發(fā)布時間：2023-05-28 09:40:15
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關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；績效管理；存在問題；對策
中圖分類號：F27 文獻標識碼：A
原標題：淺析房地產(chǎn)企業(yè)員工績效管理存在的問題及對策
收錄日期：2012年8月29日
一、房地產(chǎn)企業(yè)績效管理的特點
房地產(chǎn)企業(yè)包括生產(chǎn)過程和流通過程的經(jīng)營管理，具有開發(fā)周期長、風險高、受政策影響大、不確定因素多等特點，這使房地產(chǎn)企業(yè)具有不同于其他行業(yè)企業(yè)的績效管理特點。
（一）各部門工作緊密聯(lián)系、相互影響，單一績效考核難以推進。房地產(chǎn)企業(yè)的部門一般是根據(jù)業(yè)務流程來設置，部門彼此之間存在著非常密切的工作關系，流程中某個節(jié)點出現(xiàn)了問題就會影響后面節(jié)點的工作進程，從而影響企業(yè)的整體績效。而企業(yè)業(yè)務流程進展情況受很多外界不可控因素的影響。這一特點導致企業(yè)在實施考核的過程中，當業(yè)績不佳時，部門間相互指責，所有人都覺得自己已經(jīng)盡力了，是上一個節(jié)點出了問題或因外界不可控的因素引起，這導致房地產(chǎn)企業(yè)單一績效考核難以推進。解決這一問題需在績效考核中根據(jù)部門職責與企業(yè)整體目標的緊密程度設置不同的權重，將企業(yè)整體的目標完成情況與各部門的績效掛鉤，以提高整個流程中的工作效率。
（二）開發(fā)周期長，考核周期難以確定。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，從市場定位、產(chǎn)品策劃、圖紙設計等到前期手續(xù)的辦理、招標采購、施工、竣工、入住等，都是環(huán)環(huán)相扣的，項目績效考核周期往往滯后于常規(guī)的績效考核周期。房地產(chǎn)行業(yè)的考核周期是按照項目進度考核還是按照季度難以定論，每一種周期都存在著明顯的有利和不利因素。如何尋找一種同時兼顧兩者優(yōu)點、規(guī)避兩者缺點的考核周期和方法是房地產(chǎn)行業(yè)績效管理者需解決的問題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)員工績效管理存在的問題
由于房地產(chǎn)企業(yè)績效管理具有的特點，以及受傳統(tǒng)企業(yè)管理和人力資源管理模式的影響，使得對房地產(chǎn)企業(yè)員工的績效管理存在許多問題。
（一）公司的戰(zhàn)略目標沒有與績效管理結合起來，績效管理文化缺失。雖然公司的戰(zhàn)略目標和經(jīng)營目標是明確的，但是在戰(zhàn)略實施過程中，沒有將目標根據(jù)層次層層分解到各個相關部門及員工，更沒有將相應的任務指標與公司的績效考核結合?；蛘咴谀繕朔纸獾倪^程中，不能在房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀經(jīng)濟和政策的影響時及時變更工作計劃及相應的考核內(nèi)容。在目標分解中，員工績效考核的意識淡薄，不能根據(jù)自己的能力水平參與目標的分解。
（二）績效考核指標難以量化。考核指標分為定量指標和定性指標。傳統(tǒng)的人事管理對員工的評價大多從德、能、勤、績、廉等定性指標進行評價，難免主觀，這使得指標量化成為企業(yè)績效管理者追求的最終結果。但要根據(jù)不同崗位的特征，全部制定定量考核指標似乎又“不切實際”，尤其是對于那些難以量化的事務性工作。在追求量化的過程中存在著定量指標數(shù)據(jù)獲取難和定性指標難量化的難題。如果績效考核指標不能很好地量化，必然導致這樣問題的發(fā)生：一方面是定量指標數(shù)據(jù)不完整、分析欠深入，缺乏正確的激勵引導，則考核目標容易出現(xiàn)偏差；二是定性過虛，指標無法量化，易使人為因素、主觀判斷誤導考核結果。
（三）考核指標無差異化。房地產(chǎn)開發(fā)是一個復雜的過程，開發(fā)周期長、流程多，部門的設置多根據(jù)業(yè)務流程來設置，不同部門之間工作性質(zhì)和工作內(nèi)容完全不同，對崗位人員的要求也差異很大。根據(jù)對績效管理工作具體化、細致化的要求，需在不同部門、不同崗位之間設置不同的考核指標，而不同部門、崗位間的職責差異及企業(yè)績效管理成本效益分析使得不可能對所有的崗位設置不同的考核指標。于是很多企業(yè)就采用無差異化的考核指標，所有的崗位采用一樣的考核指標，沒有針對性的考核指標很難有針對性的績效考核，考核結果也就流于形式，不被采納使用。
（四）績效溝通反饋機制缺失。績效反饋作為績效管理的最后一個環(huán)節(jié)，是整個績效管理的最終目的。許多企業(yè)績效管理活動失敗是因為績效溝通反饋環(huán)節(jié)出了問題，離開了溝通反饋，企業(yè)的績效管理流于形式。通過績效溝通反饋，可以讓企業(yè)員工了解自己應該做什么、在哪些方面有不足、如何來改進等，從而達到績效改進的目的。但是，從我國房地產(chǎn)企業(yè)的績效溝通反饋來看，由于績效計劃的制定缺少員工的參與，其結果很難在實際生產(chǎn)和經(jīng)營中產(chǎn)生作用。從一定程度上看，考核結果僅作為發(fā)放獎金和福利的依據(jù)，導致部分員工認為自己受到了不公平的待遇，就會在以后的工作中產(chǎn)生消極抵觸情緒，這就違背了績效管理的目的。
三、解決績效管理問題采取的對策
（一）導入績效管理理念，全員參與績效考核。大多企業(yè)在實施績效管理的過程中都是人力資源部在忙，員工幾乎沒有參與到考核過程中。實際上，員工在績效管理中從績效計劃的制定到實施、評估及反饋都離不開員工的參與。績效管理最重要的影響因素不在于考核本身的指標設計和方法、工具，而是員工對考核本身的認同感、過程的溝通、員工的參與以及對個人的發(fā)展影響。所以，導入績效管理理念，績效管理之前對員工進行充分的理念宣貫培訓，讓員工了解績效管理的目的不是懲罰，而是為了提高個人的能力和企業(yè)的整體績效，從而實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標。同時，讓員工明白，績效管理并非是人力資源部門的事，而是企業(yè)全體員工共同參與的過程。在制定績效計劃與目標時上下級在共同溝通的基礎上，達成對工作任務的一致認識；在績效管理過程中，管理者與員工的持續(xù)溝通保證任務的完成；在績效反饋時，進行溝通反饋，尋找問題所在，探討解決問題的方法，讓績效管理真正體現(xiàn)激勵員工、提高績效的目的。
（二）科學設置考核指標。一般績效考核指標的設計可從工作業(yè)績、工作能力和工作態(tài)度三個考核維度進行分解細化，現(xiàn)從定量指標和定性指標兩方面對三個考核維度進行有針對性的指標設計。
1、定量指標：工作業(yè)績考核指標相對來說是比較容易量化的指標，對于指標數(shù)據(jù)的獲取要根據(jù)企業(yè)的實際情況來設計，充分考慮數(shù)據(jù)的獲取成本和效益的平衡。對于員工工作業(yè)績的考核可采用考核目標分解的方法進行，找出公司戰(zhàn)略目標的關鍵驅動因素，并制定公司的年度工作目標，再把公司的年度目標分解提煉出各部門的關鍵業(yè)績指標，最后由各部門領導與崗位員工溝通商定實現(xiàn)目標的關鍵業(yè)績指標進行考核。
2、定性指標：工作能力和工作態(tài)度相對于工作業(yè)績而言，具有一定的抽象性和內(nèi)在性，難以直接的量化衡量，但是員工的工作能力和態(tài)度卻是影響員工工作績效的關鍵因素。衡量員工工作能力和工作態(tài)度，可采用KCI（關鍵能力指標）和BMF（行為化多源反饋評價）的方法進行評價。通過對工作能力和工作態(tài)度指標進行分解，找到衡量某種能力或態(tài)度的關鍵行為事件，客觀評價員工能力、態(tài)度，幫助上級發(fā)現(xiàn)員工在行為模式上的優(yōu)勢和不足，并為后續(xù)的績效改進提供依據(jù)。
（三）實行有差異化的考核指標設置。對工作業(yè)績的指標設置可以在與員工充分溝通的基礎上通過目標責任任務的分解實現(xiàn)差異化。對工作能力和工作態(tài)度指標的設置，一方面根據(jù)企業(yè)不同的管理層級設置不同的管理層次，如高級管理者、中級管理者、業(yè)務主管、一般員工，針對不同層級的員工管理要求設置不同考核指標；另一方面根據(jù)不同的工作性質(zhì)，設置不同的專業(yè)序列，如設計序列、工程序列、業(yè)務序列、行政序列，相同的序列設置相同的考核指標，不同的序列設置差異化的考核指標，這樣可以在有限的人力、物力、財力基礎上實現(xiàn)考核指標的差異化。
（四）做好績效面談與反饋，加強績效考核結果的運用。在與員工進行績效面談和反饋中，一方面上級在幫助員工改進績效的過程中，關注員工在達成績效的過程中在知識、技能方面的不足和行為方式的規(guī)范度；另一方面通過績效溝通反饋，根據(jù)員工的職業(yè)發(fā)展目標和愿望，為員工制定出績效改進和能力發(fā)展目標及行動步驟，提高員工工作主動性和有效性，實現(xiàn)組織和員工的績效雙贏。
同時，應加強績效考核結果的運用。將考核結果運用于培訓與開發(fā)，引用能力素質(zhì)模型為培訓需求分析、培訓內(nèi)容及形式的設計提供依據(jù)，確保把培訓的重點放在影響工作績效的技能、知識和人格特質(zhì)等方面；將考核結果運用于薪酬激勵，作為對企業(yè)做出貢獻的員工的回報，高績效員工應當獲得更多的職位提升、加薪和相應的獎勵，以達到強化符合公司所倡導和期望的企業(yè)價值觀、行為規(guī)范、業(yè)績目標等行為。
四、結束語
績效管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長遠穩(wěn)定發(fā)展的重要管理手段。在房地產(chǎn)市場競爭激烈的今天，是否有一套完善、科學的績效管理體系，關系到企業(yè)能不能夠高效運作，實現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標，從而在嚴峻的市場競爭中立于不敗之地。房地產(chǎn)企業(yè)在制定績效考核體系時，必須結合企業(yè)自身的規(guī)模及發(fā)展狀況，尋求適合自身的績效考核體系。建立全民參與的績效管理體系，讓績效考核指標的設計量化和公平，做好績效考核結果的運用，只要人力資源部真正做好公司的戰(zhàn)略合作者、變革領導者和實踐指導者的角色，實質(zhì)性地提高績效管理效果，就會將績效管理中存在的問題一一解決。
主要參考文獻：
[1]寇欣.我國房地產(chǎn)公司員工績效考核體系研究.中小企業(yè)管理與科技，2011.13.
[2]詹啟宇.讓績效考核實現(xiàn)量化與公平.人力資源，2009.5（下）.
關鍵詞：企業(yè)績效指標財務指標管理績效指標
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟體系中處于先導性、基礎性、支柱性地位。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是近年學界和業(yè)界關注的一個焦點, 對房地產(chǎn)企業(yè)的績效考核也日益得到重視，學術界對績效考核的研究也不斷深入，滿足多元評價主體的需要，促進企業(yè)業(yè)績評價理論的發(fā)展。因此，必須建立一套合理的符合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況的企業(yè)業(yè)績評價指標體系，科學評價企業(yè)業(yè)績，以滿足企業(yè)所有者（股東）、債權人、政府等評價主體客觀、公正地衡量企業(yè)經(jīng)營管理活動，并為企業(yè)高層經(jīng)營管理者的決策提供支持，正確引導企業(yè)經(jīng)營行為走可持續(xù)發(fā)展之路，擔負起企業(yè)的社會責任。
目前績效分析方法有很多，現(xiàn)有的關于企業(yè)績效研究方法的不足在于績效指標的多維化。這種指標的多元化一方面降低了不同文獻之間結論的可比性，另一方面使得采用多種指標分別作為績效變量進行實證的文獻的自身結論變得混合。因此，應該對多個能分別反映企業(yè)價值增值能力、盈利能力、成長能力、償債能力等方面績效的指標進行融合，從中提煉出一個能較全面反映企業(yè)綜合業(yè)績的指標。
二、房地產(chǎn)企業(yè)績效指標體系的選取
國務院國資委統(tǒng)計評價局根據(jù)《中央企業(yè)綜合績效評價管理暫行辦法》（國務院國資委令第14號）等文件規(guī)定，以全國國有企業(yè)財務狀況、經(jīng)營成果等數(shù)據(jù)資料為依據(jù)，并參照國家統(tǒng)計局工業(yè)與流通企業(yè)月報數(shù)據(jù)及其他相關統(tǒng)計資料，對上年度國有經(jīng)濟各行業(yè)運行狀況進行客觀分析和判斷的基礎上，運用數(shù)理統(tǒng)計方法測算制定了企業(yè)績效評價標準。
該標準給出了各個行業(yè)績效水平的參考值（優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值、較差值），為國內(nèi)最權威、最全面的衡量企業(yè)管理運營水平評價標準。
本文在綜合考慮了國內(nèi)外業(yè)績評價的研究成果后，從償債能力、營運能力、盈利能力和發(fā)展能力4個方面，參照選取參照國家財政部的《2009年企業(yè)效績評價標準值》中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)標準值作為參考評價標準，選取了27個指標，作為公司業(yè)績的替代指標。綜合業(yè)績就是以多項財務指標為基礎，采用科學的賦權方法所形成的、對公司業(yè)績的綜合衡量標準。
績效綜合評價指標體系
三、國資委績效評價指標體系評析
結合我國現(xiàn)行的財務會計制度，設計出全面反映企業(yè)績效的評價內(nèi)容和指標體系。該指標體系突破了以往綜合評價指標中注重財務指標的傳統(tǒng)，首先在我國構建出了財務指標和管理績效指標相結合的企業(yè)績效綜合評價指標體系。
四、房地產(chǎn)企業(yè)績效指標的處理
(一)定性數(shù)據(jù)的處理
根據(jù)國外企業(yè)績效評價的經(jīng)驗，定性數(shù)據(jù)的處理方法是采用問卷調(diào)研法。因此，對指標體系中的定性數(shù)據(jù)需要設計調(diào)研問卷。為避免主觀判斷所引起的失誤，增加定性指標的準確性,可采用隸屬度賦值方法，將定性指標分成5個檔次(優(yōu)秀、良好、平均、較低、較差)，分別對應5-1分。5―1表示不同的等級，等級之間只是對指標看法的程度不同。由于在賦值判斷過程中已內(nèi)含標準，可以直接計算評價值，對所有定性指標分值匯總，用加權平均的方法對調(diào)查結果進行計算, 即 。最后根據(jù)得出的平均分值確定該企業(yè)定性指標檔次。
（二）定量數(shù)據(jù)的處理：指標標準化
綜合評價指標的標準化是通過一定的數(shù)學變換消除指標類型與量綱影響的方法，即把性質(zhì)、量綱各變異的指標轉化為可以綜合的一個相對數(shù)――標準化值。
多指標綜合評價中，由于各個指標的度量單位、內(nèi)在屬性、數(shù)量級存在差異，不能直接進行綜合和比較。因此，為統(tǒng)一標準，必須首先對所有指標進行標準化處理，以消除量綱，將其轉化為無量綱、無數(shù)量級單位、方向一致的標準指標值，然后再進行綜合評價。
根據(jù)指標性質(zhì)和表現(xiàn)形式的不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效綜合評價指標可分為3種類型：正指標、逆指標和適度指標。指標標準化過程包括兩個方面，即指標類型一致化和指標無量綱化。
1.指標一致化方法。這里以正指標（即指標值越大越好）為評價基礎，則指標的一致化處理只針對逆指標和適度指標。
（1）逆指標的一致化處理方法。逆指標這里通過“倒數(shù)”變換y=1/x (x>0)轉化為正指標。
（2）適度指標的一致化處理方法。對于適度性指標的指標值x，假設最合適的值是a，則離a偏差越大越不好，因此， 就反應了該指標不好的程度，它就相當于一個逆指標，于是可通過倒數(shù)變換y=1/ 轉化為正指標。
2.無量綱方法。從理論上說，指標無量綱化方法包括線性無量綱化和非線性無量綱化。非線性無量綱化函數(shù)種類繁多，非線性無量綱化方法極為復雜，并且根據(jù)不同的對象有不同的處理方法，所以本文采用線性無量綱化。線性無量綱化方法是假定指標實際值與轉化后的指標評價值之間呈線性關系，指標實際值的變化引起指標標準化值的一個相應比例的變化，其最大特點是簡單、直觀。常用的線性無量綱化方法有Z-Score法、極差化、比重化、秩次化等。本文采用Z-Score法。
Z-Score法是無量綱化常用的方法，即令
式中，x 、s分別是指標觀測值x的樣本平均值和樣本標準差。
五、各級指標權重的確定
同層次單權重表示本層次諸因素之間相對上一層次某單因素的相對重要性，同時又是計算各層次的諸因素相對于總目標的組合權重的基礎。
(一)三級指標權重的確定可采用熵值法。三級指標包含有多個標，這些指標之間往往存在著較大的相關性。為了避免這種相關性造成的影響，同時為了分析結論的真實性和可靠性，我們根據(jù)指標自身的變異程度進行賦權，指標值變異程度大的就賦予較大的權重，指標值變異程度小的就賦予較小的權重，熵值法就是這樣的一種方法。
（二）一、二級指標權重的確定可采用層次分析法AHP。層次分析法(The Analvtic Hierarchy Process，簡稱AHP)是美國匹茲堡大學教授薩泰（A．L．Saaty ）提出的。它是一種定性與定量相結合的多目標決策分析方法。
六、企業(yè)整體績效的確定
在確定了各項權重值和定性、定量數(shù)據(jù)值后，采用逆序法對數(shù)據(jù)進行綜合處理，每個層次指標的單項得分可通過線性加權和法求得，計算公式為：
式中 為第n層，第q個指標的評估分值；
為 （n+1）層，第i個指標對應于第n層第q個指標的權重（當i與q無關時， =0，
本文設定q只與由其自身分解的指標相關，其余為0）；
為第（n+1）層，第i個指標的評估分值;
m為第（n+1）層的指標總數(shù)。
本文先求C層指標值，再求B層指標值，最后得到A層指標即企業(yè)總體績效。
(一)C層指標值：將上述求得C層定性和定量指標值與C層對應的指標權重相乘，得到C層指標值。
(二)B層指標值：將上述求得C層指標值與B層對應的指標權重相乘，得到B層指標值。
(三)A層指標值(企業(yè)總體績效)：將上述求得B層指標值與B層對應的指標權重相乘，得到A層指標值，也就是企業(yè)總體績效值。
參考文獻：
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社，2003（1）．
[3]蔡莉，單軍.企業(yè)經(jīng)營管理者的績效評價研究［J］.管
1．薪酬考核體系不科學?，F(xiàn)有薪酬考核體系的公平性遭到多數(shù)員工的質(zhì)疑。員工認為薪酬考核過程流于形式化，績效考核沒能發(fā)揮其應有的作用，公平性更是口頭上的承諾。據(jù)調(diào)查，很多員工都認為公司現(xiàn)有的薪酬制度代表了部分員工的利益，績效考核結果的分析也只是形式化，沒有真正做到公平、公正。所以，薪酬考核體系建立時，應該細分工種，明確分工，不同的級別給予不同的工作待遇。
2．薪酬績效激勵體制不健全。全面薪酬績效激勵機制在我國房地產(chǎn)民營企業(yè)中還沒有得到廣泛應用，尤其是浮動比例標準的欠缺，致使薪酬的激勵性基本喪失。而且績效考核指標與考核周期的設置不符合企業(yè)的發(fā)展需要，薪酬激勵帶有很強的隨機性，很難得到員工的認同?？冃Э己酥笜艘搽y以收集，而無法對員工績效進行準確的衡量。房地產(chǎn)行業(yè)的特點是項目運作，而項目運作開發(fā)的建設周期長、地域跨度廣，有時也會多項目交叉運作，運營模式相對復雜。而且項目建設周期與企業(yè)會計核算周期不一致，造成了員工績效核算的困難。如果房地產(chǎn)項目策劃失敗，則更難量化考評員工績效，所以房地產(chǎn)業(yè)至今尚未建立一套完整的全面薪酬績效激勵機制。而全面薪酬績效激勵體制的建立與完善卻是當前房地產(chǎn)民營企業(yè)績效管理與改革的方向與重點。
3．管理沒有與企業(yè)經(jīng)濟效益掛鉤。據(jù)調(diào)查，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未認識到薪酬管理在企業(yè)人力資源管理中的重要作用，而且薪酬管理和工資調(diào)整不科學。調(diào)薪?jīng)]有固定標準，仍然采取人人都漲和主觀調(diào)薪的辦法，員工績效獎金與個人績效脫鉤，而且也沒有與企業(yè)的經(jīng)濟效益掛鉤。這樣的薪酬管理方式不僅不能激發(fā)員工的積極性，甚至會造成“人浮于事”的亂局。然而，現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展要求企業(yè)的薪酬管理與企業(yè)的綜合效益相掛鉤以適應社會需求。
4．缺乏非經(jīng)濟性報酬。社會的進步促使人們對于薪酬的多樣性有了更高的要求，經(jīng)濟性報酬與非經(jīng)濟性報酬的有效結合才能在一定程度上滿足員工的需求。非經(jīng)濟性報酬是指員工對工作及其工作環(huán)境等外在條件的滿足感，具體包括工作的挑戰(zhàn)性和責任感及成就感、良好的工作環(huán)境、輕松愉悅的工作氛圍、員工個人價值的實現(xiàn)等［1］。但是房地產(chǎn)民營企業(yè)原有的薪資體系卻忽視了非經(jīng)濟報酬對不同層次員工需求的滿足程度，使得企業(yè)人員流失現(xiàn)象嚴重，尤其是中高層人員的流失。
5．薪酬管理人才的缺乏。目前，我國大部分民營房地產(chǎn)企業(yè)已然認識到薪酬管理對于人才吸引與保持的重要作用，但是由于薪酬管理人才的缺乏，先進的薪酬理論不能轉化為適合公司執(zhí)行的制度體系。而且薪酬管理人員的專業(yè)能力有限，專業(yè)素質(zhì)高，以及缺乏薪酬管理方面的專業(yè)技術，使得民營房地產(chǎn)企業(yè)在面對新的經(jīng)濟環(huán)境形勢和工作要求時無法適從。
6．企業(yè)文化建設不足。我國民營房地產(chǎn)企業(yè)的管理層多受傳統(tǒng)思想的影響，認為工資薪酬僅是生產(chǎn)結果的分配，而不是生產(chǎn)性投資。而且目前存在的“效益決定工資水平”現(xiàn)象導致工資水平并不能確切地反映勞動力供求，從而影響人力資源的有序流動，而無法進行優(yōu)化配置。不僅如此，房地產(chǎn)民營企業(yè)尚未形成一種有利于員工和企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)代薪酬理念和制度的企業(yè)文化，使得員工沒有歸屬感，員工對企業(yè)的依存度降低，人員流失現(xiàn)象嚴重。從以上分析可以看出，我國多數(shù)房地產(chǎn)民營企業(yè)仍實行著傳統(tǒng)的薪酬管理體系，依然依據(jù)既定的績效指標進行業(yè)績考核，注重短期效益，優(yōu)待銷售、公關等貢獻大的崗位，而忽視企業(yè)文化等內(nèi)在因素的長期激勵作用。這種不全面、不合理的薪酬體系阻礙著企業(yè)的進一步發(fā)展。為適應市場經(jīng)濟的發(fā)展要求，應積極對薪酬管理體系進行改革。
二、我國房地產(chǎn)民營企業(yè)薪酬管理體系創(chuàng)新的對策
(一)加強人力資源開發(fā)
21世紀，企業(yè)競爭的焦點在于“人才的競爭”。因此，對于任何企業(yè)，無論是處于哪個行業(yè)，只有高素質(zhì)的專業(yè)人才能全面了解顧客的需求，在一定程度上全面滿足顧客的需求，進而擁有一批忠實、穩(wěn)定的顧客群，從而進一步提高企業(yè)的核心競爭力。故而，對房地產(chǎn)民營企業(yè)人力資源開發(fā)管理的監(jiān)督與管理就顯得尤為重要。其核心就是培育具有高素質(zhì)的專業(yè)人才，以最大限度實現(xiàn)業(yè)主價值。第一，塑造和培育企業(yè)家素質(zhì)。通過市場競爭建立健全企業(yè)家的優(yōu)選機制，加強監(jiān)督與約束;完善企業(yè)制度，充分發(fā)揮董事會、監(jiān)事會等職能機構的作用;建立扁平式的組織結構，加強、促進上下級之間的溝通;營造行業(yè)文化環(huán)境，為企業(yè)家的健康發(fā)展提供優(yōu)良土壤。第二，提高監(jiān)理人員素質(zhì)。相關部門應加大對監(jiān)理人員資格的審查力度，并建立科學的監(jiān)理人員教育體系，在條件允許的大專院校設置監(jiān)理專業(yè)，使未來的監(jiān)理人員能夠經(jīng)過系統(tǒng)的學習，提高監(jiān)理工程師的準入標準，更新豐富相關的考試內(nèi)容。第三，加大員工的培訓力度。建立有效的員工培訓激勵機制，使員工自覺、自愿地提升自身素質(zhì)，且有針對性地設置員工培訓內(nèi)容，同時重點抓好總監(jiān)培訓與團隊培訓工作，以促使在企業(yè)內(nèi)部全方位、全過程地提升員工專業(yè)技能與綜合素質(zhì)。
(二)加強企業(yè)薪酬體系管理的創(chuàng)新
1．思想觀念的創(chuàng)新。我國房地產(chǎn)民營企業(yè)在進行薪酬管理改革時，應注重突破陳舊的思想觀念，將薪酬的概念擴展到企業(yè)管理的各個方面，并與企業(yè)的價值觀念和組織觀念相適應，與企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略相輔相成。站在薪酬戰(zhàn)略的高度，將其列為人力資源的重大投資，而不單單只是一種勞務支出。而如何有效利用這種投資，使得企業(yè)資源優(yōu)化重組，發(fā)揮出其最大潛能，才是企業(yè)真正應該關注和投入心血的問題。我國房地產(chǎn)民營企業(yè)在進行薪酬管理改革時，要特別注意改革階段時遇到的諸多因素，使得薪酬改革效益最大化。同時，房地產(chǎn)民營企業(yè)應對員工進行全方位的教育和感化，使其樹立工作績效與薪酬對等的內(nèi)部公平理念。
2．管理理念的創(chuàng)新。
(1)“雙木桶理論”的引進?！半p木桶理論”將本企業(yè)與標桿企業(yè)比喻成兩只木桶，其中一只木桶代表行業(yè)內(nèi)的頂尖企業(yè)，另一只木桶則代表了本企業(yè)，木桶上的木板長短不一，每一塊短板都影響著企業(yè)的整體水平。與標桿企業(yè)相比較，找出本企業(yè)的短板，通過學習標桿企業(yè)相同位置的“擋板”來填補自己的“短板”。在進行人力資源管理過程中，“雙木桶理論”的有效應用，使企業(yè)能更有效提高自身競爭力。
(2)薪酬公平化的新思想?！翱杀刃詢r值”的理念深化了企業(yè)薪酬管理的內(nèi)涵。我國民營房地產(chǎn)企業(yè)將“可比性價值”融入公平付薪理論時，應首先確立公平的薪酬基礎。薪酬公平性應針對相似職位的績效評價，這樣才具有橫向可比性，企業(yè)更能靈活地進行薪酬管理，并且在執(zhí)行企業(yè)薪酬管理制度時也更具有可操作性。
(3)貫徹“以人為本”的觀念。馬斯洛需求層次理論表明:人的需求是有層次差異的。不同層次的人的需求層次是不同的。在溫飽線上掙扎的低收入人群或許更在意所獲薪金的多少，而對生活有更高要求的高收入水平人群，在脫離了溫飽線時，非經(jīng)濟性報酬更能起到激勵作用，因為他們會更多地考慮今后能否晉升以及晉升的空間大小、自我價值是否得以實現(xiàn)、職稱和頭銜是否授予、創(chuàng)新時是否給予獎勵以及工作是否自由、是否得到適當?shù)氖跈?。而對于在惡劣的環(huán)境中進行高危作業(yè)的工作人員來說，最為關心的就是是否能確保人身安全，勞動保護條款的設立就更為迫切。因此，作業(yè)環(huán)境的改善、崗位津貼的增加、勞動保護條款的有效實施才能真正安撫這些工作人員。
3．薪酬制度結構的創(chuàng)新。
(1)績點薪酬制。績點薪酬制是根據(jù)每位員工的職務、管理幅限、特定崗位工作年限等因素，確定其薪點數(shù)，根據(jù)公司業(yè)績確定基本薪酬率，兩者相乘即為每位員工每月的貨幣薪酬。通過這樣的方法，可以迅速實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的調(diào)整，同時可以提高員工的積極性，鼓勵員工不斷地更新知識體系，并在這個過程中，不斷地提高技能，為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更大的價值和利潤。
(2)寬帶薪酬制度。寬帶薪酬是指組織內(nèi)用少數(shù)跨度較大的工資范圍來代替原有的數(shù)量較多的工資級別跨度范圍，消除工作之間的等級差別，引導員工重視個人技能的提高，利于職位的輪換和企業(yè)整體業(yè)績的提升。設計時應確定寬帶的數(shù)量和寬帶內(nèi)的薪酬浮動范圍，做好任職資格及工資評比工作。一般來講，高新技術企業(yè)更適合采用寬帶薪酬模式，房地產(chǎn)民營企業(yè)可以參考制定寬帶薪酬制度。
(3)長期激勵的薪酬計劃。我國房地產(chǎn)民營企業(yè)應制定薪酬政策，這些薪酬政策能在較長時期內(nèi)引導企業(yè)高層管理人員和高新技術人才自覺地關心企業(yè)的長遠利益，而不僅僅是一時一事。目前，一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)民營企業(yè)多實行員工股票選擇計劃、資本積累項、股票增值權等類型的長期激勵薪酬計劃。
(三)建立專業(yè)的薪酬管理機構
薪酬管理制度的制定需要隨著企業(yè)的性質(zhì)、發(fā)展階段以及規(guī)模的不同而對企業(yè)薪酬的內(nèi)容和結構進行相應改變，工作繁瑣、復雜，人員、設施配備不到位，實施起來困難重重。為了保證薪酬管理制度深化改革的順利實施，我國民營房地產(chǎn)企業(yè)應為其提供強有力的組織保障，建立健全薪酬管理領導班子、績效評審小組以及作業(yè)人員隊伍。薪酬管理改革機構由人力資源部進行組織管理，和其他人力資源小組配合工作，以達到薪酬的合理配置。為保證薪酬分配的公平性，小組人員應保持獨立性，同時應具備豐富的企業(yè)管理知識和財務管理知識，不僅能站在企業(yè)整體的高度制定出符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的薪酬分配制度，又能滿足多數(shù)員工的現(xiàn)實需求且避免增加人力成本。
(四)對薪酬管理進行適當?shù)目刂?/p>
企業(yè)要為付出勞動的員工提供勞務報酬，但是受資金流的限制，企業(yè)不能無限制地為員工提供薪資報酬，要考慮應付職工薪酬的增長必須在企業(yè)的資金流限制之內(nèi)。同時要嚴格控制薪酬總額，針對不同工種簽訂不同的勞務合同，比如對于領取年薪的高層管理人員來說，更宜采用預支的形式發(fā)放薪酬。
三、結語
關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；建議
隨著我國市場經(jīng)濟改革的不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)在創(chuàng)造稅收、增加就業(yè)、推動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面做出了巨大貢獻，但在發(fā)展中只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成為規(guī)?；?，管理規(guī)范化，競爭力強的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)。那些優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)共同的特點就是財務管理規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于開發(fā)周期長，資金投資大，投資回收期長勢必面臨較高的財務風險，如何加強財務管理，財務向精細化管理發(fā)展日益重要。筆者就房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的現(xiàn)狀進行分析，提出幾點值得思考的建議。
1房地產(chǎn)企業(yè)財務管理普遍存在的問題
1．1財務管理意識淡薄，財務制度流于形式
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是由包工頭，施工隊起家，經(jīng)營者本身缺乏財務管理知識，重銷售輕財務，財務管理基本定位于記賬算賬報表的原始會計核算階段，根本滿足不了現(xiàn)代企業(yè)財務管理的要求，完全忽視了財務管理應有的預算，指導，決策的管理職能，有的企業(yè)即使有相應的財務制度，在制度執(zhí)行過程中也常常流于形式，基本上都是領導一支筆說了算，遇到財稅問題常常試圖通過疏通關系解決，得過且過，沒有真正思考過自身財務管理的缺失，勢必導致企業(yè)經(jīng)營成本增加和后期的財務風險。
1．2財務人員自身職業(yè)能力不強，會計核算粗枝大葉，沒有形成一套科學的行之有效的財務核算和管理體系
很多財務人員盲目追求房地產(chǎn)企業(yè)的高薪資，自身沒有努力鉆研房地產(chǎn)行業(yè)相關的財稅業(yè)務知識，加之大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者都是在取得土地后急于進行開發(fā)，回籠資金，財務人員也盲目隨從，在開發(fā)前期就沒有設計好財務制度體系，進行科學的財務測算，往往是邊開發(fā)邊摸索，遇到問題解決問題，沒有前瞻性的財務思路。這樣一種摸著石頭過河的財務管理模式非常容易帶來后期無法彌補的財務風險。
1．3財務的過程控制極其薄弱
1．3．1資金管理隨意性大，沒有真正認真分析企業(yè)在每個時點的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應的控制和資金使用計劃，領導簽字后即可以付款。一些開發(fā)企業(yè)在收到預售房款后資金稍有閑置，就急于進行再投資，一個項目沒有開發(fā)完，盲目購置新地塊，財務人員也沒有提出項目投資的建設性指導意見，造成舊項目后期資金不夠用，新地塊占用資金無法利用。很多企業(yè)在開發(fā)過程中由于盲目擴大規(guī)模，最后陷于資金嚴重匱乏境地，為了不影響施工進度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發(fā)事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項目開發(fā)的案例時有發(fā)生。
1．3．2預算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)財務預算主要有目標利潤預算和資金預算，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立有效的財務預算，甚至根本就沒有財務預算，經(jīng)營者把預算簡單地理解為工程部的項目造價預算，社會常流行的“開發(fā)企業(yè)賺不賺錢，關鍵靠預算”，這里的預算不僅指工程造價預算，也包括財務預算，只有財務預算和工程造價造價預算很好地結合才能稱之為有效的預算。有的企業(yè)雖然制訂了財務預算，但卻在預算執(zhí)行過程中沒有進行有效的預算控制，直接后果就是成本費用沒有合理控制或控制不夠細化，到?jīng)Q算時發(fā)現(xiàn)利潤與預期差距甚大。另外，預算也沒有定期進行科學深入的預算分析，形成完整的預算分析報告體系，現(xiàn)實中為了完成預算任務，基本上都是根據(jù)實際來調(diào)整預算，對于實際偏離預算或超預算的真正原因沒有深入挖掘。這樣的后果其實使預算陷入惡性循環(huán)，上期的預算不能很好的指導下期預算，起不到預算管理的前瞻性指導作用。
1．3．3不重視房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是整個項目建設過程中十分重要的環(huán)節(jié)，很多企業(yè)合同的簽訂過程根本不需要財務部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進度款時財務部才見到合同，財務部基本處于事后被動執(zhí)行合同的處境，財務部由于沒能在合同簽訂時參與合同匯簽工作，不能從財務專業(yè)角度把可能存在的財務或稅務風險提前規(guī)避，常常是在合同執(zhí)行中才發(fā)現(xiàn)合同中存在的財務隱患。合同執(zhí)行完畢財務部也只是根據(jù)既定合同條款進行往來結算，而無法在合同履行完畢前提前對后期可能存在的風險損失做出制約措施。很多房地產(chǎn)企業(yè)對于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細的合同臺賬，作為備查賬簿，只局限于財務賬面數(shù)據(jù)簡單反映經(jīng)濟業(yè)務的發(fā)生情況，這勢必導致財務無法清晰地掌握每項合同的來龍去脈。
1．4沒有建立有效的財務分析考核體系
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務分析只局限于3張財務報表的編制及簡單的財務收支統(tǒng)計，沒有完備細致的財務內(nèi)部分析報表，為領導層提供建設性的有價值的數(shù)據(jù)分析，沒有透過財務數(shù)據(jù)反映出企業(yè)日常財務管理存在的問題和不足。業(yè)績考核也只局限于簡單的指標完成與否。
2建設有效的房地產(chǎn)企業(yè)財務管理體系的建議
2．1加強房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的財務規(guī)劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期財務規(guī)劃至關重要，在項目開發(fā)前建立完備的財務管理體系，進行詳細的財務預測能夠避免很多后期的財務風險。
2．1．1項目開發(fā)前進行開發(fā)項目的成本、費用、收益等測算。在項目開發(fā)前期財務部會同營銷部根據(jù)項目開發(fā)計劃及產(chǎn)品類型測算出銷售總價；財務部會同工程部、合約部對開發(fā)成本進行測算，并將開發(fā)成本的構成進行分解，按照土地成本、前期費用、建安成本、基礎配套設備、開發(fā)間接費等項目一一對應到相關成本項目中，最終預測總成本。財務部按照國家相關法規(guī)政策進行費用和稅金以及目標利潤的測算，最后形成預計資產(chǎn)負債表、預計利潤表、預算現(xiàn)金流量表，進而形成資金預算，根據(jù)營銷計劃和回款計劃測算出各時點的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時機進行投資或融資活動，從而有的放矢的使用資金，既保證項目建設資金需要又不形成資金閑置。
2．1．2建立完備的財務管控體系。在項目開發(fā)前就應根據(jù)項目的實際情況及相關政策法規(guī)的要求，制訂切合實際的行之有效的財務制度體系和內(nèi)部控制體系。如制訂經(jīng)濟事項的審批流程和權限規(guī)范、制訂各項資本性支出及費用開支的規(guī)范、制訂預算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產(chǎn)管理制度、制訂科學有效的會計核算制度。由于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算不同于其他行業(yè)，有其特殊的核算規(guī)范，財務部應該依據(jù)財經(jīng)法規(guī)的規(guī)范要求，并結合工程合約部的工程造價預算細目，設置科學合理的財務核算體系，既有助于日后能夠進行合同的成本控制，又便于進行往來對賬，還有助于進行土地增值稅的稅務籌劃。
2．2加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理
合同也往往是產(chǎn)生糾紛的風險點，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理應該貫穿合同執(zhí)行的全過程。對于工程施工合同在簽訂時財務人員就要參與到合同匯簽中，從專業(yè)角度提出可能存在的財務隱患；在合同執(zhí)行過程中尤其是工程進度款的支付，一方面要嚴格按合同條款執(zhí)行付款義務，另一方面要建立工程部、合約部、監(jiān)理等相關工程負責人對工程執(zhí)行情況的書面意見書，認真落實工程進度完成情況。要建立詳細的合同臺賬。對于銷售合同要按每個客戶，詳細記錄客戶的基礎資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對銷控情況和回款情況。
2．3實行房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理，加強財務控制
“凡事欲則立，不預則廢”，房地產(chǎn)企業(yè)資金投資大，開發(fā)周期長，開發(fā)風險大，加強房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要在前期制訂整個開發(fā)項目的項目預算，還要將日常各項經(jīng)營活動納入到全面預算管理體系，把開發(fā)項目預算按年度、季度、月度進行指標分解，落實到每個單位，每個部門。日常經(jīng)營管理活動要明確各單位、各部門的崗位、責任、預算目標，對整個企業(yè)的業(yè)務流、資金流等按年度、季度、月度進行有效的預算控制。要定期對預算執(zhí)行情況進行深入分析找出管理中的優(yōu)點和不足，把預算執(zhí)行的偏差率作為重要的績效考核指標，并將責任落實到部門和相關責任人。形成事前、事中、事后完整的預算管理體系。
2．4加強融資業(yè)務的學習，拓寬融資渠道
融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金過于依賴商業(yè)銀行貸款，而銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款限制多門檻高，造成地產(chǎn)企業(yè)融資難度大。這就要求財務人員加強融資業(yè)務的學習，認真分析和評價影響融資的各種因素，力求在企業(yè)能力所及的范圍內(nèi)拓寬融資渠道，達到最好的綜合經(jīng)濟效益。初期可以通過預售房回籠部分資金，集團公司在條件允許的情況下可以通過統(tǒng)借統(tǒng)貸或委托貸款的方式爭取到更多的資金。地產(chǎn)企業(yè)融資要逐步進入到不動產(chǎn)經(jīng)營和資本運營的中高級階段，例如爭取到貸款利率優(yōu)惠、手續(xù)簡便的授信貸款；對于一些政府扶持的改造項目盡量爭取到政府補貼貸款；通過出售產(chǎn)權商鋪或售后回租回籠資金；對于一些管理規(guī)范、規(guī)模較大、前景較好，具備條件的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)還可以通過股權融資方式掛牌地方新三版或上市，通過擔保公司發(fā)行集合債等方式進行融資，甚至通過眾籌這種新型互聯(lián)網(wǎng)金融方式對傳統(tǒng)融資模式進行資金補充。
3結束語
在現(xiàn)代企業(yè)制度下，財務管理的內(nèi)容將日益豐富，提高企業(yè)內(nèi)部財務管理水平，建設適應現(xiàn)代企業(yè)管理要求的企業(yè)財務管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的迫切需要。
［參考文獻］
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一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的內(nèi)在聯(lián)系
房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著一種相互依存、相互支持、相互促進和共同發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，這種聯(lián)系將隨著各自的發(fā)展而愈發(fā)密切。
（一） 房地產(chǎn)資金具有墊付量大和周轉期長的特性。在貨幣信用經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)行業(yè)的活動一般都是利用金融杠桿來融入資金而得以順利進行的。發(fā)行股票與債券是一種復雜的金融活動，不僅需要良好的信譽，而且需要較高的金融技術。因此，在國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)中，像房地產(chǎn)業(yè)這樣從生產(chǎn)、流通到消費，對金融如此依賴的是比較少的。
（二） 由于房地產(chǎn)資金運動空間固定和具有較強的自然增值性，加上房地產(chǎn)本身就成為很好的抵押物和投資對象。金融機構從貸款安全考慮，樂于發(fā)放以房地產(chǎn)作為抵押的貸款，借以使自己的貨幣資產(chǎn)得到保值和增值。
（三）房地產(chǎn)金融系統(tǒng)是金融市場的獨立存在。在當今世界許多國家都有大量的各種類型不同的房地產(chǎn)金融組織，都有房地產(chǎn)抵押市場及不動產(chǎn)抵押市場，實際上這就是房地產(chǎn)金融市場，房地產(chǎn)抵押市場已成為資本市場的主要組成部分。
二、2007年以來我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢
（一）2007年住宅投資將會繼續(xù)保持20% 以上的過快增長
1.在高利潤的引誘下，社會資金追求房地產(chǎn)投資和消費的熱情不減，許多企業(yè)和個人將盈余不斷地投入到房地產(chǎn)。隨著股票市場的資金回流，大量獲利資金流入房地產(chǎn)市場。資金將繼續(xù)支持房地產(chǎn)的高投資。
2.一些房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策是長期性政策，短期內(nèi)仍難對住宅需求和供給的高增長產(chǎn)生明顯抑制作用，如90平方米占70%的政策在操作執(zhí)行上滯后或有難度，需要一個過程。還有就是地方政府為了支持房地產(chǎn)的持續(xù)繁榮，要采取各種變通的措施鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展。
3.宏觀調(diào)控對非房地產(chǎn)領域投資越有效，比如對股票市場的調(diào)控越有效，房地產(chǎn)便越有吸引力，因為許多行業(yè)投資受抑制時，新增資金會更傾向于流入房地產(chǎn)市場。
4.2006年以來，人民幣升值預期的上升，也明顯地刺激了房地產(chǎn)的投資和消費。
當然， 由于2007 年股市的繁榮仍是可預期的，所以股票市場會對社會游資產(chǎn)生明顯的分流作用。
（二）房價將繼續(xù)保持過快增長
北京、青島，上海等沿海大城市房價將繼續(xù)保持過快增長。
1.2007 年圍繞著奧運會的題材，相關房地產(chǎn)的炒作還將繼續(xù)。
2.房地產(chǎn)調(diào)控政策一直未傷及“過度投機炒作”的肋骨。抑制住宅需求增長的政策如從嚴征收營業(yè)稅、征收住宅收入所得稅等，這些政策實施的結果是將稅負轉嫁到下家，對炒房者沒有影響，結果不是抑制了房價，反而是抬高了房價。此外，上海通過財務公司短期融資的方法，成功突破了貸款買房不得參與二手房交易的法規(guī)壁壘，使上海房價持續(xù)上揚。
3.在人民幣升值預期上升及炒房高收益的影響下，海外華人資金及其他外資繼續(xù)加快向中國房地產(chǎn)的流入。隨著各地經(jīng)濟適用房的適度增加和“90平方米70% 政策”的逐步落實會增加大量的經(jīng)濟型住房供給量，會對房地產(chǎn)過快增長產(chǎn)生一定的抑制作用，但作用有限。
（三）普通居民對住宅需求的增長將會進一步放慢
房地產(chǎn)過熱主要是因為投機需求快速增長，使住宅需求被過度放大。2001 -2005 年全國商品住宅平均銷售價格年均增長9.9%，2001-2005 年間城鎮(zhèn)居民可支配收入年均增長也是9.9%，如果單套住宅面積不變，房價收入比并沒有上升，然而，單套住宅面積最近幾年大幅增加。2004年全國住宅套面積平均為135 平方米，而90年代單套住宅面積不過80-90 平方米，即由于戶型面積明顯擴大，導致房價收入比顯著上升。2005年全國單套住宅面積超過140平方米，房價收入比為12.6 倍，比2001年的房價收入比為9.5 倍，短短四年房價收入比提高了3.1。
如此高的房價收入比下，房市的火爆主要是靠投機需求的增長和一些被動需求的增加，普通居民對住宅需求增長的壓力會越來越大，自去年住宅需求的調(diào)整就已經(jīng)開始，只是由于房價在繼續(xù)大幅增長，從住宅銷售額看需求增長掩蓋了實際住宅需求（住宅銷售面積增長）的放慢?，F(xiàn)在主要是靠投機需求的支撐。隨著供給的不斷釋放、高房價的繼續(xù)，需求增長將會受到越來越明顯的抑制。2007年因普通居民對住宅需求的繼續(xù)放慢，使得全部住宅需求增長將進一步回落，估計住宅銷售面積增長不到10%。
三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融存在的風險
（一）房地產(chǎn)對銀行金融業(yè)的依賴程度過大。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20％―30％是銀行貸款；建筑公司往往要墊付該總投入30％―40％的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外，至少一半以上的購房者申請了個人住房貸款。由此可知，房地產(chǎn)項目中60％的資金來自于銀行。然而，從2007年開始，政策面對流動性的調(diào)控是明顯的，銀行利率的不斷升高，給房地產(chǎn)投資帶來了巨大的資金壓力。
（二）政策風險。正因為房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先頭產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟發(fā)展過熱，首先便表現(xiàn)為固定資產(chǎn)投資，因此，房地產(chǎn)業(yè)成為國家宏觀調(diào)控的重點。而每當國家實施宏觀調(diào)控政策，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便被吊銷資格或倒閉、破產(chǎn)，項目被停工或整頓，房地產(chǎn)業(yè)也就相應出現(xiàn)回落，連帶受損，出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風險。
（三）房產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營風險
1.房產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)信貸時決策失誤而導致的風險，主要表現(xiàn)在：是否貸款、貸款多少、什么時間貸、用什么方式貸等決策上的失誤而造成風險和房地產(chǎn)企業(yè)對金融業(yè)務還沒有形成規(guī)范化的決策規(guī)程，特別是對項目的可行性論證不夠嚴密和全面、對項目的潛在風險認識和準備不足。以至于在房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中出現(xiàn)資金流的斷裂，造成不必要的損失甚至由于無力還貸而造成的風險。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營不善而導致的銀行信貸風險。房地產(chǎn)開發(fā)從獲得土地、前期開發(fā)、項目投標、投資、施工、驗收到銷售，涉及部門環(huán)節(jié)多，周期長，期間的風險可來自籌資方式、地段選擇、設計定位、項目組織、施工質(zhì)量、材料及總體估算、行政干預等各個環(huán)節(jié)，而一旦某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)風險，則整個項目的風險就會產(chǎn)生連鎖反應。
（四）變現(xiàn)風險。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款一般采取以房地產(chǎn)做抵押的方式進行，當房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營不良或破產(chǎn)時，理論上可以其做抵押的房地產(chǎn)作為償還貸款的資產(chǎn)。但是房地產(chǎn)本身就存在變現(xiàn)性較差的特點，而且在變現(xiàn)過程中手續(xù)繁多，特別是當房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不良時，往往也正是本區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)不景氣的時候。因此，也往往會產(chǎn)生連鎖風險，危及整個建筑行業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)。
（五）法律風險。至今尚未有一部完善的法規(guī)對房地產(chǎn)運作過程以及房地產(chǎn)企業(yè)行為等作出規(guī)范，也沒有更為直接細致的相關法律來對房產(chǎn)業(yè)的土地出讓、銀行貸款、保證金率、抵押登記、抵押房產(chǎn)處置、風險控制等做出約束和規(guī)范。如對劃撥土地抵押問題和個人住房按揭貸款問題等等，國家也在不斷探索和調(diào)整之中。隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)的不斷深化、細化，很多以前的方式方法可能行不通，或者發(fā)生了變化，從而造成風險。
四、房地產(chǎn)企業(yè)對金融主要風險的防范對策
目前，隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范，我國銀行房地產(chǎn)資產(chǎn)比重肯定會提高。我國房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)已占全部銀行信貸的17.6%以上，同時房產(chǎn)企業(yè)的資金60%以上來自貸款，加之宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)經(jīng)營的金融風險有大增的趨勢。企業(yè)應從以下幾個方面來防范金融風險：
（一）高度重視房地產(chǎn)金融風險及其危害性，增強防范金融風險的意識。企業(yè)要密切注意政府有關房產(chǎn)金融業(yè)政策的發(fā)展動態(tài)，加強金融市場分析與調(diào)研，適時調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)務的經(jīng)營方向與策略；要認真進行開發(fā)項目的可行性評估，對市場需求有準確的了解，對風險較大的開發(fā)項目要謹慎進入，對目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱要保持清醒的認識；要積極了解認真領會政府有關房地產(chǎn)金融的政策和規(guī)定，從加強房地產(chǎn)自身經(jīng)營入手，認真研究相應對策，讓房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務步入良性經(jīng)營運行的軌道。
（二）打破單一融資渠道，廣泛拓展融資渠道。目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和個人購房的資金主要來源于銀行融資方式，應大力拓寬房地產(chǎn)間接融資渠道，實現(xiàn)資金來源多元化，以分散日趨嚴重的房地產(chǎn)信貸風險。
（三）建立完善的財務管理制度。房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風險的行業(yè)，控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。因此，必須完善財務核算體系，建立管理會計系統(tǒng)，建立全面預算管理體系，完善資金管理系統(tǒng)。具體說來，需要做到以下幾個方面：
1.根據(jù)管理需求重新設計和調(diào)整會計單據(jù)
目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會計單據(jù)反映的信息量小，難以提供管理控制所必需的信息，因而應進行重新設計，將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中，通過單據(jù)及時記錄經(jīng)濟業(yè)務的重要內(nèi)容，為管理者提供審批依據(jù)和決策支持，也便于利用會計信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。
2．設立責任中心
房地產(chǎn)企業(yè)按照管理目標，根據(jù)各組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心和利潤中心，按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準，并通過績效報告的形式動態(tài)反映各責任中心每月、每季度和年度業(yè)務執(zhí)行情況，進而能夠對其業(yè)績進行客觀評價。
3．全面預算模式
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點，可以采用以項目預算與資金預算為基礎的年度責任預算管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責任中心的基礎上，將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心通過建立責任中心預算報表體系，及時將實際經(jīng)營信息向上一級責任中心反饋，以此實現(xiàn)預算執(zhí)行的跟蹤與控制。
（四）不斷調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結構。企業(yè)應專設部門對住房開發(fā)貸款，土地儲備貸款、商用房開發(fā)貸款等實行嚴格的分類管理。對于開發(fā)項目的潛在開發(fā)風險認真分析研究。積極拓展各種融資渠道和合作伙伴，降低自身的資金運作風險。同時，要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)貸款區(qū)域結構和客戶結構。在潛在客戶的選擇上要認真分析，充分在開發(fā)策劃期間就要對銷售情況進行預測，對資金回收流量有一個比較準確的預測。
（五）加強銀行業(yè)務的關注，建立以風險控制為中心的業(yè)務監(jiān)管機制。首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風險監(jiān)控、評價、分析機制及報告制度。其次，要定期或不定期地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，及時了解與行業(yè)相關的信息。如果發(fā)現(xiàn)了可能影響房產(chǎn)經(jīng)營的政策變化、土地政策調(diào)政、市場動向、市政建設、城市發(fā)展戰(zhàn)略動向，應該及時地加以分析，適時調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。
（六）建立健全與房地產(chǎn)經(jīng)營相關的法律法規(guī)體系。企業(yè)必須確定房地產(chǎn)經(jīng)營的法律意識，積極學習各法律法規(guī)條文中新增有關開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范企業(yè)自身與銀行的金融行為。要重視政府的監(jiān)督職能，主動配合政府在房地產(chǎn)市場中的宏觀調(diào)控職能，以更加積極的姿態(tài)維護企業(yè)自身和國家的利益。
關鍵詞：房地產(chǎn) 成本控制企業(yè)
當今的市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)之間競爭非常激烈。如何讓房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭中求生存、求發(fā)展，已成為關系企業(yè)存亡的問題。而房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容是成本控制，企業(yè)中的浪費現(xiàn)象可通過成本控制來減少和杜絕，有限的社會資源和經(jīng)濟資源得到節(jié)約。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展時間不長，還是一個新興行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)隨著市場的逐步規(guī)范與完善，其競爭也日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)高度重視成本控制，加強企業(yè)成本控制，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理有非常重要的意義。
一、對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的理解
成本控制是一種管理行為，其成本管理目標由企業(yè)根據(jù)一定的時期預先建立。為保證實現(xiàn)成本管理目標，對各種影響成本的因素和條件在成本控制主體職權范圍內(nèi)、以及生產(chǎn)耗費發(fā)生前與成本控制過程中采取的一系列預防和調(diào)節(jié)措施。其基礎工作是成本控制過程的平臺，也就是成本控制的起點。成本控制要從基礎工作做起，會大大提高成本控制的效果和成功的可能性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構成與其他行業(yè)不同，有其特殊性。成本包括：土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公建配套設施費及開發(fā)間接費等。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的原則
成本控制的過程就是房地產(chǎn)企業(yè)通過運用科學的管理和組織方法使人、材、機的組合不斷優(yōu)化進而用最小的成本來實現(xiàn)最好的效果。成本控制要做到以主動控制為主，盡量變被動為主動并加以控制，同時對無法主動控制的因素進行跟蹤和事后控制。為此，在成本控制過程中要堅持以下原則:
(1)房地產(chǎn)企業(yè)應遵循節(jié)約的原則
節(jié)約就是施工中人力、物力和財力的節(jié)省，是成本控制的基本原則。但是必須明確的是節(jié)約絕對不是消極的限制與不合理的費用削減，而是要積極創(chuàng)造條件，要著眼于成本的事前監(jiān)督、過程控制，在實施過程中經(jīng)常通過科學的評估，以優(yōu)化施工方案。
(2)房地產(chǎn)企業(yè)應遵循全面控制的原則
全面控制原則包括兩個涵義――全員控制和全過程控制。全員控制是指成本控制涉及組織中的所有部門、班組和員工的工作，并與每一個員工的切身利益有關，因此應充分調(diào)動每個部門、班組和每一個員工控制成本，關心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念。全過程成本控制是指成本的發(fā)生涉及項目整個周期，從施工準備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交后的保修期結束。
(3)房地產(chǎn)企業(yè)應遵循動態(tài)控制的原則
成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進行的管理活動，所以必須堅持動態(tài)控制的原則。所謂動態(tài)控制就是將工、料、機等投入到施工過程中，全程收集和實時更新成本發(fā)生的實際值，并與目標值相比較，測算衡量執(zhí)行效果，若無偏差，則繼續(xù)進行，否則要找出具體原因，采取相應措施。
(4)房地產(chǎn)企業(yè)應遵循目標控制的原則
目標管理是管理活動的基本技術和方法。它是把計劃的方針、任務、目標和措施等逐一分解到具體的組織或個人。在實施目標管理的過程中，目標的設定應切實可行，越具體越好，以便于可以將任務分派到個人，做到責、權、利相結合，對責任部門的業(yè)績進行檢查和考評，并同其工資、獎金掛鉤，做到獎懲分明。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的策略
1、加強對全面預算的控制
（1）全面預算能夠細化公司戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營計劃，它是對公司整體經(jīng)營活動一系列量化的計劃安排，有利于戰(zhàn)略規(guī)劃與年度經(jīng)營計劃的監(jiān)控執(zhí)行。通過編制公司全面預算，使公司管理層必須認真考慮完成經(jīng)營目標所需的方法與途徑，并對市場可能出現(xiàn)的變化做好準備。
（2）全面預算是公司實施績效管理的基礎，是進行員工績效考核的主要依據(jù)，通過預算與績效管理相結合，使公司對其部門和員工的考核真正做到“有章可循，有法可依”。
（3）全面預算體系中有一部分數(shù)據(jù)可以直接衡量下一年度企業(yè)財務、實物與人力資源的規(guī)模，可以用來作為調(diào)度與分配資源的重要依據(jù)之一。全面預算可以促進公司各類資源的有效配置，提高資源利用效率。
（4）全面預算是公司管理層進行事前、事中、事后監(jiān)控的有效工具，通過尋找經(jīng)營活動實際結果與預算的差距，可以迅速地發(fā)現(xiàn)問題并及時采取相應的解決措施。通過強化內(nèi)部控制，降低了公司日常的經(jīng)營風險。全面預算體系中可以初步揭示企業(yè)下一年度的預計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出的預算結果，預測其中的風險點所在，并預先采取某些風險控制的防范措施，從而達到規(guī)避與化解風險的目的。
2、建立健全成本控制機構管理
若想提高房地產(chǎn)項目的成本管理，首先需明確“由誰管理”、“如何管理”的問題。項目目標的責任成本管理是否落實到位，能否切實執(zhí)行，關鍵在于控制組織是否完善。為了加強成本管理，各企業(yè)應成立成本管理領導小組，包括設計管理、施工管理、工程技術、財會、人力資源及經(jīng)營等各個部門的領導和成員，主要負責項目部的成本指導、管理及考核，項目部也要成立相關的目標成本控制管理小組，負責項目部的各項責任成本的實施、核算、管理及考核。各專業(yè)部門之間，應注重加強橫向的聯(lián)系與配合，充分發(fā)揮各部門的職能作用，確保各項工作有法可依、有章可循，自覺從自身加強項目成本的管理工作。
另外，各部門要加強自身的責任，全體參與管理。項目經(jīng)理作為房地產(chǎn)項目成本管理的第一施工負責人，應擔任全面組織機構管理的工作，對項目的盈虧狀況及時掌握并加以分析，并積極采取有效措施進行優(yōu)化；工程技術部作為整個工程項目的技術控制與工程進度的負責部門，應確保質(zhì)量，既要保證工期的順利完成，又要加強降低成本；經(jīng)營部主要管理合同的實施狀況，主要負責對工程進度款的申報及催款工作，并對施工賠償問題進行處理；財務部對工程項目的各項財務工作負責，及時分析財務狀況并分析收支，保證資金的合理調(diào)度，確保工程的全面順利開展。
3、通過內(nèi)部管理，在開發(fā)的全過程中嚴格控制成本
3.1以合同管理為手段，加強成本控制
作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會簽批準制度，把所有經(jīng)濟行為納入合同管理，保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量。
3.2通過招標選擇監(jiān)理單位
開發(fā)商在確定監(jiān)理單位時應進行公開招標，選擇三家以上的監(jiān)理單位進行投標報價，從中選出監(jiān)理費用低、技術力量強、業(yè)績好、信譽高的監(jiān)理單位來進行監(jiān)理。
3.3做好規(guī)劃設計階段的成本控制
控制建設工程成本，首先應從設計開始，設計階段對投資的影響程度達70％―90％。主要從加強設計階段的經(jīng)濟論證、實行限額設計、實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法、要加強設計出圖前的審核工作四個方面的措施來控制。
4 嚴格控制建安成本，降低工程造價
在目前的施工過程中，質(zhì)量監(jiān)督、進度控制機制已經(jīng)比較完善，但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱環(huán)節(jié)。主要從嚴格進行工程招標，控制新開工程的造價；合理安排施工順序，減少臨時費用；建立工程變更制度，降低工程成本；嚴格控制材料、設備價格；加強竣工結算的審核五方面進行控制。
【關鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；危害與防范措施
【中圖分類號】TU256【文獻標識碼】A【文章編號】1674-3954（2011）01-0001-01
房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展能夠帶動其他相關產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展，因而已成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。而正是因為房地產(chǎn)業(yè)的特殊性、相關性以及迅速發(fā)展所帶來的影響，使這一產(chǎn)業(yè)成為了泡沫經(jīng)濟的多發(fā)地，必須引起國家、政府和各級管理人員的高度重視。
一、 房地產(chǎn)泡沫的危害
房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，相關度高，影響力大，泡沫的形成對國民經(jīng)濟、社會生活等產(chǎn)生著極大的危害，需要引起高度的重視。房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要危害有：
1、增加人們生活生產(chǎn)耗費，造成生產(chǎn)和消費危機
在我國經(jīng)濟得到高速發(fā)展的新形勢下，人們的收入水平得到一定程度的提高，生活質(zhì)量得到改善。但相對于房價的高速增長，人們的收入增長水平相對較低。因此，人們會更加注重理性消費，具體表現(xiàn)為減少當期消費，把一部分收入存入銀行，以防不測。特別是在高房價面前，更多的人們只能“望房興嘆”，不得不控制和壓縮其他方面的消費支出，從而影響和抑制了房地產(chǎn)對其他相關行業(yè)的拉動作用，不利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。
2、加劇金融風險，導致金融危機
據(jù)資料統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目，在其投入的資金中約有20%～30%是從銀行貸款的。建筑公司在施工過程中所需有資金也是向銀行貸款。同時，大部分購房者也向銀行申請了個人住房抵押貸款。以上幾項累加，與房地產(chǎn)項目相關的開發(fā)商、承建商、購房者都需要與銀行打交道。因此，如果一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就會成為最大的買單者，加劇了銀行系統(tǒng)的金融風險。
3、引發(fā)政治和社會危機，影響社會和諧穩(wěn)定
房地產(chǎn)泡沫破裂最終會導致經(jīng)濟危機的發(fā)生，就會造成大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。而且會直接帶來建筑業(yè)、銀行業(yè)、建材業(yè)等其他相關產(chǎn)業(yè)的連鎖反應，由于人們對日益惡化的經(jīng)濟危機感到不滿，社會可能動蕩不安，易引發(fā)政治和社會危機。在金融危機下，犯罪案件激增。
二、房地產(chǎn)泡沫形成的原因分析
根據(jù)美國經(jīng)濟學家關于“泡沫”的分析，可以理解為在一個連續(xù)的過程中房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，而且這種價格遠遠高于與之相應的實體價格，最終導致泡沫產(chǎn)生。因此，影響力大，破壞性強，需要認真分析造成泡沫的原因，為控制和消除泡沫的產(chǎn)生提供科學依據(jù)。
1、土地管理制度不健全，行業(yè)管理不完善
土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎，隨著社會經(jīng)濟的深入發(fā)展和城市化進程的不斷推進，人們對土地的需求與日俱增的, 而土地的供應的相對固定的，從而導致了土地資源的相對不足，泡沫形成的基礎條件就是土地的稀缺性。
另一方面，在土地市場不成熟、制度管理不健全的客觀條件下，地方政府部門對土地市場進行過多的干預，把房地產(chǎn)作為提高效益、保持政績的主要手段，造成了土地和房地產(chǎn)行業(yè)的無序管理，導致了房價的不斷上漲。
2、人們基于對房地產(chǎn)的過度投機行為
無序管理必然產(chǎn)生漏洞，也必然會產(chǎn)生投機行為。人們買房不是為了居住，而是通過炒房賺取差價，時間長了，人就多了，房價在一片“炒聲”中不斷攀升,最終形成房地產(chǎn)泡沫。
3、銀行過度房貸，成為房地產(chǎn)泡沫最大的推手
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)商、建筑企業(yè)都必須擁有雄厚的資金才能在房地產(chǎn)行業(yè)一展身手。而他們的開發(fā)資金、建筑資金主要來源于銀行貸款。在高回報、高利潤的收益影響下，銀行在辦理貸款過程中，往往會違反有關規(guī)定，向開發(fā)商大量發(fā)放貸款，造成過度開發(fā)。對銀行來說，帶來了不小的金融風險。
三、防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要措施
泡沫形成和破裂的危害性極大，也有其產(chǎn)生、發(fā)展和破裂的原因，我們必須客觀地加以分析，認真研究，制定措施，防止泡沫產(chǎn)生，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
1、完善土地管理制度，強化土地資源管理
國家要重視和完善土地管理制度，建立和健全房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)控體系，通過稅收管理、土地供應等手段，對房地產(chǎn)業(yè)進行必要的干預和調(diào)控，促進土地資源的合理開發(fā)和有效利用，促進環(huán)境資源的優(yōu)化配置和城市的可持續(xù)發(fā)展。
政府部門要充分發(fā)揮土地管理的職能作用，切實做好協(xié)調(diào)、指揮、規(guī)劃、使用和管理工作。根據(jù)城鎮(zhèn)化建設和房地產(chǎn)市場的實際要求，合理規(guī)劃，科學調(diào)控，保持各類用地的供應比例和土地的合理供應量。要采取強有力的措施，堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設，防止出現(xiàn)新的積壓。要嚴格懲處各類違規(guī)行為，嚴厲打擊和查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，從源頭上防止土地批租領域的不正之風和腐敗行為。要根據(jù)市場需求和人們?nèi)罕姷膶嶋H情況，積極調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結構，合理利用土地資源，大力實施“安居工程”，發(fā)展安居型房地產(chǎn)，讓老百姓能買得起房、住得起房，提高人們的幸福指數(shù)。
2、打擊和控制投機行為，遏制投機購房需求
房地產(chǎn)業(yè)中的投機行為包括地方政府和個人兩個方面的行為。這都是因利益追求而實施的投機行為，應予以打擊和控制。
首先，要打擊地方政府的“投機主義”傾向。中央政府要重視加大對地方政府的監(jiān)督和管理，特別是在對政府的績效考核中不能單獨考核業(yè)績指標，還要考慮政府的社會責任、服務意識和群眾的滿意度。這樣，就可以避免政府追求政績而在土地上大做文章或亂做文章的“投機主義”。 自己不參與，自身腰桿硬，政府就能在土地管理中嚴格執(zhí)法，科學調(diào)控。
其次，要遏制個人以投資為目的購房需求。房地產(chǎn)作為一個特殊產(chǎn)業(yè)，具有資產(chǎn)和消費品兩重性，正因為如此，才帶來了房地產(chǎn)市場十分活躍的投資環(huán)境。而且，我國房地產(chǎn)實行的是住房交易環(huán)節(jié)中的營業(yè)印花稅和個人所得稅，對居民自有自用住房不征收房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。房產(chǎn)投資者正好利用了這一稅收制度的特殊性，大肆進入房地產(chǎn)業(yè)進行“炒房”、“囤房”，擾亂了房地產(chǎn)市場的供求關系，“火爆”的投資交易制造了房地產(chǎn)市場的虛高價格。因此，必須采取強有力的措施，遏制個人以投資為目的購房需求。在具體操作過程中，要執(zhí)行央行、銀監(jiān)會下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》的有關規(guī)定，并進行更加深入的探討。針對房地產(chǎn)市場的不規(guī)范行為，研究和制定相應的應對政策，如嚴格商品房出售收入個人所得稅、營業(yè)稅等的征收，穩(wěn)步推行物業(yè)稅，降低房地產(chǎn)的投資價值，抑制囤積房產(chǎn)、投機炒作現(xiàn)象。
3、加強金融監(jiān)管力度，合理引導資金流向
與房地產(chǎn)相關的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強對銀行的監(jiān)管，加強金融風險防范，從源頭上控制投機資本。 要進一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平。要加強信用總規(guī)模的控制，加強投資結構的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等手段，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟發(fā)生。重點要強化個人住房貸款管理，禁止發(fā)放“零首付”個人住房貸款，適當提高個人住房貸款比例，增加投機者炒房成本，增加投機炒房風險，讓投機者“望房興嘆”，有利于控制房子價格。
4、完善住房保障制度，實現(xiàn)住宅產(chǎn)品優(yōu)化供給
國家應制定相關的政策和措施，加強經(jīng)濟適用房開發(fā)力度，把經(jīng)濟適用房的建設作為控制房地產(chǎn)市場價格和解決低收入住房的重要手段。同時，進一步完善應住房供給制度，為不同消費人群提供不同價位的商品房，讓所有的老百姓都能住上房，住上滿意的房。
參考文獻：
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