效擴大市場需求量。
（七）促進產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場建設(shè)，增強發(fā)展后勁。
要一如既往地推進招商引資工作，主動承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設(shè)，加速引進大企業(yè)大集團的項目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺，進一步促進產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進工業(yè)化步伐，從而帶動城市化的發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn);市場調(diào)查與預(yù)測;數(shù)理統(tǒng)計;數(shù)學(xué)模型
一、如何進行房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測
隨著房地產(chǎn)市場由買方市場向賣方市場轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展,使得房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈,房地產(chǎn)企業(yè)對市場營銷信息的需要比以往任何時候都更為強烈,市場調(diào)查和預(yù)測成為房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動中必不可少的重要組成部分。實踐證明,在紛繁復(fù)雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中,只有通過細致有效的市場調(diào)查和科學(xué)的預(yù)測,才能幫助企業(yè)制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略,把握市場機會,使之立于不敗之地。
1.房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序。房地產(chǎn)市場調(diào)查一般包括三個階段:調(diào)查前的準備階段、正式調(diào)查階段、調(diào)查總結(jié)階段。準備階段的主要工作是識別與界定問題或機會、確定調(diào)查目標、制定調(diào)查計劃,包括調(diào)查方案的設(shè)計、問卷和調(diào)查表的設(shè)計、抽樣、人員培訓(xùn)、實地調(diào)查、數(shù)據(jù)錄入、統(tǒng)計分析、報告撰寫等日程安排,以確保調(diào)查工作的順利開展和按時完成;正式調(diào)查階段就是資料的收集階段,主要是對調(diào)查人員進行培訓(xùn)和實地調(diào)查,這是整個市場調(diào)查過程中最關(guān)鍵的階段;調(diào)查總結(jié)階段是對上一階段收集的那些分散的、零星的資料進行整理分析,并形成結(jié)論,撰寫調(diào)查報告,包括對調(diào)查資料進行統(tǒng)計分析、撰寫調(diào)查報告、跟蹤調(diào)查與反饋。
2.房地產(chǎn)市場預(yù)測的程序。房地產(chǎn)市場預(yù)測是在房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)上,利用已獲得的資料信息,運用一定方法和手段,對房地產(chǎn)市場的各種因素進行綜合分析,對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢及狀態(tài)進行估計和判斷。完整的房地產(chǎn)市場預(yù)測工作一般包括以下工作步驟:確定預(yù)測目標、收集和整理資料、選擇預(yù)測方法并建立預(yù)測模型、分析預(yù)測誤差并審查預(yù)測結(jié)果、編寫預(yù)測報告并跟蹤校驗。
二、應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計方法進行資料處理
在房地產(chǎn)市場調(diào)查中,對實地調(diào)查所收集的資料進行整理分析是非常重要的環(huán)節(jié)。資料的處理與分析是對通過各種方法收集到的資料加以整理、分析及統(tǒng)計運算,把龐大、復(fù)雜、零散的資料集中簡化,使資料變成易于理解和解釋的形式。簡單的說,資料整理就是通過一系列的操作將收集到的第一手或是第二手資料轉(zhuǎn)變成為數(shù)據(jù)結(jié)果,以便于研究者了解其中的含義。對資料進行審核、編碼和錄入后,就可以進行統(tǒng)計分析。
1.描述性統(tǒng)計分析。描述性統(tǒng)計分析是一種定量分析問題的方法,它用來描述和評價研究對象的數(shù)量特征和規(guī)律,常用的方法有集中趨勢分析、離散程度分析和綜合指數(shù)分析法。集中趨勢分析是全體數(shù)據(jù)的大部分變量趨向于某一點,將這一點作為數(shù)據(jù)分布的中心,它可以用來當作總體的代表。數(shù)據(jù)的集中趨勢用集中量數(shù)來描述,集中量數(shù)有許多種,如算術(shù)平均數(shù),中位數(shù),眾數(shù)。離散程度是數(shù)列中變量值之間的分散程度,用以反映離散程度的指標稱為標志變異指標,標志變異指標越小,平均數(shù)的代表性越大,事物變動具有較強的穩(wěn)定性,常用的測量指標有全距、平均差、標準差和離散系數(shù)等。
2.解析性統(tǒng)計分析。解析性統(tǒng)計分析方法是以數(shù)學(xué)理論為基礎(chǔ),對事物內(nèi)部的本質(zhì)規(guī)律進行深入的剖析的方法,定量分析方法,常用的方法包括方差分析、聚類分析、主成分分析和因子分析等方法。方差分析是分析不同來源的調(diào)查數(shù)據(jù)變異對總變異的影響大小,了解數(shù)列中自變量是否對因變量有重要影響。方差分析應(yīng)用時一般假定總體服從正態(tài)分布,具有相同的方差,方差分析具有穩(wěn)健性,在更寬泛的條件下也是近似有效。聚類分析是一種依據(jù)特定的規(guī)則對數(shù)列中數(shù)據(jù)進行分類的多元統(tǒng)計分析方法,是用來研究所謂“物以類聚”現(xiàn)象的方法。聚類分析的方法有系統(tǒng)聚類法、序樣品聚類法、動態(tài)聚類法、模糊聚類法。主成分分析是把多個變量重新組合為一組相互無關(guān)的幾個綜合變量,可從中取幾個較少的綜合變量盡可能多地反映原來變量的信息。
隨著計算機技術(shù)的發(fā)展和廣泛應(yīng)用,通過構(gòu)建數(shù)學(xué)模型,應(yīng)用統(tǒng)計分析軟件(如SPSS)對原始數(shù)據(jù)進行批量處理,從而獲得一般統(tǒng)計規(guī)律。
三、應(yīng)用數(shù)學(xué)模型進行房地產(chǎn)市場定量預(yù)測
定量預(yù)測是在數(shù)據(jù)資料充分的基礎(chǔ)上,運用數(shù)學(xué)方法,有時還結(jié)合計算機技術(shù),對事物未來的發(fā)展趨勢進行數(shù)量方面的估計與推測。定量預(yù)測技術(shù)是建立在現(xiàn)代數(shù)理統(tǒng)計技術(shù)之上,它通過建立數(shù)學(xué)和統(tǒng)計學(xué)模型,相對于定性預(yù)測來說,定量預(yù)測更加準確,預(yù)測依據(jù)客觀真實,可靠性更高,在中短期預(yù)測中有著非常明顯的優(yōu)勢。介紹應(yīng)用一元線性回歸模型對房地產(chǎn)市場進行定量預(yù)測的實例:
一元線性回歸模型的一般形式為:yi=?茁0+?茁1xi+eii=1,2,…,n其中,xi代表影響因素,為自變量;yi由于受xi及各種隨機因素的影響而發(fā)生變化,為因變量,也是預(yù)測目標;?茁0、?茁1是回歸系數(shù),最常用最小二乘法進行估計;ei是隨機誤差項,表示各種隨機因素對yi影響的總和。
根據(jù)最小二乘法得到回歸系數(shù)的估計值為:
^?茁0=■=■-^?茁1■^?茁1=■=■
如自1998年下半年開始,全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配,實現(xiàn)住房分配貨幣化,自此以后我國城鎮(zhèn)住房銷售量逐年上升。與此同時,我國城鎮(zhèn)居民收入水平逐年提高,在此我們研究城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與城鎮(zhèn)住宅銷售面積之間的線性關(guān)系。抽取1998年至2007年為研究樣本(樣本數(shù)據(jù)見表1)。其中,城鎮(zhèn)居民可支配收入用x表示,城鎮(zhèn)住宅銷售面積用y表示。
通過計算可以得到:
x=8605.4 y=32278.17 xy=326811533.64x2=80850879.0
根據(jù)公式有:
^?茁1=■=■=7.2141
^?茁0=■-^?茁1■=32278.17-7.2141×8605.4=29801.1856
這樣就可以得到住宅銷售面積與居民人均可支配收入之間的一元線性回歸方程:^yi=7.2141xi-29801.1856
這說明在一定時期內(nèi),住宅銷售面積受城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的影響部分,當已知某個時期內(nèi)城鎮(zhèn)居民可支配收入即可預(yù)測該時期商品住宅的銷售量。如2008年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15781元,將其代入回歸模型中:
^y2008=7.2141×15781-29802=84043.71
即得到2008年全國住宅銷售面積預(yù)測估計值為84043.71萬平方米。2008年住宅實際銷售面積為58300.81萬平方米,這是因為影響住宅銷售面積的因素較多,尤其是世界金融危機對我國房地產(chǎn)市場有很大的影響,表現(xiàn)在住宅的銷售量下滑。
當需要考慮多個因素對市場的影響時,可采用多元線性回歸模型進行預(yù)測。
參考文獻
[1]張永岳.《房地產(chǎn)市場調(diào)研基礎(chǔ)教程》.學(xué)林出版社,2006(12)
[2]徐小慧.《房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測》.科學(xué)出版社,2009(11)
【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資方式 ；案例研究
（一）引言
1.宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈管理產(chǎn)生影響
近年來，我國房地產(chǎn)市場非理性因素作用擴大。為遏制我國房地產(chǎn)市場進一步升溫，我國出臺若干關(guān)于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)開發(fā)方面，調(diào)控政策一方面限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，另一方面要求加快推進保障性住房的建設(shè)。房地產(chǎn)銷售方面，嚴格的差別化住房信貸政策和 “國十條”后四十余個城市施行的限購令，意圖限制投資者以各種名目進行的炒房和投機性購房行為；同時，房產(chǎn)稅改革試點于2011年在滬渝兩地正式落地，旨在保護自主性需求，約束投資性需求。
調(diào)控政策多管齊下，國家意圖以限制開發(fā)商抬高房價和引導(dǎo)購房者的消費行為回歸理性這兩種方式穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。但國家的宏觀調(diào)控政策影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈管理，而現(xiàn)金流是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以生存的命脈。作為房地產(chǎn)市場的重要參與者，開發(fā)商面臨的由調(diào)控所帶來的企業(yè)資金鏈問題，成為目前亟待解決的問題之一。
2.宏觀調(diào)控形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式
由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集、杠桿率高等特點，企業(yè)經(jīng)營過程中的資金流一直是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的命脈所在。除自有資金外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源一般有兩種：開發(fā)階段的外部融資與銷售階段的發(fā)預(yù)售收入和個人按揭收入。自2005年以來，國家在房地產(chǎn)調(diào)控的資金限制方面，通過各種措施對這兩種融資方式不斷施壓。這也使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“以銀行貸款為主，其他融資方式占比較少”的傳統(tǒng)外部融資結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大改變：2007年至2011年，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款金額前期漲幅緩慢，后期漲幅趨于停滯，而自融資金和其他資金的金額則大幅上漲。
銀行貸款方面，根據(jù)各銀行年報公布的數(shù)據(jù)，2007年至2008年，各銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模均呈上升態(tài)勢，而之后三年增幅有所放緩，尤其是2010年至2011年間，諸多銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款金額大幅回落，一些銀行甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模負增長的現(xiàn)象。
反觀信托卻是另一番景象。近幾年信托業(yè)在規(guī)模與數(shù)量上發(fā)展迅猛，截至2012年2季度末達到5.54萬億元，環(huán)比增長4.53%，同比增長48%，與2011年底相比，增長15.18%。作為信托產(chǎn)品的主力品種，房地產(chǎn)信托近幾年來也在飛速發(fā)展。信托總體規(guī)模方面，房地產(chǎn)信托由2006年的276萬億左右飆升至2011年的2752萬億，5年時間內(nèi)其數(shù)量也由103只增至1064只，是原來的十倍之多。
證券市場方面，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市與股票增發(fā)的熱潮。而以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為發(fā)行主體，以支持某一房地產(chǎn)項目建設(shè)為發(fā)行目的的債券類產(chǎn)品鮮見于債券市場，僅有少量債券類產(chǎn)品用于保障房開發(fā)建設(shè)。另外，私募基金與海外融資等方式逐漸興起。
基于以上現(xiàn)實，本文將以一家典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為研究對象，考察其在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整與融資方式的創(chuàng)新，并在對房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的方向和國家相關(guān)政策的改革方向提出我們的建議。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)有外部融資方式②
被調(diào)研企業(yè)成立于1981年，為天津市規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是一家國有獨資集團。集團主要經(jīng)營范圍為國家授權(quán)資產(chǎn)投資、控股，房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，物業(yè)經(jīng)營及管理等。集團采取控股公司形式，下屬公司二十余家，主要集中于天津市，其余分散于海南、深圳等地，并且集團的其中一家下屬子公司為上市公司。2012年集團投資項目的開工面積為817.60萬平米，完成銷售收入106.78億，利潤達10億元。
近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控政策給整個集團的資金鏈帶來較大壓力。在房地產(chǎn)開發(fā)融資方面，集團發(fā)展遭遇一定瓶頸，但由于其長期發(fā)展所積聚的實力與目前所采取較為多樣的融資方式，企業(yè)能在較為蕭條的房地產(chǎn)市場中逆勢而上，穩(wěn)步發(fā)展。在外部融資方面，集團目前采用兩種融資方式相結(jié)合：財務(wù)部運用傳統(tǒng)融資方式融資結(jié)合資本運營部運用金融創(chuàng)新方式融資。傳統(tǒng)融資方式包括銀行貸款融資與信托融資，金融創(chuàng)新融資方式包括通過私募基金（PE）和資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）融資。兩種金融創(chuàng)新融資方式均用于保障性住房的開發(fā)建設(shè)。
近三年集團融資規(guī)模增大，與集團建立貸款關(guān)系的金融機構(gòu)數(shù)量、貸款筆數(shù)及貸款總額均有明顯增長趨勢。從貸款總額上看，2010年較2009年增長了76.92%，2011年較2010年增長了33.01%。其中，非銀行類金融機構(gòu)對集團貸款融資的貢獻得到加強，機構(gòu)數(shù)量和貸款總額占總體的比例分別從2009年的8%和24.88%上升至2011年的23.53%和35.79%。由此可見，銀行類金融機構(gòu)對企業(yè)融資總體規(guī)模的貢獻下降，非銀行類金融機構(gòu)對總體規(guī)模的貢獻上升。
2.子公司上市融資與發(fā)行公司債融資
集團某一下屬子公司于2001年在上海證券交易所上市。首次發(fā)行普通股12100萬股，其中首次公開發(fā)行新股11000萬股，國有股存量發(fā)行1100萬股。每股發(fā)行價格為5元，首次發(fā)行共募集資金約5.87億元，發(fā)行費用為1809萬元。上市至今曾于2007年實施資本公積轉(zhuǎn)贈股本，吸收資金1.9億。2013年1月21日，收盤價為每股3.77元。
該子公司于2009年10月19日公開發(fā)行公司債。該債券發(fā)行規(guī)模為3億元，發(fā)行費用為995萬元，期限為3年，票面利率7.30%，發(fā)行目的主要為優(yōu)化財務(wù)指標。通過公司發(fā)行前后的財務(wù)數(shù)據(jù)可知，公司的流動比率和資產(chǎn)負債率都得到改善。該期債券的發(fā)行加強公司的了資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)管理，使公司的資產(chǎn)負債期限結(jié)構(gòu)和償債能力財務(wù)指標得以優(yōu)化，為公司利潤增長打下良好基礎(chǔ)，達到優(yōu)化公司資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)的目的。
3.金融創(chuàng)新工具融資
集團目前采用的金融創(chuàng)新工具主要有私募基金（PE）和資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN），這兩種融資工具籌集的資金均服務(wù)于保障性住房的建設(shè)。
私募基金方面，2009年以來，集團及其所屬企業(yè)共設(shè)立3家基金管理公司和6家基金公司。目前6家基金公司中已有4家達到計劃募集規(guī)模，另2家實際募集規(guī)模與計劃募集規(guī)模之比在2年時間內(nèi)也分別達到了24.04%和31.41%；同時，集團下屬基金管理公司成功實現(xiàn)3支保障房基金的清算退出。
保障性住房資產(chǎn)支持票據(jù)于2012年9月在銀行間市場發(fā)行，期限由一年至五年不等，平均規(guī)模為4億元，票面利率采用固定收益率方式詢價確定。這是我國首支以保障房未來收益為基礎(chǔ)資產(chǎn)的債券類產(chǎn)品，該項融資方式所籌集的20億元資金在發(fā)行期間全部到賬。
綜上所述，該集團近三年的融資方式特點可概括為：以銀行貸款和信托貸款為主，銀行貸款占比呈下降趨勢，信托貸款占比呈上升趨勢；其他融資方式占比較小；金融創(chuàng)新工具主要為保障房項目建設(shè)融資。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有融資方式的形成原因
該集團目前的外部融資結(jié)構(gòu)并非個例，其融資手段的多樣化，尤其是銀行貸款和信托貸款比例的變化，反映出我國目前宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式的影響。
1.銀行貸款融資受到多重政策限制
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得銀行貸款的門檻增高。相對其它融資方式而言，銀行貸款融資成本較低，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行融資的首選。近年來致使銀行貸款量逐年下降最主要因素是政策調(diào)控對項目貸款的直接限制。2007年9月，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》③（簡稱《通知》），并于12月追加《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》④（簡稱《補充通知》）。《通知》規(guī)定，對經(jīng)國土資源、建設(shè)主管部門查實的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。并且《通知》中提出加強房地產(chǎn)信貸征信管理，并要求商業(yè)銀行做好貸前查詢、貸后錄入相關(guān)信息等工作，充分利用信貸征信系統(tǒng)防范信貸風(fēng)險。以該政策為標志，央行和銀監(jiān)會陸續(xù)了關(guān)于房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理等的相關(guān)通知，進一步嚴格了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的限制條件，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的門檻。在國家宏觀政策的指導(dǎo)下，各地方政府部門也紛紛出臺了具體的地方性規(guī)定。據(jù)了解，2011年天津銀監(jiān)局就房地產(chǎn)貸款風(fēng)險和監(jiān)管要求發(fā)表了通知⑤，明確規(guī)定商業(yè)銀行嚴禁為高檔房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款，嚴禁不同銀行為同一房地產(chǎn)項目重復(fù)授信等操作事項。如此嚴厲的監(jiān)管措施幾乎打消了企業(yè)從銀行獲得一般項目貸款的可能。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲得貸款的成本增加。從2010年的第四季度到2011年第三季度，央行相繼五次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。其中，一年期貸款利率由5.31%提高到6.31%，累計上調(diào)了1個百分點。央行的加息政策直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款的成本，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款融資難度加大。另外，加息政策也會增加房地產(chǎn)市場需求主體的成本，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回流速度放緩。
再次，商業(yè)銀行的放貸量緊縮。除存貸款基準利率之外，央行也通過提高存款準備金率來抑制國內(nèi)貸款的快速增長。2009年至2011年，央行先后10次提高存款準備金率，其中大型金融機構(gòu)的存款準備金率從15.5%提高到21.5%，中小型金融機構(gòu)的存款準備金率從13.5%提高18.0%。存款準備金率的提高直接影響了商業(yè)銀行的貸款能力，致使商業(yè)銀行收縮貸款量。在緊縮貸款的政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款數(shù)量必然減少，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行貸款融資的難度進一步加大。
然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在利用政策為融資找尋突破口。雖然國家對房地產(chǎn)開發(fā)融資多處限制，但政策卻對保障性住房的開發(fā)建設(shè)獨開綠燈，多加鼓勵。這樣一來，開發(fā)承建保障性住房，以舍棄遠期利潤為代價換取當期的融資機會，就成為房地產(chǎn)開發(fā)市場中諸多企業(yè)獲得“救命資金”的途徑之一。
2.信托融資有效緩解企業(yè)融資壓力
從融資結(jié)構(gòu)表中可知，集團近三年的信托融資數(shù)額大體呈上升趨勢；2012年雖無明確數(shù)據(jù)，但從調(diào)研中得知，上半年企業(yè)通過信托進行融資的貸款筆數(shù)也有增加。由于企業(yè)為國企，規(guī)模大，在當?shù)亻L期積累的信譽較高，信托融資多數(shù)采用的是信托貸款形式，貸款模式與銀行貸款基本一致，區(qū)別僅為發(fā)生主體變?yōu)樾磐泄?。另外，企業(yè)目前有一個保障房項目運用股權(quán)信托的形式，已滾動發(fā)行4期。
采用信托方式進行融資，有以下優(yōu)勢：其一，信托計劃對發(fā)行主體與項目的審核相對寬松。盡管信托貸款的發(fā)行要求條件與銀行貸款基本一致，但相比受嚴格限制的銀行，信托融資審核時間短；股權(quán)信托、收益信托的發(fā)行要求較松，從而節(jié)省發(fā)行時間與成本，適于緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金困難。其二，信托計劃的設(shè)計結(jié)構(gòu)靈活多樣，股權(quán)回購信托、收益型信托可以解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資困難而又不愿讓渡股權(quán)的問題。其三，信托產(chǎn)品不需公開全部信息，也沒有銀行項目貸款“?？顚Ｓ谩钡膰栏褚?，適于企業(yè)靈活運用資金。其四，信托行業(yè)發(fā)展環(huán)境不斷完善，保障行業(yè)的安全發(fā)展。近幾年來行業(yè)快速發(fā)展所暴露出的發(fā)展方式粗放，風(fēng)險監(jiān)管缺陷等問題引起了監(jiān)管部門的重視，銀監(jiān)會于2010年推出《信托公司凈資本管理辦法》以及近兩年來的一系列提醒房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險的文件不斷規(guī)范著房地產(chǎn)信托的運行。信托行業(yè)監(jiān)管的不斷完善有利于信托業(yè)本身的良好發(fā)展，也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資提供了一個安全可行的渠道。
3.上市融資局限性突出
企業(yè)的上市子公司在運用發(fā)股發(fā)債方面并無太多舉措，這一點似乎與“調(diào)控形勢下的上市熱”的觀點有所不符，但經(jīng)一定分析不難發(fā)現(xiàn)，通過上市發(fā)股發(fā)債的方法解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資金缺乏的問題，這種觀點本身不盡合理。
其一，上市融資是以公司名義進行的，大部分發(fā)行證券的行為是以調(diào)整報表結(jié)構(gòu)為目的，與項目融資性質(zhì)不同。其二，房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)，財務(wù)杠桿率較高，一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌齊土地出讓金后，后續(xù)資金即可通過銀行與信托貸款、預(yù)收樓花等方式籌集，發(fā)股發(fā)債期限較長，讓渡股權(quán)成本也較高，以上市方式為某一項目融資無必要性。其三，公司上市要求企業(yè)信息公開，重要決策需經(jīng)股東的大會同意，每一次股票增發(fā)或發(fā)債對其股價也有一定影響，一次行為牽扯多方利益，較為繁瑣。其四，目前房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)控期，證監(jiān)會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在證券市場上的融資行為早已進行限制，而之前所謂“上市與增發(fā)熱”更多是相關(guān)企業(yè)在調(diào)控政策出現(xiàn)前，基于自身發(fā)展水平而做出的決定與準備，并非受到調(diào)控限制后的選擇。
因此，盡管上市融資這一方法能取得必要資金并能提高企業(yè)聲譽，但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目融資，尤其處在調(diào)控大背景下，這種方式有一定局限性。
4.金融創(chuàng)新手段融資：差別化政策的作用
集團融資結(jié)構(gòu)的一大特別之處，在于其通過一些金融創(chuàng)新的手段為保障性住房開發(fā)進行融資。據(jù)了解，集團計劃推行的創(chuàng)新型融資方式包括私募基金（PE），定向發(fā)行工具（PPN），信托投資基金（REIT）以及資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）。其中，成功推行的有PE和ABN，PPN的發(fā)行條件成熟且獲得交易商協(xié)會的認可，但由于目前暫無合適的項目，故而暫未發(fā)行，REIT由于稅收方面優(yōu)惠政策不足等原因未能成功推行。
目前金融創(chuàng)新手段應(yīng)用于房地產(chǎn)項目的情況并不多見。近幾年的公募金融產(chǎn)品中，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品寥寥，公司債、中期票據(jù)等鮮見；國內(nèi)的幾處優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)打包為REITs，但發(fā)行主體多非內(nèi)地企業(yè)，上市也是在香港、新加坡等海外市場。內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟需資金，卻并未通過以上方式融資，反而收益有限的保障性住房可以通過多種金融手段融資，顯然，企業(yè)自身出于成本收益的考慮并非主要原因——恰恰政府的融資“差別化”政策起到了較大作用：近幾年，財政部、央行、銀監(jiān)會⑥及發(fā)改委⑦等部門紛紛發(fā)文，嚴格控制商業(yè)性房地產(chǎn)項目貸款申請的同時，鼓勵各金融機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取多樣化融資方式為保障性住房融資；央行⑧、銀監(jiān)會和交易商協(xié)會也對一些用于保障性住房開發(fā)建設(shè)的金融工具采取較為積極的態(tài)度。這種差別化對待的政策堅持調(diào)控房地產(chǎn)市場的同時，幫助開發(fā)、承建保障性住房的企業(yè)減輕一定負擔(dān)。天房集團的幾種創(chuàng)新性融資渠道依靠一定程度的政策支持得以推出，但運行時間較短，是否為可以推廣的方式需要看長期發(fā)展效果，目前暫不具備借鑒性。
（四）企業(yè)現(xiàn)行融資方式的影響分析
1.多樣化融資方式有效緩解企業(yè)融資壓力
根據(jù)上表數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，集團近三年融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入逐年增長，2010年、2011年較上一年的增長幅度分別為34.3%、32.6%。由此可見，集團近三年仍處于業(yè)務(wù)擴張階段。其中，取得借款占融資活動現(xiàn)金流入的比重最高，三年分別為84.50%、84.01%、96.79%。集團同時運用吸收投資等多種方式為集團融通資金，緩解融資困難帶來的壓力。雖然房地產(chǎn)行業(yè)本身為高負債行業(yè)，但借款占融資活動的比例過高，會產(chǎn)生資金償付風(fēng)險，這一風(fēng)險在2011年表現(xiàn)尤為嚴重。
集團分配股利、利潤或償付利息占融資活動的現(xiàn)金流出近三年比重分別為9.15%、12.72、9.07%，這在一定程度上反應(yīng)了集團的融資成本。
為研究企業(yè)的主要財務(wù)指標，研究選取了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B公司的財務(wù)指標作為比較基準。B公司與調(diào)研企業(yè)均為天津市企業(yè)，所有權(quán)性質(zhì)基本相同。
與同業(yè)相比，案例集團的速動比率和資產(chǎn)負債率均較高，說明集團償還短期債務(wù)和長期債務(wù)的能力均較強。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量比率普遍偏低，集團在2009年和2011年均能保證現(xiàn)金流量比率為正。由此說明，集團的償債能力在同業(yè)中處于較高水平，資信水平較高。
近三年，集團的存貨周轉(zhuǎn)率呈上升趨勢，且近兩年均高于同業(yè)，說明集團存貨管理水平和資金利用效率較高；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也呈上升趨勢，且高于同業(yè)，這歸因于存貨周轉(zhuǎn)率的上升。
根據(jù)以上分析可以發(fā)現(xiàn)，集團運用多種融資方式，有效緩解資金壓力，使其多項指標優(yōu)于同業(yè)。
2.企業(yè)現(xiàn)行融資方式可持續(xù)性低
目前企業(yè)所采取的融資方式對緩解其資金缺口確有幫助，從粗估的融資成本來看，企業(yè)近三年的貸款成本呈下降趨勢，但這并不能說明目前的融資方式是長期可持續(xù)的，而且企業(yè)選擇目前的集中融資方式基于企業(yè)自身的資質(zhì)實力，并不完全適合所有企業(yè)借鑒。
首先，信托貸款存在問題。目前該企業(yè)所采取的信托融資方式絕大多數(shù)為信托貸款，而目前信托貸款的審核條件與銀行類似，且成本較銀行更高。這類融資可緩解短期資金困難，但作為中長期融資來源，成本過高，對企業(yè)而言可謂“治標不治本”。另外，近兩年監(jiān)管部門對信托業(yè)監(jiān)管加強也將使信托貸款的獲取變得更為困難。
其次，股權(quán)信托使用的必要性值得思考。股權(quán)信托對融資方要求條件低，但要以讓渡部分股權(quán)為代價，因此該方法一般為資質(zhì)有限的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所偏好。集團目前的采用的股權(quán)信托融資對象是保障房。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的資金杠桿性以及企業(yè)的資質(zhì)實力，該信托融資成本可以負擔(dān)，但用保障性住房的利潤承擔(dān)與一般商品房信托相同的融資成本會使企業(yè)負擔(dān)一定的利潤損失。這種融資手段的選擇，更多應(yīng)出于吸引投資者與資金需求的時間匹配兩個角度考慮，對于企業(yè)利潤是較為不利的。
總之，目前這種多樣化的融資方式基于目前特定的市場環(huán)境，實際上加重了企業(yè)的負擔(dān)，長此以往并不利于企業(yè)發(fā)展；通過限制開發(fā)貸款來限制房地產(chǎn)行業(yè)的過度開發(fā)，也并未阻止資金繼續(xù)流向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；于企業(yè)、開發(fā)對象和行業(yè)三者而言，目前的狀態(tài)都是不可持續(xù)的。
3.運用金融創(chuàng)新手段為保障房融資的必要性探討
企業(yè)采取PE、ABN等方式為保障性住房的建設(shè)融資，付出成本較大，且牽涉更多主體。為保障房融資采取這樣高成本的方式，其必要性值得思考。
企業(yè)采取金融創(chuàng)新方式為保障房融資不無原因。政府采取“建設(shè)—移交”模式將工程外包企業(yè)，從而解決了房屋開發(fā)時，財政資金短期支付困難的問題。然而，籌建保障房所需的貸款將占用貸款份額，如果能通過其他方式進行保障房項目融資，而將銀行貸款的額度留給利潤更高的項目，有利于企業(yè)獲利。這樣一來，保障房承擔(dān)較高的融資成本，而成本的負擔(dān)者為政府；同時為保證支付收益，所融資對象一般為商品房加保障房，以商品房的利潤負擔(dān)保障房的部分，因而這種融資方式也并非完全用于支持保障性住房建設(shè)。
調(diào)控過程中對金融創(chuàng)新手段服務(wù)保障房所持的積極態(tài)度，的確體現(xiàn)了政策對保障房建設(shè)的支持，也為企業(yè)為保障房建設(shè)融資提供了便利。但這種方法推高保障房的建設(shè)成本，也為一些企業(yè)借保障房名頭為普通商品房融資提供了空隙；政策的這一態(tài)度從側(cè)面也體現(xiàn)了目前保障房融資制度的不足。若能為保障房設(shè)立專門的低息融資方式，同時減少企業(yè)將該筆資金挪作他用的可能性，可以降低融資成本，為財政節(jié)省資金，同時不影響企業(yè)的利益。
（五）總結(jié)
本文所研究的企業(yè)通過多樣化融資方式，緩解了其資金鏈的壓力，使企業(yè)逆勢而上，在房地產(chǎn)市場蕭條的大環(huán)境下仍能有所突破；但信托、基金等融資方式的成本過高，若大量使用會加重企業(yè)的經(jīng)營負擔(dān)；采用金融創(chuàng)新的方式為保障房融資，其必要性值得商榷；另外，差別化的融資待遇是否真正實現(xiàn)了從開發(fā)角度正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向積極方面發(fā)展的目的，有待進行更深入的探討。
在目前融資渠道受限的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇多樣化融資方式是保證其資金流有效運行的必然選擇；然而選擇哪些融資方式則必須根據(jù)企業(yè)自身的資質(zhì)、長期的融資能力及融資項目的特性而定。站在房地產(chǎn)市場角度看待這一問題時，則目前地產(chǎn)企業(yè)的融資選擇問題，實際上是暫時、特殊的：限制政策意圖使企業(yè)降價售房并打擊囤地，因而企業(yè)融資困難也并非最終目的；供給方面如果土地壟斷制度改變，保障房切實及時竣工，并能及時為百姓所用，需球方面住房與戶籍、資源分配等脫離關(guān)系，住房不再成為一種投機品，地產(chǎn)市場必然會逐漸恢復(fù)正常，所謂“融資荒”也一定會得以解決。但如果政策“堵而不疏”的方式一直延續(xù)，諸多企業(yè)“飲鴆止渴”的融資方式還將持續(xù)。
注釋：
①其他資金包括定金與預(yù)付款，個人按揭貸款等
②由于集團為非上市公司，文中涉及有關(guān)集團財務(wù)數(shù)據(jù)均做一定修改，一切以公開信息為準。
③銀發(fā)（2007）359號
④銀發(fā)〔2007〕452號
⑤津銀監(jiān)發(fā)〔2011〕116號
⑥銀發(fā)〔2008〕13號，銀發(fā)〔2010〕275號，銀發(fā)〔2011〕193號等
⑦發(fā)改辦財金[2011]1388號
⑧銀辦函[2009]625號
參考文獻：
[1]央行，銀監(jiān)會.關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知（銀發(fā)〔2007〕359號）[J/OL]. ，2007.
[2]央行，銀監(jiān)會.關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知（銀發(fā)〔2007〕452號）[J/OL]. 2007.
[3]天津市銀監(jiān)局.天津市銀監(jiān)局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)管理風(fēng)險提示的通知（津銀監(jiān)發(fā)〔2011〕116號）[J/OL]. 2011.
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[5]銀監(jiān)會.關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知（銀發(fā)[2010]275號）[ J/OL]. ，2010.
[6]銀監(jiān)會.關(guān)于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知（銀發(fā)〔2011）193號）[J/OL]. ，2011.
[7]發(fā)改委辦公廳.關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知（發(fā)改辦財金[2011]1388號）[J/OL]. http：//sd /zcfb/zcfbtz/2011tz/t20110627_4197 70.htm，2011.
作者簡介：
張芳塵（1992.1），女，天津人，中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院2010級本科生。
[關(guān)健詞] 欠發(fā)達城市房產(chǎn)企業(yè)營銷政策誤區(qū)及對策
一、引言
近幾年，由于受宏觀經(jīng)濟形勢的影響，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從“短缺”到“膨脹”，現(xiàn)在則是進入“迷惘”的發(fā)展期。以浙江金華市為例，截至2005年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)305家，2005年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為120.79億元，同比增長了5.5%，房地產(chǎn)項目施工面積598.84萬平方米，同比增長8.86%，新開工面積376.82萬平方米，同比增長了5.35%，竣工面積239.57萬平方米，商品房銷售面積176.74萬平方米。房地產(chǎn)市場雖然取得了令人矚目的成就,但在宏觀調(diào)控的背景下,發(fā)展速度明顯放緩。
二、欠發(fā)達地區(qū)中小城市房地產(chǎn)企業(yè)存在的營銷誤區(qū)
縱觀金華房地產(chǎn)市場，由于起步較晚，在學(xué)習(xí)利用各種營銷策略的過程中，相對省內(nèi)外的一些發(fā)達地區(qū)而，房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)理念較滯后， 特別是在營銷過程中存有誤區(qū)。
1.誤區(qū)之一:盲目策劃崇拜
近幾年來，金華房地產(chǎn)市場存一股強烈的策劃崇拜風(fēng)。策劃人為樓盤包裝，本無可厚非，但如果夸大事實，推行策劃迷信，則會使房地產(chǎn)營銷業(yè)誤入歧途。事實上，策劃大師所推出的只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用，而不是絕對作用；另一方面，賣點的收集和增加，是會讓樓盤的形象有所提高，但同時也使樓盤的成本不斷攀升。
2.誤區(qū)之二:市場定位不準
房地產(chǎn)企業(yè)營銷的首要任務(wù)就是要提供適當?shù)漠a(chǎn)品?！斑m當”必須針對不同的消費群體。首先要選定一個目標市場，根據(jù)目標顧客的需求建造符合他們的房屋，這樣才具備了順利營銷的前提。如果今天看見某樓盤大戶型套間非常暢銷，便如法炮制，明日聽說某樓盤小戶型公寓供不應(yīng)求，又想著兼做一部分，完全沒有自己決策思路，那么，如今在市場為非賣方市場時，你的盲目可能就要釀成大錯、滯銷產(chǎn)品。
3.誤區(qū)之三：概念搶市
在當前的房地產(chǎn)市場上，可以說是各種概念亂飛。不少開發(fā)商認為，只要物業(yè)內(nèi)涵中可以夸張的部分得以全面夸張，套之以“概念”，即可有市場效應(yīng)。這種觀念使他們隨意創(chuàng)造、復(fù)制、翻版物業(yè)的廣告訴求，針對自己產(chǎn)品或服務(wù)的某一特征過分渲染。比如：“歐陸風(fēng)情”、“零公攤”、“零首付”、“人居概念”、“環(huán)保概念”、“生態(tài)概念”等等。事實上，在房地產(chǎn)業(yè)進入全面的整體素質(zhì)競爭的今天,開發(fā)商如果僅僅局限于推出一個個新奇的概念,一旦概念失真,反而讓購房者困惑和反感,讓開發(fā)商失去口碑市場。
4.誤區(qū)之四：物業(yè)管理不納入營銷范圍
目前，欠發(fā)達地區(qū)中小城市一些房地產(chǎn)開發(fā)商有這樣一種觀念，那就是物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)開發(fā)之后的事情，它不屬于營銷范圍，其實這是一種目光短淺的見解。現(xiàn)在國內(nèi)許多知名的房地產(chǎn)企業(yè)非常重視物業(yè)管理問題，并且在開發(fā)全過程中，讓物業(yè)管理提前介入。因為物業(yè)管理前期介入，物業(yè)管理公司擁有專業(yè)人員，對各項物業(yè)的優(yōu)缺點了如指掌，便于制定全套合理的管理制度，從而做到科學(xué)地、細致地管理好物業(yè)，為住戶提供安全、及時、周到的服務(wù)。這就保證了物業(yè)開發(fā)的營銷導(dǎo)向，保證了物業(yè)開發(fā)的效果，使得開發(fā)的物業(yè)獲得最大限度的經(jīng)濟效益和社會效益。
三、欠發(fā)達地區(qū)中小城市房地產(chǎn)企業(yè)的營銷策略
傳統(tǒng)的營銷策略已不能適應(yīng)日趨激烈的市場競爭需要，為使自己處于不敗之地，就必須營銷創(chuàng)新，大膽運用營銷新策略與新思路。
1.注重服務(wù)營銷，以服務(wù)求發(fā)展
服務(wù)營銷就是變服務(wù)策略和手段地位為戰(zhàn)略和目標地位，即不僅要通過完善服務(wù)措施來滿足居民的需要，更為重要的是通過服務(wù)創(chuàng)建來激發(fā)居民的欲望，變潛在“客戶”為現(xiàn)實“客戶”。對于房地產(chǎn)業(yè)，顧客滿意的服務(wù)營銷策略，體現(xiàn)在售房時細致、周到的服務(wù)和業(yè)主入住后的熱情、齊全的物業(yè)管理服務(wù)，尤其后者更顯重要。要使顧客滿意，首先是關(guān)心顧客，了解顧客。要建立顧客檔案數(shù)據(jù)、關(guān)注滿意程度、保持與顧客的溝通。
2.實現(xiàn)質(zhì)量營銷，以質(zhì)量顯實力
質(zhì)量營銷就是要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營運作中要以高質(zhì)量的產(chǎn)品保證利潤的獲得。這里所指的房產(chǎn)質(zhì)量是一個綜合性的概念，既包括房產(chǎn)作為建筑物的建筑質(zhì)量，也包括開發(fā)商或物業(yè)管理公司向購房者提供的服務(wù)水準，以及諸如物業(yè)的地理位置，小區(qū)的合理布置、房型的設(shè)計、房屋平面布局和功能區(qū)分、建筑造型、建筑的風(fēng)格、建材的使用、配套設(shè)施的完善、小區(qū)的環(huán)境等等所有決定物業(yè)市場價值的因素。
3.抓好形象營銷、樹立品牌形象
在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)形象已成為推動企業(yè)發(fā)展的一種動力，其作用可以遠遠超過房企本身有形的固定資產(chǎn)和流動資金，成為房企效益的源泉?，F(xiàn)代市場營銷觀念中，品牌是構(gòu)成產(chǎn)品全體的一個重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)只有實施品牌戰(zhàn)略，開展品牌經(jīng)營，努力創(chuàng)造名牌與發(fā)展名牌，在消費者中樹立良好的信譽，從而通過消費領(lǐng)域的傳導(dǎo)和銷售范圍的展開，迅速擴大物業(yè)的影響力，贏得越來越多的消費者的信賴，提高客戶的忠誠度，才能進一步促進物業(yè)的銷售，促使企業(yè)的發(fā)展，使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
摘要：2010年以來，國家針對過熱的房地產(chǎn)先后出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨重新“洗牌”，而與房地產(chǎn)企業(yè)密切相關(guān)的建筑施工企業(yè)風(fēng)險也在加大。這些風(fēng)險無一例外的最終都將以法律風(fēng)險的方式表現(xiàn)出來。我們必須充分認識這些風(fēng)險，并及時應(yīng)對。
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：
Key words: Real estate；Macro-control；Building construction enterprise； Risk；Countermeasure
Abstract: Since 2010, the state against the overheated real estate has issued a series of macro-control policies, real estate companies face afresh "shuffle", the construction business risk which closely related to the real estate enterprises is also increased. These risks without exception will eventually to legal risk manner. We must be fully aware of these risks, and timely to reply.
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景
2010年1月，為了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、穩(wěn)定市場預(yù)期，國務(wù)院辦公廳《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，但第一季度全國大中城市房屋價格增長速度仍然過快，房地產(chǎn)市場投機因素日益增強。2010年4月17日，國務(wù)院直接針對房價、地價上漲過快的形勢出臺《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，明確提出堅決遏制部分城市房價過快上漲，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。通知中提出十條舉措，但房價仍未壓住。2010年 9月29日，被稱為史上最嚴樓市調(diào)控政策的“新國五條”出臺，很快，全國各大城市紛紛據(jù)此出臺地方性的調(diào)控細則，其中，以北京、上海、廣州等14個城市出臺的“限購令”最為人所關(guān)注，而這一系列的房地產(chǎn)調(diào)控細則，也產(chǎn)生了前所未有的調(diào)控效果。這些政策的出臺直接導(dǎo)致了商品房成交量的低迷，甚至在某些樓盤出現(xiàn)了停滯現(xiàn)象，從而導(dǎo)致開發(fā)商回籠資金速度減緩。由中國房地產(chǎn)協(xié)會和蘭德咨詢聯(lián)合的《中國房企經(jīng)營管理狀況(2011)》藍皮書指出，截至2010年底，全國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近7萬家，兩年內(nèi)累計減少近1/4，并且呈現(xiàn)加速減少的態(tài)勢。在調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的“洗牌”不斷加劇。如果現(xiàn)行調(diào)控政策能落實到位，到2015年，預(yù)計將有30%的房地產(chǎn)企業(yè)被洗牌出局。在房地產(chǎn)企業(yè)的“洗牌”不斷加劇的情況下，與房地產(chǎn)企業(yè)密切相關(guān)的建筑施工企業(yè)風(fēng)險也在加大。
二、當前建筑施工企業(yè)的法律風(fēng)險
國家實施宏觀調(diào)控，建筑施工企業(yè)風(fēng)險也在增加，有來自市場本身的，有政策層面的，也有管理方面的，而這些風(fēng)險無一例外的最終都將以法律風(fēng)險的方式表現(xiàn)出來，這些法律風(fēng)險概括起來主要有以下幾點。
（一）施工合同風(fēng)險
施工合同風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾方面：
1、合同主體不當。合同當事人主體合格，是合同得以有效成立的前提條件之一。但是，房地產(chǎn)實行宏觀調(diào)控背景下，建筑施工企業(yè)業(yè)務(wù)處于不飽和狀態(tài)，一些建筑施工企業(yè)只要聽說有工程可做往往不注意審查對方的主體資格。
2、合同條款掛一漏萬。特別是當前形勢下，建筑施工企業(yè)好容易才有一單業(yè)務(wù)，惟恐業(yè)務(wù)跑掉了，簽訂合同時不敢提違約責(zé)任。一旦發(fā)生違約，在合同中看不到違約如何處理的條款。導(dǎo)致建筑施工企業(yè)無法維權(quán)。
3、只有從合同而沒主合同。主合同是指能夠獨立存在的合同，如建筑工程總承包合同等。從合同是指以主合同的存在為前提才能成立的合同，如建筑工程分承包合同及保證合同、抵押合同等。
4、違反法律法規(guī)強制性規(guī)定簽合同。《合同法》第52條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定簽訂的合同屬于元效合同，而無效合同是不受法律保護的。但是，房地產(chǎn)實行宏觀調(diào)控背景下，不少建筑施工企業(yè)所簽訂的合同，往往是違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定簽訂的合同，屬于無效合同。
5、應(yīng)變更合同的沒有及時變更。在履約過程中合同變更是正常的事情，但在當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下，作為承包方的建筑施工企業(yè)，不少負責(zé)履約的管理人員缺乏這種及時變更的意識，結(jié)果導(dǎo)致了損失。
6、應(yīng)當發(fā)出的書函沒有及時發(fā)。在履約過程中及時地發(fā)出必要的書函，是合同動態(tài)管理的需要，既是履約的一種手段，也是建筑施工企業(yè)自我保護的一種招數(shù)，但在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下，不少建筑施工企業(yè)往往不重視書函的及時發(fā)出，結(jié)果正當?shù)臋?quán)益得不到保障。
（二）債務(wù)承擔(dān)風(fēng)險
1、銀根緊縮，迫使建筑施工企業(yè)墊資、帶資施工從而帶來成本風(fēng)險。從緊的貨幣政策導(dǎo)致市場資金總量減少，面對國家限制房價的各項政策，上游企業(yè)的資金吃緊，對施工企業(yè)的影響也是必然的，土地出讓受控、銀行借貸受限、地方政府靠出讓土地和貸款建設(shè)的資金斷源，上游企業(yè)為了緩解急于上項目苦于無資金的矛盾，竟相效仿全墊資招標模式向施工企業(yè)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，而處于競爭夾縫中的建筑施工企業(yè)為了生存，養(yǎng)人保市場，在招投標過程中不得不迫于形勢參加競標壓價。
2、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，銀行供幣受限，有可能迫使建筑施工企業(yè)放棄優(yōu)先受償權(quán)。在資金普遍困難的情況下，銀行往往以要求建筑施工企業(yè)放棄優(yōu)先受償權(quán)為條件來決定是否發(fā)放貸款，于是便會出現(xiàn)同意條件便會失去優(yōu)先受償權(quán)，不同意便會得不到貸款的局面。
（三）勞動用工風(fēng)險
建筑施工企業(yè)是勞動密集型行業(yè)，但由于工程施工的階段性、流動性、勞動環(huán)境差、勞動強度大、危險性高等特殊原因，施工過程中人員大量更替和務(wù)工者自身的流動，人員頻繁大出大進，人員的流動給勞動合同的簽訂和用工管理工作帶來很大挑戰(zhàn)，加之在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下工程建設(shè)單位苛刻的工程招標條件，施工企業(yè)用工風(fēng)險也日益嚴重，主要表現(xiàn)在以下幾方面。
1．用工主體資格產(chǎn)生的風(fēng)險。一些建筑施工企業(yè)，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下，為節(jié)約成本往往將部分工程分包工頭，由包工頭自行招聘，自行用工，而包工頭又不注意施工安全，從而造成工人受傷，最后買單的是建筑施工企業(yè)。根據(jù)《勞動合同法》第九十四條規(guī)定，規(guī)定，包工頭或承包人不具備用工主體資格，不論員工是由施工企業(yè)還是包工頭或承包人招聘的，也不論承包合同如何約定，用工主體均是施工企業(yè)，必須承擔(dān)責(zé)任。即使建筑施工企業(yè)根據(jù)承包合同包工頭或承包人且勝訴，但包工頭賠償能力非常有限，其損失往往也很難挽回。
2．勞務(wù)派遣產(chǎn)生的風(fēng)險。《勞動合同法》對勞動派遣員工與施工企業(yè)之間的關(guān)系已經(jīng)進行了規(guī)范和確認，施工企業(yè)與派遣員工之間一旦發(fā)生爭議時，施工企業(yè)將承擔(dān)連帶法律責(zé)任。但因建筑施工企業(yè)流動性強，逐年增多的勞務(wù)派遣制員工使企業(yè)管理難度加大，如施工企業(yè)未及時督促勞務(wù)派遣單位與勞務(wù)派遣制員工簽訂勞動合同，或管理越位往往會導(dǎo)致其與施工企業(yè)的事實勞動關(guān)系 。 3．用工管理流程方面的風(fēng)險。未按合法程序制定規(guī)章制度，往往導(dǎo)致建筑施工企業(yè)不能依法依章管理，在司法審判中，對于沒有經(jīng)過合法程序而制定的規(guī)章制度，將面臨不被法院承認的風(fēng)險。
三、化解建筑施工企業(yè)法律風(fēng)險的應(yīng)對策略
（一）建立現(xiàn)代企業(yè)制度，完善科學(xué)決策機制，從源頭上防范法律風(fēng)險。通過重大決策的預(yù)先審查制度、審慎合理的決策授權(quán)制度、科學(xué)規(guī)范的議案組織程序等，逐步建立起科學(xué)的決策機制，并將建立健全法律風(fēng)險防范機制與加快建立現(xiàn)代企業(yè)制度、完善法人治理結(jié)構(gòu)有機結(jié)合起來，使法律風(fēng)險的防范機制成為建筑企業(yè)內(nèi)部控制體系的重要組成部分。
（二）制定和完善規(guī)章制度，健全內(nèi)部監(jiān)控機制，為防范法律風(fēng)險提供制度保證。建筑企業(yè)經(jīng)營管理過程的法律風(fēng)險相當一部分來源于建筑企業(yè)內(nèi)部管理制度不完善或執(zhí)行不到位，法律風(fēng)險防范的終極目標是把建筑企業(yè)的一切生產(chǎn)經(jīng)營活動都納入法制化軌道，并外化于各級經(jīng)營管理者和全體員工的行為規(guī)范。
（三）建立法律顧問制度，充分發(fā)揮法律在企業(yè)重大決策和經(jīng)營管理中的作用。建立建筑企業(yè)法律顧問制度，配有專職人員負責(zé)法律事務(wù)管理，建立起法律風(fēng)險防范體系。在建筑企業(yè)各項建設(shè)的立項、改制、外事活動、投資及招投標工作中，都有專門的法律人員嚴格把關(guān)，為確保建筑企業(yè)的經(jīng)營活動合法有效和規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，提供了可靠保證。
（四）建立法律工作室，提升建筑施工企業(yè)法務(wù)能力。除外聘律師作為法律顧問外，還應(yīng)當建立法務(wù)部或法律工作室處理日常法律事務(wù)。逐漸實現(xiàn)由事務(wù)型向管理型轉(zhuǎn)變，由靜態(tài)服務(wù)向動態(tài)監(jiān)管轉(zhuǎn)變，由被動應(yīng)對向主動參與轉(zhuǎn)變，將法律風(fēng)險的防范與控制作為核心業(yè)務(wù)。
（五）針對資金困難，加強履約管理，防范債務(wù)糾紛。對由實際施工人內(nèi)部承包經(jīng)營的項目，應(yīng)提前介入，對已收款、應(yīng)收款、已付款、應(yīng)付款金額，及項目工期、質(zhì)量、安全等情況摸底排隊，并制作清單由內(nèi)部承包人簽字確認。由實際施工人內(nèi)部承包經(jīng)營的項目，應(yīng)將項目章、技術(shù)資料專用章、財務(wù)章等由公司指派人員保管、控制，使項目資金應(yīng)在施工企業(yè)監(jiān)管下使用。對查實確無資金來源支付應(yīng)付款，又無法達成以資產(chǎn)抵債協(xié)議的開發(fā)商，應(yīng)在法律規(guī)定的期限內(nèi)提訟，采取財產(chǎn)保全措施，以免喪失優(yōu)先受償權(quán)。對于已出現(xiàn)付款違約，開發(fā)商后續(xù)資金來源不明確的在建項目，堅決采取停工等措施，以免損失進一步擴大，并做好固定證據(jù)、及時索賠的工作。
（六）建立健全企業(yè)勞動用工管理體系，規(guī)范用工行為，控制用工風(fēng)險。完善和規(guī)范外部勞務(wù)隊伍使用管理制度，是做好用工管理工作的基礎(chǔ)。依法接受勞務(wù)派遣，科學(xué)設(shè)計勞務(wù)派遣合同、規(guī)范操作流程。建立和完善勞動用工各環(huán)節(jié)的規(guī)章制度，確保規(guī)章制度的內(nèi)容合法，在制定、修訂流程方面，要確保關(guān)系員工切身利益的規(guī)章制度和重大事項經(jīng)職代會或職工大會審議通過，并通過公示等形式告知公司每一名員工。建筑施工企業(yè)應(yīng)當根據(jù)自身的具體情況建立起勞動合同管理體系，根據(jù)崗位、工種以及員工層次的不同，制定不同的勞動合同文本，條款內(nèi)容應(yīng)嚴謹嚴密，以避免在勞動糾紛中因約定不明而陷入被動的境地。
（七）轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略，提高抵御風(fēng)險的能力。建筑施工企業(yè)要順應(yīng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大勢，積極調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，在自身流動資金不足、融資能力不強的情況下，要慎接少接全墊資項目，可向資金兌付率較高，市場容量較大的交通項目發(fā)展，向國家和外商重點投資的西部市場開發(fā)，同時對通過充分論證可承接的大型墊資工程，可試行聯(lián)合投資，按照項目股份制的模式運作。通過施工企業(yè)間的資源優(yōu)化組合，優(yōu)勢互補提升整體實力增強抵御風(fēng)險的能力。
總之，建筑施工企業(yè)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下，應(yīng)當及時預(yù)見可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險并及時采取應(yīng)對措施，及早防范，只有如此，才能安全渡過“冰河”期。
參考文獻
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關(guān)鍵詞：國際金融危機；宏觀調(diào)控政策；房地產(chǎn)企業(yè)；戰(zhàn)略思考
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
一、當前我國房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題，不僅僅是一個產(chǎn)業(yè)的問題和經(jīng)濟問題，它是關(guān)系到金融安危、社會經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平提高的重大問題。
2007年4月份以來，肇始于美國次貸危機的國際金融海嘯，使全球經(jīng)濟陷入衰退；進入2008年10月，又開始加速向?qū)嶓w經(jīng)濟侵蝕，國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境也隨之惡化，整個經(jīng)濟的發(fā)展格局撲朔迷離。所有這些不利因素，將不可避免地影響著我國經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
在國際金融市場動蕩、國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩的大背景下，我國政府采取了積極負責(zé)的態(tài)度，相繼出臺了一系列國家宏觀調(diào)控政策，為各個行業(yè)的發(fā)展確定了宏觀基調(diào)，形成了系統(tǒng)、完整的促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃?，F(xiàn)將2008年針對房地產(chǎn)方面宏觀調(diào)控政策匯總?cè)缦拢?/p>
(一)國家的土地政策和住房政策
1、加強土地規(guī)范化、集約化管理。2008年1月3日，國務(wù)院下發(fā)“國發(fā)[2008]3號”文件《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》(以下簡稱《通知》)，《通知》中明確規(guī)定：
(1)嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策?！锻ㄖ芬?guī)定：“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20％征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制定具體辦法”。
(2)加強對節(jié)約集約用地工作的監(jiān)管?！锻ㄖ芬?guī)定：“金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1／3或投資不足1／4的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信；對違法用地項目不得提供貸款和上市融資，違規(guī)提供貸款和核準融資的，要追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任”。
其后，一系列關(guān)于土地的法律法規(guī)相繼出臺，內(nèi)容涉及土地違法、違規(guī)，建筑節(jié)能以及全國土地利用等諸多方面。
2、加大保障性住房建設(shè)力度。2008年2月4日，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦渤，明確了經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。3月3日，財務(wù)部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》，指出個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房所得減征10％的個人所得稅。3月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知》，對確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面做了具體要求。7月29日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)“(銀發(fā)[2008]214號)”《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴格開展建設(shè)項目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房及建筑面積在90m2以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。12月20日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)“[2008]131號”文件《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，文件指出，“2009年是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，加大保障性住房建設(shè)力度并積極推進農(nóng)村危房改造，爭取用3年時間基本解決城中低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題；進一步鼓勵普通商品住房消費：支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化”。
(二)貨幣政策
1、一二季度連續(xù)五次上調(diào)存款準備金率。2008年9月份以前，為落實從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，中國人民銀行連續(xù)上調(diào)存款準備金率。從2008年1月25日起，共5次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率，在5次調(diào)整過后達到了17.5％。
2、三四季度連續(xù)四次下調(diào)存款準備金率。中國人民銀行2008年9月15日宣布，從2008年9月25日起，除中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率下調(diào)1個百分點，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機構(gòu)存款準備金率下調(diào)2個百分點。中國人民銀行10月8日宣布，從10月15日起，存款類金融機構(gòu)存款準備金率均下調(diào)0，5個百分點。中國人民銀行11月26日宣布，從12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點，下調(diào)中小型存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率2個百分點。同時，繼續(xù)對汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準備金率。中國人民銀行12月22日宣布，從12月25日起，下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。一年內(nèi)連續(xù)四次下調(diào)存款準備金率，有利于保證流動性供應(yīng)，增強金融機構(gòu)支持經(jīng)濟重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的資金實力。
3、連續(xù)五次下調(diào)金融機構(gòu)存貸款利率。2008年9月16日，央行6年來首次降息，中央銀行連續(xù)5次下調(diào)金融機構(gòu)存貸款利率；接連5次降息之后，5年以上房貸利率七折以后已經(jīng)只有4.158％，公積金利率5年以上只有3.87％，1年期存、貸款基準利率累計分別下調(diào)1.89％和2.16％。
從上述數(shù)據(jù)可以看出，隨著國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境的變化，中國人民銀行的貨幣政策也跟著做出了相應(yīng)調(diào)整，從9月份以前以“控通脹”為目的的緊縮貨幣政策轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴氨Ｔ鲩L”為目的的適度寬松的貨幣政策。大頻度降息和增加銀行體系流動性，大幅減輕了企業(yè)財務(wù)負擔(dān)、大幅增加了商業(yè)銀行的可用資金。
4、加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度。根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟金融形勢新變化，中國人民銀行合理把握公開市場操作，第一季度累計發(fā)行中央銀行票據(jù)1.78萬億元，第二季度累計發(fā)行中央銀行票據(jù)1.16萬億元，第三季度累計發(fā)行中央銀行票據(jù)0.981萬億元。
(三)信貸政策。堅持“區(qū)別對待、有保有
壓”，在擴大信貸總量的同時優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，嚴格限制對高耗能、高排放和產(chǎn)能過剩行業(yè)劣質(zhì)企業(yè)的貸款，加大對“三農(nóng)”、就業(yè)、助學(xué)、服務(wù)業(yè)、中小企業(yè)、災(zāi)區(qū)重建、自主創(chuàng)新、節(jié)能環(huán)保等領(lǐng)域的信貸支持，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。
2008年10月22日，中國人民銀行出臺《擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，支持居民首次購買普通住房》，自10月27日起，金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20％。
(四)財政和稅收政策。2008年3月，當時為了支持廉租住房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)，國家減免廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)和運行當中涉及的有關(guān)稅收。為了鼓勵住房租賃市場的發(fā)展，國家又減免了住房租賃涉及的有關(guān)稅收。
經(jīng)國務(wù)院批準，財政部、國家稅務(wù)總局10月22日宣布，決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費。兩部委明確規(guī)定，自2008年11月1日起，對個人首次購買90m2及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
10月22日，財政部出臺《繼續(xù)加大保障民生投入力度，切實解決低收入群眾基本生活》通知，指出，“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”。這一措施為地方政府根據(jù)實際情況出臺相應(yīng)調(diào)控措施留有了余地，避免了政策的“一刀切”。
財政部、國家稅務(wù)總局2008年12月29日下發(fā)“財稅[2008]174號”文件《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》和“財稅[2008]175號”文件《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》。
財政部、國家稅務(wù)總局2009年1月12日下發(fā)“財稅[2009]3號”文件《關(guān)于對外資企業(yè)及外籍個人征收房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》。
總之，針對2008年國際國內(nèi)經(jīng)濟錯綜復(fù)雜的形勢，政府及時調(diào)整了宏觀經(jīng)濟政策取向，果斷實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，迅速出臺擴大國內(nèi)需求的十項措施，陸續(xù)制定和實施一系列政策。這一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，特別是“[2008]131號”文件，無不給我們傳達了一個十分強烈的市場信號，從而為我國2009年房地產(chǎn)市場的發(fā)展確定了基調(diào)、指明了方向，即以加大保障性住房建設(shè)力度，進一步鼓勵普通商品住房合理消費，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調(diào)。
二、2009年我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的戰(zhàn)略思考
2008年房地產(chǎn)市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房地產(chǎn)投資和房價漲幅放緩，市場景氣持續(xù)回落。2009年住宅房地產(chǎn)開發(fā)市場,競爭將日趨激烈，企業(yè)甚至面臨著大量洗牌。房地產(chǎn)開發(fā)商如何有效降低經(jīng)營風(fēng)險，優(yōu)化項目開發(fā)，保持可持續(xù)發(fā)展呢?從房地產(chǎn)企業(yè)自身的角度進行分析，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型值得思考。
(一)實施多元化、差異化的業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略，積極創(chuàng)新開發(fā)新領(lǐng)域。業(yè)務(wù)組合指企業(yè)在確定一種業(yè)務(wù)為主的情況下，出于某種經(jīng)營目的，在主營業(yè)務(wù)之外再經(jīng)營一種或幾種輔助業(yè)務(wù)，通過多個輔助業(yè)務(wù)經(jīng)營達到更大的經(jīng)營利益，同時有效規(guī)避單一業(yè)務(wù)經(jīng)營所帶來的風(fēng)險。譬如，對住宅商品房面臨銷售窘境的房地產(chǎn)企業(yè)，可嘗試開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，走“商業(yè)+住宅”的綜合開發(fā)模式；可嘗試將其空置的商品房轉(zhuǎn)換為“廉租房”；可嘗試開發(fā)“經(jīng)濟性別墅”等。另外，轉(zhuǎn)變創(chuàng)新開發(fā)模式，積極投身中國工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，為什么不能成為房地產(chǎn)企業(yè)的新發(fā)展思路呢?
(二)積極開拓市場，實現(xiàn)區(qū)域互補戰(zhàn)略。全面開發(fā)國內(nèi)與國外兩個市場，加強國內(nèi)一二線城市與三四線城市的區(qū)域互補戰(zhàn)略，優(yōu)化項目開發(fā)的區(qū)域組合，有效降低企業(yè)的整體經(jīng)營風(fēng)險。
(三)適應(yīng)外部環(huán)境變化，積極開發(fā)建設(shè)保障性住房，重塑企業(yè)發(fā)展信心。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在城市運營商的高度，積極監(jiān)控企業(yè)所面臨的內(nèi)外部環(huán)境，加強靈活性，充分分析企業(yè)自身的優(yōu)劣勢，綜合外部的機會與威脅，找準自己在市場中的位置，采取主動措施調(diào)整企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營策略，以適應(yīng)不斷變化的外界環(huán)境和形勢。對此，必須研究國家宏觀政策，細分消費者市場，積極開發(fā)建設(shè)保障性住房。房地產(chǎn)企業(yè)增加開發(fā)保障性住房，不但不會沖擊原來的商品房市場，反而會吸引不同層次的消費群體，從而使得商品房市場的秩序更加良好。積極開展保障性住房建設(shè)，或許不只是度過危機的權(quán)宜之計，更將成為涉足保障性住房的開發(fā)商再次騰飛的新跳板。
(四)企業(yè)兼并、重組戰(zhàn)略和聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略。隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨大量洗牌，包括策劃公司、經(jīng)紀公司、評估公司、擔(dān)保公司等在內(nèi)的從業(yè)機構(gòu)也將隨之迎來一輪行業(yè)整合。開發(fā)企業(yè)可以通過企業(yè)兼并或重組，降低生產(chǎn)成本，穩(wěn)定企業(yè)收益，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，也可以通過聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營，實現(xiàn)優(yōu)勢互補?；诖?，“[2008]131號”文件明確提出，對有實力、有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。
(五)改變目前的企業(yè)經(jīng)營策略，建立柔性的企業(yè)管理系統(tǒng)
1、深入調(diào)查研究，細分目標群體的需求，加強產(chǎn)品前期策劃。由于政府提出2009年要加大保障性住房建設(shè)力度，所以隨著保障性住房的增加，住宅產(chǎn)品的消費群體將呈現(xiàn)多樣化，對產(chǎn)品的需求也就呈現(xiàn)差異化?？紤]到這些因素所引起的市場變化，為準確把握需求特點，我們更應(yīng)該加強市場營銷管理工作，不斷加強前期策劃，不斷完善產(chǎn)品設(shè)計，以滿足不同層次的產(chǎn)品要求。
2、加強企業(yè)的全面成本管理，保證企業(yè)盈利能力。成本控制能力是決定企業(yè)利潤的關(guān)鍵因素，建立產(chǎn)品開發(fā)鏈上的全面成本控制體系，形成從土地儲備――融資――產(chǎn)品策劃――產(chǎn)品設(shè)計――施工――市場營銷――運營管理等全生命周期的產(chǎn)品全面成本管理措施，不但要控制工程成本，而且要控制籌集資金的成本和企業(yè)內(nèi)部管理的成本，切實以總的成本降低而保證企業(yè)的盈利能力。
3、誠信經(jīng)營，塑造精品意識，導(dǎo)入顧客滿意戰(zhàn)略。未來產(chǎn)品的競爭是質(zhì)量和售后服務(wù)的競爭，因此只有提供精品、強調(diào)顧客“始終的、全程的’’滿意才可以保證未來企業(yè)的發(fā)展立于不敗之地。
(六)加強資本運作管理，積極拓展融資渠道，提高資金使用效率。應(yīng)積極拓展融資渠道，上市公司可選擇發(fā)行公司債，非上市公司則可考慮海外房地產(chǎn)投資基金或者出賣部分股權(quán)換取流動資金，加強對各種融資渠道(如IPO、房地產(chǎn)信托融資)的了解和運用，積極準備利用新的融資工具(如國際上重要的房地產(chǎn)融資方式的PEITs)等，并強化資本運作管理，努力提高資金使用效率。
摘 要 隨著我國稅收法規(guī)的不斷完善，高稅負的壓力使不少房地產(chǎn)企業(yè)將部分高利潤率的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，論文在新會計準則開始實行的背景下，探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向投資性房地產(chǎn)的利弊及相應(yīng)的稅務(wù)籌劃。
關(guān)健詞 投資性房地產(chǎn) 利弊 稅務(wù) 籌劃
房價無疑是目前中國最熱門的話題，國家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策都是為了遏制房價，這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，確實是一個不利消息?？陀^來說，我國房價過高的原因很復(fù)雜，其中稅費比重大也是一個重要的原因。國家稅務(wù)總局2010年6月正式下發(fā)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，加大了土地增值稅清算工作的力度，并調(diào)增了預(yù)征比率。有實力的地產(chǎn)公司為減少高利潤開發(fā)產(chǎn)品所帶來的高額土地增值稅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營，已成為一種新模式。如何認清利弊、有效地進行投資性房地產(chǎn)稅收籌劃逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展思路中的重點。
一、投資性房地產(chǎn)的利弊分析
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。這無疑有效地避免了利潤率高的商業(yè)地產(chǎn)部分的高額土地增值稅。開發(fā)企業(yè)自留商業(yè)地產(chǎn)項目要進行立項審批，同時存在著一些弊端：
1.減少現(xiàn)金流，增加企業(yè)財務(wù)成本和資金占用率。對于資金鏈易斷裂的房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并非都具有自留商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營的實力。另外由于商業(yè)地產(chǎn)一切要靠收益率說話，開發(fā)商為了營造商業(yè)氛圍只能延長周期，這將在一定程度上減弱周轉(zhuǎn)速度。
2.投資性房地產(chǎn)避免了土地增值稅，但要負擔(dān)房產(chǎn)稅。
3.房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時仍然要征繳土地增值稅。
二、投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃
投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或資本增值，或兩者目的兼有而持有的房地產(chǎn)。自用和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。
（一）投資性房地產(chǎn)會計核算的計量方法
新會計準則對于投資性房地產(chǎn)的核算規(guī)定了兩種計量方法，成本法和公允價值法。成本法下可以對投資性房地產(chǎn)計提折舊，折舊減少當期利潤，具有遞延納稅的意義;而公允價值法雖然在一定程度上更能反映資產(chǎn)的真實價值，但不可以計提折舊，即使當期發(fā)生了資產(chǎn)減值，因此減少的企業(yè)所得稅只能作為遞延資產(chǎn)，等到資產(chǎn)處置時才能確認。
（二）租金收入的籌劃
1.將出租業(yè)務(wù)策劃為承包業(yè)務(wù)
房產(chǎn)稅的計算有從價計征和從租計征兩種方法。隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，許多早期建造的房屋盡管賬面原值很低，由于地處市區(qū)中心地段，現(xiàn)在的市場價格遠高于原建造成本反應(yīng)出來的賬面價值，其每年的租金收入甚至遠高于其賬面原值。但租金則偏高，這樣就造成了兩種計稅方法下房產(chǎn)稅負擔(dān)不公平的現(xiàn)象，從租計征稅負重，從價計征稅負輕。房屋出租除了需要交納租金收入12%的房產(chǎn)稅，還需繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅和教育費附加、印花稅等等，稅收負擔(dān)偏重。而從價計征房產(chǎn)稅是對納稅人自有非出租房屋，以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，其稅率是1.2%。如果企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，將房屋承租人招聘為經(jīng)紀人，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k商場再承包出去，收取資產(chǎn)管理費，那么原有的房產(chǎn)稅就可以按從價計征方法征收房產(chǎn)稅，也可以避免了營業(yè)稅及其附加，從而減輕了企業(yè)負擔(dān)。成都中心商業(yè)街則出現(xiàn)將40年的商業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化成10年、20年的經(jīng)營權(quán)出售給小商家，產(chǎn)權(quán)不變的情況。
2.租金收入分解為其他形式
如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)出租以賺取租金收入，租金收入的高低直接關(guān)系到應(yīng)繳納的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，應(yīng)盡量考慮分解租金收入，將部分租金收入以其他形式表現(xiàn)，這樣既可以減少租金進而減輕企業(yè)稅負，又不影響企業(yè)收入。
案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司將所開發(fā)的商住樓中的1-6層商業(yè)地產(chǎn)部份3萬平方米自留打造成童裝批發(fā)中心用于對外出租，公司計劃由所屬物業(yè)公司作為中介按照平均每月每平方米1500元的價格出租，該價格包含了所有費用。
籌劃前公司需要繳納的稅金如下:
營業(yè)稅及其附加:由于每月租金總收入為4500萬，需要繳納營業(yè)稅及附加為 4500×5.5%=247.5萬。
房產(chǎn)稅:企業(yè)的房產(chǎn)稅應(yīng)按照房屋租金收入的12%繳納，因此房產(chǎn)稅為4500×12%=540萬。
企業(yè)所得稅等其他稅費本例中暫不考慮。
籌劃分析：從合理分解租金的角度進行籌劃。將水電費、衛(wèi)生費、中央空調(diào)維護費、保安費、會員費（房租可打折）、物業(yè)費從房租中分解出來，與客戶簽訂房租合同注明其他各項費用的收取標準，單獨收取房租。假設(shè)該公司每月收取客戶的其他各項費用合計為1500萬元，那么，由于租金收入直接減少1500萬元，甲公司寫字樓的出租將直接減少房產(chǎn)稅為180萬元(1500×12%)，而水電費、衛(wèi)生費、中央空調(diào)維護費、保安費也降低了營業(yè)稅及其附加?？梢姾侠淼姆纸庾饨鹗杖?，可以在不影響公司收入的同時，有效降低了公司的稅負。
由以上分析我們可以看出，利用投資性房地產(chǎn)稅收籌劃可以為企業(yè)帶來一定的節(jié)稅空間，而應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實際經(jīng)營情況，并依據(jù)稅法的具體規(guī)定，再利用計算、比較分析等方法手段來甄選具體的操作方案。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞:金融危機;宏觀調(diào)控;中小房地產(chǎn)企業(yè);融資
在金融危機及宏觀調(diào)控的雙重沖擊下,我國房地產(chǎn)市場進入周期性調(diào)整階段,房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷,融資難度加大.對絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,如何在當前嚴峻的形勢下解決融資問題是目前的頭等大事。探討在目前形勢下采用何種切實可行的融資模式對中小房地產(chǎn)企業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展具有重要的意義。
一、目前我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)實際融資現(xiàn)狀
自2005年起針對房價上漲過快的現(xiàn)象,國家陸續(xù)出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施,在宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)下,再加上此次金融危機的沖擊,我國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷,中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口不斷加大,融資難度不斷增強,主要表現(xiàn)在以下二個方面:
1.地根銀根緊縮,融資難度加大
地根緊縮。自2002年5月《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》全面確立了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓制度后,由此國家對土地市場的調(diào)控拉開了序幕,此后國家陸續(xù)頒布了《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》等一系列文件,不斷加大對土地調(diào)控和土地管理的力度。地根緊縮使得企業(yè)獲取土地的難度明顯加大,土地招掛拍制度的實行,使企業(yè)的拿地成本大大提高,無形中壓縮了中小房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間,對本來資金就不寬裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜。
銀根緊縮。早在2003年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中,國家就房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況,適時推出了一些政策措施。央行與銀監(jiān)會先后下發(fā)了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》等一系列文件, 對開發(fā)商開發(fā)項目自有資金比例、土地儲備貸款、個人住房貸款等多個方面作了規(guī)范。統(tǒng)計顯示,我國房地產(chǎn)開發(fā)商50%以上的資金直接或間接來自于銀行貸款。在國家嚴控房地產(chǎn)信貸的情況下,如何通過融資渠道獲得巨大的資金支持,突破資金困局,抵御風(fēng)險并發(fā)展壯大,是令中小房地產(chǎn)企業(yè)很頭痛的一個問題。
2.稅收政策日趨完善,利潤空間逐漸下調(diào)
從2005年起,國家開始運用稅收手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場,自 2005年5月從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場開始出臺了《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》后,國家稅務(wù)總局于2006年12月 等文件,對于土地增值稅,之前國家是采用預(yù)征的方式,在實際操作中企業(yè)通常均采用留下幾套房不賣來拖延清算,但自從頒布后,在原有稅收漏洞被堵住的同時企業(yè)的稅負也相應(yīng)的增加。這一連串稅收政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn),使得大多數(shù)中小開發(fā)企業(yè)的利潤空間進一步下調(diào),進一步加劇了企業(yè)的資金壓力。
二、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題及分析
沒有資金就沒有房地產(chǎn),房地產(chǎn)與資金天生就是一對弈生兄弟,在連續(xù)緊縮銀根的狀況下,資金已成為制約中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。在實際融資中,中小房地產(chǎn)企業(yè)確實也存在不少問題,具有代表性有以下幾個:
1.側(cè)重于間接融資, 直接融資偏小
參照目前中小房地產(chǎn)企業(yè)通行的開發(fā)模式,中小房地產(chǎn)企業(yè)所需的項目開發(fā)資金中,至少35%是自有資金,35%是銀行貸款,另外的30%是來自于回籠的房款,房款中的很大一部分是來自于銀行的按揭貸款,所以房地產(chǎn)企業(yè)所需的開發(fā)資金中50%以上是來自于銀行,在很大程度上房地產(chǎn)企業(yè)還是非常依賴于銀行信貸的支持。隨著政府的宏觀調(diào)控措施效應(yīng)的逐步顯現(xiàn),銀行信貸被不斷收緊,房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門檻被大大抬高,這種傳統(tǒng)的融資局面將面臨前所未有的挑戰(zhàn)。
近幾年來,雖然股票、債券等房地產(chǎn)直接融資工具取得了一定的發(fā)展,但由于中小房地產(chǎn)企業(yè)受自身資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等因素的局限,發(fā)行股票、債券等已幾乎成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的專利,真正有能力利用直接融資工具的中小房地產(chǎn)企業(yè)少之有少,直接融資比重明顯偏小,融資結(jié)構(gòu)不合理,在短時期內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)仍然難以擺脫以銀行信貸為主的間接融資局面。
2.側(cè)重于隱性融資
由于近年來房地產(chǎn)建筑行業(yè)競爭激烈,房產(chǎn)商長期處于賣方市場,部分建筑承包商為了中標取得項目的建筑施工權(quán),通常只能接受開發(fā)商提出的墊資施工要求,這樣在無形中房地產(chǎn)企業(yè)獲取一筆免息貸款。雖然此前國家明文規(guī)定建筑商不得墊資,但此種做法的事實普遍存在,這也在側(cè)面反映出中小房地產(chǎn)企業(yè)在目前嚴峻形勢下的資金狀況,也是中小房地產(chǎn)企業(yè)的一種無奈之舉.再有,按照通常的工程付款模式,房地產(chǎn)企業(yè)一般均以分期付款的形式支付工程款,這種付款方式實質(zhì)上也是一種變相的融資。最后,許多中小房地產(chǎn)企業(yè)往往通過關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金往來進行資金拆借.通過這些可以在不同程度上反映出中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力非常大,只能通過變相的手法來維持企業(yè)的資金運轉(zhuǎn).
3.多數(shù)融資方式針對性不強,缺少可操作性
盡管目前多元化的融資趨勢日趨明顯, 上市一直是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道, 發(fā)行股票上市融資可能在理論上來說是一種很好的直接融資渠道,但是,房地產(chǎn)企業(yè)上市本身就存在比較高的準入門檻,對少部分實力大的房地產(chǎn)企業(yè)是具有一定的可行性,而大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)由于先天條件的不足,普遍存在信用級別差、凈資產(chǎn)額偏低、現(xiàn)金流不穩(wěn)定等問題,在資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等方面都達不到相應(yīng)的上市條件。近年來,發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù),發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高,再加上我國企業(yè)債券市場運作機制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式,中小型房地產(chǎn)企業(yè)更是很難涉足。
從目前中小房地產(chǎn)企業(yè)實際操作來看,最有效最直接的還是銀行貸款,除此以外雖然目前還存在許多融資方式,諸如上市融資、債券融資等,但這些基本都是大型房地產(chǎn)企業(yè)的專利融資方式,對絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,只是鏡中月,水中花,實際操作性不是很強.
三、進一步完善中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議
對于絕大多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,在現(xiàn)有的以銀行信貸為主的融資手段受到一定制約的情況下,應(yīng)積極開拓新的融資渠道,找到真正適合自己的融資模式,一般可采取以下方式進行融資。
1.積極發(fā)展民間融資
針對房地產(chǎn)業(yè)資金的匱乏,在2009年1月6日閉幕的央行工作會議,奠定了2009年央行將實施適度寬松的貨幣政策的基本思路。在這次會議中,央行肯定地提出并強調(diào)要大力發(fā)揮民間金融的作用,使得中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過民間金融獲得民間資本,,可能在一定程度上擴大中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸渠道,緩解或解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難、資金緊缺的問題。
2.房地產(chǎn)委托貸款
按照目前國家有關(guān)規(guī)定,企業(yè)之間直接借貸是所禁止的,而企業(yè)間或企業(yè)與個人間通過銀行進行一對一的委托貸款是合法的,因此,委托貸款已日漸成為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道之一,成了許多資金拆借的安全通道。房地產(chǎn)委托貸款的期限通常都比較短,一般在1年以內(nèi)。和其他融資手段相比,委托貸款不僅限制條件少、門檻低,而且操作方便容易實現(xiàn)。
3.進行合作開發(fā)
中小房地產(chǎn)企業(yè)如果擁有土地或其它資源,但資金實力不夠,可以通過合作開發(fā)的形式,引進有資金實力的合作伙伴共同對項目進行開發(fā),雙方共享開發(fā)的收益,共擔(dān)風(fēng)險。通常中小房地產(chǎn)企業(yè)都會尋求與有資金實力的大企業(yè)合作,這樣在解決企業(yè)資金困難的同時又可以借助大企業(yè)的良好聲譽來提高自身企業(yè)的知名度。另外,中小房地產(chǎn)企業(yè)也會選擇與承建項目的建筑企業(yè)聯(lián)姻, 由建筑企業(yè)出資建設(shè),開發(fā)企業(yè)出土地,合作開發(fā),在當前也是一種很普遍的開發(fā)模式。總之,只要雙方能合作能成功,對中小房地產(chǎn)企業(yè)而言也不失為一條融資捷徑。
4.典當融資
目前一些中小房地產(chǎn)企業(yè)手中已經(jīng)有項目在建,但由于房屋銷售不暢,資金周轉(zhuǎn)困難,短期資金壓力很大,典當以其方便快捷的特點,已成為中小房地產(chǎn)企業(yè)新的融資渠道之一。一些資金雄厚的全國大型典當行成為不少中小房地產(chǎn)開發(fā)商的一個重要選擇,將他們現(xiàn)有的土地、樓盤作為抵押物,謀求流動資金。盡管房產(chǎn)典當金額小,融資成本高,在眾多的融資手段中不占主流地位,但典當融資依然是解決中小房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的有效方法之一。
5.產(chǎn)權(quán)交易
在整體經(jīng)濟不景氣的環(huán)境下,由于房地產(chǎn)行業(yè)資金消耗量大、開發(fā)周期長,對于不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)來說,只能選擇暫時退出房地產(chǎn)市場。而對以房地產(chǎn)開發(fā)為生的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,由于整個市場的持續(xù)低迷以及前期的信貸緊縮使得企業(yè)資金鏈出現(xiàn)危機,只能出讓部分開發(fā)項目、股權(quán)或土地以換得喘氣的機會。
以上幾種融資方法對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言都具有可操作性,每個中小房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該結(jié)合企業(yè)自身的實際情況來選擇適合自己的融資模式。
參考文獻:
[1]劉晴:我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題及對策研究.黑龍江對外經(jīng)貿(mào), 2006,07
