發(fā)布時間：2023-06-28 17:05:42
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)市場投資樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
摘要：隨著經(jīng)濟全球化和金融一體化步伐的加快，重大突發(fā)事件的國際影響也被逐步放大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對國內(nèi)、國際重大突發(fā)事件保持高度敏感性，密切關(guān)注各類突發(fā)事件可能給國家或區(qū)域房地產(chǎn)市場走勢帶來的影響，進而提早進行謀篇布局。本文從國際環(huán)境的宏觀方面，國際房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)投資對我房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響這三個方面對我國的房地產(chǎn)市場進行分析。
關(guān)鍵詞： 國際環(huán)境；國際房地產(chǎn)投資；國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)
一、國際宏觀環(huán)境分析
人們常說，大河有水，小河不干。這說明了宏觀環(huán)境對事物的決定性作用，用到房地產(chǎn)行業(yè)就說明了宏觀環(huán)境對于房地產(chǎn)市場的重要影響。同樣的道理，國際環(huán)境的變化也會對我國的國內(nèi)環(huán)境產(chǎn)生顯著的影響，進而波及到我國的房地產(chǎn)市場。
（一）世界經(jīng)濟形勢
1.理論基礎(chǔ)
世界經(jīng)濟狀況，特別是周邊國家和地區(qū)的經(jīng)濟狀況，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。如果世界經(jīng)濟發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價格上漲。反之則引起價格下降，房地產(chǎn)投機是建立在對未來房地產(chǎn)價格預(yù)期的基礎(chǔ)上的。若一國經(jīng)濟不景氣，房地產(chǎn)投機也會相對減少。
2.當(dāng)前形勢
2011年全球經(jīng)濟形勢嚴峻，發(fā)達國家經(jīng)濟不振，美國經(jīng)濟在量化寬松的政策刺激下維持了低速增長，但就業(yè)形勢無改觀；歐洲債務(wù)危機惡化，呈經(jīng)濟負增長；盡管發(fā)展中國家經(jīng)濟受到世界經(jīng)濟總形勢的拖累，但新興經(jīng)濟體仍保持較高增長，發(fā)展中經(jīng)濟體的分量進一步上升。整體來看，經(jīng)濟不平衡性加大，財政危機也進一步惡化，對國際貨幣體系的影響持續(xù)深入。
（二）國際政治安全形勢
1. 巨大動蕩
從俄羅斯杜馬選舉結(jié)果看，俄羅斯國內(nèi)矛盾激化。盡管主流民意仍然是“求穩(wěn)”，但2012年3月的總統(tǒng)選舉可能會引起進一步的政治分化。日本大地震對日本社會產(chǎn)生深刻影響，正處于一個政治變革的歷史性的分水嶺階段，日本國內(nèi)政局仍將處于難預(yù)料的轉(zhuǎn)變狀態(tài)。美國“占領(lǐng)華爾街”運動的出現(xiàn)，表明社會分化矛盾尖銳，同時，面對內(nèi)外的困局，國內(nèi)政黨政治深度兩極化。奧巴馬政府為贏得選舉，可能會對金融寡頭開刀，而這將激化其國內(nèi)矛盾，對美國國內(nèi)政策和對外政策增加變數(shù)。
2. 政治對立狀況
政治對立狀況對房地產(chǎn)市場有顯著影響，如果國與國之間發(fā)生政治對立，則不免會出現(xiàn)經(jīng)濟封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些一般會導(dǎo)致交易失敗、房價下跌。
中國鼓勵企業(yè)海外投資。然而，在“走出去”的道路上，包括華為在內(nèi)的諸多中國企業(yè)屢屢遭遇非經(jīng)貿(mào)壁壘。中國企業(yè)赴海外投資被境外扣上“政治帽子”已不是新鮮事。
（三）戰(zhàn)爭軍事局勢
一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產(chǎn)價格會陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭威脅或者影響的地區(qū)，房地產(chǎn)價格也會有所下降。因為房地產(chǎn)不可移動，一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，避難時無法隨身攜帶；如果遇到空襲或其他戰(zhàn)爭上的破壞，則繁華城市有可能瞬間化為廢墟，所以，在遭受戰(zhàn)爭威脅時，大家爭相出售房地產(chǎn)，供多于求，房地產(chǎn)價格勢必大幅度下跌。因此，國家的穩(wěn)定與和平對經(jīng)濟發(fā)展至關(guān)重要。
二、外商房地產(chǎn)投資
從中國統(tǒng)計年鑒1996-2010年的數(shù)據(jù)我們可看出，外商對我國的房地產(chǎn)投資額總體上是遞增的，2006年由于我國金融業(yè)全面開放，外商對我國的房產(chǎn)投資額達到了最高，但是由于2007年我國建設(shè)部、商務(wù)部等七個部門連續(xù)頒布《商務(wù)部、國家外匯管理局關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》和《關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》，這兩個新文件無疑給來勢迅猛的外商投資巨大的打擊。2008年由于金融危機影響，有關(guān)部門又一度撤銷“ 限外令”，出臺了暫停執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》，外商的投資又有所增加，但是由于金融危機的加劇國外經(jīng)濟不景氣，09年外商投資額較08年有所下降。2010年，在政府推出的大量經(jīng)濟刺激政策的推動下，房地產(chǎn)市場恢復(fù)了加速發(fā)展的狀態(tài)，外商投資額也隨之大幅增加。
三、房地產(chǎn)投資對我國房地市場的影響
1. 積極影響
（1）增加房地產(chǎn)市場競爭
國外投資者為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)帶來了成熟的管理體系和先進的操作經(jīng)驗，促使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)先進的經(jīng)營管理理念，使用先進的技術(shù)設(shè)備，不斷創(chuàng)新經(jīng)營機制和改革管理體制，提高了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營能力，促進房地產(chǎn)設(shè)計、施工、開發(fā)和房地產(chǎn)金融等各領(lǐng)域的成熟和發(fā)展，并促使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在理念上與國際接軌，使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)更有機會參與到國際市場，從而推動中國房地產(chǎn)市場融入際市場的進程。
（2） 緩解國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資難困境
一直以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式過于單一，絕大部分來源于銀行貸款。近年來為了穩(wěn)定房價的過快上漲，國家出臺了一系列調(diào)控政策，很多房地產(chǎn)企業(yè)處于資金不充足的狀態(tài)；此外由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，項目的開發(fā)需要大量資金，且資金占用時間較長，投資風(fēng)險較高，因此開發(fā)商經(jīng)常面臨資金周轉(zhuǎn)問題。而外商直接投資的進入，有效緩解了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的資金短缺現(xiàn)象。外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般實力較為雄厚，因此外資的進入使國內(nèi)一些大型項目尤其是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目得以開展，促進了社會經(jīng)濟發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)。
（3）提升房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)水平
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和開放程度的進一步提高，國外先進的房地產(chǎn)服務(wù)公司逐漸進入國內(nèi)，如國際知名的房地產(chǎn)五大行第一太平戴維斯、戴德梁行、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕和高力國際都己進入我國開展業(yè)務(wù)，并且逐漸向二三線城市滲透。這些國際知名房地產(chǎn)服務(wù)公司的進入，直接帶來了先進的房地產(chǎn)服務(wù)管理理念和新的經(jīng)營管理模式，引發(fā)了國內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)理念與服務(wù)方式上較大的改變，帶動了房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)專業(yè)服務(wù)水準的提高。
2.消極影響
（1）推動房價上漲，誘發(fā)房地產(chǎn)投資過熱
通過對1996年到2010年外商對我國房地產(chǎn)業(yè)的投資額和我國1996年到2010年的房價均價數(shù)據(jù)進行SPSS統(tǒng)計分析得知，房價=0.001*外商對我國房地產(chǎn)業(yè)投資額+1365.507，也就是說，外商對我國房地產(chǎn)業(yè)的投資額每增加1萬美元，我國的房價就上漲0.001元。就2009，2010年的數(shù)據(jù)來看，2010年外商對我國房地產(chǎn)業(yè)的投資額較2009年增加了718937萬美元，那么2010年我國的房價就上漲了718.937元?？梢娡馍虒ξ覈康禺a(chǎn)業(yè)的投資額對我國房價的影響力是很大的。
（2）制約貨幣政策的有效性，加大了宏觀調(diào)控的難度
近年來，隨著房價的大幅攀升，央行推出了加息等系列調(diào)控措施，收緊了房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈。但是外資的大量涌入為房地產(chǎn)企業(yè)提供了資金，制約了我國宏觀調(diào)控政策的有效性，增大了調(diào)控難度。
（3）民怨加大，對外商投資產(chǎn)生質(zhì)疑
官方公布的數(shù)據(jù)顯示，危機后我國外商投資質(zhì)量不斷提升，服務(wù)業(yè)利用外資超過制造業(yè)。而民眾看到的是大多數(shù)外資進入的是房地產(chǎn)這樣的高利潤服務(wù)業(yè)，而過多外資進入房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟的負面影響大于正面影響。此外，地方政府官員為政績又熱衷于引入房地產(chǎn)外資這類資金密集型企業(yè)，如重慶超過60%的外商投資是進入房地產(chǎn)行的。因此，在目前法律監(jiān)管和政策體制下，外資的大量進入影響了我國調(diào)控房地產(chǎn)的政策效應(yīng)，加大了房價上漲壓力，也對外資質(zhì)量的提升產(chǎn)生了負面作用。
參考文獻：
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[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資信托；REITs；作用機制
Real estate investment trust of real estate investment market mechanism analysis
WangQi eco-industrial guangdong vocational technical college financial system；
[abstract] on the one hand， the real estate industry is a typical capital-intensive industries in China， and developers to bank loans as the main financing channels， China's real estate industry must seek new capital resources to support its rapid development. On the other hand， to suppress investment demand as the focus of the macroeconomic regulation and control and not because of the rise in the cost of purchase and reduce the person that buy a house prices rising expectations of the investment enthusiasm. A large number of scattered the social idle funds， organization capital due to the lack of effective investment channels and investment tools， difficult to gather for real estate investment， leading to capital market and real estate market disrupted. This article from the real estate investment trusts （REiTs） IPO signal transfer effect， scale economy effect， against inflation effect and portfolio diversification effect analysis REiTs to real estate investment the role of the market， affirmation REiTs on real estate investment market actively promote role， REiTs in solving China's real estate investment and financing comprehensive contradiction problem has significant advantages.
[key words] real estate investment trust； REITs； mechanism
房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）概念起源于19世紀60年代，是指由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資的經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金形式，投資者可以通過證券市場購買，享受投資回報?REITs是房地產(chǎn)證券化的一種典型形式?
1REITs的IPO和信號傳遞效應(yīng)
REITs進行首次公開發(fā)行（Initial Public Offering， IPO）可以向整個房地產(chǎn)市場傳遞有利的發(fā)展遠景的信號，也表明了房地產(chǎn)市場存在投資機會，需要資金支持?投資者可以把IPO的發(fā)行主體視為REITs部門的內(nèi)部人，這些人可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的投資機會?因此，如果REITs通過IPO的方式籌集資本，那么投資者可以得出房地產(chǎn)市場存在著投資機會的結(jié)論?
在對REITs定價研究的基礎(chǔ)上，很多學(xué)者研究了IPO的信號傳遞效應(yīng)（Signaling Effect）?Michaely和Shaw（1994）? Benveniste et al.（2002）以及Lowry和Schwert（2002）認為，IPO活動向其他的發(fā)行上市主體和整個產(chǎn)業(yè)傳遞了信號?近期的一些研究認為，IPO行為是與市場偏好緊密相關(guān)的?這種信號效應(yīng)可以從以下兩個方面來探討?
1.1 內(nèi)部效應(yīng)
非對稱信息假說認為，IPO定價過低向投資者傳遞了公司優(yōu)良的自身價值的信號?公司進行IPO后，在市場逐漸獲知公司的真實價值后，公司進行再融資（Seasoned Equity offerings， SEOs）就可以獲得比較優(yōu)惠的價格，也可以彌補IPO時的損失?因為REITs可以享受稅收減免，所以REITs沒有動力去發(fā)行債券融資，又因為REITs必須至少支付其凈收入中90%的份額作為紅利，因而REITs不得不通過再融資（SEOs）的方式籌集資本?所以說IPOs和SEOs之間的信號鏈條對REITs來說非常重要?Chinmoy Ghosh，Raja Nag和C.F. Sirmans（2000）采用信號傳遞模型（Spiess和Pettway， 1997）進行研究得出結(jié)論：IPO時定價過低的REITs更有可能在很短的時間內(nèi)進行再次融資；定價過低幅度比較大的IPO導(dǎo)致REITs的資本是通過IPO和SEOs共同募集到的；REITs在IPO時定價過低，那么它在再融資（SEOs）時也會低估發(fā)行價格?
1.2 外部效應(yīng)
REITs進行IPO會增加整個市場的可銷售的股份， 從而很有可能促使不同的房地產(chǎn)證券之間產(chǎn)生替代效應(yīng)，在整體市場資金量給定的情況下，會對其他的在市場流通的房地產(chǎn)證券價格施加負面的壓力?
因為REITs進行 IPO時會披露出有關(guān)證券市場的相關(guān)信息，因而有助于重估二級市場上流通的房地產(chǎn)證券?為了確定REITs在IPO時發(fā)送的信號信息是否在房地產(chǎn)證券的價格上反映出來，Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）對在IPO時已在市場流通的“競爭性”的房地產(chǎn)證券的收益進行了研究，發(fā)現(xiàn)一般情況下，“競爭性”房地產(chǎn)證券投資組合在發(fā)行日附近經(jīng)歷一個負的和不正常的收益?Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）選取了1982-2000年間在美國市場流通的123個REITs并使用橫截面數(shù)據(jù)方法對樣本在發(fā)行日附近的表現(xiàn)進行了分析，認為在以下條件得到滿足時，該REITs在IPO時對“競爭性”證券投資組合的負面影響會十分明顯：該發(fā)行上市的REITs的規(guī)模比“競爭性”證券的規(guī)模大；市場條件不好時；進行IPO的REITs數(shù)量較多時；該IPO不是傘形合伙REITs （Umbrella Partnership REIT，UPREIT）?總之， REITs進行 IPO傳遞了一個可以改變正在市場流通的房地產(chǎn)證券估值的信號，但該信號會隨著IPO特點的變化而變化?
2REITs的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)
多數(shù)研究者認為REITs存在規(guī)模經(jīng)濟特性，認為REITs規(guī)模越大，其運作效率越高，因而主張REITs進行大規(guī)模并購?
Bers和Springer（1997）使用1992-1994年的數(shù)據(jù)并采用回歸分析方法首次檢驗了REITs的規(guī)模經(jīng)濟特性，他們的研究結(jié)果表明了REITs規(guī)模經(jīng)濟的存在，在他們1998年的研究中進一步表明了管理費用和間接費用最有可能實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，實證研究證明，規(guī)模大的REITs可在資本市場獲得更優(yōu)惠的債務(wù)條件?Ambrose和Pennington-Cross（2000）的研究也證明了REITs規(guī)模經(jīng)濟的存在?Anderson et al.（2001）使用DEA（Data Envelopment Analysis）方法估計了1992-1996年間REITs的規(guī)模經(jīng)濟和效率狀況?
REITs采取內(nèi)部治理或者采用外部治理對其運作效率具有一定影響?現(xiàn)實中越來越多地使用內(nèi)部治理和內(nèi)部所有權(quán)控制，這有利于投資者協(xié)調(diào)管理層的利益和所有者的權(quán)益?Capozza和Seguin（2000）調(diào)查研究了為什么采用外部治理的REITs不如采用內(nèi)部治理的REITs表現(xiàn)得好，他們的研究結(jié)果表明外部治理使用了過多的財務(wù)杠桿，債務(wù)成本比較高?Bers和Springer（1998b）的研究表明采用內(nèi)部治理的REITs比使用外部治理的REITs規(guī)模上更有效率?
除了管理類型外，使用債務(wù)的程度也會對REITs的效率造成或好或壞的影響?一方面，債務(wù)利息的支出會減少現(xiàn)金流，這會迫使管理層更加節(jié)約成本；另一方面，高額的利息成本會使得REITs在成本上變得更加沒效率?Bers和Springer（1998b）認為使用更少債務(wù)的REITs也會變得更沒效率?Anderson et al.（2001） 通過分析1992-1996年間的數(shù)據(jù)認為債務(wù)的增加和REITs投入的利用率呈負相關(guān)?
總的來說，認為規(guī)模大的REITs具有規(guī)模經(jīng)濟的支持者認為， REITs在成本上是有效率的，并且存在規(guī)模收益遞增，也就是說如果REITs擴大其投資組合并進而擴大其經(jīng)營規(guī)模的話， REITs會從中獲益?也有證據(jù)表明，在1995-1997年間， REITs行業(yè)變得更加有效率?
3REiTs的抵御通貨膨脹效應(yīng)
早期的研究認為，REITs收益和通貨膨脹之間存在著負相關(guān)關(guān)系?根據(jù)Fisher（1930）理論，資產(chǎn)的預(yù)期名義收益等同于實際收益加上預(yù)期的通貨膨脹率?在實際收益保持不變的情況下，更高的通貨膨脹率意味著更高的名義收益，也就是說如果投資者想要維持同樣的購買力，那么他們會在出現(xiàn)高通脹時要求更高的名義收益?Sirmans（1987），Hoag（1980）， Brueggeman et al.（1984）， Miles 和 McCue（1984）， Hartzell et al.（1987），Gyourko 和Linneman（1988）認為房地產(chǎn)是很好的通貨膨脹的抵御物，因而作為依附在房地產(chǎn)標(biāo)的上的REITs也被認為可以抵御通貨膨脹?但是關(guān)于REITs是否能夠抵御通貨膨脹的實證研究的結(jié)果是不明朗的， Gyourko 和 Linneman（1988）， Goegel 和Kim（1989），Titman 和 Warga（1989），Park et al.（1990），Chen et al.（1990）， Liu et al.（1997）認為收益和通貨膨脹之間存在負相關(guān)關(guān)系?
John L.Glascock，Chiuling Lu和Raymond W. So（2002）認為貨幣政策對REITs價格的變動有著很大的影響，所觀察到的REITs收益和通貨膨脹之間的負相關(guān)關(guān)系只不過是貨幣政策變動的產(chǎn)物， REITs并不是很好的可以抵御通貨膨脹的工具?這些研究結(jié)果和Darrat and Glascock（1989）的研究一致?
4REITs的低買賣價差提升交易的流動性
較大的買賣價差意味著較低的交易流動性，較小的買賣價差意味著較高的流動性?由于REITs可以提供給單個投資者一個可以投資較大規(guī)模房地產(chǎn)項目的平臺，并且可以為私人投資者提供專業(yè)的管理服務(wù)，在這個意義上REITs以獨立實體進行作為的能力受到限制，如REITs必須披露其應(yīng)納稅收入中的90%?嚴格的披露規(guī)定可以減少不對稱信息，可以增加市場上交易的效率，這也意味著REITs在IPO后的買賣價差會比較小?
Nelling，Mahoney，Hildebrand和Goldstein（1995）認為權(quán)益型REITs的買賣價差就比抵押型REITs的小?與此相反，Below， Kiely和 McIntosh（1995）認為權(quán)益型REITs的買賣價差是最大的；John L. Glascock，William T. Hughes和 JR.Sanjay B. Varshney（1998）認為由于依附資產(chǎn)的不同產(chǎn)生了以下不同的結(jié)果：抵押型REITs的資產(chǎn)組合是由一些具有固定收益的被動管理的金融資產(chǎn)組成，其買賣價差在所有類型中幅度最??；封閉式基金的資產(chǎn)組合是由權(quán)益型的可交易的被動管理的金融資產(chǎn)組成，其買賣價差比抵押型REITs大得多，又比一般股票小得多；一般股票的資產(chǎn)組合是由一些不經(jīng)常交易的可移動的需要主動管理的實物資產(chǎn)組成，其買賣價差幅度比基金的大，但又比權(quán)益型REITs的??；權(quán)益型REITs的資產(chǎn)組合是由一些不經(jīng)常交易的不可移動的需要主動管理的不可移動實物資產(chǎn)組成，其買賣價差幅度最大?
Nelling，Mahoney，Hildebrand和 Goldstein（1995）發(fā)現(xiàn)REITs的買賣價差隨著時間的變化而變化，在1986-1990年間呈增加趨勢?此外，他們發(fā)現(xiàn)在NASDAQ上市的REITs由于市場規(guī)模較小，因而相對于在NYSE和AMEX交易所上市的REITs，具有較大的買賣價差，其中，市場規(guī)模尤其是資本規(guī)模的大小決定著REITs相對買賣價差的大小，這在Huang 和 Stoll（1994a）對在NASDAQ和NYSE市場上流通的股票的對比研究中得到了印證?
5REITs的投資組合多樣化效應(yīng)
早期的研究表明REITs具有低風(fēng)險?低回報特點?Howe 和 Shilling（1990）， Chan et al.（1990）以及 Glascock 和 Hughes（1995）研究發(fā)現(xiàn)REITs的系統(tǒng)性風(fēng)險低于市場風(fēng)險?Glascock（1991）研究發(fā)現(xiàn)REITs的Beta系數(shù)隨著市場條件的變化而變化：在市場處于上升階段，Beta系數(shù)也增高；在市場處于下降的時候， Beta系數(shù)也降低?這意味著REITs的收益在市場大幅下降時不會受到很大影響?John L. Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser（2004）研究發(fā)現(xiàn)，在1997年10月27日美國股市大跌中， REITs證券下跌的幅度僅是其他證券下跌幅度的一半?在當(dāng)日由于市場不確定性的存在，所有證券的買賣價差的幅度都增加了，但是在接下來的一天，在市場的下降趨勢發(fā)生部分逆轉(zhuǎn)時，其他的非REITs證券的買賣價差幅度繼續(xù)放大，只有REITs的買賣價差在縮小?可見， REITs會為整個投資資產(chǎn)組合帶來收益?
6結(jié) 論
一方面，房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融的運作和支持?作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度是衡量該行業(yè)成熟與否的重要標(biāo)準?由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點和房地產(chǎn)金融政策的不完備，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常處于資金缺乏狀態(tài)?長期以來，我國國內(nèi)開發(fā)商以向銀行貸款作為主要融資渠道，中國的房地產(chǎn)業(yè)必須尋求新的資本來源以支撐其長足發(fā)展?
另一方面，以抑制投資性需求為重點的宏觀調(diào)控并沒有因為購房成本上升而降低購房者房價上升預(yù)期下的購房投資熱情?大量分散的社會閑散資金?機構(gòu)資金由于缺乏有效的投資渠道和投資工具，難以聚集起來進行房地產(chǎn)業(yè)的投資，導(dǎo)致資本市場與房地產(chǎn)市場的脫節(jié)?發(fā)展房地產(chǎn)證券化，利用房地產(chǎn)投資信托基金形式（REITs）募集社會資金，可以緩解房地產(chǎn)業(yè)巨額資金不足問題和銀行等金融機構(gòu)的資金壓力，并降低以銀行資金作為主要融資渠道的單一信貸風(fēng)險的發(fā)生，REITs在解決中國房地產(chǎn)業(yè)投融資綜合矛盾問題上具有顯著優(yōu)勢?而我國與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的現(xiàn)代資本市場理論與應(yīng)用研究仍處于探索階段，房地產(chǎn)投資信托（REITs）的研究將為推動REITs在我國開展起到積極促進作用?
主要參考文獻
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關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)市場；健康發(fā)展；建議
中圖分類號：
F2
文獻標(biāo)識碼：A
文章編號：1672-3198（2014）18-0014-01
1 房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵
房地產(chǎn)市場的概念有狹義和廣義之分。從狹義的角度來看，房地產(chǎn)市場是用于從事房地產(chǎn)交易活動的場所，包括房屋的銷售、租用、抵押、典當(dāng)?shù)龋粡膹V義的角度來看，房地產(chǎn)市場是指以房地產(chǎn)企業(yè)為主體，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，交換具有房地產(chǎn)特征的產(chǎn)品或服務(wù)的場所，是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場是指全社會所有房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。從空間意義上說，房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)供給與需求雙方交換房地產(chǎn)商品的場所；從經(jīng)濟學(xué)的角度來看，房地產(chǎn)市場是指全社會從事房地產(chǎn)經(jīng)濟活動關(guān)系的總和。具體而言，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換過程的統(tǒng)一，是將房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)建設(shè)與房地產(chǎn)消費三者相連接的紐帶，是使房地產(chǎn)商品的使用價值和價值得以實現(xiàn)的經(jīng)濟過程。
2 我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀
（1）我國房地產(chǎn)市場在與經(jīng)濟社會發(fā)展的協(xié)調(diào)性和自身的均衡程度上均有待提升。
我國房地產(chǎn)市場的秩序狀況還有待改善，需要提升自身的均衡程度以及與經(jīng)濟社會發(fā)展的協(xié)調(diào)性。東、中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場在與經(jīng)濟社會發(fā)展的協(xié)調(diào)程度以及自身的均衡程度上都有需要改進的地方。其中，中部地區(qū)的房地產(chǎn)市場秩序狀況是東、中、西部三個地區(qū)中最好的。房地產(chǎn)投資占GDP的比重過大和商品房施工面積與商品房竣工面積之比過高，是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場秩序狀況欠佳的主要原因。
（2）我國房地產(chǎn)市場資源配置效率還有提升的空間。
我國房地產(chǎn)市場的資源配置效率還沒達到最優(yōu)，有進一步提升的空間。東部地區(qū)的房地產(chǎn)市場資源配置效率優(yōu)于中部地區(qū)和西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場資源配置效率，高于我國整體水平；中、西部兩個地區(qū)的房地產(chǎn)市場資源配置效率均低于我國整體水平；西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場資源配置效率是三個地區(qū)中最低的；東部地區(qū)和西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場資源配置效率評價的優(yōu)秀率要高于中部地區(qū)。資金投入過剩是造成我國房地產(chǎn)市場資源配置效率沒能達到最優(yōu)的主要原因。
（3）我國房地產(chǎn)市場規(guī)模合理程度較低。
我國房地產(chǎn)市場的實際與合理規(guī)模之間的偏差較大，市場規(guī)模的合理程度有待提升。東、中、西部三個地區(qū)中，東部地區(qū)房地產(chǎn)市場規(guī)模的合理程度是最高的，西部地區(qū)房地產(chǎn)市場規(guī)模的合理程度是最低的。未來能夠提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的土地面積的逐漸減少是造成我國房地產(chǎn)市場規(guī)模合理度偏低的主要原因。
（4）我國房地產(chǎn)市場的健康程度需進一步提升。
我國房地產(chǎn)市場的健康狀況有待改善，中部地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康程度要高于東部和西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康程度，西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康程度最低。市場秩序狀況不佳是降低東部地區(qū)房地產(chǎn)市場健康程度的主要原因，市場資源配置效率不高和市場規(guī)模合理度較低是導(dǎo)致西部地區(qū)房地產(chǎn)市場健康指數(shù)評價排位靠后的主要原因，市場規(guī)模的合理程度偏低是造成我國房地產(chǎn)市場健康狀況欠佳的主要原因。
3 我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議
市場秩序的優(yōu)劣、市場資源配置效率的高低和市場規(guī)模的合理與否對一個城市房地產(chǎn)市場的健康程度具有重要影響，現(xiàn)對促進我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，提出以下建議：
（1）控制房地產(chǎn)投資占GDP的比重，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。
房地產(chǎn)業(yè)是拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，合理比例的房地產(chǎn)投資有利于推進房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的增長，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進國民經(jīng)濟的增長。但是如果房地產(chǎn)開發(fā)投資額在GDP中所占比例過高，則會造成供給過剩。從前文的研究可以看出，我國房地產(chǎn)投資在GDP中所占的比重較高，甚至有些城市的房地產(chǎn)投資增長率己經(jīng)高于當(dāng)?shù)氐腉DP增長率，這會造成投資過度，從而形成房地產(chǎn)泡沫。對房地產(chǎn)投資進行控制，將有利于抑制投入過剩和房地產(chǎn)市場泡沫的形成，進而提高房地產(chǎn)市場的健康程度。政府部門應(yīng)嚴格審核房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)，對房地產(chǎn)投資額進行限制。
（2）合理分配資源，提高房地產(chǎn)市場資源配置效率。
政府部門應(yīng)對房地產(chǎn)市場的資源所有量進行審核，根據(jù)審核結(jié)果制定相適應(yīng)的房地產(chǎn)市場資源投放調(diào)控措施，科學(xué)地配置資源，降低房地產(chǎn)市場的資源投入冗余，以提升房地產(chǎn)市場資源配置效率。
（3）提升土地利用效率，提高房地產(chǎn)市場規(guī)模合理度。
土地供給面積對房地產(chǎn)市場規(guī)模具有重要影響，土地是不可再生資源，從長期發(fā)展的角度來看，隨著城市化步伐的加快，未來可供開發(fā)的土地資源越來越少，其整體逐漸較少的趨勢是不會改變的。為了使未來的房地產(chǎn)市場能夠持續(xù)獲得可供開發(fā)的土地，現(xiàn)階段應(yīng)該節(jié)約用地，提升土地的利用效率。
（4）提高居民收入水平，優(yōu)化房地產(chǎn)市場規(guī)模。
消費者的購買欲望和購買能力決定市場需求，市場需求直接影響市場規(guī)模，而居民的收入水平是消費者購買能力的直接體現(xiàn)，決定房地產(chǎn)市場的需求和發(fā)展空間，是影響房地產(chǎn)市場規(guī)模的主要因素之一。部分地區(qū)房地產(chǎn)市場超規(guī)模發(fā)展是由于居民收入有限，增加居民收入，有利于擴大房地產(chǎn)市場規(guī)模，減少房地產(chǎn)市場超規(guī)模發(fā)展的現(xiàn)象。
參考文獻
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場；財稅政策；現(xiàn)狀與問題
一、房地產(chǎn)市場財稅政策的內(nèi)涵
房地產(chǎn)市場財稅政策，指的是政府為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展，通過調(diào)整財政收支的方向、規(guī)模、結(jié)構(gòu)以及稅種的設(shè)置、稅率的高低，進而影響房地產(chǎn)市場的供給和需求，把房地產(chǎn)價格維持在一個可控的、合理的范圍內(nèi)。財稅政策是國家宏觀調(diào)控的重要措施，具有直接、見效快的特點，在房地產(chǎn)市場調(diào)控中具有重要作用。房地產(chǎn)市場財稅政策主要包含兩個方面：一是政府的稅收政策；二是政府的財政支出政策。
（1）稅收政策
稅收政策，就是通過稅率的調(diào)整和稅種的變動，來調(diào)控市場的總需求與總供給。稅收政策對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用分別體現(xiàn)在以下兩個方面。
第一，稅收對于房地產(chǎn)市場消費需求的調(diào)節(jié)作用。通過增加房地產(chǎn)市場的稅種、提高相關(guān)的稅率，可以提高消費者購買、投資房地產(chǎn)的成本，進而減小房地產(chǎn)市場的需求力量；反之則鼓勵消費，增加需求。
第二，稅收對于房地產(chǎn)市場供給的調(diào)控作用。對房地產(chǎn)開發(fā)商開征新的稅種、調(diào)高稅率，使得房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期投資收益減少，降低房地產(chǎn)開發(fā)的投資增長率，從而減少商品房的供給；反之，則實施稅收優(yōu)惠政策，減少稅種、降低稅率，提高房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益率，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加商品房的供應(yīng)量。
（2）財政支出政策
財政支出政策對于調(diào)節(jié)國民收入的分配和再分配，調(diào)節(jié)生產(chǎn)，調(diào)節(jié)社會的供給和需求，調(diào)整產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)等方面都有很大的作用。對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，通過加大保障性住房的財政支出規(guī)模，會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接效應(yīng)，政府逐步增加保障性住房的建設(shè)規(guī)模，有力的增加了住房的供應(yīng)量，起到抑制房價的過快增長的作用。此外，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，變動財政支出的結(jié)構(gòu)，改變房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類房地產(chǎn)的比例，一方面增加普通住宅的供應(yīng)量，另一方面減少高檔豪華住宅、商業(yè)以及辦公建設(shè)，使得房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理化，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
二、我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與問題
（1）發(fā)展現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)市場從1998年住房改革以來快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資開發(fā)過快增長，房地產(chǎn)市場過熱，土地價格和房價快速上漲，市場的供給結(jié)構(gòu)不合理，房價成為大眾關(guān)注的焦點，2003年以來更為顯著。2005年到2007年，房地產(chǎn)市場投資依舊持續(xù)增長，但速度顯著放慢，但房價仍然快速上漲，北京、上海、深圳等大城市，房價問題尤為突出，國家以房價調(diào)控為目標(biāo)的政策密集出臺，房價增速有所減慢，但仍然在高位運行。2008年金融危機的發(fā)生，使我國房地產(chǎn)市場再次面臨觸底的困境。2009年國家為了促進經(jīng)濟復(fù)蘇，對房地產(chǎn)市場出臺了一系列刺激政策，房地產(chǎn)市場迅速走出了蕭條，房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛增長，房價持續(xù)攀升，年底國家取消了房地產(chǎn)刺激政策，轉(zhuǎn)向抑制房地產(chǎn)投機、穩(wěn)定房價的調(diào)控政策。2010年房價上升的勢頭沒有得到控制，部分地區(qū)呈現(xiàn)泡沫化趨勢，房地產(chǎn)價格調(diào)控到了關(guān)鍵時刻，4月27日，國務(wù)院了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”），被稱為“史上最嚴厲的調(diào)控政策”。2011年房價仍保持上漲態(tài)勢，但增幅有所減緩，房地產(chǎn)泡沫不斷積累。2013年國家再次加強房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，出臺了“新國五條”政策，房價依然穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)市場泡沫化趨勢急需抑制。
（2）存在的問題
第一，從1998年取消福利分房，實行住房貨幣化開始，隨著人們可支配收入的增加，居民對于住房改善性需求的上升，房價收入比的逐漸上升是合理的；但從2003年起，房價收入比快速上升，到2007年上升至8.44的峰值，說明房價的上漲速度大大超過居民可支配收入的增長，2008年由于全球金融危機的爆發(fā)，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場進入蕭條階段，房價收入比大幅下降到7.37。2009年國家為了刺激經(jīng)濟復(fù)蘇，對房地產(chǎn)市場實行了寬松的貨幣和利率政策，中國樓市快速復(fù)蘇，從蕭條進入繁榮時期，房價收入比到達一個新的頂點8.53，房價問題成為社會關(guān)注的焦點，中央政府不得不把刺激政策轉(zhuǎn)向以穩(wěn)定房價為主的調(diào)控政策，房價收入比開始逐步下降，2011年為8.03，仍然超出了合理范圍，房價收入比偏高。
第二，我國房地產(chǎn)市場在近十幾年間完全處于快速發(fā)展的繁榮時期。1998-2011年城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率高于同期的名義GDP增長率，兩者比值的平均值為1.84，房地產(chǎn)市場開發(fā)投資的快速增長是推動我國國民經(jīng)濟迅速發(fā)展的重要力量，我國是典型的投資拉動型經(jīng)濟，房地產(chǎn)業(yè)是我國名副其實的支柱產(chǎn)業(yè)。但是房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長顯著高于國民經(jīng)濟的增長，表明我國房地產(chǎn)市場投資過熱，大量的資金流入，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的過快上漲，進一步增加房地產(chǎn)市場泡沫化的風(fēng)險。
第三，由于房地產(chǎn)市場的開放，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了快速發(fā)展的階段，住宅房屋新開工面積從1998年的16638萬平方米，到2010年的129359萬平方米，擴大了7.78倍，年均增長率為18.98%，商品房的供應(yīng)快速增加，而經(jīng)濟適用房的新開工面積則由1998年的3466萬平方米，到2010年的4910萬平方米，年均增長率只有4.18%，占住宅房屋新開工面積的比重則從1998年的20.83%下降到2010年的3.80%，經(jīng)濟適用房的相對規(guī)模呈不斷下降的趨勢。別墅、高檔公寓的建設(shè)規(guī)模也在不斷上升，從1998年的639萬平方米，到2010年的5080萬平方米，增加了7.95倍，年均增長率為22.64%，快于整體住宅房屋建設(shè)規(guī)模的增長，在目前我國大多數(shù)居民收入水平不高、貧富差距過大的情況下，經(jīng)濟適用房的供應(yīng)不足，別墅、高檔公寓供應(yīng)增長較快，必定造成房價的進一步上漲，房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的不合理將更加突顯。
三、財稅政策建議
（1）從完善保障性住房資金來源的角度出發(fā)，首先需要合理劃分中央和地方的事權(quán)和財權(quán)，建立中央對地方保障性住房的轉(zhuǎn)移支付制度，堅持以“財政為主，多渠道融資”的原則，通過財稅專項資金、國債及福利彩票等多種方式為保障性住房建設(shè)籌資，同時加大財政支持力度，建立科學(xué)有效的住房補貼方式，適時開征物業(yè)稅，發(fā)揮稅收政策籌集資金的作用，為保障性住房建設(shè)提供資金，并完善資金的監(jiān)管體制，增加保障性住房的供應(yīng)量，從而改善房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
保障性住房具有準公共產(chǎn)品的性質(zhì)，政府需要設(shè)立保障性住房的財政專項資金，并通過財政體制改革，從法律和制度上保證資金的到位。同時，利用稅收優(yōu)惠政策吸引開發(fā)商參與保障性住房建設(shè)，根據(jù)不同收入階層所需要的保障性住房，實施不同的融資方式，廉租房應(yīng)以政府財政融資為主，市場融資為輔；公共租賃房和經(jīng)濟適用房應(yīng)以市場融資為主，以財政融資為輔。
（2）現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度稅種比較多，偏重于房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收，持有環(huán)節(jié)稅收較少，即開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負較重，持有環(huán)節(jié)稅負較輕，所以削弱了房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。因此，需要完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系，逐步減少開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，增加持有環(huán)節(jié)的稅收，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｓ行偷姆康禺a(chǎn)稅收體系，最終實現(xiàn)開征統(tǒng)一的財產(chǎn)稅（物業(yè)稅），并使其成為地方財政收入的主要來源，擺脫對于土地財政的依賴。
在目前的情況下，應(yīng)該逐步擴大房產(chǎn)稅的征收范圍，增加房地產(chǎn)投機、投資成本，抑制投資性需求。建立健全財產(chǎn)登記制度，完善房產(chǎn)價值評估機制，利用現(xiàn)代化信息技術(shù)，建立各部門共享的房產(chǎn)信息系統(tǒng)，提高房產(chǎn)稅征收管理效率，降低征收成本，防止偷稅漏稅。同時，需要清理不合理的收費，減少房地產(chǎn)開發(fā)成本費用，抑制房價過快上漲的勢頭。
（3）房地產(chǎn)財政政策和稅收政策要相互配合，由于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展程度具有區(qū)域特征，所以各地必須因地制宜地制定財稅政策，不能一刀切，實行差別財稅政策；同時，需要結(jié)合金融政策，嚴格管理房地產(chǎn)信貸的投放，抑制房地產(chǎn)投資的過快增長和不良住房貸款，防止投資過熱，減輕泡沫風(fēng)險；控制貨幣的投放量，抑制通貨膨脹，保持物價的穩(wěn)定，促進我國房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展。
財稅政策是調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要經(jīng)濟杠桿，為了避免房地產(chǎn)泡沫破裂可能給我國經(jīng)濟造成的嚴重打擊，在我國目前房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)嚴重失衡的情況下，只有通過財稅政策、金融政策等對供需加強調(diào)控力度，引導(dǎo)房地產(chǎn)潛在需求與投資需求回歸理性，發(fā)揮市場的基礎(chǔ)性作用，從而使得房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)與我國的經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應(yīng)，才是房地產(chǎn)市場調(diào)控的根本方法。
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作者簡介：
可以說，2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格飚升，主要是從4月份開始。是房地產(chǎn)市場由消費為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)向以投資為主導(dǎo)的市場。當(dāng)房地產(chǎn)市場是一個完全以投資為主導(dǎo)的市場，投資者以低成本的貸款過高的杠桿率進入，再加上早幾年房地產(chǎn)市場賺錢效應(yīng)(即只要購買了住房就賺大錢)，城市的房價豈能不推高?
2008年1至9月份個人消費貸款達到1.2萬億，估計全年可達1.8萬億，是房地產(chǎn)泡沫較大的2007年同類貸款兩倍半以上。而這些個人按揭貸款是什么人持有和多少人持有，這是一個十分耐人尋味的問題。2008年美國房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致全球性金融海嘯，但是美國95％以上的居民只有一套住房。而在中國，估計只有10％以下的人口持有這些個人按揭貸款，并持有住房多套。因此，當(dāng)前的問題并非只是不少城市房價過高，而是這樣一種房地產(chǎn)市場能夠持續(xù)多久。如果房地產(chǎn)市場真的有泡沫并破滅，對整體有多大沖擊的問題。
在這里，有幾個問題需要弄明白。一是中國房地產(chǎn)市場有沒有泡沫或中國城市房價是部分高還是整體高?二是中國房地產(chǎn)泡沫是全國性還是局部性的?三是房地產(chǎn)市場價格是不是可能只漲不跌?
首先，不少人會利用中國各城市房價的差異性及個人收入的差異性來證明中國房地產(chǎn)市場沒有泡沫。但是，這些證明無論是從理論上還是從經(jīng)驗上來說都是不成立的。因為，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，有多少城市就有多少房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)價格。由于中國經(jīng)濟發(fā)展嚴重區(qū)域性差異及城鄉(xiāng)差異，各個城市的房價高低不同也是必然，因此，我們絕不可用一些房價低的城市的價格來證明中國沒有房地產(chǎn)泡沫。因為，這些城市的房價不僅在整個國內(nèi)市場中沒有主導(dǎo)性、示范性，而且其銷售的規(guī)模和比重也是比較小的。中國沿海一線城市房地產(chǎn)泡沫不僅可能用理論指標(biāo)(如房價收入比、房價租金比、個人按揭貸款月還款比重、國際其他城市實際房價比較)證明，也可用每一個城市居民基本常識來證明?？梢哉f，北京、上海、深圳等沿海房地產(chǎn)泡沫巨大已是不爭的事實。
其次，從世界的歷史經(jīng)驗來看，除了少數(shù)國家或地區(qū)之外，各個國家的房地產(chǎn)泡沫的破滅永遠只是局部性的、區(qū)域性的，從來沒有看到一個幅員遼闊的國家其房地產(chǎn)泡沫會同時破滅。房地產(chǎn)泡沫的破滅往往都會從泡沫吹得最大、房地產(chǎn)市場最為脆弱的地方開始。既然房地產(chǎn)泡沫只能是區(qū)域性的、局部性的，那么當(dāng)上海、北京、深圳等地房地產(chǎn)泡沫吹得很大時，全國房地產(chǎn)泡沫也就不小。房地產(chǎn)泡沫大，房價豈有不高者?只不過是相對當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨蕉选?/p>
第三，房地產(chǎn)市場價格是不是永遠只漲不跌?從當(dāng)前國內(nèi)媒體及學(xué)界的各種言論來看，這種觀點基本上主導(dǎo)了整個房地產(chǎn)市場。正因為房地產(chǎn)的投資者預(yù)期房地產(chǎn)市場價格只會上漲而不會下跌，再加上早幾年房地產(chǎn)購買者的賺錢效應(yīng)，以及商業(yè)銀行信貸易獲得性及高杠桿率，從而使得更多的住房投資者或炒房者涌入房地產(chǎn)市場。這就是當(dāng)前房價快速飚升，購買住房就如購買白菜那樣輕率的現(xiàn)象盛行的原因所在。如果房地產(chǎn)投資者一旦預(yù)期價格下跌，他們不敢也不愿意進入房地產(chǎn)市場，而且還遲早會把手中持有的住房賣出。但實際上沒有住房價格只漲不跌的市場法則，住房不能用于投資炒作，其最終的功能應(yīng)只能是居民消費居住。如果這種功能的持有者沒有能力來支付過高的房價，房地產(chǎn)泡沫破滅也是必然。房地產(chǎn)泡沫破滅，金融危機、銀行危機也隨之而來。
1.1指標(biāo)選取
某個特定區(qū)域房地產(chǎn)市場價格影響因素較多，涉及到社會、經(jīng)濟、政策、法律制度等多方面。但從經(jīng)濟學(xué)角度分析，影響區(qū)域房地產(chǎn)市場價格最主要的因素可以概括為區(qū)域房地產(chǎn)市場供給和需求水平。因此，本文根據(jù)《安徽省2012年統(tǒng)計年鑒》和2011年安徽省各城市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)，選取2011年安徽省16個地級市24個與房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)①，分別是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況、房地產(chǎn)開發(fā)投資總額、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房屋建筑面積、商品房銷售面積、商品房銷售額、商品房平均銷售價格、住宅銷售平均價格、施工房屋面積、竣工房屋面積、本年新開工面積、本年完成開發(fā)土地面積、地區(qū)GDP、人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積、家庭年總收入水平、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、家庭消費總支出、人均消費性支出、CPI指數(shù)、平均工資水平、城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)、城鎮(zhèn)化水平、年末城鎮(zhèn)總?cè)丝跀?shù)。在上述24個指標(biāo)中，依據(jù)房地產(chǎn)市場價格由供給和需求決定加以篩選，經(jīng)過篩選后，留下13個用于系統(tǒng)聚類分析的指標(biāo)，具體包括：人均GDP、商品房平均銷售價格、城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積、城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入、人均消費性支出、CPI指數(shù)、平均工資水平、城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)、城鎮(zhèn)化水平、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資總額、住宅投資和商品住宅銷售面積。
1.2選取指標(biāo)的說明
X1—人均GDP（元/人）：反映了一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟實力和社會富裕程度。GDP常常被看成顯示一個國家或地區(qū)經(jīng)濟狀況的一個重要指標(biāo)，較高的人均GDP反映出一個國家或地區(qū)具有較高的經(jīng)濟發(fā)展水平和經(jīng)濟實力，也往往是人口比較聚集的地區(qū)，對于住房的需求也比較大。同時，房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場和地區(qū)國民經(jīng)濟有很強的相關(guān)性，人均GDP也是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的反應(yīng)。因此，人均GDP是影響地區(qū)房價水平的一個重要因素。X2—商品房平均銷售價格（元/m2）：是對房地產(chǎn)市場進行歸類的最重要指標(biāo)，本文主要是依據(jù)不同城市商品房價格平均價格水平的差異程度進行聚類，找出同類內(nèi)部的共同之處，不同類之間的差別。因此商品房價格水平是分類的一個重要指標(biāo)。本文中商品房價格水平指標(biāo)采用的是各個城市商品房平均價格水平。X3—城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積（m2/人）：是城鎮(zhèn)居民家庭已經(jīng)投入使用的居住總面積除以常住居民總?cè)藬?shù)，反映了家庭常住居民對消費性住房產(chǎn)品的需求量大小，直接影響到城市住宅房地產(chǎn)市場的需求。X4—城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元/人)：可以反映一個地區(qū)城鎮(zhèn)居民的購買力和對區(qū)域房地產(chǎn)市場價格承受能力，也反映出居民消費房地產(chǎn)商品的購買能力。人們都能接受這樣的概念：收入水平高的城市，房地產(chǎn)市場活躍度較高。因此，選擇城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入作為分析的變量非常有必要。X5—人均消費性支出(元/人)：反映了一個地區(qū)的生活成本，人們首先必須生存，滿足基本的生活需要才可能考慮購買住房和投資需求，因此人均消費支出對于影響房地產(chǎn)市場的需求也是一個重要的因素。X6—CPI指數(shù)（%）：反映居民家庭購買的消費品及服務(wù)價格水平的變動情況。CPI指數(shù)反映一個地區(qū)的價格變化情況，當(dāng)然其中也包含房地產(chǎn)市場價格變化，所以在進行房地產(chǎn)市場分類時需要考慮CPI指數(shù)。X7—平均工資水平(元/人)：反映了一個地區(qū)的勞動報酬率大小，可以與房地產(chǎn)價格水平相比較，用以反映房地產(chǎn)價格和收入的偏離程度，可以影響區(qū)域房地產(chǎn)市場需求。X8—城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)（%）：是居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重，可以反映出居民家庭消費結(jié)構(gòu)，恩格爾系數(shù)高低也可以體現(xiàn)出居民家庭對房地產(chǎn)商品需求大小，所以劃分房地產(chǎn)市場需要考慮到恩格爾系數(shù)。X9—城鎮(zhèn)化水平（%）：反映的是人口向城鎮(zhèn)聚集的過程和聚集程度，用城鎮(zhèn)人口占全部人口的百分比表示，是區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展進步的主要反映和重要標(biāo)志，間接反映了城鎮(zhèn)人口增加對房地產(chǎn)商品的需求量大小，也會影響房地產(chǎn)市場的供給和需求。X10—商品房銷售面積（m2）：包括住宅、辦公樓、營業(yè)用房和其他房屋的銷售面積。X11—房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元）：反映區(qū)域房地產(chǎn)投資水平和供給能力，直接決定了區(qū)域房地產(chǎn)市場供給。X12—住宅投資（億元）：反映區(qū)域房地產(chǎn)市場當(dāng)年住宅投資的水平和供給量，直接決定了住宅房地產(chǎn)供給水平。X13—商品住宅銷售面積（萬m2）：當(dāng)年銷售的房屋中所銷售的商品住宅面積。將上述篩選后確定的13個指標(biāo)歸類如表1。
2數(shù)據(jù)來源
本文所用數(shù)據(jù)主要是根據(jù)《安徽省2012年統(tǒng)計年鑒》及2011年安徽省各城市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報上公布數(shù)據(jù)，經(jīng)過作者適當(dāng)計算得到。指標(biāo)選取時參考了于洪芹、陳偉、彭向、鄭大川、徐琍、王寧等學(xué)者使用的房地產(chǎn)市場分類分析指標(biāo)體系。
3系統(tǒng)聚類分析及結(jié)果
3.1系統(tǒng)聚類分析原理
系統(tǒng)聚類分析也稱為分層聚類法（HierarchicalCluster），是聚類分析中應(yīng)用最廣泛的一種方法。其基本原理是：開始將樣品（或變量）各視為一類，根據(jù)類與類之間的距離或相似程度將最相近的類加以合并，再計算新類與其他類之間的相似程度，并選擇最相似的類加以合并，這樣每合并一次就減少一類，不斷繼續(xù)這一過程，直到所有樣品（或變量）合并為一類為止。系統(tǒng)聚類分析的前提條件是沒有事先設(shè)定樣品（或變量）的分類標(biāo)準，而它的關(guān)鍵在于計算樣品（或變量）之間的“親疏程度”，也就是樣品（或變量）之間的差異程度，這可以通過計算距離來實現(xiàn)。假設(shè)共有n個樣品（或變量），第一步將每個樣品（或變量）獨自聚成一類，共有n類，第二步根據(jù)所確定的樣品（或變量）“距離”公式，把距離較近的兩個樣品（或變量）聚合為一類，其他的樣品（或變量）仍各自聚為一類，共聚成n—1類，第三步將“距離”最近的兩個類進一步聚成一類。為了直觀地反映上述的系統(tǒng)聚類過程，可以把整個分類系統(tǒng)繪成一張譜系圖來體現(xiàn)。本文中聚類分析距離的計算采用的是平方歐式距離（SquaredEuclideanDistance）計算個體之間的距離，用組間平均鏈鎖（Between—groupslinkages）距離來計算個體與小類及小類之間的距離。平方歐式距離是兩個個體（x,y）之間所有指標(biāo)變量之差的平方和，數(shù)學(xué)定義為：其中，xi代表個體x第i個變量的值；yi代表個體y第i個變量的值；k代表所有的變量數(shù)目。組間平均鏈鎖距離是指該個體與小類中各個個體距離的平均值，數(shù)學(xué)定義為：其中，是小類外的個體；Y代表小類，其中包含k個個體；Yi代表小類中第i個個體。
3.2系統(tǒng)聚類分析結(jié)果
運用SPSS19.0統(tǒng)計分析軟件中的系統(tǒng)聚類分析對安徽省16個地級市的房地產(chǎn)市場價格分類進行聚類分析，得到系統(tǒng)聚類分析樹狀圖（圖1）、聚類解（表2）。由圖1和表2可以分析出，3類、4類、5類群集解間距較大，結(jié)合安徽省16個地級市房地產(chǎn)市場實際情況，筆者認為安徽省16個地市房地產(chǎn)市場合理的區(qū)域聚類解取6群集解較為合理，從而得到區(qū)域分類結(jié)果（表3）。
4結(jié)果分析
由表5，結(jié)合安徽省16個地級市房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際情況加以分析，可得到以下結(jié)論：
4.1A類地區(qū)包括合肥市和蕪湖市。合肥市和蕪湖市作為安徽省經(jīng)濟發(fā)展的核心增長極，是皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的“雙核”，是承接長三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要地區(qū)，在綜合經(jīng)濟實力、市場優(yōu)勢、投資規(guī)模等方面都占有絕對優(yōu)勢，同時作為安徽省推進城鎮(zhèn)化的重點區(qū)域，一直以來在省內(nèi)其房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展較為發(fā)達，地區(qū)房地產(chǎn)市場價格水平也高于其他地區(qū)。其中，省會城市合肥市是皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)、合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合試驗區(qū)、合肥經(jīng)濟圈的中心城市，加之近年來合肥市積極融入長三角經(jīng)濟圈，上述一系列有利外部環(huán)境均為合肥市房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展、房地產(chǎn)市場進一步繁榮贏得了得天獨厚的機遇。被譽為“長江十大港口”之一的蕪湖市，是皖江城市帶上的核心城市，同時又是皖南區(qū)域經(jīng)濟貿(mào)易中心，一直以來綜合經(jīng)濟實力較強，在對外開放程度、產(chǎn)業(yè)效益、城市規(guī)模等方面優(yōu)勢明顯，該市房地產(chǎn)市場繁榮程度一直在省內(nèi)處于較高水平，加之近年來隨著蕪湖市作為安徽省重點旅游、商貿(mào)城市的進一步開發(fā)、開放，該市房地產(chǎn)市場需求量較大，進一步刺激了該市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
4.2B類地區(qū)銅陵市。該市屬于安徽省重要的資源型城市，區(qū)域集聚和輻射能力較強，人口密度較大，加之優(yōu)越的沿江地理位置，積極吸引各種經(jīng)濟要素在空間上流動，為該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了優(yōu)越條件，促進了該市房地產(chǎn)市場的繁榮，使得該地區(qū)房地產(chǎn)市場價格水平一直比較高。
4.3C類地區(qū)。包括沿江的馬鞍山、安慶市、池州市，淮河以北的的淮南市、蚌埠市、淮北市和皖南的黃山市和宣城市。該地區(qū)在空間布局上自南到北分布貫穿了整個安徽省，房地產(chǎn)市場發(fā)展水平相對來說處于同一層次。其中，馬鞍山、安慶市、池州市、黃山市、宣城市是皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)重要的組成部分，加之2011年由黃山市、池州市、宣城市及安慶市的部分地區(qū)組成的皖南國際旅游文化示范區(qū)正式設(shè)立，為該類地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了機遇。自2010年以來，隨著皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)的推進、皖南國際旅游文化示范區(qū)建設(shè)取得積極成效，促進了上述地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大、房地產(chǎn)市場主體逐步壯大、房地產(chǎn)項目建設(shè)不斷加快、房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化的良好現(xiàn)狀，房地產(chǎn)市場價格水平總體而言穩(wěn)中有升。另外，淮北市、淮南市和蚌埠市是安徽省“兩淮一蚌”城市經(jīng)濟群的重要組成部分，近年來隨著該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷加快，產(chǎn)業(yè)布局不斷優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)集聚大力推進及城鎮(zhèn)化步伐不斷加快，該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，房地產(chǎn)市場價格表現(xiàn)出“小步上揚”趨勢。
4.4D類地區(qū)滁州市。該地區(qū)地處安徽省最東部，緊鄰長三角，屬于南京一小時都市圈城市群，是安徽東向發(fā)展的“最前沿”區(qū)域，地理位置極其優(yōu)越。近年來，該市優(yōu)越的地理位置有力地促進了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增加，有力推動了該地區(qū)房地產(chǎn)市場整體發(fā)展速度和水平，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“產(chǎn)銷”兩旺的局面。另外，滁州市自2008年以來啟動了“大滁城”建設(shè)，城鎮(zhèn)化水平不斷加快，大批農(nóng)村人口將涌入城市，加之近年來的“返鄉(xiāng)置業(yè)”潮都直接增加了房地產(chǎn)市場的需求，為該市房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大市場潛力，房地產(chǎn)市場價格水平在全省處于中上檔次水平。
4.5E類地區(qū)包括阜陽市、亳州市和六安市。該類地區(qū)城鎮(zhèn)化水平較低，區(qū)域經(jīng)濟綜合實力相對較弱較弱,主要是由于在全省的地理位置上不占優(yōu)勢，導(dǎo)致該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較慢，房地產(chǎn)市場生產(chǎn)要素缺乏,房地產(chǎn)投資能力有限，市場需求較為冷淡,加之金融業(yè)支撐不足,直接影響了該地區(qū)房地產(chǎn)市場投資、開發(fā)與供給,導(dǎo)致房地產(chǎn)投資額少、供給少、需求不足，造成整個房地產(chǎn)市場投資信心不足、發(fā)展相對落后，房地產(chǎn)市場價格水平整體表現(xiàn)較低。
4.6F類地區(qū)宿州市。該地區(qū)在地理位置上位于安徽省最北部，本地區(qū)經(jīng)濟實力較弱，人均生產(chǎn)總值和基礎(chǔ)設(shè)施水平均比較低，加之一直以來缺乏房地產(chǎn)市場生產(chǎn)要素，供給少、需求不足，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏提升的動力，從而直接影響了房地產(chǎn)業(yè)吸引資源集聚的能力和房地產(chǎn)市場發(fā)展的水平，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格水平在安徽省處于最低檔次。
5結(jié)論
本文采用多元統(tǒng)計分析中的系統(tǒng)聚類分析方法，對安徽省16個地級市房地產(chǎn)市場進行區(qū)域劃分歸類，共劃分為6個地區(qū)。劃分的結(jié)果與安徽省各個市房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際情況基本相吻合。依據(jù)該分析結(jié)果，可以針對不同地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀，在分析該地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的優(yōu)勢、劣勢、機遇、挑戰(zhàn)（SWOT）的基礎(chǔ)之上，深入分析影響房地產(chǎn)市場價格水平的綜合因素、家庭因素、企業(yè)因素，并據(jù)此結(jié)合各地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo)，采取促進各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場發(fā)展的有效措施與對策，從而為各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控、促進房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展提供依據(jù)。
在房地產(chǎn)開發(fā)商看來，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場之所以會出現(xiàn)這樣局面，最為關(guān)鍵的問題是2007年央行出臺的359號文件。該文件對房地產(chǎn)市場投資與消費作一個清楚的規(guī)定，即對住房消費同樣可以享受政府的各項優(yōu)惠政策，特別是信貸優(yōu)惠政策；對于住房投資則按照市場定價，不可享受優(yōu)惠政策。359號文件出臺后，國內(nèi)房地產(chǎn)就開始出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)商看來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場銷售萎縮，最為重要的原因是政府出臺的359號文件，是359號文件中關(guān)于第二套住房信貸優(yōu)惠政策的限制，因此要改變目前房地產(chǎn)市場銷售萎縮的問題，就得取消對第二套住房政策的限制。在他們看來，只要恢復(fù)房地產(chǎn)第二套住房優(yōu)惠政策，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場又會出現(xiàn)2007年那種價格快速飚升的局面。但實際上，這只是房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府的一廂情愿。
因為，對于第二套以上住房信貸優(yōu)惠的限制，是對房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費與投資的兩重屬性做出的區(qū)分。對于住房消費，因為它是居民基本的生存條件，政府要采取各種優(yōu)惠政策來保證絕大多數(shù)居民基本的居住條件改善；而對于住房投資，它主要是以增加個人財富為目的。因此住房投資不應(yīng)該享受優(yōu)惠政策，而是要采取市場定價，否則由于投資品的定價機制與住房消費定價機制不同，投資者過多容易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫。而對第二套以上的住房都采取優(yōu)惠政策，那么投資者就能夠利用這種優(yōu)惠政策大獲其利。如果這種情況出現(xiàn)，一則對住房消費會產(chǎn)生巨大的擠出效應(yīng)，即更多的住房進入投資市場而沒有進入消費市場，住房消費市場住房產(chǎn)品減少，就可能使得許多人基本的居住條件改善無法得以保證；二是當(dāng)投資者認為可以利用政府優(yōu)惠政策大力炒作房地產(chǎn)大獲其利時，這樣不僅容易導(dǎo)致整個社會財富分配不公，也容易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫產(chǎn)生，從而引發(fā)金融危機或經(jīng)濟危機。
還有，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售萎縮的問題出在哪里，是因為對第二套住房優(yōu)惠政策的限制嗎?我想這是房地產(chǎn)開發(fā)商根本就沒有看到其問題的實質(zhì)所在。在全球經(jīng)濟表退的周期性調(diào)整的大背景下，國內(nèi)各行各業(yè)都出現(xiàn)了周期性的調(diào)整，因此，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整也是必然。這是當(dāng)前房地產(chǎn)市場銷售萎縮重要之一。但是，國內(nèi)房地產(chǎn)商沒有看到這種全球經(jīng)濟大調(diào)整的必然性，堅持不按照變化了的市場供求關(guān)系來調(diào)整其企業(yè)產(chǎn)品定價及利潤水平，反之，還是寄希望政府出臺各種各樣的政策來激勵居民進入房地產(chǎn)市場。在這種情況下，以消費為主導(dǎo)的居民是沒有支付能力進入這種沒有調(diào)整價格的高房價的市場的。
【關(guān)鍵詞】貨幣政策 房地產(chǎn)投資 VAR模型 脈沖響應(yīng) 方差分解
一、引言
從1998年停止福利分房、實行住房分配貨幣化開始，我國房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價格不斷走高。尤其自2003年房地產(chǎn)市場升溫以來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)增長了近四年時間，并在2007年達到頂峰。進入2008年，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展放緩，部分城市房價出現(xiàn)回調(diào)。但從全國范圍來看，我國的平均房價仍從2003年11月的2456元/平方米一路飚升至2008年8月份的6355元/平方米?？梢哉f，在過去的五年時間內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一場超長的牛市發(fā)展期。但在此期間，我國政府為了抑制房地產(chǎn)市場過熱，采取了一系列針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，其中貨幣政策手段動用的最為頻繁。那么貨幣政策對調(diào)控房價是否有效？本文選取了從1990年至2007年的房地產(chǎn)投資額、廣義貨幣、存款準備金以及一年期貸款利率等數(shù)據(jù)進行實證分析，以期得出有參考價值的結(jié)論。
二、房地產(chǎn)投資對貨幣政策沖擊的響應(yīng)分析
本文運用協(xié)整理論對我國房地產(chǎn)投資額與貨幣政策各變量的關(guān)系進行分析。協(xié)整理論是一種新的建模技術(shù)，它從分析時間序列的非平穩(wěn)性入手，探求非平穩(wěn)變量間蘊涵的長期均衡關(guān)系。本文分析所采用的軟件為EViews5.1。
1、房地產(chǎn)投資與貨幣政策指標(biāo)體系（見表1）
房地產(chǎn)投資是指國家、集體或個人等投資主體，將一定的資金直接或間接的投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費等活動中，期望獲得價值增值的投資行為。在本文中該指標(biāo)用來表示我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，用Inv表示。
貨幣政策是指政府通過控制和調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量以保持社會總供給和社會總需求平衡的一種經(jīng)濟政策。貨幣政策的工具主要包括法定準備金率、貼現(xiàn)率和公開市場業(yè)務(wù)。廣義貨幣政策則是指政府、中央銀行和其他有關(guān)部門所有有關(guān)貨幣方面的規(guī)定和采取的影響金融變量的一切措施（包括金融體制改革，也就是規(guī)則的改變等）。因此，這里采取廣義貨幣（M2）、商業(yè)銀行存款準備金（Re）、一年期銀行貸款利率（Rate）三個指標(biāo)來體現(xiàn)貨幣政策。
為消除時間序列中存在的異方差現(xiàn)象，對變量進行對數(shù)變換，而變換后不改變原序列的協(xié)整關(guān)系。變量的對數(shù)形式分別表示為lninv、lnm2、lnre、lnrate。
2、時間序列的平穩(wěn)性及協(xié)整檢驗
運用ADF檢驗法對序列l(wèi)ninv、lnre、lnm2、lnrate做平穩(wěn)性檢驗。結(jié)果見表2。
二階差分后，所有變量都已經(jīng)通過了單位根檢驗，屬于同階單整，滿足了做協(xié)整檢驗的前提條件。然后，運用Johansen方法對相關(guān)變量進行協(xié)整檢驗，檢驗結(jié)果見表3：
（注：?鄢表明在5%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，?鄢?鄢表明在1%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)。）
經(jīng)過協(xié)整檢驗，表明變量lninv、lnrate、lnm2、lnre在5%的顯著水平性可認為存在協(xié)整關(guān)系，避免了謬誤回歸，可以運用OLS對其進行多元線性回歸分析。
3、VAR模型的建立
對數(shù)據(jù)進行分析后，可建立如下VAR模型：
LNINV=0.931657?鄢LNINV（-1）-1.101840?鄢LNINV（-2）+ 1.242745?鄢LNM2（-1）-0.959857?鄢LNM2（-2）+ 0.245996?鄢LNRATE（-1）+0.039098?鄢LNRATE（-2）-0.250105?鄢LNRE（-1）+0.1158765?鄢LNRE（-2）-9.373837
從模型中可以看出，房地產(chǎn)投資水平受滯后一期的廣義貨幣M2的影響最大。如果滯后一期的貨幣供應(yīng)量增加1％，房地產(chǎn)投資會增加1.24％，但滯后兩期的貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)投資存在反方向變化的關(guān)系，這說明房地產(chǎn)投資對短期內(nèi)的貨幣供應(yīng)變化比較敏感。本模型中利率水平與房地產(chǎn)投資存在正向變動的關(guān)系，但滯后兩期的利率水平與房地產(chǎn)投資之間的正相關(guān)系數(shù)要小于滯后一期的利率水平與房地產(chǎn)投資之間的正相關(guān)系數(shù)。利率上升，房地產(chǎn)投資增加；利率下降，房地產(chǎn)投資減少，這與理論分析是相悖的。但本文認為，這與我國的實際國情是相吻合的，這也反映了短期內(nèi)利率的調(diào)整不是調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效手段。房地產(chǎn)行業(yè)作為暴利行業(yè)，在經(jīng)濟繁榮時期，即使央行小幅加息，由于房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在巨大的利潤空間，借貸成本的溫和上升也不會抑制房地產(chǎn)企業(yè)的投資沖動。我國20世紀90年代初期以及2003年以來房地產(chǎn)市場的繁榮充分說明了這點。滯后一期的存款準備金增加1％，房地產(chǎn)投資減少0.25％，然而，滯后兩期的存款準備金與房地產(chǎn)投資的變化是正向調(diào)整的關(guān)系。這說明央行上調(diào)存款準備金率在短期內(nèi)會沖擊房地產(chǎn)投資，因為存款準備金的增加減少了貨幣供應(yīng)量，而貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)投資的影響是比較顯著的。
4、房地產(chǎn)投資對貨幣政策沖擊的響應(yīng)
脈沖響應(yīng)函數(shù)用于衡量來自隨機擾動項的一個標(biāo)準差沖擊對內(nèi)生變量當(dāng)前和未來取值的影響，是研究變量間相互影響關(guān)系的有效工具。脈沖響應(yīng)函數(shù)一般基于VAR模型的基礎(chǔ)之上。VAR模型作為一種非結(jié)構(gòu)化的多方程模型，通常用于時間序列系統(tǒng)的預(yù)測，適合于經(jīng)濟理論不能為變量間動態(tài)關(guān)系提供嚴格的定義、不能確定變量是出現(xiàn)在方程左邊還是右邊的情況。本文借助這一工具，考察房地產(chǎn)投資變量的脈沖響應(yīng)（見圖1）。
圖1是變量Lninv對包括其自身在內(nèi)的其他變量沖擊的響應(yīng)。從圖中可以看出，房地產(chǎn)投資水平（Lninv）受自身的沖擊最大，特別是在前四期，房地產(chǎn)投資水平下降比較迅速，在第四期到第七期有所回升，第七期后穩(wěn)步上升。這說明房地產(chǎn)投資受房地產(chǎn)自身發(fā)展趨勢的影響比較大。而房地產(chǎn)投資水平，對貨幣政策對lnre、lnrate、lnm2等三變量沖擊的響應(yīng)都表現(xiàn)出差不多的特征，前三期比較穩(wěn)定，然后從第三期至第七期穩(wěn)中有降，而后有所上升。前四期廣義貨幣供應(yīng)量M2對房地產(chǎn)投資的沖擊響應(yīng)居三個變量之首，但后幾期存款準備金對房地產(chǎn)投資的沖擊響應(yīng)超越了M2。
5、貨幣政策各變量對房地產(chǎn)投資影響效應(yīng)的方差分解
圖2是貨幣政策各變量對房地產(chǎn)投資影響的方差貢獻率的合成圖。從方差貢獻來看，房地產(chǎn)投資水平自身的方差貢獻最大，前兩期大幅下降，第三期回升，而后穩(wěn)步在50%的水平。廣義貨幣M2在短期內(nèi)對房地產(chǎn)投資水平的影響較大，但從第四期開始回落至較低水平。存款準備金對房地產(chǎn)投資水平的貢獻穩(wěn)中有升，而利率水平對房地產(chǎn)投資水平的貢獻一直在低位徘徊。這與前面的脈沖響應(yīng)分析的結(jié)論基本一致。
三、結(jié)論與展望
1、貨幣供應(yīng)量影響房地產(chǎn)投資
貨幣供應(yīng)量是影響房地產(chǎn)投資的主要原因之一，其在短期對房地產(chǎn)投資的影響尤為顯著，這幾年貨幣供應(yīng)量的大幅增加對推動我國房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展功不可沒。1998年后，我國實行穩(wěn)健的貨幣政策，其核心內(nèi)容之一，就是適當(dāng)增加貨幣供應(yīng)量，加大金融對經(jīng)濟發(fā)展的支持力度。以作用強大的法定存款準備金政策為例，央行將法定存款準備金率從1998年年初的13%最低下調(diào)到了6%，降幅高達7個百分點，從市場注入了大量的流動性。雖然從2004年開始至2007年底，央行連續(xù)14次上調(diào)存款準備金率，但貨幣供應(yīng)量每年仍大幅增長，其表現(xiàn)之一就是1998-2007年M2的增幅每年都超過GDP增幅與CPI增幅之和，有時甚至遠大于兩者之和。這為我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了充分的資金來源，從而推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
2、存款準備金影響房地產(chǎn)投資
央行通過上調(diào)存款準備金收緊流動性，從而可以達到調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的，因此存款準備金是影響房地產(chǎn)投資的原因之一。但從上面的分析中，盡管央行連續(xù)多次上調(diào)存款準備金率，并且2008年再度五次上調(diào)，目前已升至17.5％的歷史高位，但是M2供應(yīng)量仍以兩位數(shù)的高位保持增長。究其原因，這主要是我國現(xiàn)行的匯率政策和外匯制度造成的，外貿(mào)順差的持續(xù)擴大增加了央行的貨幣供應(yīng)壓力。不過從脈沖響應(yīng)分析和方差分解來看，不論是在長期還是短期，存款準備金對房地產(chǎn)投資的影響都持續(xù)存在，所以，通過變動存款準備金率是央行調(diào)控房地產(chǎn)市場的貨幣政策手段之一。
3、利率影響房地產(chǎn)投資
房地產(chǎn)企業(yè)的投資高度依賴銀行信貸，利率提高將增加企業(yè)的成本負擔(dān)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資減少。同時，房地產(chǎn)是一種價格較高的特殊商品，大多數(shù)消費者缺乏一次性付款購買的能力，而多采用住房抵押貸款的方式進行購買，利率的提高會增加消費者償還貸款的利息額，從而降低了消費者的需求，需求下降也將導(dǎo)致房地產(chǎn)的投資減少。從2004年以來，央行開始采取加息的手段來抑制過熱的經(jīng)濟以及過快上漲的房價，但短期內(nèi)的效果并不明顯。這從上面的實證分析中可以得到證實，這說明短期內(nèi)利率不是調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效手段。不過從長期來看，當(dāng)利率提高從量變引起質(zhì)變，使得房地產(chǎn)企業(yè)信貸成本大幅上升，消費者預(yù)期得以改變的時候，其對房地產(chǎn)市場的影響也是最大的。
總之，貨幣政策可以通過調(diào)控貨幣供應(yīng)量、調(diào)整存款準備金和利率來影響房地產(chǎn)市場。從2008年開始，為了應(yīng)對我國過快上漲的通脹，央行開始實行從緊的貨幣政策，房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的政策壓力加大。與此同時，2008年以來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新的發(fā)展跡象，全國70個大中城市房價漲幅放緩，深圳、廣州、上海等一線城市房價出現(xiàn)松動，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的威脅。近期，我國部分房地產(chǎn)開發(fā)商主動降價銷售樓盤，我國房地產(chǎn)業(yè)可能面臨重新洗牌。鑒于房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展的重要地位以及房價過度下滑對經(jīng)濟造成的沖擊，央行下一步動用貨幣政策進行房地產(chǎn)市場調(diào)控的難度上升，而且隨著通脹壓力的緩解，為了落實中央“有保有壓”的宏調(diào)方針，央行于9月中旬下調(diào)了一年期貸款利率和中小金融機構(gòu)存款準備金率。可以說從緊的貨幣政策有所放松。但是，我國目前的房價仍然嚴重超出普通百姓的購買力，我國房地產(chǎn)市場泡沫依舊存在。當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的調(diào)整態(tài)勢是多年來政策累積的結(jié)果，是房價的理性回歸。這并不會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的嚴重萎縮，并且能促進房地產(chǎn)行業(yè)的整合，從而推動我國房地產(chǎn)市場走上健康發(fā)展的軌道。
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