發(fā)布時間：2023-03-23 15:15:37
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)檔案論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
論文摘要：在信息社會化逐步深入的今天,房地產(chǎn)檔案逐步實現(xiàn)了信息數(shù)據(jù)化、管理網(wǎng)絡(luò)化和服務(wù)現(xiàn)代化。這就從技術(shù)和管理兩方面對房管部門提出了新的要求,也必然要求提高檔案工作者的綜合素質(zhì),從而更好地為房地產(chǎn)事業(yè)服務(wù)。
目前,在房地產(chǎn)管理部門中,由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案的管理方式相對滯后,因而積壓了大量歷史信息需要錄入。要將這些信息在第一時間內(nèi)全部錄入管理系統(tǒng)并且不能產(chǎn)生誤差,需要大量的時間和大量的人力、物力、財力來完成。如何利用現(xiàn)代化手段,加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案數(shù)字化建設(shè),實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理的新突破,已成為當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理工作的重要課題。利用計算機(jī)對房地產(chǎn)檔案信息進(jìn)行管理,具有檢索迅速、查找方便、可靠性高、儲存量大、保密性好、壽命長、成本低等優(yōu)點。這些優(yōu)點能夠極大地提高房地產(chǎn)檔案管理的效率,也是房地產(chǎn)管理科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的一個重要條件。
一、確定適用標(biāo)準(zhǔn)
信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化是實現(xiàn)信息交換和資源共享的根本保證。在數(shù)字化建設(shè)中,必須建立好相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn),最終建立起一個標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)字化利用平臺,實現(xiàn)檔案數(shù)字化管理。
二、建設(shè)高質(zhì)量的檔案信息數(shù)據(jù)庫
房地產(chǎn)檔案管理主要包括兩個方面:檔案原件及檔案數(shù)據(jù)的管理。檔案原件作為房地產(chǎn)檔案的原始資料有著不可替代的作用,它是檔案數(shù)據(jù)的來源。房地產(chǎn)檔案管理要實行全方位、多元化的服務(wù)模式,房地產(chǎn)檔案網(wǎng)站作為一種紐帶和橋梁,是實現(xiàn)這一多元化服務(wù)的有效手段。我們應(yīng)充分利用這一點,為利用者提供一個交流平臺。一方面我們可將房產(chǎn)檔案中的建筑面積、房屋坐落以及平面圖等無條件公布在網(wǎng)上,對于有條件利用資料的各級用戶可根據(jù)自身的用戶級別查詢相關(guān)的房產(chǎn)檔案。另一方面,利用者可將自身的相關(guān)問題留在網(wǎng)頁上,房地產(chǎn)檔案管理人員可以及時了解適用者的需求,解答問題,搞好服務(wù),方便群眾。
三、重視人員素質(zhì)的提高
檔案人員是連接檔案與利用者的橋梁和紐帶,檔案人員的素質(zhì)直接影響到檔案的利用在社會公眾心目中的形象。
四、要突出服務(wù)理念
就現(xiàn)代管理科學(xué)而言,房地產(chǎn)市場管理同時也是一種服務(wù),是一種由我們管理部門提供給社會層面的服務(wù)。當(dāng)前,社會層面越來越需要更為全面、便捷、自主的房地產(chǎn)市場信息服務(wù),也越來越渴望通過房地產(chǎn)市場管理信息系統(tǒng)來獲取房地產(chǎn)咨詢服務(wù)和房地產(chǎn)政策指導(dǎo),因此,我們只有及時、主動、積極地向新型管理服務(wù)職能轉(zhuǎn)變,才能夠順應(yīng)社會的呼喚、滿足公眾的需求。房地產(chǎn)市場的信息化建設(shè)同樣需要
五、要著力強(qiáng)化系統(tǒng)的協(xié)作效能
在房地產(chǎn)市場的信息化建設(shè)中,需要從全社會的角度去認(rèn)識和把握市場信息。一是要制定統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范,包括業(yè)務(wù)分類、數(shù)據(jù)分項、數(shù)據(jù)定義等技術(shù)規(guī)范與格式,為各相關(guān)業(yè)務(wù)部門、各相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)今后進(jìn)一步實現(xiàn)信息資源共享奠定技術(shù)基礎(chǔ);二是要在系統(tǒng)中盡量延伸和拓寬市場數(shù)據(jù)的采集面,并規(guī)劃和設(shè)計出必要的數(shù)字化實現(xiàn)途徑;盡可能多地實現(xiàn)各關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)、協(xié)作部門業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的采集、轉(zhuǎn)換,促使更多的業(yè)務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)市場所需要和必備的業(yè)務(wù)信息流;三是要實現(xiàn)系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)交互,新的系統(tǒng)必須支持系統(tǒng)間、部門間數(shù)據(jù)資源交互和傳遞,實現(xiàn)同類業(yè)務(wù)信息的一致和共享。
六、當(dāng)前房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的幾點建議
1.提高數(shù)字化管理的認(rèn)識,建立完整規(guī)范的檔案資料,房地產(chǎn)檔案數(shù)字化的目的是最大限度地提供利用,滿足社會需求。
2.制定房地產(chǎn)檔案館數(shù)字化建設(shè)發(fā)展規(guī)劃,并分階段有步驟地實施在數(shù)字化建設(shè)過程中,必須充分考慮到各地房地產(chǎn)檔案管理部門歷史上形成的數(shù)量龐大的庫存檔案,以及每年數(shù)量激增的綜合反映,建立一支既懂檔案管理,又懂房地產(chǎn)管理和計算機(jī)知識的專業(yè)隊伍,是實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案信息現(xiàn)代化管理工作的關(guān)鍵。
3.檔案人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)房管部門相關(guān)專業(yè)的一般知識,如《檔案法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》等。
關(guān)鍵詞: 實踐性教學(xué)方案 專業(yè)見習(xí) 綜合實訓(xùn) 畢業(yè)實習(xí) 畢業(yè)作業(yè)(論文)
中圖分類號: G64 文獻(xiàn)標(biāo)識碼: A文章編號: 1007-3973 (2010) 04-176-02
高職物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)過程中,實踐性教學(xué)是整體教學(xué)活動的重要組成部分。但是,由于傳統(tǒng)教學(xué)模式的影響,專業(yè)教師更多側(cè)重對課程理論教學(xué)的探索上,對于實踐教學(xué)的探索,不論在廣度與深度上都明顯遜色于前者。因此,努力探索實踐教學(xué)方案,對于完整地構(gòu)建高職物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)方案,顯然具有重要的意義。
1 對物業(yè)管理專業(yè)實踐性教學(xué)方案的設(shè)計
高職物業(yè)管理專業(yè)培養(yǎng)適應(yīng)社會主義建設(shè)需要的,德、智、體全面發(fā)展的,掌握現(xiàn)代物業(yè)管理理論知識、實操技能與方法的適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要的高級應(yīng)用型專門人才。
在業(yè)務(wù)知識和能力方面,本專業(yè)要求學(xué)生通過三年的學(xué)習(xí),掌握從事物業(yè)管理職業(yè)所必需的專業(yè)基礎(chǔ)理論和基本職業(yè)技能;具有較強(qiáng)的分析問題、解決問題的能力,有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力,協(xié)調(diào)能力,具有承擔(dān)物業(yè)管理崗位工作的技能。
據(jù)此,我們設(shè)計的物業(yè)管理專業(yè)實踐性教學(xué)方案把實踐內(nèi)容分解成五項任務(wù),要求該專業(yè)學(xué)生在規(guī)定時間內(nèi)完成專業(yè)見習(xí)、課程實習(xí)、頂崗實習(xí)、畢業(yè)實習(xí)和畢業(yè)作業(yè)(論文)。
1.1 專業(yè)見習(xí)
從感性上對物業(yè)及物業(yè)管理有一個全面的認(rèn)識。旨在做到課堂教學(xué)和實踐教學(xué)相結(jié)合,使學(xué)生既掌握物業(yè)管理專業(yè)的基礎(chǔ)理論和專業(yè)知識,又熟悉物業(yè)管理企業(yè)各主要工作部門實際操作的標(biāo)準(zhǔn)程序與技能,真正成為應(yīng)用型、技能型的專業(yè)人才。結(jié)合《物業(yè)管理概論》的學(xué)習(xí)與實踐進(jìn)行專業(yè)見習(xí)。
專業(yè)見習(xí)的主要內(nèi)容:物業(yè)公司的類型;物業(yè)管理公司組織結(jié)構(gòu);業(yè)務(wù)內(nèi)容;物業(yè)管理工作流程;物業(yè)管理工作的現(xiàn)場控制與服務(wù)禮儀等管理服務(wù)技能的展示;物業(yè)管理制度建設(shè)情況;物業(yè)管理公司質(zhì)量管理文件、管理資料等管理方面的文件;其他實習(xí)內(nèi)容。
具體實習(xí)要求:在專業(yè)教師的指導(dǎo)下進(jìn)行,專業(yè)見習(xí)完畢后,學(xué)生要撰寫專業(yè)見習(xí)報告。文字量不少于2000字。專業(yè)見習(xí)成績分為優(yōu)秀、良好、合格和不合格四等級,計入學(xué)生檔案。
1.2 課程實習(xí)
課程實習(xí)主要是結(jié)合所學(xué)專業(yè)課程對各崗位管理技能進(jìn)行實際的訓(xùn)練。目的是對所學(xué)的專業(yè)知識進(jìn)行全面的了解、理解、掌握,并能靈活應(yīng)用。既可安排學(xué)生到條件較好的物業(yè)管理公司進(jìn)行實習(xí);也可在學(xué)校綜合實訓(xùn)室里進(jìn)行一部分項目實訓(xùn),以增強(qiáng)學(xué)生從事物業(yè)管理工作的實際操作能力。
實習(xí)課程及其內(nèi)容如下:
課程實習(xí)名稱實習(xí)內(nèi)容實習(xí)要求建筑識圖與構(gòu)造建筑識圖與構(gòu)造實訓(xùn)房屋構(gòu)造與施工圖;水、暖、電施工的識讀;房屋建筑工程施工圖的綜合識讀在專業(yè)教師和實習(xí)技術(shù)人員的指導(dǎo)下,學(xué)生在實習(xí)期間每天必須進(jìn)行實習(xí)記錄和寫實習(xí)體會,最后撰寫實習(xí)報告。文字量在2000字左右。同時附有實習(xí)單位的通過物業(yè)課程實習(xí)的證明。市場調(diào)查與預(yù)測物業(yè)市場調(diào)查調(diào)查當(dāng)今物業(yè)管理市場的現(xiàn)狀,準(zhǔn)確把握物業(yè)市場的發(fā)展趨勢,撰寫市場調(diào)查報告房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實訓(xùn)房地產(chǎn)企業(yè)運作管理的基本理論與方法 建筑工程招投標(biāo)與合同管理招投標(biāo)與合同管理實訓(xùn)招標(biāo)文件的編制、投標(biāo)文件的編制;招投標(biāo)程序;招標(biāo)標(biāo)底和投標(biāo)報價的計算物業(yè)管理智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)實訓(xùn)智能建筑物業(yè)管理的目標(biāo)、公司職責(zé)、接管驗收和檔案管理、資金的使用與管理物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理實訓(xùn)物業(yè)企業(yè)的籌資管理,物業(yè)企業(yè)的流動資金管理,成本管理;物業(yè)企業(yè)經(jīng)營收入和利潤管理;物業(yè)企業(yè)財務(wù)分析與評標(biāo)方法房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價實訓(xùn)房地產(chǎn)估價的原則和估價程序,房地產(chǎn)估價的主要方法和房地產(chǎn)估價報告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容,撰寫一般的房地產(chǎn)估價報告房屋維修管理房屋維修實操房屋維修的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn);房屋常見損壞情況及原因分析;掌握有關(guān)房屋的檢查與鑒定方法,房屋維修工程的施工程序、施工方法等有關(guān)技術(shù)措施,房屋修繕預(yù)算定額及編制方法,維修工程結(jié)算方法設(shè)備維修管理設(shè)備維修實操相關(guān)設(shè)備的性能、系統(tǒng)的結(jié)構(gòu),操作各種設(shè)備,增強(qiáng)對設(shè)備、管網(wǎng)的設(shè)計、安裝、管理的綜合能力。
1.3 頂崗實習(xí)
頂崗實習(xí)是指學(xué)生根據(jù)學(xué)校教學(xué)計劃的要求,在規(guī)定的教學(xué)時限內(nèi),按照學(xué)校實習(xí)教學(xué)計劃的安排,在企事業(yè)單位相關(guān)實踐崗位上進(jìn)行的實踐學(xué)習(xí)活動,包括實習(xí)、預(yù)就業(yè)和已簽定就業(yè)協(xié)議的提前就業(yè)等。學(xué)生頂崗學(xué)習(xí)是專業(yè)教學(xué)的重要組成部分,是教學(xué)活動的繼續(xù),是提高學(xué)生的實踐技能和專業(yè)能力的重要教學(xué)方式。
實習(xí)內(nèi)容:培養(yǎng)、鍛煉學(xué)生綜合運用所學(xué)的專業(yè)知識和基本技能,去獨立分析和解決實際問題的能力,把理論和實踐結(jié)合起來,提高實踐動手能力;培養(yǎng)學(xué)生熱愛勞動、不怕苦、不怕累的工作作風(fēng);培養(yǎng)、鍛煉學(xué)生交流、溝通能力和團(tuán)隊精神,實現(xiàn)學(xué)生由學(xué)校向社會的轉(zhuǎn)變。
實習(xí)要求:實習(xí)期間學(xué)生必須遵循實習(xí)單位的勞動紀(jì)律和廠規(guī)廠紀(jì)、由實習(xí)單位考核,指導(dǎo)教師及其班主任及時了解學(xué)生實習(xí)動態(tài)情況,學(xué)生應(yīng)在實習(xí)小結(jié)中對遵守紀(jì)律情況進(jìn)行自我鑒定。
1.4畢業(yè)實習(xí)
畢業(yè)實習(xí)是學(xué)校實踐性教學(xué)的基本環(huán)節(jié),也是全部教學(xué)活動的最后階段。畢業(yè)實習(xí)的目的在于全面驗證課堂所學(xué)理論知識,提高學(xué)生分析問題、解決問題的能力,完善學(xué)生的知識結(jié)構(gòu)和能力結(jié)構(gòu)。通過畢業(yè)實習(xí),使學(xué)生了解企業(yè),認(rèn)識社會,完善自我,提高適應(yīng)社會的能力。畢業(yè)實習(xí)的任務(wù)是通過參與物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理過程,了解企業(yè)經(jīng)營管理狀況,提高自身職業(yè)素質(zhì),為畢業(yè)后走上工作崗位打下良好的基礎(chǔ)。
具體實習(xí)的主要內(nèi)容如下:物業(yè)管理機(jī)構(gòu);住宅、商務(wù)、工業(yè)、特種物業(yè)的管理;物業(yè)接管驗收與撤管;物業(yè)管理檔案的建立與管理;物業(yè)常用文書;物業(yè)管理費用管理;房屋構(gòu)造與維護(hù)管理;房屋附屬設(shè)備維護(hù)與管理;安全管理;環(huán)境管理;文化娛樂場所與活動的管理;物業(yè)管理方案的制訂;物業(yè)管理制度;物業(yè)管理資金的管理;房屋修繕的預(yù)算;綜合經(jīng)營服務(wù)等。
畢業(yè)實習(xí)要求:畢業(yè)實習(xí)必須在專業(yè)教師和實踐基地技術(shù)人員的指導(dǎo)下,成立實習(xí)小組。以實習(xí)小組為單位進(jìn)行分散式實習(xí),學(xué)生在實習(xí)期間每天應(yīng)進(jìn)行實習(xí)資料記載和寫作實習(xí)體會,實習(xí)小組應(yīng)開展學(xué)習(xí)、研討等活動記載,實習(xí)完畢后,學(xué)生要撰寫畢業(yè)實習(xí)報告。
1.5 畢業(yè)作業(yè)(論文)
畢業(yè)作業(yè)要以做畢業(yè)論文的形式完成。畢業(yè)論文的主要任務(wù)是使學(xué)生理論聯(lián)系實際,加深對理論的系統(tǒng)理解,全面運用所學(xué)專業(yè)知識和畢業(yè)實習(xí)積累的經(jīng)驗進(jìn)行物業(yè)管理方面的論文寫作,使學(xué)生達(dá)到專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)的要求,為從事實際工作打下堅實的基礎(chǔ)。畢業(yè)作業(yè)(論文)的寫作不僅在時間格式上要作出要求,而且在選題與內(nèi)容也要作出要求。既可根據(jù)教師給定的題目協(xié)作完成,也可由學(xué)生在實踐中自行選題。
2 對物業(yè)管理專業(yè)實踐性教學(xué)方案的幾點思考
2.1 實踐性教學(xué)方案的設(shè)置要特別注意處理好理論教學(xué)與實踐教學(xué)的關(guān)系
物業(yè)管理專業(yè)具有實踐性較強(qiáng)的特點,在教學(xué)計劃和教學(xué)實施過程中應(yīng)當(dāng)適度加大實踐性教學(xué)的分量。但是,如果片面強(qiáng)調(diào)實踐教學(xué)的比重,理論教學(xué)勢必要受到影響,而一味強(qiáng)調(diào)理論教學(xué)的系統(tǒng)性,學(xué)生的實踐技能又達(dá)不到用人單位的要求。因此,如何搞好理論性教學(xué)與實踐性教學(xué)的連接與協(xié)調(diào),將是我們今后教學(xué)實踐中,重點探索的課題之一。
2.2 實踐性教學(xué)方案的設(shè)置要特別注意處理好教師與學(xué)生的關(guān)系
如何把教師的主導(dǎo)作用和學(xué)生的主體作用,貫徹到實踐性教學(xué)方案的設(shè)置中,使我們一直在探索的一個問題。我們在方案設(shè)置中是這樣體現(xiàn)的:(1)在專業(yè)見習(xí)和課程實習(xí)過程中,突出教師組織教學(xué)的主導(dǎo)角色,兼顧學(xué)生的主體作用。(2)在頂崗實習(xí)和畢業(yè)實習(xí)過程中,突出學(xué)生的主體地位,兼顧教師的主導(dǎo)作用。(3)在畢業(yè)作業(yè)(論文)寫作過程中,教師除在選題上要發(fā)揮引導(dǎo)作用外,更多的是要引導(dǎo)學(xué)生如何調(diào)研收集有價值的信息,其中盡量尊重學(xué)生的學(xué)習(xí)偏好,及時而細(xì)致地提出修改建議。
2.3 實踐性教學(xué)方案的設(shè)置要特別注意處理好校內(nèi)教學(xué)與校外教學(xué)的關(guān)
由于高職物業(yè)管理專業(yè)辦學(xué)時間短,辦學(xué)規(guī)模小,一般認(rèn)為投巨額資金去建實驗室沒有經(jīng)濟(jì)效益,因此導(dǎo)致校內(nèi)實訓(xùn)設(shè)備設(shè)施普遍缺乏,實踐性教學(xué)主要還是通過到校外實習(xí)基地來完成。實際上,物業(yè)管理專業(yè)校內(nèi)實踐教學(xué)可以主要通過采用現(xiàn)代媒體技術(shù),通過制作錄象片、VCD課件等進(jìn)行模擬實習(xí)方式進(jìn)行。由于投資小,方式靈活,更新速度快,這種方式非常受教師和學(xué)生的歡迎,教學(xué)效果也很好。
參考文獻(xiàn):
[1] 陳海英.物業(yè)管理概論[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2006
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 評估風(fēng)險 防范
防范房地產(chǎn)抵押估價風(fēng)險對金融機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險意義重大，防范風(fēng)險首先得認(rèn)清風(fēng)險，然后才能防患于未然。
一、房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵
房地產(chǎn)抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價值決定并貸款金額的一項商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價值進(jìn)行評定和估算的過程。
二、影響房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的因素
（一）政府因素
政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風(fēng)險。在房地產(chǎn)抵押貸款評估中，如果房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機(jī)構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的影響又是風(fēng)險誘因。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。同時還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》《物權(quán)法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動，必然會對房地產(chǎn)抵押貸款評估方法產(chǎn)生影響。
（二）估價機(jī)構(gòu)和估價人員因素
估價機(jī)構(gòu)和估價人員是抵押房地產(chǎn)價值評估的直接參與者，是房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)估價都需要詳實的基礎(chǔ)資料來支撐，豐富的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機(jī)構(gòu)和估價人員帶來意想不到的后果，有所遺漏或出錯便直接導(dǎo)致了估價結(jié)果的偏差。估價人員素質(zhì)水平偏低，在一些中小城市的評估機(jī)構(gòu)中，有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經(jīng)驗的估價師，在具體負(fù)責(zé)一項估價業(yè)務(wù)時在參數(shù)選擇和方法運用上存在漏洞，也會產(chǎn)生一定的風(fēng)險。
（三）其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動主體因素
其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的誘因。如，房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有些企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機(jī)構(gòu)和估價人員高估房地產(chǎn)抵押價值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價機(jī)構(gòu)提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價值發(fā)放貸款。
三、房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的防范
（一）規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序
一個規(guī)范有效的估價程序顯然是有助于估價的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價格評估提供基礎(chǔ)材料。最后評估抵押房地產(chǎn)的正常價格。
（二）建立健全估價制度
規(guī)范房地產(chǎn)估價師和估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實行房地產(chǎn)估價師資格認(rèn)證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產(chǎn)估價師等級制度；建立房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師業(yè)績報告制度；政府對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。
建立和完善估價機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價業(yè)務(wù)，選擇估價業(yè)務(wù)開始，一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品―估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。
（三）提高估價人員素質(zhì)和估價技術(shù)
一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。
（四）商業(yè)銀行提高風(fēng)險預(yù)警能力
積極的風(fēng)險規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開放放貸時，主要評估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規(guī)避風(fēng)險的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評估方式只是在風(fēng)險出現(xiàn)之后對風(fēng)險的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評估部，適時踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動，房地產(chǎn)的維護(hù)和運行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價值進(jìn)行檢核性評估，提高風(fēng)險預(yù)警能力。
四、小結(jié)
防范房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險，不僅對于降低金融風(fēng)險、保證金融安全具有重要意義，同時也有利于降低評估機(jī)構(gòu)和評估人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。評估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)提高風(fēng)險防范意識，嚴(yán)格按估價規(guī)范流程操作，不斷提高執(zhí)業(yè)水平，從而有效防范房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險
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【論文摘要】著重從房地產(chǎn)項目的可行性研究、項目建設(shè)全過程管理、品牌戰(zhàn)略和人力資源管理等方面入手，對新經(jīng)濟(jì)時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理進(jìn)行了深入探討。
房地產(chǎn)開發(fā)具有投資數(shù)額大、風(fēng)險系數(shù)大、綜合性強(qiáng)的特點。每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都是一個系統(tǒng)工程，具有很強(qiáng)的綜合性。無論是單體開發(fā)還是小區(qū)綜合開發(fā)，都要經(jīng)過很多程序：選址和征地一前期策劃一工程建設(shè)一產(chǎn)品出售一售后物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都包含許多工序，而且都需要依靠特定的專業(yè)人士完成。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷加強(qiáng)管理，成立各個事業(yè)部，去完成各個階段的任務(wù)。
1可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)的先決條件
在做出投資決策前，先對有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境等方面進(jìn)行調(diào)查研究，對項目各種可能的擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，對項目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測和評價，據(jù)此提出該項目是否應(yīng)該投資建設(shè)。并選定最佳投資建設(shè)方案等結(jié)論性意見。
2項目建設(shè)全過程的管理
2．1建立項目品質(zhì)管理體系
(1)進(jìn)行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標(biāo)，從中選擇最佳方案，由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)項目的施工圖設(shè)計任務(wù)。這樣利用競爭機(jī)制，使設(shè)計單位在競爭中提高設(shè)計水平，公司從中選擇經(jīng)濟(jì)實用、品質(zhì)優(yōu)秀的方案。有些企業(yè)往往利用設(shè)計招標(biāo)選擇好的方案，再委托另外的設(shè)計單位進(jìn)行施工圖設(shè)計，這種方式不可取。因為一是損害中標(biāo)單位的積極性，不利于知識產(chǎn)權(quán)的保護(hù)；二是局部設(shè)計需要和整體設(shè)計吻合，由不同單位設(shè)計會影響整體效果。
(2)組織設(shè)計人員踏勘現(xiàn)場，提高對現(xiàn)場的感性認(rèn)識，同時避免設(shè)計圖紙脫離實際、與現(xiàn)場環(huán)境不協(xié)調(diào)。
(3)設(shè)計招標(biāo)時可以把方案的造價作為評標(biāo)的一項內(nèi)容，促使設(shè)計單位改變設(shè)計方法，由以往的單純設(shè)計變?yōu)樵O(shè)計與預(yù)算同時進(jìn)行，根據(jù)預(yù)算調(diào)整設(shè)計。在設(shè)計階段控制投資最有效的方法是利用優(yōu)化設(shè)計，國內(nèi)最常用的方法是在方案設(shè)計階段進(jìn)行多方案比較來對方案優(yōu)化，而國外最常用的優(yōu)化設(shè)計方法是業(yè)主在施工圖紙完成之后，再聘請另外一個設(shè)計公司或者就由原來的設(shè)計公司從控制投資的目的出發(fā)，以第一次的設(shè)計圖紙為基礎(chǔ)，再對建筑物結(jié)構(gòu)的選型、材料設(shè)備的選擇、施工方案及施工的可行性等方面進(jìn)行詳細(xì)的分析和論證，然后由原設(shè)計公司或者另外聘請的設(shè)計公司對第一次的圖紙進(jìn)行二次優(yōu)化設(shè)計，這樣做可能會增加項目的工期，但是進(jìn)行二次優(yōu)化設(shè)計給業(yè)主帶來的收益要遠(yuǎn)高于由于工期的延長帶來的損失，因此可以大大節(jié)省項目的造價。
(4)組織設(shè)計評審小組對各個專業(yè)的設(shè)計進(jìn)行審核，評審工作主要在規(guī)劃及方案設(shè)計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負(fù)責(zé)人及各專業(yè)的專家組成，對設(shè)計提出全面的意見。對設(shè)計的評審許多開發(fā)公司往往依據(jù)個人的意見，由領(lǐng)導(dǎo)拍板，這樣缺乏科學(xué)性。
(5)合理安排設(shè)計進(jìn)度，使出圖的時間與招標(biāo)、施工計劃吻合。
(6)通過合同明確規(guī)定設(shè)計的職責(zé)，規(guī)定設(shè)計質(zhì)量獎懲方法。并要求項目負(fù)責(zé)人必須在工程進(jìn)展過程中親臨現(xiàn)場對施工進(jìn)行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。
2，2建立完善的進(jìn)度計劃管理體系
(1)設(shè)計報建進(jìn)度計劃：主要包括規(guī)劃設(shè)計及報建進(jìn)度、單體方案設(shè)計及報建進(jìn)度、單體施工圖設(shè)計及報建進(jìn)度、市政園林設(shè)計及報建進(jìn)度；
(2)施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計劃：主要內(nèi)容包括工程招投標(biāo)、材料設(shè)備、分項工程招標(biāo)、施工臨時水電安裝和施工臨時設(shè)施進(jìn)度計劃、辦理施工前手續(xù)計劃；
(3)施工進(jìn)度計劃：主要包括土建施工和水電設(shè)備安裝、材料定板定貨計劃、鋁合金門窗工程和木門及防火門工程進(jìn)度計劃等；
(4)配套設(shè)施工程進(jìn)度計劃：主要包括永久供水供電報裝及施工、電信工程、防盜系統(tǒng)工程、有線電視工程、煤氣工程、市政工程和綠化園林工程進(jìn)度計劃等。
2．3建立完善的項目投資管理體制
(1)建設(shè)用地成本：土地有償使用費、征地拆遷費等；
(2)工程建設(shè)成本：土建費、水電設(shè)備安裝費、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費、設(shè)計監(jiān)理費、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費、人防易地建設(shè)費、檔案保證金、勞動保險金等；
(3)銷售費用：銷售營業(yè)、售樓中介費、廣告宣傳費等；
(4)財務(wù)費用：貸款利息、資金運作利息等。
(5)工程計量控制；主要負(fù)責(zé)工程的預(yù)算與結(jié)算工作，審核工程量及工程價款，編制工程招標(biāo)文件及標(biāo)底，編制工程款支付計劃，控制工程款的支付。計量工作是成本控制中最繁瑣的工作，這要求計量人員有豐富的經(jīng)驗及專業(yè)知識。此外還應(yīng)做到：
(1)了解施工現(xiàn)場、了解工程量實際發(fā)生變化情況，及時對工程量的變化進(jìn)行核實。
(2)要參與材料設(shè)備的定貨洽商，據(jù)市場價格變化情況來確定材料設(shè)備預(yù)算價，不能盲目照搬定額或文件價。另外，地產(chǎn)公司可以委托有資質(zhì)的監(jiān)理公司履行工程計量職責(zé)及工程執(zhí)法招標(biāo)工作，地產(chǎn)公司只需負(fù)責(zé)對其結(jié)果審核及支付工程款。
(3)建立完善的合同管理體系。在項目的開發(fā)實施工程中，開發(fā)公司會與設(shè)計院、監(jiān)理公司、施工單位、材料設(shè)備供貨等單位發(fā)生合同關(guān)系。通過合同形式來約束雙方的責(zé)任、義務(wù)與利益關(guān)系，共同完成項目建設(shè)過程。開發(fā)公司通過合同對各單位進(jìn)行監(jiān)控，以保證項目按計劃完成。同時，對違約方要依據(jù)合同進(jìn)行索賠。
(4)組織對各單位的協(xié)調(diào)工作。開發(fā)公司必須在項目進(jìn)展的各個階段都真正起組織者作用，通過組織召開定期例會的方式，加強(qiáng)各方的溝通。例如，在設(shè)計階段要定期組織設(shè)計例會及方案討論會，通過例會協(xié)商解決設(shè)計中出現(xiàn)的問題。在施工階段，項目經(jīng)理應(yīng)組織工程例會，及時解決工程有關(guān)問題。項目經(jīng)理親自組織召開例會，是督促各方的工作進(jìn)度最有效方法，是一種主動監(jiān)控方式，但開發(fā)公司的組織作用應(yīng)與監(jiān)理公司的組織作用明確劃分開來，監(jiān)理公司的工作應(yīng)著重在對各施工單位、設(shè)備安裝單位、材料供應(yīng)商等的組織協(xié)調(diào)管理，目的在于保證工程的施工質(zhì)量、進(jìn)度及投資達(dá)到計劃要求。而開發(fā)公司著重對整個項目全面管理，使項目的品質(zhì)、進(jìn)度及總成本滿足計劃的控制目標(biāo)。所以對施工單位的管理應(yīng)委托監(jiān)理公司負(fù)責(zé)，而開發(fā)公司應(yīng)著重在對設(shè)計的監(jiān)控，使整個項目的策劃意圖通過圖紙表達(dá)出來。(5)負(fù)責(zé)申請并獲取項目開發(fā)建設(shè)工程中的有關(guān)批文及許可證等。如土地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等。
(6)負(fù)責(zé)有關(guān)配套設(shè)施的報裝工作。如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時水電及永久生活水電等報裝工作。
(7)組織項目的有關(guān)驗收工作。如竣工驗收、建管驗收、小區(qū)綜合驗收等工作。
3房地產(chǎn)企業(yè)必須重視品牌發(fā)展戰(zhàn)略
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于高增長、高需求、高品位的發(fā)展階段。未來房地產(chǎn)市場，只能靠精品和品牌來占領(lǐng)，品牌是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。隨著中國正式加入WTO，外國房地產(chǎn)名牌企業(yè)對中國市場虎視眈眈，有的公司甚至規(guī)劃要每年開發(fā)上千萬平米。中國的房地產(chǎn)企業(yè)必須加快品牌化的步伐，把房地產(chǎn)品牌做好，牢牢扎根在中國大地，迎接新的挑戰(zhàn)。
決策者應(yīng)對企業(yè)品牌進(jìn)行長期性、全面性和總體性的謀劃和運籌。品牌策劃有其自身的規(guī)律，其策劃者必須樹立創(chuàng)新意識，在經(jīng)營管理上要有超前意識、運作和實施過程中必須具備高超的組織協(xié)調(diào)能力、資源統(tǒng)籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場競爭能力。要提升企業(yè)核心、房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，就必須牢固地樹立品牌意識，并按照品牌策劃的自身規(guī)律運作。
4高素質(zhì)人才至關(guān)重要
新經(jīng)濟(jì)時代的市場競爭，歸根結(jié)底是人才的競爭。對人才的重視和開發(fā)，是新經(jīng)濟(jì)時代的重要特征之一，搞好人才資源開發(fā)，是新經(jīng)濟(jì)時代的客觀要求。但在大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力資源管理工作中仍存在著下列的問題和誤區(qū)：
(1)人力資源管理者的素質(zhì)低，管理理念落后。許多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)尚未充分認(rèn)識到人力資源管理在現(xiàn)代企業(yè)管理中的核心地位。
(2)缺乏完善、科學(xué)、規(guī)范的人力資源體系。沒有從開發(fā)人的能力的角度，制定出符合企業(yè)未來發(fā)展需要的系統(tǒng)的人力資源管理制度，人力資源管理工作缺乏制度性和規(guī)范性。
(3)人力資源開發(fā)工作不力。一般來說，人力資源開發(fā)是考慮個人的個性特征、性格、氣質(zhì)、能力等內(nèi)在素質(zhì)如何配合組織的發(fā)展需要，簡單地說，就是事得其人，人盡其才，才盡其用。
在新經(jīng)濟(jì)時代，針對人力資源開發(fā)出現(xiàn)的新問題，只有采取新的人力資源開發(fā)方式，才能取得成效。
首先，提高人力資源管理者自身的知識水平。要實現(xiàn)從傳統(tǒng)人事管理到現(xiàn)代人力資源管理的轉(zhuǎn)變，只有依靠一批既懂理論又有實踐經(jīng)驗的人力資源管理專門人才才能完成。
其次，完善激勵機(jī)制。今天社會經(jīng)濟(jì)生活較以往已發(fā)生了重大的變化，單純應(yīng)用傳統(tǒng)的激勵方式已不能滿足需要。只有樹立以人為本的思想，建立起多維交叉的員工激勵體系，給員工發(fā)揮潛能、施展才能提供舞臺，并將企業(yè)的奮斗目標(biāo)和員工的個人目標(biāo)相結(jié)合，從而讓員工同企業(yè)一起成長，使員工能夠分享企業(yè)成長所帶來的好處，感受到成功的幸福，他們才能自覺自愿開拓創(chuàng)新，敬業(yè)敬職。
第三，建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯T工培訓(xùn)體系，真正實現(xiàn)由傳統(tǒng)企業(yè)向?qū)W習(xí)型組織的轉(zhuǎn)變。在新經(jīng)濟(jì)時代，企業(yè)人力資源的開發(fā)應(yīng)著眼于人的健康人格的培養(yǎng)，包括持久的工作熱情、堅韌不拔的意志力、人際關(guān)系的協(xié)調(diào)和團(tuán)隊合作精神等。
第四，營造良好的企業(yè)氛圍，加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè)。企業(yè)文化是全體員工衷心認(rèn)同和共有的企業(yè)核心價值觀，它規(guī)定了人們的基本思維模式和行為模式。在我們所面臨的新經(jīng)濟(jì)時代，企業(yè)人才資源管理的核心對象將是層次較高的知識工作者，企業(yè)在實踐中只有塑造以尊重人、關(guān)心人、信任人、培養(yǎng)人為核心的企業(yè)文化，才能集聚人才，從而在經(jīng)濟(jì)競爭中成為贏家。
關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險誘因防范
商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵
想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的風(fēng)險問題，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點都離不開貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)通過收取貸款利息和手續(xù)費獲取收益，而貸款接收者借助貸款達(dá)到對抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營和收益的目的。國際銀行業(yè)對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。
商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價值決定并貸款金額的一項商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價值進(jìn)行評定和估算的過程。房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請貸款的擔(dān)保物價值，商業(yè)銀行對抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價值的確認(rèn)是房地產(chǎn)抵押貸款評估的關(guān)鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評估是對房地產(chǎn)抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨立的兩個相關(guān)指標(biāo)，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不同需要。
影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的因素
政府因素
政府追求的一項重要目標(biāo)就是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風(fēng)險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，金融動蕩會給社會經(jīng)濟(jì)帶來動蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經(jīng)濟(jì)活動，對于活躍市場，推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評估中，如果房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機(jī)構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的影響又是風(fēng)險誘因。房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。同時還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動，必然會對房地產(chǎn)抵押貸款評估方法產(chǎn)生影響。
估價機(jī)構(gòu)和估價人員因素
估價機(jī)構(gòu)和估價人員在房地產(chǎn)抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價值評估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評估主要采用三大經(jīng)典方法—成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實際應(yīng)用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價值主要是由在評估基準(zhǔn)日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負(fù)責(zé)任的估價師在任何時候都會補(bǔ)充評估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價值。當(dāng)評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產(chǎn)貸款價值。
房地產(chǎn)估價不是估價師的無中生有，有學(xué)者稱其為“科學(xué)加藝術(shù)”，確切的反映了估價的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實的基礎(chǔ)資料來支撐，沒有基礎(chǔ)資料就不能稱其為科學(xué)。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。有些估價機(jī)構(gòu)或人員接受一項新業(yè)務(wù)時，出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù)，省去實地勘探調(diào)查而帶來風(fēng)險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機(jī)構(gòu)和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導(dǎo)致了估價結(jié)果的偏差。估價人員素質(zhì)水平偏低，對于房地產(chǎn)估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機(jī)構(gòu)中，很多估價員只有高中、中專學(xué)歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經(jīng)驗的估價師，在具體負(fù)責(zé)一項估價業(yè)務(wù)時在參數(shù)選擇和方法運用上存在漏洞，也會產(chǎn)生一定的風(fēng)險。
其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動主體因素
房地產(chǎn)抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風(fēng)險，影響房地產(chǎn)抵押貸款評估值。其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的誘因。如，房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問題。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機(jī)構(gòu)和估價人員高估房地產(chǎn)抵押價值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價機(jī)構(gòu)提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價值發(fā)放貸款。
商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的防范
規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序
目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結(jié)果的有效性。而一個規(guī)范有效的估價程序顯然是有助于估價的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價格評估提供基礎(chǔ)材料。最后評估抵押房地產(chǎn)的正常價格。
建立健全估價制度
規(guī)范房地產(chǎn)估價師和估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實行房地產(chǎn)估價師資格認(rèn)證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產(chǎn)估價師等級制度；建立房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師業(yè)績報告制度；政府對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。
建立和完善估價機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價業(yè)務(wù)，選擇估價業(yè)務(wù)開始，一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品—估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。
建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產(chǎn)估價師已經(jīng)達(dá)到15000余人，加上2003年通過房地產(chǎn)估價師考試人員總數(shù)將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的發(fā)展市場。一旦建立房地產(chǎn)估價風(fēng)險保險制度，對估價師會產(chǎn)生督促作用。如果某個估價師因為業(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風(fēng)險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質(zhì)，提高整個行業(yè)的水平和形象。
提高估價人員素質(zhì)和估價技術(shù)
在國外一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，如美國和香港的房地產(chǎn)估價行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會受到行業(yè)協(xié)會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價師接受一定時間的后續(xù)教育。中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓(xùn)。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。
商業(yè)銀行提高風(fēng)險預(yù)警能力
積極的風(fēng)險規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開放放貸時，主要評估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規(guī)避風(fēng)險的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評估方式只是在風(fēng)險出現(xiàn)之后對風(fēng)險的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評估部，適時踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動，房地產(chǎn)的維護(hù)和運行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價值進(jìn)行檢核性評估，提高風(fēng)險預(yù)警能力。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；全過程管理
中圖分類號：TU201.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的復(fù)雜、系統(tǒng)特點，依據(jù)開發(fā)的時間順序，可以將房地產(chǎn)開發(fā)分為幾個階段：工程項目的概念階段、工程項目的設(shè)計階段、工程項目的施工階段以及工程項目竣工驗收、交付使用階段等。隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化和市場競爭的壓力，許多的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了新的耕作時代，依靠戰(zhàn)術(shù)方法已經(jīng)不能滿足發(fā)展的需要，只有專業(yè)化的分工、技術(shù)水平、管理辦法的不斷進(jìn)步，才能保證經(jīng)營企業(yè)達(dá)到利潤最大化。本文基于各階段的管理重點簡單地對全過程管理進(jìn)行論述。
一、全過程質(zhì)量管理的含義
項目生命周期全過程質(zhì)量管理主要是指一個建筑項目從立項決策、設(shè)計、施工以及竣工驗收交付使用的全過程運行質(zhì)量管理。全過程的運行質(zhì)量管理就是對每一個階段的工序都要做到嚴(yán)格的把關(guān)，質(zhì)量合格后方能進(jìn)入下一道工序。
二、項目各個階段的運行質(zhì)量管理
在項目的概念階段，強(qiáng)調(diào)的是項目的可行性，是以高質(zhì)量的項目風(fēng)險管理做鋪墊的；項目的設(shè)計階段，是影響工程質(zhì)量的決定性階段，在該階段通過對項目的優(yōu)化設(shè)計，以最好的施工工藝、合理的投資取得最大的功能效果，因此，在這一階段決定著工程項目建成后的整體效果以及使用價值；施工階段，主要依據(jù)施工圖紙進(jìn)行施工，是產(chǎn)品實體形成的階段，這一階段直接的影響著產(chǎn)品的最終質(zhì)量，亦是非常重要。在這一階段，高質(zhì)量的管理是靠業(yè)主、施工單位以及監(jiān)理單位的共同努力為基礎(chǔ)的，雖然他們各自都有著自己的管理目標(biāo)，但始終未脫離質(zhì)量管理這一主線；竣工驗收交付使用階段，這一階段是質(zhì)量控制的最后環(huán)節(jié)，這一階段的主要任務(wù)就是做好實體的質(zhì)量檢查驗收。
（1）工程項目的概念階段
該階段，項目質(zhì)量管理的核心主要體現(xiàn)在項目的可行性研究，項目的可行性性研究是項目決策的重要依據(jù)，它是指對項目在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面做得可行性論證，并比選出最佳方案。而可行性研究的基礎(chǔ)又是對項目風(fēng)險管理，包括對風(fēng)險的識別、分析與處理等。在本論文中，主要是以項目概念階段風(fēng)險管理的角度去談?wù)擁椖康馁|(zhì)量管理，對項目風(fēng)險的識別、分析（定性分析、定量分析）、處理（規(guī)避、分擔(dān)）等做了詳細(xì)的介紹。萬變不離其宗，總而言之，項目風(fēng)險管理是為項目的可行性研究做鋪墊的，從而進(jìn)一步的服務(wù)于概念階段的項目運行質(zhì)量管理。
（2）工程項目的設(shè)計階段
設(shè)計階段，質(zhì)量管理主要概念階段質(zhì)量要求的實現(xiàn)階段。在這一階段的設(shè)計工作要嚴(yán)格的的遵循國家的各項規(guī)章制度，與傳統(tǒng)的設(shè)計階段質(zhì)量管理理念相比，不止是局限于業(yè)主與設(shè)計單位兩位參與單位，同時將監(jiān)理單位、可能性的施工單位融合進(jìn)來，進(jìn)行圖紙的審查與會審工作，以便在日后的施工階段進(jìn)行施工。
在這一階段，多采用優(yōu)化設(shè)計的方式，進(jìn)行設(shè)計方案的比選，以價值工程理念為依托，比選出性價比最優(yōu)的方案。同時在這一階段，又要保證設(shè)計所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、設(shè)計所需的硬件設(shè)備，以便設(shè)計出讓人人滿意的設(shè)計方案。
在進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計時，加強(qiáng)優(yōu)化設(shè)計的措施有：1.做到細(xì)致的分工。一般來講，建筑設(shè)計的任務(wù)工作量大且繁瑣，因此，再設(shè)計的過程中，要充分地做好任務(wù)、合理的分工，量力而行，是每個設(shè)計人員能夠很自信的各司其職；2.加強(qiáng)設(shè)計人員的技能培訓(xùn)，隨著時代的發(fā)展，人們更追求質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀于一體，較低的技術(shù)水平一般很難滿足，加之很多的設(shè)計人員缺乏實踐，設(shè)計出的產(chǎn)品很難得到施工，因此，加強(qiáng)設(shè)計人員的整體技術(shù)水平，不僅能夠增強(qiáng)單位的綜合實力，更能夠提高企業(yè)的綜合競爭力；3.對設(shè)計人員進(jìn)行綜合教育，提高其職業(yè)道德素養(yǎng)。端正設(shè)計態(tài)度，是直接影響實際質(zhì)量的關(guān)鍵因素之一。做任何事，沒有好的端正態(tài)度，那么做出來的結(jié)果也會存在很多的瑕疵。只有充分地認(rèn)識到建筑設(shè)計階段在整個項目生命周期內(nèi)的重要性，用積極的心態(tài)去面對設(shè)計，才能夠使得設(shè)計作品經(jīng)得起考驗推敲。
（3）工程項目的施工階段
施工階段，是全過程質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在施工過程中，應(yīng)嚴(yán)格的執(zhí)行國家相關(guān)規(guī)范，按照施工圖紙進(jìn)行施工。施工階段，涉及到的單位很多，無論是業(yè)主、施工單位還是監(jiān)理單位都應(yīng)該服務(wù)于施工質(zhì)量管理。充分地做好項目建設(shè)過程中的三個控制，即事前控制、事中控制以及事后控制。
比如，事前控制：包括對承包方資質(zhì)的審查，施工之前做好統(tǒng)籌安排，對工程所需要的原材料以及構(gòu)配件的等做好入場前的安排等；事中控制：包括嚴(yán)格的做好工序間的銜接關(guān)系，尤其是隱蔽工程，必須是在檢查通過的基礎(chǔ)上方可進(jìn)行下一道工序的施工，并按照規(guī)定，及時的組織質(zhì)量管理現(xiàn)場會議，及時的分析報告工程質(zhì)量情況等；事后控制：包括及時的整理已完工程的檔案，做好存檔工作。對已出現(xiàn)的問題，及時的予以補(bǔ)救等，以防止隱患的進(jìn)一步惡化。
在此階段，業(yè)主進(jìn)行項目質(zhì)量管理的措施主要有：首先，在開工前，業(yè)主應(yīng)事先組織預(yù)審，將問題進(jìn)行匯總，主持圖紙的會審以及技術(shù)交底工作，通過圖紙的會審及時的發(fā)現(xiàn)圖紙中的存在的問題，這就是做到事前控制。會審的過程中應(yīng)審查圖紙設(shè)計的深度，是否滿足施工的條件要求；其次，審查圖紙中的數(shù)據(jù)是否一致，以及審查施工單位所進(jìn)行的施工準(zhǔn)備是否到位等；第三，審查所涉及的圖紙是否滿足國家設(shè)計規(guī)范的要求、行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)等。對于會審過程中所出現(xiàn)的問題應(yīng)著力進(jìn)行解決。
在圖紙會審的基礎(chǔ)上，進(jìn)行施工的技術(shù)交底工作，尤其是針對圖紙上所提到的設(shè)計變更等內(nèi)容針對專門的施工人員進(jìn)行技術(shù)交底。在進(jìn)行技術(shù)交底工作后還應(yīng)該建立健全施工組織結(jié)構(gòu)和各項的規(guī)章館辦理制度，各項專業(yè)以及工種間的技術(shù)培訓(xùn)和質(zhì)量教育等工作等。
（4）工程項目竣工驗收、交付使用階段
工程的竣工驗收、交付使用是整個項目生命周期的最后一個階段，在這一階段應(yīng)嚴(yán)格的進(jìn)行交接驗收工作，將任何問題處理在此階段，以便于日后使用。其中驗收規(guī)范的形成見圖：
竣工驗收質(zhì)量控制內(nèi)容有：首先，工藝質(zhì)量缺陷的處理。對于工藝質(zhì)量上有缺陷的的項目，除了應(yīng)追究相關(guān)的責(zé)任外，還應(yīng)進(jìn)行返修處理、返工處理、限制使用以及不作處理。其次，工程竣工質(zhì)量驗收資料的整理
工程竣工驗收資料一般包括：1.勘察設(shè)計的質(zhì)量檢查報告，施工單位的工程竣工報告以及監(jiān)理工程師的質(zhì)量評估報告；2.工程質(zhì)量事故產(chǎn)生后的處理報告；3.隱蔽工程的驗收報告等以及施工日志等；4.工程的主要使用材料的進(jìn)廠檢驗報告等；5.承包商與業(yè)主之間簽署的質(zhì)量保修書；6.合同約定的其他相關(guān)資料等。對上述資料應(yīng)進(jìn)行充分地整理存檔。
結(jié)語
在現(xiàn)階段，項目生命周期全過程運行質(zhì)量管理這一理論概念仍舊不是很成熟，其優(yōu)越性在實際的項目運行過程中仍舊未能夠得到體現(xiàn)。在今后的工作中，本人將更加的注重理論與實踐的相結(jié)合，為我國建筑業(yè)的發(fā)展公分自己的一份力量。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測量；質(zhì)量檢查
Abstract: The statutory measurement as a legally binding, surveying and mapping data measurement properties related to the property management department after verification, can be used for housing property registration, this time only then has certain legal effect. The current real estate sales, mainly on the basis of the construction area as a basis of sale and valuation standards, the housing area and real measurement results directly purchase groups and vendors and economic interests are closely related, so, whether the real measurement data is scientific and reasonable and the property right registration quality as well as the interests of all parties are closely related. In real measurement process, quality inspection work is key link, whether the quality inspection work in place, with the real measurement results associated with quality. The main work of measurement properties will be briefly introduced, at the same time, content related to work and points for attention are analyzed and compared with similar, and puts forward the corresponding countermeasures and measures to improve the measurement quality, with a view to the housing survey work in the reference and guidance.
Keywords: real estate survey; quality inspection
中圖分類號：
1.房產(chǎn)測量的意義
2000 年 2 月 ，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局了 《房產(chǎn)測量規(guī)范》（17986-2000）（以下簡稱《規(guī)范》）。在《規(guī)范》中，提出了質(zhì)量檢查的基本要求，規(guī)定了檢查驗收的項目及內(nèi)容。
首先，房產(chǎn)測量能夠為產(chǎn)權(quán)人提供一定的法律保障與維護(hù)。房產(chǎn)測量的結(jié)果與數(shù)據(jù)一經(jīng)相關(guān)審核批準(zhǔn)部門確認(rèn)并下發(fā)證書后便具備了一定的法律效力，在處理產(chǎn)權(quán)糾紛方面，房產(chǎn)測量能夠提供重要的證據(jù)。房產(chǎn)測量的數(shù)據(jù)與購房群體的經(jīng)濟(jì)利益密切相關(guān)，其房產(chǎn)測量的整個期間、測量結(jié)果以及準(zhǔn)確度都要有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)同時也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，城市要進(jìn)行規(guī)劃與建設(shè)，也要以房產(chǎn)測量的數(shù)據(jù)為重要依據(jù)。房產(chǎn)測量按照國家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)屋及其用地的有關(guān)信息和資料，分析與研究房屋的現(xiàn)狀以及產(chǎn)權(quán)歸屬，了解城市房屋的分布與土地占用情況以及面積等，便于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門進(jìn)行管理與控制，為房產(chǎn)管理工作提供數(shù)據(jù)依據(jù)。同時房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)相關(guān)證書的發(fā)放也要以上述數(shù)據(jù)為依據(jù)，同時房地產(chǎn)的檔案也是在此基礎(chǔ)上建立。綜上所述，無論是城市土地的利用與開發(fā)，還是城市的規(guī)劃與建設(shè)都離不開房產(chǎn)測量的數(shù)據(jù)與成果。再者，要檢測建筑的房屋是否在面積上達(dá)到預(yù)定的數(shù)目，也要通過房屋測量去驗證與核查，這是防止房屋買賣面積縮水的重要依據(jù)?，F(xiàn)在，房價不斷增高，很多開發(fā)商為了取得更大的經(jīng)濟(jì)利益，甚至在房屋建筑的面積上打主意以欺騙購買者，進(jìn)行房產(chǎn)測量能夠防止上述現(xiàn)象的發(fā)生，保證買賣雙方的利益，使房地產(chǎn)市場健康的發(fā)展。
2.房產(chǎn)測量的基本工作流程
（1）接受與審核房產(chǎn)測量的要求申請，并相應(yīng)對申請的材料做必要的審核與檢查。
（2）做好房產(chǎn)測量的準(zhǔn)備事宜。對申請材料閱讀并了解，了解具置以及基本狀況，對測量進(jìn)行方案的制定與確定，對必備的設(shè)備進(jìn)行專業(yè)的檢查。進(jìn)而，與申請方確定測量具體時間，并要求其做好相應(yīng)的準(zhǔn)備事宜。
（3）外業(yè)測量。利用 GPS、電子全站儀、手持激光測距儀等測量設(shè)備完成房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖的數(shù)據(jù)采集。
（4）進(jìn)行內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)整理，繪制房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖，完成有關(guān)的面積計算。
（5）進(jìn)行質(zhì)量檢查，開展各種測量資料的整理工作并建立檔案。
（6）出具房產(chǎn)測量報告，供申請方辦理房屋所有權(quán)證使用。
3.房產(chǎn)測量的工作內(nèi)容
在實際工作中，房產(chǎn)測量主要包括以下三項工作內(nèi)容：
3.1 房產(chǎn)分丘圖測量與制圖
房產(chǎn)分丘圖測量首先利用電子全站儀布設(shè)導(dǎo)線或采用 GPSRTK技術(shù)，在測區(qū)內(nèi)布設(shè)圖根控制點，測定圖根控制點的坐標(biāo)；然后利用電子全站儀測設(shè)界址點房角點及碎部點坐標(biāo)，并繪制測量草圖。 內(nèi)業(yè)采用 專業(yè)的CASS 等測繪工具與軟件，從電子全站儀中讀出各點位坐標(biāo)，展點后，繪制出房產(chǎn)分丘圖，并在圖上注記各種房屋權(quán)屬信息。
3.2 房產(chǎn)調(diào)查及房產(chǎn)分戶圖測量與制圖
在通常狀況下，房產(chǎn)調(diào)查一般與分戶圖同時進(jìn)行與跟進(jìn)。所謂的房產(chǎn)調(diào)查，主要是對房產(chǎn)的所有人、產(chǎn)別以及結(jié)構(gòu)、所在的位置以及使用、建筑時間等進(jìn)行多方面的、詳盡的調(diào)查與了解。而分戶圖的測量要運用專業(yè)的工具，比如手持激光測距儀，對所以的房屋進(jìn)行每間每戶的實際測量與調(diào)查，并繼而形成比較簡單的測量圖紙并記錄相關(guān)的測量數(shù)據(jù)。內(nèi)業(yè)根據(jù)測量草圖和測量數(shù)據(jù)繪制出房產(chǎn)分戶圖。
3.3 房屋建筑面積的計算及公用面積的分?jǐn)?/p>
如果是私人住房或者是工程使用的房屋，在通常狀況下，就只是計算房屋的總共的建筑面積即可，而如果房屋是開發(fā)商的商品房，就要進(jìn)行必要的公用面積的分?jǐn)傆嬎悖瑢Ω鞣N公用面積的土地進(jìn)行相應(yīng)的分?jǐn)傆嬎?，供各購房戶辦理分戶房屋所有權(quán)證時使
用。
4.房產(chǎn)測量質(zhì)量檢查的重點及方法
房產(chǎn)測繪成果實行二級檢查一級驗收制度。 無論是一級驗收還是二級檢查，都應(yīng)對各項工作質(zhì)量檢查的重點進(jìn)行詳細(xì)檢查，以保證房產(chǎn)測量成果的質(zhì)量。
4.1 房產(chǎn)分丘圖測量
房產(chǎn)分丘圖作為房產(chǎn)管理用圖，主要表示房地產(chǎn)要素和房地產(chǎn)編號，包括產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑年代、建筑面積、丘號、房屋門牌號等。對于房產(chǎn)分丘圖測量，首先應(yīng)通過外業(yè)檢查各圖根控制點的相對關(guān)系是否準(zhǔn)確，檢查房屋等地物間的相對關(guān)系是否準(zhǔn)確，檢查各種房地產(chǎn)要素是否有漏測漏繪，符號表示是否正確。繼而由內(nèi)業(yè)對房產(chǎn)的編號進(jìn)行檢查與核準(zhǔn)，同時檢查丘號幢號的編排是否不重復(fù)，不能出現(xiàn)與原有重復(fù)的現(xiàn)象，同時，對于各種標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)記也要檢查位置的正確性。隨之將新的測繪房產(chǎn)分丘圖與原有進(jìn)行詳細(xì)的比對，確定是否有房屋拆遷未被標(biāo)出，防止房產(chǎn)登記出現(xiàn)混亂狀況；最后一項工作，是核查房屋是否在土地權(quán)邊界的范圍之內(nèi)，以此來確定房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)保持科學(xué)的一致性。
4.2 房產(chǎn)調(diào)查和房產(chǎn)分戶圖測量
對于房產(chǎn)調(diào)查，主要檢查房產(chǎn)調(diào)查表房屋座落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項權(quán)利等基本情況信息是否漏填，與現(xiàn)場狀況是否一致。對于房產(chǎn)分戶圖測量，首先應(yīng)對房屋測量草圖進(jìn)行檢查，檢查各原始測量數(shù)據(jù)是否正確、有無漏測、涂改；檢查房屋外廓總長與室內(nèi)分段測量（含墻厚）之和的較差是否超限。其次進(jìn)行外業(yè)檢查，察看房屋外部形狀是否正確，面積計算的范圍是否正確，陽臺走廊是否封閉，房屋開門處是否漏繪。最后對部分房屋邊長進(jìn)行抽樣測量，抽樣比例不少于 10%。
4.3 房產(chǎn)分戶圖的繪制、房屋建筑面積計算和公用面積分?jǐn)?/p>
房產(chǎn)分戶圖作為房屋所有權(quán)證的附圖，主要表示房屋權(quán)界線和樓梯、走廊等部位以及門牌號、所在層、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。
現(xiàn)在，大部分的房產(chǎn)測繪部門都配備比較縣級的測繪工具以及軟件，這些工具與軟件比較專業(yè)且具有很強(qiáng)的針對性，能夠?qū)Ψ课莘謶魣D進(jìn)行繪制并計算房屋的面積，同時能夠?qū)Ψ謹(jǐn)偯娣e進(jìn)行自動的分?jǐn)偱c測算。所以，首先要檢查繪制完成的房產(chǎn)分戶圖，確定其邊長與實際測量的邊長保持一致，檢測戶室、樓梯、走廊、設(shè)備房是否繪制齊全完整，戶與戶之間、戶與公用部位之間的產(chǎn)權(quán)分界是否明確且正確。 其次，對功能區(qū)域進(jìn)行檢查，檢查設(shè)置是否合理，墻體的厚度是否符合標(biāo)準(zhǔn)。再次檢查戶室所屬功能區(qū)的定義是否正確，樓梯、走廊、設(shè)備房等公用部位的分?jǐn)偠x是否符合《規(guī)范》的規(guī)定。最后，檢查房屋的門牌號、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、指北針等屬性是否正確。
5.結(jié)束語
要不斷加強(qiáng)與完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理工作，各個地區(qū)的房產(chǎn)管理部門已經(jīng)在努力建立比較完善的房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)，但是，要進(jìn)行系統(tǒng)信息的建立，首先要有準(zhǔn)確科學(xué)的房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)與成果，這就對房產(chǎn)測量部門的工作有了新的要求，房產(chǎn)測量部門要始終注重測量的效率與質(zhì)量，并制定相應(yīng)的測量程序與質(zhì)量規(guī)定，繼而按照相關(guān)要求進(jìn)行測繪工作并保證測繪的質(zhì)量。并且，要不斷提高相關(guān)測量人員的整體素質(zhì)以及專業(yè)的技術(shù)水平。這要做到上述諸多方面，才能夠真正保證房產(chǎn)測量的效率與質(zhì)量，從而為房產(chǎn)管理部門、開發(fā)商和廣大購房戶提供可靠的依據(jù)與數(shù)據(jù)成果。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：住房反向抵押；長期護(hù)理保險產(chǎn)品；可行性
中圖分類號：F840文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2010）36-0054-04
改革開放以來，中國實施的計劃生育政策使得人口增長率得到了降低，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，與此同時，也使得 “四二一”結(jié)構(gòu)家庭和空巢家庭大量涌現(xiàn)，中國人口老齡化問題日趨嚴(yán)重，而能為居民提供基本保障的社會保障制度的改革還處于探索階段，養(yǎng)老問題成為人們關(guān)注的焦點。在此背景下，養(yǎng)老方式及養(yǎng)老產(chǎn)品的創(chuàng)新成為熱議的話題。本文將就中國開展住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險產(chǎn)品展開討論。
一、開發(fā)住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險產(chǎn)品的意義
當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息。即“抵押房產(chǎn)、支付保費”。因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，如同金融機(jī)構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房，所以成為“住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險”。
（一） 宏觀方面――有利于社會穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融創(chuàng)新
1.可以有效提高老年人生活質(zhì)量，有利于社會穩(wěn)定和諧。中國城市居民大部分收入都花費在購買房產(chǎn)、供子女讀書、幫子女完成婚嫁和日常的消費上，到老年時沒有太多的儲蓄。老年人借助住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險產(chǎn)品，在繼續(xù)享有住宅使用功能的同時也能夠發(fā)揮住宅的消費價值功能，享有房子增值帶來的收益。不僅使得其醫(yī)療和護(hù)理有了一定程度的經(jīng)濟(jì)保障，減輕了子女贍養(yǎng)老人的資金壓力，能夠有效地提高其生活質(zhì)量，而且促進(jìn)了社會福利制度的完善，大大減輕了國家在社會保障方面的壓力。
2.可以降低社會儲蓄率、釋放社會消費，有利于推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。人口老齡化使更多的人出于養(yǎng)老防老的考慮而進(jìn)行儲蓄。為了應(yīng)對可能到來的養(yǎng)老和醫(yī)療費用的大幅支付，增加儲蓄、變近期消費為遠(yuǎn)期消費就必然成為城鄉(xiāng)居民的明智選擇。住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險產(chǎn)品能夠為老年人提供穩(wěn)定的長期護(hù)理，能夠在居民年老時，將住房這種不動產(chǎn)的價值得以提前變現(xiàn)，為老年人享受長期護(hù)理來“買單”。消費需求得以釋放，有助于降低社會儲蓄率、促進(jìn)商品物資的流通，從而推動中國經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)發(fā)展。
3.有利于促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)向多元化方向發(fā)展。住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險產(chǎn)品的開展不僅給銀行、保險公司帶來新的業(yè)務(wù)，而且還將促使商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)深化改革、創(chuàng)新經(jīng)營，在業(yè)務(wù)、收入多元化的同時，還將促使金融機(jī)構(gòu)將社會責(zé)任和盈利目標(biāo)緊密地結(jié)合在一起，求得多贏效應(yīng)。
（二）微觀方面――有利于三種風(fēng)險規(guī)避
對于保險公司來說，同時開展兩種產(chǎn)品的銷售是很重要的，連結(jié)產(chǎn)品可以規(guī)避各自產(chǎn)品的風(fēng)險，從而提高潛在客戶量和整體盈利水平；對于公眾來說，聯(lián)結(jié)產(chǎn)品可以使被保險人利益最大化，既能將房屋隨時變現(xiàn)，同時也能為自己的護(hù)理需求減少額外費用。下面重點闡述開展住房反向抵押聯(lián)結(jié)長期護(hù)理保險產(chǎn)品可以規(guī)避的風(fēng)險。
1.可以規(guī)避長期護(hù)理保險與住房反向抵押貸款中存在的逆向選擇風(fēng)險。長期護(hù)理保險中由于繳費高等原因預(yù)期壽命長的人群會退出該市場，留下來的都是預(yù)期壽命短、身體狀況欠佳的人；相反，住房反向抵押貸款中由于保險公司按平均余命對每年（月）支付相等的年金（月金），所以預(yù)期壽命短的人群預(yù)計到壽命終止時獲得的最終金額小于房屋價值，這類人群會紛紛離開該市場，留下來的是預(yù)期壽命長、身體狀況極佳的人群。所以若單獨開展某一產(chǎn)品，壽命長或壽命短都有可能降低保險公司的盈利水平，從而使保險公司陷入逆向選擇的僵局，若將兩種產(chǎn)品聯(lián)結(jié)為一個產(chǎn)品，投保人會權(quán)衡之間的利益，出于自身的利益最大化，預(yù)期壽命長和短的人群都會對連結(jié)產(chǎn)品有所顧忌，權(quán)衡之下，也許這兩類人群都會退出市場，留下來的都是平均余命的人，這對于保險公司的盈利水平和其他投保人所分擔(dān)的風(fēng)險都會產(chǎn)生非常有利的影響[1]。
2.可以規(guī)避長期護(hù)理保險與住房反向抵押貸款中存在的道德風(fēng)險。由于長期護(hù)理保險中道德風(fēng)險的存在，護(hù)理費用部分或全部由保險公司賠付，這就使得人們忽略日常保健，這將會對開展長期護(hù)理保險的保險公司造成很大的風(fēng)險和壓力。但是，在住房反向抵押貸款中，對于身體狀況欠佳的人是不利的，人們?yōu)榱巳〉酶嗟哪杲穑ㄔ陆穑?，都會加?qiáng)身體保健，爭取活得年限增加，從而使拿到的年金（月金）終值超過房屋價值，這樣才能使自己的利益最大化。推行連結(jié)產(chǎn)品，被保險人會出于綜合考慮，大大降低被保險人濫用護(hù)理資源的情況。
3.可以規(guī)避長期護(hù)理保險與住房反向抵押貸款中銀行趨向性弱的風(fēng)險。保險公司開展任何一款產(chǎn)品的根本目的是盈利性，只有高盈利，保險公司才有趨向性。長期護(hù)理保費高，不都是預(yù)期壽命者，保險公司還是有高額利潤可圖的，而住房反向抵押貸款由于自身的原因（投資大、周期長、房屋價值波動大、操作難），保險公司對開展此項業(yè)務(wù)的積極性不高。對于保險公司來說，一個產(chǎn)品的銷售可以促進(jìn)另一個產(chǎn)品的銷售，并使整體盈利水平都得到提高，保險公司還是樂意開展聯(lián)結(jié)產(chǎn)品的[2]。
二、開展住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險產(chǎn)品的可行性分析
隨著中國城市居民收入水平的提高，人們的住房模式和思想觀念都已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，開展住房反向抵押貸款連結(jié)長期護(hù)理保險產(chǎn)品在中國已經(jīng)具有了可行性。
（一）城市居民住房自有率的日趨提高使反向抵押貸款有充足的房源
自1994年，國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》明確提出住房改革的目標(biāo)開始，對于存量公房，主要通過出售方式推向市場；對于增量住房，則通過住房公積金制度和住房抵押貸款制度來實現(xiàn)分配的貨幣化，使中國的住房商品化程度大大提高，且在2005年首次出現(xiàn)銷大于產(chǎn)的情況?？傊?，中國居民未來住房自有率是越來越高，擁有充足房源進(jìn)行反向抵押貸款。
（二）房地產(chǎn)二級市場的交易日趨活躍
住房反向抵押貸款連結(jié)長期護(hù)理保險產(chǎn)品的開展離不開房地產(chǎn)二級市場的發(fā)展。住房反向抵押貸款到期后，貸款機(jī)構(gòu)獲得了住房的所有權(quán)，它要實現(xiàn)收益，收回貸款本息，必須將住房出租或銷售。如果有一個交易靈活、費用低廉的房地產(chǎn)二級市場，將會大大增強(qiáng)貸款機(jī)構(gòu)開展住房反向抵押貸款的可行性。而目前，中國主要城市的住宅二級市場已經(jīng)啟動，伴隨著房改的進(jìn)一步深化，住宅二級市場必然會在全國得到全面啟動，取得了全部產(chǎn)權(quán)的住房均可以上市交易，為實施住房反向抵押貸款連結(jié)長期護(hù)理保險產(chǎn)品的開展提供了條件。交易的手續(xù)將會隨著二級市場的逐漸成熟而簡化，交易收費也將會隨著交易的活躍和交易量的擴(kuò)大而降低，這就具備了實行住房反向抵押貸款較為關(guān)鍵的條件，讓銀行能夠在獲得住房產(chǎn)權(quán)之后便于在市場上交易，而從中獲取收益，為開展連結(jié)產(chǎn)品提供了良好的市場基礎(chǔ)條件。
（三）金融保險市場的發(fā)展日趨完善
中國包括住房抵押貸款市場在內(nèi)的各類金融市場初步建立。金融市場參與主體也日益多元化，包括商業(yè)銀行、社會保障基金、信托公司和證券公司、保險公司以及企業(yè)和個人等眾多的投資者或融資者，這都對中國金融市場的發(fā)展起了重要作用。隨著中國商業(yè)銀行存款、保險公司的保險費收入等大幅度增長，金融機(jī)構(gòu)閑置資金規(guī)模急劇擴(kuò)大，發(fā)展住房反向抵押貸款則是金融機(jī)構(gòu)拓展業(yè)務(wù)范圍，充分利用閑置資金的有效途徑。而銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)擁有眾多的分支機(jī)構(gòu)和完整的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為住房反向抵押貸款連結(jié)長期護(hù)理保險產(chǎn)品的開展提供了市場和技術(shù)支持[3]。
（四）相關(guān)法律法規(guī)制度的不斷健全
各項相關(guān)法律法規(guī)制度的不斷健全，為連結(jié)產(chǎn)品的推出提供了法律保障，如土地使用權(quán)的可交易轉(zhuǎn)讓、抵押拍賣，為反向抵押貸款推行的房產(chǎn)抵押轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)。遺產(chǎn)稅的即將推出，為要采用反向抵押貸款來實現(xiàn)養(yǎng)老目的的老年人，提供了合法避稅的可行性，從而刺激了老年人借用反向抵押貸款連結(jié)長期護(hù)理保險產(chǎn)品來實現(xiàn)合法避稅，減輕交納稅費的負(fù)擔(dān)。物業(yè)稅的推出，將房產(chǎn)商在征用土地時需要一次納的土地出讓金，改為業(yè)主在居住期間分年度交納物業(yè)稅，這在實際上就宣告了住宅土地使用權(quán)七十年政策的變相消失。使得中國實施反向抵押貸款連結(jié)產(chǎn)品的可行性進(jìn)一步增強(qiáng)。
三、住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險產(chǎn)品具體方案設(shè)計
（一） 中國住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的比較與評價
目前國內(nèi)市場上的住房反向抵押養(yǎng)老方式主要有三種，包括南京模式、上海模式和北京模式。這三種模式的經(jīng)營主體分別是南京一家養(yǎng)老院、上海的住房公積金管理中心以及北京的幸福人壽保險公司。在實踐過程中，南京模式由于經(jīng)營主體沒有持續(xù)的出資能力，不能滿足反向抵押貸款人的養(yǎng)老需求，沒能夠繼續(xù)經(jīng)營。與“國外住房反向抵押貸款”直到老人永久搬出或死亡后才變更房屋產(chǎn)權(quán)不同，上海模式由于需要先轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)才能享受養(yǎng)老計劃，阻礙了其在老年人中的推廣。北京模式對投保人的要求是62歲以上的老年人，同時，還需要對房產(chǎn)的面積進(jìn)行限制，規(guī)定不小于一定的平方米，以利于保險公司收回之后經(jīng)營獲利。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司，保險公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回該房屋，進(jìn)行銷售、出租或拍賣。同時給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去[4]。
通過對市場上的三種方式的比較，在國內(nèi)現(xiàn)實行的住房反向抵押貸款模式中，北京的“幸福人壽”保險公司所推出的住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式中，老人依然可以保留房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)，抵押房屋可以自行居住外，其他兩種現(xiàn)有模式在所有權(quán)和使用權(quán)的歸屬方面都產(chǎn)生了分離，并且作為保險機(jī)構(gòu)應(yīng)遵循《保險法》的相關(guān)規(guī)定，保證償付能力的充足率，保險經(jīng)營主體的特殊性更有利于保障被保險人的權(quán)益。
（二）住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險產(chǎn)品的具體方案設(shè)計
借鑒國外的經(jīng)驗結(jié)合中國實際，住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理產(chǎn)品的具體方案設(shè)計如下：申請住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的對象，其年齡也應(yīng)當(dāng)限制在60歲以上，同時必須擁有私人房產(chǎn)。投保人將房屋抵押給保險公司，保險公司尋找合作的房地產(chǎn)公司對房屋進(jìn)行評估，根據(jù)房屋的精算現(xiàn)值，保險公司計算出每個月需要支付的給付額，從給付額中拿走一部分作為長期護(hù)理險的保費，剩下的支付給投保人。貸款期間，借款者繼續(xù)擁有居住權(quán)，直至死亡。投保人可將這筆給付額用于日常生活，提高生活質(zhì)量，當(dāng)被保險人進(jìn)入需要長期護(hù)理的狀態(tài)時，保險公司根據(jù)長期護(hù)理條款進(jìn)行相應(yīng)的支付。當(dāng)被保險人搬出或死亡時，房屋歸保險公司所有，保險公司可以在二手房市場上將房屋變現(xiàn)或出租，或者由專業(yè)的房產(chǎn)公司進(jìn)行處理。
反向抵押貸款的貸方是保險公司。保險公司再與專業(yè)的住房基金或者銀行合作進(jìn)行房屋的鑒定和給付額的發(fā)放。這和一條龍服務(wù)有些類似，即投保人在保險公司進(jìn)行投保，余下的工作都由保險公司完成，減少中間環(huán)節(jié)。
四、住房反向抵押連結(jié)長期護(hù)理保險產(chǎn)品的風(fēng)險管理方案
住房反向抵押連接保險產(chǎn)品雖然有很大的發(fā)展空間，但由于中國保險業(yè)發(fā)展剛起步，房地產(chǎn)業(yè)價格波動較大，信用體系尚未建立等問題仍使得新產(chǎn)品的運行、發(fā)展是困難重重，面臨著很大的不確定性和風(fēng)險，國外對風(fēng)險的研究大多從利率風(fēng)險、長壽風(fēng)險、房價波動風(fēng)險、道德風(fēng)險、流動性風(fēng)險來探討，但由于中國的土地制度消費習(xí)慣、信用環(huán)境、政策環(huán)境等與國外有較大的差異，因此在發(fā)展住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式時將比國外難度更大。因此，新產(chǎn)品的推出必須設(shè)立合理的風(fēng)險管理方案。
（一）制定和完善相關(guān)法律法規(guī)
住房反向抵押連結(jié)保險產(chǎn)品的實施涉及保險、資產(chǎn)評估、投保人、土地管理部門等諸多方面，而且其運行時間長，隨著時間的推移其運行風(fēng)險越大，遠(yuǎn)比傳統(tǒng)的抵押貸款復(fù)雜得多。在中國，《中華人民共和國民法通則》和《城市房地產(chǎn)管理法》都對房屋的抵押以及房產(chǎn)所有者的權(quán)利作了規(guī)定。但是，住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的順利實施，還需要相關(guān)法律、法規(guī)等配套制度的完善。建議盡快研究制定并頒布《住房反向抵押貸款條例》，使此種養(yǎng)老產(chǎn)品在操作上有法可依，減少風(fēng)險。對住房反向抵押貸款的房產(chǎn)評估和流通、住房反向抵押貸款的操作程序、保險公司的權(quán)利與責(zé)任、申請人的資格、雙方的權(quán)利與義務(wù)、監(jiān)督管理等內(nèi)容予以規(guī)定。在房地產(chǎn)的評估環(huán)節(jié)，可以根據(jù)國家已頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律，使住房反向抵押貸款運作中的房地產(chǎn)評估環(huán)節(jié)更加規(guī)范化、程序化、法制化。在土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié)，應(yīng)在堅持國有土地使用權(quán)七十年不變的前提下，改革土地租賃制度，研究將現(xiàn)行的土地出讓金一次性收繳改為由住戶按年交納的管理辦法，以降低土地租賃部分的成本，同時對七十年到期后住宅用地的使用與管理問題予以明確，以消除借款方關(guān)于此方面的顧慮。在住房反向抵押貸款的發(fā)放與回收環(huán)節(jié)，應(yīng)保證借款人按時收到足額的貸款，同時當(dāng)借款人去世后，也能保證房產(chǎn)能順利歸屬到貸款機(jī)構(gòu)手中。
（二）加強(qiáng)信用制度建設(shè)
住房反向抵押貸款連結(jié)保險產(chǎn)品的成功開展，需要有完善的社會信用體系。要建立和完善中國社會信用體系，建議必須抓緊建立與之相適應(yīng)的法律法規(guī)體系，制定與國際接軌的信用法律制度。不僅如此，還要以法律為依據(jù)，建立失信懲戒制度，增大失信的違信成本和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，構(gòu)筑誠信的社會環(huán)境，才能推動中國住房反向抵押貸款連結(jié)產(chǎn)品的開展和推廣。信用制度的建設(shè)涉及保險機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)以及貸款人幾個方面。由于保險機(jī)構(gòu)的設(shè)立已經(jīng)有比較嚴(yán)格的準(zhǔn)入資格，房地產(chǎn)中介以及個人的信用體系建設(shè)顯得尤為重要。政府主管部門必須依法行政，通過制定規(guī)劃、研究政策、加強(qiáng)監(jiān)管、信息等形式，進(jìn)行間接調(diào)控，把部分職能交由房產(chǎn)中介組織或行業(yè)協(xié)會管理。同時，要重視廣大群眾和新聞媒體對房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)信用環(huán)境的監(jiān)督作用。加強(qiáng)對房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)道德教育、法制教育，提高其素質(zhì)，牢固樹立自律意識。建立健全房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)信用檔案，及時掌握房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員執(zhí)業(yè)情況和違法違規(guī)情況，實施對不良信用房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的教育、警示和處罰。同時在信用制度的建設(shè)中，還需要政府先加強(qiáng)自身信用建設(shè)，強(qiáng)化政府的最高信用形象，為商業(yè)信用和個人信用的培養(yǎng)奠定基礎(chǔ)。同時也要加強(qiáng)個人信用體系的建設(shè)。由于借款人在獲得貸款后，仍然擁有房屋的使用權(quán)，可能會不按照貸款合同的要求對房屋進(jìn)行一定的維護(hù)，從而使得房屋的價值貶損，使房產(chǎn)的價值低于貸款總額的可能性增加，造成貸款機(jī)構(gòu)的損失，因此必須加強(qiáng)個人信用體系的建設(shè)。建議建立個人信用檔案，同時建立增加對住房評估的次數(shù)，如房產(chǎn)維護(hù)得當(dāng)，并有升值，可以增加對借款人的每期支付額度；反之，如果對住房維護(hù)不當(dāng)，則減發(fā)每期支付額度。
（三）建立完善的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制
1.采用浮動利率。所謂浮動利率，即在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，加上一個合理的利差，避免借貸雙方采用固定利率時的沖突。為了更好地防范利率變動帶來的房價波動風(fēng)險，發(fā)展利率保險，這樣不僅給保險公司的產(chǎn)品創(chuàng)新帶來新的機(jī)遇，同時也能給長期護(hù)理產(chǎn)品的開展形成擔(dān)保機(jī)制。通過參加利率保險，在被保險人和保險公司之間建立收益分享或損失共擔(dān)機(jī)制，貸款期滿時如果利率超過一定幅度，超出部分由保險公司來承擔(dān)。
2.設(shè)定合理的領(lǐng)取比例。制定合理的貸款價值比例，或者按月領(lǐng)取，并根據(jù)住房市場對住房進(jìn)行多次評估，減輕房價波動對貸款機(jī)構(gòu)、老年人造成的的損失，使之盡可能的在貸款期限結(jié)束時，把貸款本息額控制在房價之內(nèi)。
3.推廣住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是一種抵押擔(dān)保證券，是指保險結(jié)構(gòu)把自己所持有的流動性較差、但具有未來現(xiàn)金收入的住房抵押貸款，匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾壓?，以證券的形式出售給投資者，以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險分散為由眾多投資者承擔(dān)的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場上流動的證券。這樣減少了參與住房反向抵押貸款連接產(chǎn)品的保險機(jī)構(gòu)的風(fēng)險，同樣也增強(qiáng)了保險公司參與的積極性。發(fā)行抵押證券后，原來集中在貸款機(jī)構(gòu)的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場上很多投資人持有的抵押債券，這樣就使房屋抵押貸款的風(fēng)險相應(yīng)分散。而且，由于抵押證券是以一組抵押貸款的投資組合為抵押，個別違約風(fēng)險被分散，投資的有效收益能夠得到更大的保障。
總之，反向抵押貸款連結(jié)長期護(hù)理保險產(chǎn)品在中國推出，不僅具有極強(qiáng)的現(xiàn)實意義，還具有非常強(qiáng)的可行性。而中國面臨著日趨嚴(yán)重的養(yǎng)老壓力，引入新的金融機(jī)制與金融產(chǎn)品來增強(qiáng)退休老人的自我養(yǎng)老保障能力，是一種可行的方法，故住房反向抵押貸款連結(jié)產(chǎn)品將在中國有著廣闊的發(fā)展空間。
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Research of Developing Reverse Mortgage Link to Long-term Care Insurance Products in China
CHEN Dong，ZHAO Meng，JIAO Yan，QIN Nan
(Beijing Haidian District Central University of Finance and Economics，Beijing 100081，China)
