發(fā)布時(shí)間：2023-07-28 17:01:19
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關(guān)鍵詞:投資估算價(jià)值分析項(xiàng)目決策
1項(xiàng)目在決策階段的投資
一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從投資意向開始到投資終結(jié)的全過(guò)程,大體分為四個(gè)階段:項(xiàng)目決策階段;準(zhǔn)備工作階段;實(shí)施階段;項(xiàng)目總結(jié)階段。項(xiàng)目策劃和決策階段的工作是投資項(xiàng)目的首要環(huán)節(jié)和重要方面,對(duì)投資項(xiàng)目能否取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益起著關(guān)鍵作用。
投資估算是在項(xiàng)目決策階段,對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、工藝和工程方案、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃等進(jìn)行研究并初步確定的基礎(chǔ)上,估算項(xiàng)目投入總資金的過(guò)程。
按照《投資項(xiàng)目可行性研究指南》的劃分,項(xiàng)目投入總資金由建設(shè)投資(含建設(shè)期利息)和流動(dòng)資金兩項(xiàng)構(gòu)成。投資估算時(shí),需對(duì)不含建設(shè)期利息的建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金各項(xiàng)內(nèi)容分別進(jìn)行估算。投資估算的具體內(nèi)容包括:建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)、基本預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息及流動(dòng)資金等。
2工程投資估算編制的基本原則
2.1投資估算的具體內(nèi)容
a建筑工程費(fèi);b設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi);
c安裝工程費(fèi);d工程建設(shè)其他費(fèi)用;e基本預(yù)備費(fèi);f建設(shè)期利息;g流動(dòng)資金。
可用公式作如下表示:
不含建設(shè)期利息的建設(shè)投資=a+b+…+e
建設(shè)投資=不含建設(shè)期利息的建設(shè)投資+f
建設(shè)投資=靜態(tài)投資+動(dòng)態(tài)投資
靜態(tài)投資=a+b+…+e
動(dòng)態(tài)投資=f
項(xiàng)目投入總資金=建設(shè)資金+g
2.2投資估算的深度要求
由于不同階段工作深度和掌握的資料不同,投資估算的準(zhǔn)確度也就不同。隨著工作的進(jìn)展,工程造價(jià)會(huì)不斷深入,準(zhǔn)確度會(huì)逐步提高,從而對(duì)項(xiàng)目投資起到有效的控制作用。項(xiàng)目前期的不同階段對(duì)投資估算的允許誤差率如下(如表1）:
2.3投資估算編制的依據(jù)及重要性
建設(shè)投資估算的基礎(chǔ)資料與依據(jù)主要包括以下幾個(gè)方面:(1)擬建項(xiàng)目的工程方案及工程量;(2)專門機(jī)構(gòu)的工程建設(shè)項(xiàng)目估算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),及政府部門的物價(jià)指數(shù);(3)專業(yè)機(jī)構(gòu)的建設(shè)工程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成、計(jì)算方法、計(jì)經(jīng)指標(biāo)等。
投資估算的作用可以概括如下:(1)投資估算是投資項(xiàng)目建設(shè)前期的重要環(huán)節(jié)。(2)是滿足工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)及城市建筑方案設(shè)計(jì)競(jìng)選的需要。
3投資估算編制的基本方法
3.1建設(shè)投資簡(jiǎn)單估算法
（1）比例估算法;（2）生產(chǎn)能力指數(shù)法;（3）朗格系數(shù)估算法;（4）投資估算指標(biāo)法。
投資估算指標(biāo)分為單位工程指標(biāo)、單項(xiàng)工程指標(biāo)、項(xiàng)目綜合指標(biāo)三種。建設(shè)項(xiàng)目綜合指標(biāo)一般以項(xiàng)目的綜合生產(chǎn)能力單位投資表示。單項(xiàng)工程指標(biāo)一般以單項(xiàng)工程生產(chǎn)能力單位投資表示。單位工程指標(biāo)按規(guī)定應(yīng)列入能獨(dú)立設(shè)計(jì)、施工的工程項(xiàng)目的費(fèi)用,即建筑安裝工程費(fèi)用。
3.2建設(shè)投資分類估算法
分別估算各單項(xiàng)工程的建筑工程費(fèi)、設(shè)備及購(gòu)置費(fèi)和安裝工程費(fèi);在匯總各單項(xiàng)工程費(fèi)用的基礎(chǔ)上,估算工程建設(shè)其他費(fèi);估算基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi);加和求得建設(shè)投資(不含建設(shè)期利息)總額;最后再根據(jù)項(xiàng)目的資金籌措方案計(jì)算建設(shè)期利息。以上加總求和即得出項(xiàng)目總投資估算。
其中,建筑工程費(fèi)的估算方法有單位建筑工程投資估算法(單位建筑工程量投資*建筑工程總量)、單位實(shí)物工程量投資估算法(單位實(shí)物工程量投資*實(shí)物工程總量)和概算指標(biāo)投資估算法。前兩種方法比較簡(jiǎn)單,后一種方法要以較為詳細(xì)的工程資料為基礎(chǔ),工作量較大,可根據(jù)具體條件和要求選用。
4決策階段投資控制理論探討
價(jià)值工程(ValueEngineering,縮寫為VE)又叫價(jià)值分析,它要求以最低的壽命周期成本可靠地實(shí)現(xiàn)工程的必要功能。其表達(dá)式為:價(jià)值＝功能(效用)/成本(費(fèi)用)或V＝F/C這個(gè)定義包含了三個(gè)方面的內(nèi)容:
(1)VE研究要從降低項(xiàng)目全壽命周期成本(Life－CycleCost,簡(jiǎn)稱LCC)的角度來(lái)提高研究對(duì)象的價(jià)值。VE研究要重視降低全壽命周期成本,而不是僅考慮建設(shè)成本。價(jià)值工程的目的是以研究對(duì)象的最低壽命周期成本,來(lái)實(shí)現(xiàn)使用者所需功能。實(shí)施價(jià)值工程,可以避免一味的降低工程造價(jià)而導(dǎo)致研究對(duì)象功能水平偏低的現(xiàn)象,也可以避免一味的提高使用成本而導(dǎo)致功能水平偏高的現(xiàn)象,使工程造價(jià)使用成本及建筑產(chǎn)品功能合理匹配,節(jié)約社會(huì)資源。
(2)價(jià)值工程的核心是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行功能分析。通過(guò)功能分析,刪除過(guò)剩的功能和不合理的功能要求,加強(qiáng)不足功能,把節(jié)約成本放在有效保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上。功能分析的一個(gè)重要內(nèi)容是功能的數(shù)量化,把定性指標(biāo)轉(zhuǎn)化為定量指標(biāo)。
(3)價(jià)值工程是一種依靠集體智慧所進(jìn)行的有組織的系統(tǒng)工作。進(jìn)行價(jià)值工程研究,要組織各方面人員參加,并提出技術(shù)方案,吸取各方面的經(jīng)驗(yàn),把方案優(yōu)選和方案改進(jìn)結(jié)合起來(lái),達(dá)到提高價(jià)值的目的。
價(jià)值工程本質(zhì)上是以功能為中心來(lái)規(guī)劃某項(xiàng)工作,其目的有以下幾方面:
①實(shí)現(xiàn)必要功能,剔除多余功能。
②求得必要功能與成本的最佳匹配。
③使各部分的功能壽命大體一致,以取得最好的經(jīng)濟(jì)效益。
一般來(lái)說(shuō),提高產(chǎn)品的價(jià)值,有以下五種途徑:提高功能,成本降低。這是最理想的途徑;保持功能不變,降低成本;保持成本不變,提高功能水平;成本稍有增加,但功能水平大幅度提高;功能水平稍有下降,但成本大幅度下降。
關(guān)鍵詞：投資項(xiàng)目；決策；投資估算；方法
0 前言
投資項(xiàng)目的決策是通過(guò)比較不同建設(shè)方案，并進(jìn)行投資經(jīng)濟(jì)性分析，做出正確、合理的選擇，由此可見投資估算的重要性。項(xiàng)目決策中投資估算合理與否，直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低和項(xiàng)目建設(shè)的成敗，具有極其重要的作用。因此，選取正確合理的投資估算方法不但是項(xiàng)目決策過(guò)程的重要任務(wù)，更是整個(gè)投資項(xiàng)目順利進(jìn)行的必要前提。
1投資估算中的不確定因素
決策階段主要是投資者對(duì)擬建項(xiàng)目的類型、規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)、時(shí)間、地質(zhì)條件等工程特征提出輪廓性建議和設(shè)想，對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性、技術(shù)經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)力布局上的可行性進(jìn)行框式論證與優(yōu)化。但是，這一階段工程造價(jià)控制的難點(diǎn)是：
（1）項(xiàng)目模型還沒(méi)有，工程量尚不明確，投資估算難以準(zhǔn)確；
（2）為了項(xiàng)目盡快上馬，人為地高估效益，低估投資，搞“釣魚戰(zhàn)術(shù)”；
（3）由于缺少針對(duì)性，投資估算所選用的數(shù)據(jù)資料難以真實(shí)的反映工程實(shí)際情況；
（4）可行性研究周期短，無(wú)法進(jìn)行多種投資方案比較。
基于以上原因，造成了工程建設(shè)過(guò)程中存在著諸多不確定因素，給投資估算帶來(lái)了相當(dāng)大的難度。
2提高投資估算準(zhǔn)確性的策略
有效提高項(xiàng)目投資估算的準(zhǔn)確性，應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手。
2.1認(rèn)真收集基礎(chǔ)資料
要做好基礎(chǔ)資料的收集工作。依據(jù)時(shí)間、物價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)條件和裝備水平等因素做出詳細(xì)的調(diào)查，如工程所在地的地質(zhì)、氣候、水電供應(yīng)、主要設(shè)備價(jià)格、大宗材料采購(gòu)地以及現(xiàn)有已建類似工程資料等等。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，更多相關(guān)的信息可以得到利用，其所起到的作用也會(huì)越來(lái)越重要。
2.2做好市場(chǎng)研究
市場(chǎng)研究是按照科學(xué)理論、尊重實(shí)際情況的方法，有計(jì)劃、有目的地對(duì)擬建項(xiàng)目的市場(chǎng)供求情況，包括國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)對(duì)類似項(xiàng)目的建設(shè)情況、國(guó)家對(duì)該產(chǎn)業(yè)的政策引導(dǎo)及今后發(fā)展趨勢(shì)等進(jìn)行系統(tǒng)的搜集和解析。要根據(jù)大量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和技術(shù)信息，進(jìn)行認(rèn)真的比較與綜合分析，進(jìn)行深入研究詳細(xì)論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，并對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展前景做出具有建設(shè)性的最科學(xué)的判斷。
2.3精心比選投資方案
投資方案的比較與選擇，是可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估工作的重要組成部分，也是項(xiàng)目決策的重要環(huán)節(jié)。它所涵蓋的內(nèi)容十分廣泛，既包括工程技術(shù)條件、建設(shè)條件、生產(chǎn)條件、投資時(shí)間和生產(chǎn)規(guī)模等，同時(shí)也包括經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的比選。在項(xiàng)目決策階段和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)過(guò)程中，對(duì)擬建項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)投入產(chǎn)出等諸多因素進(jìn)行調(diào)查、預(yù)測(cè)、研究、計(jì)算和論證，利用現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)分析方法，選出最佳投資方案，保證工程項(xiàng)目的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性。
3投資估算的編制方法
投資決策過(guò)程大致分為：項(xiàng)目規(guī)劃階段、項(xiàng)目建議書階段、預(yù)可行性研究階段、可行性研究階段四個(gè)階段。其常用的估算方法有：生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法、設(shè)備及廠房估算法和指標(biāo)估算法等。在決策的不同階段，為提高投資估算的準(zhǔn)確性，應(yīng)按項(xiàng)目的性質(zhì)、技術(shù)要求和數(shù)據(jù)資料的具體情況，針對(duì)性地選擇不同的計(jì)算方法。下面介紹幾種應(yīng)用較多的靜態(tài)投資估算方法。
3.1生產(chǎn)能力指數(shù)法
計(jì)算公式：
Y2=Y1（X2/X1）”×CF （1）
其中，Y1為已建類似項(xiàng)目投資額；Y2為新建項(xiàng)目投資額；X1為已建類似項(xiàng)目生產(chǎn)能力；X2為新建項(xiàng)目生產(chǎn)能力；n為生產(chǎn)能力指數(shù)，通常0≤n≤1；CF為綜合調(diào)整系數(shù)。這個(gè)方法是由威廉斯（Wiliams）和納爾遜（Nelson）兩人首先發(fā)表。由于投資與設(shè)備費(fèi)用和生產(chǎn)規(guī)模的0.6次方成正比，所以這種方法也叫“0.6指數(shù)法”。后來(lái)人們把這個(gè)方法的使用范圍推廣到計(jì)算整個(gè)工廠的投資。
如：已建年產(chǎn)20萬(wàn)t規(guī)模的某項(xiàng)目投資額為3億元，現(xiàn)有年產(chǎn)50萬(wàn)t規(guī)模的相同項(xiàng)目，工程條件與上述類似，調(diào)整系數(shù)為1.2，根據(jù)式（1）計(jì)算，則該項(xiàng)目投資總額為6.24億元。這種方法是根據(jù)已建成的類似項(xiàng)目生產(chǎn)能力和投資額，來(lái)粗略估算新建項(xiàng)目靜態(tài)投資額的方法，計(jì)算簡(jiǎn)單、速度快。生產(chǎn)能力指數(shù)法多用于項(xiàng)目建議書階段，不需要詳細(xì)的工程設(shè)計(jì)資料，只需要知道工藝流程及規(guī)模。
3.2比例估算法
這種方法是根據(jù)同類型已建項(xiàng)目的有關(guān)資料，計(jì)算出擬建項(xiàng)目的各專業(yè)工程費(fèi)占工藝設(shè)備（包括運(yùn)雜費(fèi)和安裝費(fèi)）投資的百分比，然后把各專業(yè)工程的投資（包括工藝設(shè)備費(fèi)）相加求和，再加上其他有關(guān)費(fèi)用，即為該項(xiàng)目的總投資。計(jì)算公式為：
C=E（1+f1P1+f2P2+f3P3+…）+I （2）
其中，C為擬建項(xiàng)目投資額；I為擬建項(xiàng)目的其他有關(guān)費(fèi)用；E為擬建項(xiàng)目設(shè)備費(fèi)（含運(yùn)雜費(fèi)）；P1，P2，P3分別為已建項(xiàng)目中建筑、安裝及其他工程費(fèi)等占設(shè)備費(fèi)的百分比；f1，f2，f3均為綜合調(diào)整系數(shù)。該方法常用于項(xiàng)目可行性研究階段。
如：某工廠工藝設(shè)備投資為3000萬(wàn)元，據(jù)相關(guān)資料分析，各專業(yè)工程費(fèi)占工藝設(shè)備費(fèi)的比例為：土建25.9%，化工17.53%，收塵2.18%，電力9.78%，儀表5.31%，給排水2.46%，采暖1.26%，通風(fēng)3.84%，照明0.46%，通信0.81%，總圖1.16%，其他費(fèi)用暫估為1000萬(wàn)元。根據(jù)式（2）計(jì)算，調(diào)整系數(shù)：f=1，該項(xiàng)目總投資額為6120.7萬(wàn)元。
3.3設(shè)備及廠房估算法
在工業(yè)項(xiàng)目中，工藝設(shè)備投資與土建投資之和占了整個(gè)項(xiàng)目投資的絕大部分。當(dāng)設(shè)計(jì)方案初步選定了工藝設(shè)備時(shí)，工藝設(shè)備投資與廠房土建投資就可以根據(jù)設(shè)備的重量及廠房的高度和面積分別估算出來(lái)。其他專業(yè)的工程投資：與設(shè)備關(guān)系較大的按設(shè)備投資系數(shù)計(jì)算；與廠房關(guān)系較大的按廠房土建投資系數(shù)計(jì)算，兩類投資加起來(lái)就得出整個(gè)項(xiàng)目的投資。這種方法在預(yù)可行性研究階段使用比較合適。
如：某小型發(fā)電工程工藝設(shè)備及安裝費(fèi)用為1.42億元，廠房土建費(fèi)用為1.26億元，其他各專業(yè)工程投資系數(shù)為：工藝設(shè)備1，汽機(jī)設(shè)備0.04，余熱鍋爐0.14，化水0.01，煙氣凈化0.09，動(dòng)力0.06，儀表0.08，給排水0.08，系數(shù)合計(jì)為1.5；廠房土建1，暖通0.02，照明0.01，工業(yè)管道0.01，總圖0.03，系數(shù)合計(jì)為1.07。則該項(xiàng)目總投資為3.48億元。
3.4指標(biāo)估算法
投資估算指標(biāo)這種方法多用于估算房屋、廠房的造價(jià)，常用于可行性研究階段。以廠房造價(jià)為例，應(yīng)注意兩點(diǎn)：
（1）廠房結(jié)構(gòu)（如鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）；
（2）各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)（如不同高度、跨度，吊車重量及臺(tái)數(shù)，工作制度等）。
如果能根據(jù)上述兩個(gè)重要因素，分析出本地區(qū)各種廠房造價(jià)指標(biāo)，再乘以總面積，即可得出該廠房土建部分的投資。該方法在土建工程中被廣泛應(yīng)用。這種方法準(zhǔn)確程度雖然較高，但需要大量的計(jì)算，工作量較大，而且要求設(shè)計(jì)必須達(dá)到一定的深度才能使用。
4結(jié)語(yǔ)
綜上所述，投資估算的正確性與合理性對(duì)投資項(xiàng)目的決策具有重要影響，且對(duì)項(xiàng)目總造價(jià)及實(shí)施具有決定性的影響，因此，編制人員務(wù)必根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇合理的投資估算方法，采取一切行之有效的措施，將決策階段的投資控制工作做得更加完善，在熟悉各項(xiàng)法規(guī)及相關(guān)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的前提下，從源頭上有效的控制項(xiàng)目的投資，為工程項(xiàng)目的順利建設(shè)打下基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)主要包括以下幾個(gè)方面的指標(biāo)：
1．時(shí)間類參數(shù)。包括開發(fā)活動(dòng)的起始點(diǎn)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營(yíng)期的起始時(shí)間點(diǎn)以及持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)度等。
2．投資相關(guān)參數(shù)。包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率、建設(shè)投資額、資本金投入比例等。
3．收益相關(guān)參數(shù)。包括租售價(jià)格、出租率或空置率、運(yùn)營(yíng)成本占毛租金收入比率等。
4．評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)。包括基準(zhǔn)收益率、成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率，投資回報(bào)率等。
在以上的參數(shù)中，開發(fā)期、建設(shè)投資額、貸款利率、租金或售價(jià)、開發(fā)規(guī)模、投資收益率是最主要基礎(chǔ)參數(shù)，這些參數(shù)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的結(jié)果影響很大。在項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，這些參數(shù)的取值都是參考當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況估測(cè)為基礎(chǔ)的。由于在實(shí)際開發(fā)過(guò)程中這些主要參數(shù)很容易發(fā)生變化，而且對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)果有很大的影響。因此，找出這些參數(shù)并確定其變化范圍將對(duì)投資項(xiàng)目的評(píng)價(jià)結(jié)果及以后開發(fā)過(guò)程中的控制，是非常重要的。
一、開發(fā)規(guī)模
開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積直接關(guān)系到其租金收入或銷售收入和建設(shè)投資額。一般說(shuō)來(lái)在項(xiàng)目前期評(píng)價(jià)時(shí)，開發(fā)商通常還沒(méi)有拿到有關(guān)規(guī)劃批文，因此，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)所采用的建筑面積是不確定的。即使有關(guān)部門批準(zhǔn)了項(xiàng)目總建筑面積不變，項(xiàng)目可供租售的面積仍然小能完全肯定。
例如，一座大型商場(chǎng)的實(shí)際使用面積到底有多少，這在前期評(píng)價(jià)階段也是無(wú)法確定的，只能大致估算。實(shí)際使用面積的多少主要依賴于地塊的條件以及建筑師的設(shè)計(jì)能力。
盡管開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的租售安排有自己的考慮，但由于市場(chǎng)需求的制約，開發(fā)項(xiàng)目的面積并不一定都能迅速銷售或租賃出去，為此要進(jìn)行銷售預(yù)測(cè)。銷售預(yù)測(cè)是從微觀角度預(yù)測(cè)開發(fā)商未來(lái)銷售的前景，為確定經(jīng)營(yíng)計(jì)劃提供依據(jù)。銷售預(yù)測(cè)主要是對(duì)銷售量及銷售進(jìn)度做出預(yù)測(cè)。一般情況下可根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料的多寡，采用直接預(yù)測(cè)法或間接預(yù)測(cè)法。
二、開發(fā)期
項(xiàng)目開發(fā)期大體上由三個(gè)階段組成，即從購(gòu)地到開始建造階段即開發(fā)前期、建筑施工階段、竣工后項(xiàng)日出租出售階段。一是開發(fā)前期。開發(fā)前期的時(shí)間長(zhǎng)短一般由所需規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)問(wèn)或拆遷安置時(shí)間所控制決定。其中，設(shè)計(jì)周期有國(guó)家頒布的設(shè)計(jì)周期定額作參考。二足建筑施工期。建筑施工期一般能夠較準(zhǔn)確的估計(jì)。有國(guó)家頒布的建安工程工期定額作為依據(jù)。但某些特殊因素的影響，也可能引起施工期延長(zhǎng)。三是出租或出售期。出租期或出售期時(shí)問(wèn)的長(zhǎng)短與市場(chǎng)供需情況、購(gòu)買力有直接關(guān)系。一般在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，常安排房屋竣工后半年至二年(視項(xiàng)目規(guī)模大小)結(jié)束。
三、建設(shè)投資額
開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)過(guò)程中，由于制度政策、市場(chǎng)環(huán)境等等因素的影響，我們所估算的建設(shè)投資與實(shí)際建設(shè)投資之間往往不一定相符。其中，變化最大的主要是土地費(fèi)用和工程造價(jià)。當(dāng)土地費(fèi)用確定后。工程造價(jià)實(shí)際上就成了影響開發(fā)商利潤(rùn)的主要因素，可以通過(guò)了解類似物業(yè)的造價(jià)情況或針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目本身的有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙估算此項(xiàng)費(fèi)用。計(jì)算費(fèi)用時(shí)一般以當(dāng)前的價(jià)格水平為依據(jù)，費(fèi)用的增長(zhǎng)大致能和收益的增長(zhǎng)相抵。
1．土地費(fèi)用。土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，主要由兩部分組成：一部分是獲得土地使用權(quán)的費(fèi)用，另一部分是土地開發(fā)費(fèi)用。對(duì)土地費(fèi)用進(jìn)行估算，首先需要獲取相關(guān)的資料：主要包括當(dāng)?shù)氐耐恋胤值榷?jí)成果資料、土地規(guī)劃信息、土地市場(chǎng)信息、土地權(quán)屬資料以及項(xiàng)目用地現(xiàn)場(chǎng)勘察及周圍環(huán)境資料等。通過(guò)對(duì)上述資料的調(diào)查分析，就可以對(duì)土地費(fèi)用有一個(gè)大致的估算。目前普遍采用的方法主要有假設(shè)開發(fā)法和市場(chǎng)比較法兩種。
2．工程造價(jià)。工程造價(jià)包括土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用，其中土建工程費(fèi)用又可劃分為摹礎(chǔ)工程費(fèi)用、上部結(jié)構(gòu)費(fèi)用等。目前工程造價(jià)常用的估算方法有粗算和精箅兩種。
粗算法是一種加權(quán)類推的辦法，即根據(jù)已建項(xiàng)目的造價(jià)類推待開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)。類推過(guò)程中，對(duì)已建項(xiàng)目造價(jià)乘一個(gè)修正系數(shù)作為已、待建項(xiàng)目間的差異的修正，這個(gè)系數(shù)通過(guò)定性分析來(lái)確定。這個(gè)算法所依據(jù)的資料是規(guī)劃設(shè)計(jì)或方案設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目具體細(xì)節(jié)掌握得還不夠充分，因而算出的數(shù)字也比較粗略，精確度低。只能作為工程造價(jià)的一種估計(jì)，用于項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究和初步評(píng)價(jià)。
所謂精算足相對(duì)于粗算而言的，計(jì)算依據(jù)是項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)以及當(dāng)?shù)氐慕ò补こ谈潘愣~。由于它對(duì)項(xiàng)目細(xì)節(jié)的掌握以及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)都比粗算要充分、可靠，因而預(yù)測(cè)精度高，也比較簡(jiǎn)便。這種方法的缺點(diǎn)，一是它是一種靜態(tài)的算法，對(duì)于項(xiàng)目細(xì)節(jié)的動(dòng)態(tài)變動(dòng)通過(guò)量上的放大來(lái)考慮，顯然不一定準(zhǔn)確；二是概算定額是本地區(qū)統(tǒng)一頒布的標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格水平固定而且滯后。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格水平完全根據(jù)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)的需求狀況而定，變動(dòng)快，這種相對(duì)固定的標(biāo)準(zhǔn)很難準(zhǔn)確估量?jī)r(jià)格變動(dòng)因素對(duì)工程的影響，大大影響估算值的精確性。
總之，無(wú)論是粗算還是精算，在算法上都應(yīng)作改進(jìn)，才能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，提高預(yù)測(cè)精度。
四、租金和售價(jià)
租金和售價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中最重要的參數(shù)之一。即使租金和售價(jià)發(fā)生較小的變化。也會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商收益的較大變化，同時(shí)，租金售價(jià)的水平在很大程度上影響土地價(jià)值．而準(zhǔn)確地估算租金和售價(jià)并不容易。一般的評(píng)價(jià)方法中，租金和售價(jià)的確定足通過(guò)與市場(chǎng)上近期已成交的類似物業(yè)的租金收入或售價(jià)進(jìn)行比較、修正后得出的。這種比較往往沒(méi)有考慮物價(jià)上漲和租金售價(jià)在開發(fā)期間的增幅，而僅僅以當(dāng)前的租金和售價(jià)水平進(jìn)行估算。但同類型物業(yè)市場(chǎng)上供應(yīng)與需求間關(guān)系的變化，開發(fā)建設(shè)過(guò)程中政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素的變化對(duì)租金和售價(jià)水平的影響就很難定量地描述。
確定開發(fā)項(xiàng)目的租金或售價(jià)，需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行研究和比較。這時(shí)，常用同類競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)比分析方法。目前，由于擠進(jìn)商品房開發(fā)的各種費(fèi)用項(xiàng)目多、數(shù)量大，導(dǎo)致開發(fā)商成本居高不下、價(jià)格無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力和彈性可言。房地產(chǎn)開發(fā)商基本采用成本加利潤(rùn)的方法定價(jià)，即以一個(gè)不變的利潤(rùn)或利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)加上開發(fā)成本和費(fèi)用得到銷售價(jià)格。這樣做的好處在于保住了商鼎房銷售的基本利潤(rùn)，缺陷在于形成一個(gè)靜態(tài)價(jià)格，不利于面向市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而制定合理的有競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格。在合理的商品房?jī)r(jià)格體系理順之后，可以采用動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析的方法來(lái)預(yù)測(cè)銷售價(jià)格。開發(fā)項(xiàng)日的總開發(fā)價(jià)格一般是指項(xiàng)目建成后出租或出售所獲得的凈收入，即從出租或出售毛收人中扣除與租售相關(guān)的稅費(fèi)。有些經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員認(rèn)為，由于開發(fā)項(xiàng)目大多是在整個(gè)開發(fā)工程完成后才出租或出售的，所以總開發(fā)價(jià)格的計(jì)算原則應(yīng)以將來(lái)的價(jià)格水平為依據(jù)。但在實(shí)際評(píng)價(jià)時(shí)，為保持評(píng)價(jià)的基準(zhǔn)期規(guī)定，也為方便起見，常依開發(fā)前的價(jià)格水平進(jìn)行評(píng)價(jià)，因?yàn)榇蠖鄶?shù)情況下，項(xiàng)目的收入和支出受市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的影響大致相同，純收益的變化不大。但在房地產(chǎn)需求旺盛的地區(qū)或時(shí)期，收入的增長(zhǎng)可能會(huì)大于費(fèi)用上漲，此時(shí)可根據(jù)情況將收益水平估算的略高。
五、貸款利率
貸款利率的變化對(duì)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)果的影響是相當(dāng)大的。由于房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，自有資金往往只占到投資總額的20％～30％，其余的部分都要通過(guò)金融機(jī)構(gòu)，或以預(yù)售方式籌措，所以，資金使用成本即利息支出對(duì)開發(fā)商最終獲利大小的影響極大。利率的影響，決定了開發(fā)商利用金融杠桿的有效性。
六、投資收益率
投資收益率是影響經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果最主要的因素之一。投資收益率的變化將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)價(jià)值的估算產(chǎn)生很大影響。在項(xiàng)目全部銷售的情況下，項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值等于銷售收入減銷售稅金后的銷售凈收入；而在項(xiàng)目全部出租的情況下，項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值可用項(xiàng)目年均凈租金收入除以年投資收益率表示。房地產(chǎn)投資是國(guó)民經(jīng)濟(jì)整個(gè)投資系統(tǒng)的一部分，其收益率水平和其他行業(yè)的投資收益率有著密切的聯(lián)系。投資收益率是指開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到正常盈利年份時(shí)，年凈租金收入與項(xiàng)目投資之比。房地產(chǎn)投資收益率的確定，一般要綜合考慮以下一些因素：當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況、銀行貸款利率和其他各行各業(yè)總的收益率水平；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型、地點(diǎn)以及對(duì)未來(lái)租金增長(zhǎng)的期望；開發(fā)項(xiàng)目承租者能夠連續(xù)付租的能力；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日壽命的長(zhǎng)短；開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模的大小。通常情況下，如果開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目建成后獲利能力的期望值越高，那么其確定的投資收益率便會(huì)低些；反之，如果項(xiàng)目預(yù)期收入增長(zhǎng)緩慢，開發(fā)商就應(yīng)將投資收益定高些，以便盡快收回投資。目前確定投資收益率的方法主要是市場(chǎng)提取法即選取若干個(gè)參照項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與售價(jià)的比值，取其平均值，作為評(píng)價(jià)項(xiàng)目的年投資收益率。由于市場(chǎng)資料所限，選擇的參照項(xiàng)目不同，最后所得的結(jié)果可能會(huì)有差別。
另外，由于開發(fā)期間市場(chǎng)行情的改變，以及參照項(xiàng)目與所評(píng)價(jià)項(xiàng)目之間的差異，項(xiàng)目評(píng)價(jià)時(shí)所選擇的年投資收益率與將來(lái)實(shí)際年投資收益率相比。也不可避免地出現(xiàn)誤差，從而使開發(fā)商要承擔(dān)附加的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)日經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和參數(shù)選擇的合理性，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論的正確性有著重要影響。關(guān)系到項(xiàng)目操作的成敗。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)，應(yīng)該建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、投資與成本費(fèi)用估算、項(xiàng)目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進(jìn)行。同時(shí)，還應(yīng)注意對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析和多方案比選。這樣，才能使基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)達(dá)到或接近實(shí)際值，最終結(jié)論才能夠作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資決策的依據(jù)。
參考文獻(xiàn)：
工程造價(jià)是指建設(shè)一項(xiàng)工程預(yù)期開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用。一般人們認(rèn)為，控制工程造價(jià)就是編制預(yù)算、審查結(jié)算、制止施工單位的高估冒算。其實(shí)，工程造價(jià)的控制貫穿于項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工到竣工決算的全過(guò)程。工程造價(jià)全過(guò)程控制就是在建設(shè)程序的各個(gè)階段，采用一定方法和措施，把建設(shè)工程造價(jià)的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價(jià)限額以內(nèi)，以求合理使用人力、物力和財(cái)力，取得較好投資效益。
2合理確定工程造價(jià)保證工程質(zhì)量的措施
2.1按基本建設(shè)程序合理確定造價(jià)長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目雖然按程序辦事，但普遍忽視了項(xiàng)目建設(shè)前期階段的重要性，造價(jià)控制的重點(diǎn)放在項(xiàng)目建設(shè)的后期階段上，因此經(jīng)常出現(xiàn)投資超限、資金缺口大的現(xiàn)象。有些項(xiàng)目甚至未按基本建設(shè)程序辦事，項(xiàng)目決策缺乏依據(jù)，投資無(wú)計(jì)劃，增加了財(cái)政負(fù)擔(dān)。建設(shè)項(xiàng)目，由于規(guī)模大，建設(shè)周期長(zhǎng)，技術(shù)復(fù)雜，人財(cái)物消耗大，應(yīng)考慮到投入使用后的經(jīng)濟(jì)效益等因素，一旦決策失誤，將造成無(wú)可挽回的巨大經(jīng)濟(jì)損失。因此，必須合理確定工程造價(jià)，并充分體現(xiàn)造價(jià)的合理性。
2.2投資估算階段造價(jià)的合理確定投資估算是指在項(xiàng)目建議書和可行性研究階段對(duì)擬建項(xiàng)目投資需要量，依據(jù)現(xiàn)有的資料和特定的方法，通過(guò)編制估算文件進(jìn)行預(yù)先測(cè)算和確定，得出的建設(shè)項(xiàng)目投資數(shù)額，就是估算造價(jià)。建設(shè)項(xiàng)目的投資估算包括固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算兩部分。對(duì)靜態(tài)投資部分的估算，在項(xiàng)目規(guī)劃和項(xiàng)目建議書階段，可采取簡(jiǎn)單的匡算法，有生產(chǎn)能力指數(shù)法、單位生產(chǎn)能力法、比例法和系數(shù)法等；在可行性研究階段特別是詳細(xì)可行性研究階段，需采用相對(duì)詳細(xì)的投資估算方法，即指標(biāo)估算法。建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分主要包括價(jià)格變動(dòng)可能增加的投資額、建設(shè)期利息兩部分內(nèi)容，對(duì)于涉外項(xiàng)目，還應(yīng)計(jì)算匯率的影響。動(dòng)態(tài)部分的估算應(yīng)以基準(zhǔn)年靜態(tài)投資的資金使用計(jì)劃為基礎(chǔ)來(lái)計(jì)算。流動(dòng)資金估算一般采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法，個(gè)別情況或小型項(xiàng)目可采用擴(kuò)大指標(biāo)法。
2.3做好施工招標(biāo)的造價(jià)控制首先，詳細(xì)編制施工招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)全面、準(zhǔn)確、詳細(xì)的表述招標(biāo)人的實(shí)質(zhì)性要求，以避免簽訂施工合同、結(jié)算時(shí)互相扯皮。
其次，認(rèn)真審查標(biāo)底或上限值。招標(biāo)報(bào)酬是以標(biāo)底或上限值金額為基數(shù)計(jì)取，又由于投標(biāo)單位與招標(biāo)單位有可能串通抬高工程造價(jià)，所以應(yīng)對(duì)標(biāo)底或上限值認(rèn)真審查，加強(qiáng)工程造價(jià)事前控制。
再次，嚴(yán)格招標(biāo)程序。招投標(biāo)程序和方式應(yīng)符合有關(guān)法律法規(guī)和制度的規(guī)定，避免投標(biāo)單位串標(biāo)和圍標(biāo)使工程造價(jià)失控。
2.4做好項(xiàng)目實(shí)施階段的造價(jià)控制建設(shè)項(xiàng)目施工階段是把設(shè)計(jì)圖紙和原材料、半成品、設(shè)備等變成工程實(shí)體的過(guò)程，是實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值和使用價(jià)值的主要階段。在施工階段，節(jié)約投資的空間雖然很小，但浪費(fèi)的資金卻可能很多，因此，需要對(duì)投資控制給予足夠的重視，嚴(yán)格審核承包商的索賠事項(xiàng)，防止不合理索賠費(fèi)用的發(fā)生。
在建設(shè)工程施工階段涉入的面很廣，涉及的人員很多，與投資控制相關(guān)的工作也很多，因此，造價(jià)控制人員要經(jīng)常深入施工現(xiàn)場(chǎng)，多與現(xiàn)場(chǎng)管理人員溝通，掌握工程第一手資料，同時(shí)施工過(guò)程中，做到事前有計(jì)劃，事中有控制，事后有分析，采取有效措施加強(qiáng)施工階段的造價(jià)控制和管理，對(duì)管好用好資金，提高投資效益具有重要的意義。
具體應(yīng)從以下幾個(gè)方面落實(shí)：
2.4.1從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制。按照監(jiān)理合同規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對(duì)經(jīng)監(jiān)理方確認(rèn)的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。
2.4.2從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制。對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。
2.4.3從經(jīng)濟(jì)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制。加強(qiáng)對(duì)材料、設(shè)備的采購(gòu)的督管，控制住材料價(jià)格。材料費(fèi)用是構(gòu)成工程造價(jià)的主要因素。據(jù)測(cè)算，一般建筑工程造價(jià)中材料費(fèi)用占60％一70％左右，且呈上升趨勢(shì)。由此可見，選用材料是否經(jīng)濟(jì)合理，對(duì)降低造價(jià)起著十分關(guān)鍵的作用。
2.5竣工結(jié)算造價(jià)的確定竣工結(jié)算是建筑工程造價(jià)管理的最后一關(guān)，是合理確定單位工程造價(jià)和竣工決算的前提和保障，若把關(guān)不嚴(yán)將會(huì)造成不可挽回的損失。這是一項(xiàng)細(xì)致具體的工作，要求計(jì)算認(rèn)真、細(xì)致、不少算、不漏算；同時(shí)要尊重實(shí)際不多算，不高估冒算，要保持良好的職業(yè)道德與自身信譽(yù)；在以上基礎(chǔ)上保證“量”與“價(jià)”的準(zhǔn)確結(jié)合，做好工程結(jié)算去虛存實(shí)。
做好結(jié)算審核首先要認(rèn)真熟悉圖紙，分析竣工資料，核實(shí)工程數(shù)量；二是要審查現(xiàn)場(chǎng)簽證的真實(shí)、合理性；三是要嚴(yán)格審查施工合同，正確處理結(jié)算糾紛；四是要審查定額使用、政策調(diào)整的合理性、準(zhǔn)確性，審查是否按規(guī)定的工程量計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量；五是要認(rèn)真做好工程材料價(jià)款的結(jié)算審查，審查糾正單純靠材料購(gòu)貨發(fā)票作為工程結(jié)算材料調(diào)價(jià)依據(jù)的作法，審查是否按規(guī)定計(jì)算材料差價(jià)，審查是否存在施工單位將建設(shè)單位委托購(gòu)買的材料列入工程結(jié)算；六是要審查各項(xiàng)取費(fèi)是否符合規(guī)定，是否合理準(zhǔn)確，審查取費(fèi)基數(shù)是否正確，審查是否提高取費(fèi)等級(jí)，審查是否存在普通裝飾工程按專業(yè)裝飾工程取費(fèi)的情況；七是在結(jié)算審查過(guò)程中要正確處理審查方與被審查方的關(guān)系，保證工程結(jié)算工作順利開展。
由于建設(shè)工程的生產(chǎn)過(guò)程是一個(gè)周期長(zhǎng)、數(shù)量大的生產(chǎn)消費(fèi)過(guò)程，具有多次性計(jì)價(jià)的特點(diǎn)。因此采用合理的審核方法不僅能達(dá)到事半功倍的效果，而且將直接關(guān)系到審查的質(zhì)量和速度。
2.6提高工程造價(jià)人員的水平建筑市場(chǎng)發(fā)展的需要，形勢(shì)要求不斷提高工程造價(jià)的準(zhǔn)確程度，也就要求工程造價(jià)工作人員努力提高自身素質(zhì)，提高對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行詳盡而準(zhǔn)確的計(jì)算，以保證工程造價(jià)高度的準(zhǔn)確性。每一個(gè)工程造價(jià)人員都應(yīng)該熟知本專業(yè)所使用定額子目的工作內(nèi)容、使用條件、特殊規(guī)定等等，這是一項(xiàng)繁重的任務(wù)。工程造價(jià)人員要在工作實(shí)踐中日積月累，不斷努力學(xué)習(xí)不斷充實(shí)自我。以在工作實(shí)踐中不斷排除出現(xiàn)的差錯(cuò)，提高工程造價(jià)的準(zhǔn)確程度。
2.7實(shí)行工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)管理工程建設(shè)項(xiàng)目的復(fù)雜性決定了其計(jì)價(jià)的多次性，與基本建設(shè)過(guò)程相對(duì)應(yīng)的各階段造價(jià)也是動(dòng)態(tài)地反映了項(xiàng)目的總造價(jià)，從這個(gè)意義上來(lái)講，對(duì)工程造價(jià)的控制也是動(dòng)態(tài)的。在工程實(shí)施階段，由于客觀條件的影響，設(shè)計(jì)階段未考慮到的因素往往暴露出來(lái)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)及造價(jià)變更。這就需要造價(jià)工程師對(duì)造價(jià)計(jì)劃執(zhí)行中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)研究分析，并及時(shí)采取糾正措施，使目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。這一階段是造價(jià)動(dòng)態(tài)控制最集中的體現(xiàn)。
結(jié)語(yǔ)：工程造價(jià)的控制與管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，合理確定工程造價(jià)是工程建設(shè)過(guò)程必須直面的問(wèn)題。只有掌握先進(jìn)科學(xué)的施工技術(shù)，積累經(jīng)驗(yàn)，在工程實(shí)施過(guò)程的各個(gè)階段，時(shí)時(shí)要有控制造價(jià)的經(jīng)濟(jì)頭腦，才能合理確定建設(shè)工程的造價(jià)，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：電力項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)可行性；評(píng)價(jià)
中圖分類號(hào)：F407.61文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
前言
電力投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是電力投資項(xiàng)目決策的重要依據(jù),是可行性研究的有機(jī)組成部分和重要內(nèi)容,是一項(xiàng)十分重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的論證工作,它決定著電力投資項(xiàng)目的命運(yùn).評(píng)價(jià)電力投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的好壞不能簡(jiǎn)單地憑感覺(jué)識(shí)別,而是需要分析投資主體的經(jīng)濟(jì)效益,科學(xué)地分析和論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從而評(píng)價(jià)出經(jīng)濟(jì)可行性。
一、經(jīng)濟(jì)可行性分析的評(píng)價(jià)依據(jù)、準(zhǔn)則以及評(píng)價(jià)步驟
某電力建設(shè)項(xiàng)目投資施工包含OPGM光纖通信、500KV線路、500KV變電所三項(xiàng)，總投資為43051.9萬(wàn)元。
評(píng)價(jià)依據(jù)和準(zhǔn)則：項(xiàng)目盈利能力、債務(wù)償還能力、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、投資利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)收益率、不確定因素對(duì)稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的波動(dòng)影響以及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)等。
評(píng)價(jià)步驟：首先，對(duì)項(xiàng)目投資額的估算和資金籌措方案進(jìn)行評(píng)估；其次，在上一步的基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)估，從財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、投資利潤(rùn)率等來(lái)計(jì)算出企業(yè)財(cái)務(wù)的項(xiàng)目盈利能力，當(dāng)盈利能力大于某一值時(shí)能確保項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行。同時(shí)也需要計(jì)算項(xiàng)目債務(wù)償還能力是否在較短期限內(nèi)能歸還，不能忽視的是還需要從敏感性和盈虧平衡角度對(duì)不確定性因素進(jìn)行分析，其中敏感性分析包括了經(jīng)營(yíng)成本、產(chǎn)品售價(jià)、基建投資和產(chǎn)品產(chǎn)量在某一范圍內(nèi)上下波動(dòng)對(duì)稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率和投資回收期的影響；最后，要對(duì)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析來(lái)估算項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行。
二、經(jīng)濟(jì)可行性分析
（1）投資估算與資金籌措方案評(píng)估
①投資估算
電力工程項(xiàng)目的投資估算主要是對(duì)投資項(xiàng)目工程的設(shè)備購(gòu)置、建筑工程、安裝費(fèi)用等各種費(fèi)用總計(jì)的估算，它包括靜態(tài)投資估算和動(dòng)態(tài)投資估算。前者一般采用概率指標(biāo)估算法，后者是按前者價(jià)值資金率與靜態(tài)資產(chǎn)價(jià)值總額的乘積來(lái)估算。他們都是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)所需重要參數(shù)，且在一定程度上影響投資決策。根據(jù)2003年電力規(guī)劃設(shè)計(jì)總院頒發(fā)的《火電、送電、變電工程限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo)》，工程實(shí)施過(guò)程中把各項(xiàng)設(shè)計(jì)指標(biāo)控制在文件規(guī)定范圍之內(nèi)，且對(duì)材料價(jià)格、設(shè)備價(jià)格、定額等的編制概算也是按照國(guó)家相關(guān)機(jī)構(gòu)頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定來(lái)核算，在保證評(píng)估依據(jù)合理的前提下，項(xiàng)目投資估算為：
表1
②資金籌措方案評(píng)估
資金籌措方案需根據(jù)資金成本率和資金來(lái)源比例來(lái)擬定，可以從不同的資金籌措方案中進(jìn)行擇優(yōu)選擇，選擇使資金成本率最低的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)。資金籌措方案中資金籌措很大一部分來(lái)自于銀行貸款。在該項(xiàng)目中動(dòng)態(tài)資金籌措總額中，企業(yè)自籌占30%，剩下部分申請(qǐng)銀行的動(dòng)態(tài)資金籌措，其中年利率為5.58%。債務(wù)資金和項(xiàng)目資本金的比例嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的項(xiàng)目資金制度來(lái)劃定，分別占總額的75.31%和24.69%。
（2）企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)估
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度、價(jià)格體系和項(xiàng)目評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，利用現(xiàn)行價(jià)格、現(xiàn)行工資和基準(zhǔn)收益率來(lái)計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，從企業(yè)的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力等財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。財(cái)務(wù)評(píng)估有定性和定量?jī)煞N評(píng)估策略，它直接涉及到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和投資資產(chǎn)。評(píng)價(jià)內(nèi)容主要包括項(xiàng)目盈利能力分析、項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治?、?xiàng)目不確定性分析和敏感性分析。下面分別從以下四個(gè)方面來(lái)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)估。
①項(xiàng)目盈利能力分析
項(xiàng)目盈利能力分析是考察企業(yè)盈利尺度的重要標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)企業(yè)而言，在項(xiàng)目可行性分析中，項(xiàng)目盈利能力占據(jù)主要位置，也是項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行的重要指標(biāo)。
a.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率作為盈利能力分析的一項(xiàng)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，它把項(xiàng)目資金的時(shí)間價(jià)值也作為一種評(píng)估參數(shù)來(lái)考慮項(xiàng)目工程投資后所得回報(bào)率。一般情況下，只要財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率能超出該行業(yè)在財(cái)務(wù)方面的基準(zhǔn)收益率，從財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率角度來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目是可行的。
b.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率一樣，它也是作為盈利能力評(píng)估的一項(xiàng)動(dòng)態(tài)指標(biāo)。從該指標(biāo)衡量公式分析可知，只要該值大于或者等于0，也就是說(shuō)項(xiàng)目的報(bào)酬率超過(guò)了設(shè)定指標(biāo)，就能給企業(yè)來(lái)帶盈利。
c.投資回收期
當(dāng)企業(yè)投入資金與現(xiàn)金流入資金相等時(shí)所需年限即為投資回收期，可以說(shuō)它是對(duì)企業(yè)債務(wù)償還能力的真實(shí)反映。投資回收期的長(zhǎng)短決定企業(yè)收益率，投資回收期越小，收益率越大，項(xiàng)目投資可行性更高。
d.投資利潤(rùn)率
投資利潤(rùn)率是評(píng)估盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。通過(guò)和同類行業(yè)比較該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率，若大于平均投資利潤(rùn)率，則具有一定的盈利能力。
經(jīng)計(jì)算，盈利能力分析如表2所示。
表2 盈利能力分析表
從表2中可知內(nèi)部收益率無(wú)論是稅前和稅后都超過(guò)了10%的基準(zhǔn)收益率，并在收益率的基礎(chǔ)上計(jì)算出了相應(yīng)稅前和稅后的凈現(xiàn)值，都大于0，回收期包含了建設(shè)期時(shí)間(1年)，時(shí)間比較短，年均投資利潤(rùn)率也較高。顯然該項(xiàng)目具有較好的盈利能力。
②項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治?/p>
項(xiàng)目?jī)攤芰χ饕且揽宽?xiàng)目在運(yùn)行期內(nèi)公司根據(jù)財(cái)務(wù)狀況對(duì)債務(wù)進(jìn)行償還的能力。進(jìn)行評(píng)估前，必須合理把握公司的財(cái)務(wù)狀況，可以從資金來(lái)源和公司年收益情況、資產(chǎn)負(fù)債表等來(lái)計(jì)算，再結(jié)合其他評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)評(píng)估出公司項(xiàng)目?jī)攤芰?。該?xiàng)目貸款金額為30,136.33萬(wàn)元，考慮到項(xiàng)目的盈利額、攤銷費(fèi)、折舊費(fèi)以及其他資金均可用于還貸，再加上需要支付一定的還本利息，從而可以算出該項(xiàng)目?jī)攤鶗r(shí)間為4.23年，顯然該時(shí)限較短，但在經(jīng)濟(jì)上是合理而可行的。
③項(xiàng)目不確定分析
雖然在項(xiàng)目的決策和評(píng)價(jià)工作上已做充分準(zhǔn)備，但也不能排除一些與最初設(shè)想背離的事情發(fā)生，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)際結(jié)果與最初預(yù)測(cè)有較大偏差，所以在評(píng)估時(shí)應(yīng)把一些不確定性因素納入評(píng)估考慮范圍，估算出因不確定性因素帶來(lái)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)損失等。其中不確定性分析主要包括了敏感性分析和盈虧平衡分析。圖1為盈虧平衡分析圖，從圖1中可知，盈虧平衡點(diǎn)為54.5%，只要BEP大于該值，項(xiàng)目就不會(huì)出現(xiàn)虧損，且獲利也比較大。表2為敏感性分析，從表2中可知經(jīng)營(yíng)成本、產(chǎn)品售價(jià)和產(chǎn)品產(chǎn)量均在一定范圍波動(dòng)時(shí)，其內(nèi)部收益率和稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的情況。
圖1 盈虧平衡分析
表3項(xiàng)目敏感性分析
三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
由于項(xiàng)目的研究、設(shè)計(jì)和立項(xiàng)等是在將來(lái)的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)測(cè)的，一旦某項(xiàng)因素受到干擾，原有項(xiàng)目計(jì)劃和方案將受到波動(dòng)，這些無(wú)法預(yù)料的不確定外部和內(nèi)部因素對(duì)項(xiàng)目的干擾，都可稱為項(xiàng)目工程風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分析的目的就是要通過(guò)對(duì)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特殊性進(jìn)行分析，然后辨識(shí)各種風(fēng)險(xiǎn)，分析其作用關(guān)系、作用途徑、各種風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)合規(guī)律，從而對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)、控制與管理。對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，先必須確定出風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的各種影響權(quán)重，然后建立風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重集，再建立評(píng)價(jià)集和模糊評(píng)價(jià)矩陣，進(jìn)一步算出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的后果。對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，其風(fēng)險(xiǎn)影響程度為26.37%，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率為35.08%。綜合比較，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)一般，在經(jīng)濟(jì)上可行。
四、結(jié)束語(yǔ)
關(guān)鍵詞：企業(yè)內(nèi)部; 建筑; 施工安全;控制系統(tǒng)；
Abstract: with the rapid development of our national economy, in order to ensure the construction safety and health, to create a safe, health, comfortable working environment, improve the construction safety production level, draw lessons from foreign construction safety management ideas and philosophy, and gradually formed a company safety production management control system concept.
Key words: enterprise; construction; construction safety; control system;
中圖分類號(hào)：TU7文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104（2012）
1.1國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀分析
1.1.1建筑施工安全風(fēng)險(xiǎn)研究
工程建設(shè)安全風(fēng)險(xiǎn)是用事故的概率與事故所造成的經(jīng)濟(jì)損失的數(shù)量之間的關(guān)系來(lái)定義的。工程建設(shè)安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)經(jīng)常和現(xiàn)場(chǎng)評(píng)價(jià)及事故危險(xiǎn)性評(píng)價(jià)結(jié)合在一起的。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法主要有安全檢查表分析法、概率危險(xiǎn)評(píng)價(jià)法、可靠性分析法、事故引發(fā)和發(fā)展分析、事故順序評(píng)價(jià)程序、模糊矩陣法、直接數(shù)值估算法、人的認(rèn)知可靠性模型、維修人員行為模擬模型、作業(yè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)分析法、人為失誤率預(yù)測(cè)技術(shù)、成功可能性指數(shù)法等。借助故障樹、事件樹等方法建立風(fēng)險(xiǎn)樹也可實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的度量[3]。建筑工程項(xiàng)目是最為常見也是最為典型的項(xiàng)目類型，是項(xiàng)目管理的重點(diǎn)。建筑工程項(xiàng)目管理就是有步驟地對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行高效率的計(jì)劃、組織、指導(dǎo)、控制，達(dá)到節(jié)約投資、縮短工期、保證質(zhì)量的目的。建筑工程項(xiàng)目具有特定的對(duì)象、時(shí)間的限制、資金的限制和經(jīng)濟(jì)性要求、一次性、特殊的組織和法律條件、復(fù)雜性和系統(tǒng)性等特點(diǎn)。
建筑工程項(xiàng)目的立項(xiàng)、分析和實(shí)施的全過(guò)程都存在不能預(yù)先確定的內(nèi)部和外部的干擾因素，這種干擾因素稱為工程風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)是隨機(jī)的，比如：建筑工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的隨機(jī)性;風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)開展和持續(xù)時(shí)間的隨機(jī)性;在風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)持續(xù)時(shí)間內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)損失的隨機(jī)性，若不加以控制，風(fēng)險(xiǎn)的影響將會(huì)擴(kuò)大，甚至引起整個(gè)工程的中斷或報(bào)廢。例如:沈陽(yáng)某公司承建的太陽(yáng)廣場(chǎng)，由于對(duì)項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)安全風(fēng)險(xiǎn)和事故損失成正比關(guān)系，與安全投入成反比。這種關(guān)系體現(xiàn)了安全風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是施工企業(yè)安全決策的基礎(chǔ)。
1.1.2建筑施工安全生產(chǎn)行為構(gòu)建與改進(jìn)研究綜述
安全生產(chǎn)行為既可以是針對(duì)具體的安全事故而建立的工作步驟和程序，也可以是針對(duì)某一類安全事故或全部可能發(fā)生的安全事故而建立的全部活動(dòng)序列。為了降低嚴(yán)重傷害事故的發(fā)生，一些研究部門設(shè)計(jì)了針對(duì)機(jī)械嚴(yán)重傷害、導(dǎo)致死亡墜落事件等事故的預(yù)防工作程序。
對(duì)安全生產(chǎn)行為改進(jìn)的研究，針對(duì)具體的安全事故而采取的“部分行為”改進(jìn)較多，Hinze通過(guò)對(duì)新工人和工人流動(dòng)率對(duì)安全的影響、增加工作中的監(jiān)控(如公司領(lǐng)導(dǎo)視察現(xiàn)場(chǎng))與改善安全狀況的關(guān)系、安全監(jiān)理的作用、安全計(jì)劃的作用、分包方控制等方面作了大量的實(shí)際調(diào)查和比較研究，得到的結(jié)論是：承包商雇傭一個(gè)工人的時(shí)間超過(guò)一年，工人的安全表現(xiàn)會(huì)大大提高，時(shí)間越長(zhǎng)越安全；施工現(xiàn)場(chǎng)距離總部近的工程安全狀況較好;現(xiàn)場(chǎng)安全監(jiān)理的情緒和權(quán)限對(duì)事故的發(fā)生有正比關(guān)系；安全計(jì)劃會(huì)導(dǎo)致事故率降低等。
1.2系統(tǒng)辨識(shí)的方法
從實(shí)用的角度來(lái)看，系統(tǒng)辨識(shí)就是從一組模型中選擇一個(gè)模型，按照某種準(zhǔn)則，使之能最好地?cái)M合由系統(tǒng)的輸人輸出觀測(cè)數(shù)據(jù)體現(xiàn)出的實(shí)際系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)或靜態(tài)特性[7]。
1.2.1基于遺傳算法的系統(tǒng)辨識(shí)
遺傳算法是一種新興的優(yōu)化算法，是建立在自然選擇和自然遺傳學(xué)機(jī)理基礎(chǔ)上的迭代自適應(yīng)概率性算法，由于具有不受函數(shù)性質(zhì)制約、全方位搜索及全局收斂等諸多優(yōu)點(diǎn)，得到了日益廣泛的應(yīng)用。將遺傳算法用于線性離散系統(tǒng)的在線辨識(shí)。
1.2.2基于模糊邏輯的系統(tǒng)辨識(shí)方法
模糊邏輯建模方法的主要容可分為兩個(gè)層次，一是模型結(jié)構(gòu)的辨識(shí)，另一個(gè)是模型參數(shù)的估計(jì)。模糊樹模型(FT模型)是利用二叉樹結(jié)構(gòu)描述輸入空間模糊劃分的模糊建模方法，它既克服了模糊建模中輸入空間劃分的復(fù)雜性，又使得分段函數(shù)在相交處平滑過(guò)渡，因而能更好地逼近復(fù)雜系統(tǒng)其主要特點(diǎn)是建模精度高、計(jì)算量小。把遺傳算法應(yīng)用于模糊樹的建立就是以模糊樹模型作為個(gè)體，采用矩陣編碼方式，利用遺傳算法在整個(gè)模型空間搜索最優(yōu)模糊樹。
1.2.3 基于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的系統(tǒng)辨識(shí)方法
神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)是2O世紀(jì)末迅速發(fā)展起來(lái)的一門高技術(shù)由于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)具有良好的非線性映射能力、自學(xué)習(xí)適應(yīng)能力和并行信息處理能力，為解決未知不確定非線性系統(tǒng)的辨識(shí)問(wèn)題提供了一條新的思路。在辨識(shí)非線性系統(tǒng)時(shí)，我們可以根據(jù)非線性靜態(tài)系統(tǒng)或動(dòng)態(tài)系統(tǒng)的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)辨識(shí)結(jié)構(gòu)，利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)所具有的對(duì)任意非線性映射的任意逼近能力，來(lái)模擬實(shí)際系統(tǒng)的輸入輸出關(guān)系，而利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的自學(xué)習(xí)，自適應(yīng)能力，可以方便地給出工程上易于實(shí)現(xiàn)的學(xué)習(xí)算法，經(jīng)過(guò)訓(xùn)練得到系統(tǒng)的正向或逆向模型。
2研究方案
2.1 研究目的
（1）提出了基于安全事故機(jī)理分析的安全生產(chǎn)行為分析理論，為安全生產(chǎn)行為的系統(tǒng)構(gòu)建提供了直接基礎(chǔ)。（2）系統(tǒng)地構(gòu)建了工程建設(shè)安全生產(chǎn)行為體系，改變了離散的安全管理活動(dòng)，使安全生產(chǎn)行為系統(tǒng)化，對(duì)全面系統(tǒng)地控制安全風(fēng)險(xiǎn)、提高安全管理效果提供了思路。（3）結(jié)合施工工效學(xué)原理對(duì)安全生產(chǎn)行為的控制進(jìn)行了研究，為解施工企業(yè)進(jìn)行安全生產(chǎn)工作提供依據(jù)。
2.2 研究?jī)?nèi)容
1）施工項(xiàng)目危險(xiǎn)源的辨識(shí)和檢測(cè)研究
從施工項(xiàng)目危險(xiǎn)源的特點(diǎn)出發(fā)，整理出一套基于初始辨識(shí)、自辨識(shí)和動(dòng)態(tài)辨識(shí)方法的危險(xiǎn)源辨識(shí)方法提出對(duì)不同層次的危險(xiǎn)源，不同類型的危險(xiǎn)源，需要采用不同的檢測(cè)方法作為辨識(shí)的輔助手段。
2）施工項(xiàng)目危險(xiǎn)源的萌生機(jī)理應(yīng)用研究
通過(guò)對(duì)施工項(xiàng)目危險(xiǎn)源的萌生機(jī)理研究，闡述施工項(xiàng)目危險(xiǎn)源控制的本質(zhì)安全化技術(shù)，達(dá)到從源頭杜絕或者減少危險(xiǎn)源數(shù)量的目的同時(shí)，對(duì)工程緊急事態(tài)下的危險(xiǎn)源或易于導(dǎo)致事故對(duì)誘因的脆弱性的危險(xiǎn)源控制做了應(yīng)急管理研究。
3）危險(xiǎn)源動(dòng)態(tài)診斷研究
在施工階段的日常危險(xiǎn)源管理階段，構(gòu)建了基于安全網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)的危險(xiǎn)源實(shí)時(shí)診斷模型。它以空間范圍和時(shí)間階段劃分為依據(jù)，對(duì)特定系統(tǒng)內(nèi)的施工項(xiàng)目危險(xiǎn)源的危險(xiǎn)性進(jìn)行分析評(píng)價(jià)和控制。
關(guān)鍵詞：軟件成本估算；工作量
中圖分類號(hào)：TP311文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-3044(2008)35-2194-02
Reasearch in software Cost Estimation
WU Yan-yan1, XU Fu-tian2
(1.School of Information Science & Engineering, Shandong Normal University, Ji’nan 250014, China; 2.The Information Center of Shandong Local Taxation Bureau, Ji’nan 250014, China)
Abstracts: Software cost estimation is to estimate the workload and schedule of the developed or in course of development software project ,in order to produce out a group of the similar plan within may accept error range.The main idea of this paper is having discussed the content and the methods of software cost estimate.
Key words: software cost estimation; workload
1 引言
我們需要明確為什么要做軟件項(xiàng)目預(yù)算。首先隨著軟件技術(shù)的快速改進(jìn)，軟件系統(tǒng)規(guī)模也不斷擴(kuò)大，其復(fù)雜程度也相應(yīng)地日趨加大，大量的軟件項(xiàng)目進(jìn)度延期、預(yù)算超支和質(zhì)量缺陷成為典型的軟件危機(jī)。軟件項(xiàng)目是不同于一般工程項(xiàng)目的項(xiàng)目類型。受用戶需求，開發(fā)方式的影響很大。沒(méi)有明確的預(yù)算，會(huì)導(dǎo)致軟件開支的不可控制，隨著項(xiàng)目的進(jìn)行，開發(fā)放要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加。另外如果沒(méi)有預(yù)算，更不可能與客戶達(dá)成開發(fā)協(xié)議。沒(méi)有人會(huì)委托別人做一個(gè)自己都不知道要花多少錢才能完成的項(xiàng)目。
2 軟件成本估算的內(nèi)容
軟件項(xiàng)目的生命周期包括需求分析、概要設(shè)計(jì)、詳細(xì)設(shè)計(jì)、編碼、軟件測(cè)試、軟硬件安裝調(diào)試、軟件培訓(xùn)和軟件運(yùn)行維護(hù)等階段。軟件項(xiàng)目的成本估算以整個(gè)周期的花費(fèi)為依據(jù)，所以軟件項(xiàng)目成本估算主要包括軟件開發(fā)成本估算和軟件維護(hù)成本估算兩部分內(nèi)容。
2.1 軟件開發(fā)成本
項(xiàng)目屬性是軟件開發(fā)成本估算中的重要信息，而且包含許多因素。主要是估算所需投入的經(jīng)費(fèi)開支，包括建立開發(fā)環(huán)境所需的軟件和硬件成本以及支付項(xiàng)目參與者的工資
1) 硬件的購(gòu)置費(fèi)
如服務(wù)器、PC 機(jī)、網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)等。
2) 軟件的購(gòu)置費(fèi)
軟件購(gòu)入費(fèi)用即購(gòu)入作為基本構(gòu)造的軟件開發(fā)支援工具時(shí)的通用模塊，以及同其他軟件共享所付出的費(fèi)用，均屬于軟件購(gòu)入費(fèi)用。如操作系統(tǒng)軟件、數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)軟件、開發(fā)工具軟件等。
3) 人工成本
直接人工費(fèi)用包括系統(tǒng)分析員、程序員、系統(tǒng)工程師等，他們承擔(dān)系統(tǒng)實(shí)施的具體技術(shù)工作，是軟件工作量的主要構(gòu)成部分主要是項(xiàng)目組成員所花費(fèi)的工作量及企業(yè)正常發(fā)展的必要支出。如軟件的分析/ 設(shè)計(jì)費(fèi)（含系統(tǒng)調(diào)研、需求分析、系統(tǒng)設(shè)計(jì)）、實(shí)施費(fèi)（含編程/測(cè)試、硬件購(gòu)買與安裝、系統(tǒng)軟件購(gòu)置、數(shù)據(jù)收集）；稅務(wù)、質(zhì)量成本等。
4) 專有技術(shù)購(gòu)置費(fèi)
5) 商務(wù)費(fèi)用
這些費(fèi)用包含項(xiàng)目的管理人員、勤務(wù)人員等費(fèi)用支出，這部分費(fèi)用可根據(jù)投入的人數(shù)、及人員平均工資計(jì)算，也可根據(jù)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)由直接費(fèi)用計(jì)算得出，另外也可包括其他應(yīng)分?jǐn)傇谠擁?xiàng)目上的費(fèi)用如辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、交通費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。
6) 其它不可預(yù)見費(fèi)用
這些費(fèi)用都是在項(xiàng)目確定后，根據(jù)具體情況和以往經(jīng)驗(yàn)而確定的直接消耗在該項(xiàng)目上的費(fèi)用，一般與軟件的開發(fā)工作量無(wú)關(guān)或關(guān)系不密切如咨詢費(fèi)、工期延誤費(fèi)等。
另外，從項(xiàng)目整體來(lái)看，好的項(xiàng)目預(yù)算應(yīng)該包括團(tuán)體預(yù)算與小組或個(gè)人預(yù)算兩部分，好的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該了解自己的團(tuán)隊(duì)，對(duì)突發(fā)事件等的考慮應(yīng)該放在項(xiàng)目預(yù)算之中，然后將項(xiàng)目的開支細(xì)化到小組乃至個(gè)人，這一點(diǎn)看似多余，但是卻很有必要。比如在實(shí)際的開發(fā)過(guò)程中，由于為了縮短工期而招收新的程序員，這就需要對(duì)新程序員進(jìn)行培訓(xùn)。新程序員消耗的團(tuán)隊(duì)成本是要考慮在內(nèi)的。這也就是傳統(tǒng)意義上的peron-monthes所不能完全表達(dá)的部分。
2.2 軟件維護(hù)成本
由運(yùn)行費(fèi)、管理服務(wù)費(fèi)及維護(hù)費(fèi)（糾錯(cuò)性維護(hù)費(fèi)和適應(yīng)性維護(hù)費(fèi)）構(gòu)成。
軟件成本估算是對(duì)將要開發(fā)的軟件項(xiàng)目所需的工作量和工作進(jìn)度做出預(yù)測(cè)，不是僅僅停留在資金上。在軟件開發(fā)項(xiàng)目中，除固定資產(chǎn)投資外，人的智力因素是主要部分；軟件成本在很大程度上是支付給開發(fā)人員腦力勞動(dòng)的費(fèi)用，而這部分成本因開發(fā)進(jìn)度不同存在相當(dāng)大的差別。
3 軟件成本估算常用的方法
最早的軟件成本估算可以追溯到20世紀(jì)60年代，到現(xiàn)在已歷經(jīng)了40多年的發(fā)展，各個(gè)方面的研究都已經(jīng)比較深入，產(chǎn)生了很多種估算方法，目前普遍應(yīng)用的有以下幾種方法：
3.1 專家估算法
專家判定技術(shù)，包括從毫無(wú)輔助的直覺(jué)到有歷史數(shù)據(jù)、過(guò)程指引、清單等支持的專家判斷，是根據(jù)已有的類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)以及該領(lǐng)域的專家經(jīng)驗(yàn)知識(shí)進(jìn)行估算，由多位專家進(jìn)行估算后取平均值，估算的結(jié)果比較準(zhǔn)確，目前應(yīng)用得最為廣泛。常用的專家判定技術(shù)有Delphi技術(shù)和作業(yè)分解結(jié)構(gòu)技術(shù)（Work Breakdown Structure，簡(jiǎn)稱WBS）。專家估算法的優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)便，缺點(diǎn)是對(duì)專家水平太過(guò)依賴，易造成較大誤差。專家判斷是一個(gè)非常普遍的方法，其主要判斷標(biāo)準(zhǔn)是，估算工作由一個(gè)被認(rèn)為是該任務(wù)專家的人來(lái)控制，并且估算過(guò)程的很大一部分是基于不清晰、不可重復(fù)的推理過(guò)程。
3.2 算法模型法
基于模型估算技術(shù)大多數(shù)是采用經(jīng)驗(yàn)公式來(lái)預(yù)測(cè)軟件項(xiàng)目計(jì)劃所需的成本、工作量和進(jìn)度。直接利用經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ停ㄈ鏟utnam、COCOMO）預(yù)測(cè)工作量、進(jìn)度數(shù)據(jù)和成本。但目前沒(méi)有一種估算模型能夠適用于所有的軟件類型和開發(fā)環(huán)境，這些模型對(duì)每個(gè)不同的環(huán)境都需要進(jìn)行校正，而且即使校驗(yàn)后，還存有大量的可變精度級(jí)別因此最好慎用此法的估算結(jié)果。
3.3 類比估算法
類比方法通過(guò)對(duì)一個(gè)或多個(gè)已完成的項(xiàng)目與新的類似項(xiàng)目的對(duì)比來(lái)預(yù)測(cè)當(dāng)前項(xiàng)目的成本與進(jìn)度。通過(guò)將項(xiàng)目與已完成的類似項(xiàng)目進(jìn)行比較，找到對(duì)應(yīng)處的差別，并估算各個(gè)差別造成的影響，從而導(dǎo)出開發(fā)項(xiàng)目的總成本。該方法的優(yōu)點(diǎn)是可以提高估算的準(zhǔn)確度，缺點(diǎn)是差別難以界定。
3.4 自頂向下估算法
估算人員參照經(jīng)驗(yàn)估算要開發(fā)的軟件的總成本，然后按步驟和工作單元將之進(jìn)行分配，稱為自頂向下估算方法。它的優(yōu)點(diǎn)是估算量小，速度快；缺點(diǎn)是估算成本準(zhǔn)確性不高，易造成遺漏。
3.5 自底向上估算法
切分開發(fā)任務(wù)，估算每一個(gè)子任務(wù)所需花費(fèi)，然后相加算出總數(shù)。估算結(jié)果往往偏低。
3.6 動(dòng)態(tài)分析方法
不同于其它估算技術(shù)，它認(rèn)為軟件項(xiàng)目工作量和成本因子在軟件開發(fā)過(guò)程中不是靜態(tài)的而是動(dòng)態(tài)變化的，它主要應(yīng)用于一些軟件工程的成本估算模型中
4 結(jié)束語(yǔ)
由于軟件成本估算中諸多因素相互影響，對(duì)成本作用的機(jī)理和定量關(guān)系上無(wú)法給出的問(wèn)題，因此對(duì)于成本的估計(jì)準(zhǔn)確性不定。尤其是我國(guó)軟件業(yè)仍處于發(fā)展的相對(duì)初級(jí)階段，影響因素更為復(fù)雜。另一方面，作為一個(gè)軟件項(xiàng)目不但要考慮其成本，還要考慮其收益，而目前關(guān)于軟件收益分析方面的研究較少。軟件成本收益（投資回報(bào)率）分析的研究已開始逐漸引起軟件研究人員和商業(yè)分析研究人員的重視，這不僅有助于進(jìn)一步提高成本估算和效益分析的準(zhǔn)確性，而且有助于進(jìn)一步提高軟件項(xiàng)目管理的效率。因此，軟件開發(fā)成本估算與軟件收益分析技術(shù)以及軟件能力成熟度模型CMM 研究的結(jié)合成為軟件估算技術(shù)的發(fā)展方向之一。
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實(shí)際上，幣值不變的假設(shè)只是一個(gè)相對(duì)性的假設(shè)，因?yàn)楝F(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度，對(duì)會(huì)計(jì)要素的賬面價(jià)值與實(shí)際價(jià)值不符的問(wèn)題給予了充分的重視，對(duì)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)賬面的調(diào)整也有一些基本原則和成熟的處理方式，筆者歸納總結(jié)主要有以下七個(gè)方面：
1、客觀原則與方式
客觀原則既是會(huì)計(jì)核算也是會(huì)計(jì)賬面價(jià)值調(diào)整的基本原則?？陀^原則要求會(huì)計(jì)賬面價(jià)值要盡可能地與企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果相一致，如果二者不一致時(shí)，應(yīng)依相關(guān)的會(huì)計(jì)法規(guī)對(duì)會(huì)計(jì)賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。如當(dāng)遇到嚴(yán)重的通貨膨脹、企業(yè)經(jīng)營(yíng)條件發(fā)生重大變化。國(guó)家政策的重大調(diào)整及發(fā)現(xiàn)會(huì)計(jì)賬實(shí)嚴(yán)重不符的情況下，應(yīng)依法對(duì)會(huì)計(jì)賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。依據(jù)客觀性原則對(duì)會(huì)計(jì)賬面價(jià)值調(diào)整的方式主要有：①折舊法。固定資產(chǎn)折舊即為對(duì)固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值的例行性調(diào)整，使固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值與其實(shí)際價(jià)值相符。②復(fù)核法。按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定，應(yīng)定期或不定期對(duì)企業(yè)擁有的各種資產(chǎn)、負(fù)債及權(quán)益進(jìn)行復(fù)核，如發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不復(fù)應(yīng)及時(shí)地對(duì)賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。③追溯法。對(duì)由于國(guó)家會(huì)計(jì)政策等的變更而造成會(huì)計(jì)賬面價(jià)值與實(shí)際財(cái)務(wù)狀況二者不一致時(shí)，按照交易事項(xiàng)或事項(xiàng)初次發(fā)生時(shí)就開始采用新的會(huì)計(jì)政策，并以此對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，即應(yīng)當(dāng)計(jì)算會(huì)計(jì)政策變更的累計(jì)影響數(shù)，并相應(yīng)調(diào)整變更年度的期末價(jià)值以及會(huì)計(jì)報(bào)表的相關(guān)項(xiàng)目。
2、預(yù)測(cè)原則與方式
預(yù)測(cè)原則即對(duì)各種會(huì)計(jì)要素由于各種原因有可能導(dǎo)致其賬面價(jià)值與實(shí)際價(jià)值不符，可以預(yù)先估計(jì)或測(cè)算，并根據(jù)估算的結(jié)果對(duì)會(huì)計(jì)賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。依照預(yù)計(jì)原則對(duì)賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整的主要方式有：①預(yù)計(jì)法。如企業(yè)對(duì)各種資產(chǎn)的使用壽命、生產(chǎn)能力、消耗方式，預(yù)期效益及殘值等均要依法進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)計(jì)，并以此作為會(huì)計(jì)核算及賬面調(diào)整的主要依據(jù)之一。②估計(jì)法或估算法。按照國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(IASIO.11)的規(guī)定：財(cái)務(wù)報(bào)表中確認(rèn)的或有損失的金額，可以根據(jù)或有項(xiàng)目可能造成損失的范圍的有關(guān)資料進(jìn)行估計(jì)。又如按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目投資中的風(fēng)險(xiǎn)成本的估計(jì)，對(duì)企業(yè)或有負(fù)債(或有成本)的估計(jì)等都可以作為會(huì)計(jì)賬面價(jià)值調(diào)整的重要依據(jù)。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還明確規(guī)定：有確鑿證據(jù)表明賬面價(jià)值不能真實(shí)反映當(dāng)前最佳估計(jì)數(shù)的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)前最佳估計(jì)數(shù)對(duì)賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。③測(cè)試法，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定：因企業(yè)合并所形成的商譽(yù)和使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)論其是否存在減值跡象，每年都應(yīng)進(jìn)行減值測(cè)試。并根據(jù)減值測(cè)試確認(rèn)的資產(chǎn)損失調(diào)整相關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值。
3、謹(jǐn)慎原則及方式
謹(jǐn)慎原則要求企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)賬面價(jià)值調(diào)整時(shí)，應(yīng)保持應(yīng)有的謹(jǐn)慎，盡可能的使賬面價(jià)值與企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)狀況和成果保持一致，不應(yīng)高估資產(chǎn)或者收益，低估負(fù)債或者費(fèi)用。依謹(jǐn)慎原則對(duì)會(huì)計(jì)賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整的主要方式有：①比較法。又稱孰高(孰低)法。如對(duì)于資產(chǎn)、投資、權(quán)益等賬面價(jià)值的調(diào)整在其成本與市價(jià)之間，成本與可變現(xiàn)值之間，賬面價(jià)值與可收回金額之間取最低者，而對(duì)在企業(yè)資產(chǎn)的出售凈價(jià)與預(yù)期從該資產(chǎn)的持有和投資到期處置中形成的預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間取較高者作為賬面價(jià)值調(diào)整的依據(jù)。②沖減法又稱減值準(zhǔn)備法，即對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債、成本等可以預(yù)先通過(guò)預(yù)計(jì)或測(cè)算的結(jié)果，提出相應(yīng)的準(zhǔn)備金，當(dāng)實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債、成本等高于賬面價(jià)值時(shí)，用沖減相應(yīng)準(zhǔn)備金的方式對(duì)會(huì)計(jì)賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。
4、公允原則
即公允價(jià)值原則。要求在處理賬面價(jià)值與實(shí)際規(guī)格狀況不一致時(shí)，應(yīng)該按照熟悉市場(chǎng)情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~對(duì)會(huì)計(jì)賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。
運(yùn)用公允價(jià)值原則對(duì)會(huì)計(jì)賬面價(jià)值調(diào)整的主要方式有：①市價(jià)法。是指將資產(chǎn)和負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)格作為其公允價(jià)值的方法。因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)格，一般被認(rèn)為是對(duì)資產(chǎn)的負(fù)債的公允價(jià)值最好的反映。一個(gè)公開市場(chǎng)上的價(jià)格，經(jīng)常是公允的和可接受的，對(duì)于某些資產(chǎn)或負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)格也是容易得到的。②類似項(xiàng)目法。是指在找不到所計(jì)量的資產(chǎn)或負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)格的情況下的一種替代方法。是通過(guò)參考類似項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定所計(jì)量項(xiàng)目的公允價(jià)值的一種方法。這種方法的運(yùn)用需特制注意類似項(xiàng)目的確定，確保類似項(xiàng)目與所計(jì)量的項(xiàng)目具有相同的現(xiàn)金流量形式，且對(duì)于經(jīng)濟(jì)狀況的反應(yīng)也是相似的。③估價(jià)技術(shù)法。是當(dāng)一項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債不存在或只有很少的市場(chǎng)價(jià)格信息時(shí)，采用一定的估價(jià)技術(shù)對(duì)其資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值做出估計(jì)的方法。由于估價(jià)技術(shù)的復(fù)雜性，因此這種方法也是公允價(jià)值方法中難度較大的一種方法。
