發(fā)布時(shí)間：2023-08-14 17:08:04
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的經(jīng)濟(jì)糾紛與債務(wù)糾紛樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
原告：王×，某汽車運(yùn)輸公司司機(jī)
被告：李×，個(gè)體工商戶
某汽車運(yùn)輸公司將其所有的營運(yùn)車輛根據(jù)崗位責(zé)任制的原則分配給本公司的各個(gè)司機(jī)負(fù)責(zé)，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制管理，每個(gè)承包司機(jī)自己負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)、維修，每月向公司上交2000元，其余歸己。其中司機(jī)王×在駕駛自己承包的一輛卡車在運(yùn)行中，被個(gè)體戶李×強(qiáng)行將車扣下，理由是王×所在公司與李×有債務(wù)糾紛。經(jīng)協(xié)商無效，王×以原告身份向法院提起訴訟，請求判令被告返還汽車，并賠償損失4000元。此案經(jīng)法院審理，認(rèn)定汽車的所有權(quán)屬汽車運(yùn)輸公司，王×與公司屬于內(nèi)部承包關(guān)系，無權(quán)直接對外行使權(quán)利，最后以王×不具備主體資格為由裁定駁回王×的起訴。王×不服，以其對汽車享有財(cái)產(chǎn)權(quán)提起上訴。市中院法院審理后認(rèn)為，王×作為司機(jī)，其從事單位正常崗位工作過程中因單位公車與他人發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，應(yīng)由其單位負(fù)責(zé)解決，王×直接作為原告起訴于法無據(jù)，裁定駁回上訴，維持原裁定。
[評析]
針對本案中王×是否具備主體資格，理論上存在兩種爭議：
一種觀點(diǎn)認(rèn)為：王×具備原告資格，盡管汽車所有權(quán)不屬于王×所有，但被告李×的行為已經(jīng)直接侵害了王×的合法權(quán)益，李×的行為與王×具有一定的利害關(guān)系。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：王×不具備原告資格，李×的行為與王×沒有直接的利害關(guān)系，王×承包運(yùn)輸公司的汽車，運(yùn)輸公司應(yīng)當(dāng)保證王×使用其公司的汽車正常營運(yùn)，公司因自己與別人的債務(wù)糾紛導(dǎo)致不能滿足王×的汽車營運(yùn)，應(yīng)由公司對王×承擔(dān)責(zé)任，王×無權(quán)向李×請求賠償。
筆者同意第二種觀點(diǎn)。
因?yàn)椋汉细裨娴臉?biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)包括兩方面的內(nèi)容：一是合格原告或合格原告所保護(hù)的人必須與被告存在爭議的民事法律關(guān)系，如侵權(quán)案件中原告與被告之間必須有侵權(quán)與被侵權(quán)的關(guān)系，合同糾紛中的原告與被告之間存在有合同關(guān)系等；二是合格的原告必須以自己的名義依法向法院起訴，并主張自己或自己所保護(hù)的人享有爭議民事權(quán)利。
督促程序 支付令 異議權(quán)
督促程序作為我國現(xiàn)行《民事訴訟法》的一種審判程序，是指人民法院根據(jù)債權(quán)人提出的要求，債務(wù)人給付一定的金錢或有價(jià)證券的申請，向債務(wù)人發(fā)出支付令，以督促債務(wù)人限期履行義務(wù)，如果債務(wù)人在法定期間內(nèi)不提出異議，該支付令即具有執(zhí)行力的一種程序。法律之所以規(guī)定這種程序，是因?yàn)閷?shí)踐中存在較多的給付案件，雙方當(dāng)事人對他們之間存在的債權(quán)債務(wù)關(guān)系并沒有爭議，而在于債務(wù)人不自動(dòng)履行義務(wù)，或者沒有資力來清償債務(wù)。《民事訴訟法》規(guī)定的督促程序，使人民法院能夠省時(shí)省力地處理債務(wù)糾紛，保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益，減少當(dāng)事人的訴累，維護(hù)正常的經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對于給付案件，如果仍然要通過普通程序或簡易程序按部就班地加以解決，則速度太慢，也浪費(fèi)金錢，不符合訴訟經(jīng)濟(jì)原則。為了解決這一問題，立法者按照訴訟案件應(yīng)當(dāng)與訴訟程序相適應(yīng)的立法要求，借鑒外國的立法經(jīng)驗(yàn)，確立了不同于通常訴訟程序的一種簡便快速的非訴程序即督促程序。
一、督促程序的特點(diǎn)
1.程序的特殊性。人民法院采用督促程序處理債務(wù)糾紛的過程中，沒有對立的雙方當(dāng)事人參加訴訟，也不經(jīng)過辯論、調(diào)解和仲裁等程序?qū)幾h的事實(shí)和權(quán)利義務(wù)作出評判，而是經(jīng)過書面審查，以支付令的方式督促債務(wù)人履行義務(wù)。如果債務(wù)人接到支付令后提出異議，即終結(jié)督促程序，債權(quán)人只能另行，請求司法保護(hù)。由此可見，督促程序是一種訴前性質(zhì)的略式程序。
2.適用案件范圍的限定性。督促程序僅適用于債權(quán)人請求給付金錢和有價(jià)證券的債務(wù)案件，并以債權(quán)人和債務(wù)人之間沒有其他債務(wù)糾紛和支付令能夠送達(dá)債務(wù)人為條件，否則不能適用督促程序。
3.審查過程的簡捷性。人民法院適用督促程序受理債權(quán)人的申請后，僅就債權(quán)人提供的事實(shí)、證據(jù)進(jìn)行審查，無須傳喚債務(wù)人和開庭審理。只要債權(quán)人提出申請的程序合法、證據(jù)充分，債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確、合法，人民法院就可以發(fā)出支付令，要求債務(wù)人清償債務(wù)。
4.支付令的期限和強(qiáng)制性。債權(quán)人提出的債務(wù)關(guān)系明確、合法的支付令申請，人民法院應(yīng)在受理之日起15日內(nèi)向債務(wù)人發(fā)出支付令。債務(wù)人應(yīng)在自收到支付令之日起15日內(nèi)向人民法院提出書面異議。
5.程序適用的選擇性。督促程序并非處理一切以金錢和有價(jià)證券為標(biāo)的的債務(wù)案件的必經(jīng)程序。債權(quán)人與債務(wù)人發(fā)生債務(wù)糾紛后，是依督促程序還是依一般的訴訟程序主張債權(quán)，債權(quán)人只有選擇權(quán)。但是債權(quán)人一旦選擇，就不能再適用督促程序，而債權(quán)人選擇了督促程序，在其申請被駁回或者債務(wù)人在法定期間內(nèi)提出異議的，仍可以提訟。
二、督促程序現(xiàn)狀的原因分析
1.民事訴訟法關(guān)于異議審查制度的規(guī)定不利于保護(hù)申請人的合法權(quán)益。目前，我國民事訴訟法及其相關(guān)司法解釋中，針對被申請人書面異議的審查范圍僅限于清償能力、清償期限和清償方式等，在審查范圍上仍存在局限。被申請人隨便找一個(gè)借口即可使法院的支付令失效，使申請人的目的落空。
2.民事訴訟法對債務(wù)人濫用異議權(quán)缺乏有效制裁措施。據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，債務(wù)人提出異議的：一方面，申請費(fèi)由申請人負(fù)擔(dān)，債務(wù)人濫用異議權(quán)不會(huì)遭受任何經(jīng)濟(jì)損失；另一方面，債務(wù)人卻利用異議制度達(dá)到了拖延義務(wù)履行期限的目的，獲取了不正當(dāng)?shù)某绦蚶妗?/p>
3.部分法院因經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，不愿或限制受理督促程序案件。適用督促程序?qū)徖淼陌讣?，其訴訟費(fèi)用是按件收取的，即每件交納申請費(fèi)100元，而適用通常訴訟程序的案件，案件受理費(fèi)是根據(jù)訴訟標(biāo)的額的大小按照一定比例收取的，因而在訴訟實(shí)踐中，一些法院在追求“經(jīng)濟(jì)效益”的思想驅(qū)動(dòng)下，往往放棄簡便的督促程序而要求債權(quán)人按通常程序，特別是對于一些標(biāo)的額比較大的債務(wù)糾紛，某些法院更樂于進(jìn)行這種“利益衡量”。
4.督促程序設(shè)置不合理，缺乏與訴訟程序的有機(jī)聯(lián)系。我國督促程序與訴訟程序不直接銜接，被申請人一旦書面提出異議，人民法院發(fā)出的支付令即失效。申請人要想實(shí)現(xiàn)其權(quán)益，必須另行向有管轄權(quán)的法院提訟。這樣一來，糾紛得不到迅速、及時(shí)解決，造成社會(huì)成本的浪費(fèi)和經(jīng)濟(jì)效益的下降；同時(shí)訴訟延遲，程序冗迭，造成訴訟成本的浪費(fèi)和程序效益的不經(jīng)濟(jì)，這一點(diǎn)是督促程序適用率低的主要原因。
5.人們對法律知識知之甚少。一部分當(dāng)事人對督促程序不了解、不熟悉，在發(fā)生糾紛時(shí)，只知道依普通程序，而不知道還可以依督促程序向人民法院申請支付令要求債務(wù)人履行義務(wù)。
三、督促程序在司法實(shí)踐中存在的主要問題
1.適用督促程序?qū)徖淼陌讣?shù)量尚不多，支付令案件占民事、經(jīng)濟(jì)糾紛案件總數(shù)的比例不高。
2.對債權(quán)人的申請進(jìn)行審查的內(nèi)容及作法不一。在司法實(shí)踐中，有些法院對支付令申請進(jìn)行形式審查，有些法院則進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，各自把握尺度不一。在審查過程中，出現(xiàn)了不同地方、不同法院審查內(nèi)容不同，發(fā)出支付令的尺度把握不一的普遍問題。
3.支付令案件受理范圍混亂。由于對適用督促程序的實(shí)質(zhì)要件認(rèn)識不同，導(dǎo)致各地法院受理支付令案件的作法不一。
4.債務(wù)人的異議權(quán)過大，影響了督促程序的有效適用。實(shí)踐中債務(wù)人可隨意提出異議，使大量的支付令失效，而無任何對異議進(jìn)行必要限制的規(guī)定。
5.一些法院對支付令案件適用程序重視不夠。一方面，因辦案人手少而致使案件大量積壓；另一方面，大量債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確、沒有對待給付義務(wù)，且債務(wù)人有明確的居住場所的案件仍然適用普通程序或簡易程序按部就班地進(jìn)行審理。
四、督促程序之立法完善
近年來，提高法院審判效率，簡化訴訟程序，加快訴訟進(jìn)程，是世界各國都在研究的課題。完善以簡便、快捷為特色的督促程序，符合訴訟制度改革的方向。由于我國《民事訴訟法》和相關(guān)司法解釋中對督促程序的規(guī)定尚不完善，造成司法實(shí)踐中不便于適用，影響了督促程序優(yōu)越性的發(fā)揮。因此，應(yīng)結(jié)合司法實(shí)踐，探索督促程序立法的完善，以發(fā)揮督促程序的獨(dú)特作用。
1.督促程序與通常訴訟程序應(yīng)當(dāng)銜接起來。目前，按照我國民事訴訟法的規(guī)定，督促程序與通常程序是截然分開的。如果這兩種程序不銜接起來，有違程序公正的要求，不利于最大限度地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，造成在實(shí)踐中督促程序的功能難以有效發(fā)揮。因此，有必要將督促程序與通常訴訟程序銜接起來。
2.督促程序的訴訟費(fèi)用問題。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第132條的規(guī)定，依照督促程序向人民法院申請支付令的，每件交納申請費(fèi)100元。督促程序因債務(wù)人異議而終結(jié)的，申請費(fèi)由申請人負(fù)擔(dān)；債務(wù)人未提出異議的，申請費(fèi)由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。這一規(guī)定不利于保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益，在客觀上抑制了債權(quán)人依督促程序申請支付令的積極性，降低了督促程序的利用率。因此，為了更好地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)將支付令申請費(fèi)的負(fù)擔(dān)與通常訴訟程序訴訟費(fèi)用的負(fù)擔(dān)聯(lián)系起來，也即在完善督促程序與通常訴訟程序的相互關(guān)系、將二者有機(jī)地銜接起來之同時(shí)，應(yīng)當(dāng)規(guī)定：在督促程序中，債務(wù)人未提出異議的，申請費(fèi)由債務(wù)人負(fù)擔(dān)；債務(wù)人提出異議的，申請費(fèi)應(yīng)當(dāng)作為通常訴訟程序訴訟費(fèi)用的一部分來決定由誰負(fù)擔(dān)。
3.支付令的適用范圍必須明確。盡管我國《民事訴訟法》及相關(guān)司法解釋中對人民法院發(fā)出支付令的要件進(jìn)行了規(guī)定，但司法實(shí)踐中對債權(quán)人與債務(wù)人“沒有其他債務(wù)糾紛”等的理解不同，使支付令的受理范圍較為混亂，各地把握的可申請支付令的案件范圍寬窄不一。
4.適當(dāng)限制債務(wù)人濫用異議權(quán)。債務(wù)人對異議權(quán)的濫用是當(dāng)前影響支付令發(fā)揮作用的重要原因，故在司法實(shí)踐中，債權(quán)人及審判人員大多希望能對債務(wù)人的異議權(quán)予以合理限制。因?yàn)橐恍┍簧暾埲藶榱送涎悠鋵鶆?wù)的履行，往往對支付令故意提出一些形式上合法，而實(shí)質(zhì)上并不存在的所謂異議即濫用異議權(quán)。一些申請人則因?yàn)檫@個(gè)原因，往往放棄選擇督促程序解決債務(wù)糾紛，這種現(xiàn)象使得督促程序發(fā)揮不了應(yīng)有的作用。
5.應(yīng)規(guī)定對債權(quán)人的送達(dá)制度。我國《民事訴訟法》督促程序之規(guī)定及相關(guān)司法解釋中，均無應(yīng)送達(dá)支付令給債權(quán)人的要求，因此，司法實(shí)踐中，有的在送達(dá)支付令給債務(wù)人后，送達(dá)一份副本給債權(quán)人，也有的只是口頭告知債權(quán)人已發(fā)支付令而未送達(dá)支付令給債權(quán)人。這就使得債權(quán)人可能沒有執(zhí)行依據(jù)，難以掌握申請執(zhí)行的具體時(shí)間。
6.完善對支付令之錯(cuò)誤的救濟(jì)制度。由于督促程序僅以債權(quán)人單方申請為基礎(chǔ)而啟動(dòng)，故法院所發(fā)出的支付令難免與實(shí)際情況不符，而債務(wù)人又可能不了解《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，從而未能及時(shí)提出異議，或有其他原因，而使已生效的支付令存在錯(cuò)誤。對此應(yīng)如何處理，我國《民事訴訟法》沒有規(guī)定，最高人民法院在法函（1992）98號《關(guān)于支付令生效后發(fā)現(xiàn)確有錯(cuò)誤應(yīng)如何處理的復(fù)函》中，對生效支付令有錯(cuò)誤的應(yīng)如何處理作了規(guī)定，即“對支付令不得申請?jiān)賹彙?，發(fā)現(xiàn)支付令確有錯(cuò)誤，認(rèn)為需要撤銷的，應(yīng)當(dāng)提交審判委員會(huì)討論通過后，裁定撤銷原支付令，駁回債權(quán)人的申請。最高法院法釋（2001）2號《適用督促程序若干規(guī)定》第十一條也重申了法函（1992）98號復(fù)函中關(guān)于對生效支付令確有錯(cuò)誤的處理意見。對生效的支付令是僅設(shè)立支付令撤銷制度，還是可以申請?jiān)賹彛湍壳八?guī)定的支付令撤銷制度而言，這也是正確適用法律從而在程序上所作的補(bǔ)救措施之一。
7.完善對無法送達(dá)債務(wù)人的支付令的處理規(guī)定?；诜蔁o明文規(guī)定，司法實(shí)踐中存在著對無法送達(dá)的支付令的不同處理情況。最高人民法院于2001年頒布施行的《適用督促程序若干規(guī)定》第六條中規(guī)定，人民法院發(fā)出支付令之日起30日內(nèi)無法送達(dá)債務(wù)人，應(yīng)當(dāng)裁定終結(jié)督促程序。但筆者認(rèn)為，結(jié)合司法實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)與作法，應(yīng)規(guī)定經(jīng)過一定的次數(shù)仍不能送達(dá)的，才能裁定終結(jié)督促程序。這是因?yàn)楫?dāng)前我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活活躍，人員流動(dòng)性大，一時(shí)送達(dá)不到的情況時(shí)有發(fā)生。關(guān)于對支付令無法送達(dá)債務(wù)人時(shí)的處理，今后的相關(guān)立法中可規(guī)定：從人民法院第一次到債務(wù)人住所地或經(jīng)常居住地送達(dá)支付令之日起30日內(nèi)，經(jīng)通知債權(quán)人另行提供送達(dá)場所，并經(jīng)二次以上送達(dá)仍無法送達(dá)債務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)裁定終結(jié)督促程序。
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，運(yùn)用督促程序解決債務(wù)糾紛達(dá)到以最快的速度、最低的成本實(shí)現(xiàn)司法公正，順應(yīng)時(shí)代的要求，也順應(yīng)了21世紀(jì)人民法院的工作主題――公正與效率的要求。在民事糾紛不斷增加的新形式下，應(yīng)提倡當(dāng)事人運(yùn)用督促程序保護(hù)自己的債權(quán)。
參考文獻(xiàn)：
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一、設(shè)立小額法庭，開展小額案件的審判，是人民法院改革的現(xiàn)實(shí)需要
審判任務(wù)的繁重與人力不足的矛盾十分突出，案件積壓、訴訟遲延的問題相當(dāng)嚴(yán)重。一方面由于人民法院受理的訴訟案件不斷增加，尤其是民事、經(jīng)濟(jì)糾紛案件迅猛增長，新類型案件不斷出現(xiàn)，訴訟標(biāo)的金額越來越大，案件審理和執(zhí)行的難度也越來越大，相比之下，法院受編制所限，人員的增加甚少。另一方面，由于我國現(xiàn)行民事審判機(jī)制本身的缺陷，法院內(nèi)部沒有專設(shè)解決小額、簡易糾紛的機(jī)構(gòu)和人員，簡易程序、督促程序等訴訟法律程序得不到充分有效的利用。?？谑凶鳛榇筇貐^(qū)省會(huì)城市，人民法院面臨的案件多、人員少、任務(wù)繁重的矛盾也十分突出，大量的小額民事、經(jīng)濟(jì)糾紛得不到及時(shí)有效的司法救濟(jì)，成為危害社會(huì)穩(wěn)定的潛在因素，也在一定程度上損害了人民法院權(quán)威公正的形象。如何推進(jìn)審判改革，有效地解決這一矛盾，成為人民法院改革的迫切任務(wù)。
二、設(shè)立小額法庭，開展小額案件的審判，符合國際國內(nèi)司法改革的趨勢
與世界司法改革的潮流相適應(yīng)，我國國內(nèi)許多地方的人民法院對簡單、小額的民事、經(jīng)濟(jì)糾紛案件審判方式的改革也進(jìn)行了各種有益的探索。如北京市海淀區(qū)人民法院提出的審理民事案件“繁簡分流”的舉措。所謂“繁簡分流”，就是在民事案件立案后，根據(jù)案件難易程度，采取合并同類項(xiàng)的方式，將簡單的案件篩選出來，集中由少數(shù)幾個(gè)固定的法官審理，通過簡化審判程序，減少不合理的工作環(huán)節(jié)，加快審理速度，達(dá)到提高工作效率的目的。這一做法效果較為突出，在國內(nèi)影響較大。在改革開放前沿的廣東省，1993年開始，就在全省各主要城市設(shè)立了小額錢債法庭，專門受理標(biāo)的額較小的民事、經(jīng)濟(jì)糾紛案件（有些地區(qū)以標(biāo)的5萬元為限，有些為10萬元以下），適用簡易程序、盡可能以最簡便快捷的方式審判，成效十分顯著。盡管各地的作法有所不同，但改革的基本思路是一致的，就是如何在現(xiàn)行法律許可的范圍內(nèi)，挖掘人民法院自身的潛力，優(yōu)化審判機(jī)制，充分發(fā)揮簡易程序的作用，真正做到簡易案件的審理快起來、復(fù)雜案件的審理細(xì)起來，降低訴訟成本，提高訴訟效率。
三、法庭的設(shè)立及其基本情況
正是在這一形勢下，1998年，?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ禾岢鲈趨^(qū)法院設(shè)立小額法庭的設(shè)想，作為法院改革的重要內(nèi)容。同年6月份組織了市區(qū)兩級法院有關(guān)人員赴廣州、深圳等地進(jìn)行了考察學(xué)習(xí)，10月28日首先在市新華區(qū)人民法院成立小額債務(wù)巡回法庭。半年后，根據(jù)市中級法院許前飛院長的指示，法庭遷往市中心掛牌辦公，以更加方便人民群眾訴訟。目前，該法庭是全省唯一的一個(gè)小額法庭。法庭設(shè)于海口市金貿(mào)區(qū)金龍路，與市公安局相鄰。人員配備6人，含負(fù)責(zé)人1名、審判員2名、書記員2名、打字員1名。小額法庭依法受理事實(shí)清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確、爭議不大、標(biāo)的額在10萬元以下的本院有管轄權(quán)的簡單民事、經(jīng)濟(jì)債務(wù)糾紛案件，不受民事庭、經(jīng)濟(jì)庭關(guān)于案件分工的限制。法庭“工作暫行辦法”以列舉的方式規(guī)定了受理案件的類型：
（1）銀行或其他金融機(jī)構(gòu)追收貸款案；
（2）民間借貸案；
（3）追收結(jié)欠貨款案；
（4）追收房租、水電費(fèi)、電話費(fèi)或物業(yè)管理費(fèi)案；
（5）追索勞動(dòng)報(bào)酬案；
（6）追索承攬加工報(bào)酬案；
（7）給付贍養(yǎng)費(fèi)、撫養(yǎng)費(fèi)案；
（8）損害消費(fèi)者權(quán)益案；
（9）不當(dāng)?shù)美?；?/p>
（10）其他簡單的，有給付內(nèi)容的債務(wù)案件；
（11）當(dāng)事人對超過10萬元數(shù)額的部分愿意放棄追索權(quán)的上述案件，小額債務(wù)巡回法庭也可受理。上述案件，除法律特別規(guī)定以外，一律適用簡易程序?qū)徖?。此外，本院所有支付令案件也統(tǒng)一由該法庭受理。從上述規(guī)定可以看出，小額法庭的實(shí)質(zhì)就是一個(gè)基層法院內(nèi)專設(shè)的集中審理訴訟標(biāo)的金額較小的簡易案件或性質(zhì)較為簡單須速審速結(jié)的支付令案件的專門機(jī)構(gòu)。其工作要充分體現(xiàn)簡捷、高效、公正、便民的原則，使這些簡易的案件能得到集中的、快速的處理，防止案件積壓，簡化辦事手續(xù)，減少當(dāng)事人的訟累。
四、工作的成效及幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)
小額法庭自1998年11月9日正式受理案件，至2000年10月底止，共受理案件611件、標(biāo)的2151.15萬元，已審結(jié)561件、標(biāo)的1942.91萬元（其中1999年受理案件355件，審結(jié)351件，結(jié)案率98.9%）。
此外，還受理支付令案件60件，其中發(fā)生法律效力的支付令24件，標(biāo)的1510.21萬元。已審結(jié)的案件中，適用簡易程序的493件，占88%；適用普通程序的68件，占12%.結(jié)案方式：在已審結(jié)的561件中，調(diào)解、撤訴的243件，占43.3%；判決的292件，占52%，其它（移送、駁回起訴等）26件，占4.6%.受理案件的類型：在全部受理的611件案件中，買賣糾紛的210件，占34.4%；借貸案件174件，占28.5%；承攬加工費(fèi)案件53件，占8.7%；上述三類案件所占比例超過了全部收案數(shù)的70%，案件類型較為集中。已審結(jié)案件中，上訴57件，僅占9.3%，二審已審結(jié)36件，其中維持原判24件，部分改判7件，發(fā)回重審3件，二審期間撤訴2件。
1.充分適用簡易程序，突出“簡便、快速、高效”的特點(diǎn)，提高辦案效率。
小額法庭受理的案件，除法律特別規(guī)定的以外，一律適用簡易程序?qū)徖?。這就使大量的小額債務(wù)糾紛或性質(zhì)較為簡單的案件，能夠在一個(gè)專門機(jī)構(gòu)審查受理，并適用簡易程序?qū)徖?，而不需與其他普通案件混同，要先在立案庭審查立案、送達(dá)，然后移送民庭或經(jīng)濟(jì)庭排期審理，從而縮短了辦案周期，簡化了訴訟環(huán)節(jié)，使簡易的案件得到集中的、快速的處理。我們采取了以下一些作法，在法律許可的范圍內(nèi)，盡可能快立、快審、快結(jié)：
-立案。立案由法庭專人負(fù)責(zé)審查。原告可口頭起訴，審查人制作口頭起訴筆錄后由原告簽名確認(rèn)即可。小額案件的當(dāng)事人大多為普通老百姓，且極少委托律師，他們對訴訟法律知識知之甚少，法庭為此特別設(shè)立了法官值日制度，每天由一名法官值日，負(fù)責(zé)接待當(dāng)事人來訪、咨詢，并輔導(dǎo)當(dāng)事人書寫書狀、完備有關(guān)訴訟手續(xù)等，為當(dāng)事人提供服務(wù)。
-送達(dá)。立案后，承辦法官可當(dāng)即通過電話口頭通知、傳喚被告；被告到庭后對當(dāng)即開庭無異議的可當(dāng)即開庭審理。這種情形下案件便可得到最快的處理。如原告麥彩霞訴被告劉小燕商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)糾紛案，原告于2000年6月2日起訴，當(dāng)天立案，原告于6月5日交納訴訟費(fèi)后，法官當(dāng)即傳喚被告到庭，被告當(dāng)庭表示愿與原告協(xié)商履行債務(wù)，第二天，被告便向原告支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)2000元，原告撤訴。前后僅用了七天時(shí)間。
對無法當(dāng)即傳喚或傳喚不當(dāng)即到庭的，法庭立即確定開庭日期，在三日內(nèi)將起訴狀副本、應(yīng)訴通知書及開庭傳票一并送達(dá)被告，一次性送達(dá)，節(jié)省了人力和時(shí)間。如原告韓漢明訴被告褚正強(qiáng)房屋租賃糾紛案，2000年6月19日起訴，當(dāng)天立案后，向被告送達(dá)被告拒不簽收，法庭依法留置送達(dá)，并確定雙方于6月22日到庭審理，庭審中被告當(dāng)庭履行了債務(wù)，前后僅用了三天時(shí)間就解決了糾紛。
-審理。法官可到被告所在地或雙方認(rèn)可的地點(diǎn)巡回審理。庭審的方式也以從簡為原則，開庭的次數(shù)盡可能以一次為限，不受民訴法第124、127條規(guī)定的限制，如雙方當(dāng)事人對案件事實(shí)無爭議，只需將雙方認(rèn)可的意思表示記錄在卷即可，不必再拘泥于法庭調(diào)查、舉證、質(zhì)證、認(rèn)證等程序，直接引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解或?qū)m紛的解決進(jìn)行辯論、當(dāng)庭宣判。對能夠當(dāng)場結(jié)清的，可當(dāng)即作好筆錄就能結(jié)案，不需再另行制作其他法律文書。如原告林春蓮、陳瑞萍、李夢玲訴被告海南巴黎之春旅業(yè)發(fā)展有限公司拖欠勞務(wù)費(fèi)糾紛三案，由于案件的性質(zhì)情節(jié)都一樣，只是原告主體、勞務(wù)費(fèi)的數(shù)額各不同，法庭立案后當(dāng)即由一名法官一并審理，在同一時(shí)間開庭。庭審中被告對案件事實(shí)并無異議，法庭直接制作了筆錄，三個(gè)案件一并得到了處理，被告在法庭限定時(shí)間內(nèi)清償了債務(wù)。象這樣的案件通常稱“批量案件”，常見于某些大商場、酒店拖欠供貨商貨款、某些機(jī)構(gòu)或包工頭拖欠他人承攬加工費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)等案件中，如樂普生商廈、新天地貨倉商場、長升大酒店、友誼商場等，都出現(xiàn)這樣的案件。這類案件一起訴就是一批，采取這種作法，一次開庭就能解決一批案件，而且往往能夠調(diào)解結(jié)案，雙方當(dāng)事人都較滿意，社會(huì)效果很好。
-審限。簡易程序的法定審限是三個(gè)月，但法庭要求應(yīng)在一個(gè)半月內(nèi)審結(jié)，從實(shí)踐中看，絕大多數(shù)案件都作到了這一點(diǎn)。無一案件超審限。
-上訴與執(zhí)行。根據(jù)?？谑兄屑壏ㄔ旱膬?nèi)部規(guī)定，小額法庭審結(jié)的案件，當(dāng)事人不服上訴由中院民庭審理，民庭應(yīng)在一個(gè)半月內(nèi)審結(jié)。生效的案件當(dāng)事人申請強(qiáng)制執(zhí)行的，由本院執(zhí)行庭指定專門小組執(zhí)行，執(zhí)行期限三個(gè)月。從1999年審結(jié)生效的案件來看，當(dāng)事人申請強(qiáng)制執(zhí)行的僅93件，占全年結(jié)案的26.5%.這說明，絕大部分裁決書得到了自動(dòng)履行，小額法庭定紛止?fàn)幍淖饔檬秋@而易見的。
2.下放審判權(quán)，簡化審批環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)法官的獨(dú)立審判。
巡回審判、當(dāng)庭宣判、快速處理糾紛的特點(diǎn)，客觀上要求審判人員必須享有充分的審判權(quán)，減少案件層層審批的環(huán)節(jié)。小額法庭結(jié)合法院審判方式改革，徹底下放審判權(quán)給獨(dú)任審判員或合議庭。除了立案由庭長審批、財(cái)產(chǎn)保全和支付令由主管院長審批外，案件的其他裁決文書均由獨(dú)任審判員簽發(fā)，真正實(shí)現(xiàn)了法官的獨(dú)立審判。實(shí)踐證明，這樣做有利于明確法官的責(zé)任、增強(qiáng)法官的能動(dòng)性、提高辦案的效率。
3.制作統(tǒng)一格式化的、填寫式訴訟文書。
某些訴訟法律文書，如各類通知書、裁定書、支付令等，事實(shí)比較簡單、格式比較統(tǒng)一，不需進(jìn)行過多的論述認(rèn)定，法庭盡可能設(shè)計(jì)制作統(tǒng)一的、格式化的、填寫式的法律文書，辦案過程中法官可以根據(jù)需要當(dāng)即填寫簽發(fā)，不需每一份都另行制作打印，有效地提高了工作效率、方便了當(dāng)事人。
五、完善小額法庭審判工作的幾點(diǎn)意見
1.擴(kuò)大法庭受理案件的范圍。
解決法院案件多、人員少的矛盾，提高訴訟效率，出路之一是擴(kuò)大簡易程序的適用范圍，這已成為當(dāng)前訴訟法學(xué)界和司法界的共識。小額法庭作為適用簡易程序快速審理案件的專門機(jī)構(gòu)，理應(yīng)在這方面有所作為。根據(jù)民訴法第142條的規(guī)定，簡易程序的適用范圍，限于事實(shí)清楚，權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，爭議不大的簡單的民事案件。這一規(guī)定失之籠統(tǒng)，實(shí)踐中不易掌握，造成簡易程序與普通程序界限模糊等種種問題，簡易程序未能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。為此，各地法院也進(jìn)行了一些有益的探索，例如北京市高級人民法院1997年10月20日《關(guān)于適用簡易程序?qū)徖砻袷掳讣舾蓡栴}的解答》，采用排除法，列舉12種案件不適用簡易程序?qū)徖?，除此以外全都適用簡易程序。這12種案件是：
（1）當(dāng)事人對糾紛事實(shí)爭議較大、法律關(guān)系復(fù)雜的案件；
（2）起訴時(shí)被告下落不明的案件；
（3）不服勞動(dòng)爭議仲裁委員會(huì)裁決提起訴訟的案件；
（4）依照民事訴訟法第55條提起的一方當(dāng)事人人數(shù)眾多的共同訴訟案件；
（5）一方或雙方當(dāng)事人不在中國境內(nèi)、爭議較大的案件；
（6）涉外、涉港澳、涉臺的民事案件；
（7）侵害姓名權(quán)、名稱權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)、肖像權(quán)、著作權(quán)案件；
（8）房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營（包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋建設(shè)、合作建房、商品房買賣等）的案件；
（9）發(fā)回重審或者提起再審的案件；
（10）引起社會(huì)廣泛關(guān)注、影響較大的案件；
（11）新類型案件；
（12）其他復(fù)雜、疑難的案件。
同民訴法第142條的規(guī)定相比，北京法院的這一規(guī)定，比較具體、明確，更可取的是有了一個(gè)界限，即除了這12種情形，均可適用簡易程序，使其適用范圍擴(kuò)展，案件的審理自然會(huì)大大加快。筆者認(rèn)為，小額法庭的受案范圍，除了按照標(biāo)的金額劃分、即現(xiàn)有的規(guī)定10萬元以下的案件外，尚可借鑒北京法院的這種作法，即明確列舉如上列的12種案件不適用簡易程序?qū)徖?、小額法庭不宜受理外，其余的都可受理。
2.審判程序簡化的問題。按照民訴法第13章“簡易程序”的規(guī)定，采用簡易程序?qū)徖淼陌讣?，沒有要求一定要給被告留有答辯期。民訴法第143條第2款規(guī)定，雙方當(dāng)事人同時(shí)到庭的，法院“可以當(dāng)即審理”；第144條規(guī)定，審理簡單的民事案件，“可以用簡便方式隨時(shí)傳喚當(dāng)事人、證人?！边@些規(guī)定，已經(jīng)明確了審理簡易程序的案件不必受普通程序15天答辯期的限制。但是實(shí)踐中常遇到這樣的情形，被告作為債務(wù)人，為達(dá)到拖延、“賴債”的目的，常提出要求法院給予15天答辯期。例如原告?？诖豪偎芰蠌S訴被告海南樂普生商廈拖欠貨款糾紛一案，案情十分簡單：供貨商（原告）向被告商場供貨，貨款結(jié)算后被告長期拖延未付，訴至小額法庭。法庭立案后當(dāng)即向被告送達(dá)了訴狀副本和應(yīng)訴通知書、開庭傳票，要求次日開庭。被告簽收后并不對實(shí)體問題作出答辯，而是書面向法庭提出要求給予15天答辯期，未果，開庭當(dāng)日拒絕出庭，法庭缺席審理并作出了判決。被告以程序違法為由作出了上訴。
銀行卡凍結(jié) 據(jù)了解，銀行卡被凍結(jié)3個(gè)月不會(huì)自動(dòng)解凍的，現(xiàn)實(shí)中，一旦提起訴訟或犯罪，銀行卡被凍結(jié)是正常的。至于銀行卡會(huì)凍結(jié)多久，沒有固定的答案，因?yàn)椴煌闆r下解凍的時(shí)間不同。
根據(jù)法律文件，銀行卡的凍結(jié)期最長為6個(gè)月，但如果凍結(jié)到期，相關(guān)部門可以繼續(xù)申請第二次甚至第三次凍結(jié)，直到案件問題解決。
不同情況下銀行卡凍結(jié)的時(shí)間
1、申請財(cái)產(chǎn)保全情況下銀行卡凍結(jié)時(shí)間：如果你與他人發(fā)生債務(wù)糾紛，其他人可以向法院申請財(cái)產(chǎn)保全。此時(shí)，法院可以決定凍結(jié)財(cái)產(chǎn)。在這種情況下，銀行卡最多被凍結(jié)6個(gè)月，但如果凍結(jié)到期后問題仍未解決，對方仍可向法院申請繼續(xù)凍結(jié)，但第二次凍結(jié)的期限不得超過第一次凍結(jié)的1/二、即三個(gè)月，以此內(nèi)推，累計(jì)凍結(jié)期不得超過一年；
2、沒有履行法院判決書，被強(qiáng)制執(zhí)行：如果涉嫌經(jīng)濟(jì)糾紛被對方起訴到法院，然后法院作出判決，但在法院規(guī)定的有效執(zhí)行時(shí)間內(nèi)，未能按照法律判決履行義務(wù)，對方可以向法院申請對被執(zhí)行人員采取強(qiáng)制措施；
被強(qiáng)制措施后，被執(zhí)行人的銀行卡將被凍結(jié)。凍結(jié)后什么時(shí)候解凍取決于不同的情況；
3、涉嫌犯罪活動(dòng)：如果您的銀行卡因涉嫌一些非法犯罪活動(dòng)而被凍結(jié)，如洗錢或其他非法犯罪活動(dòng)，則銀行卡的凍結(jié)期沒有固定的時(shí)間；
但執(zhí)法部門程中，執(zhí)法部門仍將遵守最長凍結(jié)6個(gè)月、凍結(jié)周期最長1年的相關(guān)法律法規(guī)。只是案件的需要。一年凍結(jié)周期到期后，如果案件未解決，執(zhí)法部門認(rèn)為有必要，可以繼續(xù)申請凍結(jié)當(dāng)事人的銀行卡；
如果這些違法犯罪活動(dòng)長期未結(jié)案，銀行卡將被凍結(jié)，直至案件結(jié)束。
卡被凍結(jié)影響征信嗎
銀行卡的凍結(jié)與個(gè)人信用調(diào)查沒有直接關(guān)系。如果銀行卡因欠款法院的強(qiáng)制執(zhí)行而被凍結(jié)，則會(huì)影響信用調(diào)查。如果只是因?yàn)殂y行卡賬戶交易異常，個(gè)人申請的凍結(jié)不會(huì)影響個(gè)人信用調(diào)查。
個(gè)人信用報(bào)告是信用調(diào)查機(jī)構(gòu)依法收集的信息，最后依法向法定信息查詢?nèi)颂峁┑膫€(gè)人信用歷史記錄。影響個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)評分的主要因素有：貸款逾期還款，或信用卡透支后未按約定期限和還款金額還款，或貸款賬戶和信用卡過多等。
甲方：身份證號：
受讓方（以下簡稱乙方）
乙方：身份證號：
甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方一事，達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以共同遵守。為明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，訂立合同如下：
第一條房產(chǎn)坐落、位置、構(gòu)、層
次和附屬設(shè)施
1、本合同所出售房屋坐落在___市___街___巷___號（不足部分可以補(bǔ)充）
2、該房屋為：樓房__室__廳__衛(wèi)（別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面），房屋的建筑面積___平方米（包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺、及其附屬設(shè)施）實(shí)際使用面積___平方米。
3房屋質(zhì)量：裝修狀況，其他條件為，該房屋（已/未）設(shè)定抵押。（不足部分可以補(bǔ)充）
4、該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型：（有房產(chǎn)證或國土使用證）
5、出售房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》證書號碼為：國有土地使用權(quán)證號為：共有權(quán)證號為：該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓，該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。
6、房屋現(xiàn)有裝修及其他配套物品、設(shè)備情況詳見合同附件。
第二條甲方對產(chǎn)權(quán)的承諾
甲方不得隱瞞與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)相關(guān)的重要事實(shí)，必須保證其對轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)擁有完全的所有權(quán)，保證上述房產(chǎn)沒有設(shè)定擔(dān)保、沒有權(quán)屬糾紛及債權(quán)債務(wù)糾紛，保證該房屋不受他人合法追索，若發(fā)生買賣前即已存在任何糾紛或權(quán)利障礙的，概由甲方負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償；除補(bǔ)充協(xié)議另有約定外，有關(guān)按揭、抵押、債務(wù)、稅項(xiàng)、未款項(xiàng)及租金等，甲方均在出售該房屋前辦妥。出售后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償，與乙方無關(guān)。
第三條轉(zhuǎn)讓價(jià)格和付款方式
1.轉(zhuǎn)讓價(jià)格
雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為（人民幣），大寫（人民幣）
2.付款方式
a.此房價(jià)款為甲方凈價(jià)，甲方不支付交易中的任何費(fèi)用。
b.甲方收到乙方定金元整，待乙方申請的貸款批準(zhǔn)后，即可為乙方準(zhǔn)備辦理過戶手續(xù)。甲方需積極配合乙方辦理貸款手續(xù)。（以收據(jù)收條為準(zhǔn)）
c.辦理過戶手續(xù)當(dāng)日乙方交付甲方首付款元整。（以收據(jù)收條為準(zhǔn)）
d.余款元整，由銀行直接劃撥給甲方
e.買賣上述房產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的一切費(fèi)用，均由乙方承擔(dān)繳納，甲方不承擔(dān)任何費(fèi)用。
甲方在收款時(shí)應(yīng)向乙方出具收據(jù)。
第四條房屋交付
雙方協(xié)商議定甲方應(yīng)于本合同生效之日起日內(nèi)，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進(jìn)行驗(yàn)收。乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本合同約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。同時(shí)應(yīng)移交有關(guān)房產(chǎn)的全部資料（見清單）每逾期一日，甲方按房產(chǎn)總價(jià)格‰支付違約金，超過一個(gè)月則乙方有權(quán)解除合同，并由甲方承擔(dān)%違約金。
第五條房屋過戶
房屋交付乙方后，甲方將在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后應(yīng)立即辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)到乙方名下。辦理產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)讓手續(xù)等相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。甲乙雙方應(yīng)積極配合辦理過戶手續(xù)，方負(fù)責(zé)辦理房屋過戶，方予以充分協(xié)助，因甲乙任何一方不配合所造成的損失，由責(zé)任方賠償守約方。
第六條關(guān)于產(chǎn)權(quán)的約定
甲方將上列房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，按雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同履行相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)，假如所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)目前未辦理房產(chǎn)證、土地證，今后條件允許辦理房產(chǎn)證、土地證，則按照以下幾款執(zhí)行：
1、在辦理此房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方將此房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證產(chǎn)權(quán)辦理為乙方名下，所需一切費(fèi)用，由乙方承擔(dān)。
2、如因政策原因不能將房產(chǎn)證、土地證直接辦理為乙方名下，甲方須協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證及其過戶手續(xù)，過戶手續(xù)所須一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
3、如在本房屋買賣合同成立后，無論是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)，乙方有權(quán)將此房屋出租出售，甲方不得干涉。
第七條保證
1、甲方保證自己對該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。甲方保證本協(xié)議轉(zhuǎn)讓之房產(chǎn)不存在任何形式的轉(zhuǎn)讓、抵押、變賣等事宜，不受任何第三人主張任何權(quán)利利，如發(fā)生上述任何原因所產(chǎn)生的糾紛，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，因房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)糾紛及費(fèi)用等亦由甲方承擔(dān)。
2、房屋移交前，甲方應(yīng)保持房屋原有構(gòu)，負(fù)責(zé)搞好通水、通電、公共設(shè)施給乙方使用，保證乙方不存在任何房屋正常使用的瑕疵，房屋移交前所發(fā)生的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)，移交后由乙方負(fù)責(zé)。
3、甲方在房屋及房產(chǎn)證書交乙方后、房產(chǎn)過戶辦理前不得實(shí)施有礙乙方正常使用房屋的行為，更不得將房屋再賣他人。否則，應(yīng)向乙方支付購房款5%的違約金，并承擔(dān)由此給乙方造成的一切損失。
第八條雙方責(zé)任
1.甲方保證出售房產(chǎn)符合國家房產(chǎn)上市的規(guī)定，并保證產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實(shí)有效，不含虛假內(nèi)容，若有違反上述約定造成的責(zé)任由甲方承擔(dān)。
2.甲方應(yīng)在_____年_____月_____日將該房產(chǎn)交付乙方（以銀行劃撥余款日為準(zhǔn)）室內(nèi)現(xiàn)有家電、家具隨房屋交接贈(zèng)送給乙方。
3.甲方清該房屋交接日期前的所有費(fèi)用，交接后發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
4.甲方在本合同生效之日起_________日內(nèi)將戶口遷出。
5.乙方貸款數(shù)額不足時(shí)，應(yīng)用現(xiàn)金補(bǔ)齊，否則視為違約。
6.若乙方辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，甲方應(yīng)予協(xié)助。
7.房屋公共維修基金隨房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。
第九條違約責(zé)任。
甲方違反本合同約定，未能在約定時(shí)間內(nèi)交付上述房屋的，每逾期一日，甲方應(yīng)按乙方
已付購房款的萬分之二承擔(dān)違約責(zé)任；逾期超過三個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)單方解除本合同，甲方應(yīng)承擔(dān)全部購房款20%的違約金。
乙方違反本合同約定，未能在約定時(shí)間內(nèi)支付約定的購房款，每逾期一日，甲方按應(yīng)付購房款的萬分之二計(jì)算滯納金，逾期超過三個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)單方解除本合同，乙方應(yīng)承擔(dān)全部購房款20%的違約金。
第十條合同變更
1.在合同履行期間，任何一方不得擅自變更，若需變更合同內(nèi)容，應(yīng)書面通知對方，征得對方同意后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)（書面通知發(fā)生三日內(nèi)）簽訂變更協(xié)議，否則造成損失由責(zé)任方承擔(dān)。
2.本合同的補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
第十一條關(guān)于房屋其他事項(xiàng)的約定
1.今后若因政府規(guī)劃建設(shè)需要，或因其他政策性調(diào)整，對該房屋進(jìn)行有償拆遷，則拆遷所得補(bǔ)償均為乙方所有。若房產(chǎn)未過戶乙方，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理相關(guān)補(bǔ)償手續(xù)；若已過戶乙方，辦理相關(guān)手續(xù)與甲方無關(guān)。
2、本合同受中國法律管轄并按其解釋。
第十二條本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議和本合同具有同等法律效力。
第十三條合同爭議的解決
本合同履行過程中，如發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，解決不成時(shí)，可向有關(guān)有管轄權(quán)的人民法院。
第十四條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十五條本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。
甲方簽字：
（蓋章）身份證號碼：（房屋共有產(chǎn)權(quán)人）身份證號碼
地址電話
乙方簽字：
（蓋章）身份證號碼：
地址電話
見證人：（蓋章）身份證號碼：
合同簽訂日：年月日
關(guān)鍵詞：強(qiáng)化；水利水電工程；合同風(fēng)險(xiǎn)；管理；措施
中圖分類號：TV 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
合同是商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是商品交換的法律表現(xiàn)形式，是合同雙方開展工作的依據(jù)，具有一定的法律效力。施工合同是建設(shè)工程的主要合同，是由具有法人資格的發(fā)包方和承包方為完成商定的建筑安裝工程，明確雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的合同。合同管理是指水利建設(shè)主管機(jī)關(guān)、相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)以及建設(shè)單位、監(jiān)理單位、承包企業(yè)依照法律和行政法規(guī)、規(guī)章制度，采取法律和行政的手段，對施工合同關(guān)系進(jìn)行組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，保護(hù)施工合同當(dāng)事人合法權(quán)益，處理施工合同糾紛，防止和制裁違法行為， 保證施工合同法規(guī)的貫徹實(shí)施等一系列活動(dòng)。
一、水利水電工程建設(shè)合同管理的重要作用
合同管理是我國水利建設(shè)相關(guān)主管部門及單位按照相關(guān)制度與法規(guī)，對合同關(guān)系實(shí)施組織與協(xié)調(diào)，防止并制裁違法行為，處理施工合同糾紛，保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益等的一系列活動(dòng)。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制在我國的逐步確立，由于工程合同具有公平、科學(xué)的特性，同時(shí)它還具有法律效力，因此，在水利水電工程建設(shè)中實(shí)行合同管理，使我國的工程建設(shè)有據(jù)可依，在發(fā)生糾紛時(shí)能有章可循，合同管理可以規(guī)范我國的水利水電工程建設(shè)市場。此外，水利水電工程建設(shè)合同管理還具有以下作用。
1、由于水利水電工程項(xiàng)目間接口復(fù)雜、涉及金額較大、建設(shè)周期長等特點(diǎn)，在合同履行過程中，業(yè)主、材料供應(yīng)商及承包商間難免會(huì)發(fā)生各種糾紛，當(dāng)水利水電工程建設(shè)發(fā)生糾紛時(shí)，合同管理是其解決的重要法律依據(jù)。
2、水利水電企業(yè)的信譽(yù)在一定程度上也需要合同管理來保障，當(dāng)前招標(biāo)投標(biāo)中，大多評標(biāo)都會(huì)涉及企業(yè)的社會(huì)信譽(yù)和合同履約率，加強(qiáng)合同管理，可以提高合同履約率，為企業(yè)帶來良好的社會(huì)信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。
3、合同對各合作主體之間具有約束規(guī)范作用，對合同各主體的權(quán)利和義務(wù)都做了明確的規(guī)定與說明，它是明確合同主體權(quán)利和義務(wù)的一種協(xié)議文件。做好合同管理工作，可以保證參與水利水電工程建設(shè)的各單位的權(quán)利實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也督促其履行合同規(guī)定的義務(wù)，保證我國水利水電工程建設(shè)的正常發(fā)展。
4、合同管理是水利水電工程建設(shè)的重要科學(xué)依據(jù)，同時(shí)它也是水利水電工程施工管理的核心，合同管理、成本管理、材料管理、質(zhì)量安全管理、計(jì)劃管理等共同構(gòu)成水利水電工程的施工管理，其中，合同管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目管理過程，它是進(jìn)行其它管理的重要基礎(chǔ)和主要依據(jù)。
二、導(dǎo)致水利水電工程工程合同風(fēng)險(xiǎn)的原因
1、招投標(biāo)不規(guī)范
在建設(shè)市場發(fā)展的今天，招標(biāo)投標(biāo)已成為工程發(fā)包人和承包人之間主要交易方式。它在優(yōu)化資源配置的同時(shí)，也存在著很多不規(guī)范之處，這是由發(fā)包和承包二者之間的利益矛盾造成的，會(huì)給合同管理帶來很多風(fēng)險(xiǎn)。例如發(fā)包商為了使自身能夠獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，在合同中制定了一些不合理甚至是違法的條款，或者是承包商為了使自己中標(biāo)的機(jī)會(huì)加大，進(jìn)行惡意串通等不正當(dāng)?shù)倪`法競爭行為，在危害水利工程市場秩序的同時(shí)，也給自身帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。
2、合同條文不完善
合同條文不完善是引發(fā)水利工程合同風(fēng)險(xiǎn)的另一大要素。在水利工程的合同制作過程中，一些發(fā)包和承包雙方?jīng)]有按照法律規(guī)定和相關(guān)范文來擬定條款，而是自行制作，往往會(huì)遺漏一些細(xì)節(jié)事項(xiàng)，很容易引起雙方以后的糾紛。例如合同法中明確規(guī)定工程承包人不得進(jìn)行轉(zhuǎn)包和分包的行為，但在實(shí)際操作過程中，這種現(xiàn)象仍在存在，一旦出現(xiàn)工程質(zhì)量問題，雙方的利益都受到損害，出現(xiàn)的債務(wù)糾紛和法律糾紛也難以解決。或者沒有按照自身實(shí)際情況，在合同條款中夸大自身的條件和實(shí)力，而在施工過程中卻無法兌現(xiàn)，從而引起雙方糾紛。
三、強(qiáng)化水利水電工程合同風(fēng)險(xiǎn)的管理措施
1、事前的風(fēng)險(xiǎn)防范
投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)綜合考慮各種風(fēng)險(xiǎn)，對風(fēng)險(xiǎn)采用一些相應(yīng)的報(bào)價(jià)策略。首先，提高報(bào)價(jià)中的不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用。風(fēng)險(xiǎn)大的合同，施工企業(yè)可提高報(bào)價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)附加費(fèi)，以彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生所帶來的部分損失。其次，采取一些報(bào)價(jià)策略平衡技巧，降低、避免或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。例如修改設(shè)計(jì)方案、不平衡報(bào)價(jià)法、多方案報(bào)價(jià)等。第三，在招標(biāo)文件允許的條件下，在投標(biāo)中使用保留條款、附加或補(bǔ)充說明，這樣可以給談判和施工索賠留下伏筆。第四，某些存在致命風(fēng)險(xiǎn)的工程拒絕投標(biāo)。
施工合同談判前，承包人應(yīng)設(shè)立專門的合同管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)施工合同的審閱，并實(shí)施監(jiān)督、管理，深入了解發(fā)包人的資信、經(jīng)營作風(fēng)和訂立合同應(yīng)當(dāng)具備的相應(yīng)條件。了解的主要內(nèi)容包括：是否具有相應(yīng)資質(zhì)等級部門設(shè)計(jì)的施工圖紙，是否有計(jì)劃部門的立項(xiàng)文件及土地、規(guī)劃、建設(shè)部門的許可手續(xù)，拆遷是否已到位，“三通一平”工作是否已完成等。并從側(cè)面調(diào)查了解發(fā)包人資信情況，特別是該工程的資金到位率。
2、強(qiáng)化在施工合同履行過程中的管理是對合同風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制的手段
( l) 研究合同預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目管理人員首先要對施工合同進(jìn)行完整、全面、詳細(xì)的研究分析，切實(shí)了解自己和對方在合同中約定的權(quán)利和義務(wù)，預(yù)測合同風(fēng)險(xiǎn)，分析進(jìn)行合同變更和索賠的可能性， 以便采取最有效的合同管理策略。
( 2) 明確項(xiàng)目管理目標(biāo)。在開工準(zhǔn)備階段，要根據(jù)合同要求編制施工組織設(shè)計(jì)，安排生產(chǎn)計(jì)劃，制定工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、成本目標(biāo)，建立配套的組織體系、責(zé)任體系，確保目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。
(3) 加強(qiáng)現(xiàn)場施工管理?，F(xiàn)場施工管理是防范風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)，組建強(qiáng)有力的項(xiàng)目班子，對工程實(shí)施全過程管理，對工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本嚴(yán)格控制，避免因工期延誤、質(zhì)量問題、人員、材料、設(shè)備浪費(fèi)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
(4 ) 加強(qiáng)安全生產(chǎn)管理。實(shí)行全員、 全過程管理，教育員工必須嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，并每天對現(xiàn)場進(jìn)行檢查考核，建立嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲措施，杜絕安全事故的發(fā)生，避免由于生產(chǎn)過程當(dāng)中的安全因素造成責(zé)任事故和人身傷亡等重大法律風(fēng)險(xiǎn)。
(5 ) 注意和重視索賠資料的收集和準(zhǔn)備。在施工合同履行過程中，由于一些不可預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生， 發(fā)包方不能履行合同或不能完全履行合同，而使承包方遭受合同價(jià)款以外的損失和影響了工期的，承包方就可依法索賠。索賠能否成功很大程度上取決于承包對索賠作出的解釋和強(qiáng)有力的證據(jù)。索賠證據(jù)有會(huì)議紀(jì)要、施工日志、工程照片、設(shè)計(jì)變更、指令或通知、氣象資料、造價(jià)指數(shù)等，注意和重視索賠資料的收集，及時(shí)合理地提出索賠，是使工程法律風(fēng)險(xiǎn)合理合法轉(zhuǎn)移的有效措施。
(6 ) 注意索賠方法和策略。索賠方法以單項(xiàng)索賠為主，單項(xiàng)索賠事件簡單，容易解決，而且能及時(shí)得到補(bǔ)償。如遇突發(fā)性索賠事件，要強(qiáng)調(diào)即使一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的工程師也難以預(yù)見，并且要指出在事件發(fā)生后承包方為減少損失已采取有力措施，用證據(jù)和事實(shí)促進(jìn)索賠成功。
3、事后的風(fēng)險(xiǎn)防范
由于施工合同管理貫穿于施工企業(yè)經(jīng)營管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，因而履行施工合同必然涉及企業(yè)各項(xiàng)管理工作，施工合同一經(jīng)生效，企業(yè)的各個(gè)部門都要按照各自的職權(quán)，按施工合同規(guī)定行使權(quán)利，履行義務(wù)，保證施工合同的圓滿實(shí)現(xiàn)，這就需要制定完善的合同管理制度。在整個(gè)施工合同履行過程中，對每一項(xiàng)工作，施工企業(yè)都要嚴(yán)格管理，妥善安排，記錄清楚，手續(xù)齊全，否則會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)引起合同糾紛，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失。需引起重視的是，施工承包方在每一個(gè)項(xiàng)目工地上，都應(yīng)自行做好工地日記，記錄好每天的工作內(nèi)容、氣候及班組人工、機(jī)械設(shè)備等運(yùn)作情況，養(yǎng)成積累證據(jù)的良好習(xí)慣。
四 小結(jié)
綜上所述，水利水電工程合同風(fēng)險(xiǎn)存在于施工前和施工過程中。只有在合同簽訂和合同履約管理中，始終堅(jiān)持“利益原則”且力爭依法簽訂完善的合同，不斷強(qiáng)化合同履約管理，善于在合同中限制風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，才能把每一項(xiàng)活動(dòng)存在的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，才能獲得最大的收益。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：爛尾樓；資產(chǎn)證券化；不良資產(chǎn)；評估方法
一、前言
隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的重要引擎，拉動(dòng)著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。對房地產(chǎn)上下游行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展起到了重要影響，關(guān)乎民生，與人們的生活息息相關(guān)。
在我國目前房地產(chǎn)投資過熱的大背景下，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場存在明顯的地區(qū)差異，在特大級城市出現(xiàn)一個(gè)又一個(gè)的新“地王”，而在人口增長率、流動(dòng)性相對較差的二三線城市，一些地方房企則經(jīng)常出現(xiàn)資金鏈斷裂，荒廢的工地上，留下的是尚未完工的建筑物，俗稱“爛尾樓”。這些擱置的待完工的建筑物是對經(jīng)濟(jì)資源的一種極大浪費(fèi)，對其貸款的銀行也面臨了風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生了大量的不良資產(chǎn)，同時(shí)也給業(yè)主帶來了長久的損失。如何將這些擱置的資源盤活，盡快、最好的發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益是一個(gè)長期困擾政府、開發(fā)商、業(yè)主的問題。本文旨在探索用資產(chǎn)證券化的方式解決城市爛尾樓的方法，為這類問題解決提供一種思路。
二、爛尾樓成因分析
目前理論界沒有對爛尾樓有明確的定義，一種常用的標(biāo)準(zhǔn)是將已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目投資建設(shè)后投資額已超過25%或已完成2/3工程量，因開發(fā)商無力投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目視為“爛尾”。爛尾樓的主要成因大致可以概括為：①在建樓盤開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)，無力再經(jīng)營所開發(fā)的樓盤，項(xiàng)目不得已“爛尾”；②項(xiàng)目缺乏后續(xù)建設(shè)資金，融資渠道的“堵塞”是項(xiàng)目爛尾的重要原因；③項(xiàng)目涉及多方經(jīng)濟(jì)糾紛，包括開發(fā)商與拆遷戶、材料供應(yīng)商、施工單位、關(guān)聯(lián)方、銀行等之間的經(jīng)濟(jì)糾紛，這些糾紛如果沒有得到合理解決必將導(dǎo)致項(xiàng)目的停滯，最終“爛尾”；④開發(fā)商違法違規(guī)或投資決策失誤導(dǎo)致工程流產(chǎn)，如市場定位失誤，建筑質(zhì)量低劣等。由于以上一種或幾種原因的綜合影響造成了爛尾的出現(xiàn)。
三、爛尾樓處置方式
在我國，市場化的爛尾樓處置方式有：①轉(zhuǎn)讓（收購），包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；②合作再開發(fā)；③債轉(zhuǎn)股（即債權(quán)轉(zhuǎn)開發(fā)權(quán)）；④破產(chǎn)拍賣；⑤融資盤活。由于爛尾樓面臨著各方的經(jīng)濟(jì)糾紛，不同項(xiàng)目面臨不同的處置方式，很難比較各個(gè)方法的優(yōu)劣。而在西方國家，已經(jīng)出現(xiàn)過爛尾樓證券化的先例，但在我國還沒有得以運(yùn)用，下面將具體討論爛尾樓資產(chǎn)證券化的處理方式。
四、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化
所謂資產(chǎn)證券化，指發(fā)起人將其現(xiàn)在擁有的缺乏流動(dòng)性且未來現(xiàn)金流可預(yù)測的資產(chǎn)構(gòu)成基礎(chǔ)資金池，資產(chǎn)池現(xiàn)金流作為償付基礎(chǔ)，利用各種金融工具將資產(chǎn)現(xiàn)金流進(jìn)行瀑布形式的分配組合、通過評級機(jī)構(gòu)增強(qiáng)信用等級，再將這個(gè)資產(chǎn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)變?yōu)楦黝愂袌龅牟煌L(fēng)險(xiǎn)-收益等級的、可發(fā)行和自由收售的有價(jià)值的資產(chǎn)支持證券（ABS）的過程。資產(chǎn)證券化是西方國家金融創(chuàng)新的產(chǎn)物，在國內(nèi)是否使用還處于一個(gè)長期摸索的階段，在其廣泛使用的美國，曾經(jīng)給資本市場和房地產(chǎn)市場造成嚴(yán)重創(chuàng)傷，因此，在其推廣應(yīng)用和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)一定要謹(jǐn)慎。
房地產(chǎn)證券化流程：由發(fā)起人（即原始權(quán)益人）發(fā)起，特定目的機(jī)構(gòu)或受托人（SPV）進(jìn)行資產(chǎn)隔離，投資銀行或評級機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用增級，最后在資本市場發(fā)行ABS的結(jié)構(gòu)融資過程。其中，SPV是整個(gè)資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵，包括特殊目的公司（SPC）和特殊目的信托（SPT）兩種形式，它是資產(chǎn)證券化資金流往來的中間介質(zhì)，其通過發(fā)行證券籌集資金，并將資金傳輸給發(fā)起人進(jìn)行投資，最終將投資獲取的利潤返還給證券投資者，促成了資產(chǎn)證券化融資的進(jìn)行。
五、爛尾樓的資產(chǎn)證券化
參照上述房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化案例，在解決爛尾樓處置問題時(shí)可將其證券化，通過資產(chǎn)證券化的融資功能將爛尾樓盤活。為進(jìn)行爛尾樓資產(chǎn)證券化需進(jìn)行以下幾個(gè)步驟：
第一，通過設(shè)立專項(xiàng)的房地產(chǎn)投資基金管理公司、房地產(chǎn)投資信托（REITs），與發(fā)起人訂立合同，對爛尾樓的真實(shí)權(quán)益進(jìn)行購買，進(jìn)行資產(chǎn)隔離后，通過發(fā)行債券的方式出售給投資者，籌集資金交付發(fā)起人對爛尾樓進(jìn)行再開發(fā)。在發(fā)行債券時(shí)通過對再開發(fā)工程進(jìn)度估計(jì)，設(shè)立債券贖回期限，在爛尾樓再開發(fā)完成后，才能贖回，以經(jīng)營期間租金收入或完工后銷售收入作為現(xiàn)金流支付給投資者作為本金和利息。投資者在到期日之前如需贖回，可在二級市場或場外市場進(jìn)行提前交割?；谕瑯拥牡览?，SPV也可以采用設(shè)立封閉式契約型基金的方法，向投資者出售基金份額，獲取融資。
第二，選擇投資銀行對爛尾樓資產(chǎn)進(jìn)行信用增級，如證券出現(xiàn)違約則相應(yīng)增信機(jī)構(gòu)承擔(dān)首要賠償責(zé)任，國內(nèi)一般選擇知名證券公司或信托公司進(jìn)行，通過設(shè)立專項(xiàng)賠付基金可有效處理證券違約時(shí)投資者賠償問題。如果發(fā)行的是債券還要聘請?jiān)u級機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用評級，以確保債券的順利發(fā)行。
第三，發(fā)行證券募集資金必須作為專項(xiàng)用款用于爛尾樓的再開發(fā)，通過設(shè)立專門的賬戶，在各方的監(jiān)督下進(jìn)行。再開發(fā)完成后，原始權(quán)益人通過經(jīng)營性收入支付投資者本金和利息。在整個(gè)資金流動(dòng)過程中，必須保證資金的專款、專戶、專用。為保障資金的安全，SPV通常要選擇有良好聲譽(yù)的商業(yè)銀行進(jìn)行資金托管。
六、爛尾樓價(jià)值評估
爛尾樓價(jià)值評估是爛尾樓資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵。真實(shí)的評估價(jià)值是維護(hù)權(quán)益人合法權(quán)益的證據(jù)，通過政府標(biāo)準(zhǔn)評估出的價(jià)值，報(bào)送相關(guān)主管部門登記備案，將政府引入進(jìn)來，成為監(jiān)管者，對各方權(quán)益的保障大有裨益。
有一種評估中常用的方法對爛尾樓項(xiàng)目價(jià)值評估特別合適，即假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法是收益法和成本法的一種結(jié)合。即站在現(xiàn)在的角度，用預(yù)期項(xiàng)目將來的收益減去預(yù)期將來成本及相關(guān)稅費(fèi)得到待估項(xiàng)目的價(jià)值，即：
待估爛尾樓的估價(jià)（V）={開發(fā)完成后房地產(chǎn)的預(yù)期售價(jià)（P）-尚需投入的成本（C）-再開發(fā)投資利息（I）-再開發(fā)投資利潤（R）-相關(guān)稅費(fèi)（F）}×參數(shù)修正（ε）
其中：
P――為商業(yè)建筑建成后預(yù)期租金收入或住宅類建筑建成后預(yù)期銷售收入。
C――為根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和工程定額測算同類建筑物的續(xù)建成本（包括工程勘察、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、質(zhì)檢、監(jiān)理費(fèi)等）。
I――為根據(jù)工程定額測算的續(xù)建成本在建設(shè)期內(nèi)均勻投入所產(chǎn)生的利息費(fèi)用。
R――根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤率β測算的利潤。
R=（P-V）×β
F――為在開發(fā)所產(chǎn)生的各種稅、銷售費(fèi)用。
ε――為根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況（如物價(jià)變化）和建筑功能狀態(tài)（損耗程度）的調(diào)整參數(shù)。
在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測算爛尾樓價(jià)值時(shí)一定要以市場信息為主導(dǎo)，通過詢價(jià)和尋找可比案例及查找相關(guān)定額、標(biāo)準(zhǔn)，真實(shí)、準(zhǔn)確的反應(yīng)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)和實(shí)物狀況，以確保爛尾樓資產(chǎn)證券化的順利、可靠進(jìn)行。
七、結(jié)束語
爛尾樓資產(chǎn)證券化作為一種解決“城市盲點(diǎn)”的手段在國外已有不少先例，它可以解決中小房地產(chǎn)融資手段的匱乏，使商業(yè)銀行在處理此類不良資產(chǎn)時(shí)掌握了主動(dòng)權(quán)，同時(shí)又可以作為一種收益類證券為投資者提供了多元化的投資品種，但是，在國內(nèi)雖然已經(jīng)有一些成功案例，但是證券化的步伐停滯不前，咎其原由，是缺少一個(gè)完善的市場為資產(chǎn)支持證券的交易提供支撐，且在缺乏監(jiān)管的狀態(tài)下，證券化產(chǎn)品也很難獲得投資者的信任，由此看來，在中國進(jìn)行爛尾樓的資產(chǎn)證券化還有很長的路要走。（作者單位：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
[1] 鐘悅紅.假設(shè)開發(fā)法在在建房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用.湖南大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）.2002.05
房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書一
甲方：李xx，工作單位：
乙方：高xx，工作單位：
甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)過友好協(xié)商，甲方自愿將位于洛陽市北方企業(yè)集團(tuán)家屬區(qū)的房屋( 棟 門 號)轉(zhuǎn)讓給乙方所有。為此雙方達(dá)成如下協(xié)議：
一、 該房屋由乙方全額出資以甲方名義購買。該房屋的所有權(quán)和永久居住使用權(quán)、收益權(quán)歸乙方所有。
二、 該房屋的全部出資由乙方按甲方的要求及時(shí)足額交納。如果乙方不能及時(shí)足額交納，甲方有權(quán)返還乙方所交納的出資后將該房屋轉(zhuǎn)讓其它人。
三、 本協(xié)議經(jīng)雙方簽字后生效。本協(xié)議生效后乙方有權(quán)要求甲方將該房屋過戶到乙方名下，甲方有義務(wù)配合乙方辦理該房屋的過戶手續(xù);辦理該房屋過戶手續(xù)所需費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
四、 因借用甲方名義購買房屋，所以乙方給予甲方一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金 萬元。乙方支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金后，甲方不得以任何理由和借口向乙方主張其它任何權(quán)利。自此后該房屋的所有利益和風(fēng)險(xiǎn)均由乙方享有和承擔(dān)。
五、 本協(xié)議經(jīng)雙方簽字生效后，任何一方不得反悔。乙方不履行本協(xié)議，需向甲方支付本協(xié)議所涉全部出資20%的違約金。如果甲方反悔不履行本協(xié)議，除支付本協(xié)議所涉全部出資20%的違約金外，還應(yīng)當(dāng)雙倍返還經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。本協(xié)議所涉房屋升值部分的利益歸乙方所有。
六、 本協(xié)議項(xiàng)下的所有爭議，由雙方友好協(xié)商解決。
七、 本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方簽字后生效。
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日
房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書二
本協(xié)議雙方當(dāng)事人：
轉(zhuǎn)讓方(以下簡稱甲方)
甲方： 身份證號：
受讓方(以下簡稱乙方)
乙方： 身份證號：
甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方一事，達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以共同遵守。為明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，訂立合同如下：
第一條 房產(chǎn)坐落、位置、結(jié)構(gòu)、層
次和附屬設(shè)施
1、本合同所出售房屋坐落在___市___街___巷___號(不足部分可以補(bǔ)充)
2、該房屋為：樓房室廳衛(wèi)(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，房屋的建筑面積___平方米(包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺、及其附屬設(shè)施)、實(shí)際使用面積___平方米。
3房屋質(zhì)量： 裝修狀況 ，其他條件為 ，該房屋(已 / 未)設(shè)定抵押。 (不足部分可以補(bǔ)充)
4、該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型： (有房產(chǎn)證或國土使用證)
5、出售房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》證書號碼為： 國有土地使用權(quán)證號為 ： 共有權(quán)證號為 ： 該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓，該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。
6、房屋現(xiàn)有裝修及其他配套物品、設(shè)備情況詳見合同附件。
第二條 甲方對產(chǎn)權(quán)的承諾
甲方不得隱瞞與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)相關(guān)的重要事實(shí)，必須保證其對轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)擁有完全的所有權(quán)，保證上述房產(chǎn)沒有設(shè)定擔(dān)保、沒有權(quán)屬糾紛及債權(quán)債務(wù)糾紛，保證該房屋不受他人合法追索，若發(fā)生買賣前即已存在任何糾紛或權(quán)利障礙的，概由甲方負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償;除補(bǔ)充協(xié)議另有約定外，有關(guān)按揭、抵押、債務(wù)、稅項(xiàng)、未結(jié)款項(xiàng)及租金等，甲方均在出售該房屋前辦妥。出售后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償，與乙方無關(guān)。
第三條 轉(zhuǎn)讓價(jià)格和付款方式
1. 轉(zhuǎn)讓價(jià)格
雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為(人民幣) ，大寫(人民幣)
2. 付款方式
a.此房價(jià)款為甲方凈價(jià)，甲方不支付交易中的任何費(fèi)用。
b. 甲方收到乙方定金 元整，待乙方申請的貸款批準(zhǔn)后，即可為乙方準(zhǔn)備辦理 過戶手續(xù)。甲方需積極配合乙方辦理貸款手續(xù)。(以收據(jù)收條為準(zhǔn))
c. 辦理過戶手續(xù)當(dāng)日乙方交付甲方首付款 元整。(以收據(jù)收條為準(zhǔn))
d. 余款 元整，由銀行直接劃撥給甲方
e. 買賣上述房產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的一切費(fèi)用，均由乙方承擔(dān)繳納，甲方不承擔(dān)任何費(fèi)用。
甲方在收款時(shí)應(yīng)向乙方出具收據(jù)。
第四條 房屋交付
雙方協(xié)商議定甲方應(yīng)于本合同生效之日起 日內(nèi)，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進(jìn)行驗(yàn)收。乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本合同約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。同時(shí)應(yīng)移交有關(guān)房產(chǎn)的全部資料(見清單)。每逾期一日，甲方按房產(chǎn)總價(jià)格 支付違約金，超過一個(gè)月則乙方有權(quán)解除合同，并由甲方承擔(dān) %違約金。
第五條 房屋過戶
房屋交付乙方后，甲方將在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后應(yīng)立即辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)到乙方名下。辦理產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)讓手續(xù)等相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。甲乙雙方應(yīng)積極配合辦理過戶手續(xù)， 方負(fù)責(zé)辦理房屋過戶， 方予以充分協(xié)助，因甲乙任何一方不配合所造成的損失，由責(zé)任方賠償守約方。
第六條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)的約定
甲方將上列房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，按雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同履行相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)，假如所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)目前未辦理房產(chǎn)證、土地證，今后條件允許辦理房產(chǎn)證、土地證，則按照以下幾款執(zhí)行：
1、在辦理此房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方將此房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證產(chǎn)權(quán)辦理為乙方 名下，所需一切費(fèi)用，由乙方承擔(dān)。
2、如因政策原因不能將房產(chǎn)證、土地證直接辦理為乙方名下，甲方須協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證及其過戶手續(xù)，過戶手續(xù)所須一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
3、如在本房屋買賣合同成立后，無論是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)，乙方有權(quán)將此房屋出租出售，甲方不得干涉。
第七條 保證
1、甲方保證自己對該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。甲方保證本協(xié)議轉(zhuǎn)讓之房產(chǎn)不存在任何形式的轉(zhuǎn)讓、抵押、變賣等事宜，不受任何第三人主張任何權(quán)利，如發(fā)生上述任何原因所產(chǎn)生的糾紛，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，因房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)糾紛及費(fèi)用等亦由甲方承擔(dān)。
2、房屋移交前，甲方應(yīng)保持房屋原有結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)搞好通水、通電、公共設(shè)施給乙方使用，保證乙方不存在任何房屋正常使用的瑕疵，房屋移交前所發(fā)生的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)，移交后由乙方負(fù)責(zé)。
3、甲方在房屋及房產(chǎn)證書交乙方后、房產(chǎn)過戶辦理前不得實(shí)施有礙乙方正常使用房屋的行為，更不得將房屋再賣他人。否則，應(yīng)向乙方支付購房款5%的違約金，并承擔(dān)由此給乙方造成的一切損失。
第八條 雙方責(zé)任
1. 甲方保證出售房產(chǎn)符合國家房產(chǎn)上市的規(guī)定，并保證產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實(shí)有效，不含虛假內(nèi)容，若有違反上述約定造成的責(zé)任由甲方承擔(dān)。
2. 甲方應(yīng)在_____年_____月_____日將該房產(chǎn)交付乙方(以銀行劃撥余款日為準(zhǔn))。室內(nèi)現(xiàn)有家電、家具隨房屋交接贈(zèng)送給乙方。
3. 甲方結(jié)清該房屋交接日期前的所有費(fèi)用，交接后發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
4. 甲方在本合同生效之日起_________日內(nèi)將戶口遷出。
5. 乙方貸款數(shù)額不足時(shí)，應(yīng)用現(xiàn)金補(bǔ)齊，否則視為違約。
6.若乙方辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，甲方應(yīng)予協(xié)助。
7.房屋公共維修基金隨房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。
第九條 違約責(zé)任。
甲方違反本合同約定，未能在約定時(shí)間內(nèi)交付上述房屋的，每逾期一日，甲方應(yīng)按乙方已付購房款的萬分之二承擔(dān)違約責(zé)任;逾期超過三個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)單方解除本合同，甲方應(yīng)承擔(dān)全部購房款20%的違約金。
乙方違反本合同約定，未能在約定時(shí)間內(nèi)支付約定的購房款，每逾期一日，甲方按應(yīng)付購房款的萬分之二計(jì)算滯納金，逾期超過三個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)單方解除本合同，乙方應(yīng)承擔(dān)全部購房款20%的違約金。
第十條 合同變更
1. 在合同履行期間，任何一方不得擅自變更，若需變更合同內(nèi)容，應(yīng)書面通知對方，征得對方同意后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)(書面通知發(fā)生三日內(nèi))簽訂變更協(xié)議，否則造成損失由責(zé)任方承擔(dān)。
2. 本合同的補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
第十一條 關(guān)于房屋其他事項(xiàng)的約定
1.今后若因政府規(guī)劃建設(shè)需要，或因其他政策性調(diào)整，對該房屋進(jìn)行有償拆遷，則拆遷所得補(bǔ)償均為乙方所有。若房產(chǎn)未過戶乙方，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理相關(guān)補(bǔ)償手續(xù);若已過戶乙方，辦理相關(guān)手續(xù)與甲方無關(guān)。
2、本合同受中國法律管轄并按其解釋。
第十二條 本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議和本合同具有同等法律效力。
第十三條合同爭議的解決
本合同履行過程中，如發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，解決不成時(shí)，可向有關(guān)有管轄權(quán)的人民法院起訴。
第十四條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十五條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。
甲方簽字：
(蓋章)身份證號碼： (房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號碼
地址 電話
乙方簽字：
(蓋章)身份證號碼：
地址 電話
