發(fā)布時間：2023-09-22 15:32:38
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產融資擔保樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
我國房地產開發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權融資、債券融資、信托融資、房地產基金等多種形式。房地產開發(fā)資金來源主要有：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、房地產企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預收款，這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。1998—2006年房地產開發(fā)資金來源及各項來源中，“定金及預收款”的占比一直在30％以上。另外兩大資金來源是“自籌資金”和“國內貸款”。2006年，前三大資金來源總計21986.1億元，占當年房地產開發(fā)資金來源總額的81.8％。雖然近幾年“國內貸款”在房地產開發(fā)資金來源中的占比有所下降，到2006年已不足20％，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在55％以上，房地產開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴較多。
房地產開發(fā)貸款是房地產企業(yè)主要的資金來源渠道。1998年以來，房地產開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，房地產開發(fā)貸款余額從1998年的2028.9億元增長到2006年的14076.4億元。2007年6月末，房地產開發(fā)貸款余額達到1.7萬億元。
2006年，房地產開發(fā)資金中企業(yè)自有資金為5025.1億元，占比18.7％，比1998年上升了6.2個百分點。近幾年房地產企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金，這些資金大多以股權融資的形式參與房地產開發(fā)?，F(xiàn)階段，房地產開發(fā)企業(yè)普遍面臨自有資金不足的問題。為了達到國家對房地產開發(fā)項目自有資金比例不低于35％的要求，一些企業(yè)往往通過關聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業(yè)借款以及銷售回款再投資等方法來籌措自有資金。
我國房地產債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟特區(qū)的開發(fā)商推出，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”，總計1.5億元。1993—1998年上半年，受政策限制，房地產企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產債券。1998年以后政策限制逐步放松，房地產企業(yè)重新恢復了債券發(fā)行。如“1998深振業(yè)債券”、北京“首創(chuàng)債券”等。到1999年，債券融資額達到10.37億元，在房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源中的占比為0.23％。2000年以后，房地產開發(fā)企業(yè)的債券融資比例日益下降，2004年降至1998年以來的最低點，債券融資額不足2000萬元，占比僅為0.001％。2005年5月24日人民銀行了《短期融資券管理辦法》，一些大型房地產公司萬科、金融街、浦東金橋等陸續(xù)了發(fā)行計劃。當年債券融資達到5.61億元，在當年房地產開發(fā)資金來源中的占比為0.03％。
2002年7月，我國逐步開始辦理房地產信托業(yè)務。2003年9月，中國人民銀行出臺121號文件，嚴格對房地產行業(yè)的銀行貸款條件，房地產開發(fā)商紛紛尋找新的融資渠道，房地產信托在這種背景下迅速發(fā)展起來。目前，信托融資已涵蓋了房地產投資的各個領域和環(huán)節(jié)，從土地開發(fā)到物業(yè)管理、從民用住宅到商用物業(yè)。2006年，投資于房地產的信托產品共發(fā)行99個，占全年信托產品總數(shù)的18.1％；發(fā)行規(guī)模167.3億元，占全年信托發(fā)行規(guī)模的28.1％。
1998年房地產開發(fā)利用外資總額為362.74億元，其中外商直接投資為244.3億元，而到2001年，利用外資總額下降到130.22億元，其中外商直接投資下降到93.32億元?？梢?，一段時間以來外商對我國的房地產發(fā)展前景并不看好，因此投資規(guī)模迅速萎縮。最近幾年中國宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定高速增長的勢頭和房地產發(fā)展的上升態(tài)勢使得外商對我國房地產市場的看法逐漸發(fā)生了改變。2006年房地產開發(fā)利用外資總額為394.4億元，其中外商直接投資為297.5億元。2006年利用外資總額在房地產開發(fā)資金來源中的占比為1.47％；2007上半年利用外資占比為1.8％。
我國居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購房貸款和政策性的住房公積金貸款。1998年以來，人民銀行采取了一系列鼓勵住房消費金融的政策，居民個人購房貸款余額從1998年的426.2億元增加到2006年底的198542億元，8年間增長了40多倍。個人購房貸款余額占同期金融機構全部貸款余額的比重從1998年的0.5％上升到2006年的8.8％。
與此同時，我國住房公積金也發(fā)展較快。2006年末全國住房公積金繳存余額為7871億元，個人貸款余額為3804.7億元。2007年6月末，住房公積金委托貸款余額達到4002.6億元。
二、房地產金融存在的問題
我國房地產金融市場的現(xiàn)狀一定程度上反映了金融市場體系創(chuàng)新空間的狹小，現(xiàn)有各種房地產融資方式的發(fā)展很不平衡，仍然過分依賴銀行信貸，股權融資、債券融資、房地產投資信托融資等方式的融資額在房地產融資格局中的占比很小。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產業(yè)的穩(wěn)定。房地產資金大部分來自銀行，加強了房地產業(yè)和銀行業(yè)的關聯(lián)度，使銀行系統(tǒng)容易受到房地產市場波動的牽連，承擔較大風險。房地產業(yè)對銀行信貸過分依賴，在某些情況下，政府對銀行體系的調控有可能對房地產業(yè)造成直接的沖擊。此外，單一的銀行信貸融資方式也難以適應中國房地產行業(yè)快速發(fā)展的趨勢。
近年來，部分地區(qū)房地產市場價格上漲較快，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產熱。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。房地產開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。有統(tǒng)計顯示，我國房地產開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70％以上，房地產開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營的問題較為嚴重。由于房地產開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風險就會暴露。
當前，假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭?！凹侔唇摇辈灰哉鎸嵸徺I住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款。銀行發(fā)放房地產貸款存在操作風險。突出表現(xiàn)在：一是貸前審查經(jīng)辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調查核實。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關職能部門協(xié)調配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機構的評估結果，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關的風險預警措施。
銀行土地開發(fā)貸款面臨著較大風險。一是土地儲備中心資產負債率較高。雖然各地土地儲備機構均由政府全額撥款組建，但目前一部分地區(qū)存在政府投入的注冊資本金過少、注冊資金不到位等問題，造成其對銀行資金過分依賴，抵御風險的能力較低。二是銀行難以對土地儲備中心進行有效監(jiān)管。各地土地儲備機構大都實行財政收支兩條線，土地出讓金上繳財政專戶，各銀行對其資金使用很難監(jiān)管。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲備機構極可能成為財政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅使而懸空逃廢銀行債務。三是銀行向土地儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔保措施。當前土地儲備機構向商業(yè)銀行貸款的擔保主要采用政府保證和土地使用權質押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問題。從《擔保法》的規(guī)定來看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位不能作為保證人。土地儲備中心只是代行政府部分職權的機構，并不是實質意義上的土地使用者，因而對其儲備的土地也就談不上擁有真正意義的使用權。可見，對于銀行來說，土地質押并未落到實處。四是土地儲備中心的運營風險。土地市場價格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價格可能大幅下滑，拍賣中土地流拍或中標人違約，都可導致土地出讓的收入低于土地收購價格，形成銀行信貸風險。
三、房地產金融發(fā)展前景
我國經(jīng)濟已進入高速發(fā)展階段，作為支柱產業(yè)的房地產業(yè)也會更快地發(fā)展。為適應經(jīng)濟發(fā)展的要求，房地產金融需要深化改革和加快發(fā)展。
一是建立和完善房地產金融市場。在逐步完善房地產金融一級市場的基礎上，逐步建立和完善房地產金融二級市場。在這個市場上交易的工具更多的是住房貸款機構發(fā)起的證券化產品，包括住房抵押貸款支持證券、商用房抵押支持證券等等。我國的房地產金融產品主要是貸款，并且貸款品種也不夠豐富。因此，需要加快探索、開發(fā)新的房地產金融產品，一方面拓寬融資渠道，另一方面也要提供更豐富的貸款產品以適應貸款人不同層次的需要。為了支持房地產金融的良好運行，為市場服務的各種專業(yè)性中介服務機構是不可或缺的，包括房產評估機構、貸款保險（擔保）機構、會計師事務所、律師事務所、評級機構等。
廣州華南商貿職業(yè)學院曾小燕《解析民間金融現(xiàn)狀問題及應對策略》指出我國民間融資活躍，主要方式仍為直接借貸，借貸利率總體上揚；從人民銀行民間借貸樣本監(jiān)測中，能看到中小企業(yè)民間借貸規(guī)模呈加快增長趨勢，借貸利率明顯高于正規(guī)金融貸款利率。目前我國民間金融的形式既有民間借貸、合會、私人錢莊和典當行等傳統(tǒng)的民間金融形式，也出現(xiàn)了一些具有新時代特征的民間金融機構如農村合作基金會、農村互助儲金會等。東北農業(yè)大學經(jīng)濟管理學院侯陽在《我國中小企業(yè)融資難的問題及對策分析》中指出我國中小企業(yè)融資規(guī)模較小、融資渠道較窄、融資成本較高等方面的問題。據(jù)其調查顯示，約有一半以上的中小企業(yè)企業(yè)經(jīng)營者認為融資難是企業(yè)發(fā)展中遇到的主要障礙,而中西部地區(qū)中小企業(yè)經(jīng)營者選擇“融資困難”的比重更是高達八成。因此融資難是制約我國中小企業(yè)發(fā)展的主要矛盾。由于中小企業(yè)具有投資少、發(fā)展快，就業(yè)面廣，能較好適應社會的需求，中小企業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要組成部分和新的經(jīng)濟增長點。但中小企業(yè)大多是民營經(jīng)濟實體，資產值不高，管理機制不太規(guī)范，中小企業(yè)融資直接受制于整個經(jīng)濟運行環(huán)境。
2.我國中小房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀及存在的問題
目前，中小房地產企業(yè)融資渠道問題成因復雜，如果只從單方面分析中小房地產企業(yè)融資渠道的問題是不可能的，必須結合實際情況，才能更好地找到解決中小房地產企業(yè)融資渠道不暢的問題。
2.1企業(yè)本身的原因
由于中小企業(yè)大多采用資本密集型的經(jīng)營模式，員工素質普遍不高，國內中小企業(yè)由于企業(yè)資金有限不得不減少人員編制，致使許多優(yōu)秀人才流失，從而使企業(yè)的競爭力大大減弱。多數(shù)中小企業(yè)由于規(guī)模原因，僅有簡陋的廠房和廉價的設備，缺乏融資必要數(shù)量的不動產,企業(yè)無法得到其想要的人才，從而導致技術水平不高，缺乏創(chuàng)新能力,導致在市場遇到大的波動時無法抗御市場風險。
2.3融資力度不夠
目前，專為中小房地產企業(yè)提供信用擔保的擔保體系才剛剛起步,我國中小房地產企業(yè)的外源融資主要還是依靠間接融資。對于中小房地產企業(yè)來說，取得銀行貸款難。效益一般的企業(yè)銀行又不允許其作擔保人，效益好的企業(yè)不愿意給其他企業(yè)作擔保，，而中小房地產企業(yè)相互之間的擔保常常變得有名無實；缺少適合中小企業(yè)的信貸管理辦法，從而造成金融機構服務于中小企業(yè)時審批復雜、對中小房地產企業(yè)的信貸支持力度被削弱的現(xiàn)象。
2.4缺乏完善的法律、法規(guī)保障
目前，中小房地產企業(yè)融資的相關法律法規(guī)很不健全，限制了中小企業(yè)的融資，各種所有制的中小企業(yè)法律地位相當不平等，對中小房地產企業(yè)資信評級體系還未完全建立起來，缺乏專業(yè)權威的社會信用評級機構，中小房地產企業(yè)的潛在投資者將面臨極高的投資風險，信用擔保市場運作秩序混亂，支持中小金融機構發(fā)展的法律制度缺乏。
3.提高我國中小房地產企業(yè)融資能力的對策
根據(jù)上述我國中小企業(yè)問題和成因的探索，為了更好地如何改善融資難問題、拓寬其融資渠道，從而加快企業(yè)的發(fā)展,促進我國國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。
3.1加大政府支持力度
今后，我國政府要盡快健全中小房地產企業(yè)法律體系，制定相關法律法規(guī)來提高中小房地產企業(yè)的地位。加大政府支持力度，根據(jù)各地的具體情況多樣化實施扶持政策。如2009年7月20日由中國人民銀行征信中心根據(jù)租賃業(yè)界要求上線運行的融資租賃系統(tǒng)，上線一年來，承租人為中小企業(yè)的登記有3000筆，約占總登記量的1/3，依據(jù)初始登記中選填的租金金額，可估算承租人為中小企業(yè)的租金金額累計約為244億人民幣，約占所有融資租賃合同累計金額的55%。
3.2加強內部管理，建立健全財務會計制度
中小房地產企業(yè)一方面可通過組織員工進行培訓，提高員工素質，培養(yǎng)核心人才，提高總體素質，形成核心競爭力，增強企業(yè)的向心力，從而提高企業(yè)隊伍的整體水平，塑造良好企業(yè)形象。建立健全財務會計制度。確定合理的籌資渠道和方式，做好籌資、投資等理財決策，分析每種融資類型所帶來的成本和風險，樹立全面理財觀念。
3.3.深化金融體制改革，強化自身信用建設
中小房地產企業(yè)應恪守信用關系，樹立企業(yè)良好的形象，讓銀行充分了解自身的經(jīng)營信息，為企業(yè)開辟貸款的融資渠道，提高誠信意識，加強對自身債務的管理，防止資金鏈的斷裂，確保自身在金融機構沒有不良貸款的記錄，從而樹立良好的信用形象，努力協(xié)調銀行的關系，有效配置資金，加強化企業(yè)自我積累，為公司的高效運行提供重要的物質基礎，不斷提高自身融資能力，為企業(yè)順利融資創(chuàng)造良好條件。
3.4拓展融資渠道
典當行在我國具有悠久的歷史，與銀行貸款相比，典當融資的主要優(yōu)勢是方便快捷，能有效滿足企業(yè)或個人急需的臨時性資金周轉等需求。近年來，海南省典當行發(fā)展速度較快。截至2012年6月末，海南省共有典當企業(yè)118家，實收資本11.1億元；資產總額12.2億元，同比增長30.3%；負債總額0.6億元，同比增長96.5%。典當業(yè)務快速增長。2012年上半年，全省典當企業(yè)典當總額8億元，同比增長18.61%。其中，房地產典當總額5.45億元，同比增長24.39%。截至2012年6月末，典當余額5.74億元，同比增長26.1%。其中，房地產典當余額3.9億元，同比增長19.3%，占典當余額的66.3%，占比較高。
融資性擔保公司運行情況
截至2012年6月末，海南省共有融資性擔保公司49家，注冊資本23.9億元。其中：政府完全出資擔保公司15家，民間出資擔保公司32家，混合出資擔保公司2家。2012年上半年，全省融資性擔保公司發(fā)生擔保業(yè)務794筆，同比增長15.23%；金額16.32億元，同比增長13.78%。其中：擔保個人貸款490筆，金額5.1億元；擔保企業(yè)貸款304筆，金額11.21億元。截至2012年6月末，擔保貸款責任余額33.47億元，擔保貸款不良率0.18%。
產生的作用及應關注的問題
（一）積極作用
準金融機構若有效監(jiān)管，規(guī)范操作，將會產生較大積極作用。近年來，海南省準金融機構發(fā)展迅速，機構數(shù)量逐年增加，業(yè)務規(guī)模不斷擴大，逐步覆蓋一部分微小企業(yè)和農村金融領域，有效地彌補正規(guī)金融的不足，扶持地方經(jīng)濟發(fā)展。同時，準金融機構為相關的金融服務機構提供了服務收益，在將地下金融引入正軌、降低社會失業(yè)率、維護社會穩(wěn)定等方面，都起著不可忽視的重要作用。
（二）應關注的問題
1.超范圍提供民間融資中介服務。融資性擔保機構、小額貸款公司和典當行等準金融機構主要是民營企業(yè)和個人參股，追求利益的最大化是其根本目的，在當前法律法規(guī)不完善、行業(yè)管理不到位的情況下，容易打“球”。以融資性擔保機構為例，一般情況融資性擔保機構被批準的經(jīng)營范圍是：貸款擔保、票據(jù)承兌擔保等擔保業(yè)務，與擔保業(yè)務有關的融資咨詢、財務顧問等中介服務，以自有資金進行投資等業(yè)務。但個別融資性擔保公司未開展融資性擔保業(yè)務，而是超經(jīng)營范圍通過“擔保理財”的名義搭建民間借貸平臺，通過戶外廣告、宣傳折頁和產品推介會等方式廣泛宣傳其“理財”業(yè)務，為民間融資提供擔保，進行貸前調查，公開承諾放款人可獲得年息為15%的固定理財收益。
2.風險分擔機制不合理。部分準金融機構的正常運作需要與金融機構合作，在取得金融機構授信的同時，要承擔100%的責任，對處于成長初期的準金融機構而言，承擔風險和責任較大成為制約其發(fā)展的因素。以擔保公司為例，按照財政部《關于印發(fā)〈中小企業(yè)融資擔保機構風險管理暫行辦法〉的通知》要求，擔保機構與協(xié)作銀行應根據(jù)貸款規(guī)模和期限承擔一定的比例責任。但實際操作中，風險并沒有在擔保公司和協(xié)作銀行之間分散，大部分擔保公司承擔了全部風險。
3.通過準金融機構融資規(guī)避政策調控。2010年二季度以來，為抑制國內部分城市房價過快上漲趨勢，國家加強了房地產市場的宏觀調控力度，銀行機構收緊了對房地產開發(fā)企業(yè)的貸款。在嚴厲的房地產調控政策下，部分房地產開發(fā)企業(yè)為獲取資金轉向準金融機構，規(guī)避房地產政策調控。如截至2012年6月末，個別小額貸款公司投放房地產業(yè)貸款余額占貸款總額五成以上。
4.資金費率高。準金融機構在費率執(zhí)行、費用收取方面沒有形成通用的行業(yè)標準。實際上，準金融機構的信貸效應是一種放大流動性的行為。在流動性收緊政策下，銀行放貸的對象主要為大企業(yè)和其他一些優(yōu)質客戶，中小微企業(yè)只能尋求準金融機構進行融資，這就為準金融機構提高利率提供了機會，而高利率下的貸款反過來又會影響實體經(jīng)濟，不利于行業(yè)的長遠發(fā)展。以典當行為例，根據(jù)《典當管理辦法》規(guī)定：動產質押典當?shù)脑戮C合費率不得超過當金的42‰，房地產抵押典當?shù)脑戮C合費率不得超過當金的27‰，財產權利質押典當?shù)脑戮C合費率不得超過當金的24‰。截至2012年6月末，海南省典當企業(yè)典當月綜合平均費率29.2‰。除動產質押典當綜合費率低于法定綜合費率外，房地產抵押典當綜合費率和財產權利質押典當綜合費率均高于該類業(yè)務法定月綜合費率。
5.對正規(guī)金融體系的風險傳遞?！兜洚敼芾磙k法》（商務部令2005年第8號）規(guī)定，典當行貸款余額不得超過其注冊資本；《融資性擔保公司管理暫行辦法》（銀監(jiān)會等七部委令2010年第3號）規(guī)定，融資性擔保公司的融資性擔保責任余額不得超過其凈資產的10倍；《海南省人民政府辦公廳關于深入推進小額貸款公司改革發(fā)展的若干意見》（瓊府辦〔2012〕98號）規(guī)定“對于年度考評結果為優(yōu)秀或良好的小額貸款公司，其融資比例最高可放寬至資本凈額的200%。資金來源渠道主要包括：銀行業(yè)金融機構融資；法人股東定向借款……”。從目前的情況看，準金融機構在銀行融資（或擔保融資）的規(guī)模較小，對銀行的風險傳遞影響較為有限，但未來有增加趨勢。隨著小額貸款公司的擴張，在資金來源有限的情況下，小額貸款公司從正規(guī)金融體系融資的需求較為強烈，在銀行機構的貸款逐年增加。從擔保公司的情況看，資本杠桿率將呈放大趨勢，對正規(guī)金融體系的風險傳遞作用將趨明顯。
建議
（一）完善準金融機構公司治理，加強風險內控
一是完善公司治理結構。進一步完善股東、董事、監(jiān)事和經(jīng)理之間的權責利約束激勵機制和制衡機制，制定穩(wěn)健有效的議事規(guī)則、決策程序和內審制度等。二是要建立健全內控機制，防范經(jīng)營風險，促進穩(wěn)健經(jīng)營。三是要建立合理的薪酬激勵機制，對高管實行問責制，防止其為追求超額利潤而對風險過度承擔。四是提高對準金融機構的經(jīng)理人資質要求，提高從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)，強化從業(yè)人員的風險防范意識。
（二）健全監(jiān)督管理體制，強化監(jiān)管
目前對地方準金融機構的監(jiān)管主要在審批設立和事后風險處置環(huán)節(jié)上，連續(xù)監(jiān)管力度不夠，風險預警系統(tǒng)薄弱，應參照監(jiān)管金融機構的相關監(jiān)管標準和國外相關監(jiān)管經(jīng)驗，推進準金融機構的事前監(jiān)管和過程監(jiān)管。準金融機構監(jiān)管部門要在法律法規(guī)和規(guī)章制度的框架下，規(guī)范準金融機構的業(yè)務流程、收費范圍、收費區(qū)間等；對超范圍經(jīng)營、違規(guī)亂收費等行為，堅決予以處罰；要監(jiān)督其貸款投向，禁止向國家宏觀調控限制發(fā)展的產業(yè)或行業(yè)發(fā)放貸款，禁止向關系人發(fā)放信用貸款。準金融機構監(jiān)管部門要定期與人民銀行、銀監(jiān)部門溝通，實現(xiàn)監(jiān)管信息共享，充分發(fā)揮宏觀調控部門和銀監(jiān)部門在金融監(jiān)管方面的專業(yè)技術優(yōu)勢，促進其業(yè)務穩(wěn)健合規(guī)發(fā)展。
（三）政府扶持，切實解決地方準金融機構發(fā)展困難
關鍵詞：房地產金融市場;房地產金融產品;一級市場;二級市場
作者簡介：郝會會(1979-)，女，江蘇徐州人，鄭州航空工業(yè)管理學院，助教，碩士學歷，研究方向：金融工程。
中圖分類號：F832.45文獻標識碼：A文章編號：1672-3309（2008）06-0036-04
一、房地產業(yè)與金融業(yè)的關系分析
房地產與金融的關系，從廣義上來說應該包括與房地產有關的金融活動。隨著房地產業(yè)的發(fā)展, 房地產業(yè)與金融業(yè)的滲透和融合也日益加強, 逐步形成了相互依存、相互支持、共同發(fā)展的良性互動關系。房地產業(yè)與金融業(yè)兩者間的關系，不僅僅表現(xiàn)在房地產業(yè)與商業(yè)銀行、非銀行金融機構之間的借貸業(yè)務上，更突出的表現(xiàn)在房地產和金融融合出來的房地產金融產品以及資本市場之間的關系上。
以金融機構為中介而為房地產的購買和開發(fā)提供融資服務的房地產金融市場體系，這一體系包括兩個方面，一是初級市場(primary market)，也稱一級市場，是房地產資金初始的交易市場，主要包括金融機構對房地產資金的需求者的各種信貸業(yè)務、新房地產證券的發(fā)行交易以及上述信貸和證券業(yè)務附屬的金融業(yè)務，如政府機構、信托機構和保險機構等對房地產信貸和證券的發(fā)行的保證、保險和信托等交易活動；另一個是二級市場(secondary market)，是房地產金融產品再交易再流通市場，包括房地產金融中介機構將持有的房地產貸款直接出售或以證券的形式轉讓給二級市場機構的交易及房地產有機證券的再轉讓交易。
一級市場和二級市場共同構成了一個相輔相成的房地產金融體系。在初級市場上，資金的最終需求者是住房購買者和房地產開發(fā)企業(yè)，通過向金融機構貸款以及發(fā)行債券、股票等獲得購房和開發(fā)房地產所需的資金，房地產金融機構通過吸收住宅儲蓄，發(fā)行金融債券獲得資金來源。
在初級市場上，金融機構貸放出大量資金，為了滿足新的資金需求者的要求，金融機構往往會對原有的房地產金融產品進行再交易，把原來作為抵押的房地產或債券售賣出去，取得資金，再向資金需求者放貸。對于房地產債券的投資者來說，二級市場是他們出售房地產債券的場所，可滿足他們對資金流動性的需要。二級市場為抵押貸款的一級市場提供了流動性，并充實了房地產市場的資金來源，使房地產抵押市場形成一個完整的體系。
二、我國房地產金融市場存在的問題
在發(fā)達國家成熟的房地產金融市場上，除了傳統(tǒng)的信貸方式外，各種房地產金融中介機構為房地產企業(yè)提供了種類繁多的融資產品，例如，發(fā)行上市、項目融資、企業(yè)債券、股權融資、產業(yè)基金、房地產信托等。此外，成熟的房地產金融市場還存在發(fā)達的證券化二級市場，這不僅大大增強了房地產資產的流動性，為提供融資的金融機構分散和管理風險提供了有效的手段，而且也為市場投資者提供了多元化的房地產金融產品，使房地產投資具有穩(wěn)定的資金來源。
我國的房地產金融市場還很不完善，房地產金融產品很少，主要依靠銀行貸款，房地產融資相對困難。目前，我國還沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。在一級市場（即按揭貸款市場）上，提供抵押貸款的金融機構基本上是商業(yè)銀行，難以形成多元化、競爭性的市場結構。由于房地產抵押貸款期限長，需要建立一個二級市場(即住房抵押債權轉讓市場)來提高其流動性，但我國目前缺乏抵押貸款的二級市場經(jīng)營機構，至今仍然沒有建立房地產金融二級市場。由于抵押貸款證券化水平較低，資產流動性較差，使得金融機構無法進行有效的風險管理。而且也正是因為沒有一個協(xié)調完整的房地產一、二級市場體系，即使是現(xiàn)在比較熱門的房地產信托，也無法實現(xiàn)其期限轉換和風險管理的市場功能。
（一）一級市場資金來源結構單一，銀行系統(tǒng)風險集中
第一，銀行信貸構成了房地產融資的主要方式。根據(jù)統(tǒng)計估算，60%左右的土地購置和房地產開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸。目前中國擁有3萬家房地產企業(yè)，其中，上市公司只有137家（2006底），上市公司籌資總額所占房地產企業(yè)資金來源比例過小，如果考慮到其他上市企業(yè)通過證券融資后資金投向房地產業(yè)，則上市公司融資在房地產業(yè)總資金來源中所占比例會有所擴大，但仍然是一個較小的比例。
第二，房地產投資的市場風險和融資信用風險高度集中于商業(yè)銀行。在我國目前的房地產市場資金鏈中，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發(fā)和房產銷售的整個過程。通過住房消費貸款、房地產開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款和土地儲備貸款等各種信貸方式，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。
第三，部分商業(yè)銀行和其他金融機構存在經(jīng)營行為不理性和不規(guī)范問題。由于商業(yè)銀行普遍把房地產信貸作為一種“優(yōu)良資產”大力發(fā)展，在經(jīng)營業(yè)務時容易產生急功近利、放松信貸條件的傾向。有的商業(yè)銀行對政府擔保項目盲目樂觀，而忽視了這些項目所具有的風險性。
第四，住房公積金制度不完善，缺乏有效的管理和監(jiān)督。目前的住房公積金資金管理中心是一個“行政化”機構，實行“房委會決策、中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督”的管理體制?？瓷先ズ芡晟?，但在實際的運作中，公積金的所有者無發(fā)言權，更無資金管理和監(jiān)督權，導致公積金經(jīng)常被當作準政府資金支配使用，擠占、截留、挪用公積金的現(xiàn)象屢有發(fā)生。
（二）二級市場尚未真正形成，沒有形成完整的房地產金融市場體系
第一，缺乏多層次的房地產金融市場機構體系。我國目前的房地產金融市場主要還是由商業(yè)銀行和部分信托投資公司組成，一些專業(yè)化的房地產抵押貸款機構和投資機構、擔保機構和保險機構還沒有出現(xiàn)。在發(fā)達國家成熟的房地產金融市場上，這些機構往往是最重要的房地產金融經(jīng)營和管理機構。
第二，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產金融產品體系。一方面，我國目前房地產業(yè)的有價證券發(fā)行還非常有限。另一方面，房地產信托雖然比較活躍，但規(guī)模較小，而且先天不足?？傮w上看，目前房地產信托功能較為單一，主要是提供“過橋貸款”，向尚未達到商業(yè)銀行貸款條件的房地產項目提供前期信托資金，但不具有組合投資和期限轉換的功能。另外，房地產證券化尚未起步, 缺乏風險轉移機制。目前建立抵押貸款二級市場的必要性不充分，抵押貸款一級市場還不完善。二級市場的缺乏造成證券化程度低, 融資工具缺乏, 銀行不能通過轉讓貸款債權的方式轉移資金風險。因此, 沒有二級市場的高流動性作為補充, 反過來也限制了房地產金融一級市場的發(fā)展, 金融機構在發(fā)放抵押貸款時過度謹慎, 最終導致整個房地產金融市場的發(fā)展受到限制。
第三，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系。目前，我國房地產金融市場的中介服務體系還沒有建立起來。例如，資產評估、信用評估、風險評估、金融擔保、法律咨詢等專業(yè)化中介服務機構發(fā)展還比較薄弱，而且這些專業(yè)化服務機構性質不明確、隸屬關系復雜，其市場化運行和管理體制尚未完全確立。
（三）對房地產金融市場的監(jiān)管和調控機制還很不完善
總體上說，房地產金融市場在我國還是一個新興的市場，對市場和機構的監(jiān)管和調控還需要在實踐中進一步探索和總結。目前，我國房地產金融市場的法規(guī)建設相對于房地產市場發(fā)展而言是相當滯后的。在金融分業(yè)監(jiān)管體制下，監(jiān)管部門受制于各種因素而無法進行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。
三、發(fā)展和完善房地產金融市場的對策
（一）鼓勵房地產融資產品創(chuàng)新
從國際上看，金融創(chuàng)新為房地產金融市場帶來了越來越多的金融產品，包括各種房地產股權、債券、基金、信托證券、抵押貸款、可轉換證券等。因此，除了進一步完善傳統(tǒng)的銀行信貸渠道外，我國應大力發(fā)展多元化的房地產融資產品和融資渠道。
首先，要鼓勵符合條件的房地產企業(yè)通過股票市場融資。通過股票市場籌集資金，不僅是房地產企業(yè)的重要融資渠道之一，也是提升企業(yè)品牌和知名度的良好途徑。針對目前房地產開發(fā)商數(shù)量多、規(guī)模小的現(xiàn)狀，可以鼓勵滿足條件的中小房地產企業(yè)通過二級市場上市融資。
其次，要培育和完善房地產債券市場。我國債券市場規(guī)模較小，利率風險較大。因此，要研究房地產企業(yè)發(fā)行公司債券的資格條件、風險管理等相關問題，積極探索房地產企業(yè)發(fā)行債券的有效方式和合理途徑。
第三，要將房地產資金信托轉變?yōu)檎嬲饬x上的房地產信托。目前許多房地產信托基本上是參照銀行貸款的有關條款來執(zhí)行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗可能不如商業(yè)銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。因此，在加強對房地產信托監(jiān)管的同時，要通過完善房地產金融市場，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之為房地產開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務。
第四，要積極推進房地產金融創(chuàng)新，開發(fā)其他各種具備條件的房地產金融產品。當前，尤其要盡快研究發(fā)展房地產貸款證券化金融產品的有效方式。
（二）大力發(fā)展房地產金融市場中介
與建立完整的房地產金融市場體系相對應，要建立多層次的房地產金融機構體系。商業(yè)性房地產金融機構體系包括房地產抵押貸款、住房按揭貸款、房地產金融擔保、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等各種房地產金融機構。一是要積極研究其他金融機構（如保險公司、投資基金等）進入房地產市場的可行性。二是要鼓勵房地產信托、房地產基金等其他房地產金融機構的發(fā)展和完善。三是要建立二級市場經(jīng)營管理機構體系，積極培育和發(fā)展房地產貸款證券化的經(jīng)營機構、擔保機構。四是要建立以住房抵押貸款保險為主的房地產金融保險體系。除現(xiàn)有少量的房屋財產保險、房地產責任保險、房地產人身保險外，尤其要發(fā)展住房抵押貸款保險和房產質量保險。最后，逐步完善住房公積金制度，并逐步規(guī)范管理和建立住房公積金監(jiān)督體系。
（三）加強政策調控和引導，完善立法
首先，要加強房地產金融市場監(jiān)管，規(guī)范房地產企業(yè)融資行為。在繼續(xù)支持房地產業(yè)發(fā)展的同時，加大房地產信貸監(jiān)管。應密切關注房地產信貸集中度問題，及時引導各商業(yè)銀行拓展其他信貸業(yè)務。同時要繼續(xù)加強房地產信貸管理，嚴肅查處房地產信貸中的違規(guī)問題，加強房地產信貸風險的管理和防范。
其次，要制定相應的政策，為房地產金融發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。第一，監(jiān)管機構要適應市場發(fā)展的需要，積極探索合理有效的監(jiān)管方式。第二，要調整房地產貸款結構，完善房地產金融市場運行機制，形成多元化、多層次、競爭性的房地產金融市場體系。第三，要逐步建立并不斷完善房地產金融市場的公共服務體系。要加快建設個人征信管理體系。盡快建立和完善房地產市場風險預警預報體系、房地產統(tǒng)計指標體系和信息披露制度。
再次，建立政策性房地產金融機構，引導房地產金融市場發(fā)育。我國房地產金融二級市場尚未建立，商業(yè)銀行房地產抵押貸款的流動性風險較大。因此應借鑒國外經(jīng)驗，結合自身實踐，建立房地產政策性金融機構。目前條件下，可考慮設立專門的政策性房地產金融機構，負責有關房地產金融方面一些具體規(guī)范的制定，為中低收入階層提供按揭擔保。
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一、房地產證券化概述
房地產證券化是指通過發(fā)行基金權益單位，將小投資者的資金匯集后購買房地產，或將房地產按價值單元分割成小的產權單位，出售給投資者，實行房地產所有權和使用權分離的一種投融資方式。房地產證券化的精髓在于通過有價證券的形式對原本價值大、周期長、位置固定的房地產進行價值分割，既有效解決了開發(fā)企業(yè)的融資困境，又使中小投資者能夠分享房地產投資的利益，推動房地產投資與消費兩方面的實現(xiàn)。房地產證券化的這一特性顯然適應了當前國內一方面資金需求缺口巨大，另一方面投融資渠道匱乏的市場現(xiàn)狀。
二、房地產證券化在我國推行的必要性
目前，已經(jīng)有不少專家學者從我國的經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產市場體系、證券市場體系、相關法律法規(guī)等宏觀方面對我國房地產證券化的可行性及必要性進行了論證，在這里本文就不在贅述，本文從參與房地產證券化的各個利益主體的角度去剖析我國推行房地產證券化的必要性。
（一）商業(yè)銀行
1、提高了銀行信貸資產的流動性，改善了銀行資產負債結構，降低了貸款風險。通過房地產證券化可以有效地分散金融機構發(fā)放住房抵押貸款的部分風險。從我國的情況來看，房地產貸款存在著一定的風險。一方面房地產開發(fā)商貸款的不良率較高；另一方面雖然個人購房貸款的不良率較低，但隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費用的提高，購房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現(xiàn)風險。實施房地產證券化之后，通過預先出售抵押貸款，提早回籠資金，從而降低流動性風險。住房抵押貸款是一種期限長、流動性差的業(yè)務，銀行又很難在短期內對負債結構做出相應的調整，抵押貸款證券化為金融機構根據(jù)變化的市場環(huán)境及時調整自己資產負債結構提供了有效途徑。
2、改善了資本充足率，有助于提高銀行資本利用率。住房抵押貸款的風險權重要比證券化后獲得的現(xiàn)金或者投資的住房抵押貸款證券的風險權重高，抵押貸款證券化能夠使銀行等金融機構通過出售相對較高的風險資產，降低資產結構中的高風險資產的比率，提高銀行的資本利用率。
（二）大眾投資者
1、有助于降低居民住房貸款成本，刺激居民購房有效需求。房地產證券化為我國的住房貸款資金提供了新的資金來源。資金來源的增多，有助于降低住房貸款的籌資成本，進而會降低居民住房貸款成本，提高居民的支付能力與有效需求。
房地產證券化的投資利潤率（6%左右），銀行存款利率和普通的債券，雖然具有一定的風險，但是比起股票，其風險就微不足道了，而且房地產證券化具有很強的信用擔保。投資者在選擇項目之前應對項目做一個比較全面的分析，從而降低投資風險。
2、滿足投資者的多元化投資需求。目前，我國居民擁有大量儲蓄，到2006年末，我國金融機構儲蓄存款余額已經(jīng)達到將近161587.3億元。2007年4月這一數(shù)字已經(jīng)增長到了170728.12億元。但是我國投資方式單一，存在巨大的潛在投資群。房地產證券是將符合要求的單筆債權聚集起來，形成以一組債權為基礎的組合，實際上是將一定數(shù)量的在期限、利率、房地產類型等方面具有共性的多個債權進行投資包裝及信用擔保后，以證券的方式出售給投資者。同時，由于房地產證券的發(fā)行通常由政府機構或類似機構進行信用強化，其安全性比較高，有助于將潛在損失控制在一定程度內，能夠較好地滿足個人和機構投資者多元化的投資需求。
（三）政府部門
1、有利于完善我國投融資體系，健全資本市場。隨著資本的快速擴張，我國金融市場在融資結構、組織結構和監(jiān)管結構等方面均出現(xiàn)了許多問題，建立結構均衡合理且風險控制機制完善的金融市場體系，已成為我國金融市場發(fā)展戰(zhàn)略轉變的關鍵。房地產證券化通過資產支持證券的發(fā)行、金融市場職能的分解、金融風險的合理再配置以及信用的多重繁衍，優(yōu)化了我國金融市場的結構。同時，作為重要的金融創(chuàng)新工具，將大大豐富我國金融投資工具，有利于增加我國資本市場融資工具的可選擇性。房地產證券化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支，同時其較低的融資成本有利于提高我國資本市場運作效率。
2、有效拉動國內需求、促進經(jīng)濟增長。將投資需求與消費需求二者并舉，重視企業(yè)及居民個人的投資及消費，以實現(xiàn)對經(jīng)濟增長的雙重拉動，有效刺激社會總需求的增長，帶動整個國內市場活躍和國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。
（四）房地產市場
1、有利于拓展房地產業(yè)資金來源，擴大房地產業(yè)融資規(guī)模，構建良好的房地產運行機制。據(jù)統(tǒng)計，到2005年末我國商品房空置量已超過1.14億平方米，積壓其上的國有商業(yè)銀行貸款已超過3000億，再加上新建的商品房，要想全面啟動房市，約需要4500億元的巨額資金。同時，在房市全面啟動之后，為了保證房地產業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，近期內每年至少還得投入不低于3000億元的金融支持。這樣巨大的資金缺口僅靠我國現(xiàn)有的住宅金融支持是遠遠不夠的，而推行房地產證券化，直接向社會融資，并且融資的規(guī)模可以不受銀行等中介機構的制約，有助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機制。
2、解決房地產企業(yè)融資難的困境。自從2003年的“121號文件”出臺以后，房地產企業(yè)的貸款門檻大大提高了，沒有充足資本的企業(yè)無法取得銀行貸款，很難維持其地產開發(fā)行為。即使是資金實力強的品牌企業(yè)，也因為資金問題而制約其擴張行為，房地產證券化提供了一種新型的融資渠道，不論是大企業(yè)還是小企業(yè)，只要其項目前景看好，都會受到投資者的青睞，獲得資金支持。
三、我國推行房地產證券化保障措施
（一）創(chuàng)造良好的房地產證券化制度環(huán)境。房地產證券化涉及房地產制度、金融制度和企業(yè)制度。因此，我國的房地產證券化將有一段艱難的路要走，要進一步深化房地產制度、金融制度、企業(yè)制度改革，規(guī)范資本市場特別是證券交易市場的運作制定、健全相關法律，如制定《評估法》、《抵押物處置法》、《房地產保障法》、《特設機構特別法》等相關法律，或者在相關現(xiàn)行的行業(yè)法律法規(guī)中，如《商業(yè)銀行法》、《金融資產管理公司條例》、《證券法》、《信托法》等，對參與證券化的各個機構的權利、職能以及業(yè)務范圍加以確認，為保障房地產證券化的順利實施創(chuàng)造條件。
（二）培育多元化投資主體。培育多元化投資主體，包括政府、金融機構、開發(fā)商、證券公司、保險公司、信托機構、個人投資者等。這里要特別說明的是，政府的有效支持和合理介入是相當有必要的，從發(fā)達國家的房地產證券化發(fā)展經(jīng)驗看出，政府在資金、擔保、政策等方面的支持是非常重要的。政府同時還要致力于建立健全房地產投融資體系，為房地產證券化的實施提供保障。
（三）構建信用評估體系。獨立、客觀、公正的信用評估是住房貸款證券化成敗的關鍵。以國外成熟的資產證券化體系為例，一般需要由國家出面，建立全國統(tǒng)一的擔保機構，對證券化資產進行擔?；虮ｋU，對個人信用予以認證，使其信用等級得以保障。當前亟待進一步加快住房貸款保險市場和擔保制度的建設，規(guī)范信用評估行為，完善資產評估及個人信用認證的標準體系，從而提高國內信用評估機構的素質和水平，最終防范金融風險。
關鍵詞：商業(yè)房地產 項目融資 風險分擔 融資結構
商業(yè)房地產開發(fā)融資的特點
從2002年開始，商業(yè)房地產在我國飛速發(fā)展。統(tǒng)計數(shù)字表明，2002年，隨著中國加入世貿，國內商業(yè)地產的資金比重陡增11.8％。一波商業(yè)房地產開發(fā)投資的浪潮在我國已經(jīng)展開。
商業(yè)房地產開發(fā)投資要求巨大的資金投入。投資規(guī)模大、投資回收期長是房地產開發(fā)投資的共性，但商業(yè)房地產對資金的要求尤為突出。購物中心、特色商業(yè)區(qū)、Shopping mall等的建設一般都需要大量的資金，而且，商業(yè)房地產經(jīng)營一般還要經(jīng)過2～3年的過渡期，需要有雄厚的資金準備。因此，資金問題，歷來都是開發(fā)商最為關注和頗費心機的問題。任何一家商業(yè)房地產開發(fā)公司，能否介入商業(yè)房地產市場，除了取決于其技術能力、管理經(jīng)驗以及它在以往的房地產發(fā)展過程中贏得的信譽外，還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領。許多開發(fā)商都是因為資金問題對商業(yè)房地產望而卻步。
商業(yè)房地產具有高風險、高收益的特性。商業(yè)房地產的收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)價值的上升。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競爭已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營的不確定性增大。同時在商業(yè)房地產很長的投資回收期內，周邊經(jīng)濟環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會對收益產生極大的影響。而且，商業(yè)房地產經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內隨時可能面臨調整和虧損。因此，商業(yè)房地產經(jīng)營的風險相當大。但是，與此同時，隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，而經(jīng)濟結構處于轉型期，商業(yè)房地產開發(fā)投資中又蘊涵著巨大的商機。
商業(yè)房地產的上述特性說明能否籌集到足夠的資金是商業(yè)房地產開發(fā)投資實施的前提，能否有足夠長時間的靈活可用資金是商業(yè)房地產戰(zhàn)勝風險的保障，并且應該做好投資失敗分散風險的準備，否則一次失敗對商業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)可能是致命的打擊。
項目融資的概念和特點
項目融資理論國際上產生于20世紀80年代，90年代開始實踐運用。自從1981年3月FASB對項目融資進行正式界定之后，一直是國際金融界關注的熱點之一。
“項目融資”是一個特定的金融術語，是“為一個經(jīng)濟實體安排的融資其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經(jīng)濟實體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟實體的資產作為貸款的安全保障”。
中國銀行的網(wǎng)站上，將項目融資界定為：“項目融資即項目的承辦人（即股東）為經(jīng)營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。該融資方式一般應用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的發(fā)電、道路、鐵路、機場、橋梁等大型基建項目，目前應用領域逐漸擴大，例如已應用到大型石油化工等項目上?！?/p>
傳統(tǒng)的融資方式是一個公司主要利用自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作為一個整體的資產負債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產抵押作為貸款的安全保障。如果項目的經(jīng)濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔保、間接擔保或其它形式給予項目附加的信用支持。
項目融資至少有項目發(fā)起方、項目公司、資金提供方三方參與；項目發(fā)起方以股東身份組建項目公司；資金提供方為項目公司提供資金（或投資者購買項目債券）；資金提供方（債券投資者）主要依靠項目本身的資產和未來的現(xiàn)金流量作為還款保證，原則上對項目發(fā)起方項目以外的資產，沒有追索權或僅有有限追索權。一般而言，項目融資有如下幾個特點：項目導向、無追索或有限追索(non-recourse or limited-recourse)、風險分擔、非公司負債型融資(off-balance finance)、貸款的信用支持結構多樣化、融資結構復雜，融資成本較高、充分利用稅務優(yōu)勢，降低融資成本。項目融資的根本特征就是融資不僅僅是依靠項目發(fā)起人的信用保障或資產價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產和未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風險分擔，及對項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內容。
項目融資的參與者一般包括：項目發(fā)起人(project sponsors)、項目公司（project company）、貸款銀行(lending bank)、產品購買者或設施使用者(buyers or users)、工程承包商(contractors)、設備、材料、能源供應商(suppliers)、融資顧問(financial adviser)、法律與稅務顧問(law or tax adviser)、有關政府機構(host government)、保險公司（insurers）、租賃公司（leasing company）、信用評級公司(ratings)。
項目融資與商業(yè)房地產的結合
目前我國商業(yè)房地產資金主要來自于房地產開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者自身的積累和傳統(tǒng)的外源融資方式。開發(fā)商自身資金積累主要是指開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎的股權融資，前者積累過程相當緩慢，而后者目前在我國利用有限。傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴格的限制。銀行貸款項目的風險首先是由開發(fā)企業(yè)完全承擔，然后由銀行承擔，非常不利于風險分散。而項目融資具有融資金額巨大、風險分擔的特點，對于大型的商業(yè)房地產項目可以考慮采用項目融資的方式，來實現(xiàn)融資目標和風險屏蔽的作用。
目前，項目融資在我國處于起步階段，項目融資在傳統(tǒng)意義上并不用于商業(yè)房地產項目融資，主要用于三大類項目：一是資源開發(fā)項目，如石油、天然氣、煤炭、鈾等能源資源，銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源以及金剛石開采業(yè)等均可成為項目融資的對象。二是基礎設施項目。三是制造業(yè)項目，如大型輪船、飛機等。招商銀行將項目融資的使用范圍界定為：“項目融資主要用于需要巨額資金、投資風險大而傳統(tǒng)融資方式又難以滿足但現(xiàn)金流量穩(wěn)定的工程項目，如天然氣、煤炭、石油等自然資源的開發(fā)，以及運輸、電力、農林、電子、公用事業(yè)等大型工程建設項目?！眰鹘y(tǒng)意義的項目融資需要現(xiàn)金流量穩(wěn)定，而商業(yè)房地產的現(xiàn)金流量卻具有波動性，因此，如何利用項目融資的優(yōu)點為商業(yè)房地產項目融資，創(chuàng)造為商業(yè)房地產量身定做的項目融資模式是解決問題關鍵所在。主要內容為以下幾個方面：
如何實現(xiàn)有限追索 追索的形式和追索的程度，取決于貸款銀行對一個項目的風險的評價以及項目融資結構的設計。應該根據(jù)具體的商業(yè)房地產項目的風險系數(shù)、投資規(guī)模、投資結構、開發(fā)階段、經(jīng)濟強度、市場安排以及投資者的組成、財務狀況、生產技術管理、市場銷售能力來安排。尤其取決于商業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)自身的實力和項目的市場前景。
如何分擔項目風險 風險分擔是項目融資的突出優(yōu)點，應該在投資者、貸款銀行以及其他與項目利益有關的第三方之間有效地劃分項目的風險，風險分擔的程度取決于各方的實力和在項目開發(fā)中的利益對比。
如何利用項目的稅務虧損來降低投資和融資成本 商業(yè)房地產項目前期投資巨大，可以考慮如何通過合并納稅來獲得前期稅收上的利益。
如何實現(xiàn)投資者對項目百分之百的資金要求 項目融資中股本資金的注入方式比傳統(tǒng)的公司融資更為靈活，但在設計融資結構時應最大限度地控制項目的現(xiàn)金流量，保證現(xiàn)金流量不僅可以滿足項目融資結構中正常債務部分的融資要求，而且還可以滿足股本資金部分融資的要求。
如何處理項目融資與市場安排之間的關系 對于一般的項目融資而言，長期的市場安排是實現(xiàn)有限追索項目融資的一個信用保證基礎，但是商業(yè)房地產市場前景難以確定，因此，在風險分擔時，項目投資方應該給予債權人一定的保證。
如何結合項目投資者的近期融資戰(zhàn)略和遠期融資戰(zhàn)略 長期融資的時間有的可達20年之久，但一般的投資者出于對當?shù)氐耐顿Y領域不熟悉采取謹慎之策，僅僅把融資當作是一個過渡，所以時間不會太長。而且由于種種情況的變化很可能涉及到“重新融資問題”的出現(xiàn)，其難易程度是根據(jù)融資結構的不同決定的。
如何實現(xiàn)投資者非公司負債型融資的要求 這是商業(yè)房地產項目融資的核心內容。
項目的基本融資模式主要有三方面的特征：
在貸款形式上。一個有限追索或無追索的貸款；購買項目一定的資源儲量和產品。
在信用保證上。要求對項目的資產擁有第一抵押權，對于項目的現(xiàn)金流量具有有效的控制；要求把項目投資者一切與項目有關的契約性權益轉讓給貸款銀行；要求項目成為一個單一業(yè)務的實體，除了項目融資安排外，限制該實體籌措其他債務資金；對于從建設期開始的項目，要求項目投資者提供項目的完工保證；市場方面，要求項目具有類似“無論提貨與否均需付款”或“提貨與付款”性質的市場合約安排。
時間結構上。無論融資方案如何復雜，其包括的兩個階段是：項目的建設、開發(fā)階段和項目的經(jīng)營階段。幾種具有代表性的融資模式有：投資者直接安排融資的模式；投資者通過項目公司安排融資的模式；以“設施使用協(xié)議”為基礎的融資模式；以“杠桿租賃”為基礎的融資模式；以“生產支付”為基礎的融資模式；以“黃金貸款”為基礎的融資模式； BOT 項目融資模式。
筆者認為在這些融資方式當中，商業(yè)房地產融資可以采用通過組建項目公司進行融資的方式。包括通過項目公司、項目子公司、合伙制結構三種模式：
通過項目公司安排融資 由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設、擁有、經(jīng)營項目和安排有限追索融資。項目建設期間，投資者為貸款銀行提供完工擔保。第一，項目投資者根據(jù)股東協(xié)議組建項目公司，并注入一定的股本資金；第二，項目公司作為獨立的生產經(jīng)營者，簽署一切與項目建設、生產和市場有關的合同，安排項目融資，建設經(jīng)營并擁有項目；第三，項目融資安排在對投資者有限追索的基礎上。在項目建設期間，投資者為貸款銀行提供完工擔保。
這是第三方財富管理機構展恒理財2013年年會現(xiàn)場的一幕，“畢竟抵押物是房子，而房價是不會跌的?！币晃恍磐泄究偨?jīng)理被投資人拉住，問到底哪種信托產品更加穩(wěn)妥，如是回答。這家第三方公司提供多種投資咨詢服務，被關注最多的“紅人”當屬信托，但暗藏風險性最大的恐怕也是信托。
作為“影子銀行”中的生力軍。進入2013年，快速發(fā)展的信托業(yè)已經(jīng)坐到了集中兌付的“火山口”。七萬億的資產管理規(guī)模，有3萬億在今年將面臨兌付。盡管市場中不時傳出關于信托產品信用風險的討論，但到目前為止還沒有一款信托產品到期不能還本付息。這就讓信托在投資者眼里幾乎成為一種保本保收益的“高息固定存款”。
一味追捧的背后是行業(yè)風險的不斷累積。如長城人壽副總裁劉生月所說，“事實證明，沒有那種低風險高收益的投資品長期大量存在于市場中。”
高利貸銀行
房地產信托是信托行業(yè)爆發(fā)性增長的一個縮影。從2011年開始信貸持續(xù)緊縮，尤其房地產行業(yè)面臨調控，融資渠道受阻，房地產企業(yè)紛紛繞道信托籌集資金。
由于地產行業(yè)對資金的饑渴和較高毛利，使得房地產信托回報率普遍高于其他信托產品。中信證券在集合信托產品跟蹤報告中指出，在2012年11月成立的產品中，房地產信托平均收益率為10%，居市場前列。而在更早期間，中融信托旗下的一款房地產股權投資類產品更是給出過令人咋舌的17%預期收益率。在這種情況下，房地產企業(yè)通過信托融資成本高昂，一些中小房地產企業(yè)甚至付出超過20%的利率。信托無疑成為影子銀行體系中的“高利貸銀行”。
2011至2012年是房地產信托集中成立的階段，以近一年來信托平均期限范圍1.5?2年估算，2013年地產信托面臨著集中兌付的壓力。根據(jù)中金公司報告，2013年預計到期房地產信托規(guī)模為2，816億元，本息合計總還款額約為3，100億元，與2012年相比增加了近1/4。
但這并不能抑制房地產信托發(fā)行的熱情。在今年1月份的第二個星期，新成立信托計劃88只，其中房地產信托產品數(shù)量居首，與此伴隨的是關于房地產信托的風險事件不斷暴露。
1月8日，山東齊魯瑞豐拍賣有限公司對中信信托一款信托計劃的抵押資產進行首次拍賣，慘遭流拍。
同一天，中泰信托有限責任公司與高遠控股有限公司在上海對簿公堂。
不過信托業(yè)人士對這類項目的處置并不太擔心，因為一般情況下房地產信托的抵押物都是打折估算，只要當初估值沒有問題，市場流動性可以保證的話，資產都是安全的。這種安心之中甚至還有另外一層含義，就是地方政府兜底的隱性擔保。有做了鄂爾多斯房地產信托產品的經(jīng)理說：“樓房爛尾了也不可怕，那地底下全都是煤。”
覆巢之下無完卵
在展恒理財?shù)哪陼?，某信托公司總?jīng)理在講解信托產品風控問題的時候，明確表示，“雖然監(jiān)管層明確下文禁止地方政府為信托產品進行擔保，但信托公司在發(fā)產品時還是會看當?shù)卣男庞煤蛽Ｒ庠?，是有隱性擔保的?！?/p>
與地方政府信用捆綁在一起的還有政府平臺融資類的信托產品——信政合作。
在地方政府銀行信貸收緊、發(fā)債監(jiān)管嚴格的背景下，借道信托融資成為大勢所趨，近一年來發(fā)展迅猛。用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2012年基礎產業(yè)領域成立987款信托產品，募集資金2，163.75億元，占總成立規(guī)模的28.79%，超過當年房地產信托募集規(guī)模，占據(jù)各類業(yè)務榜首。
這類業(yè)務中的風險主要為利率錯配。信政合作信托的融資成本一般在10%以上，而平臺類公司從事基建項目，資產回報率通常較低，不會超過5%。長期利用信托資金使得平臺類公司信用風險升高，并進一步抬升信用利差。
信托的風險就像雪球一樣在不斷滾動累積，卻沒有釋放。一旦資產擴張慢于資產惡化的速度，就會爆發(fā)信用危機，而政府如果進行“清理整頓”，抽走部分資金，也會使資金鏈斷裂，引起系統(tǒng)性風險。信托現(xiàn)在的資產管理規(guī)模已達7萬億，在這樣巨大的規(guī)模下是否還能保持高速增長市場人士普遍懷疑。
有專家表示，像信托這樣的影子銀行體系，把大的風險扔給政府、國家，享受著隱性擔保的補貼，賺著高風險收益的錢。中金公司則認為，這一體系主要帶來四個方面的問題。首先是風險缺乏有效監(jiān)管；其次造成了無風險利率定價錯誤；再次是政府部門參與到“影子銀行”體系中，對私人部門資金造成擠壓；最后造成信貸量、M2等貨幣數(shù)量指標意義下降。
正如某業(yè)內人士說：“信托最大的風險為系統(tǒng)性風險，所謂覆巢之下無完卵?！?/p>
“影子”擴張背后政策沃土
那么我國的影子銀行體系為何會出現(xiàn)爆發(fā)性增長呢？
很多研究人員都將其歸結為貨幣政策的緊縮。由于宏觀政策的影響，表內偏緊，表外偏松，造成了影子銀行規(guī)模的迅速擴張。
目前，國內銀行放貸的渠道卡得很死，一方面使銀行攬存動力較強，導致社會利率水平抬升；另一方面，企業(yè)尤其是民營企業(yè)及受調控行業(yè)難以通過正常的銀行信貸獲得資金，只能依靠非貸款渠道解決資金需求。去年的社會投資額中大約60%是企業(yè)自籌，來自非貸款渠道。今年預期投資還要維持高速增長，所以影子銀行擴張速度仍然會保持在高位。
以房地產為例，房地產開發(fā)項目貸款受到限制后，房地產公司紛紛轉向信托融資；房地產信托被叫停后，又轉向資產管理化基金籌資。監(jiān)管與被監(jiān)管之間就是一場貓捉老鼠的游戲，結果是推高了整個社會的融資成本，降低了資本效率。
有專家認為，中國的風險是經(jīng)濟不增長，應當承認實體經(jīng)濟對流動性的需求的合理性，通過表內信貸去滿足企業(yè)的融資需求是最好的方式。所以，對影子銀行過快增長，應當疏堵并重，加強對其監(jiān)管的同時，放松表內信貸的管制。
關鍵詞：房地產業(yè)；融資問題；現(xiàn)狀
對國民經(jīng)濟的發(fā)展起著重要作用的房地產業(yè)是國民經(jīng)濟支柱型產業(yè)，需要充足的資金來支持其運行和發(fā)展，隨著國家對房地產業(yè)的宏觀調控和我國房地產業(yè)融資體制的不斷變化，房地產企業(yè)的資金鏈面臨著日益嚴竣的挑戰(zhàn)。每個房地產企業(yè)現(xiàn)在都面臨著如何解決資金瓶頸的重大問題。只有有效的解決房地產融資困難的問題，才能促進房地產健康快速的發(fā)展。
一、目前我國房地產業(yè)融資問題的現(xiàn)狀
（一）房地產業(yè)融資難度大
目前，我國房地產業(yè)普遍存在融資難度大的問題，特別是國家121文件發(fā)出后，銀行利率提升，房地產企業(yè)將面對銀行緊縮銀根的融資困難，而這更加重了房地產企業(yè)的融資壓力。121文件的出臺不僅使開發(fā)資質低的小開發(fā)商和項目公司受到影響，就連盲目擴張的大開發(fā)商也在一定程度上受到?jīng)_擊和資金鏈斷裂的威脅。
（二）缺乏完善的房地產金融體系
在我國，多層次的、系統(tǒng)的房地產金融體系目前還沒有形成，面臨著擔保機構、投資機構、專業(yè)房地產抵押貸款機構和保障機構缺位嚴重的現(xiàn)象；房地產金融市場中介服務體系還沒能做到獨立有效；多元化、系統(tǒng)化的房地產金融產品體系的缺乏等，這些都導致房地產金融面臨風險。
（三）可利用的融資渠道單一
目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。但正是由于這種單一的融資現(xiàn)狀，在支持房地產發(fā)展的同時，也使得整個銀行系統(tǒng)要承擔期房貸款帶來的問題、承擔假按揭貸款的風險、市場和法律等各種風險。
二、造成房地產業(yè)融資問題的主要原因
（一）房地產金融市場不完善
房地產金融市場的完善，對于促進房地產業(yè)的發(fā)展起著積極的作用。但是目前121文件的出臺造成房地產業(yè)融資壓力加重，雖然房地產信托在迅速發(fā)展，但還是不能達到房地產業(yè)的融資要求。房地產業(yè)在宏觀政策的調控和限制下，只有少數(shù)房地產公司在證券市場上市融資，缺乏一定量的資金的支持，無法保證資金運行的質量。
（二）房地產自身管理不到位
我國房地產企業(yè)絕大部分資金來源于銀行的貸款，由于市場競爭加劇，利潤空間壓縮，造成資金的自我積累能力下降。并且，大多房地產企業(yè)沒有建立相應的財務監(jiān)管和風險控制機制，財務利用率低下。加之管理者競爭意識薄弱，對于國外資本大量涌入，沒有制定正確的應對措施。這些現(xiàn)象都極易造成房地產業(yè)面臨金融風險。
（三）缺乏國家法律法規(guī)的有效監(jiān)管
近些年來，房地產業(yè)競爭愈演愈烈，面對不斷降低的利潤空間，房地產業(yè)面臨的風險也越來越大，加上房屋空置率長期居高不下，造成房地產業(yè)的潛在問題在金融風險的威脅下更加容易爆發(fā)。對于這些問題，我國有關房地產金融等方面的政策法規(guī)還沒有完善、形成系統(tǒng)，因此在實施過程中會比較困難，對于有效規(guī)范、引導房地產業(yè)的環(huán)節(jié)發(fā)展還沒能發(fā)揮太大作用，也使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
（四）缺乏專業(yè)的資金運作人才
目前，我國房地產業(yè)起步較晚，也還沒形成較大的規(guī)模，特別是在人才培養(yǎng)上還未得到充分的重視。房地產需要大量資金的運作貫穿始終，并且它本身也存在著一定的風險，這就需要有具備財務、法律、營銷等方面知識的專業(yè)人才來運作這些資金，防范經(jīng)營風險。但是我國在這方面的人才培養(yǎng)上投入不足，致使這方面的人才還很缺乏。
三、改善房地產融資問題的策略
（一）加強政府政策扶持和法規(guī)建設
房地產是一個需要大量資金，并具有高風險的行業(yè)，需要政府投入足夠的政策扶持，政府可以通過制定有效的政策措施，直接或間接的對其進行調控，如對低收入階層提高首付抵押擔保、提供房地產低息貸款政策等。同時也應完善房地產金融方面的立法，如將《證券法》《保險法》等不利于房地產金融發(fā)展的條例加以修改等，有效的規(guī)范房地產市場運作，促進房地產金融的健康發(fā)展。
（二）完善房地產業(yè)的自身管理機制
學習國外先進的管理理念，結合我國目前房地產業(yè)的實際情況，完善房地產自身的管理機制。優(yōu)化自身的組織結構，使其向扁平化結構發(fā)展，并建立健全的內部監(jiān)督機構；實施有效的內部控制機制，完善內部審計，加強對財務的管理，提高財務的利用效率；建立風險預警和風險規(guī)避機制；同時，加強對房地產財務信息的披露。
（三）使用多種融資方式
在融資方面，國外有許多先進的方式值得借鑒，我國也應該進一步完善房地產融資市場，建立多種融資渠道，比如：①發(fā)展房地產信托投資，通過信托產品的深化開發(fā)，達到降低投資風險提高收益的目的；②發(fā)行房地產債券，面向社會融資；③與金融保險業(yè)合作，推進房地產業(yè)與保險業(yè)的結合，共同進行房地產開發(fā)；④開展租賃融資，在建設前與租戶簽訂長期的合同；⑤實施海外融資。
（四）增加在人才培養(yǎng)上的投入
房地產投資本身是一個專業(yè)化很強的領域，它需要有專門的人才，特別是需要有具備財務、法律、營銷等方面知識的多技能型人才。企業(yè)應當格外注重這方面人才的培養(yǎng)，投入資金對他們進行專業(yè)化的培訓，同時實施有效的激勵機制，這樣有利于激發(fā)他們的積極性，提高工作效率，減少不必要的風險。
四、結束語
我國的房地產產業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位越來越重要，有逐步成為我國經(jīng)濟發(fā)展新的支柱產業(yè)的趨勢。由于我國房地產業(yè)起步晚，還存在諸多的問題，我國政府應當進一步加強對房地產的政策扶持和完善相應法律法規(guī)的建設。同時房地產業(yè)也該注重自身的建設，加強內部管理，提高對專業(yè)人才培養(yǎng)的力度。
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