發(fā)布時間：2023-10-10 10:37:17
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的土地出讓管理樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
為全面落實土地出讓合同，確保土地出讓價款全額入庫，實現(xiàn)土地出讓資金財務(wù)管理規(guī)范化，根據(jù)《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)［］34號）、《財政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于加強(qiáng)土地成交價款管理規(guī)范資金繳庫行為的通知》（財綜［］89號）精神，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓成交價款征繳管理工作有關(guān)事項通知如下：
一、明確繳納責(zé)任
國有建設(shè)用地使用權(quán)受讓人應(yīng)依法及時簽訂國有土地成交確認(rèn)書，并在之后的10個工作日內(nèi)簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱合同），在簽訂合同的1個月內(nèi)繳納出讓價款50%的首付款。余款按合同約定及時繳納，最遲不得超過一年。土地競得人不按時簽訂成交確認(rèn)書、出讓合同的，取消其競得資格，終止供地，競買保證金不予退還。對受讓方欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力以及不履行土地出讓合同的，責(zé)令限期繳清出讓成交價款，追究違約責(zé)任，并嚴(yán)肅查處其違法違規(guī)用地行為。
二、強(qiáng)化管理措施
㈠受讓方欠繳土地出讓成交價款的，由國土部門及時下發(fā)催繳通知書，限期繳納出讓成交價款，并函告相關(guān)部門，相關(guān)部門停止以下行政審批行為：
1、未開工項目。規(guī)劃、建設(shè)部門不予受理規(guī)劃設(shè)計方案論證申請，不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和工程施工許可證；國土部門不予核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。
2、已開工、未竣工項目。建設(shè)部門停止質(zhì)量監(jiān)督并下發(fā)停工通知書；房產(chǎn)部門不予核發(fā)商品房預(yù)售許可證。
3、已竣工項目。建設(shè)部門不予辦理竣工驗收備案申請；國土、房產(chǎn)部門不予辦理國有土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證及其分割登記。
㈡受讓方在年月30日前繳清合同約定出讓價款的，免繳滯納違約金。
已繳清出讓成交價款但確有困難不能如期開工、竣工的，經(jīng)受讓方申請，國土、建設(shè)、房產(chǎn)等部門審核確認(rèn)，并報市人民政府批準(zhǔn)后，可以順延開工、竣工時間，但原則上不得超過四個月。國土部門要與受讓方簽訂順延開工、竣工時間的補(bǔ)充合同，嚴(yán)格要求其按順延時間約定如期開工、竣工，并繼續(xù)履行《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的其它義務(wù)。此后，除不可抗力外，受讓方不得以任何理由再次要求順延開工、竣工時間。
㈢受讓方年月30日前未繳清出讓成交價款的，由國土部門依據(jù)合同追究其違約責(zé)任，全額收取違約金。
出讓成交價款逾期六個月以上未繳納到位且屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的，經(jīng)催繳仍不繳納或受讓方無力繼續(xù)履行合同的，可以直接終止合同，收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，已經(jīng)繳納的合同定金不予退還。其中，以出讓方式取得工業(yè)用地后依法變更用途為住宅、經(jīng)營性用地的，終止住宅、經(jīng)營性用地出讓合同，保留原工業(yè)用地用途。
受讓方分期支付出讓成交價款的，要嚴(yán)格按照合同約定，以中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率向出讓方支付利息。年月30日前仍未繳清出讓成交價款并違反分期支付約定的，利息不予減免。
受讓方無正當(dāng)理由、惡意拖欠出讓成交價款的，有關(guān)部門依法予以查處，直至解除出讓合同、收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。必要時，通過媒體公開曝光或提請司法機(jī)關(guān)查封受讓土地地面附著物等。
三、嚴(yán)格市場準(zhǔn)入
限制欠繳出讓成交價款的單位或個人和其開辦、控股的企業(yè)、組織以及未按時簽訂出讓合同、拖欠土地出讓價款被解除合同后未滿兩年的單位或個人參加土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓。已經(jīng)參加并成為受讓方的，取消其受讓資格；已經(jīng)簽定合同的，依法解除合同，并按規(guī)定追究有關(guān)人員責(zé)任。受讓方年月30日以前繳清出讓成交價款的不在限制之列。
為了深化城鎮(zhèn)住房制度改革，培育和發(fā)展住房二級市場，規(guī)范已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的收益分配和管理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的有關(guān)規(guī)定，我們制定了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
附件：已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定為了深化城鎮(zhèn)住房制度改革，培育和發(fā)展住房二級市場，規(guī)范已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的收益分配和管理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)對已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理問題規(guī)定如下：
一、職工個人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房和按成本價購買的公有住房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有。
二、已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時，由購房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款。繳納標(biāo)準(zhǔn)按不低于所購買的已購公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房座落位置的標(biāo)定地價的10％確定。
購房者繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款后，按出讓土地使用權(quán)的商品住宅辦理產(chǎn)權(quán)登記。
三、職工個人上市出售已購公有住房取得的價款，扣除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房價款和原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價款以及有關(guān)稅費后的凈收益，按規(guī)定繳納所得收益。其中，住房面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的凈收益按超額累進(jìn)比例或一定比例繳納；超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。
職工個人上市出售已購經(jīng)濟(jì)適用住房，原則上不再繳納所得收益。
四、土地出讓金按規(guī)定全額上交財政；相當(dāng)于土地出讓金的價款和所得收益，已購公有住房產(chǎn)權(quán)屬行政機(jī)關(guān)的，全額上交財政；屬事業(yè)單位的，50％上交財政，50％返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。
五、上交財政的相當(dāng)于土地出讓金的價款和所得收益，按已購公有住房原產(chǎn)權(quán)單位的財務(wù)隸屬關(guān)系和財政體制，分別上交中央財政和地方財政，專項用于住房補(bǔ)貼；返還給企業(yè)和事業(yè)單位的相當(dāng)于土地出讓金的價款和所得收益，分別納入企業(yè)和單位住房基金管理，專項用于住房補(bǔ)貼。
六、土地出讓金、相當(dāng)于土地出讓金的價款和所得收益繳納和返還的具體辦法，由各地財政部門會同土地行政管理部門和房產(chǎn)行政主管部門制定。
關(guān)鍵詞：土地儲備管理；土地出讓利用率；意義
中圖分類號：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
土地儲備管理的對象是土地，而其紐帶卻是資金，但是因為土地儲備管理性質(zhì)的問題，使其資金周轉(zhuǎn)比較緩慢，因此難以在短時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠，另外，現(xiàn)今的土地儲備管理融資比較困難，這是我國土地儲備管理效率比較低的一個重要原因，基于此，我國有關(guān)部門的確應(yīng)該提高土地儲備管理質(zhì)量，以便對土地出讓利用率的提高起到積極的作用，有關(guān)部門應(yīng)該引起重視。
1 現(xiàn)階段我國土地儲備管理現(xiàn)狀
土地儲備管理事關(guān)國家發(fā)展規(guī)劃，甚至關(guān)系到國家領(lǐng)土安全，為此，國家各級政府以及各個部門都十分重視土地儲備管理，但是因為各種因素綜合影響，使得我國的土地儲備管理存在著突出的缺陷。
1.1 法律法規(guī)不夠健全。雖然各地依據(jù)自身的土地儲備管理情況，制定了相應(yīng)的規(guī)范性文件，這些規(guī)范性文件對當(dāng)?shù)氐耐恋貎涔芾砥鸬搅艘欢ǖ姆e極作用，只是規(guī)范性文件畢竟不同于法律法規(guī)，有些文件并不具備法律效益，因此在執(zhí)行時，因為沒有具體的法律做支撐，很多規(guī)定性文件實施之后，根本沒有人其執(zhí)行，而有些規(guī)范性條款頒布之后，因為受到了質(zhì)疑，而不得不停止實施。雖然國家對土地儲備管理也頒布實行了有關(guān)文件，但是也并不具備法律強(qiáng)制力，只是作為一種指導(dǎo)性原則而存在，所以實際上，土地儲備管理效率并不高，而且因為缺乏強(qiáng)制力，有關(guān)政府無法強(qiáng)制執(zhí)行，因此土地出讓利用率并不高。
1.2 利益分配機(jī)制的制定不夠科學(xué)合理。恰當(dāng)好處的土地儲備管理可以幫助政府提高自身的效益，增加市政收入，從而進(jìn)行其他方面的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但是現(xiàn)有的土地儲備管理所使用的利益分配機(jī)制還有很多不合理之處，逼比如某些地區(qū)做出了明確的規(guī)定，有關(guān)土地儲備中心不能進(jìn)入到利潤分配機(jī)制中，這就導(dǎo)致土地儲備中心工作人員沒有動力去進(jìn)行工作，這是現(xiàn)今管理效率不高，質(zhì)量也難以保障的重點原因之一。
1.3 主體定位比較模糊。土地儲備管理，毋庸置疑，其管理的主要對象是土地，但是資金是土地管理不可或缺的紐帶，但是除此之外，土地儲備管理還需要考慮多方面的問題，比如土地建設(shè)、市政、環(huán)境保護(hù)以及城市規(guī)劃等，因此真正做好土地儲備管理工作并不簡單，需要各個部門之間通力合作，為此，政府需要出臺各項政策，加強(qiáng)各個部門彼此之間的合作，以此減少管理成本的同時，提高管理效率。但是實際上，盡管政府出臺了有關(guān)政策，但是因為土地管理主體沒有明確，所以具體哪個部門應(yīng)該負(fù)有更大的責(zé)任，無法確定，而各個部門之間都不想承擔(dān)更多責(zé)任，因此各個部門之間并沒有進(jìn)行良好的溝通，彼此之間的協(xié)調(diào)性依然比較差。
1.4 融資渠道不暢。資金是土地儲備得以正常管理的紐帶，沒有足夠的資金，也就無法完成管理任務(wù)?，F(xiàn)階段，政府都將重點放在土地出讓之后的收益，卻忽視了土地收購期間大量的資金投入的問題。因為土地儲備管理周期比較長，因此資金不可能在短時間內(nèi)就能夠得到周轉(zhuǎn)，所以資金回籠比較困難。
2 增強(qiáng)土地儲備管理，提高土地出讓利用率措施
2.1 健全與宣傳土地儲備管理相關(guān)制度。首先，國家要實現(xiàn)土地儲備管理相關(guān)法律體系的建立健全，努力實現(xiàn)土地儲備管理工作中的所有環(huán)節(jié)都能夠有法可依。其次，要對現(xiàn)行的相關(guān)土地儲備管理法律法規(guī)進(jìn)行宣傳工作，讓群眾能夠了解這些規(guī)定，確保土地儲備工作的規(guī)范運作，增強(qiáng)土地儲備管理，提高土地出讓利用率。
2.2 對土地出讓收益進(jìn)行合理的分配。為了促進(jìn)土地儲備工作的進(jìn)一步發(fā)展與完善，必須實現(xiàn)土地出讓收益分配機(jī)制的修改與完善，將土地儲備工作的主體納入到土地收益分配機(jī)制中，一方面促進(jìn)管理機(jī)構(gòu)的不斷發(fā)展壯大，另一方面調(diào)動土地儲備管理人員的積極性，提高土地儲備工作的管理效率，提高土地出讓利用率。
2.3 對土地儲備管理機(jī)構(gòu)的主體地位進(jìn)行強(qiáng)化。要促進(jìn)土地儲備管理相關(guān)機(jī)構(gòu)與部門的協(xié)作，降低政府在土地儲備管理過程中出現(xiàn)的負(fù)面干預(yù)，通過正面的配合是土地儲備管理的成本從整體上實現(xiàn)降低，提高政府的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益。首先，完善考核體系，將土地儲備管理過程中的各項任務(wù)進(jìn)行分解，落實到相關(guān)的部門中，并將這些任務(wù)納入到這些部門的年度工作目標(biāo)中，通過部門責(zé)任的明確與監(jiān)督作用促進(jìn)土地儲備管理效率的提高。其次，提高土地儲備管理部門的行政地位，由政府直接領(lǐng)導(dǎo)，實現(xiàn)各個相關(guān)部門思維與行動的統(tǒng)一，提高部門之間的協(xié)作效果。
2.4 建立土地儲備資金籌措新機(jī)制。在土地儲備的過程中，土地與資金是不可或缺的兩個因素。對土地進(jìn)行收購儲備，一方面是對土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，另一方面是對資金進(jìn)行循環(huán)。在土地儲備的過程中，如果缺乏了雄厚資金的支持，儲備工作根本無法進(jìn)行。從政府財政撥款方面來看，能夠真正解決問題的可能性不大 ；而銀行信貸又呈現(xiàn)出趨緊的情況。這些情況導(dǎo)致了土地儲備資金在籌措的過程中困難重重。因此，要積極建立土地儲備資金籌措新機(jī)制，分散資金風(fēng)險。
2.5 強(qiáng)化土地儲備管理隊伍的建設(shè)。在土地儲備管理工作中，其圍繞的中心都是政府實事工程，在管理的過程中容易出現(xiàn)較大的人為干擾因素，因此要提高土地儲備管理人員的素質(zhì)，嚴(yán)格按照辦事程序進(jìn)行工作，通過市場化的管理方式防止腐敗現(xiàn)象出現(xiàn)。此外，要積極對管理人員進(jìn)行培訓(xùn)、進(jìn)修等，提高管理隊伍的整體素質(zhì)，還要不斷引進(jìn)各種高級人才，適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展形勢的新需求，努力增強(qiáng)土地儲備管理，提高土地出讓利用率。
結(jié)語
綜上所述，可知對增強(qiáng)土地儲備管理對提高土地出讓利用率的意義進(jìn)行研究十分必要，因為現(xiàn)有制度下，我國的土地儲備管理制度存在著多方面的問題，正是因其存在著問題，所以土地利用效率并不高，為此，各個部門之間應(yīng)該加強(qiáng)合作，而國家也應(yīng)該制定有關(guān)的法律，只要有法律依據(jù)，管理部門在執(zhí)行各項標(biāo)準(zhǔn)政策時，才能夠有法可依，就有強(qiáng)制力。
法定代表人：李維鼎，該公司董事長。
委托人：滕建國，上海市國和律師事務(wù)所律師。
委托人：徐富榮，上海市國和律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：上海市房屋土地資源管理局，住所地：上海市嶗山西路201號。
法定代表人：蔡育天，該局局長。
委托人：陸銀華，上海市虹口區(qū)房屋土地管理局副局長。
委托人：蔣榮，上海市虹口區(qū)人民政府法制辦公室副主任。
上訴人上海虹城房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱虹城公司）為與被上訴人上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱上海房地局）土地使用權(quán)出讓合同糾紛一案，不服上海市高級人民法院（2000）滬高民初字第5號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：1992年6月8日，中美聯(lián)合信托公司（以下簡稱信托公司）、上海新城房產(chǎn)企業(yè)公司（以下簡稱新城公司）、上海市虹口區(qū)房屋綜合開發(fā)經(jīng)營公司（以下簡稱開發(fā)公司）與上海房地局簽訂滬土（1992）出讓合同第13號《上海市土地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱A地塊出讓合同）約定：信托公司、新城公司、開發(fā)公司以4，205，800美元的土地使用權(quán)出讓金獲得上海市吳淞路31號街坊A地塊的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司與開發(fā)公司經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T批準(zhǔn)投資組成合資企業(yè)虹城公司，上述A地塊土地使用權(quán)即轉(zhuǎn)為虹城公司。1994年9月10日，虹城公司與上海房地局又簽訂滬土（1994）出讓合同第75號《上海市國有土地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱B地塊出讓合同）約定：虹城公司取得上海市吳淞路31號街坊B地塊的土地使用權(quán)；虹城公司如不按與上海市虹口區(qū)人民政府（以下簡稱虹口區(qū)政府）簽訂的《委托拆遷和市政配套合同》支付費用，上海房地局有權(quán)解除本出讓合同，已付的土地出讓金不予退還。同日，虹城公司與上海房地局簽訂《A地塊出讓合同備忘錄》載明：雙方同意將A地塊的土地使用權(quán)期限延長至2043年10月8日止，與B地塊土地使用權(quán)期限相同。同年9月9日、9月10日，虹城公司分別與案外人虹口區(qū)政府簽訂《虹口區(qū)大市政配套費合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《委托拆遷和市政配套合同》，約定了虹口區(qū)政府的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷費用數(shù)額及違約責(zé)任等事宜。在虹城公司與虹口區(qū)政府履行上述合同、協(xié)議過程中，虹城公司發(fā)現(xiàn)受讓的地塊存在民防工程。
1996年10月，虹城公司以虹口區(qū)政府違反《委托拆遷和市政配套合同》、《虹口區(qū)大市政配套費合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》約定的拆遷期限、且在拆遷過程中發(fā)現(xiàn)該受讓的土地存在民防工程為由，向上海市高級人民法院提起訴訟，請求判令依法解除拆遷合同，由虹口區(qū)政府返還其支付的動遷費，并支付違約金、設(shè)計費、勘察費及A地塊土地使用年限減少等損失。上海市高級人民法院于1998年9月18日以（1996）滬高民初字第15號民事判決書判決：一、虹城公司與虹口區(qū)政府之間有關(guān)上海市吳淞路31號街坊B地塊的《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區(qū)大市政配套費合同》有效，繼續(xù)履行；二、虹口區(qū)政府于判決生效后10日內(nèi)償付虹城公司賠償金2，645，912.13美元；三、虹口區(qū)政府于判決生效后10日內(nèi)賠償虹城公司受讓的A地塊土地使用年限減少損失130，146.91美元；四、虹城公司的其它訴訟請求不予支持；五、虹城公司于判決生效后10日內(nèi)支付虹口區(qū)政府委托動遷費7，170，505美元，并自1997年6月17日至本判決生效之日止以7，170，505美元為總值按每日萬分之三給付滯納金。虹城公司對該判決不服，向本院提起上訴，并申請追加上海房地局為該案第三人。本院于1999年10月11日作出（1998）民終字第161號民事判決認(rèn)定，虹城公司在二審期間申請追加上海房地局作為第三人參加訴訟，實際是對雙方簽訂的土地出讓合同有爭議，屬于另一個性質(zhì)的法律關(guān)系，不屬本案第三人。由于虹口區(qū)政府并非在合同約定的14個月內(nèi)完成拆遷，虹城公司根據(jù)不安抗辯和同時履行抗辯的原則，有權(quán)遲延付款。在虹城公司訴訟后，虹口區(qū)政府在一審法院開庭時才主張已經(jīng)完成拆遷，且雙方對拆遷范圍存在爭議，因此，在法院沒有作出判決上的認(rèn)定前，不能以開庭日作為已經(jīng)履行的日期，應(yīng)當(dāng)以法院判決生效的日期作為虹城公司付款的日期，一審法院判決虹城公司自1997年6月17日至判決生效之日止以7，170，505美元為總值每日按萬分之三給付滯納金，缺乏依據(jù)，依法應(yīng)當(dāng)糾正。據(jù)此判決：一、維持上海市高級人民法院（1996）滬高民初字第15號民事判決第（一）、（二）、（三）、（四）項。二、變更上海市高級人民法院（1996）滬高民初字第15號民事判決第五項為：虹城公司于本判決生效后10日內(nèi)支付虹口區(qū)政府委托動遷費7，170，505美元。
2000年9月11日，虹城公司依據(jù)本院（1998）民終字第161號民事判決認(rèn)定的事實，以上海房地局沒有告知其出讓的土地上存在民防工程，違反了誠實信用原則為由提起訴訟，請求依法判令解除其與上海房地局簽訂的B地塊出讓合同；由上海房地局返還其土地出讓金，并賠償其拆遷的經(jīng)濟(jì)損失。上海房地局則提供了由虹城公司1995年1月12日、同年9月6日簽收的虹口區(qū)民防辦發(fā)出的《停止施工通知書》及《上海市民防工程管理辦法》的復(fù)印件，以此證據(jù)證明虹城公司的起訴已經(jīng)超過訴訟時效。
另查明：根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第七條、1993年6月15日起施行的《上海市民防工程管理辦法》第十七條、1997年1月1日起施行的《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》第十五條的規(guī)定，民防工程的產(chǎn)籍檔案由市或區(qū)民防部門管理，房地產(chǎn)權(quán)籍檔案由市或區(qū)房地局管理；上海房地局在與受讓人簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》時，應(yīng)當(dāng)對出讓的土地自然狀況包括地表下的設(shè)施情況告知受讓人，以保證其出讓的土地不存在瑕疵。另據(jù)虹口區(qū)民防工程管理所檔案卡記載：虹城公司受讓的A地塊有一處建筑面積69平方米的民防工程；B地塊分別有建筑面積76平方米及建筑面積42平方米的民防工程，其三處民防工程合計為建筑面積118平方米。上海房地局在與虹城公司簽訂《A地塊出讓合同》、《B地塊出讓合同》時，未履行告知出讓土地現(xiàn)狀的義務(wù)。虹城公司亦沒有向有關(guān)行政部門辦理拆除民防工程的審批手續(xù)，其受讓的A、B地塊未實際開發(fā)建設(shè)。
一審訴訟期間，一審法院委托上海公信中南會計師事務(wù)所有限公司（以下簡稱中南會計師事務(wù)所）對A、B地塊118平方米民防工程的拆除費用進(jìn)行了評估，結(jié)論為：拆除A、B地塊118平方米民防工程的費用為49，511.98元。
一審法院審理認(rèn)為：上海房地局代表國家以合同形式將訟爭國有土地使用權(quán)出讓給虹城公司，雙方因土地使用權(quán)出讓合同權(quán)利義務(wù)履行而發(fā)生的糾紛，屬于平等主體間的民事糾紛，上海房地局要求以行政合同定性，不予支持。上海房地局就虹城公司訴訟已超過時效所提供的證據(jù)為復(fù)印件，依法不能作為認(rèn)定事實的根據(jù)；即便上海房地局提供的虹口區(qū)民防辦談話通知書能證明虹城公司已于1995年1月12日知悉訟爭地塊下有民防工程，但是，早在1996年11月1日，虹城公司已提出質(zhì)疑，因此，上海房地局認(rèn)為虹城公司起訴已過訴訟時效的理由不能成立?？烧J(rèn)定上海房地局出讓給虹城公司的地塊是有瑕疵的，對此，依法應(yīng)由上海房地局承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。已生效的最高人民法院（1998）民終字第161號民事判決，可以確認(rèn)虹城公司與虹口區(qū)政府之間的《拆遷合同》等有效，并繼續(xù)履行。而《拆遷合同》又是本案B地塊出讓合同解除與否的前提，且虹城公司關(guān)于解除本案訟爭合同的主張，不符合法律規(guī)定的解除條件，因此，對虹城公司請求解除B地塊土地使用權(quán)出讓合同及返還土地出讓金的請求，不予支持。對虹城公司提出的賠償經(jīng)濟(jì)損失的主張，因民防工程拆除費用為49，511.98元，應(yīng)由上海房地局承擔(dān)。已生效的民事判決書確認(rèn)虹城公司在委托拆遷及大市政配套方面也存在違約，因此，虹城公司的違約行為亦是造成其土地開發(fā)工作閑置的原因之一，虹城公司亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。上海房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用權(quán)又是有價值的，故可延長土地使用權(quán)年限來折價賠償。據(jù)此判決：一、延長虹城公司受讓取得的A、B地塊的土地使用權(quán)使用年限，即從2002年1月1日起算持續(xù)50年；二、上海房地局賠償虹城公司民防工程拆除費用49，511.98元；三、虹城公司的其他訴訟請求不予支持。案件受理費571，410.30元，由虹城公司負(fù)擔(dān)71410.32元，由上海房地局負(fù)擔(dān)500，000元；評估費3000元，由上海房地局負(fù)擔(dān)。
虹城公司不服一審法院判決，向本院提起上訴稱：上海房地局出讓的A、B地塊存在民防工程，致使其不能達(dá)到簽訂土地出讓合同預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益，上海房地局應(yīng)當(dāng)賠償土地出讓金、拆遷費、工程設(shè)計費及利息等經(jīng)濟(jì)損失；中南會計師事務(wù)所對其受讓的A、B地塊拆除民防工程費用評估為49，511.98元，并非實際發(fā)生的費用，該費用的數(shù)額應(yīng)當(dāng)以實際拆除所發(fā)生的費用損失為依據(jù)。為此，請求二審法院撤銷一審法院判決，依法予以改判。上海房地局答辯同意一審法院判決，請求二審法院予以維持，駁回虹城公司的上訴請求。
本院審理認(rèn)為：虹城公司依據(jù)與上海房地局簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》的約定，繳納的土地出讓金已經(jīng)列入國家財政預(yù)算，用于城市建設(shè)和土地開發(fā)，上海房地局依約交付了出讓的A、B地塊，且虹城公司對一審法院判決駁回其解除土地出讓合同的主張及以延長虹城公司受讓的A、B地塊土地使用權(quán)年限作為虹城公司使用土地年限減少的損失之判項沒有提起上訴，因此，虹城公司上訴主張上海房地局賠償其土地出讓金及利息，依據(jù)不足，本院不予支持。上海房地局與虹城公司之間不存在拆遷補(bǔ)償?shù)姆申P(guān)系，在虹城公司與虹口區(qū)政府之間履行《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區(qū)大市政配套費的合同》中，由于虹口區(qū)政府對B地塊逾期拆遷，導(dǎo)致虹城公司已經(jīng)受讓的A地塊延期開發(fā)建設(shè)，為此，本院（1998）民終字第161號民事判決已經(jīng)判令虹口區(qū)政府償付虹城公司賠償金2，645，912.13美元，賠償虹城公司A地塊土地使用年限減少的損失130，146.91美元。虹城公司與虹口區(qū)政府之間的拆遷合同合法有效，已經(jīng)履行，因此，虹城公司主張上海房地局支付其拆遷費及利息損失，缺乏依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》及《上海市民防工程管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，民防工程系防空設(shè)施，不得擅自拆除。拆除民防工程必須由用地單位提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可拆除。虹城公司至今尚未向有關(guān)民防部門提出拆除民防工程的申請，該工程項目用地至今亦尚未開發(fā)建設(shè)，且本院（1998）民終字第161號民事判決已經(jīng)認(rèn)定：“虹城公司在委托拆遷及大市政配套方面也存在違約”，因此，虹城公司的違約行為亦是造成其土地開發(fā)工作閑置的原因之一。虹城公司主張上海房地局賠償工程設(shè)計費、工程款等費用，事實根據(jù)和法律依據(jù)不足，本院不予采納。因虹城公司沒有辦理拆除民防工程的報批手續(xù)，民防工程尚未實際拆除，一審法院委托中南會計事務(wù)所對該民防工程的評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)作為上海房地局支付虹城公司拆除民防工程費用的依據(jù)，虹城公司以中南會計師事務(wù)所評估非實際發(fā)生的費用為由主張上海房地局再行支付民防工程的拆除費用，沒有事實根據(jù)。一審法院根據(jù)上海房地局在履行雙方簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》中，沒有將虹城公司受讓的土地存在民防工程的現(xiàn)狀告知虹城公司的違約事實，判決由上海房地局賠償虹城公司受讓取得的A、B地塊使用權(quán)年限，即從2002年1月1日起算持續(xù)50年，上海房地局已經(jīng)承擔(dān)了相應(yīng)的違約責(zé)任，虹城公司沒有舉證證明其他實際經(jīng)濟(jì)損失發(fā)生的事實，本院不予認(rèn)定。綜上，一審法院判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
經(jīng)第25次市長辦公會議批準(zhǔn)，現(xiàn)將市房地局《關(guān)于對依法征用、劃撥、出讓后的閑置土地進(jìn)行處理和利用的意見》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真組織貫徹執(zhí)行。
關(guān)于對依法征用、劃撥、出讓后的閑置土地進(jìn)行處理和利用的意見（市房地局 一九九八年十二月二十二日）
全文為加強(qiáng)對本市建設(shè)用地的管理，配合房地產(chǎn)開發(fā)市場清理整頓，根據(jù)國家及本市有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，現(xiàn)就依法處理和利用1997年10月1日前以劃撥或出讓方式取得的，至1998年9月30日未按規(guī)定期限開發(fā)利用的國有建設(shè)用地，提出如下意見：
一、關(guān)于閑置土地的認(rèn)定凡在1997年10月1日前以劃撥或出讓方式取得的，至1998年9月30日尚未開發(fā)利用的國有建設(shè)用地（包括征用集體土地和存量國有土地），有下列情形之一的，認(rèn)定為閑置土地：
（一）征用的集體土地，全部或部分征而未用，自政府批準(zhǔn)文件下發(fā)之日起滿1年的；或?qū)嵤┩恋仄秸ⅰ叭ㄒ黄健钡然A(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；
（二）劃撥的國有土地，全部或部分撥而未用，自土地管理部門《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》頒發(fā)之日起滿1年的；或?qū)嵤┑厣衔锊疬w后，未動工開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；
（三）以出讓方式取得的建設(shè)用地，超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限，未動工開發(fā)滿1年的；
（四）土地管理部門依法認(rèn)定的其它閑置土地。
二、關(guān)于閑置土地的處理
（一）對閑置期不滿2年的，征收土地閑置費用，并限期開發(fā)建設(shè)。
新征集體土地閑置的，每年征收相當(dāng)于同類土地年產(chǎn)值5倍的土地荒蕪費；出讓土地閑置的，每年征收相當(dāng)于土地出讓金15％的土地閑置費。土地閑置費由用地單位按月交納，逾期不交納的，從滯納之日起，按日加收1‰的滯納金，直至動工開發(fā)或收回土地使用權(quán)。土地閑置費由原土地審批部門收取。屬于市房地局收取的，市房地局也可以委托區(qū)、縣房地局代收。土地閑置費收取后，全額上交市房地局，由市房地局統(tǒng)一上繳市財政局。
（二）依法認(rèn)定閑置期滿2年的，收回國有土地使用權(quán)。
1.以劃撥方式取得使用權(quán)的土地閑置期滿2年的，土地使用權(quán)依法無償收回。經(jīng)土地管理部門認(rèn)定后，對其地上物、附著物給予適當(dāng)補(bǔ)償；
2.以出讓方式取得使用權(quán)的土地閑置期滿2年的，土地使用權(quán)依法無償收回。受讓方對土地有其他投入的，經(jīng)土地管理部門認(rèn)定后，給予適當(dāng)補(bǔ)償。
（三）閑置土地的具體處理辦法。
1.以征收土地閑置費并限期開發(fā)建設(shè)方式處理的，由土地管理部門核發(fā)《繳納土地閑置費（荒蕪費）通知書》，并商有關(guān)部門核發(fā)《限期動工開發(fā)通知書》，用地單位應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)動工開發(fā)，并按規(guī)定向土地管理部門繳納土地閑置費。
2.以收回國有土地使用權(quán)方式處理的，由土地管理部門核發(fā)《收回國有土地使用權(quán)決定書》，撤銷用地批文，收回《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，廢止《國有土地使用權(quán)出讓合同》，注銷《國有土地使用證》。同時，土地管理部門通知計劃、規(guī)劃、建設(shè)等有關(guān)部門撤銷相應(yīng)的批準(zhǔn)文件。
三、關(guān)于閑置土地的利用閑置土地使用權(quán)收回后，土地納入市政府土地儲備計劃，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，按下列辦法利用：
（一）對具備出讓條件的，由原土地審批部門會同有關(guān)部門，適時進(jìn)行出讓。對條件成熟的，應(yīng)實行招標(biāo)、拍賣。
（二）對暫不具備出讓條件的，可安排臨時用地。原為農(nóng)民集體所有的耕地，可由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種；其他新征土地也應(yīng)盡可能繼續(xù)耕種、復(fù)耕；未拆遷用地，應(yīng)維持現(xiàn)狀使用。
（三）臨時使用的閑置土地，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，重新安排建設(shè)項目或出讓時，其臨時用地單位應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)騰退并無償交回，市、區(qū)縣政府及新的用地單位對臨時用地使用者不作補(bǔ)償。
四、關(guān)于閑置存量自有用地的處理和利用原用地單位以存量自有劃撥土地與他人聯(lián)合開發(fā)建設(shè)（一方出地，一方出資），并已于1997年12月1日前取得計劃部門自建或聯(lián)建立項后，至1998年11月30日未動工開發(fā)建設(shè)的，須在本意見實施之日起1年內(nèi)到市房地局辦理用地審核手續(xù)；逾期不辦的，認(rèn)定為閑置土地，依照本意見的規(guī)定處理和利用。今后，此類項目立項后滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的，視為閑置土地。
五、處理和利用閑置土地的工作部署
（一）為了加強(qiáng)對本市閑置土地處理和利用工作的領(lǐng)導(dǎo)，成立北京市閑置土地處理和利用領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱領(lǐng)導(dǎo)小組），下設(shè)辦公室，由汪光燾同志擔(dān)任組長。領(lǐng)導(dǎo)小組成員由市計委、市建委、市規(guī)劃局、市財政局和市房地局等部門有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)組成。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房地局，辦公室主任由柴俊彝同志擔(dān)任。清理閑置土地工作結(jié)束后，領(lǐng)導(dǎo)小組自行撤銷。
（二）結(jié)合本市房地產(chǎn)開發(fā)市場清理整頓，由市房地局會同有關(guān)部門對閑置土地處理和利用的意見進(jìn)行審核后報市政府批準(zhǔn)，各區(qū)、縣房地局按照市房地局的統(tǒng)一部署，負(fù)責(zé)本區(qū)、縣閑置土地的清理調(diào)查并就處理和利用提出意見，報市房地局審批。具體工作從1999年1月1日起至1999年12月31日止，分三個階段進(jìn)行：
第一階段為動員和公告階段（1999年1月1日至1999年1月31日）。在市政府召開房地產(chǎn)開發(fā)市場清理整頓動員會后，由市房地局向社會公告，公布舉報電話，要求屬于閑置土地的用地單位在3個月內(nèi)向用地所在區(qū)、縣房地局申報閑置土地情況，逾期不申報的，政府依法無償收回國有土地使用權(quán)。
第二條 凡在本市行政管轄區(qū)域內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押原劃撥國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）的，均應(yīng)遵守《條例》和本辦法。
第三條 青島市和各縣級市及嶗山區(qū)、黃島區(qū)（以下統(tǒng)稱縣級市）人民政府的土地管理部門依法負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的管理工作。
第四條 符合下列條件的，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：
（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；
（二）有合法的國有土地使用證；
（三）具有地上建筑物、其它附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；
（四）依法簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。
第五條 轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押；轉(zhuǎn)讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。
出租土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物使用權(quán)隨之出租；出租地上建筑物、其他附著物使用權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租。
第六條 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)涉及地上建筑物的，土地管理部門應(yīng)通知原土地使用者到房產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)或使用權(quán)變更登記手續(xù)后，辦理土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押手續(xù)。
轉(zhuǎn)讓、抵押地上建筑物所有權(quán)或出租地上建筑物使用權(quán)及涉及土地權(quán)屬的，房產(chǎn)管理部門應(yīng)通知原房屋所有人到土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押手續(xù)后，辦理房屋所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。
第七條 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的，原土地使用者須到土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。
第八條 原土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因停止使用土地的或者根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求需收回土地的，青島市或縣級市人民政府可決定將土地使用權(quán)收回，再按規(guī)定出讓。對收回土地的地上合法建筑物及附屬設(shè)施，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償。對因城市建設(shè)規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，而原土地使用者仍需使用土地的，應(yīng)當(dāng)依法予以安置。
原土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因停止使用土地，該土地使用權(quán)人民政府未收回而轉(zhuǎn)移給他人使用的，原土地使用者和轉(zhuǎn)移后的土地使用者須按規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
第九條 土地使用權(quán)出讓具體手續(xù)按《條例》第二章的規(guī)定辦理。
第十條 通過出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者轉(zhuǎn)止、出租、抵押土地使用權(quán)的，雙方應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押合同。
第十一條 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去土地使用權(quán)出讓后原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
土地使用權(quán)出租、抵押期限為土地使用權(quán)出租、抵押合同約定的年限。但土地使用權(quán)出租、抵押年限與土地使用權(quán)出讓后原土地使用者已使用年限的和，不得超出土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限。
第十二條 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的雙方當(dāng)事人，須在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)之日起十五日內(nèi)持下列文書，到土地管理部門辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登記手續(xù)：
（一）國有土地使用證；
（二）土地使用權(quán)出讓合同；
（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押合同；
（四）土地管理部門要求提交的有關(guān)文書。
第十三條 轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓人、出租人應(yīng)向土地管理部門繳納土地增值費。
第十四條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
土地使用權(quán)出租、抵押后，出租人、抵押人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。
第十五條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或出租后，受讓人或承租人需改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)征得出讓人同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理土地登記手續(xù)。
第十六條 土地使用權(quán)出租后，承租人不得新建永久性建筑物、構(gòu)筑物。需建筑臨時性建筑物、構(gòu)筑物的，必須征得出租人同意，并按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
第十七條 土地使用權(quán)租賃合同終止后，出租人應(yīng)自租賃合同終止之日起十五日內(nèi)，到土地管理部門辦理注銷土地使用權(quán)出租登記手續(xù)。
第十八條 抵押人清償債務(wù)，土地使用權(quán)抵押合同終止，抵押人應(yīng)自抵押合同終止之日起十五日內(nèi)，到土地管理部門辦理注銷土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。
第十九條 抵押人到期未履行債務(wù)或在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押土地使用權(quán)及其他抵押財產(chǎn)。
第二十條 處分抵押土地使用權(quán)及其他抵押財產(chǎn)所得，按下列順序分配：
（一）繳納應(yīng)繳納稅款；
（二）繳納土地使用權(quán)出讓金、轉(zhuǎn)讓增值費；
（三）償還抵押權(quán)人的債務(wù)；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他費用。
第二十一條 因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)及其他財產(chǎn)所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定辦理過戶登記手續(xù)。
第二十二條 土地使用權(quán)出讓期屆滿，土地使用者必須在出讓期滿之日起十五日內(nèi)，到土地管理部門辦理注銷土地使用權(quán)出讓登記手續(xù)；需繼續(xù)使用土地的，按《條例》的規(guī)定重新辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。
第二十三條 因企業(yè)兼并而引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，雙方應(yīng)到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。兼并后，土地使用權(quán)再行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，土地使用者須到土地管理部門補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金后，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押手續(xù)。
私營企業(yè)、外商投資企業(yè)以及使用集體所有土地的集體所有制企業(yè)兼并全民或集體所有制企業(yè)的，應(yīng)按規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。
第二十四條 以土地使用權(quán)為條件進(jìn)行合營、聯(lián)營、聯(lián)建從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的，視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。原土地使用者須按本辦法規(guī)定，到土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按規(guī)定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。
第二十五條 非經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)改作它用或出租、抵押土地使用權(quán)的，均按本辦法規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押手續(xù)。
第二十六條 對未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的單位和個人，由土地管理部門視情節(jié)給予沒收非法收入、責(zé)令改正、責(zé)令補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)、責(zé)令補(bǔ)交有關(guān)費用的處理，并可處以非法收入50％的罰款。
對逾期不繳納土地使用權(quán)出讓金或逾期未辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登記手續(xù)的，每逾期一日，按土地使用權(quán)出讓金的5‰繳納滯納金。
第二十七條 當(dāng)事人對土地管理部門做出的行政處罰決定不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請復(fù)議或向人民法院起訴。
第二十八條 土地使用權(quán)出讓金和土地增值費的繳納辦法和標(biāo)準(zhǔn)，另行規(guī)定。
為了適應(yīng)本市房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的需要，綜合運用行政、經(jīng)濟(jì)和法律的手段，建立規(guī)范化管理體系，保障房地產(chǎn)市場機(jī)制的正常運行和健康發(fā)展，特根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和本市的有關(guān)規(guī)定，就本市土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi)的房地產(chǎn)預(yù)售、出售、買賣、交換、抵押等交易管理、公證、登記事宜作如下規(guī)定：
一、凡通過土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)投資經(jīng)營者（除已經(jīng)上海市房產(chǎn)管理局資質(zhì)審查批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)外），均需遵照建設(shè)部、國家工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的通知》及本市的有關(guān)規(guī)定，組建資質(zhì)與其開發(fā)經(jīng)營項目規(guī)模相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。其中，外商投資企業(yè)須根據(jù)規(guī)定的程序報經(jīng)上海市外資委審批同意，并經(jīng)工商登記取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，向上海市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管局）申報備案；國內(nèi)投資企業(yè)則應(yīng)先報經(jīng)市房管局審查批準(zhǔn)后，再向市工商行政管理部門辦理工商登記，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
本市已批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)通過土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓，取得土地使用權(quán)后，則應(yīng)向市房管局辦理申請取得外銷商品房專項經(jīng)營權(quán)，方可開展開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
二、房地產(chǎn)預(yù)售，須按一九八八年市人民政府批準(zhǔn)的《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)經(jīng)營管理實施細(xì)則》規(guī)定，報經(jīng)市房管局批準(zhǔn)。批準(zhǔn)預(yù)售后，房地產(chǎn)投資經(jīng)營者應(yīng)在批準(zhǔn)之日起十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申報預(yù)售（注冊）登記。
房地產(chǎn)預(yù)售雙方當(dāng)事人簽訂的合同應(yīng)經(jīng)市公證機(jī)關(guān)公證，公證后預(yù)買方應(yīng)在二十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)售登記。
三、房地產(chǎn)投資經(jīng)營者按土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的期限和條件，經(jīng)投資開發(fā)并完成了一定比例的建筑工程量后需轉(zhuǎn)讓的，則必須先報經(jīng)市房管局審核批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同）經(jīng)公證后，應(yīng)在二十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理轉(zhuǎn)讓登記。
四、房地產(chǎn)投資經(jīng)營者在土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的可建房屋竣工、驗收合格并向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理商品房注冊登記后方可出售；其中，未申請預(yù)售的房地產(chǎn)項目出售前則應(yīng)先經(jīng)市房管局批準(zhǔn)。
房地產(chǎn)投資經(jīng)營者出售房地產(chǎn)（包括已經(jīng)預(yù)售的）買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)出售合同，經(jīng)向市公證機(jī)關(guān)申辦公證后，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)在一個月內(nèi)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，然后由買受人向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理登記，按規(guī)定領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用證。
五、已取得房屋所有權(quán)證和土地使用證的房地產(chǎn)投資經(jīng)營者或業(yè)主，出售房地產(chǎn)應(yīng)與買受人簽訂房地產(chǎn)買賣合同。合同經(jīng)公證后，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)在一個月內(nèi)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，然后買受人向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理登記，按規(guī)定領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用證。
房地產(chǎn)交換，雙方當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)交換合同經(jīng)公證后，應(yīng)按上款規(guī)定辦理過戶、登記手續(xù)。
六、房地產(chǎn)抵押（包括土地使用權(quán)抵押、房地產(chǎn)權(quán)益抵押、房地產(chǎn)權(quán)抵押等），抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽訂房地產(chǎn)抵押合同。合同經(jīng)公證后，應(yīng)向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。
七、房地產(chǎn)交易中，雙方當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)預(yù)售、出售、買賣、交換和抵押等合同，應(yīng)使用市房管局統(tǒng)一印制或認(rèn)可的合同文本。
第一條為規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支的管理，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（[20*]100號）和上級財政部門有關(guān)國有土地使用權(quán)出讓收支管理的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱國有土地使用權(quán)出讓收入（以下簡稱“土地出讓收入”）是指市政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款。具體包括下列內(nèi)容：
（一）以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所取得的總成交價款（不含代收代繳的稅費）；
（二）轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款；
（三）處置抵押劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款；
(四)轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款；
（五）改變出讓國有土地使用權(quán)土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款，以及其他與國有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入；
（六）市國土部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入；
（七）出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益；
（八）土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，依法應(yīng)繳納的土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費等費用（不含征地管理費）。
按照規(guī)定依法向國有土地使用權(quán)受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款，在國有土地使用權(quán)出讓合同（以下簡稱土地出讓合同）生效后可以抵作土地價款。
劃撥土地的預(yù)付款按照國有土地使用權(quán)出讓收入進(jìn)行管理。
第三條市財政部門具體負(fù)責(zé)本市土地出讓收支管理和征收管理工作。市國土部門具體負(fù)責(zé)土地出讓收入征收工作。市人民銀行負(fù)責(zé)辦理土地出讓收入的收納、劃分、留解等業(yè)務(wù)，并及時向市財政部門、國土部門提供相關(guān)報表和資料。
第四條土地出讓收支全額納入地方政府基金預(yù)算管理。土地出讓收入全部繳入地方國庫，支出一律通過政府基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”管理。在地方國庫中設(shè)立專賬（即登記簿），專門核算土地出讓收入和支出情況。
第二章征收管理
第五條市國土部門與國有土地使用權(quán)受讓人在簽訂土地出讓合同時，應(yīng)當(dāng)明確約定該國有土地使用權(quán)受讓人應(yīng)當(dāng)繳納的土地出讓收入的具體數(shù)額、繳入國庫的具體時限以及違約責(zé)任等內(nèi)容。土地出讓合同總價款中包含有關(guān)稅費項目的,應(yīng)以清單形式寫明各類稅費的項目和金額,并抄送市財政部門。
第六條市國土部門根據(jù)土地出讓合同和劃撥用地批準(zhǔn)文件，開具繳款通知書，并按照財政部統(tǒng)一規(guī)定的政府收支分類科目填寫“一般繳款書”，由國有土地使用權(quán)受讓人依法繳納土地出讓收入。國有土地使用權(quán)受讓人應(yīng)按照繳款通知書的要求，在規(guī)定的時間內(nèi)將應(yīng)繳地方國庫的土地出讓收入，就地及時足額繳入市國庫（人民銀行）。繳款通知書應(yīng)當(dāng)明確供應(yīng)土地的面積、土地出讓收入總額以及依法分期繳納市國庫的具體數(shù)額和時限等。
第七條市國土部門和財政部門應(yīng)當(dāng)督促國有土地使用權(quán)受讓人嚴(yán)格履行國有土地出讓合同，確保將應(yīng)繳地方國庫的土地出讓收入及時足額繳入地方國庫。對未按照繳款通知書規(guī)定及時足額繳納土地出讓收入，并提供有效繳款憑證的，市國土部門不予核發(fā)國有土地使用權(quán)證。
第八條任何部門和單位都不得以“招商引資”、“舊城改造”、“國有企業(yè)改制”等各種名義減免土地出讓收入，實行“零地價”，甚至“負(fù)地價”，或者以土地?fù)Q項目、先征后返、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入；也不得違反規(guī)定通過簽訂協(xié)議等方式，將應(yīng)繳地方國庫的土地出讓收入，由國有土地使用權(quán)受讓人直接將征地和拆遷補(bǔ)償費支付給村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民等。
第九條行政劃撥的土地，根據(jù)不同地塊按實結(jié)算,其土地劃撥價由征地補(bǔ)償費、報批規(guī)費、地上附著物、折遷補(bǔ)助費、新增建設(shè)用地土地有償使用費、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、農(nóng)民失地保障資金等項構(gòu)成。上述費用在報批供地時由市國土部門代收，進(jìn)入市財政專戶。
第三章使用管理
第十條本市土地出讓收入使用范圍為：
（一）征地和拆遷補(bǔ)償支出(包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費)；
（二）土地開發(fā)支出（包括前期土地開發(fā)性支出和前期土地開發(fā)相關(guān)的費用及相關(guān)需要支付的銀行貸款本息等支出）；
（三）支農(nóng)支出（包括用于保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出）；
（四）城市建設(shè)支出（具體包括城市道路、橋涵、公共綠地、公共廁所、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出）；
（五）其他支出(具體包括土地出讓業(yè)務(wù)費、繳納新增耕地建設(shè)用地有償使用費、國有土地收益基金支出、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出以及支付破產(chǎn)或改制企業(yè)職工安置費用等)。
第十一條各類出讓地塊取得的土地出讓金收入，應(yīng)先按下列標(biāo)準(zhǔn)計算提取相應(yīng)資金：
（一）新增建設(shè)用地土地有償使用費按新增建設(shè)用地面積28元/平方米提?。?/p>
（二）農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金按合同面積6.15元/平方米提??；
（三）農(nóng)民失地保障資金按合同總額5%提??；
（四）廉租房建設(shè)資金按合同面積2元/平方米提??；
（五）國有土地收益基金按合同總額3%提取；
（六）農(nóng)村教育基金按合同總額2%提??；
（七）出讓手續(xù)費按合同總額2%提取。
提取以上資金后的余額按以下順序和辦法分配：
（一）工業(yè)用地出讓收入，首先保證征地補(bǔ)償費、報批規(guī)費和拆遷補(bǔ)償費的支出，其次安排土地開發(fā)支出和工業(yè)園區(qū)及農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出；
（二）舊城改造拆遷土地出讓收入，首先保證征地補(bǔ)償費、報批規(guī)費及拆遷補(bǔ)償支出，其次安排城市建設(shè)支出；
（三）其它用地出讓收入，首先保證征地補(bǔ)償費、報批規(guī)費和拆遷補(bǔ)償費的支出，其次市政府留20%（其中：政府調(diào)節(jié)5%、支農(nóng)支出等15%）后的余款，城區(qū)出讓的用于城市建設(shè)，鎮(zhèn)鄉(xiāng)出讓的60%用于農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、40%用于村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
第十二條對《浙江省人民政府關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)土地征用工作的通知》（浙政發(fā)[20*]27號）中明確的留用安置土地，土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有出讓的，其收益繼續(xù)全額歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有，但必須按本辦法規(guī)定全額繳納土地出讓金，再由財政部門通過預(yù)算予以全額安排支出。
第十三條對20*年1月1日前已經(jīng)簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，且已生效的，按原政策規(guī)定執(zhí)行。對20*年1月1日前已經(jīng)預(yù)付的征地和拆遷補(bǔ)償費支出、土地開發(fā)支出等，可憑原支付憑據(jù)在土地出讓金繳庫時予以抵扣。
第四章預(yù)決算管理
第十四條建立健全年度土地出讓收支預(yù)決算管理制度。每年第三季度，有關(guān)部門要嚴(yán)格按照財政部門規(guī)定編制下一年度土地出讓收支預(yù)算，并分別納入政府性基金收支預(yù)算，報經(jīng)市財政部門按規(guī)定程序批準(zhǔn)后執(zhí)行。土地出讓收入資金撥付，按照財政國庫管理制度有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
編制年度土地出讓收支預(yù)算要堅持“以收定支、收支平衡”的原則。土地出讓收入預(yù)算按照上年土地出讓收入情況、年度土地供應(yīng)計劃、地價水平等因素編制；土地出讓支出預(yù)算根據(jù)預(yù)計年度土地出讓收入情況，按照年度土地征收計劃、拆遷計劃以及規(guī)定的用途、支出范圍和支出標(biāo)準(zhǔn)等因素編制。其中：屬于政府采購范圍的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定編制政府采購預(yù)算，并嚴(yán)格按照政府采購的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
每年度末，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照財政部門規(guī)定編制土地出讓收支決算，并分別納入政府性基金收支決算，報市財政部門審核匯總后，向市政府報告。
第十五條市國土部門與財政部門要加強(qiáng)協(xié)作，建立國有土地出讓、儲備及收支信息共享制度。市國土部門應(yīng)當(dāng)將年度土地供應(yīng)計劃、年度土地儲備計劃以及簽訂的國有土地出讓合同中有關(guān)土地出讓總價款、約定的繳款時間、繳款通知書等相關(guān)資料及時抄送市財政部門，市財政部門應(yīng)當(dāng)及時將土地出讓收支情況反饋給市國土部門。
第十六條市財政、國土部門要與地方國庫建立土地出讓收入定期對賬制度，對應(yīng)繳國庫、已繳國庫和欠繳國庫的土地出讓收入數(shù)額進(jìn)行定期核對，確保有關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確無誤。
第十七條市財政部門要會同市國土部門、人民銀行建立健全年度土地出讓收支統(tǒng)計報表以及分季收支統(tǒng)計明細(xì)報表體系，統(tǒng)一土地出讓收支統(tǒng)計口徑，確保土地出讓收支統(tǒng)計數(shù)據(jù)及時、準(zhǔn)確、真實。
第五章監(jiān)督檢查
第十八條市財政、國土、審計部門和人民銀行要建立健全對土地出讓收支情況的定期和不定期監(jiān)督檢查制度，強(qiáng)化對土地出讓收支的監(jiān)督管理，確保土地出讓收入及時足額上繳國庫，支出嚴(yán)格按照財政預(yù)算管理規(guī)定執(zhí)行。
