發(fā)布時(shí)間：2023-06-07 15:35:08
序言：寫作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)稅務(wù)管理樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
1 部分房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式
以現(xiàn)代企業(yè)的管理理論和科學(xué)的管理手段，完善有效的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，良好的稅收籌劃環(huán)境，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收管理的重要內(nèi)容，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的重要管理手段。
1.1 風(fēng)控模式一
中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司被審計(jì)曝光后，建立健全有效的科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理體制和考核機(jī)制，把加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)、規(guī)范經(jīng)營(yíng)、防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)放在各項(xiàng)工作的首位，以培養(yǎng)員工具有良好職業(yè)道德與專業(yè)素質(zhì)及提高員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)作為基礎(chǔ)，通過(guò)加強(qiáng)或完善內(nèi)部稽核、培養(yǎng)教育、考核和激勵(lì)機(jī)制等各項(xiàng)制度，全面完善公司內(nèi)部控制制度。
1.2 風(fēng)控模式二
保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)上市公司，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理、銷售以及商業(yè)會(huì)展、酒店經(jīng)營(yíng)等相關(guān)行業(yè)。國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)，由于加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立企業(yè)科學(xué)規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，較好地把控房地產(chǎn)企業(yè)各類風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)鍵控制點(diǎn)，2013年榮獲上市公司綜合實(shí)力第二名，風(fēng)險(xiǎn)控制第一名。
2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理
我國(guó)稅收制度的完善和征管制度的改革對(duì)企業(yè)稅收遵從的要求越來(lái)越高的環(huán)境下，專業(yè)科學(xué)的企業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式非常重要。
根據(jù)《關(guān)于開(kāi)展2014年全國(guó)稅收專項(xiàng)檢查工作的通知》（稅總發(fā)〔2014〕31號(hào)），房地產(chǎn)業(yè)再次成為指令性檢查項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)13年被國(guó)家稅務(wù)總局列為年度專項(xiàng)檢查的行業(yè)。
房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的不良表現(xiàn)：
2.1 內(nèi)部控制缺失或風(fēng)險(xiǎn)管理不健全
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多樣，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)包括設(shè)計(jì)、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理的工作量大、成本核算也容易混亂，管理難度大。
2.2 稅控風(fēng)險(xiǎn)管理手段相對(duì)薄弱，管理資源缺乏，管理環(huán)節(jié)滯后，實(shí)際納稅遵從度時(shí)有差異
國(guó)家稅務(wù)總局稽查如隱瞞收入偷稅、虛增供料偷稅、虛列成本偷稅、多列支出偷稅、虛列成本偷稅、多種手段偷稅、虛假申報(bào)偷稅、隱瞞二手房交易價(jià)格偷稅等。
3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式的建立
企業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要及時(shí)、全面地了解有關(guān)稅收法規(guī)，或?qū)ο嚓P(guān)稅收法規(guī)的精神準(zhǔn)確把握，在主觀上沒(méi)有偷稅的愿望，納稅時(shí)按照有關(guān)稅收規(guī)定去做，避免事實(shí)上的偷稅、逃稅，從而被補(bǔ)稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽(yù)損害等風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理控制模式：制定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方向、設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理邊界、組織稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)、分配稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制職責(zé)。使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在有效的規(guī)范的房地產(chǎn)商業(yè)模式下。
3.1 外部風(fēng)控模式的建立
國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)分管納稅人開(kāi)展稽查管理，認(rèn)為經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題。
3.1.1 房地產(chǎn)行業(yè)的收入虛假主要表現(xiàn)在銷售價(jià)格收入偏低的問(wèn)題
①未取得售房許可證收取定金，未按預(yù)收賬款處理，隱瞞銷售收入。
②關(guān)聯(lián)交易銷售款不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。開(kāi)具收款收據(jù)，隱匿收入。
③代建轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)，少申報(bào)收入，少繳稅款。拆遷補(bǔ)償收入不按規(guī)定確認(rèn)收入。
④坐支售房款少計(jì)銷售收入。稅前超標(biāo)準(zhǔn)列支成本費(fèi)用，減少應(yīng)稅所得額。
⑤銀行按揭貸款資金不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。委托銷售房產(chǎn)不按規(guī)定確認(rèn)收入。
⑥假承包經(jīng)營(yíng)少繳稅。假聯(lián)營(yíng)將房地產(chǎn)對(duì)外投資入股分得利潤(rùn)逃稅。
⑦工程尚未決算，長(zhǎng)期掛在“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”等往來(lái)科目，不結(jié)轉(zhuǎn)或延期結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)稅銷售額。
3.1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的成本虛假主要表現(xiàn)為建筑成本偏高
①建安成本重復(fù)入賬，甲供材重復(fù)進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本。
②收入費(fèi)用配比方面不合理，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。
③以假發(fā)票虛列成本。
④多結(jié)轉(zhuǎn)成本等。
3.1.3 房地產(chǎn)行業(yè)的費(fèi)用虛假主要表現(xiàn)各項(xiàng)成本的分?jǐn)傎M(fèi)用的問(wèn)題
①工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用。
②稅法不允許列支的項(xiàng)目。
例如，某企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率20%，期間費(fèi)用及可扣除稅金150萬(wàn)元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅16.5萬(wàn)元；次年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入2000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15%，期間費(fèi)用及可扣除稅金200萬(wàn)元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅25萬(wàn)元。第三年項(xiàng)目竣工交付使用，實(shí)現(xiàn)銷售收入3000萬(wàn)元，期間費(fèi)用及可扣除稅金為250萬(wàn)元，項(xiàng)目計(jì)稅成本4200萬(wàn)元。
企業(yè)財(cái)務(wù)人員作賬：項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅258.5萬(wàn)元。
稅務(wù)稽查：應(yīng)納所得稅262.5萬(wàn)元。
3.2 內(nèi)部風(fēng)控模式的建立
3.2.1 一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)的主要環(huán)節(jié)
3.2.2 涉及主要稅種
分為土地取得、建筑安裝和成品銷售三個(gè)環(huán)節(jié)，牽涉到企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅等項(xiàng)稅種。
3.2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目投入大工期長(zhǎng)
有些項(xiàng)目由于工程款項(xiàng)拖欠、資金困難或者工程未結(jié)算等原因雖然已經(jīng)完工，甚至已投入使用多年，但長(zhǎng)期不進(jìn)行工程結(jié)算，也不進(jìn)行稅款申報(bào)。
3.2.4 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式的建立
通過(guò)建立“基礎(chǔ)管理信息+風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)計(jì)分析+納稅評(píng)估管理+應(yīng)稅稽查準(zhǔn)備”稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式，從信息管理到技術(shù)分析，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和精細(xì)化管理，實(shí)現(xiàn)科學(xué)規(guī)范有效的風(fēng)險(xiǎn)管控。第一道防控由業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和生產(chǎn)建設(shè)部門搭建，第二道防控由風(fēng)險(xiǎn)管理、合規(guī)管理、財(cái)務(wù)管理等部門搭建，第三道防控由稽核審計(jì)、統(tǒng)計(jì)部門搭建，第四道防線則由董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)搭建。
企業(yè)報(bào)表的基本信息來(lái)源以及賬面數(shù)字的變動(dòng)趨勢(shì)，基礎(chǔ)信息、涉稅信息、財(cái)務(wù)信息 、運(yùn)營(yíng)信息，其相互關(guān)聯(lián)性可以測(cè)定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率和合理分布，有助于降低經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。也是企業(yè)公司治理和風(fēng)險(xiǎn)控制的“目標(biāo)責(zé)任書”。強(qiáng)化企業(yè)管理意識(shí)，特別要抓住關(guān)鍵的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)，有針對(duì)性地研究企業(yè)公司稅控管理和運(yùn)營(yíng)方略。
4 結(jié)束語(yǔ)
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)管理 避稅措施 涉稅管理
我國(guó)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近二十幾年的發(fā)展已經(jīng)較為成熟，追逐暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，就必須不斷提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。有效的稅務(wù)管理能夠優(yōu)化資源配置、降低稅負(fù)、防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)獲利能力，提升企業(yè)的綜合實(shí)力，從而推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理工作尤其重要。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的原理及現(xiàn)狀
企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在遵守國(guó)家稅法，不損害國(guó)家利益的前提下，充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠政策，達(dá)到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實(shí)現(xiàn)稅收成本最小化的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，是一種合理、合法的納稅、節(jié)稅行為。
從國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)到新企業(yè)所得稅法實(shí)施后的國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)、國(guó)稅函[2009]342號(hào)、國(guó)稅函[2010]201號(hào)文件等所得稅政策，以及1993開(kāi)征、2006年從嚴(yán)征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產(chǎn)企業(yè)量體裁衣的政策，讓諸多房地產(chǎn)企業(yè)“財(cái)富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達(dá)房產(chǎn)銷售收入的17%。稅收成本成為房地產(chǎn)企業(yè)除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產(chǎn)業(yè)的稅收占到了地方財(cái)政收入的20%以上，個(gè)別地方達(dá)到40%。房地產(chǎn)業(yè)成為地方財(cái)政的重要支柱，多年來(lái)都被列為稅收專項(xiàng)檢查對(duì)象。
新國(guó)十條、限購(gòu)、限貸、限外等一系列的調(diào)控施壓，2012年3月住建部重申房地產(chǎn)調(diào)控絕不會(huì)松動(dòng)，嚴(yán)控地方微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。另外，很多老總對(duì)企業(yè)稅收管理的重視程度不夠，大多數(shù)企業(yè)都是由財(cái)務(wù)人員兼做辦稅人員。有的認(rèn)為只要跟稅務(wù)部門搞好關(guān)系，就能應(yīng)付企業(yè)的稅收問(wèn)題。在一些大型企業(yè)，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，企業(yè)的稅務(wù)人員并不知道，無(wú)法進(jìn)行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業(yè)務(wù)的人員對(duì)稅收政策不一定能掌握到位，使應(yīng)稅事項(xiàng)不能及時(shí)有效地處置，給企業(yè)帶來(lái)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，進(jìn)行有效的稅務(wù)管理，合理控制稅收成本，對(duì)降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本尤其重要。
二、房地產(chǎn)企業(yè)常用的避稅措施
房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)繁重的稅負(fù)，促使房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財(cái)務(wù)可能都在一個(gè)辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也在向集團(tuán)化方向發(fā)展，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業(yè)公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)來(lái)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊(cè)成立一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開(kāi)發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營(yíng)其房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過(guò)訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤(rùn)，以達(dá)到少繳稅款的目的。綜合起來(lái)，就是以下幾種方式：
(1)利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開(kāi)發(fā)票，加大成本。同時(shí)資金回流，避免個(gè)人所得稅。
(2)在國(guó)內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計(jì)公司、綠化公司多列費(fèi)用。
(3)在國(guó)外設(shè)立設(shè)計(jì)公司加大成本，尤其是香港等地。
(4)設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運(yùn)用甲方供材以加大成本。
(5)設(shè)立關(guān)聯(lián)的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。
(6)設(shè)立關(guān)聯(lián)的公司，進(jìn)行流程再造。
(7)設(shè)立銷售公司，分解收入，降低增值率。
企業(yè)與關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門頌的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開(kāi)發(fā)成本的單位面積成本標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易定價(jià)政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。
我們一定要注意逃稅和稅務(wù)籌劃的界限問(wèn)題，合理、合法的稅務(wù)籌劃和稅務(wù)管理才是有效的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿于土地取得、立項(xiàng)、建設(shè)、銷售、出租、項(xiàng)目清算等各環(huán)節(jié)之中。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)主要有十種：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。本文淺要地分析房地產(chǎn)企業(yè)的幾項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及稅務(wù)處理。
(一)代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理
1、營(yíng)業(yè)稅
根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，營(yíng)業(yè)額為向購(gòu)買方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、違約金、延期付款利息、罰息、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括符合條件代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費(fèi)。準(zhǔn)確區(qū)分代收代付費(fèi)用是否納稅，可以從三個(gè)方面理解：
【論文摘要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮 發(fā)展 ，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，但也給稅收征管帶來(lái)了很大的困難。文章就近幾年伴房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的較為嚴(yán)重的稅款流失現(xiàn)象做了分析，并對(duì)改進(jìn)稅收征管工作提出了相應(yīng)的建議。
房地產(chǎn)稅收是國(guó)家和地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部份。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動(dòng) 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)，其稅收征管也日益成為了稅務(wù)部門關(guān)注的重點(diǎn)和難點(diǎn)。由于其范圍廣、稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、重復(fù)課稅、稅負(fù)不公、收入分散且隱蔽性強(qiáng)，給稅收征管帶來(lái)了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴(yán)重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達(dá)2.56萬(wàn)元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問(wèn)題的成因，針對(duì)如何解決這些問(wèn)題進(jìn)行了初步探討，以期進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問(wèn)題
1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善
據(jù)了解，我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來(lái)根據(jù)不同的 歷史 時(shí)期做過(guò)各種各樣的補(bǔ)充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實(shí)社會(huì)的變化和需求，尤其是我國(guó)財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，而私人財(cái)產(chǎn)登記制度還沒(méi)有明確的 法律 規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財(cái)產(chǎn)稅收的流失。同時(shí)目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費(fèi)）種有10多個(gè)，相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。
2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)
一方面，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)后，注冊(cè)登記的，財(cái)務(wù)人員就地聘請(qǐng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對(duì)稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多，加上工程開(kāi)發(fā)前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般具有一定社會(huì)背景和社會(huì)活動(dòng)能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤(rùn)，利用其自身影響力和擁有的各種社會(huì)資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們?cè)诙愂丈贤悄芡祫t偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識(shí)比一般的納稅人更差。
3、財(cái)務(wù)管理比較混亂
在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿；將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時(shí)在 會(huì)計(jì) 上反映該部分收入，或?qū)⑵浠烊肫渌鶃?lái)賬戶；將預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項(xiàng)目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn)；與往來(lái)單位交叉攤計(jì)費(fèi)用，將對(duì)方成本費(fèi)用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費(fèi)用，偷逃稅款；多頭開(kāi)戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會(huì)計(jì)核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務(wù)稽查的難度。
4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目難以管理
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的開(kāi)發(fā)，要涉及規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問(wèn)題不能及時(shí)解決，必須召開(kāi)部門問(wèn)的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘，造成國(guó)家稅款的大量流失。
5、稅務(wù)征管能力不強(qiáng)
一是稽查人員配備不足，業(yè)務(wù)水平有待提高， 稽查工作效率不高，查處力度不強(qiáng)，違規(guī)違法行為得不到及時(shí)糾正，也在一定程度上助長(zhǎng)了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護(hù)稅源的考慮，征管力度較弱，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補(bǔ)代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴(yán)格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應(yīng) 科學(xué) 化、精細(xì)化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。
二、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施
1、完善相關(guān)稅收政策
我們要針對(duì)房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進(jìn)力度，力求每項(xiàng)政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng)，不留漏洞。對(duì)自用沒(méi)有同類可比價(jià)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估證明嚴(yán)格界定拆遷補(bǔ)償費(fèi)，建立拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑安裝計(jì)稅成本的基準(zhǔn)定額，加強(qiáng)審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。
2、提高納稅意識(shí)
一個(gè)良好的納稅 企業(yè) 服務(wù)體系和精心策劃而有目標(biāo)的稅法宣傳活動(dòng)，對(duì)促進(jìn)納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進(jìn)自覺(jué)守法。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通過(guò)良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡(jiǎn)明，達(dá)到即使是沒(méi)有受過(guò)多少 教育 的納稅人也能夠理解。同時(shí)稅務(wù)人員對(duì)不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來(lái)宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對(duì)稅收的誤解。把申報(bào)納稅變成公民的自覺(jué)行為。還有加強(qiáng)稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著 現(xiàn)代 信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展 ，稅務(wù)機(jī)關(guān)不但可以通過(guò) 網(wǎng)絡(luò) 獲取企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)，而且可以通過(guò)與銀行等其他相關(guān)部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營(yíng)情況。而納稅人也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是 電子 郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本?？梢?jiàn)，實(shí)現(xiàn)信息化管理對(duì)于稅收征管的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有促進(jìn)作用。
3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度
為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展檢查時(shí)，應(yīng)做好以下工作：第一，實(shí)行主查人責(zé)任制，明確職責(zé)，加大考核力度。第二，每年都應(yīng)重點(diǎn)安排若干戶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，在開(kāi)展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上，分析、剖析加強(qiáng)稅收管理的對(duì)策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對(duì)存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應(yīng)納稅。對(duì)違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結(jié)合，加強(qiáng)對(duì)實(shí)行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國(guó)稅、地稅、財(cái)政、 金融 、審計(jì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)手配合，互通營(yíng)業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評(píng)估情況，相互印證，聯(lián)合開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)的重點(diǎn)、交叉稽查。
4、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化
在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點(diǎn)，主動(dòng)與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)。首先，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)，并根據(jù)變化情況及時(shí)更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對(duì)，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時(shí)查補(bǔ)稅款。其次要開(kāi)展科技創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)“房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時(shí)建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機(jī)制，明確部門職責(zé)。
5、提高稅務(wù)征管能力
一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和 政治 素質(zhì)。要在人員錄用上力爭(zhēng)吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時(shí)組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)， 提高工作效率；同時(shí)對(duì)稽查人員加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德方面的教育。二是改進(jìn)征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務(wù)機(jī)關(guān)之間、部門之間、稅企之間充分實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享?？捎煞康禺a(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺(tái)上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、稅務(wù)等部門相關(guān)信息要實(shí)現(xiàn)共享。同時(shí)加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。
【 參考 文獻(xiàn) 】
[1] 趙晉林：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅制中存在的主要問(wèn)題[j]．涉外稅務(wù)，2004（4）.
[2] 韓雪：我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析[j]．稅務(wù)研究，2005（5）.
本文是關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)稅征管問(wèn)題的研究綜述，首先綜合各方觀點(diǎn)，從六個(gè)方面介紹了我國(guó)房地產(chǎn)稅在未來(lái)的推廣中將會(huì)遇到的征管難題，然后相應(yīng)總結(jié)了專家學(xué)者對(duì)解決這些難題以完善我國(guó)房地產(chǎn)稅征管體系提出的對(duì)策，最后總結(jié)論述了完善我國(guó)房地產(chǎn)稅征管的路徑選擇。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)稅；征管；述評(píng)
0 前言
丁成日（2007）認(rèn)為中國(guó)邁向現(xiàn)代化是不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)稅的改革和實(shí)施將成為政府必須面對(duì)和解決的問(wèn)題，在中國(guó)可持續(xù)發(fā)展財(cái)政政策中扮演一個(gè)重要的角色。
1 我國(guó)房地產(chǎn)稅的征管困境
時(shí)至今日，我國(guó)仍然不具備在全國(guó)范圍內(nèi)推廣推行房地產(chǎn)稅改革的條件，其中主要有以下幾個(gè)方面的原因。
1.1 個(gè)人產(chǎn)權(quán)的界定不明
高培勇（2012）認(rèn)為適用于存量房的房地產(chǎn)稅總要對(duì)房地產(chǎn)所有人征收，所以它必須直接面對(duì)自然人納稅人，而不能繞開(kāi)自然人或通過(guò)法人納稅人間接征收。個(gè)人房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定不明確的問(wèn)題成為阻礙房地產(chǎn)稅改革的根本性問(wèn)題。
1.2 健全的房地產(chǎn)稅信息系統(tǒng)缺乏
溫來(lái)成（2011）認(rèn)為，為全面推行房地產(chǎn)稅改革，稅務(wù)部門需要及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地掌握關(guān)于納稅人應(yīng)稅房產(chǎn)、地產(chǎn)等方面稅源的信息，這樣才能更好地進(jìn)行改革時(shí)機(jī)判斷和改革風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，更好地進(jìn)行具體稅收制度設(shè)計(jì)。稅務(wù)部門要想對(duì)房地產(chǎn)稅改革的整體狀況進(jìn)行宏觀地把握與判斷，做出科學(xué)的決策，就必須建立一套健全的房地產(chǎn)稅信息系統(tǒng)。
1.3 房地產(chǎn)稅的性質(zhì)與功能定位未能準(zhǔn)確界定
賈康（2012）認(rèn)為，為維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，就必須要解決房地產(chǎn)調(diào)控這個(gè)重大而又棘手的問(wèn)題，但是不應(yīng)把所有的調(diào)控任務(wù)都指望于某一個(gè)稅種，比如房地產(chǎn)稅。溫來(lái)成（2011）認(rèn)為現(xiàn)代各國(guó)的房地產(chǎn)稅主要是以房產(chǎn)、地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為課稅對(duì)象進(jìn)行課征，其收入主要用于城市維護(hù)和建設(shè)以及其他公共支出，鑒于房地產(chǎn)稅具有稅源固定和穩(wěn)定等特點(diǎn)，因而較多地地方政府選擇將它作為主體稅種。
1.4 現(xiàn)行體制機(jī)制難以調(diào)動(dòng)地方政府的積極性
溫來(lái)成（2011）認(rèn)為目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段與現(xiàn)行行政管理體制，本屆政府若能從大規(guī)模開(kāi)發(fā)、價(jià)格暴漲的房地產(chǎn)領(lǐng)域取得可觀的稅費(fèi)收入，或土地價(jià)格的上漲中得到更多土地出讓金收入，既可以滿足地方政府增加財(cái)政收入、發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、取得政績(jī)的愿望，又不需要擔(dān)心下屆政府是否無(wú)地可賣、城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可否持續(xù)發(fā)展，所以地方政府就失去了全面推動(dòng)房地產(chǎn)稅改革的動(dòng)力。
1.5 房地產(chǎn)稅征收中批量評(píng)估面臨的困難
面對(duì)大規(guī)模的目標(biāo)房地產(chǎn)，只憑傳統(tǒng)的單宗評(píng)估很難解決問(wèn)題，解決這個(gè)問(wèn)題只能依靠批量評(píng)估，只有通過(guò)批量評(píng)估才能在短時(shí)間內(nèi)對(duì)大規(guī)模的目標(biāo)房地產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的價(jià)值評(píng)估。目前我國(guó)應(yīng)用批量評(píng)估技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)稅的稅基進(jìn)行評(píng)估的準(zhǔn)備工作還不夠充分，還面臨著前期準(zhǔn)備工作時(shí)間長(zhǎng)，工作量大等困難。
1.6 納稅人的承受能力有限形成改革阻力
溫來(lái)成（2011）認(rèn)為改革開(kāi)放后，隨著城鄉(xiāng)居民收入的增加以及住房制度、企業(yè)制度等改革的推進(jìn)，居民所擁有財(cái)產(chǎn)的數(shù)量和種類在不斷增加。在城鎮(zhèn)，不少居民擁有兩套以上的住房，有的居民還擁有經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)。因而，全面地推行房地產(chǎn)稅改革，需要考慮到社會(huì)各階層的承受能力，以降低改革的阻力。
2 完善我國(guó)房地產(chǎn)稅征管的對(duì)策
谷成（2011）認(rèn)為房地產(chǎn)稅改革的推進(jìn)也有賴于稅收管理體制的理順和稅收征管水平的提高，建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)稅征管體系是具有重大現(xiàn)實(shí)意義的。
2.1 健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度
谷成（2011）認(rèn)為建立較為完善的財(cái)產(chǎn)登記和信息管理體系是征收財(cái)產(chǎn)稅不可回避的問(wèn)題，也是世界各國(guó)的普遍做法。加快推進(jìn)房產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集收錄以及與房地產(chǎn)相關(guān)部門的進(jìn)行協(xié)調(diào)工作，建立有效的房產(chǎn)登記和信息共享機(jī)制，以滿足房地產(chǎn)稅的征管要求。
2.2 建立完善的數(shù)據(jù)采集制度和渠道
張平竺（2006）分析的結(jié)論是，目前從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)管理，應(yīng)當(dāng)著重考慮以下方面：一、建立財(cái)產(chǎn)登記制度，在一定的時(shí)期內(nèi)，規(guī)定納稅人必須主動(dòng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)，從而能夠全面掌握納稅人的財(cái)產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；二、建立部門之間的數(shù)據(jù)共享機(jī)制，與房產(chǎn)管理部門、統(tǒng)計(jì)部門等部門開(kāi)展積極有效的合作，獲取房地產(chǎn)各個(gè)方面的數(shù)據(jù)；三、與房地產(chǎn)中介公司合作來(lái)獲取市場(chǎng)數(shù)據(jù)。
2.3 設(shè)立獨(dú)立的房地產(chǎn)稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)
張平竺（2006）認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)稅制改革可以建立另外一種模式，即將評(píng)估機(jī)構(gòu)與其它征收管理部門、政策管理部門并行設(shè)置。其主要職責(zé)應(yīng)包含：評(píng)估手冊(cè)的制定、稅源數(shù)據(jù)的采集和分析、批量評(píng)估、爭(zhēng)議處理等。
2.4 加大力度培養(yǎng)房地產(chǎn)稅基評(píng)估人才
房地產(chǎn)稅基的評(píng)估涉及有房地產(chǎn)稅收理論、房地產(chǎn)評(píng)估、不動(dòng)產(chǎn)研究、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、數(shù)理統(tǒng)計(jì)、地理信息技術(shù)等許多專業(yè)領(lǐng)域的知識(shí)與技術(shù)，張平竺（2006）認(rèn)為在房地產(chǎn)稅方面我們可以與具有先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)的政府機(jī)構(gòu)合作，或與國(guó)際專業(yè)性組織合作。
2.5 提高現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅基評(píng)估技術(shù)手段
張平竺（2006）認(rèn)為隨著地理信息系統(tǒng)（簡(jiǎn)稱GIS）技術(shù)從軍用轉(zhuǎn)為民用，逐漸形成了更多的CAMA系統(tǒng)與GIS系統(tǒng)相互整合的技術(shù)運(yùn)用模式?？紤]到我國(guó)的基本國(guó)情，房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)信息數(shù)據(jù)量極大，必須采用批量評(píng)估技術(shù)對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)信息進(jìn)行大量而快速的統(tǒng)計(jì)分析。
3 總結(jié)
國(guó)內(nèi)學(xué)者從各個(gè)角度研究分析了我國(guó)房地產(chǎn)稅在征管中所面臨的困境，我認(rèn)為比較棘手的問(wèn)題就是個(gè)人產(chǎn)權(quán)的界定和納稅人的承受能力，個(gè)人產(chǎn)權(quán)問(wèn)題涉及到很多配套的法律法規(guī)與制度安排，要想與房地產(chǎn)稅進(jìn)行對(duì)接改革并非一日之功，與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅的征收將直接面對(duì)自然人納稅人，在以間接稅為主體的我國(guó)，居民的納稅意識(shí)普遍較低，對(duì)直接稅的心理承受能力十分有限，面對(duì)著高房?jī)r(jià)的巨大壓力，納稅人的經(jīng)濟(jì)承受能力也十分有限，這對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管又增加了一道障礙。如何找到一種可對(duì)接存量住房并適用房地產(chǎn)稅通行征收規(guī)則的征管機(jī)制安排就成了下一步推進(jìn)改革的重點(diǎn)，不同專家學(xué)者對(duì)這個(gè)問(wèn)題也提出了不同的看法，我認(rèn)為首先要做到的就是健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，這是房地產(chǎn)稅開(kāi)征的基礎(chǔ)性工作，然后再逐步建立獨(dú)立的房地產(chǎn)稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)并培養(yǎng)一批具有較強(qiáng)專業(yè)勝任能力的評(píng)估人才，加上現(xiàn)在已經(jīng)比較成熟的房地產(chǎn)信息共享機(jī)制和房地產(chǎn)稅基批量評(píng)估技術(shù)，在全國(guó)范圍內(nèi)推廣房地產(chǎn)稅并非難事。
【參考文獻(xiàn)】
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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；稅收制度
一、我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的現(xiàn)狀
按照征稅客體性質(zhì)的不同，可將房地產(chǎn)稅收分為四類：流轉(zhuǎn)稅（包括營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和土地增值稅）、所得稅（包括企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅）、財(cái)產(chǎn)稅（包括房產(chǎn)稅，契稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅）和行為稅（包括印花稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅）。
二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)體系存在的問(wèn)題
（一）宏觀方面的稅制缺陷：對(duì)房地產(chǎn)交易的監(jiān)控缺罰，稅收征管難度很大，出讓、轉(zhuǎn)讓土地界限不明晰，稅收征免難以確定。
（二）微觀方面的稅制缺陷
首先，稅種分布結(jié)構(gòu)不合理，保有環(huán)節(jié)相對(duì)偏輕。保有環(huán)節(jié)主要調(diào)節(jié)的是政府與房地產(chǎn)占有者之間的收益分配，目前的結(jié)構(gòu)會(huì)使土地成為保有者的無(wú)息貸款，加之保有階段的增值幾乎都流向保有者，致使更刺激了房地產(chǎn)投機(jī)行為；保有階段的低稅負(fù)致使流通環(huán)節(jié)負(fù)擔(dān)過(guò)高的稅負(fù)，助長(zhǎng)了隱形交易，逃稅現(xiàn)象。其次，計(jì)稅依據(jù)不合理，稅負(fù)不平等。如房地產(chǎn)稅從價(jià)與從租計(jì)征稅率差別甚大，導(dǎo)致隱形市場(chǎng)泛濫；現(xiàn)行的契稅區(qū)分國(guó)有與非國(guó)有企業(yè)納稅。第三，現(xiàn)行稅制中除耕地占用稅外，其它各項(xiàng)稅種的征稅對(duì)象、征稅范圍、征稅主體均不包括集體土地及地上建筑物和附著物，這無(wú)形中喪失了國(guó)家對(duì)這部分房地產(chǎn)的管理和調(diào)控。
（三）房地產(chǎn)稅收征管方面的缺陷：土地增值稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主體稅種，缺陷尤其突出：
1、土地增值稅征管中存在的問(wèn)題
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的問(wèn)題：在預(yù)售房產(chǎn)環(huán)節(jié)，隱瞞收入的現(xiàn)象比較多，土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)不真實(shí)、不準(zhǔn)確；在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)人為加大商品房建設(shè)成本，侵蝕土地增值稅稅基；在清算環(huán)節(jié)拖延項(xiàng)目完工時(shí)間和竣工決算，躲避土地增值稅清算。
（2）稅務(wù)征收機(jī)關(guān)存在的問(wèn)題：① 從國(guó)家制定的土地增值稅條例來(lái)看，土地增值額與企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額計(jì)算有重復(fù)，對(duì)納稅人同一筆收入存在征兩次稅的現(xiàn)象。② 稅制設(shè)計(jì)較復(fù)雜，不易操作。③土地增值稅操作技術(shù)難度大，收入和扣除項(xiàng)目很難準(zhǔn)確核定，工作量大，熟悉清算流程、能夠擔(dān)當(dāng)起清算工作的稅務(wù)人員不多，征收部門對(duì)土地增值稅清算工作存在畏難情緒。
2、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問(wèn)題
（1）政策方面：①國(guó)家稅務(wù)總局的政策文件太多，加上地方政府及部門又出臺(tái)很多地方政策，文件之間往往自相矛盾，有些不盡合理。②國(guó)稅與地稅征管劃分題。對(duì)于所得稅征管范圍的劃分，國(guó)家稅務(wù)總局雖然給予了很明確的界定，但在實(shí)際征管中卻不同程度地存在著爭(zhēng)搶稅源、劃分不準(zhǔn)、兩不管的問(wèn)題。
（2）征管方面。稅務(wù)機(jī)關(guān)人員不足，力量薄弱，管理面不夠。
三 、完善稅費(fèi)體制的改革與建議
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的各個(gè)稅種，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)生巨大變化的今天，這套房地產(chǎn)稅收法律制度不僅自身存在很多不規(guī)范之處，它滯后于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的變革和發(fā)展，難以發(fā)揮稅收的宏觀調(diào)控功能。因此，完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度，對(duì)于防止房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展將有著十分重要的意義。
（一）改革土地財(cái)政：土地財(cái)政一方面助推了地價(jià)、房?jī)r(jià)，另一方面也極易使地方政府產(chǎn)生急功近利的短期行為，最終損害城市長(zhǎng)期發(fā)展。改革土地財(cái)政，需要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各級(jí)政府間財(cái)政分配關(guān)系、財(cái)權(quán)和事權(quán)關(guān)系，逐步健全地方稅體系，完善分稅制。
（二）提高保有環(huán)節(jié)稅收：弱化并替代地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，通過(guò)征收房產(chǎn)持有稅，抑制不合理需求，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)，推動(dòng)地方政府從土地財(cái)政轉(zhuǎn)向稅收財(cái)政。
具體從以下五個(gè)方面來(lái)解決保有環(huán)節(jié)的稅收問(wèn)題：
一是擴(kuò)大征稅對(duì)象。以前的總體原則就是“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”全部納入，但重慶和上海版界定不同，稅負(fù)都較輕，對(duì)第一套房都沒(méi)有征稅，不利于抑制投資、投機(jī)心理。
二是從高確定稅率。稅率初定在0.5%-0.8%，這低了無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。很明顯，如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度高于該比率，則該稅率對(duì)抑制房地產(chǎn)投
并無(wú)實(shí)質(zhì)意義。應(yīng)該定在年稅率3-5%，才能實(shí)現(xiàn)暫時(shí)調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制的雙重作用，從根本上捏轉(zhuǎn)國(guó)民理念。
三是從量征收與從價(jià)征收綜合計(jì)算。要量?jī)r(jià)結(jié)合，可以考慮人均居住面積和房屋總價(jià)，從價(jià)又從量綜合征收計(jì)算比較合理。
四是承擔(dān)公共服務(wù)的房產(chǎn)暫不征稅。
五對(duì)個(gè)人住宅征收房產(chǎn)稅影響面大，必須考慮其社會(huì)影響。特別是，近年來(lái)“被高檔化”的樓盤不少，即使是很低的稅率，居民個(gè)人是否有房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的支付能力，也是一個(gè)問(wèn)題。
房產(chǎn)稅的改革是關(guān)乎民生，影響長(zhǎng)遠(yuǎn)的事情，但要以保障居民個(gè)人的基本居住權(quán)、抑制房地產(chǎn)價(jià)格的無(wú)序上漲為前提。
（三）整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)：建議按照土地購(gòu)置、開(kāi)發(fā)、銷售這三個(gè)大的環(huán)節(jié)歸類整合房地產(chǎn)收費(fèi)項(xiàng)目，減少收費(fèi)項(xiàng)目，減輕收費(fèi)額度，堅(jiān)決杜絕不合理收費(fèi)，并在適當(dāng)時(shí)機(jī)整合房地產(chǎn)契稅和房地產(chǎn)印花稅。土地增值稅、企業(yè)所得稅占房地產(chǎn)企業(yè)稅收的比例達(dá)到60%以上，本文就加強(qiáng)這兩個(gè)稅種的管理提出以下建議：
1、強(qiáng)化土地增值稅的征管：土地增值稅是調(diào)節(jié)土地增值收益再分配的重要手段，是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)的重要稅種，很多企業(yè)通過(guò)各種手段逃避土地增值稅，攫取巨額利潤(rùn)。
(1)提高政策的執(zhí)行力度。(2)加強(qiáng)土地增值稅的稅收政策的宣傳。(3)加大稽查力度。(4)提高土地增值稅預(yù)征比例。(5)實(shí)施“一體化”管理。
2、強(qiáng)化開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅清算
（1）注重職能部門的信息共享。（2）關(guān)注房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。（3）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采用新的管理軟件。（4）嚴(yán)格政策界限，強(qiáng)化成本管理。（5）強(qiáng)化日常評(píng)估和稅務(wù)稽查。
房地產(chǎn)稅法在抑制房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中發(fā)揮著重要的作用，但由于其自身的局限性，要充分考慮到其他影響因素對(duì)稅收作用的抵消，應(yīng)該采取稅收手段、法律手段、經(jīng)濟(jì)手段等進(jìn)行綜合治理，金融調(diào)控、價(jià)格調(diào)控等相互配合，才能取得預(yù)期效果。
參考文獻(xiàn)
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(一)房地產(chǎn)稅評(píng)估方法
房地產(chǎn)評(píng)估制度是房地產(chǎn)稅制的重要組成部分，它是指房地產(chǎn)稅評(píng)估部門依據(jù)一定的技術(shù)手段和方法，對(duì)土地及其附著物(建筑物)的價(jià)值或面積進(jìn)行定期評(píng)估。并據(jù)以作為房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)征稅。當(dāng)前，世界各國(guó)房地產(chǎn)稅體系中的房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)有三類：一類是面積計(jì)價(jià)法。一類是市場(chǎng)價(jià)值計(jì)價(jià)法，一類是面積和市場(chǎng)價(jià)值混合法。世界上大部分國(guó)家尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家都采用市場(chǎng)價(jià)值計(jì)價(jià)法，一些轉(zhuǎn)軌國(guó)家和經(jīng)濟(jì)水平較低的國(guó)家，如捷克、智利、肯尼亞等采用面積計(jì)價(jià)法或混合估價(jià)法。但實(shí)行面積計(jì)價(jià)法和混合計(jì)價(jià)法的國(guó)家正在向市場(chǎng)價(jià)值計(jì)價(jià)法轉(zhuǎn)變。從世界各國(guó)具體的評(píng)稅方法看，主要是通過(guò)以下三種方法來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。
1.市場(chǎng)法
市場(chǎng)法即市場(chǎng)售價(jià)比較法。它是將應(yīng)稅房產(chǎn)與近期交易與之類似房地產(chǎn)的價(jià)格比較，同時(shí)考慮影響交易價(jià)格的各種因素，估定應(yīng)稅房地產(chǎn)價(jià)值。這種方法需要有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)、完善充足的交易資料和高度的信息化建設(shè)，多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家普遍采用這一方法。市場(chǎng)法適用于居民住房、私人公寓、度假屋、農(nóng)場(chǎng)等的評(píng)估。
2.收益法
收益法即收益還原法，也叫收入資本化法或收益現(xiàn)值法。它是指運(yùn)用合適的收益率(資本化率或還原率)將未來(lái)的純收益折算為評(píng)稅財(cái)產(chǎn)現(xiàn)值的方法。這種方法是用每期的總收入減除總費(fèi)用得出純收益后，根據(jù)一定的收益率(資本化率)算出財(cái)產(chǎn)的評(píng)稅值。這種方法適用于比較容易獲得相同或同類財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)租金價(jià)值的房產(chǎn)，如商店、寫字樓等。
3.成本法
成本法即重置成本法。它是通過(guò)評(píng)估房地產(chǎn)的重置或重建成本來(lái)確定市場(chǎng)價(jià)值。由于這種方法考慮了財(cái)產(chǎn)折舊和無(wú)形損耗，因此，需要準(zhǔn)確評(píng)估建筑物的成本、土地價(jià)值及折舊。在財(cái)產(chǎn)相對(duì)比較新、還不存在同等財(cái)產(chǎn)的銷售以及建筑物相對(duì)獨(dú)立的條件下，宜采用這種方法，如工業(yè)財(cái)產(chǎn)價(jià)值經(jīng)常采用這種評(píng)估方法。
(二)房地產(chǎn)稅的評(píng)估手段
房地產(chǎn)稅的評(píng)估手段主要有三種，一是批量評(píng)估手段，二是單宗評(píng)估手段，三是自行評(píng)估手段。批量評(píng)估是指借助計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)，采用法定形式建立的參數(shù)體系。分片區(qū)批量評(píng)估應(yīng)稅房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。據(jù)以計(jì)算應(yīng)征稅款的方法。單宗評(píng)估是指評(píng)稅專家遵循法定規(guī)程，選用合適的評(píng)估方法，對(duì)個(gè)別產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜、功能多樣的應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的方法。自行評(píng)估是指財(cái)產(chǎn)所有人對(duì)其自有財(cái)產(chǎn)確定一個(gè)評(píng)估價(jià)值，并以此進(jìn)行財(cái)產(chǎn)登記和申報(bào)納稅的方法。
從目前的情況看，以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的國(guó)家普遍采用批量評(píng)估手段。如美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、荷蘭、挪威、芬蘭、愛(ài)沙尼亞、塞浦路斯和羅馬尼亞等。其中，美國(guó)廣泛應(yīng)用計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)(CAMA)和地理信息系統(tǒng)(GIS)作為房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值的技術(shù)支撐系統(tǒng)。還有一些轉(zhuǎn)軌國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家正在開(kāi)展批量評(píng)估工作，如匈牙利、立陶宛、波斯尼亞、馬耳他等。由此可見(jiàn)，批量評(píng)估已成為世界各國(guó)評(píng)估手段發(fā)展的趨勢(shì)。
在個(gè)別缺乏專業(yè)估價(jià)人員，稅收征管水平較低的國(guó)家，如匈牙利、泰國(guó)、突尼斯和菲律賓以及哥倫比亞實(shí)行自行估價(jià)制度。但由于財(cái)產(chǎn)所有人自主估價(jià)，財(cái)產(chǎn)價(jià)值存在被低估的傾向，加之居民納稅意識(shí)薄弱，稅務(wù)部門缺少足夠的人員對(duì)自行申報(bào)財(cái)產(chǎn)稅數(shù)據(jù)的審核，往往會(huì)造成稅源大量流失的狀況。
(三)房地產(chǎn)稅的評(píng)估機(jī)構(gòu)
世界各國(guó)或地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)稅評(píng)估均設(shè)有專門的估價(jià)機(jī)構(gòu)，這些估價(jià)機(jī)構(gòu)有的隸屬于稅務(wù)系統(tǒng)(但一般與征管系統(tǒng)分開(kāi))，有的獨(dú)立于稅務(wù)系統(tǒng)，但一般來(lái)說(shuō)在工作中獨(dú)立性較強(qiáng)(見(jiàn)下表)。如澳大利亞各州設(shè)立總評(píng)估師辦公室，負(fù)責(zé)稅基評(píng)估，總評(píng)估師由議會(huì)任命，對(duì)州長(zhǎng)負(fù)責(zé)；美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估主要在地方政府，波士頓60多萬(wàn)人，僅政府不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估人員就達(dá)200多人：英國(guó)由國(guó)家稅務(wù)局內(nèi)部的估價(jià)辦公室進(jìn)行房地產(chǎn)稅基評(píng)估：香港地區(qū)則由與稅務(wù)局平行的庫(kù)務(wù)署來(lái)進(jìn)行。通過(guò)這套管理體系的設(shè)立。保證了不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估的進(jìn)行，這是房地產(chǎn)稅稽征的基礎(chǔ)。
目前，極少數(shù)的國(guó)家，如新西蘭、博茨瓦納、肯尼亞和南非利用私人評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)助市政當(dāng)局進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估。但是，利用私人評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估容易產(chǎn)生數(shù)據(jù)的可信度、質(zhì)量控制手段等問(wèn)題。
(四)房地產(chǎn)稅的評(píng)估周期
世界各國(guó)評(píng)稅周期的規(guī)定一般分為兩種：一種是對(duì)評(píng)稅周期由法律規(guī)定，包括必要時(shí)推遲或取消房地產(chǎn)重估的規(guī)定；另一種是評(píng)稅周期沒(méi)有法律規(guī)定。但在實(shí)際操作中有一般規(guī)定。從各國(guó)實(shí)施的實(shí)際情況看，重估周期一般都在3―10年的范圍內(nèi)波動(dòng)，其中以3年和5年作為周期的最多，只有極少數(shù)國(guó)家每年都進(jìn)行重估，還有一些國(guó)家很少評(píng)估。一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)由于技術(shù)和財(cái)政能力相對(duì)較強(qiáng)，評(píng)估周期較短且相對(duì)固定；反之，一些發(fā)展中國(guó)家或地區(qū)評(píng)估周期則較長(zhǎng)且不固定。除此以外，一些國(guó)家如約旦、哥倫比亞和巴西采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(如利用通貨膨脹率)作為重估指標(biāo)，但效果不太理想。
(五)房地產(chǎn)稅的評(píng)估結(jié)果爭(zhēng)議解決機(jī)制
任何財(cái)產(chǎn)稅制都必須具備一種渠道，即當(dāng)房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)評(píng)出每個(gè)地塊的房地產(chǎn)價(jià)值后，要向納稅人發(fā)出通知，告知房地產(chǎn)的納稅價(jià)值，若納稅人認(rèn)為對(duì)他們財(cái)產(chǎn)的估價(jià)有誤時(shí)，可以提起申訴。各國(guó)申訴渠道一般包括三個(gè)機(jī)構(gòu)。納稅人首先向當(dāng)?shù)囟惢u(píng)估機(jī)構(gòu)申訴。如果稅基評(píng)估官認(rèn)為納稅人的理由是對(duì)的，可以調(diào)整稅基評(píng)估通知，以糾正估價(jià)方面的錯(cuò)誤和異議；如果稅基評(píng)估官不同意納稅人的意見(jiàn)，納稅人才能向政府復(fù)核委員會(huì)審訴。如果這一機(jī)構(gòu)未能解決爭(zhēng)議，納稅人最后可向法庭提出申訴。
二、對(duì)我國(guó)評(píng)稅制度的啟示
從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)可以看出，房地產(chǎn)稅的評(píng)稅制度與該國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)、歷史文化背景和政治制度密切相關(guān)。盡管各國(guó)或地區(qū)的具體實(shí)際不同，但仍有一些基本的一般性規(guī)律，這些規(guī)律也是我國(guó)房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)和具體操作中不可或缺的。因此，在我國(guó)的房地產(chǎn)稅制面臨改革，房地產(chǎn)估價(jià)制度很不完善的情況下，借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，建立一套適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)評(píng)估制度是很必要的。
(一)設(shè)立專門的房地產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)
由于稅基評(píng)估既需要借助于稅務(wù)部門對(duì)納稅戶基本信息的掌握，也需要借助于房地產(chǎn)或土地管理部門掌握的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，加之房地產(chǎn)稅評(píng)估結(jié)果關(guān)系到政府的稅收收入與個(gè)人應(yīng)納稅額，因此，大部分國(guó)家或地區(qū)都設(shè)立了專門的不動(dòng)產(chǎn)稅基估價(jià)機(jī)構(gòu)，這些評(píng)估機(jī)構(gòu)的性質(zhì)主要是政府部門(有的隸屬于財(cái)稅部門)或準(zhǔn)政府部門，具有較強(qiáng)的專業(yè)性。鑒于我國(guó)還沒(méi)有設(shè)立專門的房地產(chǎn)稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)，建議在我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革中，設(shè)立隸屬于政府部門的獨(dú)立稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)。為了保證評(píng)估環(huán)節(jié)和征稅環(huán)節(jié)相互獨(dú)立，該機(jī)構(gòu)應(yīng)該與地方稅務(wù)機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)并列，既能保持密切聯(lián)系又可以相互監(jiān)督制約，保證評(píng)估結(jié)果的公允性。
(二)培養(yǎng)專門的評(píng)估人員
房地產(chǎn)稅基評(píng)估是以批量評(píng)估為主，運(yùn)用計(jì)算機(jī)輔助評(píng)估，結(jié)合GIS信息系統(tǒng)進(jìn)行的評(píng)估。評(píng)估過(guò)程中依據(jù)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和采用的具體方法與一般不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估不同。因此，各個(gè)國(guó)家都對(duì)房地產(chǎn)稅基評(píng)估人員的任職資格及條件做出了明確規(guī)定。一般來(lái)說(shuō)。房地產(chǎn)稅基評(píng)估人員需要通過(guò)考試取得執(zhí)業(yè)資格，并接受專業(yè)的后續(xù)教育課程培訓(xùn)，周期性地接受執(zhí)業(yè)資格審核。在這方面，我們要借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，建立評(píng)估師注冊(cè)登記制度，完善評(píng)估人員培訓(xùn)與繼續(xù)教育制度，建立起符合我國(guó)國(guó)情的稅基評(píng)估從業(yè)人員管理制度。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅收；問(wèn)題；對(duì)策
【中圖分類號(hào)】TU119【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】【文章編號(hào)】1674-3954（2011）03-0005-01
引言
伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也突飛猛進(jìn)，已經(jīng)成為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展中成為提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)指數(shù)的重要一份子，極大地推動(dòng)著我國(guó)國(guó)民稅收收入，具有很廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，也推動(dòng)了多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門的進(jìn)步，并且房地產(chǎn)行業(yè)己經(jīng)發(fā)展為地方稅收的基本來(lái)源和主要增長(zhǎng)點(diǎn)，根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2010年房地產(chǎn)業(yè)保持較快增長(zhǎng)，全年地產(chǎn)商投資開(kāi)發(fā)48267億元，比以往增長(zhǎng)33.2%。但房地產(chǎn)行業(yè)也逐步成為稅收征管工作的大難點(diǎn)，由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)間周期長(zhǎng)、工程預(yù)算結(jié)構(gòu)復(fù)雜，涉及多種稅收，所以稅收征管的難度相對(duì)就較大，稅源征收就存在許多的漏洞，稅收流失問(wèn)題很是嚴(yán)重[1]。房地產(chǎn)稅收制度已經(jīng)成為了調(diào)節(jié)各地房地產(chǎn)各經(jīng)濟(jì)主體利益關(guān)系的重要手段。認(rèn)真剖析探討地產(chǎn)界的稅收制度可以保持各地GDP持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，也可以保障人民群眾的生活福利。本文總結(jié)了房地產(chǎn)業(yè)界存在的常見(jiàn)的稅收問(wèn)題，并深入探討審計(jì)對(duì)策，來(lái)共同提高地產(chǎn)業(yè)稅收監(jiān)管效果。
一、目前房地產(chǎn)稅收中存在的常見(jiàn)問(wèn)題
即使我國(guó)近幾年房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)幅度較大，但是基于地產(chǎn)行業(yè)特殊的經(jīng)營(yíng)和復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算，以及涉及眾多的房地產(chǎn)稅稅種，征管的難度比較大，再有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比較嚴(yán)重的偷逃稅情況，稅源控管方面存在很多漏洞，所以給稅收征管工作帶來(lái)了極大的難度，以致嚴(yán)重流失的房地產(chǎn)行業(yè)稅收，也就推亂了稅收制度，并且影響了公平競(jìng)爭(zhēng)[2]。以上客觀原因已經(jīng)成為稅務(wù)部門常見(jiàn)的難點(diǎn)和社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。地產(chǎn)業(yè)界存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、漏征漏管現(xiàn)象較為嚴(yán)重
少數(shù)就職于管理房地產(chǎn)稅源的稅管員信奉“坐等”、“坐看”的工作信條?，F(xiàn)在普遍存在的現(xiàn)象是，他們僅僅坐在辦公室等著納稅人將稅送上門，或者下戶簡(jiǎn)單翻閱納稅人賬目或者申報(bào)數(shù)據(jù)，形象的催催稅款，對(duì)經(jīng)營(yíng)情況卻撒手不管，也不去核實(shí)申報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)性；而新增的納稅人，辦理稅務(wù)登記也是坐等納稅人來(lái)辦，下戶時(shí)發(fā)掘納稅人不在，就發(fā)份限期改正通知書，至于納稅人來(lái)不來(lái)辦理納稅手續(xù)，那些則留到以后再說(shuō)，至于那些隱藏式的納稅人，就是戶籍管理中的“黑戶”與“游擊隊(duì)”，因?yàn)槠饺账麄兙驮谂c稅務(wù)管理員玩游擊戰(zhàn)，所以什么時(shí)候能納入正常的稅源管理軌道，我們也不得而知了。因此，“坐等”、“坐看”的方式在客觀上造成了漏征稅款的嚴(yán)重后果[3]。
2、利用模糊科目隱瞞收入，偷逃稅款
根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理哲行辦法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額應(yīng)當(dāng)涵蓋了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入情況和其他收入。其中，其他收入應(yīng)當(dāng)包括：商品房售后收入、建筑材料銷售收入、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)收入以及其他相關(guān)部門代收的費(fèi)用等。審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)常往來(lái)款核算其他收入，來(lái)逃避納稅義務(wù)。除此之外，不少企業(yè)也在銀行按揭款上做手腳、根據(jù)國(guó)稅發(fā)(2006)31號(hào)文件規(guī)定“采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)、”某些不法房地產(chǎn)公司利用按揭貸款售房方式的特有的性質(zhì)，用銀行按揭款項(xiàng)的方式記入其他應(yīng)付款，不作預(yù)售收入的方式，從而瞞天過(guò)海偷逃稅款。
3、信息管稅程度不高、獲取信息渠道單一，部門配合缺乏合力
房地產(chǎn)行業(yè)涉及的部門很多，有城建、規(guī)劃、國(guó)土、物價(jià)、房管等。稅務(wù)部門對(duì)地產(chǎn)界的稅收征收管理工作，基本需要依靠其中很多部門的協(xié)調(diào)配合，這樣掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅收源泉，但實(shí)際在工作過(guò)程中，由于很多部門之間還沒(méi)有建立起完善的溝通協(xié)調(diào)往來(lái)款核算機(jī)制，導(dǎo)致各部門之間掌握的稅收信息并不有效共享，而我國(guó)也沒(méi)有相關(guān)法律或者規(guī)章來(lái)約束有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)界的護(hù)稅行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)在稅收管理過(guò)程中基礎(chǔ)差、資料采集不夠，很多房地產(chǎn)企業(yè)納稅人普遍納稅意識(shí)淡薄，沒(méi)有法制觀念，納稅人所提供的資料根本不齊全，可信度也存在著很大的問(wèn)題，并且這些企業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)很多、周期長(zhǎng)、預(yù)算核算過(guò)程復(fù)雜，因此房地產(chǎn)涉稅低、管理不到位，不能接受稅收掌控的制約，難以實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收源泉的控制，影響大量稅款的入庫(kù)，造成國(guó)家稅款流失。
二、針對(duì)于目前房地產(chǎn)稅收一些問(wèn)題的對(duì)策
縱觀當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅收征管中存在的普遍問(wèn)題及房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，想要從根本上來(lái)解決日前房地產(chǎn)業(yè)的稅款征收問(wèn)題，只有通過(guò)協(xié)調(diào)各部門的聯(lián)系，聯(lián)合整理征管資源，改變征管方式，嚴(yán)格加強(qiáng)環(huán)節(jié)控制，全面的實(shí)施房地產(chǎn)稅收夫人一體化管理，用科學(xué)化、專業(yè)化、精細(xì)化、社會(huì)化管理來(lái)征收房地產(chǎn)稅收，從而提升房地產(chǎn)稅收征管水平[4]。
1、要加強(qiáng)管理稅源戶籍，根除稅收漏征漏管現(xiàn)象
地稅部門要加強(qiáng)與相關(guān)部門的合作，主動(dòng)掌握納稅人登記的各種信息，提倡掌握多個(gè)部門之間的信息，整合綜合運(yùn)用的多部門之間的戶籍信息交流互動(dòng)平臺(tái)。地稅機(jī)關(guān)要按照戶籍信息平臺(tái)，建立管理稅源分布電子圖與納稅人的詳細(xì)電子檔案，使稅務(wù)管理員能夠定期普查工作目標(biāo)更為明確。稅管員要根除“坐等”、“坐看”的工作信條，要腳踏實(shí)地深入調(diào)查，扎扎實(shí)實(shí)地工作，及時(shí)掌握第一手重要資料，主動(dòng)出擊掌控稅源的詳細(xì)信息，根除接受稅源信息的被動(dòng)行為。
2、清理房地產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)不必要的稅費(fèi)
合并印花稅契稅，取消不合理的稅收收費(fèi)項(xiàng)目，適當(dāng)減輕房產(chǎn)環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)。使土地增值稅簡(jiǎn)化，直到條件成熟時(shí)取消。土地增值稅計(jì)算征收方面與其他稅收來(lái)說(shuō)過(guò)于復(fù)雜，基于基層稅務(wù)干部的業(yè)務(wù)水平低的情況，很難精確的計(jì)算納稅總額。在目前的這個(gè)階段，應(yīng)該確定適度的稅務(wù)征收率和適當(dāng)?shù)臏p少稅率級(jí)數(shù)，還有使房地產(chǎn)增值額的計(jì)算辦法簡(jiǎn)化等，從而降低稅務(wù)部門課稅成本以及義務(wù)納稅人的納稅成本， 要為投資者土地投資中的優(yōu)質(zhì)投資回報(bào)充分考慮，并適當(dāng)扣除通貨膨脹因素，這樣避免因賦稅過(guò)重而因?yàn)檎５耐恋赝顿Y報(bào)酬降低而引發(fā)逃稅行為?？梢钥紤]房地產(chǎn)業(yè)的逐步規(guī)范化，行業(yè)利潤(rùn)逐漸步入平均化，并且考慮下取消土地增值稅。
3、強(qiáng)化部門間配合，健全護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)信息化技術(shù)一體化管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所運(yùn)行的每一環(huán)節(jié)，都必須到有關(guān)部門將手續(xù)辦理齊全，因此稅務(wù)部門要盡力爭(zhēng)取全面的支持與配合，切實(shí)加強(qiáng)協(xié)調(diào)與土地、房產(chǎn)管理、規(guī)劃局、銀行等相關(guān)部門的聯(lián)系，定期與這些部門進(jìn)行交流，信息共享，這樣可以及時(shí)掌握各方面的情況，仔細(xì)嚴(yán)格的實(shí)施稅務(wù)征收一體化的管理、還要請(qǐng)有關(guān)部門積極配合，執(zhí)行“先稅后征”的原則，凡沒(méi)有稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票和不辦理稅票，房產(chǎn)、土地等相關(guān)部門的相關(guān)證照，把握住稅收源泉的控管的關(guān)鍵，從根本上補(bǔ)救稅收漏洞、及時(shí)清算達(dá)到土地增值稅清算條件的企業(yè)，有效管理相關(guān)稅收實(shí)施政策，這樣才能不斷提高稅收管理的質(zhì)量和治理稅收管理上的漏洞。
三、結(jié)論
綜上所述，房地產(chǎn)快發(fā)的稅收政策有普遍性又有其特殊性，我們應(yīng)該把國(guó)家的錢一分不讓的交上，然而也不損害企業(yè)的利益，把好財(cái)務(wù)的關(guān)口，促進(jìn)房地產(chǎn)稅收的健康穩(wěn)定的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值最優(yōu)化。
參考文獻(xiàn)
[1]歐繼紅.《稅收籌劃中的房?jī)r(jià)策略》，《經(jīng)濟(jì)師》，2005年第5期
[2]吳躍云.《房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路》，《財(cái)會(huì)通訊》，2006年第三期
漏洞一：房屋預(yù)售收入定義不準(zhǔn)確
預(yù)售收入關(guān)系到營(yíng)業(yè)稅的多少。理論上講，所有開(kāi)發(fā)商拿到《房屋銷售許可證》之日起，都開(kāi)始對(duì)外收取樓盤預(yù)售款，稅務(wù)部門也同時(shí)開(kāi)始對(duì)開(kāi)發(fā)商取得的預(yù)售收入進(jìn)行征稅。實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正是利用現(xiàn)行稅制中對(duì)預(yù)售收入規(guī)定的不準(zhǔn)確來(lái)避稅。
“國(guó)稅2003〔83號(hào)文〕”規(guī)定，預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后企業(yè)應(yīng)及時(shí)按規(guī)定計(jì)算收入。但“國(guó)稅2003〔195號(hào)文〕”又規(guī)定，“首期款不作為收入”。這兩個(gè)規(guī)定自相矛盾，給地產(chǎn)商提供了可乘之機(jī)。
政策定義混亂為房地產(chǎn)商提供了造假便利，他們?cè)趨R兌預(yù)售收入時(shí)，只計(jì)算購(gòu)房者所付定金，將購(gòu)房者首付款排除在納稅范圍以外，這樣企業(yè)預(yù)售收入縮小了。有的開(kāi)發(fā)商等到房子基本上賣出去以后，又趕快把購(gòu)房者支付的房款用于銀行還貸。而相關(guān)稅法規(guī)定，銀行貸款不能算銷售收入，因此不用納稅。
漏洞二：應(yīng)納稅所得額計(jì)算方式上的缺陷
所得稅是房地產(chǎn)項(xiàng)目需要交納的最大稅款，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商避稅的最大漏洞。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個(gè)工程項(xiàng)目通過(guò)驗(yàn)收之后，才能進(jìn)行。漫長(zhǎng)的驗(yàn)收過(guò)程為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了偷稅的便利，有些開(kāi)發(fā)商有意無(wú)意地將項(xiàng)目決算期推后，從而達(dá)到偷稅、逃稅目的。
在項(xiàng)目未完工之前，建筑單位不能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)具工程發(fā)票，也就是說(shuō)，一天沒(méi)通過(guò)決算，項(xiàng)目本身就不能算出利潤(rùn)，利潤(rùn)也就無(wú)法入帳。還有，對(duì)于地下室及車庫(kù)等樓房附屬設(shè)施，開(kāi)發(fā)商不給開(kāi)具正式工程發(fā)票，這樣，就造成一部分收入流失。此時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)又會(huì)把前一項(xiàng)目中賺來(lái)的錢投入到下一個(gè)項(xiàng)目中去，使其成本暫時(shí)無(wú)法清算，最終形成企業(yè)所得稅應(yīng)納稅部分難以確定，利潤(rùn)黑洞無(wú)法計(jì)算。
漏洞三：廣告費(fèi)定義上的不確定
國(guó)稅“2003〔83號(hào)文〕”規(guī)定，“廣告費(fèi)與業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)可無(wú)限期轉(zhuǎn)移后年度，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除”。利用此規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)虛開(kāi)、高開(kāi)宣傳費(fèi)的方式增加企業(yè)成本，達(dá)到減少利潤(rùn)的目的。
漏洞四：稅務(wù)部門和國(guó)土、規(guī)劃部門缺乏有效配合
