發(fā)布時間：2023-03-21 17:06:38
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產調控研究論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關鍵詞：房地產 房地產價格 價格規(guī)制
一、房地產價格規(guī)制的概念
（一）房地產價格的概念
我國房地產市場的商品主要是以城鎮(zhèn)商品房為主，房地產的價格也主要表現(xiàn)為通過市場機制形成的商品房的價格，因此房地產的價格也被稱為"商品房價格"，簡稱"房價"。
（二）我國房地產價格的基本構成要素
房地產價格（主要指買賣價格）主要是由九項因素構成的：土地取得費用、前期工程費、配套費、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息和利潤。
（1）土地取得費用因房地產開發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權出讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地使用權出讓金；以土地使用權轉讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地轉讓費。
（2）前期工程費指房地產開發(fā)商委托設計、監(jiān)理、審計等專業(yè)機構進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續(xù)性工作所需花費的費用。
（3）配套費是為房地產開發(fā)進行城市基礎設施和公建設施配套而必須投入的費用。
（4）建筑安裝工程費是為進行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。
（5）管理費指導房地產開發(fā)公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。
（6）銷售費指為了進行房地產銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費、銷售費、辦公費等。
（7）利息通常是指房地產開發(fā)項目貸款利息。
（8）稅金主要有營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和其他相關稅等。
（9）利潤是房地產開發(fā)投資應獲得的回報。它是房地產開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開發(fā)經營成本以后的余額。
二、我國房地產價格規(guī)制的歷程
改革開放之后，實施城鎮(zhèn)住房體制改革同時，逐步形成了房地產價格政府規(guī)制的法律基本框架。1983年國務院《城市私有房屋管理條例》明確了房地產交易價格的形成機制。1994年《城市房地產交易價格管理暫行辦法》提出新的房地產價格管理原則，對交易價格實行直接管理和間接管理相結合的原則，以市場為主導的房地產定價機制。2003年《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確地方政府穩(wěn)定房地產價格的行政問責制。2010年1月《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》首次規(guī)定了省級人民政府對房價的穩(wěn)定負責； 2010年1月《國十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過信貸政策房地產稅收政策的實施來調節(jié)需求達到穩(wěn)定房價的作用。2012年《商品房銷售明碼標價規(guī)定》要求房地產價格要嚴格明碼標價并執(zhí)行"一房一價"政策，7月國務院常務會議，落實問責制，完善價格規(guī)制政策，同時繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。
三、我國房地產價格持續(xù)上漲的原因
（一）開發(fā)成本因素
地方政府的城市建設資金主要來源于房地產行業(yè)帶動的土地拍賣。土地價格成本占房地產總建設成本的20%，土地價格的上漲直接導致房地產建設成本的上升，房地產價格自然而然就會水漲船高。
（二）市場需求旺盛
城市人口數量和規(guī)模不斷增長；人們對住房的質量要求高，改善型住房需求增長；城鎮(zhèn)化進程加速，舊城改造帶來的需求，這些都增加了對房地產的需求。
（三）資本市場的因素
資本市場不發(fā)達，投資工具稀缺是造成房地產市場資金過熱的重要原因之一，國內銀行信貸的迅速擴張，增加了房地產開發(fā)與投資機會，人民幣升值，導致外資大量涌入，進一步擴張了房地產市場。
（四）房地產市場體系不夠健全
短期投機行為盛行，如消費者"買漲不買跌"、"溫州炒房團"等；房地產要素市場發(fā)展不協(xié)調，房地產要素市場包括土地市場、金融市場和原材料市場等，受固定資產投資規(guī)模的影響，成本上漲的壓力增大。
四、我國房地產價格規(guī)制中存在的主要問題
我國房地產政府規(guī)制工作起點低、起步晚，不管是政府規(guī)制的理論基礎還是實際操作經驗都無法滿足實際發(fā)展的需要。我國房地產價格政府規(guī)制存在以下幾個方面的問題：
（一）政府規(guī)制的目標不明確
我國歷次的房地產價格規(guī)制都是圍繞"促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展"這個主要目標進行的，直到2010年國家頒布通《通知》強調當前時期的房地產價格規(guī)制的目標是"遏制房地產價格過快上漲"即"穩(wěn)房價"。
（二） 政府規(guī)制政策執(zhí)行不力
房地產的供求關系，地理位置和消費者的購買熱情都會對房地產的價格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過市場，房價不斷升高。2004年我國房地產市場價格增長率達到百分之十七點八。
（三）政府規(guī)制監(jiān)管不到位
當前的房地產市場在政府干預過多的同時，政府監(jiān)管力不夠，同時法律監(jiān)管，民意監(jiān)管及輿論監(jiān)管的建設遠遠滯后于市場發(fā)展速度，市場交易混亂，缺乏針對于發(fā)商的有力約束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作為房地產價格政府規(guī)制的兩個主體，在價值目標、行為準則以及利益訴求等方面都一致，都是社會公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點和出發(fā)點略有差別。
五、完善房地產價格規(guī)制的對策
房價一路上漲，房地產業(yè)泡沫仍然在繼續(xù)發(fā)展。一旦房價暴跌來臨，其背后隱藏的巨大危險應該受到政府的高度重視，并且這也是國家對房地產業(yè)宏觀調控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中國城鎮(zhèn)住房體系。
這意味著要通過多條途徑保持市場供應，增加豐富產品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設。其次，繼續(xù)投資建設經濟適用房和推出限價房。最后，加大住宅土地和商品房供應及打擊囤地等空置房，增加商品房實際有效的房源。
（二）逐步取消中國商品房預售制度。
因為能解決開發(fā)商資金鏈的50%資金，商品房的預售已是推動房價上漲的關鍵因素之一。
（三）調整稅費分配制度。
由于財政分配不平衡，房地產成為地方政府的最大財政收入來源。地方政府財政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔著60%的財政支付壓力。
（四）加強對房地產企業(yè)的壟斷規(guī)制。
對房地產的實際銷售價格進行監(jiān)督和管理，成本加適當利潤的方法（平均銷售價格）并公布指導價。
（五）改革中國土地制度。
地方政府對土地財政的依賴，是造成房價上漲最重要的原因。自2003年經營性用地實行招拍掛制度后，出現(xiàn)很多"地王"，致使土地價格上漲幅度遠遠高于房價，房價很難再降下來。
（六）建立房地產信息管理系統(tǒng)，提高市場透明度。
利用IT技術，建立全國聯(lián)網實名房產登記制度，使政府對現(xiàn)有居住水平及房地產結構完整把握，對干預策略提出數據支持，對投機需求進行管理與調控。
六、結論
房地產是我民經濟的支柱產業(yè)之一，對民經濟的發(fā)展起著至關重要的作用。對房地產價格規(guī)制的研究，為政府進一步調控房價提供理論支持。本文通過對房地產價格規(guī)制中問題的分析，從七個方面提出進一步調控房地產價格的對策，來完善政府在調控房地產價格方面的不足。
參考文獻：
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[2]專著：余建源著，《中國房地產市場凋控新論》[M]，上海人民出版社，2009年。
[3]學位論文：炎賢鎖，《中國的房地產市場的宏觀調控研究》[D]，福建師范大學碩士論文，2009年6月。
[4]學位論文：劉東坡，《中國房地產宏觀調控政策效果研究》[D]，合肥工業(yè)大學碩士論文，2009年6月。
關鍵詞：房地產項目，可行性研究
可行性研究是指在投資決策前,對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價,判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否盈利,并對多個可能的備選方案進行擇優(yōu)的科學方法,其目的是使房地產開發(fā)項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性,并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考?？尚行匝芯渴琼椖客顿Y決策的重要依據,是項目立項、審批、開發(fā)商與有關部門簽訂協(xié)議、合同的依據,是項目籌措建設資金的依據,是編制設計任務書的依據。論文寫作，房地產項目。
1.房地產項目經濟評價特點分析
房地產開發(fā)項目的特點是房地產開發(fā)項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程,房地產產品的總成本費用之和即為總投資,其財務效益主要表現(xiàn)為生產經營過程中的銷售收入。對于一般的房地產項目而言,經濟評價主要是財務評價,因此房地產開發(fā)項目經濟評價,即財務評價的特點：
1.1微觀效益分析與宏觀效益分析相結合,以宏觀效益分析為主
房地產關系到人們的切身利益,不能只看項目本身的獲利能力,還要考慮項目對社會的影響,即考察項目的建設和經營對國民經濟有多大貢獻以及需要國民經濟付出多大代價。在當前經濟形勢下,房地產開發(fā)商更應該重視國家宏觀經濟調控政策的方向的分析,根據國家的需求,更多的投資經濟適用房、中小型住房等項目。論文寫作，房地產項目。
1.2定量分析與定性分析相結合,以定量分析為主;
財務評價是可行性研究報告中唯一的量化的評價部分,必須進行數據的預測估算,進行定量分析,定量分析更加直觀,能直接反映項目的效益,據以判別項目的財務可行性。作為資金密集型的房地產業(yè),迫切需要從粗放式開發(fā)向集約式開發(fā)過度。特別是在當前金融危機下,房地產開發(fā)商要擴大開發(fā)利潤空間,必須用定量分析的方法,來量化開發(fā)過程中的每一項成本支出,擺脫過去粗糙的定性分析,從而真正達到全過程量化監(jiān)測成本費用,最大限度地降低開發(fā)風險。
1.3分析過程中主觀性與客觀性相結合,主觀性所占比重較大;
如實踐中,由于編制財務評價報告的目的不同,委托人及編制人對財務評價缺乏應有的認識和重視,使得財務評價主觀意識較強,受委托人和編制人員影響較大。投資額、房價、銷售量等是編制人員可以對財務效益進行主觀控制的手段。編制人員對風險的態(tài)度和對項目的認識也會使財務評價表現(xiàn)出很強的主觀性。
2房地產項目可行性研究過程
2.1以投資機會研究
該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8% 。如果機會研究認為可行的，就可以進行初步可行性研究。
2.2初步可行性研究
在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。論文寫作，房地產項目。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5% 。
2.3詳細可行性研究
詳細可行性研究是開發(fā)建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%～1.0% 。項目的評估和決策，按照國家有關規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。
2.4可行性研究階段工作精度表
2000年～2009年，全國房屋銷售價格指數分別比上年上升1.1％、1.8％、3.7％、4.8％、9.7％、7.6％、5.5％、7.6％、6.5％和1.5％，其中商品住房銷售價格分別比上年上升1.4％、1.9％、4.0％、5.7％、9.4％、8.4％、6.4％、8.2％、7.1％和1.3％。直觀上來講，城市化帶來的對住房的剛性需求推動房價上漲是必然的，但是面對如此高不可及的房價，我們也不得不換一個角度重新審視一下它們的關系。另一方面，城市的擁擠以及加劇污染也讓我們覺得不堪重負，這些是城市化過程中不可避免的成本嗎？我們先來看看網絡上的言論。
“城市化決定論”認為城市化進程加快，城市人口激增，土地資源稀缺，住房需求旺盛，物以稀為貴，故房價持續(xù)走高。黃祖斌在他的博客中提到“要提高中國的城市化率，中國的房價長期來看一定要降低，讓一般收入水平的人也能夠買得起?！?（《房價大跌是中國城市化的必然要求》）
城市化在房價一路飆升的過程中究竟扮演了什么樣的角色？高房價又會對城市化產生什么樣的影響？我們從兩個角度探討這個問題，一是城市化促使房價居高不下，而是高房價對城市化的抑制作用。我們不會把重心放在城市化這一概念上，但首先必須明確一下對城市化水平的衡量。從本文的角度出發(fā)，我們認為健康、平穩(wěn)、可持續(xù)的城市化不是簡單表現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口和總人口的比率上，而是城鎮(zhèn)居民生活水平、公共基礎設施以及二三產業(yè)之間的協(xié)調的發(fā)展。也就是說，不單看農民是否離開土地進入城市、是否有城鎮(zhèn)戶籍，更要看他們在城市的生活條件、收入狀況和享有的社會保障、福利等。
二、我國城市化進程推動房價上漲
1.初步分析。從城市化進程來看（下表），中國城市化水平漲幅比較平穩(wěn)，每年保持在1%~2%之間，到2005年底，全國城市化水平達到42.81%。
從房價變化趨勢來看（下圖），1991年~2005年，中國房地產價格總體處于上升趨勢，年均增長9.83%，遠遠超過同期居民可支配收入的增長率。
陳石清和黃蔚在論文《中國房地產價格與城市化水平實證分析》（《財經理論與實踐》2007年第2期）中指出：
城市化水平的不斷提高，總人口不斷增加，這也意味著城市人口的絕對數在更大幅度地增加；城鎮(zhèn)居民對生活性消費用房的正常需求在擴大，商業(yè)與工業(yè)用房的生產性用房的正常需求也在擴大；城鎮(zhèn)居民對以上用房的投機性需求相應增加。
2.實證分析 。本文作者運用協(xié)整分析方法與誤差糾正模型，考察了1991年~2005年中國房地產價格與城市化水平之間的關系。兩個變量分別是中國房地產價格(FDCP)和中國城市化水平(CSH)。
結果表明，在不考慮其他因素的情況下，中國的房地產價格與中國城市化水平之間存在一種長期穩(wěn)定的正向變動關系。中國城市化水平的提高是中國房地產價格上升的原因；反過來，中國房地產價格的上升對中國城市化水平的提高沒有顯著的因果關系。當長期均衡關系出現(xiàn)偏離時，從非均衡狀態(tài)向長期均衡狀態(tài)調整的速度比較慢。中國城市水平的提高對中國房地產價格的影響總體上具有較為明顯的正向響應，但具有不明顯的滯后一期效應。
3.對于中國房地產價格高起的原因及影響因素，不少學者從不同的角度進行了分析： 李建峰和李小慶在論文《我國房地產供求態(tài)勢的思考》（北方經貿 2005(12)）中提出：房地產供給存在結構性矛盾。一方面廣大工薪階層有改善居住條件的強烈愿望，而他們有能力購買的經濟適用房太少，另一方面高檔商住樓，寫字樓和別墅等出現(xiàn)一定程度的閑置。崔光燦在論文《房地產價格波動與宏觀調控》（中國房地產 2006(01)）中提出：(1)房地產價格波動的基本特征：階段性，城市差異性與協(xié)同性，泡沫性。(2)房地產價格波動與基礎性經濟變量的關系：經濟增長、收入水平、利率、人口數量及城市化、通貨膨脹率。(3)房地產價格波動與非基礎性影響因素的關系：心理預期、金融與財政政策。
三、房價對我國城市化的負面影響
房價上漲是城市化進程中不可避免的正?，F(xiàn)象，但是過高甚至畸高的房價卻會對城市化造成負面影響，使城市化不能健康推進并造成一系列社會問題?，F(xiàn)階段我國房價飛漲，高房價問題已經引起了社會各界的廣泛關注，而對于高房價對城市化的影響的研究還不是很多，實證分析也做得不夠嚴謹，我們選取了幾篇有代表性的文章進行了回顧。
1.文獻簡介。(1)《房價、農民市民化成本和我國的城市化》。這篇發(fā)表在2004年3月《農村經濟》的論文，作者陳廣桂，圍繞著我國城市房價這個問題展開研究，討論了房價虛高是造成我國農民市民化成本高昂、農民市民化成本收益率規(guī)模遞增以及國城市化滯后的反常現(xiàn)象。(2)《房價上升對我國城市化的影響機制研究》。由楊柳和杭雷鳴發(fā)表的房價上升對我國城市化的影響機制研究這篇論文主要分析了高房價對我國城市化的阻礙作用, 認為穩(wěn)定住房價格有利于城市化戰(zhàn)略的順利推進。
2.文獻回顧。(1)城市房價虛高的經濟現(xiàn)實?！爸袊诩彝タ偸杖霝?3543.5元,據以計算的房價收入比為12. 4:1。也就是說,在不吃不喝、沒有其他支出的情況下,一個家庭為購得平均住房面積的住房,需要花費12. 4年的積累。而西方發(fā)達國家房價收入比大多在2:1～7:1之間。其中,日本為6.7:1,這個比例在被比較的這些國家中也屬于比較高的。很顯然,中國的住房價格在不討論其絕對價位是否合理的情況下,已經遠遠超過了中國一般公民的承受能力,也超出了國際公認的公平標準。”房價上漲改變了居民家庭財富的分配格局，主要體現(xiàn)為兩個方面：在城鄉(xiāng)之間, 房價的不同漲幅導致家庭財富增長向城市居民集中；在城市內部, 房價大幅上漲導致財富向高收入群體集中。這主要因為，由于銀行存款利率較低等原因, 住房便成為部分高收入群體首選的投資對象。(2)房價虛高是導致我國農民市民化成本過高的主要因素?！白》砍杀菊嫁r民市民化成本的比重,根據上述資料的簡均計算,我國平均高達30. 7 % ,占家庭總收入的20 %左右。而西方國家通常認為,住房成本占總收入的比重在5 %～8 %以內,才是可以接受的。在“利率租金決定機制”有效的情況下,房租收入比過高只能歸因于房屋價款虛高?！?作者通過計算農民生活成本明細，計算家庭住房成本占生活成本的比重，說明了房價虛高是導致我國農民市民化成本過高的主要因素。
高房價增加了農村剩余勞動力的轉移成本。一是房價過高將使農村勞動力缺乏向城市轉移的必要經濟基礎。據調查,絕大部分市民表示難以承受當地房價。二是房價過高將使進城農民的人力資本投入減少。三是房價過高將增加農村勞動力轉移的心理成本。農民是理性的, 他們進城時總是帶著各自的動機與愿望, 如果他們的期望得不到很好的滿足,他們在城鎮(zhèn)工作和生活的穩(wěn)定性就會下降, 并影響農民的進城決策, 與其在城市因貧困而邊緣化,還不如留在農村圖個安穩(wěn)。
(3)房價虛高對我國城市化的負面影響以及高房價阻礙城市化進程的表現(xiàn)形式。農民市民化成本虛高是我國城市化滯后的主要原因，我國不同類型城市的農民市民化成本收益率(家庭總成本與家庭總收入的比) 存在著以下關系:超大城市(0.782)>大城市(0.607)>中等城市(0.487)>小縣城(0.44)>農村小城鎮(zhèn)(0.325)，我國的農民市民化的成本收益率是規(guī)模遞增的，受農民市民化成本收益的影響,我國小城鎮(zhèn)的快速發(fā)展將會造成社會資源配置的低效率。農民市民化成本虛高將會在客觀上減少居民的有效需求,造成市場上有效需求不足,并通過減緩經濟增長速度來減緩城市化進程。
高房價阻礙城市化進程的表現(xiàn)形式: 制度性壁壘與市場性壁壘。制度性因素包括戶籍制度、土地制度、社會保障制度等; 市場因素包括就業(yè)市場、住房市場等。在制度性壁壘方面，戶籍制度被認為是農村勞動力轉移的最大障礙，城鄉(xiāng)勞動力市場人為隔絕的戶籍制度的繼續(xù)存在, 造成了暫時性的勞動力流動替代了永久性的人口遷移。在市場性壁壘的方面，城市對于新進入的農村勞動力來說,則有許多方面，如勞動力市場, 消費品市場與住房市場等, 都會對新進入者的居住穩(wěn)定性產生不同程度的影響。
3.小結
人口移動、房價波動統(tǒng)一于城市演化過程當中。城市人口增長必然產生對土地、住房的需求, 從而導致城市地價、房價上漲。近年來住房價格的快速上漲是與城市化背景下城市人口的增長不無關聯(lián)的。值得重視的是, 房價上漲對城市發(fā)展具有反饋機制的作用，以穩(wěn)定房價為重點的宏觀調控措施是與城市化戰(zhàn)略相契合的, 穩(wěn)定住房價格有利于城市化戰(zhàn)略的順利實施。
四、總結
本文從兩個角度探究房價與我國城市化的互動發(fā)展關系，一是城市化促使房價居高不下，而是高房價對城市化的抑制作用。城市化確實對高房價有正向的推動作用，但當前的高房價并不是由城市化引起的正常的供求關系所致。城市化推動房價居高不下的預期導致房價虛高反過來極大的增加了城市化的成本，阻礙了城市化健康穩(wěn)定的推進。也給宏觀經濟帶來了極大的風險，投機的目的最終是為了套現(xiàn)，一旦經濟環(huán)境發(fā)生變動，房地產將成為最大的最危險的不穩(wěn)定因素。有必要調控房價，抑制房價過快增長，同時保證城市化穩(wěn)定、循序漸進的發(fā)展。
參考文獻:
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[3]崔光燦.房地產價格波動與宏觀調控.中國房地產,2006(01)
【關鍵詞】房地產開發(fā) 房地產成本成本控制管理思考控制
中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼： A 文章編號：
一．引言
我國的房地產經濟發(fā)展迅猛，并一度成為我國國民經濟建設的支柱行業(yè)。在地方經濟發(fā)展中，房地產行業(yè)成為了主要收入力量。由于房地產本身的快速發(fā)展，越來越多的外商開始投資國內房地產，導致房地產市場過于火爆，房地產行業(yè)迎來了寸土寸金的時代。大規(guī)模的房地產建設，導致土地逐漸變成稀有資源，土地價格直線上漲，同時又存在過高的房屋空置率。為避免出現(xiàn)房地產泡沫，政府通過運用財政政策、金融政策和稅收政策等對房地產進行調控，防止房屋價格上漲過快。政府的調控和外資的加入，使的房地產行業(yè)競爭加劇，為保證房地產開發(fā)企業(yè)的永續(xù)經營，對開發(fā)成本的控制成為必然手段。
二.對房地產開發(fā)成本控制的分析。
1.房地產開發(fā)成本的組成和控制方法。
一個房地產項目的主要開發(fā)成本包括以下內容：
（1）土地成本。
（2）前期費用。
（3）工程成本。
（4）管理成本。
（5）營銷成本。
（6）財務成本。
（7）其他費用。
成本控制是以成本的發(fā)生為基點，根據預定的成本目標，對實際生產過程中的一切生產資料消耗通過指導、限制和監(jiān)督，及時糾正偏差，促使成本下降，事項預定的成本的目標。在房地產的開發(fā)成本中，土地成本、管理成本、財務成本及稅費等在項目開始初期即可基本確定，其變化幅度較小，可控性相對較弱；前期費用、工程成本、營銷成本會隨著項目的變化而變化，其中涉及因素較多而且較復雜，在前期預算和后期統(tǒng)計中，差異較大，這部分具有可控性強的特點。在成本控制中要以工程成本控制為主，將營銷成本和工程成本作為控制的重點。
在房地產開發(fā)項目開始階段，要對項目各建立成本控制目標，將目標按類別分解，責任落實到部門。房地產開發(fā)單位成立有公司總經理為首的成本控制小組，定期對各個項目的開發(fā)成本進行全面的分析、評估、檢查，對項目成本和預算產生差距的部分要及時糾正，并提出解決措施。
2.房地產開發(fā)成本在各階段的控制要點。
（1）初期階段。
在房地產方案設計階段，要對市場需求進行調查了解，建多少層、多少花園、配置哪些基礎設施等，通過容積率指標控制面積。通過比較確定單體平面和戶型，對戶型做多方案的設計，對建筑面積、套內面積和公攤面積進行比例測算，確定最合理的戶型結構和搭配，以取得最大銷售面積。對各方案搭配的配套設施、綠化面積、道路等進行土地成本和建造成本的分析和比較，對各方案的建設工期、銷售預期及價格等做以比較，編制投資的預算額度。
在初步設計中，要按照批準的設計任務，對設計規(guī)模和標準、工程數量和預算指標等方面進行控制，充分考慮施工可能出現(xiàn)的問題和處理的經濟性。對施工圖設計時，要對不同形式的基礎工程以及不同結構體系對工程造價的影響進行比較，選擇合適的基礎形式和結構體系，對施工方法和材料選用等細節(jié)部分要注意把握。通過分析比較，要在保持功能不變的情況下，盡量使成本降低。
在選擇施工方案時，要對施工設備的選擇、基礎土方、運輸方案、材料費用等進行比較選擇。材料選擇時，要考慮材料質量、價格以及運輸的成本，選擇機器設備時，要對機器的運行成本和使用壽命以及配件價格和維修費用進行比較。
施工圖設計預算階段，要根據施工圖文件，按照各專業(yè)工程的預算定額的計算規(guī)則，計算工程量，結合實際的施工方案，安裝現(xiàn)行的規(guī)定，確定單位工程或單項工程的造價。施工圖編制時，要盡量采用限額設計，確定各設計階段的造價計價，嚴格控制不合理的變更，保證總的投資額不超標。在進行成本預算時，要對歷史數據進行搜集整理，結合當前的市場實際情況，對材料、人工、稅費按照市場價格進行調整。對工程的概況、建設的標準以及經濟指標和技術指標進行明確。
設計階段是開發(fā)成本中最關鍵的階段，其對工程造價影響的可能性為70%-90%，控制工程造價的關鍵在于施工前的投資決策和設計階段。
（2）施工階段。
在工程項目施工中，常常出現(xiàn)使用材料、施工進度、工程量以及設計的變化，隨之帶來的是成本目標和預算不相符。這種情況下，要對工程的變更原因進行控制，對工程變更要在不提高建設標準、不影響工期和施工范圍的情況下，同時要建立工程變更的相關制度，進行嚴格的審核。在施工階段，要嚴格控制人工和材料的消耗管理，對市場價格信息要加強了解，要嚴格控制工程變更，按照合同約定撥付工程的進度款。
在施工時要建立工程變更審查和流程制度，要充分對市場價格進行了解和調查，對材料和設備要建立確認質量確認價格的制度。
（3）竣工階段。
竣工階段要對合同條款進行審核，按照圖紙核實施工量和單價，要檢查隱蔽驗收記錄。
三.房地產開發(fā)成本控制的思考。
目前，我國很多地區(qū)普遍存在房價偏高的情況，在這種環(huán)境下，消費者信心未恢復，對樓市的觀望情緒較濃，對房地產的投資性被壓抑。前幾年的高價拿地項目在這幾年的集中上市，房地產上存在大量存貨，這對房地產企業(yè)的資金也帶來了壓力。消費者的觀望必將導致價格的下跌，成本的因素將變得更加敏感，房地產開發(fā)商對成本的控制將變得越來越重要。
房地產行業(yè)習慣通過在招投標中低價中標進行成本控制，從另一方榨取利潤。在現(xiàn)在的情況下，要轉變成準確了解客戶需求，做出高性價比的房產。在招標階段和施工階段的成本控制的同時，也要注意關注產品定位和設計的管理。在進行成本控制中，不能當當只做好成本的預算和核算，更要將核算變成實際的控制。
在土地成本中，要盡可能的爭取優(yōu)惠價格同時要加強項目可行性研究和論證。在前期費用中，要利用優(yōu)惠政策，爭取減免費用。在工程成本中，要設計出最具性價比的產品，開展設計階段的成本控制和限額設計，嚴格控制工程變更審核，加強采購管理和新工藝的應用。在后期要對營銷策略進行跟蹤確認，對各成本費用要確定支出標準，同時加大費用支出的審查力度。
四．結束語
通過施工前的設計階段和施工實際控制階段以及后期的成本核算，成本控制要貫穿房地產開發(fā)的全過程。房地產開發(fā)企業(yè)通過各階段的成本控制可以提高投資效益和增強管理水平，在成本控制中，要多比較多評價，多預測多核算，多管理多控制。做好成本控制，優(yōu)化管理，以最少的成本，滿足需求的功能，獲得利潤的最大化，這樣才能保證企業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻：
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[5] 史俊霞房地產開發(fā)成本控制的問題及相關對策 [期刊論文] 《金融經濟》2008,(24)
【關鍵詞】經濟政策；土地政策；房地產開發(fā)；土地
隨著社會經濟的發(fā)展，房地產行業(yè)已經成為了我國國民經濟重要的支柱產業(yè)，房地產行業(yè)的健康發(fā)展關系到國泰民安的全局。由于土地是房地產重要的生產要素以及我國特有的土地二元公有制的結構，土地政策在房地產市場調控過程中有著無可替代的作用。研究土地政策的調控效果以及如何影響房地產市場的內在機理，對于切實發(fā)揮土地政策的宏觀調控作用，促進房地產業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有很大的現(xiàn)實意義。
一、我國土地出讓制度
我國城市土地出讓制度自改革開放以來進行了一系列的改革。改革的線索有兩條：第一在上世紀80年代改革的線索是土地使用權的“無償、無期限”演變?yōu)橥恋厥褂脵嗟摹坝袃?、有期限”的使用制度。土地使用權的有償使用，首先由外資企業(yè)開始，此后逐漸擴展到當時的國營企業(yè)以及其他企事業(yè)單位。1988年公布實施的《憲法》修正案第二條規(guī)定“土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”，這就從法律上確定了土地使用權有償出讓問題，使土地交易市場的形成有了法律依據。
土地供應方式從廣義上說，包括土地有償供應和劃撥供應兩方面。土地有償供應主要是指通過土地使用權出讓等方式的土地供應。土地劃撥供應是指通過土地使用權出讓等以外方式的土地無償供應。我國城市土地使用權有償出讓，一般采用拍賣、招標、掛牌、協(xié)議 4 種方式。而我國現(xiàn)行采用的是土地使用權的出讓方式比較多。這種方式由劃撥、協(xié)議為主，逐步演變?yōu)橐哉袠?、掛牌、拍賣（招拍掛）為主的方式。2007年開始實施的《物權法》第137條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。”公開出讓土地的范圍進一步擴大，土地使用權“招拍掛”出讓方式由國家政策上升到法律規(guī)定。
我國城市土地出讓制度具有三個主要特征：政府壟斷土地供給，以競爭性的招拍掛為主要出讓方式以及一次性繳納未來若干年的土地出讓金的“批租制”。這種土地出讓政策，在我國快速城鎮(zhèn)化和地方政府“土地財政”的背景下，總的來說導致了土地價格的高漲。使得房地產開發(fā)項目更加火熱，價格增高。而我國現(xiàn)行土地出讓制度，又與土地金融利率政策、土地稅收政策等緊密聯(lián)系在一起，理清它們的關系和影響，必須詳細分析。
二、具體土地政策分析
1. 土地利率政策 按揭貸款利率的調節(jié)直接影響到房地產市場的真實需求，在真實需求過旺時，通過提高房貸利率可以平抑波動需求，世界各國的大量時間證明，提高按揭貸款利率將提高業(yè)主成本，降低購房者的需求。目前國內房地產市場對銀行貸款的依存度仍然較高，一般占到60%左右，并因國內信托等其它融資渠道尚在完善，貸款規(guī)模下降將對融資渠道及項目單一的中小房地產企業(yè)產生一定負面影響。同時隨著銀行貸款規(guī)模的縮小，房地產按揭貸款規(guī)模和增長速度將進一步縮減，直接影響以按揭貸款帶動的房地產市場購房需求。
2稅收政策 房地產稅制除了為國家增加財政收入和縮小貧富差距之外，對穩(wěn)定房地產市場，抑制過度投資，預防金融風險，防范房地產市場的投機活動等具有顯著效果。我國于房地產有關的稅賦有12個：營業(yè)稅及城市維護建設稅和教育附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅！城市土地使用稅、房地產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，房地產業(yè)涉及的稅種多。高額的稅負以在一定程度上降低了投資和投機性購房的收益，進一步抑制了投機和投資性購房需求，能有效緩解旺盛的購房需求，但仍不能從根本上抑制和打壓投資和投機需求，回歸到自住需求。增值稅清算和印花稅的上調，使得房地產建筑開發(fā)成本提高。最終也會間接導致購房者的購房成本，提高商品房的銷售價格。
3土地出讓招拍制度 2007年招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定正式施行，進一步擴大了招標拍賣掛牌范圍，工業(yè)用地也將納入招拍掛范圍，明確了建設用地使用權是物權的一種形式。但部分通過招拍掛方式出讓的土地價格上漲已超過其本身的內涵，拍賣出讓形式近幾年在全國土地市場成交價都很高，甚至創(chuàng)出了“天價”。因為傳統(tǒng)為協(xié)議和劃撥方式，不能真實反映土地的市場價格，而且容易暗箱操作，導致腐敗等問題。招拍對此加以了改善。但是當前的城市土地出讓招拍掛的出讓方式，以土地價格為競爭標的。在土地壟斷供給的條件下，其邏輯結果就是抬高土地價格。而土地價格的上漲又傳導到住宅價格上，導致住宅價格的快速上漲。再者這種政策對于房地產建筑開發(fā)的影響也是很顯著的，一些財力雄厚的地產商可以拍得心儀的土地，而很多小型房地產企業(yè)就面臨著很大的危機，一步到位的資金進一步拉緊了企業(yè)的資金鏈，對建筑開發(fā)的要求也就更高，可以說這開發(fā)企業(yè)的結構也會有巨大影響。
4土地供應結構政策 關于土地供應結構的調控政策的核心觀點集中在以下三方面：（1）嚴格控制高檔商品房的土地供應，優(yōu)先滿足普通商品住房的用地需求；（2）改變了土地供應方式，并停止了別墅類用地的土地供應；（3）進一步改進和規(guī)范經濟適用住房制度，加強經濟適用住房的用地管理。土地供應結構政策優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的 70%；繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。對調整住房供應結構起到了重要保證作用。
三、小結
土地政策在不斷調控著房地產市場。土地政策的顯效時間要長一些，短期內很難看到其具體影響，所以必須加強土地政策對宏觀調控影響的分析，適應我國快速城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢。
參考文獻
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[2] 孔凡文，洪滌，王欽.論我國土地宏觀調控[J].沈陽建筑大學學報（社會科學版），2007（9）：203～204
隨著房地產市場競爭日趨激烈，房地產企業(yè)提升自身營銷能力變得至關重要，這就要求企業(yè)對自身營銷能力進行準確評價以及時發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，從而有針對性地進行改善。為了準確的分析房地產企業(yè)的營銷能力，論文以一房地產企業(yè)為案例，在對房地產市場營銷的特點和影響因素分析的基礎上，嘗試建立完整的房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系，并采用層次分析法確定指標的權重，綜合運用模糊綜合評價法對房地產企業(yè)營銷能力進行評價。論文的主要內容如下：第一章，緒論。主要闡述本文選題的背景、目的和意義、國內外研究狀況、研究思路、分析方法以及可能的創(chuàng)新之處。第二章，房地產營銷能力評價的基本理論。主要對房地產市場營銷、房地產企業(yè)營銷能力的概念和特征加以分析和界定，介紹了層次分析法、模糊綜合評價法和德爾菲法的主要內容和實施步驟。第三章，房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系的建立。主要闡述了評價指標體系設立的目的、原則、邏輯框架、構建方法等內容。第四章，西華房地產公司營銷狀況分析。通過實地調研、收集資料，對西華房地產公司的營銷狀況進行分析評價。第五章，房地產營銷能力模糊綜合評價法的實施過程。以西華房地產公司為案例，詳細介紹了模糊綜合評價法在房地產企業(yè)營銷能力評價中的應用過程。第六章，提升西華公司營銷能力的對策及建議。針對西華房地產公司市場營銷中的薄弱環(huán)節(jié)，提出相應的對策和建議。本論文提出了房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系，為房地產企業(yè)定量評價營銷能力提供了一種方法，也為企業(yè)決策提供一種輔助工具，有助于改進企業(yè)經營效益，提高房地產企業(yè)決策和管理的水平。
關鍵詞：房地產企業(yè)；營銷能力；評價指標體系；模糊綜合評價法
3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompany''''smarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.
KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5
目錄第一章導言
1.1選題背景
1.2研究的目的和意義
1.2.1研究的目的
1.2.2研究的意義
1.3國內外相關研究的動態(tài)綜合
1.3.1國外研究動態(tài)
1.3.2國內研究動態(tài)
1.3.3關于國內外研究的評述
1.4文本研究的思路和方法
1.4.1研究思路
1.4.2研究方法
1.5研究的主要內容
1.6論文可能的創(chuàng)新之處
第二章房地產企業(yè)營銷能力評價的基本理論
2.1房地產企業(yè)營銷相關概念界定
2.1.1房地產營銷
2.1.2房地產企業(yè)營銷能力
2.2房地產企業(yè)營銷能力綜合評價法介紹
2.2.1層次分析法
2.2.2模糊綜合評價法.
2.2.3德爾菲法.
第三章房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系的建立
3.1評價指標體系構建的目的
3.2房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系設立的原則
3.3房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系的邏輯框架
3.4指標構建的方法
3.5房地產企業(yè)營銷能力評價指標的設定
第四章西華房地產公司營銷狀況分析
4.1公司的基本概況
4.2項目概況
4.3公司營銷戰(zhàn)略分析
4.4項目的營銷環(huán)境分析
4.5項目的定位
4.5.1該項目的市場細分
4.5.2項目的定位
4.6項目的營銷策劃
4.6.1產品策略
4.6.2價格策略
4.6.3營銷推廣策略
4.7項目的營銷實施保障
4.8該公司營銷工作中存在的問題
第五章房地產營銷能力模糊綜合評價法的實施過程
5.1運用層次分析法確定各層次的權重
5.2建立房地產企業(yè)營銷能力評價集V
5.3構造模糊綜合判斷矩陣
5.4進行二級模糊綜合評判
5.5進行一級模糊綜合評判
5.6結論分析
5.7影響該企業(yè)營銷能力的主要因素分析
第六章提升西華公司營銷能力的對策及建議
6.1選擇合適的營銷發(fā)展戰(zhàn)略
6.2提高營銷策劃的實施能力
6.3培養(yǎng)企業(yè)文化
6.4建立科學的營銷管理體系
6.5塑造優(yōu)秀的營銷組織團隊
后記
參考文獻
致謝
作者簡介
第一章導言
1.1選題背景
房地產行業(yè)是我國國民經濟的主導產業(yè)，在現(xiàn)代社會經濟生活中占有舉足輕重的地位。近幾年來，我國政府實行強有力的宏觀調控政策，對房地產市場進行規(guī)范和整頓，以控制房價的快速增長和房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。在政策的沖擊下，房地產企業(yè)之間的競爭日趨激烈，尤其中小房地產企業(yè)更是進入舉步維艱的地步。面對激烈的競爭，房地產企業(yè)提升自身營銷能力變得至關重要，這就要求企業(yè)對自身營銷能力進行準確評價，以及時發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，從而有針對性地進行改善。營銷能力研究作為企業(yè)能力研究的一個重要分支,有理論和實證兩個研究方向。前者從企業(yè)品牌的培育、營銷信息系統(tǒng)的建立與完善、市場定位、營銷網絡建設、促銷宣傳、營銷隊伍建設、改進和加強市場服務等方面對企業(yè)營銷能力進行討論,是一種橫向的研究方式；而后者則在考察企業(yè)營銷流程各個階段的基礎上,建立分析模型和指標體系,并運用數學、統(tǒng)計學等方法來探討提高營銷能力的途徑,是一種縱向的研究方式。兩個方向相互借鑒,并且有融合的趨勢。我國對營銷能力評價的研究尚處于探索階段，一些學者已經嘗試著將一些定量分析的方法應用到營銷能力評價中，但關于房地產營銷能力評價的理論指導仍存在空白，導致實踐中房地產企業(yè)在評價營銷能力時缺乏科學的理論指導。在實踐中，房地產營銷市場已進入全程營銷階段，大多數房地產企業(yè)尚不能從定量分析的角度來科學的衡量企業(yè)的營銷能力，僅僅依靠財務指標片面地判斷企業(yè)的營銷能力，不能及時發(fā)現(xiàn)營銷各個環(huán)節(jié)存在的問題，從而進行改進。當前，我國的房地產市場從總體趨勢和國家的政策導向來看，已經進入科學正規(guī)的發(fā)展階段，企業(yè)的發(fā)展需要科學的決策引領和指導。鑒于此，本文結合層次分析法和德爾菲法，以西安一房地產公司為案例詳細說明了多層次模糊綜合評價法在評價房地產企業(yè)營銷能力中的具體應用。
1.2研究的目的和意義
1.2.1研究的目的
本文在分析房地產營銷能力各評價指標要素的基礎上，結合層次分析法和德爾菲法，采用多層次模糊綜合評價法，并以一定的案例為依托，設計評價房地產營銷能力的模糊綜合評價模型，為房地產企業(yè)科學的評價企業(yè)營銷能力提供相應的指標體系和模型參考。
1.2.2研究的意義
(1)嘗試建立完整的房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系，將模糊綜合評價法引入到房地產企業(yè)營銷能力評價中，填補目前房地產企業(yè)營銷能力評價的理論空白。
(2)房地產企業(yè)營銷能力評價是在房地產全程營銷實施完成的基礎上進行的，對企業(yè)開展營銷的戰(zhàn)略、實施策略和營銷保障等情況進行全面而又系統(tǒng)的分析與評價，為企業(yè)決策提供一種輔助工具，有助于改進企業(yè)經營效益，提高房地產企業(yè)決策和管理的水平。
(3)在評價過程中，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的不足之處，或潛在的問題，通過科學分析，提出解決方案，對以后開展營銷工作將起到調整、改進的作用，增強房地產企業(yè)綜合競爭實力。
1.3國內外相關研究的動態(tài)綜合
1.3.1國外研究動態(tài)
國外對企業(yè)營銷能力的研究是以企業(yè)能力的研究為先導。正式提出這一命題的是菲利普·薩爾尼科，他于1957年最早使用企業(yè)能力的概念，他認為：能夠使一個組織比其他組織做得更好的特殊物質就是企業(yè)能力或特殊能力。在此之后，學者將企業(yè)能力稱為企業(yè)競爭力、組織競爭力、組織能力或企業(yè)動態(tài)能力等。20世紀80年代,黑特和愛爾蘭德亦曾研究了公司獨特競爭能力與戰(zhàn)略產業(yè)和績效的關系。到20世紀80年代后期,以波特為代表的競爭戰(zhàn)略理論風靡一時。波特認為，產業(yè)環(huán)境中存在著五種基本的競爭力量(即新競爭對手的進入，替代品的威脅，買方的討價還價能力，賣方的討價還價能力，以及相同行業(yè)競爭對手之間的競爭)。波特的理論從基本戰(zhàn)略到價值鏈，提示了企業(yè)為增強競爭力，獲取長期競爭優(yōu)勢的關鍵因素。在此基礎上，C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商業(yè)評論》上發(fā)表的《公司核心能力》一文掀起了企業(yè)能力研究的熱潮。隨著企業(yè)競爭力理論研究的逐步深入，營銷競爭力作為企業(yè)競爭力重要的構成要素之一，慢慢地就引起了一些學者的興趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler．Saunders、Piecy在1998年分別對營銷競爭力的基本概念進行了深入的研究[1]。在他們的研究之后,以Graham．Hooley和John．Fahy為首的一批學者將他們兩者的研究成果作了一個綜合，得出了初步的營銷競爭力多層次模型。Grant對營銷競爭力構成要素的劃分與Webster和Day有所不同，他從企業(yè)競爭力的基本構成入手，對營銷競爭力的構成進行垂直細分，得出另外一個營銷競爭力多層次模型。在這個模型中,Grant認為企業(yè)自身競爭力的培育是在多種層次上發(fā)生的,個人運用自己的專業(yè)知識去解決[2]。
1.3.2國內研究動態(tài)
由于在過去一段時期內，我國企業(yè)處于粗放型增長過程中，企業(yè)營銷工作急功近利，營銷能力理論研究滯后。隨著企業(yè)生產力水平的提高、市場競爭的日益加劇，關于市場營銷的研究才有所發(fā)展。國內對營銷能力評價的研究是在借鑒國外營銷理論的基礎上逐漸發(fā)展起來。早期“職能式”營銷理論強調的是企業(yè)銷售能力，以“4P理論”為核心的“策略式”營銷理論為代表，它強調的是企業(yè)的短期營銷能力,無法適應復雜多變的營銷環(huán)境。進入21世紀，越來越多的學者開始從企業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，重新審視新3形式下企業(yè)的營銷能力，劉玉來[3]在2005年，在綜合理論界對營銷能力的概念厘定的基礎上詳細的提出了營銷能力的概念和內涵。之后，很多學者投入到企業(yè)營銷能力的評價中，企業(yè)營銷能力評價逐漸由定性研究向定量研究發(fā)展。林映光，孫嵐在《企業(yè)營銷能力綜合評價》中將企業(yè)營銷能力評價指標體系包括產品市場競爭力，銷售活動能力，新產品研究開發(fā)能力，市場決策能力[4]；羅孝玲，劉歡在《醫(yī)藥商業(yè)營銷能力評價指標體系的研究》中將營銷能力評價指標體系設為銷售業(yè)績指標，營銷基礎要素指標，營銷決策能力指標，營銷執(zhí)行能力指標；楊瑞、楊燁在《企業(yè)市場營銷能力評價指標研究》中將營銷能力評價指標體系的設定為營銷觀念、營銷信息、營銷戰(zhàn)略、營銷決策、營銷執(zhí)行、營銷業(yè)績6個方面；瞿國忠，李海延、周君生在《企業(yè)營銷能力模糊綜合評判中》將企業(yè)營銷能力評價指標體系設定為營銷理念、營銷組織、營銷業(yè)績三方面[5]；寧振宇在《淺析我國企業(yè)營銷能力現(xiàn)狀及衡量指標》一文中將企業(yè)營銷能力評價指標設定為市場預測、銷售渠道、售后服務、營銷水平四個方面；楊瑞等人在《制造型企業(yè)市場營銷能力評價指標體系的研究》一文中將企業(yè)營銷能力評價指標體系設定為營銷效益、營銷觀念、營銷戰(zhàn)略、營銷策略、創(chuàng)新能力、營銷組織6個方面。此后，翟國忠，林曉光等將模糊綜合評價法運用到企業(yè)營銷能力評價中，為定量研究企業(yè)的營銷能力提供了科學的方法。林媛媛將指數平滑模型運用到企業(yè)營銷能力評價中[6]。陳成程最早將營銷能力評價的方法運用到房地產企業(yè)中，并結合房地產營銷所固有的特性建立了房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系，為進行房地產企業(yè)營銷能力評價提供了理論支持[7]。當前國內很多關于營銷能力的研究文獻仍然把營銷能力簡單地等同于產品創(chuàng)新能力、分銷能力、促銷能力等營銷工作表面層次的能力，或者把營銷能力理解為理念、戰(zhàn)略、品牌、質量、成本、技術、推銷和網絡等能力，而沒有將營銷置于核心戰(zhàn)略的高度看待其能力的發(fā)展，沒有探求到營銷能力真正的持續(xù)內涵和其內在要素結構以及各要素的作用機理,很難真正引導企業(yè)的營銷實踐工作長遠的發(fā)展[8]。
1.3.3關于國內外研究的評述
綜上所述，國外對企業(yè)營銷能力評價的研究比較系統(tǒng)、全面，走在營銷理論研究的前沿。我國的學者對營銷能力的研究更多是在借鑒國外學者研究的基礎上，與我國的實踐結合。目前對企業(yè)營銷能力的評價研究正由定性研究向定量研究過渡，國內對企業(yè)營銷能力的定量研究尚處于初步的探討階段。雖然部分學者在理論上提出了企業(yè)營銷能力評價的指標體系，設立了評價模型，但對于不同的行業(yè)，不同的企業(yè)，在具體操作上仍有局限性。
1.4文本研究的思路和方法
1.4.1研究思路
本文從介紹房地產企業(yè)營銷能力的基本概念和相關理論入手，結合房地產全程營銷的特性和房地產企業(yè)自身的特點，建立房地產營銷能力評價指標體系，然后采用層次分4析法和模糊綜合評價法，設立評價模型，定量分析房地產企業(yè)營銷能力。
1.4.2研究方法
本論文在形成過程中，在大量查閱國內外文獻和調研的基礎上，結合理論與實踐經驗，進行定性與定量相結合的分析方法。
（1）理論和實證相結合的方法本文在闡述房地產營銷能力評價指標體系建立的基礎上，以西安一房地產公司為案例，從實證的角度闡述房地產營銷能力模糊綜合評價法的具體應用。
（2）定性和定量相結合的方法這兩種方法相互交織，貫穿全文。在定量研究方面，主要采用層次分析法和模糊綜合評價法建立模型，以進行房地產企業(yè)營銷能力的定量評價分析。在定性分析方面，除了使用標號段落以外，對于層次和邏輯聯(lián)系特別緊密的內容，使用了表格的形式以顯示其內在關系。
（3）比較分析法本文通過對評價結果與設立的房地產企業(yè)營銷能力的評級集的對比分析，從而確定房地產企業(yè)的營銷能力等級。
1.5研究的主要內容
（1）闡述房地產企業(yè)營銷能力的概念和內涵以及層次分析法、模糊綜合評價法、德爾菲法的具體內容和實施步驟。
（2）闡述房地產全程營銷中評價指標體系建立的原則、邏輯框架、指標體系確定的方法和確定評價指標體系的具體內容以及衡量因素。
（3）根據多層次分析法確定房地產營銷能力評價指標的權重，并建立多層次模糊綜合評價模型對選定公司的營銷能力進行評價。
（4）根據營銷能力評價的結果，分析該企業(yè)營銷能力中存在的問題，并提出提高企業(yè)營銷能力的具體措施。
1.6論文可能的創(chuàng)新之處
論文關鍵詞：房地產企業(yè),稅收籌劃,籌劃風險
一、引言
房地產企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據企業(yè)本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產企業(yè)在考慮其生產經營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關鍵。
二、稅收籌劃的基本理論及依據
稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據為：1.稅收調控理論與稅收籌劃稅收調控理論認為政府利用稅收調節(jié)經濟實質上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產生正向影響，實現(xiàn)一定的社會、經濟目標。正是這種稅收調控使得稅收產生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃。現(xiàn)代財政理論認為稅收的本質是國家提供公共產品的價格。因為公共產品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認為:“企業(yè)實質是一系列契約的聯(lián)結”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關系人一方的企業(yè)就有動力和機會進行一些安排，以實現(xiàn)企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標。
三、房地產開發(fā)企業(yè)進行稅收籌劃的部分方法
房地產業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業(yè)自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產開發(fā)企業(yè)如何能夠實現(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關重要的作用。下面簡要介紹房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:
1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產或轉讓土地使用權時，可以適當考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實踐中，房地產開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨設立具有法人地位的銷售公司。房地產開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產項目轉讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)和房地產銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實施細則》規(guī)定:可以對從事房地產開發(fā)的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內適當的加大公共配套設施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點，提高產品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內有限的空間內增設體育設施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設立會所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發(fā)成本里進行加計扣除。
四、充分關注稅收的籌劃風險
風險管理是經濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的經濟手段及技術手段對風險加以控制，規(guī)避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產企業(yè)涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關規(guī)定，使得房地產企業(yè)沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務機關對企業(yè)進行檢查、調整、處罰等等，最后導致房地產企業(yè)經濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經營環(huán)境的多變形、復雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業(yè)經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結果。優(yōu)化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
參考文獻
1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據,財政研究,2003年第5期.
關鍵詞：金融政策 房地產調控 向量自回歸 建議
1997年亞洲金融危機爆發(fā)，受其影響，我國面臨通貨緊縮，因此1998年我國開始實施穩(wěn)健的貨幣政策。1998年和1999年4次降息和2次調減存款準備金率以及住房制度的改革，促進了房地產業(yè)的發(fā)展，2002年的再次降息更有效的推動了商品房的銷售。2003年開始，貨幣政策雖然名義上仍維持“穩(wěn)健”的基調，但實質上逐步趨緊。2004年10月末首次加息和緊縮信貸、2006年和2007年8次加息和13次提高存款準備金率，由此可見中央利用金融政策調控房價的力度。2007年GDP增長13%，經濟過熱，CPI不斷走高，并在2008年初達到8.7%最高點，房價再度走高，中央經濟工作會議明確提出從2008年起貨幣政策由穩(wěn)健改為從緊。2008年9月金融危機蔓延全球，中國樓市一片冷清，成交量低迷。為了刺激經濟發(fā)展，2008年9月起，央行4個月內5次調低存貸款基準利率，一年期存貸款基準利率由最初的7.47%降至5.31% ，2009年購房需求重新釋放，全面回暖，房價一路上揚，四萬億救市計劃和適度寬松的貨幣政策導致2010年房地產行業(yè)畸形繁榮，房價居高不下。為控制持續(xù)高企的房價，2010年開始金融政策明顯偏向緊縮，2011年房地產市場明顯得到有效控制。
房地產業(yè)作為一個資金密集型的行業(yè)，對金融政策有很強的依賴性，關于金融政策對房地產業(yè)的影響程度早已引起國內外眾多學者的重視和討論，Gerlach（2002）基于多元變量的實證框架分析了銀行信貸與房地產價格之間的關系，認為銀行信貸與房地產價格之間存在長期因果關系。梁云芳、高鐵梅等（2006）運用1995-2005年的季度數據，實證研究得出利率及貨幣供應量與房地產價格負相關。王曉芳等（2011）通過構建結構向量自回歸（SVAR）模型實證檢驗我國房價在貨幣政策信貸渠道中的作用，結果表明貨幣政策沖擊通過信貸渠道對宏觀經濟所產生影響中有50%以上經由房價這個載體來實現(xiàn)，房價已成為我國貨幣政策信貸傳導渠道中的一個重要環(huán)節(jié)。王來福和郭峰（2007）通過建立VAR模型分析結果表明，貨幣供應量變化對房地產價格有長期的持續(xù)正向影響，貨幣供應量的增加會導致房地產價格上漲，利率的調整對房地產景氣是有顯著影響的。莊巖（2011）利用供求理論得出房價與銀行信貸之間存在著互動關系，即銀行信貸在短期通過影響房地產需求從而影響房價，在長期將通過影響房地產供給而影響房價。
本文將以房地產行業(yè)在2005年至2011年的發(fā)展背景為出發(fā)點，分析金融政策對我國房地產價格和成交量的影響，金融政策調控房地產市場的傳導機制主要是貨幣政策在房地產市場的傳導機制，貸款利率相當于資金使用的成本，利率的高低影響房地產開發(fā)商的融資費用和財務成本，商業(yè)銀行信貸政策的變動可以影響到房地產開發(fā)商、購房者所獲得的資金，接而影響房地產的供給和需求市場。因此本論文將建立VAR模型分析一年期貸款利率和銀行貸款對房地產價格和成交量的影響。由此分析金融政策在我國房地產調控中的有效性，并對我國房地產調控中的金融政策提出合理性建議和對策。
基于VAR模型的實證分析
（一）數據的選取和處理
本文利用2005年1月至2011年12月的我國房地產價格、成交量、一年期貸款利率和銀行貸款余額同比增幅的月度數據，共84組樣本數據對金融調控工具與房地產市場的關系進行實證分析。其中，房地產價格采用房屋銷售價格指數來表示，成交量采用每月商品房銷售面積，利率采用一年期銀行貸款利率，銀行貸款采用金融機構人民幣信貸資金余額。因此，本文共采取4個變量去模擬金融工具調控房地產市場的動態(tài)機制，分別為：房屋銷售價格指數（PRICE）、利率（RATE）、銀行貸款余額同比增幅（CREDIT）、成交量（VOL），為了消除異方差，其中房屋銷售價格指數和成交量采用對數值。所有原始數據均來自國家統(tǒng)計局和中央人民銀行網站。
（二）平穩(wěn)性檢驗
以時間序列數據為依據的實證研究都必須假定有關的時間序列是平穩(wěn)的，由于大多數時間序列是不平穩(wěn)的，使用傳統(tǒng)的回歸方程會產生虛假回歸的現(xiàn)象，以此所做的研究有可能是無效的，所以本文首先進行單位根（ADF）檢驗，以保證序列的平穩(wěn)性。我們得出銀行貸款余額同比增幅CREDIT為2階平穩(wěn)，利率RATE、房屋銷售價格指數LPRICE、成交量LVOL為1階平穩(wěn)。檢驗結果如表1所示。
（三）格蘭杰因果檢驗
格蘭杰因果關系實質上是利用了VAR模型來進行一組系數顯著性檢驗，格蘭杰因果關系可以用來檢驗某個變量的所有滯后項是否對另一個或幾個變量的當期值有影響。如果影響顯著，說明該變量對另一個變量或幾個變量存在格蘭杰因果關系，如果影響不顯著，說明該變量對另一個變量或幾個變量不存在格蘭杰因果關系。
從表2的檢驗結果來看，在1%的顯著性水平上，銀行信貸余額同比增幅是房價增長的Granger原因，但是房價增長不是銀行信貸余額同比增幅的Granger原因，而貸款利率和房地產成交量互不成Granger因果關系。
（四）脈沖響應函數
根據我國房地產市場運行狀況，采用VAR構建月度模型，用于分析2005年以來影響房地產量價的因素。因為本文選取的是月度數據，通過計量經濟分析與檢驗，構建一個包含三變量滯后10期VAR（10）模型，根據VAR（10）模型，分別得出LPRICE、LVOL對RATE、CREDIT的脈沖響應函數，脈沖響應函數描述的是一個內生變量對誤差沖擊的反應。準確的說是當一個誤差項發(fā)生變化，或者模型受到某些沖擊時對系統(tǒng)的動態(tài)影響，其描繪了特定變量對各種沖擊的反應軌跡。如圖1所示，其中，橫軸表示沖擊作用滯后期間數（單位：月度），縱軸代表因變量LPRICE、LVOL對自變量RATE、CREDIT的響應程度，實線表示脈沖響應值連成的曲線，代表了LPRICE、LVOL對RATE、CREDIT沖擊的反應，兩側的虛線表示走勢的兩倍標準誤差。
通過脈沖響應函數得到2005年1月至2011年12月各因素對房地產價格和成交量的沖擊：第一，擴張性的貨幣政策對房地產價格和成交量的沖擊較為明顯，銀行貸款增加對房地產價格的影響具有一個助推作用，且效果明顯，而且對房地產價格和成交量存在較為持久的正向影響，但正向影響在第9期隨時間遞減，這在一定程度上說明我國信貸的增長對我國房地產價格泡沫的膨脹起到重要的支撐和助推作用。第二，一年期貸款利率對房地產價格會產生一個沖擊力，從脈沖響應圖我們可以看出，起初房價對利率變動的反應較弱，之后漸強，在第3期達到效應最大，之后又開始減弱，在第4期逐漸消失，在第7期又達到最強，第9期之后開始產生正向影響，由此可認為房地產價格對利率沖擊具有滯后期，滯后期大概為3-8個月。第三，一年期貸款利率會對房地產銷售量的沖擊較為明顯，利率的變化對銷售量產生正向影響，正向影響從第6期開始逐漸消失，在第3期影響最顯著。由此可知，利率對房地產銷售量的影響是比較顯著的。
結論及政策建議
本文運用向量自回歸VAR模型對我國2005年1月至2011年12月的我國房屋銷售價格指數、房屋成交量、一年期貸款利率和銀行貸款余額同比增幅的月度數據進行實證分析可以得出：金融工具對房地產價格和成交量有一定的影響，其中銀行信貸對房價的影響比較明顯，而利率對房價的影響滯后期比較長。理論上，利率對房價上漲具有決定性作用，所以各國政府經常用利率來作為調節(jié)房價的有力金融工具，但我國利率對房地產價格的影響并不顯著，這主要是因為我國的市場機制并不健全，在我國，銀行信貸的增減對房價的影響還是比較顯著的，在房地產價格和成交量上信貸起到了推波助瀾的作用，使房價不斷上漲。通過脈沖分析，可以看出金融工具對房地產量價的影響，并進一步顯示出銀行信貸和利率對房地產市場的影響程度。但是，政府利用金融工具對房地產市場的調控并不會立即得到有效的控制，常常會與行政政策相配合調控房地產市場。
基于本文的實證分析，針對目前金融政策對房地產市場影響存在的問題，提出以下的建議：
第一，政府的金融調控政策對房地產市場的調節(jié)必須通過房地產開發(fā)公司、投機者、投資者，自主需求者等微觀個體共同起作用，但在傳導過程中會受到市場微觀交易機制的影響而產生變異，并且在傳導過程中產生時滯問題，因而影響了金融政策對房地產調控的效果。因此，為了避免金融政策在傳導過程中的時滯和變異，我們可以建立房地產檢測預警體系，設計一個指標體系對房地產市場做出適宜的提示和判斷，比如設立指標房地產開發(fā)投資額與GDP的比值、商品銷售價格指數與房屋租賃價格指數的比值等。
第二，中央政府根據不同地區(qū)的差異制定不同的房地產金融政策：對于一些地方房地產已經進入供過于求階段、房屋積壓嚴重、房價開始下跌的地方，中央政府應該實施從寬的金融政策，對于一些房地產需求旺盛、房價持續(xù)上升的地區(qū)，中央政府應該實施從嚴的金融政策。
參考文獻：
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