序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的安置房買(mǎi)賣(mài)的法律法規(guī)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。

第1篇

1. 以包銷的名義,隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易,獲取傭金以外的報(bào)酬。

2. 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

3. 無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。

5. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位,利用格式合同對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7. 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ),以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益,并且間接損害了國(guó)家利益,擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問(wèn)題,筆者提出了些建議:

在房產(chǎn)交易場(chǎng)所通過(guò)發(fā)放宣傳單提醒購(gòu)房者,注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)等證件;對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門(mén)咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上,凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容,視為要約作為合同的附件,一并寫(xiě)入合同中,以此約束相對(duì)方。達(dá)成協(xié)議后,對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理,以避免產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬(wàn)余家,人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買(mǎi)、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義:房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。包括了以下——

1. 房地產(chǎn)咨詢,是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2. 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算,評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)本市約50%的新建商品房銷售和90%的二手房買(mǎi)賣(mài)是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的?？梢哉f(shuō)大部分的房產(chǎn)交易行為是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行,中介機(jī)構(gòu)溝通買(mǎi)賣(mài)雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)中(即二手房轉(zhuǎn)讓),由于很多買(mǎi)方與賣(mài)方互相不認(rèn)識(shí)、不了解,可以說(shuō)信用無(wú)從談起:買(mǎi)方擔(dān)心給了錢(qián),拿不到房;賣(mài)方擔(dān)心買(mǎi)方不是一次性支付全部款項(xiàng)(如要辦理銀行貸款),分幾次支付,會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí),房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn),中介方是以單位的名義出現(xiàn),并且經(jīng)過(guò)國(guó)家行政部門(mén)的審批,具備經(jīng)營(yíng)資格。買(mǎi)賣(mài)雙方就可以將中介方作為第三方來(lái)溝通信息,調(diào)停買(mǎi)賣(mài)雙方之間的爭(zhēng)執(zhí);而且買(mǎi)賣(mài)雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù),更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見(jiàn)、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是,由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻相對(duì)不高,因此也就良莠不齊,大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為,侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

1. 以包銷的名義,隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易,獲取傭金以外的報(bào)酬。

委托人一般分兩種:房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人(自然人)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的,受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同,委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買(mǎi)受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣,自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開(kāi)發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時(shí)根據(jù)商品房銷售管理辦法 (2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò) 自2001年6月 1日起施行)第二十八條規(guī)定: 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

從法理上說(shuō),房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,對(duì)委托購(gòu)房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為,而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供:房源信息、銷售價(jià)格外,表明收取傭金,即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實(shí)上,很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷”,即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià),說(shuō)價(jià)格已經(jīng)包括傭金,或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)

房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得,也就是所謂的“賺差價(jià)”,這明顯違反了上述法律規(guī)定。 2. 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)的通知》滬房地交(1999)0786號(hào)規(guī)定:“三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù);不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)信息?！?/p>

目前,上海可進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋,也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋,這里的使用權(quán)房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策購(gòu)買(mǎi)的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同,其市場(chǎng)價(jià)格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分?jǐn)M購(gòu)房屋的權(quán)屬性質(zhì),應(yīng)以驗(yàn)看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)(或房屋權(quán)利證書(shū))的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋,憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍?。是指:上海的房改政策規(guī)定,職工(原承租人)可按房改售房的價(jià)格及優(yōu)惠政策出資購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指"成套獨(dú)用"的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài),可售公房買(mǎi)賣(mài)必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買(mǎi)房手續(xù)后,再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣(mài)給購(gòu)房人的程序操作。這就是人們通常說(shuō)的"二步并一步走"的政策。

按照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》 (1999年4月22日中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第69號(hào) 自1999年5月1日起施行) 第五條 已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售 ,但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售:

(1)以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的;

(2)住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn),或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修,且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的;

(3)處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的;

(4)產(chǎn)權(quán)共有的房屋,其他共有人不同意出售的;

(5)已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的;

(6)上市出售后形成新的住房困難的;

(7)擅自改變房屋使用性質(zhì)的;

(8)法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)》中對(duì)關(guān)于公有住房出售的范圍界定為:

(1) 由部隊(duì)或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門(mén)所有的獨(dú)用成套公有住房,可以出售。

(2) 產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房,可以出售。

(3) 同幢住房?jī)?nèi)有獨(dú)用、有合用的,凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房,可以出售。

(4) 被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房,該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

(5) 因規(guī)劃、配套等原因未申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素,同一房屋,不同的人購(gòu)買(mǎi)價(jià)格差異很大。因此對(duì)購(gòu)買(mǎi)可售公房的購(gòu)房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì),則無(wú)糾紛可言。成交價(jià)的含義如為對(duì)方"到手價(jià)",則差異很大。

3. 無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開(kāi)展業(yè)務(wù),所發(fā)的名片、所的廣告宣傳,只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人,如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問(wèn)題,則無(wú)音無(wú)訊了。

第2篇

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬(wàn)余家，人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買(mǎi)、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。包括了以下——

1.房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買(mǎi)賣(mài)是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的?？梢哉f(shuō)大部分的房產(chǎn)交易行為是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買(mǎi)賣(mài)雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買(mǎi)方與賣(mài)方互相不認(rèn)識(shí)、不了解，可以說(shuō)信用無(wú)從談起：買(mǎi)方擔(dān)心給了錢(qián)，拿不到房；賣(mài)方擔(dān)心買(mǎi)方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過(guò)國(guó)家行政部門(mén)的審批，具備經(jīng)營(yíng)資格。買(mǎi)賣(mài)雙方就可以將中介方作為第三方來(lái)溝通信息，調(diào)停買(mǎi)賣(mài)雙方之間的爭(zhēng)執(zhí)；而且買(mǎi)賣(mài)雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見(jiàn)、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻相對(duì)不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

委托人一般分兩種：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買(mǎi)受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開(kāi)發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時(shí)根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

從法理上說(shuō)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)委托購(gòu)房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供：房源信息、銷售價(jià)格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實(shí)上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià)，說(shuō)價(jià)格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)的通知》滬房地交（1999）0786號(hào)規(guī)定：“

三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)信息?！?/p>

目前，上?？蛇M(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購(gòu)買(mǎi)的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場(chǎng)價(jià)格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分?jǐn)M購(gòu)房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗(yàn)看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)（或房屋權(quán)利證書(shū)）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價(jià)格及優(yōu)惠政策出資購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨(dú)用”的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)，可售公房買(mǎi)賣(mài)必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買(mǎi)房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣(mài)給購(gòu)房人的程序操作。這就是人們通常說(shuō)的“二步并一步走”的政策。

按照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第69號(hào)自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；

（2）住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；

（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)》中對(duì)關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：

（1）由部隊(duì)或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門(mén)所有的獨(dú)用成套公有住房，可以出售。

（2）產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房，可以出售。

（3）同幢住房?jī)?nèi)有獨(dú)用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5）因規(guī)劃、配套等原因未申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購(gòu)買(mǎi)價(jià)格差異很大。因此對(duì)購(gòu)買(mǎi)可售公房的購(gòu)房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無(wú)糾紛可言。成交價(jià)的含義如為對(duì)方“到手價(jià)”，則差異很大。

3.無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開(kāi)展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問(wèn)題，則無(wú)音無(wú)訊了。

還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊(cè)等問(wèn)題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊(cè)而在市區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)。按照工商部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，在非注冊(cè)地營(yíng)業(yè)必須在營(yíng)業(yè)地工商部門(mén)再進(jìn)行注冊(cè)登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊(cè)登記，卻又在正常營(yíng)業(yè)。

根據(jù)工商部門(mén)所發(fā)放的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無(wú)權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊(cè)資金及申請(qǐng)的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買(mǎi)賣(mài)等交易。但是在現(xiàn)實(shí)交易中，人們往往忽略或不了解這個(gè)區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn)行隱瞞。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。

根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。

事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請(qǐng)注冊(cè)成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書(shū)都有借用他人的證書(shū)來(lái)充數(shù)現(xiàn)象。

5.濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡(jiǎn)稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。

第四十一條對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任?？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻保瑢⒉黄降鹊臈l件強(qiáng)加于人。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號(hào)2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第97號(hào)《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒(méi)有到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可開(kāi)業(yè)，根本沒(méi)有把備案手續(xù)放在心上。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對(duì)所謂“特價(jià)房產(chǎn)”，注重說(shuō)該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒(méi)有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至對(duì)上面所說(shuō)的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒(méi)有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，等到消費(fèi)者交付款項(xiàng)準(zhǔn)備辦理手續(xù)時(shí)才明白過(guò)來(lái)。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。

三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議

由于上述欺詐行為的存在，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬?！薄皬氖鲁商转?dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。”“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。”“各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告?！边@些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序?！盁o(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)?！薄胺康禺a(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。”這些行為阻礙了相應(yīng)的國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)呢？筆者提供下面幾個(gè)建議：

1.在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。

2.提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動(dòng)的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對(duì)第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3.購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對(duì)，必要時(shí)可以向工商部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)要求驗(yàn)證；

4.對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門(mén)咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對(duì)該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；

5.對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫(xiě)入合同中，以此約束相對(duì)方。

6.達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門(mén)過(guò)戶時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。

參考文獻(xiàn)：

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》1994年

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年

建設(shè)部《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》1999年

建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》2001年新晨

第3篇

關(guān)鍵詞：保障性住房；財(cái)政手段；住房分配機(jī)制

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2013）15-0014-03

保障性住房與商品性住房是相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。目前我國(guó)住房保障體系主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房和公共租賃房，近年來(lái)棚戶區(qū)改造住房和拆遷安置房的工作力度也在加大。我國(guó)保障性住房的建設(shè)，對(duì)于提高居民生活質(zhì)量、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康增長(zhǎng)以及維持社會(huì)穩(wěn)定，具有重大現(xiàn)實(shí)意義。

1 我國(guó)保障性住房的發(fā)展歷程

1.1 廉租房

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。1999年建設(shè)部提出由政府實(shí)施住房社會(huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對(duì)低廉的普通住房。2006年國(guó)務(wù)院頒布條例要求地方政府將土地出讓凈收益的部分按一定比例用于廉租住房制度建設(shè)，并為參與廉租房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商提供銀行信貸便利。2007年11月國(guó)務(wù)院再次頒布了《廉租住房保障資金管理辦法》，進(jìn)一步為廉租房的資金籌集和管理提供制度保證。廉租房是我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房制度中的一個(gè)重要內(nèi)容，但發(fā)展程度有限，成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡的關(guān)鍵問(wèn)題之一。

1.2 經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房是指列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。1991年6月，國(guó)務(wù)院提出“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品房，優(yōu)先解決無(wú)房戶和住房困難戶的住房問(wèn)題”。1998年我國(guó)政府正式提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。隨后，全國(guó)各地的經(jīng)濟(jì)適用房高速發(fā)展，但也存在種種問(wèn)題。2007 年11月，建設(shè)部等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)文對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策、開(kāi)發(fā)建設(shè)、價(jià)格確定、交易管理、集資和合作建房、監(jiān)督管理等做出嚴(yán)格規(guī)定。2012年，廣東、江西、河南等省明確停止了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，更多的地區(qū)則明確了以公租房、廉租房為重點(diǎn)進(jìn)行保障房建設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展進(jìn)入困局。

1.3 公共租賃房

公共租賃房是解決新就業(yè)職工住房問(wèn)題的重要舉措。政府或公共機(jī)構(gòu)擁有公共租賃房的所有權(quán)，按照低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租。建設(shè)部等有關(guān)部門(mén)在2007年開(kāi)展對(duì)公共租賃房的調(diào)研，希望通過(guò)公共租賃房探索解決大學(xué)畢業(yè)生等新就業(yè)人員的住房問(wèn)題。2010年6月由住建部等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。2012年7月15日起，由住建部公布的《公共租賃住房管理辦法》開(kāi)始實(shí)施。由于公共租賃房覆蓋面較廣，不僅包括本地中低收入家庭，還將惠及新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員，未來(lái)還有可能進(jìn)一步擴(kuò)大。

1.4 限價(jià)房

限價(jià)房是一種限價(jià)格、限套型（面積）的商品房，主要用于解決中低收入家庭的住房困難，是限制目前高房?jī)r(jià)的一種臨時(shí)性舉措。限價(jià)房采用政府組織監(jiān)管、市場(chǎng)化運(yùn)作的模式，在土地掛牌出讓時(shí)就已被限定房屋價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對(duì)象，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本和合理利潤(rùn)進(jìn)行測(cè)算后，設(shè)定土地出讓的價(jià)格范圍，從源頭上對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。這類產(chǎn)品主要針對(duì)兩部分人群：一是具備一定房產(chǎn)消費(fèi)能力的人群，二是定向購(gòu)買(mǎi)的拆遷戶。雖然目前限價(jià)房在多數(shù)二、三線城市發(fā)展滯后，但其還是能夠起到幫助中等收入家庭解決住房困難的作用的。

2 我國(guó)保障性住房建設(shè)存在的問(wèn)題

2.1 保障性住房本身的特點(diǎn)決定其具有缺陷性

2.1.1 保障性住房的性質(zhì)

保障性住房是政府提供的旨在保障低收入群體居住權(quán)益的產(chǎn)品，具有價(jià)格透明、管理嚴(yán)格、政府扶持等特點(diǎn)，具有公共品的性質(zhì)。但保障性住房也具有一定的競(jìng)爭(zhēng)性和排他性。競(jìng)爭(zhēng)性表現(xiàn)為，保障性住房資源有限，每多一個(gè)人的消費(fèi)必定會(huì)影響到其他人的消費(fèi)效果。排他性表現(xiàn)為，只有一部分社會(huì)成員可以享受政府提供的這種福利，并且在政府實(shí)物配租數(shù)有限時(shí)存在獲取優(yōu)先租住權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)。但以上排他性矛盾不能用價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的方式來(lái)解決，否則會(huì)導(dǎo)致房租價(jià)格上漲，抵消福利效應(yīng)，失去了保障性住房追求公平的意義。而當(dāng)保障性住房被分配后，就具有私人品的特征。此外，關(guān)于保障性住房的市場(chǎng)信息是不對(duì)稱的，供給者很難清楚地把握申請(qǐng)者的需求與資質(zhì)狀況，申請(qǐng)者也會(huì)迷惑于供給住房的質(zhì)量及申請(qǐng)途徑。保障性住房的復(fù)雜的性質(zhì)決定其很容易產(chǎn)生制度缺陷。

2.1.2 容易產(chǎn)生尋租行為

保障性住房由政府出地、投資和管理，政府有權(quán)力按照規(guī)定對(duì)住房進(jìn)行分配，對(duì)租金和產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題予以靈活處理，所以保障性在住房在建設(shè)和分配中很容易產(chǎn)生尋租的行為。首先，能提權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房與商品房在建筑標(biāo)準(zhǔn)上相差不大，但價(jià)格差距很大，能給申請(qǐng)者帶來(lái)巨大利益，所以經(jīng)濟(jì)適用房很容易被有權(quán)勢(shì)者大量侵占。保障性住房利差的特點(diǎn)是保障房很多問(wèn)題的根源。其次，地方政府在保障性住房分配中肩負(fù)著對(duì)象認(rèn)定、程序制定、懲罰處理等重要職責(zé)，而權(quán)力和腐敗往往是一對(duì)孿生姐妹，如果相關(guān)法律和規(guī)章制度不健全，在保障房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的背景下，申請(qǐng)者很容易采用非法尋租的手段獲取利益，隨之帶來(lái)的是腐敗的猖獗。

2.2 保障性住房建設(shè)盲目，房屋質(zhì)量問(wèn)題突出

①建設(shè)前缺乏必要的調(diào)研，空間布局不合理。由于相關(guān)部門(mén)沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)狀況做出充分的調(diào)查研究與規(guī)劃設(shè)計(jì)，沒(méi)有充分獲取準(zhǔn)確的保障性住房需求信息，所以在保障性住房建設(shè)中，“重?cái)?shù)量、輕布局”的現(xiàn)象較普遍。受到土地供應(yīng)的影響，保障性住房規(guī)劃中一般采取獨(dú)立城區(qū)的方式，建設(shè)規(guī)模較大，這會(huì)給城市管理增加難度。此外，保障性住房的布局主要分布在郊區(qū)，其建設(shè)規(guī)劃與城市規(guī)劃間的銜接不善，建筑密度高、綠化率低、居住人口多，居民往往會(huì)面臨工作地和居住地較遠(yuǎn)，基本公共設(shè)施缺乏，生活不方便的問(wèn)題，嚴(yán)重影響了保障性住房的使用功能。

②保障性住房質(zhì)量不過(guò)關(guān)，配套設(shè)施不健全。保障性住房與普通商品房往往在建筑質(zhì)量、建筑外觀、建筑品質(zhì)上都存在很大的反差。在房屋的設(shè)計(jì)上，因?yàn)樵O(shè)計(jì)單位對(duì)小戶型房屋設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的缺乏，會(huì)簡(jiǎn)單地將大戶型商品房設(shè)計(jì)方案進(jìn)行微縮，造成保障性住房缺乏很多使用功能，存在設(shè)計(jì)缺陷。在房屋的建筑質(zhì)量上，保障性住房的建材需要在商品市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)，具有與普通商品房一樣的成本代價(jià)，而保障性住房又往往被硬性要求極低的價(jià)格，在工期的催迫下，易產(chǎn)生粗制濫造。從房屋的監(jiān)管和驗(yàn)收上看，由于相關(guān)管理部門(mén)職責(zé)的缺失，一些保障性住房存在偷工減料、安全隱患較多、材料報(bào)驗(yàn)和工序驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)、項(xiàng)目管理人員不到位等問(wèn)題。

2.3 保障性住房資金籌措困難，監(jiān)督管理不規(guī)范

①土地和資金供給不足。首先，用地缺乏是我國(guó)保障性住房建設(shè)面臨的最大現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。我國(guó)實(shí)行國(guó)家土地資源出讓、買(mǎi)賣(mài)的招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌制度以來(lái)，土地出讓收入不斷攀升，成為地方政府的重要收入來(lái)源。而保障性住房用地大多以行政劃撥方式為主，所以地方政府缺乏保障性住房建設(shè)的積極性，往往把商品住房作為首要的土地供給對(duì)象。此外，有些地方的保障性住房用地未能及時(shí)完成征地拆遷，也拉長(zhǎng)了建設(shè)周期。其次，一些地方資金籌措存在一定困難，其中中西部地區(qū)資金壓力更大一些。保障性住房建設(shè)資金的來(lái)源主要有年度財(cái)政預(yù)算、土地出讓凈收益中安排、住房公積金增值收益余額、社會(huì)捐贈(zèng)等渠道。一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平落后的市縣常常是赤字財(cái)政，雖然有上級(jí)政府的轉(zhuǎn)移支付，但實(shí)際上保障性住房的資金難以落實(shí)。由于土地出讓凈收益規(guī)模存在區(qū)域間的差異，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)較高，貧困地區(qū)較少，所以土地出讓凈收益中安排的保障房建設(shè)資金也是有限的。此外，住房公積金收益所占比例很小，社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集資金來(lái)源很不穩(wěn)定。所以保障性住房建設(shè)籌資難的問(wèn)題也很突出。

②信息管理不到位，分配制度不健全。首先，受保障對(duì)象申報(bào)信息甄別困難。目前很多城市的民政、稅務(wù)、房產(chǎn)管理部門(mén)之間的信息無(wú)法共享，所以管理部門(mén)很難監(jiān)督到申請(qǐng)戶的真實(shí)資質(zhì)，很多環(huán)節(jié)的審核往往容易流于形式，存在弄虛作假現(xiàn)象。其次，保障性住房分配中存在不公平的現(xiàn)象。保障性住房的分配理所當(dāng)然應(yīng)向中低收入家庭傾斜，但在實(shí)施過(guò)程中的確存在諸如“富人買(mǎi)經(jīng)濟(jì)房”之類的保障對(duì)象偏離的不公平現(xiàn)象，這大大偏離了保障性住房政策的初衷。第三，各類型保障性住房之間缺乏合理的銜接機(jī)制。目前我國(guó)在制度上對(duì)各收入階層的家庭都提供了相應(yīng)的住房類型，但是在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公共租賃住房、商品住房這些類型之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，在居民家庭收入層次發(fā)生改變時(shí)，沒(méi)有合理的機(jī)制引導(dǎo)居民享受保障性住房類型的轉(zhuǎn)變。

2.4 制度框架缺失，政策效果或打折扣

①法律保障制度缺失。目前，關(guān)于保障性住房的法律法規(guī)只有住建部等有關(guān)部委頒布的部門(mén)規(guī)章及規(guī)范性文件，立法層次較低，較為隨意，法律效力不足。在缺乏法律硬約束的情況下，地方政府在執(zhí)行政策過(guò)程中很容易敷衍了事，導(dǎo)致保障性住房政策效果或打折扣；此外，不同政府部門(mén)之間職權(quán)不同，辦事程序差異，很難在制定和落實(shí)政策時(shí)保持一致和統(tǒng)一。

②實(shí)施和評(píng)估機(jī)制缺失。現(xiàn)行住房保障政策都是以規(guī)范性文件形式的，法律效力不足，在執(zhí)行中存在政策邊界不清晰、利益調(diào)節(jié)和退出機(jī)制不完善等問(wèn)題。各地保障性住房建設(shè)通常只是在國(guó)家嚴(yán)格要求、各級(jí)政府部門(mén)層層壓力下進(jìn)行的，短期行為偏多，沒(méi)有建立起長(zhǎng)期的實(shí)施和評(píng)估機(jī)制，不能及時(shí)總結(jié)并軌工作中的成功經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并改進(jìn)存在的問(wèn)題。

3 推進(jìn)我國(guó)保障性住房發(fā)展的機(jī)制創(chuàng)新

3.1 做好調(diào)研與規(guī)劃，保證質(zhì)量與功能

①充分調(diào)研，做好規(guī)劃。在保障性住房建設(shè)規(guī)劃之前，應(yīng)該做出充分的調(diào)查和研究，例如開(kāi)展相當(dāng)數(shù)量的走訪和問(wèn)卷調(diào)查，分析居民的收入結(jié)構(gòu)，詳查城市土地利用潛力，預(yù)測(cè)不同群體對(duì)保障性住房的需求情況和未來(lái)走勢(shì)，科學(xué)制定保障性住房的用地規(guī)劃和合理布局，最終確定各類型保障性住房的建設(shè)規(guī)模和具體方案。地方政府應(yīng)組織專門(mén)的機(jī)構(gòu)來(lái)系統(tǒng)的完成這項(xiàng)工作，確保其結(jié)果的規(guī)范性和可靠性。

②科學(xué)設(shè)計(jì)，保證房屋質(zhì)量。首先，細(xì)化保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，包括對(duì)建筑材料、建筑外觀、建筑品質(zhì)等方面的詳細(xì)規(guī)定，使保障性住房建設(shè)有章可循。其次，組織專業(yè)人員對(duì)保障性住房結(jié)構(gòu)進(jìn)行針對(duì)性的設(shè)計(jì)，做好公共基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，使其更好的發(fā)揮保障功能。第三，建立保障性住房質(zhì)量評(píng)估機(jī)制。在強(qiáng)化政府對(duì)保障性住房建設(shè)責(zé)任意識(shí)的基礎(chǔ)上，督促各方嚴(yán)格遵守建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，逐步建立保障房質(zhì)量監(jiān)測(cè)評(píng)估機(jī)制，其中發(fā)揮第三方評(píng)估的作用，并將監(jiān)測(cè)評(píng)估結(jié)果向全社會(huì)公布，接受保障房受益人群的監(jiān)督評(píng)價(jià)，并將其作為地方政府政績(jī)考核的重要指標(biāo)。

3.2 建立土地供應(yīng)長(zhǎng)效機(jī)制，多渠道籌集建設(shè)資金

①優(yōu)化保障性住房建設(shè)用地供給方式，建立土地供給長(zhǎng)效機(jī)制。在保障性住房土地供給“應(yīng)保盡?！闭叩幕A(chǔ)上，積極出臺(tái)政策文件，合理規(guī)劃中長(zhǎng)期土地供應(yīng)計(jì)劃，處理好存量土地與新增用地的比例關(guān)系，建立保障房用地與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)的動(dòng)態(tài)供應(yīng)機(jī)制。堅(jiān)持商品房建設(shè)同時(shí)配套保障房的土地供給政策。在保障房用地指標(biāo)安排和審批中，要預(yù)留、計(jì)劃單列，落實(shí)保障房建設(shè)用地指標(biāo)。要加強(qiáng)土地監(jiān)察，嚴(yán)懲違法改變土地用途性質(zhì)的行為。

②發(fā)揮財(cái)政工具的作用，理順資金籌集渠道。首先，加大財(cái)政投入力度，增加一般預(yù)算對(duì)保障性住房建設(shè)資金的投入力度，建立保障性住房財(cái)政資金逐步增長(zhǎng)的長(zhǎng)期投入機(jī)制。其次，發(fā)揮稅收政策作用，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)按總面積相應(yīng)比例建設(shè)保障性住房的企業(yè)，政府可以給與稅費(fèi)的優(yōu)惠。第三，利用稅收優(yōu)惠、財(cái)政貼息、信用支持等政策，引導(dǎo)、鼓勵(lì)各種基金、企業(yè)和個(gè)人資金等社會(huì)資本投入到保障房建設(shè)中。第四，發(fā)揮財(cái)政補(bǔ)貼作用，一方面對(duì)保障性住房生產(chǎn)者進(jìn)行補(bǔ)貼，降低住房的成本；另一方面對(duì)保障性住房的消費(fèi)者進(jìn)行補(bǔ)貼，增加低收入人群申請(qǐng)住房的可能性。

③財(cái)政手段與金融手段相互搭配，進(jìn)行多渠道融資。首先，對(duì)商業(yè)金融機(jī)構(gòu)關(guān)于保障性住房貸款的貸款條件、支持范圍、考核、貼息等方面出臺(tái)傾斜政策，通過(guò)對(duì)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)稅收優(yōu)惠，打通保障性住房貸款渠道。其次，鼓勵(lì)商業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行金融創(chuàng)新，設(shè)計(jì)出更多適用性強(qiáng)、操作性強(qiáng)的多元化金融產(chǎn)品，對(duì)不同類型的保障性住房實(shí)行不同的資金支持方式。

3.3 加強(qiáng)居民信息管理，健全住房分配機(jī)制

①加強(qiáng)居民信息系統(tǒng)建設(shè)，對(duì)保障性住房分配過(guò)程進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。可以以家庭為單位，在民政、稅務(wù)、公積金、房管、人行、證監(jiān)、銀監(jiān)等部門(mén)間建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，通過(guò)查看存款賬戶、股票賬戶、納稅記錄、房產(chǎn)登記、公積金繳納等信息，了解申請(qǐng)者家庭的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況，設(shè)計(jì)申請(qǐng)者收入的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制，建立家庭的住房情況登記備案制度，為保障性住房建設(shè)的宏觀調(diào)控提供依據(jù)，為住房分配提供準(zhǔn)確信息，確保保障性住房分配公開(kāi)公正。

②探索優(yōu)化保障性住房的進(jìn)入和退出機(jī)制，健全住房分配制度。首先，對(duì)不同類型的保障性住房實(shí)行并軌管理，對(duì)低收入家庭實(shí)行階梯保障，將經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生變化的家庭及時(shí)轉(zhuǎn)變到另一個(gè)保障級(jí)次。其次，進(jìn)一步完善保障性住房的進(jìn)入和退出機(jī)制，在對(duì)居民建立嚴(yán)格的收入劃分標(biāo)準(zhǔn)和資格審查制度的基礎(chǔ)上，保證符合條件申請(qǐng)人的正常權(quán)利，也要避免保障對(duì)象因家庭收入改變后仍過(guò)度享受福利待遇的現(xiàn)象發(fā)生。當(dāng)保障對(duì)象收入水平超過(guò)當(dāng)年最低收入標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，相關(guān)部門(mén)應(yīng)督促其騰退住房或停發(fā)住房相關(guān)補(bǔ)貼，并定期公示接受公眾監(jiān)督。

3.4 完善相關(guān)法規(guī)體系建設(shè)，規(guī)范住房保障行為

法規(guī)體系建設(shè)的目標(biāo)，一方面是約束和規(guī)范政府行為，要明確各級(jí)政府的責(zé)任和義務(wù)，從法律層面避免政府在保障性住房建設(shè)問(wèn)題上的“責(zé)任缺位”。另一方面是規(guī)定被保障人群的權(quán)利和責(zé)任，在保障其權(quán)利的同時(shí)，也嚴(yán)厲打擊通過(guò)非法手段騙取保障名額的行為。要想建立起邏輯嚴(yán)密、行之有效的法律法規(guī)體系，首先要從依法治國(guó)的高度，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，健全《社會(huì)保障法》，完善《住宅法》，從根本上解決我國(guó)保障性住房法律制度缺失的現(xiàn)狀。其次，各?。ㄖ陛犑?、自治區(qū)）應(yīng)當(dāng)適時(shí)制定《保障性住房管理?xiàng)l例》，因地制宜，明確區(qū)域內(nèi)居民的基本居住權(quán)利，明確相關(guān)管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)功能，明確將保障性住房建設(shè)列入政府考核機(jī)制，從立法層面對(duì)住房保障和實(shí)施計(jì)劃、惠及對(duì)象、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、資金運(yùn)作方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)、保障措施進(jìn)行有權(quán)威的界定。

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