發(fā)布時間：2023-03-01 16:26:15
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)周期論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；周期性波動；影響因素
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
引言
房地產(chǎn)是我國國民的重要資產(chǎn)之一，同時又與其他產(chǎn)業(yè)存在很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，使房地產(chǎn)成為我國支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面，房地產(chǎn)作為實體經(jīng)濟(jì)的一部分，可保障人類正常生產(chǎn)和生活；另一方面，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的一部分，它具有增值保值的良好特性，已成為人們重要的投資手段。因此，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)價格波動的因素和內(nèi)涵，了解房地產(chǎn)價格和影響因素之間的關(guān)系，對我國政府采取宏觀調(diào)控具有重要意義。
一、 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵
房地產(chǎn)是一種介于商品和金融資產(chǎn)之間的虛擬資產(chǎn)，是實體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的紐帶。它的價值是房屋建筑物價值和地產(chǎn)價值的統(tǒng)一，是房地產(chǎn)價值和地租資本化價格的貨幣表現(xiàn)。
房地產(chǎn)的開發(fā)成本主要由地價、前期工程費、建筑工程建設(shè)成本、市政工程設(shè)施費、管理費用、貸款利息、稅費等構(gòu)成。
圖1
根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)成本構(gòu)成來分析房地產(chǎn)價格波動，由圖1可知：土地價格和建安費用在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占有很大比重。其中，土地價格的確定是由最初的劃撥逐漸發(fā)展為招投標(biāo)形式，它符合供需二元性。除地價外，房地產(chǎn)價格的其他構(gòu)成，如前期工程費、建筑工程建設(shè)費成本等均由供需二元性和價值決定。
二、 影響房地產(chǎn)價格波動性的因素
房地產(chǎn)價格波動對我國國民經(jīng)濟(jì)運行、行業(yè)發(fā)展等影響頗深。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重也越來越大。國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是衡量也是影響我國房地產(chǎn)價格變動的重要指標(biāo)之一。GDP增長能夠帶動與房地產(chǎn)密切相關(guān)的鋼鐵、水泥等原材料行業(yè)發(fā)展，這些行業(yè)的發(fā)展往往促使房地產(chǎn)成本提高；同時GDP的增長也可提高房地產(chǎn)開發(fā)商信心，使房地產(chǎn)開發(fā)商加大對房地產(chǎn)的投資，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價格。
土地價格是房地產(chǎn)價格的重要組成部分。隨著我國土地出讓方式由最初的劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)有的招投標(biāo)形式，土地出讓的透明度大大提高，同時也提高了土地出讓價格。土地價格與房地產(chǎn)價格變動是交替式的，互為因果，互相促進(jìn)，只是在不同地區(qū)表現(xiàn)幅度不同。
我國當(dāng)前的市場機(jī)制并不完善，必要的政府干預(yù)對于健全房地產(chǎn)市場起了巨大作用。但是過分的干預(yù)也會導(dǎo)致“調(diào)控失靈”。目前政府的調(diào)控政策主要包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、財政政策以及法律手段和政府監(jiān)督等。這些政策主要是對房價的沖擊，同時也是抑制房價上漲的外在動力。如產(chǎn)業(yè)政策，它是國家規(guī)劃、干預(yù)和誘導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形成和發(fā)展的一種政策，主要的實施手段有政府直接干預(yù)、立法措施以及政府的協(xié)調(diào)指導(dǎo)等等。產(chǎn)業(yè)政策與其他政策的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)政策一般包含多種政策因素。
三、 房地產(chǎn)價格波動的周期性
土地資源的稀缺性和房地產(chǎn)的固有屬性，使得我國房地產(chǎn)價格整體呈長期增長的趨勢。但是根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，房地產(chǎn)價格還具有明顯的周期性。通常一個房地產(chǎn)價格周期可以細(xì)分為不動產(chǎn)供求失衡（蕭條）、市場趨于活躍、繁榮、緊縮和蕭條五個階段；對應(yīng)的房地產(chǎn)價格變化則表現(xiàn)為低谷、上升，達(dá)到頂峰，下降，跌至低谷的周期性過程。
在房地產(chǎn)價格跌至低谷時，政府或采取一些措施刺激消費，提高購買力。由供求原理可知，需求或?qū)⒉粩嘣黾?；隨著需求增加，價格逐漸上漲，此時需求仍不斷增加；隨著房地產(chǎn)價格不斷上漲，逐漸趨于繁榮，此時需求不斷減少；當(dāng)房地產(chǎn)價格極高時，人們對房地產(chǎn)的購買需求開始下降，房地產(chǎn)價格逐漸下降，直至跌至低谷。一般而言，政府采取宏觀調(diào)控，人們的心理因素等對于經(jīng)濟(jì)周期的影響都如催化劑一般，只能起到緩解的作用，無法阻止房地產(chǎn)價格的周期性波動。
以遼寧省房地產(chǎn)價格的變動為例進(jìn)一步說明房地產(chǎn)價格波動的周期性。遼寧省房地產(chǎn)價格的第一個波動周期是1995年起至1997年，1997年達(dá)到頂峰，因國家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過一個短暫的輝煌期后迅速回落。第二個波動周期是1998年國家實行住房改革起至2001年。這段期間，全國房地產(chǎn)價格大幅上漲，但是遼寧省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過一個漲幅后在2003年有一個較大的下滑，這就體現(xiàn)出了地方政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的作用——有力的控制了我省過快發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。從1995年到2012年，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)共經(jīng)歷了三個周期，其中兩個完整的周期，持續(xù)期分別是6年和3年。
自1999年以后，國家的房地產(chǎn)業(yè)迎來了它的黃金期，全國房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)升溫。 至2010年，政府出臺，“國十一條”，“國十條”等調(diào)控政策，我國房地產(chǎn)價格在2010年6月首次出現(xiàn)下跌，隨后繼續(xù)緩慢上漲。
房地產(chǎn)是人們生產(chǎn)生活中必不可少的一部分，近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，經(jīng)濟(jì)問題與社會矛盾也不斷凸出。為保證我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展，本文提出以下建議：
一是要嚴(yán)格管理房地產(chǎn)金融系統(tǒng)，提高開發(fā)商貸款門檻，加強(qiáng)金融風(fēng)險防范，有效遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為。二是要加強(qiáng)土地市場管理，降低房地產(chǎn)成本，緩解房地產(chǎn)價格增長過快而帶來的諸多矛盾。三是要積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場，以改善住房條件為目的，努力解決無房人群的住房問題。四是要積極優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)建設(shè)廉租房，經(jīng)濟(jì)適用住房，重點開發(fā)普通商品房。
四、 結(jié)語
我國房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)價格波動仍存在很多不可預(yù)料的問題。房地產(chǎn)作為實體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的紐帶，對經(jīng)濟(jì)具有擾動和穩(wěn)定的雙重作用。因此，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)的金融風(fēng)險防范，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，才會促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康，蓬勃發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場，投資收益率，評價
1 引言
房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)評價是不考慮資金時間價值的評價方法，因其計算簡單、方便，在房地產(chǎn)投資機(jī)會研究階段有廣泛的應(yīng)用。一般地，投資收益率是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)評價的主要指標(biāo)之一。它通過房地產(chǎn)投資估算得來的，主要參照了投資所在區(qū)域目前同類型房地產(chǎn)的收益水平、當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施條件、區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀況以及當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格水平。
2 房地產(chǎn)市場的細(xì)分
由于房地產(chǎn)市場的特殊性和復(fù)雜性，投資者只能將房地產(chǎn)市場劃分為具有某種明顯特征的細(xì)分市場。市場細(xì)分一般從消費者的需求差異性出發(fā)，并從差異性中尋找具有共同消費需求的消費群，然后劃分為若干個子市場的行為。市場細(xì)分是投資者選擇目標(biāo)市場的前提和基礎(chǔ)，通過市場細(xì)分可以分析每一個細(xì)分市場中消費者的需求和偏好，市場中房地產(chǎn)滿足消費者需求的程度。論文參考，房地產(chǎn)市場。凡是消費需求尚未滿足的市場，或者滿足消費者需求的程度很低的市場，都可以形成有利的投資機(jī)會。房地產(chǎn)市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)可以如下表2.1[1]
表2.1 房地產(chǎn)市場細(xì)分
細(xì)分標(biāo)準(zhǔn) 細(xì)分市場 地理 因素 城市規(guī)模 區(qū)位地段 特大城市、大城市、中等城市、小城市 市中心、次中心、城郊、衛(wèi)星城區(qū) 產(chǎn) 品 用 途
居 住 檔次 低檔、中檔、高檔、別墅 房型 X房X廳X衛(wèi)X陽臺 層高 高層、多層、小高層 商用 商場、酒店、賓館等 寫字樓 甲級、乙級、丙級等 廠房
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)公司價值
一、研究目的和背景
房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點：第一，資產(chǎn)負(fù)債率很高。第二，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來源的60％以上。第三，流動性負(fù)債比重大。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價值無關(guān)；理論認(rèn)為債務(wù)不僅會減少股東和經(jīng)理人成本，還會增加股東和債權(quán)人的成本，資本結(jié)構(gòu)與公司價值成u型關(guān)系；信號傳遞理論認(rèn)為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息，債務(wù)水平和公司價值正相關(guān)；優(yōu)序融資理論認(rèn)為企業(yè)融資偏好次序為內(nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資，資本結(jié)構(gòu)與公司價值的關(guān)系并不能確定。
在實證研究方面，國外的研究大多表明公司價值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價值正相關(guān)。國內(nèi)相關(guān)實證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價值負(fù)相關(guān)；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價值正相關(guān)；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀(jì)明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價值成u型相關(guān)；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價值不相關(guān)。國內(nèi)學(xué)者對資本結(jié)構(gòu)與公司價值的實證研究起步較晚，主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主，或者是多行業(yè)總體研究，由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少，涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問題的專業(yè)研究數(shù)量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素，并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對公司價值的影響，也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產(chǎn)公司價值的影響，研究深度不足。
二、研究設(shè)計
1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1：資本結(jié)構(gòu)與公司價值相關(guān)。我國房地產(chǎn)行業(yè)國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2：資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于市場銷售旺季時，成交量放大，由于需求旺盛，房地產(chǎn)公司會加大房地產(chǎn)投資，增加對負(fù)債的依賴程度，負(fù)債比重會增加，而到了淡季，對房地產(chǎn)投資會減少，負(fù)債比重降低。
2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價值的衡量指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率，該指標(biāo)反映了單位股東權(quán)益投資回報。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤／股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量，本文采用國內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負(fù)債率來表示，資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債／總資產(chǎn)。國內(nèi)外學(xué)者研究證明，公司規(guī)模，公成長性，盈利能力，股權(quán)集中度等指標(biāo)對公司價值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標(biāo)采用國內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)／公司總股數(shù)。公司規(guī)模：公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對數(shù)。公司成長性：公司成長性：(本年主營業(yè)務(wù)收入一前一年主營業(yè)務(wù)收入)／前一年主營業(yè)務(wù)收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當(dāng)年的凈利潤／當(dāng)年營業(yè)收入。
3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負(fù)債率；模型中1是檢驗資本結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系；模型2中加入市場繁榮度虛擬變量，當(dāng)市場處于繁榮期時，season取1，否則season為0，該模型是檢驗市場周期性因素對資本結(jié)構(gòu)和公司價值相關(guān)性的影響。
4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數(shù)量為200個。
三、描述性統(tǒng)計與分析
由表1統(tǒng)計繕果可以看出，公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10％，標(biāo)準(zhǔn)差為7％，說明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較小；資產(chǎn)負(fù)債率為54％，標(biāo)準(zhǔn)差為15％，這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高，且行業(yè)內(nèi)部分化明顯；凈利潤率均值為12％，最高達(dá)60％，標(biāo)準(zhǔn)差為10％，說明行業(yè)內(nèi)部分化明顯；公司成長度均值為45％，標(biāo)準(zhǔn)差為1．19，這說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56％，說明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高，行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價值回歸結(jié)果分析(見表2、表3)。
其一，方程整體通過F檢驗。方程的判別系數(shù)為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，總資產(chǎn)負(fù)債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，盈利能力和總資產(chǎn)負(fù)債率都通過了t檢驗，且兩者與公司價值存在正相關(guān)關(guān)系，因此假設(shè)1成立。其三，公司成長性對ROE影響顯著，成長性指標(biāo)通過了t檢驗，它與ROE正相關(guān)。其四，公司規(guī)模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗，這兩個指標(biāo)對ROE無統(tǒng)計意義，它們的影響不能確定。
本文按照房地產(chǎn)市場成交水平將市場分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率的回歸模型整體通過F檢驗，方程擬合度是0．33，但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗，無法說明市場變化對資本結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系的影響程度。
四、結(jié)論和建議
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目，環(huán)境評價，清潔生產(chǎn)
1 引言
近年來，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)[1]，房地產(chǎn)開發(fā)項目在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的同時，帶來的環(huán)境問題也日益突出，引發(fā)的環(huán)境污染糾紛也時有發(fā)生。作為房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境管理的重要制度，房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價顯得越來越重要。與傳統(tǒng)建設(shè)項目相比，房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價開展較晚，技術(shù)尚未成熟，還沒有形成一套適合自身特點的完整的技術(shù)規(guī)范。因此，積極開展房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價探索與實踐，具有十分重要的意義。
目前，房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響報告書一般包括總論、工程概況及工程污染源分析、區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查、環(huán)境影響預(yù)測與評價、環(huán)保措施、環(huán)境經(jīng)濟(jì)分析、施工期環(huán)境影響分析、景觀生態(tài)環(huán)境影響分析、環(huán)境管理與監(jiān)控計劃、公眾參與、結(jié)論與建議等[2]，一般很少進(jìn)行清潔生產(chǎn)分析。
清潔生產(chǎn)是國際社會在總結(jié)了工業(yè)污染治理的經(jīng)驗教訓(xùn)后提出的一種新型污染預(yù)防和控制戰(zhàn)略，以后又將清潔生產(chǎn)的要求逐步擴(kuò)展到服務(wù)領(lǐng)域和產(chǎn)品，并開始探索建立“循環(huán)經(jīng)濟(jì)”和“循環(huán)社會”。清潔生產(chǎn)的實質(zhì)[3]，是貫徹污染預(yù)防原則，從生產(chǎn)設(shè)計、能源與材料選用、工藝技術(shù)與設(shè)備維護(hù)管理等社會生產(chǎn)和服務(wù)的各個環(huán)節(jié)實施全過程控制，從源頭減少資源的浪費，促進(jìn)資源的循環(huán)利用，控制污染的產(chǎn)生，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益的統(tǒng)一。建筑業(yè)能耗為世界總能耗的25～40%，建筑垃圾占城市垃圾的30～40%[4]，建筑工地噪音占城市噪音約1/3，水泥工業(yè)CO2排放量約占全球的7%。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行清潔生產(chǎn)分析非常必要。
房屋的建設(shè)也是一種產(chǎn)品的生產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)項目必須審視可持續(xù)發(fā)展的需求，在設(shè)計施工運營過程中應(yīng)以“清潔生產(chǎn)”為理念，從生態(tài)層來獲得對居住環(huán)境的重新認(rèn)識，保護(hù)自己賴以生存的環(huán)境，解決人與自然和諧發(fā)展的問題。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中清潔生產(chǎn)應(yīng)貫穿于建筑整個生命周期——選址、規(guī)劃設(shè)計、施工、使用管理及拆除過程中，以最節(jié)約能源、最有效利用資源的方式建造最低環(huán)境負(fù)荷情況下最安全、健康、高效及舒適的居住空間，達(dá)到人及建筑與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。
2 建筑的規(guī)劃、設(shè)計
房地產(chǎn)項目在規(guī)劃、設(shè)計時必須結(jié)合當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)、氣候、經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)境特性等諸多因素進(jìn)行綜合分析、整體設(shè)計，切勿盲目照搬所謂的先進(jìn)綠色技術(shù)，也不能僅僅著眼于一個局部而不顧整體。如熱帶地區(qū)使用保溫材料和蓄熱墻體就毫無意義，而對于寒冷地區(qū)，如果窗戶的熱工性能很差，使用再昂貴的墻體保溫材料也不會達(dá)到節(jié)能的效果，因為熱量會通過窗戶迅速散失。在經(jīng)濟(jì)拮據(jù)的情況下，將有限的保溫材料安置在關(guān)鍵部位，而不是均勻分布，會起到事半功倍的效果。而對于有些類型的建筑如內(nèi)部發(fā)熱量大的商場或?qū)嶒炇遥瑳]有保溫材料利于降低空調(diào)能耗，也會更利于節(jié)能。
利用場地自然條件，合理考慮建筑朝向和樓距，充分利用自然通風(fēng)和天然采光，減少使用空調(diào)和人工照明，從而減少因采光、通風(fēng)所導(dǎo)致的能耗和污染。日照時間是衡量日照效果最常用的指標(biāo)，在冬季要求日照時間越長越好，而夏季則越短越好。居住區(qū)設(shè)計時日照時間應(yīng)滿足GB50180-93《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》。
3 施工期清潔生產(chǎn)
對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施清潔生產(chǎn)，體現(xiàn)在工程建設(shè)的全過程，施工階段是需要更加重視的一個階段。建筑施工具有周期長，資源和能源消耗量大，廢棄物產(chǎn)生多等特點，項目施工過程會對環(huán)境、資源造成嚴(yán)重的影響。對施工過程進(jìn)行控制和管理，提倡以節(jié)約能源、降低能耗、減少污染物的產(chǎn)生量和排放量為基本宗旨的清潔生產(chǎn)，對于實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展有著不可忽視的作用。
3.1改進(jìn)施工方式
（1）采用機(jī)械化、現(xiàn)代化、程序化、技術(shù)化的拆除方式，以盡量縮短拆除時間，并采取各種措施（如灑水抑塵、設(shè)置圍欄等）減少拆除中粉塵的排放量；妥善處理處置拆除后期建筑垃圾的存放和綜合利用問題。博士論文，環(huán)境評價。
（2）施工現(xiàn)場積極推行文明施工，大力開展“5S”（指對施工現(xiàn)場各生產(chǎn)要素所處狀態(tài)不斷進(jìn)行整理、整頓、清潔、清掃和修養(yǎng)）活動，實施合理定置和目視管理，使施工現(xiàn)場秩序化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。
（3）積極推廣應(yīng)用施工新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備和現(xiàn)代化管理方法，提高機(jī)械化作業(yè)程度。盡可能地集中設(shè)置現(xiàn)代化攪拌站，或采用商品混凝土、混凝土構(gòu)件，鋼木加工等，盡量采用工廠化生產(chǎn)；改革施工工藝，減少現(xiàn)場濕作業(yè)、手工作業(yè)和勞動強(qiáng)度；并應(yīng)用電子計算機(jī)和閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)提高機(jī)械化水平和工廠化生產(chǎn)比重；努力實現(xiàn)施工現(xiàn)代化，使文明施工達(dá)到新的更高水平。
3.2施工結(jié)合氣候
在選擇施工方法，安排施工順序，布置施工場地時應(yīng)結(jié)合氣候特征。這可以減少因為氣候原因而帶來施工措施的增加，資源和能源用量的增加，有效地降低施工成本；可以減少因為額外措施對施工現(xiàn)場及環(huán)境的干擾；可以有利于施工現(xiàn)場環(huán)境質(zhì)量的改善和工程質(zhì)量的提高。博士論文，環(huán)境評價。為了能做到施工結(jié)合氣候，需了解現(xiàn)場所在地區(qū)的氣象資料及特征，主要包括：降雨、降雪資料，氣溫資料，風(fēng)的資料。
施工結(jié)合氣候的主要體現(xiàn)有：（1）盡可能合理的安排施工順序，使會受到不利氣候影響的施工工序能夠在不利氣候來臨前完成。如在雨季來臨之前，完成土方工程、基礎(chǔ)工程的施工，以減少其它需要增加的額外雨季施工保證措施；（2）安排好全場性排水、防洪，減少對現(xiàn)場及周邊環(huán)境的影響；（3）施工場地布置應(yīng)結(jié)合氣候，符合勞動保護(hù)、安全、防火的要求。產(chǎn)生有害氣體和污染環(huán)境的加工場（如瀝青熬制、石灰熟化）及易燃的設(shè)施（如木工棚、易燃物品倉庫）應(yīng)布置在下風(fēng)向，且不危害當(dāng)?shù)鼐用?；起重設(shè)施的布置應(yīng)考慮風(fēng)、雷電的影響。（4）在冬季、雨季、風(fēng)季、炎熱夏季施工時，應(yīng)針對工程特點，尤其是對混凝土工程、土方工程、深基礎(chǔ)工程、水下工程和高空作業(yè)等，選擇適合的季節(jié)性施工方法或有效措施。
3.3施工節(jié)能
我國城鄉(xiāng)現(xiàn)有建筑總面積約400億m2，預(yù)計到2020年我國還將新增建筑面積300億m2 [5]。如果不做好建筑節(jié)能，如此龐大的耗能建筑空間，必將是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承重負(fù)擔(dān)。減少資源的消耗，節(jié)約能源，提高效益，保護(hù)水資源是可持續(xù)發(fā)展的基本觀點。施工資源（能源）的節(jié)約主要有以下幾方面內(nèi)容：
（1）水資源的節(jié)約利用。博士論文，環(huán)境評價。通過監(jiān)測水資源的使用，安裝小流量的設(shè)備和器具，在可能的場所重新利用雨水或施工廢水等措施來減少施工期間的用水量，降低用水費用；
（2）節(jié)約電能。博士論文，環(huán)境評價。通過監(jiān)測利用率，安裝節(jié)能燈具和設(shè)備，利用聲光傳感器控制照明燈具，采用節(jié)電型施工機(jī)械，合理安排施工時間等降低用電量，節(jié)約電能；
（3）減少材料的損耗。博士論文，環(huán)境評價。通過更仔細(xì)的采購、合理的現(xiàn)場保管，減少材料的搬運次數(shù)，減少包裝，完善操作工藝，增加攤銷材料的周轉(zhuǎn)次數(shù)等以降低材料在使用中的消耗，提高材料的使用效率；
（4）可回收資源的利用。博士論文，環(huán)境評價。可回收資源的利用是節(jié)約資源的主要手段，也是當(dāng)前應(yīng)加強(qiáng)的重點工作之一。主要體現(xiàn)在兩個方面：一是使用可再生的或含有可再生成分的產(chǎn)品和材料，這有助于將可回收部分從廢棄物中分離出來，同時減少了原始材料的使用即減少了自然資源的消耗；二是加大資源和材料的回收利用、循環(huán)利用，如在施工現(xiàn)場建立廢物回收系統(tǒng)，再回收或重復(fù)利用在拆除時得到的材料，這可減少施工中材料的消耗量或通過銷售來增加企業(yè)的收入，也可降低企業(yè)運輸或填埋垃圾的費用。
4 運營期清潔生產(chǎn)
4.1綠色室內(nèi)裝修
建設(shè)單位裝修過程應(yīng)符合《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB50325-2001），并采用環(huán)保型室內(nèi)裝修材料和建筑材料。為了從源頭上杜絕對室內(nèi)環(huán)境的污染，物業(yè)管理部門要做好防治室內(nèi)污染的宣傳，引導(dǎo)居民使用“綠色家具”，即要使用符合國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局規(guī)定的10項室內(nèi)裝飾裝修材料強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)[6]（包括：人造板及其制品中甲醛釋放限量，溶劑型木器涂料、內(nèi)墻涂料、膠粘劑、木家具、壁紙、聚氯乙烯卷材地板、地毯、地毯襯墊及地毯膠粘劑等有害物質(zhì)釋放限量，混凝土外加劑中釋放氨的限量，建筑材料放射性核素限量等）的室內(nèi)裝飾裝修材料，以減少室內(nèi)有害氣體的釋放量，真正達(dá)到控制室內(nèi)環(huán)境污染的目的。
項目工程竣工時，建設(shè)單位要按照GB50325-2001要求對室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行檢查驗收，委托有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)對建筑工程室內(nèi)氡、甲醛、苯、氨、總揮發(fā)性有機(jī)化合物（TVOC）的含量指標(biāo)進(jìn)行檢測。建筑工程室內(nèi)有害物質(zhì)含量指標(biāo)不符合GB50325-2001規(guī)定的，不得投入使用。
4.2 提倡中水回用
1996年建設(shè)部頒發(fā)了《城市中水設(shè)施管理暫行辦法》規(guī)定建筑面積超過2萬m2的旅館、飯店、公寓，超過3萬m2的機(jī)關(guān)、科研、大專院校、大型文化體育設(shè)施，規(guī)劃人口在3萬人以上（或中水回用量在750 m3/d以上）的住宅小區(qū)必須修建中水設(shè)施。采用建筑中水系統(tǒng)，使污水處理后回用，有著雙重意義：既可減少污染，又可增加可利用的水資源，可解決大量的水景景觀用水和大面積綠地用水，有明顯的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。
5 綠色物業(yè)管理
在環(huán)保方面，“綠色房產(chǎn)”的物業(yè)管理主要體現(xiàn)在對項目生活垃圾的控制。具體為：控制生活垃圾分布面積，減少垃圾在堆放、運輸過程中對自然環(huán)境的破壞，收集應(yīng)體現(xiàn)“誰污染誰治理，誰堆放誰付費”，處置以“無害化、減量化、資源化”為原則；提倡垃圾袋裝化，實行分類收集（分有害類、可回收類和不可回收三類），盡量回收利用，其余的集中無害處理后回填大自然。
6 結(jié)語
對房地產(chǎn)項目實施清潔生產(chǎn)，使房產(chǎn)符合“住健康、可回收、低污染、省資源”的原則，實現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一，使房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理探討
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗收到交付使用,開發(fā)周期通常為二至五年,項目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險性高等特點。同時,房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控,為了確保項目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成,只有加強(qiáng)財務(wù)管理與監(jiān)督,才能降低成本、增加利潤增長點,提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理,是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配,進(jìn)行預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核,并正確處理各種財務(wù)關(guān)系的項經(jīng)濟(jì)管理工作,它是企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理活動的特點有別于一般企業(yè),具體體現(xiàn)在以下幾點:
(一)開發(fā)周期長,籌資金額大,籌資任務(wù)重
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資的投入過程。高額的地價和房屋工程造價,要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大;加之開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性,開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段,所需時間往往兩年或更長;最后,資金的周轉(zhuǎn)期較長,周轉(zhuǎn)率偏低,需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金,并進(jìn)行項目的滾動開發(fā)發(fā),所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。
(二)開發(fā)風(fēng)險大,投資決策分析責(zé)任重,要求高
房地產(chǎn)開發(fā)活動資金投入量大、管理周期較長,且房地產(chǎn)使周期也長,在較長的開發(fā)經(jīng)營周期性,還在著許多不確定的因素,對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。因此.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險。這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理人員提出了更高的管理要求,要求其作好投資決策分析,提高投資決策分析的準(zhǔn)確性,以便為企業(yè)經(jīng)營者投資項目決策提供及時、可靠的信息,有效地分散風(fēng)險,降低風(fēng)險。
(三)開發(fā)經(jīng)營活動獨特,成本管理工作繁雜
雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)承接費等成本項目構(gòu)成,但各成本項目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同,即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時間、地段而變,使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題
目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段,尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實施方面強(qiáng)有力的作用,主要存在的問題有:
(一)財務(wù)管理制度流于形式。一是財務(wù)收支審批流程不規(guī)范,存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批,經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂,沒有按照財務(wù)管理制度執(zhí)行,常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。
(二)有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計劃,卻沒有把計劃目標(biāo)進(jìn)行分解,編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡,存在某些公司資金閑置,而另一些卻資金緊缺的情況,無法對資金進(jìn)行集中管理,資金使用效率低下。
(三)融資渠道比較單一,主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策,銀行融資監(jiān)管趨緊,信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。
(四)過度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料,不僅是企業(yè)利潤的來源,更是企業(yè)長期發(fā)展的保證,其數(shù)量和價值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場上的表現(xiàn)。然而過度“圈地”存在機(jī)會成本和資金利用效率的問題。
(五)審計監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門,制定了監(jiān)督制度,但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用,監(jiān)控不力。
(六)公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善,而實際上缺乏實效的狀態(tài),在財務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問題,如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。
四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理效率的建議
針對上述房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中存在的一些問題,筆者將提出些完善企業(yè)財務(wù)管理制度的建議,希望能夠為降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險,提高企業(yè)財務(wù)管理水平提供參考。
第一,健全財務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財務(wù)部門的職責(zé),加強(qiáng)會計監(jiān)督職能。會計人員除了進(jìn)行會計核算外,還要參與項目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會審,監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財務(wù)收支審批程序,明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費用開支標(biāo)準(zhǔn),以控制項目投資和費用支出。此外,根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項費用管理辦法,完善核算辦法和監(jiān)督手段。?
(一)加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制
雖然財務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來較大的杠桿效益,但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障,在給企業(yè)帶來杠桿效益的同時也會將企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險太大,導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例,對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發(fā)營銷中的諸多因素。一般采用l/3自有資金,l/3銀行貸款,1/3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。
(二)投資方向要符合企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求
企業(yè)產(chǎn)品市場的建立與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略具有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)具有不完全競爭性,而且房地產(chǎn)具有不可移動性的特點。從開發(fā)產(chǎn)品類別上來看,房地產(chǎn)開發(fā)項目主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫字樓、別墅等。開發(fā)類別的選擇是影響企業(yè)收入的關(guān)健因素之一。企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場需求以及其未來發(fā)展趨勢預(yù)測房地產(chǎn)市場的需求狀況。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場；景氣循環(huán)方法；合成指數(shù)
[中圖分類號]F293 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）48-0062-03
1 研究背景
房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)活動的基礎(chǔ)和載體，與城市化和工業(yè)化關(guān)系密切，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。近十年來房地產(chǎn)業(yè)占我國國內(nèi)總產(chǎn)出的2%～8%，占固定資產(chǎn)投資比重的17%～20%；就北京市而言，房地產(chǎn)業(yè)增加值約占地區(qū)生產(chǎn)總值的7%，房地產(chǎn)業(yè)投資額占全社會固定資產(chǎn)總投資額的比例高達(dá)50%以上，房地產(chǎn)銷售額約占社會消費品零售總額的47%?？梢?，地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長地位顯著，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本支撐點之一。研究房地產(chǎn)市場景氣波動一方面能夠為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供理論指導(dǎo)，有助于政府部門制定相應(yīng)政策、掌握調(diào)控力度；另一方面對房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢有信息導(dǎo)向作用，有助于投資者有效支配投資開發(fā)行為。
房地產(chǎn)業(yè)受地域因素的影響很大，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響因素及重要程度有所不同，表現(xiàn)出的景氣循環(huán)特征也不同。本文旨在對北京市房地產(chǎn)市場進(jìn)行具體分析，借鑒景氣理論及國內(nèi)外相關(guān)成果，構(gòu)建北京房產(chǎn)市場景氣狀況的基本框架，編制景氣指數(shù)，了解區(qū)域性房地產(chǎn)市場特點及發(fā)展軌跡，為北京房產(chǎn)市場形勢判斷提供參考。
2 景氣方法概述
景氣指數(shù)方法是目前普遍采用的分析經(jīng)濟(jì)周期波動走勢和預(yù)測轉(zhuǎn)折點的方法，它把經(jīng)濟(jì)周期波動看成一系列經(jīng)濟(jì)活動傳遞、擴(kuò)散的結(jié)果，認(rèn)為這是一個逐漸波及、滲透的過程，經(jīng)濟(jì)狀況的任何異常都有一定的前兆反映。
基于景氣循環(huán)的房地產(chǎn)市場景氣研究的基本方法是利用變量之間變化的時差關(guān)系將指標(biāo)分為先行、同步、滯后三類，三類指標(biāo)中，景氣異常的前兆主要反映在先行指標(biāo)的變動上，先行指標(biāo)上升預(yù)示著經(jīng)過一定時差后，房地產(chǎn)循環(huán)將步入總體景氣時期，先行指標(biāo)下降預(yù)示著行業(yè)將衰退并進(jìn)入不景氣時期；再以此為基礎(chǔ)計算景氣指數(shù)，類似地，先行指數(shù)可以預(yù)測波動波峰或波谷的來臨，同步指數(shù)能夠擬合現(xiàn)狀，滯后指數(shù)可用于驗證和輔助判斷前期對波動態(tài)勢的預(yù)測是否正確，并進(jìn)行修訂和調(diào)整。通過研究景氣指數(shù)即可了解房地產(chǎn)市場擴(kuò)張、收縮過程交替變化的數(shù)據(jù)信息，指示景氣的動向和趨勢，達(dá)到監(jiān)測分析的目的。
3 實證研究
3.1 建立景氣指數(shù)指標(biāo)體系
英國皇家測量師協(xié)會（RICS） 在《理解房地產(chǎn)景氣循環(huán)》一書中將房地產(chǎn)景氣循環(huán)定義為所有物業(yè)總收益率的重復(fù)但不規(guī)則的波動，由此可見，物業(yè)收益率應(yīng)該是反映房地產(chǎn)市場運行景氣的基準(zhǔn)指標(biāo)，但事實上因為缺乏對收益率的統(tǒng)計，而物業(yè)的收益情況很大程度上由價格的變化來決定，價格又是供求共同作用的結(jié)果，故本文選擇北京市房地產(chǎn)價格指數(shù)（月度數(shù)據(jù)）為基準(zhǔn)指標(biāo)。
本文從房地產(chǎn)活動的全過程出發(fā)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)重要性、數(shù)據(jù)可得性、指標(biāo)敏感性，選取研究指標(biāo)如下：北京市固定資產(chǎn)投資完成額、商品房銷售面積、商品房銷售額、新增固定資產(chǎn)、固定資產(chǎn)投資完成額增速、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)業(yè)投資總額、商品房施工面積、商品房竣工面積、居民消費價格指數(shù)、北京市商品房銷售價格、金融機(jī)構(gòu)貸款額、財政支出、社會零售品消費總額、外匯儲備；并構(gòu)造指標(biāo)：x1=房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資完成額，反映房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系，表明現(xiàn)有投資結(jié)構(gòu)；x2=商品房銷售面積/商品房竣工面積，反映房地產(chǎn)市場的供求狀況。本文通過對以上指標(biāo)的相對變化（變化率）進(jìn)行分析預(yù)測，綜合判斷北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展的整體狀況。
所有數(shù)據(jù)的準(zhǔn)備時間均為2005年7月—2012年9月，計算主要基于國家信息中心同東北財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)計量分析與預(yù)測研究中心共同研發(fā)的“經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)”軟件。數(shù)據(jù)來源：中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫、wind資訊、北京統(tǒng)計信息網(wǎng)。
3.2 數(shù)據(jù)處理
月度時間序列包含長期趨勢要素、循環(huán)要素、季節(jié)變動要素和不規(guī)則變動要素，在分析過程中首先采用X-11季節(jié)調(diào)整方法剔除指標(biāo)序列的季節(jié)變動要素和不規(guī)則變動要素。此外，為解決有些指標(biāo)的1月份數(shù)據(jù)缺失問題及由春節(jié)因素造成的不同年份給定月份工作日不同所造成的影響，本文采用高鐵梅教授提出的先驗月份調(diào)整法處理數(shù)據(jù)。
3.3 時滯識別
3.3.1 時差相關(guān)分析
在選擇景氣指標(biāo)時，一般計算若干個不同延遲數(shù)的時差相關(guān)系數(shù)，然后進(jìn)行比較，其中最大的時差相關(guān)系數(shù)被認(rèn)為反映了被選擇指標(biāo)與基準(zhǔn)指標(biāo)的時差相關(guān)關(guān)系，相應(yīng)的延遲數(shù)表示先行滯后期。
3.3.2 K-L信息量
對于偶然的、帶有隨機(jī)性質(zhì)的現(xiàn)象，通常可以認(rèn)為是服從某一概率分布的隨機(jī)變量的一些實現(xiàn)值，Kullback-Leibler（K-L）信息量就是用來度量真正的概率分布與模型估計所得概率分布相近似的程度。將K-L信息量用于景氣指標(biāo)的實際計算中，也是以一個重要的、能夠敏感地反映當(dāng)前經(jīng)濟(jì)活動的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為基準(zhǔn)指標(biāo)。
依照上述方法對所選指標(biāo)進(jìn)行分析，參照備選指標(biāo)與基準(zhǔn)循環(huán)序列圖的峰谷對應(yīng)情況，考慮到指標(biāo)的完備性與相容性，確定景氣指標(biāo)組，如下表所示：
3.4 計算景氣指數(shù)
景氣指數(shù)綜合了景氣指標(biāo)組中所有成員的變動狀況，相較于單一指標(biāo)而言更為客觀嚴(yán)謹(jǐn)，景氣指數(shù)根據(jù)反映對象和計算方法的不同分為擴(kuò)散指數(shù)和合成指數(shù)，本文為了彌補(bǔ)擴(kuò)散指數(shù)無法表示波動振幅的不足，選用合成指數(shù)，它是用合成各指標(biāo)變化率的方式把握景氣變動的大小。
根據(jù)計算結(jié)果繪制先行、同步、滯后景氣指數(shù)如圖1所示：
如圖1所示，先行指數(shù)在2008年10月至2009年11月之間處于景氣區(qū)間，同步指數(shù)在2009年5月至2010年5月之間處于景氣區(qū)間，滯后指數(shù)在2009年12月至2011年1月之間處于景氣區(qū)間，進(jìn)一步的計算結(jié)果表明先行指數(shù)平均先行同步指數(shù)9個月，滯后指數(shù)平均滯后同步指數(shù)6個月?？傮w看來，先行、同步、滯后指數(shù)之間主要的峰谷對應(yīng)模擬很好。
在研究區(qū)間內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場運行景氣的頂峰分別在2008年年初和2010年二季度實現(xiàn)。事實上，2004年在國家實行一系列宏觀調(diào)控措施的背景下，北京市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，9月以后的商品房銷售價格達(dá)到七年來最高；房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展一直持續(xù)到2008年年初，此時受國際金融危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)整體減弱，再加上國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)市場步入下行空間，該年房地產(chǎn)投資較上年同期下降7.1%；2009年開始，北京市房地產(chǎn)市場在危機(jī)中迎來快速發(fā)展，在國家一系列鼓勵住房消費優(yōu)惠政策的作用下逐漸復(fù)蘇，僅僅一年供需格局就由需求不足轉(zhuǎn)為供不應(yīng)求，房價也隨之快速增長；2010年4月，為了實現(xiàn)“遏制過快上漲的房價”的目標(biāo)，中央出臺“新國十條”，市場由此分化，趨于理性，逐漸降溫。2004年以來的發(fā)展歷程印證了本文合成指數(shù)的穩(wěn)定性和敏感性。
4 分析與預(yù)測
4.1 北京市房地產(chǎn)市場景氣分析
從景氣指數(shù)圖來看，先行指數(shù)自2010年三季度觸底后一直處于小幅波動狀態(tài)，2012年二季度至2013年年初處于緩慢上揚態(tài)勢，預(yù)示著在2013年北京市房地產(chǎn)市場應(yīng)該保持緩慢穩(wěn)定的上升態(tài)勢；從同步指數(shù)來看，北京市房地產(chǎn)市場在2012年上半年已逐步觸底，此后企穩(wěn)回升。結(jié)合經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，2013年上半年經(jīng)濟(jì)增速放緩，總體平穩(wěn)運行；具體到房地產(chǎn)市場，商品房銷量強(qiáng)勁回升，市場需求不斷釋放，呈現(xiàn)量升價漲的態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)也連續(xù)3個季度回升。
可見，盡管限購限價、新房審批等從緊的調(diào)控政策會增強(qiáng)市場的觀望態(tài)度。但從供求角度來看，預(yù)計在經(jīng)濟(jì)增長、城市化加速的宏觀背景下，當(dāng)前北京市房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)中有升，處于緩慢穩(wěn)健的景氣初始階段，應(yīng)對北京市房地產(chǎn)市場持有謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。
4.2 同國房景氣指數(shù)的對比將北京市同步指數(shù)同國家統(tǒng)計局公布的國房景氣指數(shù)進(jìn)行對比，2004—2006年，北京市同步指數(shù)與國房景氣指數(shù)處于下行空間，2006年年初后開始觸底反彈步入景氣階段；2008年在國際金融市場動蕩、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，國家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場景氣回落，這次回落一直持續(xù)到2009年第二季度，又開始新一輪的景氣與不景氣的循環(huán)。由圖2可見，全國房地產(chǎn)和北京市房地產(chǎn)的循環(huán)波動特征很相似，只是到達(dá)波峰波谷的時間略有差異，可以說二者整體發(fā)展同步。
5 結(jié) 論
本文根據(jù)景氣循環(huán)的原理對北京市房地產(chǎn)市場運行進(jìn)行景氣分析，建立有效可行的景氣指標(biāo)體系，客觀分析了2004年以來的北京市房地產(chǎn)市場運行軌跡，并結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況對北京市房地產(chǎn)市場進(jìn)行短期內(nèi)發(fā)展趨勢預(yù)測，認(rèn)為當(dāng)前北京市房地產(chǎn)市場處于緩慢穩(wěn)健的景氣初始階段；最后將北京市房地產(chǎn)景氣狀況與全國房地產(chǎn)景氣狀況進(jìn)行對比分析得出二者發(fā)展同步的結(jié)論。
需要指出的是，受到統(tǒng)計數(shù)據(jù)充分性的限制，本文的研究周期相對較短；另外本文選擇月度數(shù)據(jù)，雖然能有效實現(xiàn)較好的時效性，但數(shù)據(jù)波動性較大，統(tǒng)計時滯相對較長。這些都有待于進(jìn)一步改進(jìn)。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；預(yù)算管理體系；預(yù)算編制；責(zé)任預(yù)算指標(biāo)
房地產(chǎn)企業(yè)是資金、技術(shù)密集型的企業(yè)，要想提高房地產(chǎn)開發(fā)的效益，必須建立完善的預(yù)算管理體系，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)各項開支的有效管理和控制，提高房地產(chǎn)開發(fā)效益。文章分析了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的問題與不足，并提出了構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理體系的思路。希望能夠引起人們對這一問題的進(jìn)一步關(guān)注，能夠?qū)嶋H工作發(fā)揮借鑒和指導(dǎo)作用。
1 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的內(nèi)容
1.1 組織架構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理應(yīng)該設(shè)置獨立的預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，形成金字塔形結(jié)構(gòu)，在最上層的是預(yù)算管理委員會，它是預(yù)算管理的最高決策機(jī)構(gòu)，管理委員會下設(shè)預(yù)算管理辦公室，負(fù)責(zé)執(zhí)行管理委員會的各項決議，管理辦公室又設(shè)若干預(yù)算執(zhí)行單位，負(fù)責(zé)編制和審查本單位的預(yù)算方案，并協(xié)調(diào)預(yù)算的執(zhí)行、調(diào)整和考核。
1.2 流程
房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的流程主要包括：下達(dá)目標(biāo)、編制上報、審查平衡、審議批準(zhǔn)、下達(dá)執(zhí)行五個流程，每個流程對預(yù)算管理目標(biāo)的實現(xiàn)都有著重要的影響，因而在實際工作中，必須按照相關(guān)的規(guī)定，做好每一項工作。
2 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的問題與不足
2.1 缺乏完善的預(yù)算管理組織和制度
目前，很多的房地產(chǎn)企業(yè)還沒有建立完善預(yù)算管理組織體系和健全的預(yù)算管理制度，難以對管理的各項工作進(jìn)行規(guī)范，也難以協(xié)調(diào)實施單位的工作，影響管理工作的效率的提高。
2.2 預(yù)算數(shù)據(jù)不合理，實施效果不明顯
一些房地產(chǎn)企業(yè)為了提高施工進(jìn)度，盡快完工，還沒有設(shè)計好施工圖紙就開始施工，出現(xiàn)邊勘察、邊設(shè)計、邊施工的情況，導(dǎo)致概算突破預(yù)算，竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于預(yù)算的情況。
2.3 預(yù)算執(zhí)行缺乏分析和控制
預(yù)算是一項系統(tǒng)的工作，其數(shù)據(jù)量大，來源廣泛，因而必須加強(qiáng)分析和控制，但很多企業(yè)缺乏控制，難以及時了解各個預(yù)算中心的執(zhí)行情況，難以控制預(yù)算執(zhí)行情況，無法保證預(yù)算執(zhí)行的準(zhǔn)確性、全面性和深入性。
2.4 預(yù)算目標(biāo)考核力度不夠
考核的內(nèi)容不完善，考核部門的職責(zé)不明確，缺乏相應(yīng)的制度和規(guī)范，還沒有實現(xiàn)考核工作的制度化和規(guī)范化，在實際工作中考核力度不夠，預(yù)算目標(biāo)也難以實現(xiàn)。
3 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理體系的構(gòu)建策略
3.1 改進(jìn)預(yù)算編制方法
第一、做好匯總分解工作。房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成包括很多方面的內(nèi)容，為了提高預(yù)算編制的科學(xué)性，在編制的時候，應(yīng)該將這些成本進(jìn)行分解，根據(jù)工程將土地、前期、基礎(chǔ)、建設(shè)、安裝、配套等成本項目進(jìn)行分解，然后一一對應(yīng)到相關(guān)成本項目當(dāng)中，最后預(yù)測總成本。同時，還需要將收入的總體構(gòu)成進(jìn)行分解，并與房屋產(chǎn)品類型、面積、擬銷售均價相聯(lián)系，并分解和預(yù)測不同房型的銷售總價。對于費用和稅金等，需要按照國家政策和企業(yè)財務(wù)稅收制度進(jìn)行分解，然后測算出費用和稅金的總價。第二、掌握好編制周期。房地產(chǎn)開發(fā)是系統(tǒng)和復(fù)雜的工作，開發(fā)周期長，期間充滿著諸多的不確定性因素。因此，在執(zhí)行預(yù)算的時候，要注意出現(xiàn)的問題，并立即采取相應(yīng)的措施妥善處理。同時，為了緩解資金的壓力，保證房地產(chǎn)開發(fā)的各項工作有序進(jìn)行，在編制預(yù)算的時候，應(yīng)該全面考慮，把握好編制周期，并做深做細(xì)，提高預(yù)算編制的科學(xué)性。第三、重視現(xiàn)金流量的預(yù)算管理。房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，但是很多企業(yè)卻存在著資金不夠的情形。所以，預(yù)算管理是整合房地產(chǎn)企業(yè)全部經(jīng)營管理活動的工作，其最為主要的內(nèi)容是目標(biāo)成本與現(xiàn)金流量的預(yù)算與管理。因此，必須對現(xiàn)金流量進(jìn)行合理和有效的控制，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。
3.2 做好預(yù)算管理的執(zhí)行和控制工作
第一、全員參與預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算涉及到眾多的方面，包括設(shè)計、開發(fā)、建筑、財務(wù)、人力資源等等，因此，為了更好的進(jìn)行預(yù)算管理，應(yīng)該調(diào)動所有員工都參與進(jìn)來，讓他們都為預(yù)算管理貢獻(xiàn)自己的力量。同時員工參與預(yù)算管理，還有利于決策層和員工之間信息的交流，有利于改善預(yù)算管理決策。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該編制總預(yù)算，并劃分責(zé)任單位，確定責(zé)任預(yù)算指標(biāo)，明確相關(guān)單位和責(zé)任人的職責(zé)，促進(jìn)目標(biāo)的順利實現(xiàn)。第二、實施責(zé)任預(yù)算指標(biāo)并做好控制工作。預(yù)算指標(biāo)能否實現(xiàn)，最終取決于各單位的執(zhí)行情況。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行預(yù)算的時候，要采取相應(yīng)的激勵措施，對員工進(jìn)行獎勵，以調(diào)動他們更好的參與到預(yù)算管理工作中。同時，還應(yīng)該采取相應(yīng)的措施，將預(yù)算指標(biāo)不能完成帶來的影響降到最低，將實際情況與預(yù)算指標(biāo)偏離降到最小。此外，在預(yù)算執(zhí)行過程中還應(yīng)該進(jìn)行跟蹤控制，并對責(zé)任預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行考評，建立預(yù)算報告制度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的順利實現(xiàn)。
3.3 做好預(yù)算的調(diào)整和考核工作
第一、預(yù)算調(diào)整。對于正式下達(dá)的執(zhí)行預(yù)算，如果沒有特殊情況，一般是不允許調(diào)整的。如果在執(zhí)行的過程中，市場環(huán)境、經(jīng)營條件、政策法規(guī)發(fā)生重大的變化，才可能調(diào)整預(yù)算。在調(diào)整的時候，應(yīng)該由執(zhí)行單位逐級向管理委員會提出書面報告，經(jīng)審議批準(zhǔn)之后，下達(dá)執(zhí)行命令。第二、預(yù)算考核?？己税▋蓚€方面的內(nèi)容，即預(yù)算管理系統(tǒng)和預(yù)算執(zhí)行者的考核，這是保證預(yù)算目標(biāo)得以實現(xiàn)，發(fā)揮激勵和約束作用的必要條件。因此，必須完善相應(yīng)的考核制度，做好考核工作，促進(jìn)預(yù)算管理目標(biāo)的順利實現(xiàn)。
4 結(jié)語
總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理是一項系統(tǒng)和復(fù)雜的工作，做好預(yù)算管理具有重要的作用。今后在實際工作中，我們需要認(rèn)識預(yù)算管理存在的問題，并根據(jù)實際需要，構(gòu)建完善的預(yù)算管理體系，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的有效管理，降低房地產(chǎn)企業(yè)運行的風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)快速發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益的提高。
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關(guān)鍵詞:企業(yè)內(nèi)部，房地產(chǎn)，管理策略
中圖分類號：C93文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
一、前言
隨著當(dāng)今社會的不斷發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來越迅速，企業(yè)內(nèi)部對房地產(chǎn)管理的要求也日益漸高。因此，積極采用科學(xué)的方法，不斷完善企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理就成為當(dāng)前一項十分緊迫的問題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的意義
房地產(chǎn)業(yè)不同于其他的行業(yè)，它需要大量的資金支持。房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)就是在合理利用資金的情況下，獲得最大的利益。這樣企業(yè)中內(nèi)部控制的意義就體現(xiàn)出來：首先，內(nèi)部控制是整個企業(yè)的管理水平的一種體現(xiàn)。企業(yè)內(nèi)部控制能夠調(diào)節(jié)各個部門之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)部門之間的財務(wù)活動，通過企業(yè)財務(wù)預(yù)算和監(jiān)測對資金進(jìn)行控制，保證企業(yè)向預(yù)期的方向發(fā)展。
其次，企業(yè)內(nèi)部控制可以完善公司治理結(jié)構(gòu)，把企業(yè)分散的經(jīng)濟(jì)活動統(tǒng)一起來，在完成企業(yè)長期目標(biāo)的過程中起著重要的作用。
最后，企業(yè)內(nèi)部控制是信息化財務(wù)管理的必然要求。隨著信息技術(shù)在內(nèi)部控制中的廣泛應(yīng)用，簡單的內(nèi)部控制方法已經(jīng)不能滿足企業(yè)的要求。網(wǎng)絡(luò)化、開放化的內(nèi)部控制體系出現(xiàn)在企業(yè)的運營中，完善內(nèi)部控制體系被提上日程。
三、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理為企業(yè)帶來的優(yōu)勢作用
1、留住人才，吸引人才
對于快速擴(kuò)張的企業(yè)，讓員工在一個能產(chǎn)生高效率的工作環(huán)境中工作是極其重要的，優(yōu)越的工作環(huán)境有利于公司創(chuàng)造良好的業(yè)績。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理既要要保持靈活性以配合企業(yè)進(jìn)入新的市場，而且因為處于競爭極度激烈的市場中需要大量能擔(dān)重任的人才，因此，企業(yè)的房地產(chǎn)戰(zhàn)略可以整合到企業(yè)人力資源戰(zhàn)略中，以留住并吸引人才，以及提高勞動生產(chǎn)率。
2、提高顧客滿意度和忠誠度，傳遞營銷信息，促進(jìn)銷售
企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)是非常重要的顧客接觸點，對于服務(wù)顧客、提高顧客滿意度和顧客忠誠度、構(gòu)建品牌，具有極其重要的作用。尤其對于超市、賓館、銀行、酒店等服務(wù)型和零售型企業(yè)來說，通過企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理構(gòu)筑高效的分銷渠道可以產(chǎn)生競爭優(yōu)勢，而且基于顧客價值而選擇設(shè)計的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)有助于可以起到廣告的作用，吸引顧客的注意，起到提升顧客體驗并促進(jìn)銷售的作用。
3、降低企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的使用成本
要想取得成本最小化，必須根據(jù)產(chǎn)品生命周期或市場生命周期以及房地產(chǎn)市場的各種條件，在租賃或購買之間做出正確抉擇，而且，還要注意企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)服務(wù)的有效性，即要平衡相關(guān)幾個方面的關(guān)系。
4、有助于增加股東價值
企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)并非僅是需要財務(wù)人員使出渾身解數(shù)控制成本，有效的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略會放大營銷投入的效果，降低勞動力成本或提升員工的勞動生產(chǎn)率和忠誠度，減少企業(yè)擴(kuò)張所受到的約束，更好地向顧客傳遞產(chǎn)品或服務(wù)，以及從企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)自身的升值而使企業(yè)獲利，繼而使股東價值得到升值；從另一個角度而言，證券市場對一個企業(yè)進(jìn)行評估，公司總部的位置等信息也是一個重要依據(jù)，所以說在一定程度上也影響到企業(yè)的再融資能力和市場價值。
四、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理存在的問題
1、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制體系不健全
內(nèi)部控制的目標(biāo)是合理保證企業(yè)經(jīng)營管理合法合規(guī)、資產(chǎn)安全，財務(wù)報告及相關(guān)信息真實完整，提高經(jīng)營效率和效果，促進(jìn)企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。目前，我國多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不夠全面，在內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險評估、控制活動、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督等方面均有較多的不完善之處。如沒有覆蓋所有的部門和人員，沒有滲透到企業(yè)各個業(yè)務(wù)領(lǐng)域和各個操作環(huán)節(jié)，使不少的房地產(chǎn)企業(yè)會計工作秩序混亂、核算不實，造成會計信息失真現(xiàn)象極為嚴(yán)重。會計人員分工中的“內(nèi)部牽制”原則均沒有建立，甚至有的企業(yè)沒有正規(guī)的財會部門，會計、出納、審核等事項由一個人包辦。原始憑證的取得或填制本身就不合法，以此為依據(jù)編制的記賬憑證、登記的賬簿、出具的會計報表及一系列的會計分析等也就毫無意義。一些企業(yè)人為捏造會計數(shù)據(jù)，設(shè)置“小金庫”，亂攤成本，隱瞞收入，虛報利潤，惡意逃避稅收等。所有這些，都與企業(yè)內(nèi)部控制制度不健全密切相關(guān)。
2、房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境有待優(yōu)化
（1）內(nèi)部控制缺乏一系列操作性較強(qiáng)的規(guī)范性文件
國家先后頒布了一系列法規(guī)，對企業(yè)的健康發(fā)展起到了積極的作用。但不可忽視的是，現(xiàn)有的法律、法規(guī)及國家財政部門的規(guī)定比較粗泛，且很不具體，在具體內(nèi)容的層次、程序上還有待企業(yè)自行細(xì)化才能滿足工作的需要。但事實上，很多房地產(chǎn)企業(yè)在這些方面都做得很不好，要么根本沒有，要么就是制定的細(xì)則沒有可操作性，也沒有一個制定具體規(guī)范的計劃。
（2）內(nèi)控制度行為主體素質(zhì)不能完全滿足需要
大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財會人員，尤其是基層財會人員得不到有效的培訓(xùn)、提高，專業(yè)水平很難適應(yīng)新形勢的要求。一些不具備從業(yè)資格的人員也進(jìn)入了財會隊伍，思想素質(zhì)差，業(yè)務(wù)一知半解，連正常的會計業(yè)務(wù)都處理不好，更談不上內(nèi)部控制制度的運用。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、工程建設(shè)項目管理水平的提高和程序上逐步規(guī)范、完善，工程造價確定與控制和項目建設(shè)中存在的舞弊行為越來越隱蔽，常常披上了程序合法的外衣。
（3）多頭管理、各自為政的現(xiàn)象比較顯著
房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模一般較大，可能有多個子公司、分公司、項目部等并存的現(xiàn)象，許多房地產(chǎn)企業(yè)各個項目公司項目部核算體系互不相同，財務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財務(wù)信息。由于缺乏統(tǒng)一明確的財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制，有些企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政，自成體系，母公司無法有效地進(jìn)行管理，造成公司的管理控制能力下降。
五、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略
1、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度
企業(yè)內(nèi)部控制制度的完善關(guān)系到企業(yè)內(nèi)部決策的貫徹和執(zhí)行，并直接影響企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)。為確保各項業(yè)務(wù)和環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行，建立一套完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度是非常必要的。在大力發(fā)展董事會建設(shè)，行使其監(jiān)督、領(lǐng)導(dǎo)權(quán)力的同時，加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè)，對員工的基本思想道德進(jìn)行培訓(xùn)，提高其思想道德素質(zhì)，制定員工準(zhǔn)則，要合法、公正的處理企業(yè)和利益的關(guān)系。
其次，對有關(guān)人員業(yè)務(wù)必須細(xì)分好處理權(quán)限和責(zé)任的承擔(dān)，要在個部門，各項業(yè)務(wù)中建立起相互制約的關(guān)系，實行雙簽制，嚴(yán)謹(jǐn)一個人全程處理。還要建立監(jiān)督機(jī)制，在常規(guī)核算的基礎(chǔ)上對會計部門內(nèi)各項工作崗位和業(yè)務(wù)進(jìn)行核查，最好是周期性進(jìn)行，設(shè)立專人負(fù)責(zé)此項目，以增強(qiáng)項目的可行性和有效性。
2、重視信息交流
管理者應(yīng)在掌握房地產(chǎn)企業(yè)運營狀況的基礎(chǔ)上及時掌握當(dāng)今市場的信息情況，使企業(yè)的內(nèi)外信息保持通暢、一致，提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備完善的信息搜集、存儲、加工、輸出的信息系統(tǒng)，給企業(yè)提供及時準(zhǔn)確的信息，以滿足外部多變環(huán)境和市場經(jīng)濟(jì)競爭的需求。好的信息系統(tǒng)不僅可以提供完整及時準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)信息，還有助于員工責(zé)任的履行，同時也有利于降低市場經(jīng)濟(jì)帶來的風(fēng)險。
3、提高企業(yè)經(jīng)營者的宏觀經(jīng)濟(jì)觀念
要深刻認(rèn)識到國家政策的宏觀調(diào)控作用，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不僅受經(jīng)濟(jì)形勢多變性的影響，還受到政治多變性的制約，由于房地產(chǎn)開發(fā)的投入資金多，周期長，資金周轉(zhuǎn)慢等特點，其投資風(fēng)險也是隨之不斷加大的，企業(yè)資金能不能按時收回，市場情況是不是樂觀，以及價值規(guī)律的杠桿作用政府想達(dá)到供需平衡等，都將影響著企業(yè)的生存和發(fā)展。
因此要求經(jīng)營者要有市場經(jīng)濟(jì)宏觀觀念，市場經(jīng)營觀念，根據(jù)市場的不斷變化作出適銷對路的決策，要以服務(wù)消費者的思想為重，滿足市場需求。市場經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勝劣汰要求經(jīng)營者要懂得競爭、善于競爭，提高自己的競爭觀念，通過靈活變通的方式和渠道完善企業(yè)自身，通過服務(wù)、管理、技術(shù)、價格等方面取信于消費者，生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的商品房。企業(yè)的不斷壯大和發(fā)展要求經(jīng)營者還要有創(chuàng)新精神，根據(jù)不同的地理位置和環(huán)境設(shè)計不同的風(fēng)格、布局，根據(jù)不同的投入資金和消費群體給出不同的規(guī)劃。
4、完善風(fēng)險預(yù)警機(jī)制
完善風(fēng)險預(yù)警機(jī)制是提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制效果的關(guān)鍵，社會經(jīng)濟(jì)的風(fēng)云
變化使得企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險不斷增加的同時競爭也越發(fā)激烈。企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行力深受企業(yè)風(fēng)險的影響，企業(yè)內(nèi)部控制的研究要基于企業(yè)本身的環(huán)境狀況和內(nèi)外各種風(fēng)險之上。企業(yè)應(yīng)該重視風(fēng)險的評估和管理，戰(zhàn)略管理中常用風(fēng)險分析的一種即“SWOT”分析法來分析自身的勢態(tài)長短及外部的機(jī)會和威脅，以達(dá)到將風(fēng)險控制在最小的目的。
5、掌握企業(yè)內(nèi)控的基本方式
應(yīng)當(dāng)建立不相容職權(quán)相分離的制度，避免企業(yè)員工弄虛作假、舞弊的行為發(fā)
生，細(xì)分活動步驟，將授權(quán)、簽發(fā)、核準(zhǔn)、執(zhí)行、記錄等步驟分給獨立人員實施，保證職權(quán)分離和內(nèi)控的有效性。并且在具體處理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時，無論部門或個體職員都應(yīng)經(jīng)授權(quán)批準(zhǔn)才可進(jìn)行，這樣就有效控制了現(xiàn)象的發(fā)生。
其次，在預(yù)算上也應(yīng)注意在籌資、融資、采購、銷售等經(jīng)營過程中編制具體詳細(xì)的預(yù)算和計劃，在有關(guān)部門的控制下，通過授權(quán)實現(xiàn)預(yù)算或計劃的執(zhí)行，并及時反饋執(zhí)行情況，可以經(jīng)授權(quán)和審批后根據(jù)客觀現(xiàn)實，對預(yù)算做出合理正確的調(diào)整。最后還應(yīng)注意限制接近控制和定期清查控制，以保證資產(chǎn)的安全和實物資產(chǎn)的真實性，達(dá)到帳實統(tǒng)一。
6、CSA自我評估
CSA的基本特征是：關(guān)注業(yè)務(wù)的過程和控制的成效；由管理部門和職員共同進(jìn)行；用結(jié)構(gòu)化的方法開展評估活動。國外一些企業(yè)已經(jīng)引用了CSA自我評估實行內(nèi)部控制，房地產(chǎn)企業(yè)也可通過試行CSA自我評估了解企業(yè)自身發(fā)展中的缺陷以便及時改進(jìn)，來提高勞動生產(chǎn)率、加強(qiáng)企業(yè)管理、改進(jìn)內(nèi)部程序，還可以控制風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。
六、結(jié)束語
從實踐出發(fā)對當(dāng)前企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理中所遇到的問題以及措施等相關(guān)知識，進(jìn)行了粗略的分析和研究。綜上分析，管理工作的主要任務(wù)是運用管理的職能和科學(xué)的方法，促進(jìn)工作的開展。
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