發(fā)布時間：2023-02-28 15:49:01
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的小區(qū)物業(yè)合同樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
小區(qū)物業(yè)管理承包合同范本一
甲方(委托方)：_________(業(yè)主管理委員會)
乙方(受托方)：_________(物業(yè)管理公司)
為加強_________(物業(yè)名稱)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等國家、地方有關物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就甲方委托乙方對_________(物業(yè)名稱)實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條 物業(yè)管理內(nèi)容
1.物業(yè)基本情況
(1)物業(yè)類型：_________。
(2)座落位置：_________市_________區(qū)_________路(街道)_________號。
(3)四至：東_________，南_________，西_________，北_________。
(4)占地面積：_________平方米。
(5)建筑面積：_________平方米。
2.委托管理事項
(1)房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設備機房、)的維修、養(yǎng)護和管理。
(2)房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設施設備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。
(3)本物業(yè)規(guī)劃內(nèi)附屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場)的維修、養(yǎng)護和管理。
(4)本物業(yè)規(guī)劃內(nèi)的附屬配套服務設施(網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點)的維修、養(yǎng)護和管理。
(5)公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。
(6)交通、車輛行駛及停泊。
(7)配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責任)。
(8)社區(qū)文化娛樂活動。
(9)物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料;
(10)法規(guī)和政策規(guī)定及授權由物業(yè)管理公司管理的其它事項。
第二條 委托物業(yè)管理形式
承包經(jīng)營，自負盈虧。
第三條 物業(yè)管理服務費用和住宅公共維修基金
1.本物業(yè)的管理服務費按下列第_________項執(zhí)行：
(1)按政府規(guī)定的標準向業(yè)主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積_________元;
(2)按雙方協(xié)商的標準向業(yè)主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積_________元;
(3)由甲方按統(tǒng)一標準直接支付給乙方，即每年(月)每平方米建筑面積_________元。
2.管理服務費標準的調(diào)整按下列第_________項執(zhí)行：
(1)按政府規(guī)定的標準調(diào)整;
(2)按每年_________%的幅度上調(diào);
(3)按每年_________%的幅度下調(diào);
(4)按每年當?shù)卣嫉奈飪r漲跌幅度調(diào)整;
(5)按雙方議定的標準調(diào)整_________。
3.住宅共用部位共用設施設備維修基金
(1)共用部位共用設施設備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關文件執(zhí)行。
(2)共用部位共用設施設備維修基金不敷使用時，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理委員會研究決定，按建筑面積比例向產(chǎn)權人續(xù)籌或由產(chǎn)權人按實分攤。
(3)產(chǎn)權人在出售、轉(zhuǎn)讓或饋贈其單元或因其他原因房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，所繳交的共用部位共用設施設備維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
4.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費用_________元，按下列第_________項執(zhí)行：
(1)由甲方在本合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方支付;
(2)由乙方承擔;
(3)在_________費用中支付。
5.因甲方責任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費用，按下列第_________項執(zhí)行：
(1)由甲方承擔全部空置物業(yè)的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月_________元;
(2)由甲方承擔上述管理成本費用的_________%。
第四條 其他有償服務費用
1.車位及其使用管理服務費用：
(1)機動車：_________;
(2)非機動車：_________;
2.有線電視：_________;
3._________。
第五條 代收代繳收費服務
受有關部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃(煤)氣費、熱費、房租等代收代繳收費服務(代收代繳費用不屬于物業(yè)管理服務費用)，收費標準執(zhí)行政府規(guī)定。
第六條 物業(yè)管理期限
委托管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第七條 雙方權利、義務
1.甲方權利義務：
(1)根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理;
(2)監(jiān)督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。
(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設面積的_________%)_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負責辦理使用手續(xù);
(4)給乙方提供管理用房_________平方米(其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米)，按月租金_________元租用;
(5)負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動;
(7)對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，就物業(yè)管理的有關問題向乙方提出意見和建議。每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標和指標或管理不善造成重大經(jīng)濟損失，有權終止合同;
(8)負責確定本住宅區(qū)管理服務費收費標準;
(9)委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經(jīng)濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行業(yè)責任人進行催交、催改;
(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關系;
(11)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。
2.乙方權利義務：
(1)根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度;
(2)遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責任要求，根據(jù)甲方授權，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標、經(jīng)濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督;
(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經(jīng)費;
(4)接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目;
(5)對住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施;
(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設置管理機構和人員;
(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況;
(8)負責測算住宅區(qū)管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據(jù)，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價;
(9)有權依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進行處理;
(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關資料;
(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務工作;
(12)有權選聘專營公司承擔住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。
第八條 物業(yè)管理目標和經(jīng)濟指標
1.各項管理指標執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項標準，要求住宅區(qū)在乙方接管后_________年內(nèi)達到_________標準。
2.確保年完成各項收費指標_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費的_________%作為經(jīng)營收入。
第九條 風險抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣_________元，作為風險抵押金。
2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標和經(jīng)濟指標，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟損失。
4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經(jīng)濟損失。
第十條 獎罰措施
1.在各項管理目標、經(jīng)濟指標全面完成的前提下，管理費如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_________%獎勵乙方。
2.如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣_________元(全國)、_________元(省)、_________元(市);獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
3.如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經(jīng)濟指標，或給乙方造成直接經(jīng)濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。
4.如果乙方?jīng)]有完成合同責任或管理目標和經(jīng)濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節(jié)嚴重的處以人民幣_________元至_________元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟損失由乙方承擔。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟損失。
第十一條 合同更改、補充與終止
1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前的_________個月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理。
第十二條 聲明及保證
甲方：
1.甲方為一家依法設立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權簽署并有能力履行本合同。
2.甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)_________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監(jiān)管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.甲方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
乙方：
1.乙方為一家依法設立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權簽署并有能力履行本合同。
2.乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)_________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監(jiān)管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.乙方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權程序均已完成，本合同的簽署人是乙方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
第十三條 保密
雙方保證對從另一方取得且無法自公開渠道獲得的商業(yè)秘密(技術信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該商業(yè)秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
一方違反上述保密義務的，應承擔相應的違約責任并賠償由此造成的損失。
第十四條 不可抗力
本合同所稱不可抗力是指不能預見，不能克服、不能避免并對一方當事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災害如洪水、地震、火災和風暴等以及社會事件如戰(zhàn)爭、動亂、政府行為等。
如因不可抗力事件的發(fā)生導致合同無法履行時，遇不可抗力的一方應立即將事故情況書面告知另一方，并應在_________天內(nèi)，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料，雙方認可后協(xié)商終止合同或暫時延遲合同的履行。
第十五條 通知
根據(jù)本合同需要發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
各方通訊地址如下：_________。
一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相應責任。
第十六條 爭議的處理
1.本合同受_________國法律管轄并按其進行解釋。
2.本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：
(1)提交_________仲裁委員會仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第十七條 解釋
本合同的理解與解釋應依據(jù)合同目的和文本原義進行，本合同的標題僅是為了閱讀方便而設，不應影響本合同的解釋。
第十八條 補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充協(xié)議。本合同的附件和補充協(xié)議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條 合同效力
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力;合同副本_________份，送_________留存一份。
甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________
代表(簽字)：_________代表(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
簽訂地點：_________簽訂地點：_________
小區(qū)物業(yè)管理承包合同范本二
甲方：________________計劃財務部
乙方：________________物業(yè)服務中心為進一步做好學院的物業(yè)管理，物業(yè)服務工作，需明確甲，乙雙方的責任、權利、義務，立此合同，以供雙方共同遵守。一、管理服務的范圍：負責除學生生活服務中心轄區(qū)以外區(qū)域，空間的各項物業(yè)服務，管理工作。
(一)全院的供電供水服務管理。
(二)綠化，美化，保潔服務管理。
(三)高職中心樓住宿學生的服務管理。
(四)向?qū)W院交納管理費用。
(五)醫(yī)務室，收發(fā)室，接送教工子女入托上學服務管理。
(六)水電，校產(chǎn)維修服務管理。
(七)文印部，儲蓄所，招待所，學院快餐廳等原物業(yè)下屬實體的服務管理。
二、服務管理項目應達到的要求及服務管理費用。
(一)服務區(qū)內(nèi)應經(jīng)常保持衛(wèi)生，清潔，院內(nèi)垃圾及時清運，下水管道及時疏通，達到師生滿意。此項總費用為_________萬元(包括勞務費及衛(wèi)生工具費_________萬元，_________萬元垃圾清運費，_________萬元管道疏通費及化糞池窨井清污)。
甲方進行經(jīng)常檢查，用戶經(jīng)常性監(jiān)督。滿意率為_______%不獎不罰;_________以下，給予_________元以內(nèi)罰款;_______%以上，給予_________元以內(nèi)獎勵。如乙方達不到要求或工作完成突出，視具體情況，每次在_________元以內(nèi)予以獎懲。
(二)院內(nèi)現(xiàn)有綠地，草坪，樹木等的日常維護，花木的調(diào)整移栽，節(jié)日及要求時，院內(nèi)集中擺放盆景等，現(xiàn)有綠化面積約_______萬平方米，種植樹木約_________株，管護費用_________萬元(包括全部勞務費，工具費等)。院內(nèi)花草樹木成活率達_________%以上，及時澆水滅蟲修剪、整治，因管理不善，出現(xiàn)死亡，按面積大小、樹木棵數(shù)，除重新載植外，另給予成本費用_________倍以內(nèi)罰款。滿意率為_________%不獎不罰;_________%以下，給予_________元以內(nèi)罰款;_________%以上，給予_________元以內(nèi)獎勵。
(三)收發(fā)室服務全院師生，保證發(fā)送及時無差錯，假期中，每周不少于_________次發(fā)送報紙信件等，總費用_________萬元。滿意率為 ________%不獎不罰;_________%以下，給予_________元以內(nèi)罰款;_________%以上，給予_________元以內(nèi)獎勵。
(四)醫(yī)務室，保證為師生24小時值班服務，做好學生的體檢工作，重病號的轉(zhuǎn)送工作，辦理公療人員的有關手續(xù)，全院的衛(wèi)生宣傳，防疫工作等。服務費為_________萬元/年，學生體檢另付費用。要求醫(yī)務室建立正規(guī)財務帳。
(五)宇通車接送教工子女上學，每天必須按時，不丟不掉學生。接送保證每天不少于_____次，服務費共________萬元(包括司機工資，汽油費，養(yǎng)路費，保險費，車輛維修費等全部費用。如遇國家政策作重大調(diào)整，則其費用作相應增減?，F(xiàn)里程為______公里)。每學期向?qū)W生家求一次綜合意見，測評，滿意率低于_____%者，給予_______元以內(nèi)罰款;滿意率高于_____%者，給予_______元以內(nèi)獎勵。其它方面按《南陽理工學院車輛管理辦法》執(zhí)行。
(六)學院倉庫保管。應按學院關于《倉庫管理辦法》執(zhí)行，按照學院下達購置計劃，做到物美價廉。損耗乙方負擔，勞務等相關費用_________萬元。
(七)供電服務管理，供水服務管理，應做到供電供水及時，保證師生員工的正常學習、工作、生活用水用電。
具體要求：事先未接到通知條件下，外電停半小時后，應立即啟動自備電源，院內(nèi)早上_______點半至晚_______點之間，一般情況連續(xù)停電不得超過_______小時，原則上全天24小時供水。有特殊情況，需提前通知。若達不到上述要求，每次扣減費用_______元以內(nèi)。滿意率為_________%不獎不罰;_________%以下，給予_________元以內(nèi)罰款;_________%以上，給予_________元以內(nèi)獎勵。學院內(nèi)：電價為_________元/度，水價為_________元/噸(承包單位除外)。電費：_________萬元(如遇國家政策作重大變化，由甲乙雙方作相應調(diào)整;對于實驗室，微機房，多媒體教室等本年度新增的用戶，由乙方裝表計量，由甲方核定用電計劃，計劃內(nèi)部分由學院另行撥付，超計劃部分由乙方向用電單位收取電費;對于在承擔正常教學，科研任務之外，開展有償服務的，由學院下達用電計劃，超計劃部分由乙方向使用單位收取)。水費：_________萬元(含綠化用水)。高壓 修及水電運行，勞務及小件工具等費用：_________萬元。
(八)做好高職中心樓住宿學生管理服務工作(住宿人數(shù)由甲乙雙方共同核定)，每生每年撥付_________元，實習不住校而留有床位的學生，每生每年撥付_________元。
(九)學生管理
1.加強學生日常基本道德行為規(guī)范的教育和管理。
(1)嚴格按照《南陽理工學院學生操行成績評定細則》修訂稿的要求，抓好學生操行評定工作。
(2)采取有效措施，使學生不文明率年均控制在_________%以內(nèi)。
2.加強學生紀律教育，嚴肅處理違紀學生。
(1)要采取有力措施，使違紀率年均控制在_________%以內(nèi)。
(2)對違紀學生的處理，要及時準確地做好原始材料的調(diào)查取證，堅持在事實清楚，證據(jù)確鑿，定性準確，處理恰當，手續(xù)完備(本人檢查，證言等)的基礎上，寫出書面處理意見(含錯誤事實，性質(zhì)，參加研究人員和處理結果等)。
(3)嚴禁對違紀事件隱瞞真情，弄虛作假，不及時處理或不上報。
(4)每幢宿舍樓每晚要有專人值班，保證新生報到，每學期開學和系一起安排學生住宿，定期檢查學生晚歸和外宿，將晚歸和外宿學生名單一式兩份報學生工作部及學生所在系，并協(xié)助查處和處理。
(5)謹防重大惡性事件發(fā)生，若發(fā)生重大惡性事故，除承擔相應的責任外，每次處以_________元以下的罰款，并予以通報批評。
3.狠抓學生干部隊伍的教育和管理，每學期對所有學生干部進行一次集中培訓和一次考評，及時清除不合格，違法亂紀的學生干部。
4.服務熱情，態(tài)度和藹。若服務人員與學生謾罵，打架，視情節(jié)輕重一次罰款_________元。
5.保持學生公寓內(nèi)務整潔，環(huán)境干凈，培養(yǎng)學生講衛(wèi)生的良好習慣，保持學生公寓的衛(wèi)生狀況良好。檢查不合格，每次每棟處以_________元以下罰款。學生測評滿意率在_________%，不獎不罰;每低于一個百點罰款_________元，每高一個百分點獎勵_________元。
(十)及時足額向?qū)W院交納管理費_________萬元(酒樓以后的改造，裝修等費用由乙方負擔)。
(十一)關于校產(chǎn)，水電等維修工作：全年水電及校產(chǎn)維修費_________萬元按月?lián)芨?含液化氣站維護，運行費，__ ______元以下現(xiàn)有設施的維修，單項_________元以下的新建和改造)。若不能及時維修或維修質(zhì)量較差，視檢查情況，每次給予_________元以內(nèi)處罰。(維修范圍另行界定)滿意率為_________%不獎不罰，否則給予_________元以內(nèi)獎罰。
(十二)乙方有權對轄區(qū)內(nèi)學生損壞公物等行為進行處罰，有責任阻止學生踐踏草坪，損壞公物等不文明行為，若甲方發(fā)現(xiàn)上述不文明行為發(fā)生而乙方無人制止，一次扣罰乙方_________元-_________元。
(十三)若乙方出現(xiàn)重大責任，安全事故，除給予經(jīng)濟處罰外，還要追究相應責任。
上述第九項由學生工作部監(jiān)控，其余項目由計劃財務部監(jiān)控。三、甲方的責任、權利、義務
(一)為乙方開展服務管理提供必要的設施，條件。
(二)固定性的勞務費，每月按時撥付。
(三)對于大宗購置，甲方應監(jiān)督乙方的招標工作。
(四)對于物資采購等事宜，甲方應及時督查。
(五)甲方有權從撥付的勞務費中扣繳應繳的費用。四、乙方的責任、權利、義務
(一)對于雙方認定的目標要求，乙方應全力組織實施。
(二)乙方有責任更新學生食堂的餐廚具，以改善衛(wèi)生狀況。
(三)經(jīng)甲方同意，乙方有權利用學院的名義，在院內(nèi)外依法進行經(jīng)營活動，但一切責任由乙方負責。乙方自籌資金所建房屋，自購設備，乙方具有其所有權和處置權。
(四)乙方在力所能及的條件下，參加院內(nèi)維修等項目的競標。
(五)上級有關部門到乙方檢查工作等事宜，乙方應承擔相應的責任和義務。五、違約責任
合同條款甲乙雙方共同遵守，除人力不可抗拒外，不得單方解除合同，否則視為違約，則應追究違約責任。六、其它
(一)甲方對乙方各項管理服務工作進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查，并嚴格兌現(xiàn)獎懲。年終綜合考評，結果優(yōu)秀者，再給予_________元以內(nèi)的獎勵。
物業(yè)管理方（以下簡稱甲方）：
用戶方（以下簡稱乙方）：
乙方系 一期小區(qū)商業(yè)街 號用戶（房屋座落圖詳見附件1）， 甲方系該小區(qū)商業(yè)街的物業(yè)管理及服務單位。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》及《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)之規(guī)定，雙方在平等、自愿和協(xié)商一致的基礎上，就其物業(yè)管理及服務的相關事宜，達成如下協(xié)議：
甲方提供物業(yè)管理服務項目
負責提供小區(qū)商業(yè)街所有公共區(qū)域（走廊及休息亭）的衛(wèi)生保潔。
負責保障小區(qū)商業(yè)街每日二十四小時供電、供水（如遇供電局停電，自來水公司停水及設備維修保養(yǎng)除外）。
負責小區(qū)所有公共區(qū)域的花卉及植物擺放。
請用戶于每日20：30將室內(nèi)垃圾用塑料袋封好，放置指定位置。乙方若需要丟誒其房屋室內(nèi)進行保潔，可向甲方辦理有償服務的相關手續(xù)。
為給乙方提供各種需要和方便，甲方將提供室內(nèi)保修服務、商業(yè)服務和其他有償服務，本著“服務為主，適當收費”的原則，其收費標準以在甲方管理服務部的公榜為準。如乙方的室內(nèi)保修事項為原裝設備質(zhì)量問題，則不收取任何費用。
為便于乙方與甲方公司聯(lián)系有關事宜，物業(yè)管理公司的服務咨詢電話：********
甲方應承擔的管理事項
1、 負責本小區(qū)公共次序的維護和管理，乙方房屋室內(nèi)的自有財產(chǎn)等，由乙方自行保管并投保，如遺失或被盜，甲方管理公司將配合公安部門進行調(diào)查和處理。負責辦理乙方經(jīng)營及管理人員出入本小區(qū)的有效證件。
2、 凡乙方大件辦公室用品，如：辦公桌椅、復印機、電腦、保險柜及其他貴重物品等，如需搬出商業(yè)街或大型搬遷，應由乙方詳細填寫物品清單，并由乙方負責人簽名，然后到甲方管理服務部辦理審核批準手續(xù)，否則，甲方管理公司保安員有權拒絕放行。
三、 乙方承擔的物業(yè)管理費的繳納及付款方式
1、 乙方的用房面積為 平方米，乙方每月的物業(yè)管理綜合服務費為 元/平方米，每月總計 元，由乙方從簽定本協(xié)議，按先收費原則，每壹年繳納一次。
2、 乙方房屋的室內(nèi)用水、用電費用甲方收取押金1000元，甲方一方雙方于每月20日抄錄該房屋電表、水表實際讀數(shù)后，由乙方按實際使用讀數(shù)，于當月10日前向甲方繳納。本物業(yè)定于2003年10月30 日正式移交，此時間以前甲方原則上同意乙方先行使用，但甲方不承擔乙方在未正式移交前進行使用而可能帶來的任何責任（無論物業(yè)方是否許可），乙方提前使用則應先征得物業(yè)管理公司認可并正常繳納物業(yè)管理費用。
3、乙方在小區(qū)停車場停車，應繳納車位使用費，甲方依照市物價局批準的收費標準進行收費。為方便用戶，甲方可以按月、季度、年度辦理車位使用證。
4、乙方所有對甲方的應繳納費用，可用現(xiàn)金、支票等方式的繳納。以支票的方式的付款，應以其付款到達甲方帳戶的時間為準。
用戶的配合事項
1、 為了維護商業(yè)街的整體形象，乙方未經(jīng)物業(yè)公司許可不得在店外經(jīng)營及電外擺放物品。如確有需要則應在物業(yè)公司許可的情況下有償限時使用。店門一律內(nèi)開，同時，本小區(qū)商業(yè)街內(nèi)實行招牌的統(tǒng)一管理，乙方設立招牌應在指定區(qū)域，并征得物業(yè)公司同意，否則物業(yè)公司有權制止。
2、 乙方應注意愛護本小區(qū)商業(yè)街公共區(qū)域的清潔和衛(wèi)生，不得隨意吐痰，扔煙頭、紙等雜物，并嚴禁發(fā)出影響其他用戶的噪音，如裝修噪音、高聲喧嘩、播放音樂等，否則，將視情況進行處理或處罰。
3、若乙方需對房屋室內(nèi)進行二次裝修，乙方應將裝修方案及圖紙報甲方審批，如無大的修改，甲方應在接到裝修方案及圖紙后三個工作日內(nèi)審批完畢。二次裝修施工單位，不論是甲方推薦還是乙自帶（選），進場施工前，均須與甲方簽定《二次裝修管理服務協(xié)議》（另見），并交納一定數(shù)額的二次裝修管理服務費。所有裝修施工材料及施工人員，一律按甲方指定的時間及路線出入小區(qū)商業(yè)街。
為配合管理，乙方應將緊急聯(lián)系方式提供甲方，以便非正常辦公時間異常情況的緊急聯(lián)絡。
根據(jù)《消防法》的規(guī)定和本小區(qū)商業(yè)街轄區(qū)消防主管單位的要求，
乙方應明確本單位的消防負責人，并簽定《武漢金色港灣商業(yè)街防火安全責任書》。
其他事項
1、本協(xié)議涉及的店面系小區(qū)內(nèi)經(jīng)營店面，在經(jīng)營范圍上將會受到限制，乙方對此有充分的認識，原則上以提供社區(qū)服務為主，甲方鼓勵經(jīng)營休閑類經(jīng)營項目（無污染項目），各店面經(jīng)營應遵守國家相關法律法規(guī)并服從
工商、城管等部門的管理。本小區(qū)商業(yè)街詳細地址為：武漢市龍陽大道236號。
2、 乙方所購店面中有部分店面系甲方提前出租，并簽有出租合同，
乙方同意保持該合同之延續(xù)性，依據(jù)原出租合同2___年x月__日以后的租金收入權益將由乙方擁有，原出租合同中租賃期滿時間為2___年x月__日，原租戶的權益應得到保證（原出租合同見附件2）。
為便于聯(lián)系，乙方應指定本單位一聯(lián)系人，專門負責辦理有償服務的有關事宜。
本協(xié)議于甲方和乙方雙方簽字蓋章之日起生效。
本協(xié)議未盡事宜，甲方和乙方應盡量協(xié)商解決，協(xié)商不成時，可向本小區(qū)商業(yè)街所在地人民法院解決。
本協(xié)議一式兩份，甲方和乙方雙方各執(zhí)一份，均具有同等效力。
乙方（蓋章）： 甲方（蓋章）：
代表（簽字）： 代表（簽字）：
第二條 本辦法適用于紹興市區(qū)內(nèi)建筑面積在2萬平方以上、基礎設施比較齊全的新建住宅小區(qū)。
其他住宅樓群，實行物業(yè)管理的，也應執(zhí)行本辦法的規(guī)定。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托對住宅小區(qū)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務。
本辦法所稱業(yè)主，指住宅小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權人。非業(yè)主使用權人根據(jù)業(yè)主委托，可以享有業(yè)主的權利，并承擔相應的義務。
第四條 住宅小區(qū)應當積極推行社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式。物業(yè)管理公司屬于微利服務企業(yè)，可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的有關優(yōu)惠政策。
第五條 物業(yè)管理納入住宅小區(qū)建設規(guī)劃，住宅小區(qū)規(guī)劃建設可行性研究報告應包括物業(yè)管理。
第六條 市建設行政主管部門（以下稱市物業(yè)主管部門）負責市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行業(yè)管理工作。
市交通、衛(wèi)生、公安等部門和住宅小區(qū)所在地人民政府及街道辦事處，按各自職責分工負責對小區(qū)物業(yè)管理中有關工作的監(jiān)督與指導。
住宅小區(qū)居民委員會按《城市居民委員會組織法》的規(guī)定履行職責。物業(yè)管理公司應配合住宅小區(qū)內(nèi)居民委員會做好有關社會工作，對業(yè)主委員會已委托物業(yè)管理公司進行管理與服務的項目，居委會不再提供有償服務。
第七條 市物業(yè)主管部門的主要職責是：
（一）貫徹執(zhí)行有關住宅小區(qū)物業(yè)管理的方針、政策和法律、法規(guī)，制定住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃；
（二）負責市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)管理工作；
（三）負責市區(qū)住宅小區(qū)綜合驗收和交接工作；
（四）負責住宅小區(qū)房屋維修專項資金繳交、使用的管理工作；
（五）負責對從事物業(yè)管理工作的專職人員進行培訓；
（六）負責市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理合同的備案工作；
（七）負責住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)評比工作。
第八條 住宅小區(qū)已交付使用且入住率超過百分之五十以上時，住宅小區(qū)開發(fā)建設單位或其委托從事前期管理的物業(yè)管理公司，應當在市物業(yè)主管部門和街道辦事處的指導下建立住宅小區(qū)業(yè)主管理委員會（以下稱業(yè)主管委會）。業(yè)主管委會由住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主選舉的代表組成。
第九條 業(yè)主管委會的權利：
（一）召集和主持業(yè)主大會；
（二）制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，維護其合法權益；
（三）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并負責與其簽訂物業(yè)管理委托合同；
（四）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和住宅小區(qū)管理服務的重大措施；審議物業(yè)管理公司有關物業(yè)管理經(jīng)費收支使用情況；
（五）檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。
第十條 業(yè)主管委會的義務：
（一）根據(jù)業(yè)主和使用人的意見及要求對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督；
（二）協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理措施；
（三）接受住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的監(jiān)督；
（四）接受市物業(yè)主管部門、各有關部門及住宅小區(qū)所在地人民政府和街道辦事處的監(jiān)督指導。
第十一條 物業(yè)管理公司是自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟實體，是具體實施物業(yè)管理的經(jīng)營企業(yè)。
物業(yè)管理公司必須具備相應的專業(yè)技術人員和管理人員，并有市物業(yè)主管部門認定的資質(zhì)和市工商行政管理部門核發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務。
第十二條 物業(yè)管理公司的權利：
（一）根據(jù)有關法律、法規(guī)和省、市規(guī)定，結合實際情況，制定住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定；
（二）依照物業(yè)管理委托合同和住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定，對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理；
（三）依照物業(yè)管理委托合同和有關規(guī)定收取物業(yè)管理服務費；
（四）有權制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；
（五）有權選聘專營公司（如清潔、修繕、綠化、保安等公司）承擔專項管理服務；
（六）開展便民利民的多種經(jīng)營，以其收益補充住宅小區(qū)管理經(jīng)費。
第十三條 物業(yè)管理公司的義務：
（一）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營；
（二）接受業(yè)主管委會和住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的監(jiān)督；
（三）重大的管理措施應當提請業(yè)主管委會審議和認可；
（四）接受市物業(yè)主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府和街道辦事處的檢查和監(jiān)督。
第十四條 物業(yè)管理公司可以根據(jù)業(yè)主管委會或個人的委托，在住宅小區(qū)有償開展下列物業(yè)管理活動：
（一）有關房屋及其附屬設施、設備的維修和管理；
（二）道路及其他公共場所的清掃保潔；
（三）綠地、花草樹木的養(yǎng)護及綠化設施的維修；
（四）保安及公共秩序的事務性管理；
（五）集貿(mào)市場和其他商業(yè)網(wǎng)點的管理；
（六）車輛進出及停放的管理；
（七）單位和住戶委托的其他服務項目。
住宅小區(qū)內(nèi)的管道煤氣、通訊、戶外水電、有線電視、路燈和連接井以外的市政設施由各專業(yè)單位負責維修與養(yǎng)護；各專業(yè)單位也可委托物業(yè)公司負責維修與養(yǎng)護，其費用由各專業(yè)單位支付。
第十五條 委托進行物業(yè)管理，委托雙方應依法簽訂物業(yè)管理委托合同。
物業(yè)管理委托合同應當載明委托管理項目、管理標準、管理權限、管理期限、服務費用的收支、監(jiān)督檢查責任、違約責任以及其他權利、義務等內(nèi)容。
第十六條 業(yè)主管委會應當將住宅小區(qū)內(nèi)屬于自己管理范圍的物業(yè)管理項目委托物業(yè)管理公司進行管理。
第十七條 新建住宅小區(qū)的首批房屋單體竣工后，開發(fā)建設單位應當委托物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)進行前期物業(yè)管理。業(yè)主管委會建立后，由業(yè)主管委會決定續(xù)聘或另聘物業(yè)管理公司。
第十八條 新建住宅小區(qū)委托物業(yè)管理公司管理時，開發(fā)建設單位應移交下列住宅小區(qū)工程建設資料：
（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；
（三）住宅小區(qū)地下管網(wǎng)竣工圖；
（四）有關設施、設備的使用和維修技術資料；
（五）其他必要的資料。
第十九條 業(yè)主應當遵守下列規(guī)定：
（一）進行房屋裝修的必須按省、市房屋裝修管理規(guī)定向物業(yè)管理公司申請，按規(guī)定辦理審批手續(xù)；
（二）不得擅自改變房屋和土地使用性質(zhì)；
（三）不得擅自堆放易燃、易爆、劇毒、易腐物品和具有放射性物質(zhì)的物品；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益和污染環(huán)境的活動；
（五）不得侵害他人的正當合法權益；
（六）自覺遵守本辦法及本住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定，按章交納物業(yè)管理服務費，配合物業(yè)管理公司做好物業(yè)管理工作。
第二十條 業(yè)主或非業(yè)主使用人在入住住宅小區(qū)前，須與物業(yè)管理公司簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理入住合同；已入住住宅小區(qū)未簽訂合同的應在本住宅小區(qū)實行物業(yè)管理后補簽合同。
第二十一條 實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應建立住宅小區(qū)房屋維修專項資金。
住宅小區(qū)房屋維修專項資金由住宅小區(qū)開發(fā)建設單位按照該住宅小區(qū)房屋建筑安裝工程總造價2％的比例，分別在住宅小區(qū)竣工驗收合格時和房屋出售率達50％時，各半交市物業(yè)主管部門，實行專戶儲存，專項管理，并負責保值增值，增值額度不得低于人民銀行同期年利率。
財政、物價、審計部門依法對房屋維修專項資金的收取、使用和管理進行監(jiān)督、檢查和審計。
第二十二條 房屋維修專項資金增值部分用于房屋共用設施、設備以及住宅小區(qū)內(nèi)公用設施的維修養(yǎng)護與更新，物業(yè)管理公司使用該項資金時，應提出年度使用方案，經(jīng)業(yè)主管委會審核，業(yè)主大會批準后，上報物業(yè)管理主管部門按時劃撥。
第二十三條 房屋及其附屬設施危及或可能危及毗連房屋安全、公共安全或嚴重影響市容市貌并且按規(guī)定應由業(yè)主承擔維修責任的，業(yè)主應當及時進行修繕；拒不修繕的，業(yè)主管委會可授權物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由業(yè)主承擔。
第二十四條 人為造成住宅小區(qū)內(nèi)房屋、公用設施、設備、園林、道路等損失的，依法由責任人負責賠償。
第二十五條 住宅小區(qū)移交物業(yè)公司管理時，開發(fā)建設單位可將新建住宅小區(qū)保修期內(nèi)的保修項目，委托物業(yè)管理公司養(yǎng)護、維修，并按規(guī)定支付相應的保修金。
第二十六條 實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，業(yè)主或非業(yè)主使用人，應按物價部門核定的收費項目和標準，向物業(yè)管理公司繳納物業(yè)服務費；不按規(guī)定交納服務費的，物業(yè)管理公司有權按照所簽物業(yè)管理合同要求追償。
第二十七條 物業(yè)管理公司為業(yè)主個別需求提供特約服務，除物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準外，服務收費實行經(jīng)營者定價。
第二十八條 住宅小區(qū)開發(fā)建設單位在住宅小區(qū)交付使用時，必須分別按總建筑面積千分之三和千分之四的標準提供物業(yè)管理用房和經(jīng)營用房；管理用房由開發(fā)建設單位無償提供給物業(yè)公司使用，經(jīng)營用房按房屋建筑安裝工程造價購買，購房經(jīng)費從住宅小區(qū)房屋維修專項資金中列支。
物業(yè)管理用房和經(jīng)營用房產(chǎn)權歸該住宅小區(qū)業(yè)主管委會。管理用房全部由物業(yè)管理公司免租使用。經(jīng)營用房全部租賃給物業(yè)管理公司使用，使用收益用于該住宅小區(qū)的物業(yè)管理。
第二十九條 物業(yè)管理公司應嚴格按照本辦法的規(guī)定實施物業(yè)管理，如不履行合同規(guī)定或違反本辦法的，業(yè)主有權投訴，業(yè)主管委會有權制止，并要求其限期改正。
第三十條 對違反本辦法第十八條、第十九條、第二十六條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權予以批評教育和制止，并可要求其限期改正；造成損失的，責任人應負責賠償。
對違反有關法律、法規(guī)的行為，物業(yè)管理公司可提請有關部門依法處罰，直至追究刑事責任。
第三十一條 寫字樓、住商樓、成片開發(fā)建設的別墅區(qū)、度假區(qū)、專業(yè)市場和行政村的物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行。
第三十二條 各縣（市）的住宅小區(qū)物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。
第一條 為保障住宅小區(qū)房屋及其設備和公用設施的正常使用，為房屋產(chǎn)權人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全的生活環(huán)境，加強住宅小區(qū)的物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，根據(jù)國家有關規(guī)定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 凡本市市區(qū)內(nèi)的新建住宅小區(qū)，必須根據(jù)本辦法實行物業(yè)管理。本辦法實施前已經(jīng)驗收交付使用的住宅小區(qū)，應當積極創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱住宅小區(qū)是指以住宅為主，經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設以及機關、企業(yè)事業(yè)單位等自建的建筑面積在3萬平方米以上的居民居住區(qū)。
本辦法所稱物業(yè)是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋、公用配套設施及住宅小區(qū)使用范圍內(nèi)的公共場地。
第四條 長春市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，其主要職責是：
（一）宣傳貫徹國家、省、市有關物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章；
（二）負責住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會組建的指導工作；
（三）會同有關部門制定住宅小區(qū)物業(yè)管理專用資金的收取辦法、標準及管理規(guī)定；
（四）制定物業(yè)管理有關合同，公約等示范文本；
（五）負責物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查；
（六）參與新建住宅小區(qū)開發(fā)建設方案的論證和竣工驗收；
（七）監(jiān)督、檢查、指導物業(yè)管理活動。
建委、計委、規(guī)劃、城建、公用、民政、衛(wèi)生、環(huán)保、公安、財政、物價、廣播電視、電業(yè)、電信等部門（以下簡稱有關部門）及住宅小區(qū)所在地人民政府按照各自職責，負責住宅小區(qū)物業(yè)管理有關工作的監(jiān)督、指導。
第五條 物業(yè)管理企業(yè)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式；遵循經(jīng)營自主、有償服務、自負盈虧、微利經(jīng)營的原則。
第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會
第六條 住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。
管委會由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權人、使用人在物業(yè)管理行政主管部門的指導下，選舉代表組成，委員總數(shù)為單數(shù)。管委會選舉辦法由市人民政府另行規(guī)定。
管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。
本辦法實施前成立的住宅小區(qū)管理委員會應當在物業(yè)管理行政主管部門批準的期限內(nèi)，直接改組為住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會；改組確有困難的，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以重新選舉管委會。
第七條 管委會決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。
第八條 管委會的權利：
（一）制定管委會章程，維護房屋產(chǎn)權人、使用人的合法權利；
（二）決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，代表房屋產(chǎn)權人、使用人簽訂住宅小區(qū)委托管理合同；
（三）審議物業(yè)管理專用資金和住宅維修儲備金的使用計劃；
（四）審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理計劃，決定住宅小區(qū)維修和管理服務的重大事項；
（五）檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。
第九條 管委會義務：
（一）維護房屋產(chǎn)權人、使用人的合法權益，并接受其監(jiān)督；
（二）不得選聘不具備物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)管理住宅小區(qū)；
（三）保護和改善住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量；
（四）接受物業(yè)管理行政主管部門、各有關部門以及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導；
（五）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實有關管理工作。
第十條 管委會應當通過住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權人、使用人大會制定住宅小區(qū)公約。
住宅小區(qū)公約對全體房屋產(chǎn)權人、使用人具有約束力，由管委會和物業(yè)管理企業(yè)共同監(jiān)督執(zhí)行。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十一條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本辦法和住宅小區(qū)委托管理合同對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。
委托管理合同應當包括管理項目、管理標準、管理費用、雙方權利和義務、合同期限用違約責任等條款。委托管理合同期限一般不得超過三年。合同期滿后，經(jīng)管委會續(xù)聘的，應當重新簽訂委托管理合同。
委托管理合同由物業(yè)管理行政主管部門制定示范文本。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應當具備下列條件：
（一）有固定的辦公、經(jīng)營場所；
（二）具有30萬元以上的貸幣注冊資金；
（三）有合法的管理章程；
（四）具有進行物業(yè)管理所需相應數(shù)量的有關專業(yè)技術人員；
（五）物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的其他條件。
第十三條 成立物業(yè)管理企業(yè)必須持申請書及有關資料到物業(yè)管理行政主管部門辦理資質(zhì)審查手續(xù)，經(jīng)審查合格、領取《物業(yè)管理資證書》后，方可接受委托從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務。
本辦法前成立的物業(yè)管理企業(yè)，應當自本辦法之日起九十日內(nèi)到物業(yè)管理行政主管部門申請資質(zhì)審查，領取《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。
《物業(yè)管理資質(zhì)證書》實行年審制度。
第十四條 新建住宅小區(qū)在工程開工前，由物業(yè)管理行政主管部門、各有關部門、住宅小區(qū)所在地街道辦事處組成物業(yè)管理監(jiān)督；機構對住宅小區(qū)的物業(yè)進行前期管理。
第十五條 物業(yè)管理監(jiān)督機構在住宅小區(qū)工程建設中，應當配合有關部門對住宅小區(qū)的工程質(zhì)量、配套設施建設及環(huán)境保護情況進行監(jiān)督；開發(fā)建設單位應當嚴格按照批準的規(guī)劃和設計方案進行建設。
第十六條 住宅小區(qū)竣工時，物業(yè)管理監(jiān)督機構應當參與住宅小區(qū)工程建設綜合驗收。
物業(yè)管理監(jiān)督機構應當向驗收主管部門提交住宅小區(qū)工程建設情況書面意見。
第十七條 住宅小區(qū)選舉產(chǎn)生管委會后，物業(yè)管理監(jiān)督機構應當將小區(qū)移交給管委會，由管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)進行物業(yè)管理。
第十八條 開發(fā)建設單位和房屋產(chǎn)權人出售房屋或者出租房屋時，在合同中應當具有產(chǎn)權人或者使用人承諾遵守該住宅小區(qū)管理規(guī)定的條款。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)的權利：
（一）根據(jù)有關法規(guī)、規(guī)章制定住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體規(guī)定；
（二）依照委托管理合同和管理規(guī)定對住宅小區(qū)實施管理；
（三）依照委托管理合同和有關規(guī)定收取相關費用；
（四）制止違反住宅小區(qū)管理規(guī)定的行為；
（五）選聘清潔、保安等專業(yè)承擔專項管理業(yè)務；
（六）在住宅小區(qū)內(nèi)依法開展為房屋產(chǎn)權人、使用人服務的多種經(jīng)營項目，以其收益補充小區(qū)管理費用。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)的義務：
（一）履行住宅小區(qū)委托管理合同，依法經(jīng)營；
（二）接受管委會和房屋產(chǎn)權人、使用人的監(jiān)督；
（三）物業(yè)管理企業(yè)年度管理計劃、住宅維修儲備金使用計劃和住宅小區(qū)維修管理服務的重大事項，應當提交管委會審議批準；
（四）接受物業(yè)管理行政主管部門、有關部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導；
（五）為住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權人、使用人提供各項優(yōu)質(zhì)服務。
第二十一條 住宅小區(qū)委托管理合同和住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定應當報物業(yè)管理行政主管部門備案。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)可以享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第四章 住宅小區(qū)房屋、設施的管理和維護
第二十三條 新建住宅小區(qū)竣工后，開發(fā)建設單位應當通過物業(yè)管理行政主管部門，向小區(qū)管委會移交下列資料：
（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖；
（二）單位建筑、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網(wǎng)竣工圖；
（四）《城市規(guī)劃驗收合格通知書》和《 工程質(zhì)量檢查合格證》；
（五）住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權明細表；
（六）其他必要的資料。
第二十四條 住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權人和使用人應當遵守下列規(guī)定：
（一）不得擅自改變房屋的用途和承重結構；
（二）不得私自增添、拆除、改裝房屋設備及附屬設施；
（三）不得挖掘、連接、壓埋、遷移城市煤氣、供電、供熱、供水、電信、有線電視等管網(wǎng)設施；
（四）不得私搭亂建和隨意占用房屋共用部位，不得破壞綠化、污染環(huán)境、噪聲擾民；
（五）不得占用、挖掘綠地和道路；
（六）按照規(guī)定及時交納各項費用；
（七）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十五條 住宅小區(qū)內(nèi)異產(chǎn)毗連房屋的共用部位、共用設施由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維護。
第二十六條 住宅小區(qū)的供氣、電信、有線電視，有關管理單位應當加強專項管理，根據(jù)實際需要可以委托物業(yè)管理企業(yè)管理；住宅小區(qū)的供水、排水、供電、供熱，原管理單位應當按其管理范圍加強專項管理，根據(jù)實際需要也可以委托物業(yè)管理企業(yè)管理。委托管理的，應當在住宅小區(qū)委托管理合同期限內(nèi)簽訂專項委托合同，并承擔相應費用。
有關單位應當與物業(yè)管理企業(yè)密切配合，作好相應的維修、養(yǎng)護工作。
第二十七條 住宅小區(qū)保安服務的具體內(nèi)容由管委會與物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)委托管理合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)的保安人員應當在派出所的指導下加強小區(qū)值勤巡邏，積極配合派出所做好小區(qū)內(nèi)治安工作。
第二十八條 住宅小區(qū)內(nèi)的綠地，游園，樓道衛(wèi)生，環(huán)境衛(wèi)生，道路維護、保潔以及垃圾收集、運輸，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維護，根據(jù)實際需要，垃圾收集、運輸也可以委托專業(yè)單位管理和維護，有關管理部門有權監(jiān)督檢查。
第二十九條 住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：
（一）亂拋垃圾、雜物；
（二）隨地吐痰、亂丟煙頭、紙屑和瓜果皮核；
（三）飼養(yǎng)家禽、家畜；
（四）隨意停放車輛、鳴喇叭和亂設攤點；
（五）排放有毒、有害物，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音、振動；
（六）損毀、涂刻園林藝術雕塑；
（七）攀折樹木、采摘花果、踐踏草坪；
（八）住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定禁止的其他行為。
第五章 住宅小區(qū)專用資金和相關費用
第三十條 新建住宅小區(qū)、單體商品樓房的開發(fā)建設單位，應當按照多層建筑安費2％、高層建筑建安費4％的比例，向物業(yè)管理行政主管部門劃撥住宅小區(qū)物業(yè)管理專用資金。專用資金由物業(yè)管理行政主管部門代儲，并實行專戶管理，專項用于該小區(qū)在實施物業(yè)管理后購買管理、服務用房和住宅小區(qū)公用設施更新、大型設施的增改以及環(huán)境保護工程建設。
開發(fā)建設單位繳納專用資金，應當在拆遷前與物業(yè)管理行政主管部門簽訂繳納合同，并按照合同規(guī)定繳納專用資金。
本辦法前已建成的住宅小區(qū)，其物業(yè)管理專用資金在公有住宅售房款中按一定比例劃撥解決；缺少公用配套設施的，凡是未按照規(guī)劃、設計配套的，由原開發(fā)單位按照物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的時間一次性補交所需資金；原規(guī)劃、設計中未包括，但又屬于必須增設的公用配套設施，補建資金由政府在城市建設維護費、教育專項資金和小區(qū)網(wǎng)點費同中調(diào)劑解決。
第三十一條 開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)時，應當按住宅小區(qū)總建筑面積0.5％的比例，以成本價格為小區(qū)提供管理用房和服務用房。該管理用房和服務用房為國有直管房產(chǎn)，按民宅租金標準出租給物業(yè)管理企業(yè)使用和經(jīng)營，嚴禁改變其用途。
第三十二條 住宅小區(qū)應當按照市人民政府的有關規(guī)定設立異產(chǎn)毗連住宅維修儲備金，住宅維修儲備金由房屋產(chǎn)權人按規(guī)定分攤、分期繳納，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一收取，用于房屋本體共用部位、共用設施的維修養(yǎng)護。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)可以按照規(guī)定向住宅小區(qū)的房屋產(chǎn)權人和使用人收取綠化費、清潔衛(wèi)生費、保安費等公共服務費，用于小區(qū)內(nèi)的公共服務項目支出。
公共服務費收費標準和辦法由物價管理部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定。
第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)為房屋產(chǎn)權人、使用人開展的特約服務，可以收取特約服務費用。
第六章 法律責任
第三十五條 因故意或者過失造成住宅小區(qū)公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。
第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十三條第一、二款規(guī)定，未取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書》從事在住宅小區(qū)物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責令限期改正，并處以經(jīng)營收入一至三倍的罰款。
第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十三條第三款規(guī)定拒不辦理年審的，由物業(yè)管理行政主管部門吊銷其《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。
第三十八條 開發(fā)建設單位違反本辦法第十五條、第三十條、第三十一條規(guī)定的，物業(yè)管理行政主管部門可以責令其限期改正，在規(guī)定期限內(nèi)仍不履行的，有關部門不予辦理建設工程開工、房屋拆遷、房屋產(chǎn)權登記及房地產(chǎn)交易手續(xù)。對違反本辦法第三十條規(guī)定的，物業(yè)管理行政主管部門還可以向開發(fā)建設單位按日加收應繳資金總額3％的滯納金。
第三十九條 住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權人和使用人違反本辦法第二十四條第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項規(guī)定的，由物業(yè)管理企業(yè)予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失。
第四十條 住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權人、使用人違反本辦法第二十四條第（六）項規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其限期交納并按照規(guī)定收取滯納金。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。
第四十一條 房屋產(chǎn)權人和使用人違反本辦法第二十九條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)除有權制止、批評教育外，還可以提請相應行政管理部門依法予以處罰。
第四十二條 當事人對物業(yè)管理行政主管部門和有關行政管理部門的行政處罰不服的，可以依照《行政復議條例》及《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定申請復議和提起訴訟。
第四十三條 管委會與物業(yè)管理企業(yè)因委托管理合同發(fā)生糾紛，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中與房屋產(chǎn)權人、使用人發(fā)生糾紛，可以向仲裁機構申請仲裁，也可以向人民法院起訴。
第四十四條 對于干擾、阻礙物業(yè)管理行政主管部門、管委會和物業(yè)管理企業(yè)的工作人員執(zhí)行公務的，由公安機關依照治安管理處罰條例的有關規(guī)定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十五條 管委會和物業(yè)管理企業(yè)工作人員應當秉公辦事、不徇私情、忠于職守、盡職盡責，做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。
第七章 附則
第四十六條 各縣（市）住宅小區(qū)和本市市區(qū)的單體住宅樓宇、商廈、寫字樓可以參照本辦法規(guī)定實行物業(yè)管理。
第四十七條 本辦法由市人民政府法制局負責解釋。
一、遵守行業(yè)服務規(guī)范，切實履行維修職責
物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格執(zhí)行《*市住宅物業(yè)服務規(guī)范》的規(guī)定，履行房屋維修職責，落實維修力量，全年365天，每天24小時受理居民報修，并按各類維修時限和規(guī)定流程及時處置、反饋、回訪。
物業(yè)服務企業(yè)承擔日常維修工作有困難的，應與專業(yè)維修單位簽訂維修委托協(xié)議，由受托的專業(yè)維修單位提供房屋維修服務。
物業(yè)服務企業(yè)未按呼叫中心規(guī)定簽收、處置維修任務的，由呼叫中心根據(jù)《962121物業(yè)呼叫平臺住宅小區(qū)物業(yè)服務責任協(xié)議書》的有關條款指派區(qū)（縣）房屋維修應急中心進行維修，相關費用由物業(yè)服務企業(yè)承擔。
二、履行物業(yè)服務合同約定，及時解決居民訴求
物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)合同約定，落實管理力量，在接到呼叫中心派出的物業(yè)訴求處置單后，應按呼叫中心規(guī)定的時限做好解釋、溝通、整改和回復等工作。物業(yè)服務企業(yè)應當配合房屋行政主管部門做好居民投訴的處理工作。
三、加強信息化建設，及時更新基礎數(shù)據(jù)
物業(yè)服務企業(yè)應當加強信息化軟硬件建設工作，配備電腦、寬帶等必要設備，落實相關管理制度和操作人員，逐步形成物業(yè)維修等服務的網(wǎng)絡化、信息化工作模式。
物業(yè)服務企業(yè)應在承接住宅物業(yè)小區(qū)的3個工作日內(nèi)，通過“*市住房保障和房屋管理局”政府網(wǎng)站完成物業(yè)服務合同的備案和《962121物業(yè)呼叫平臺住宅小區(qū)物業(yè)服務責任協(xié)議書》的簽訂工作。當小區(qū)報修電話、小區(qū)經(jīng)理和從業(yè)人員等信息發(fā)生變更時，應在當天按照規(guī)定流程變更相關信息。
四、強化誠信制度管理，提高行業(yè)服務水平
物業(yè)服務企業(yè)的房屋維修職責履行情況、投訴等事件的處置情況將納入物業(yè)服務企業(yè)考核內(nèi)容，并在誠信檔案中予以記錄，定期向社會公示。對違反《*市住宅物業(yè)服務規(guī)范》的，按照物業(yè)行業(yè)誠信管理的相關規(guī)定予以處理，并與物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)核定、物業(yè)項目招投標、物業(yè)項目評優(yōu)等工作掛鉤。
五、落實前期準備工作，確保平臺順利開通
2009年5月31日前，各物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)服務網(wǎng)上完成物業(yè)服務合同備案和《962121物業(yè)呼叫平臺住宅小區(qū)物業(yè)服務責任協(xié)議書》的簽訂工作。物業(yè)服務企業(yè)委托專業(yè)維修單位的，應完成委托責任協(xié)議的簽訂工作。
2009年6月10日，市、區(qū)（縣）呼叫平臺上線聯(lián)網(wǎng)運行。
第二條 北京市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務收費適用本辦法。
經(jīng)濟適用住房是指按照京政辦法〔1998〕54號文件的規(guī)定，由市計劃、規(guī)劃、建設部門批準建設的，按照政府指導價銷售的住宅項目。
第三條 市、區(qū)縣物價部門是本市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管機關，負責本行政區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務收費的管理和監(jiān)督。經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務收費項目、收費標準由市物價局會同市國土資源和房屋管理局共同制定。
第四條 物業(yè)管理企業(yè)應與物業(yè)管理委員會簽定物業(yè)管理委托合同，服務標準、收費項目、收費標準、收費辦法應在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定。
物業(yè)管理委員會成立前，物業(yè)管理企業(yè)應按房屋使用、管理、維修公約中規(guī)定的收費標準向產(chǎn)權人收費。物業(yè)管理委托合同及房屋使用、管理、維修公約中的收費項目、收費標準、收費辦法應按本辦法執(zhí)行。
第五條 經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務收費實行政府定價，費用由產(chǎn)權人交納。
物業(yè)管理服務項目包括公共區(qū)域保潔、保安、小區(qū)綠地養(yǎng)護、化糞池清掏、房屋及小區(qū)共用部位和設施設備的小修、小區(qū)的日常管理。小區(qū)綠化率在30％以下（含30％）的收費標準為每月每平方米（建筑面積）0.50元；綠化率在30％以上的為每月每平方米（建筑面積）0.52元。
第六條 被評為部、市級優(yōu)秀管理小區(qū)的，在有效期內(nèi)（部優(yōu)三年，市優(yōu)兩年）其物業(yè)管理服務收費標準可上浮25％。凡有違反本辦法行為的不得執(zhí)行此項規(guī)定。
第七條 配有電梯、水泵的經(jīng)濟適用住房，其水泵運行維護費每泵組每年18684元。
電梯運行維護費（一運一備）每年為：調(diào)頻、調(diào)壓、調(diào)整電梯49379元；交流雙速電梯繼電器控制的52048元、微機／PC控制的53383元；直流電梯及交流調(diào)整電梯繼電器控制的56052元，交流調(diào)速電梯微機／PC控制的62725元。以上費用應由產(chǎn)權人按建筑面積合理分攤。
第八條 物業(yè)管理企業(yè)為產(chǎn)權人提供特約服務的，其特約服務費用由產(chǎn)權人與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
第九條 居住小區(qū)內(nèi)公益性的（如學校、醫(yī)院等）配套用房，產(chǎn)權人按本辦法有關規(guī)定交費；屬經(jīng)營性的，視其需要提供的勞務及使用公共設施的程度，由產(chǎn)權人和物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定。
第十條 小區(qū)內(nèi)發(fā)生的裝修垃圾外運費、自行車存車費、機動車存車費、各項費用統(tǒng)收服務費等項收費按物價部門規(guī)定收費標準執(zhí)行（詳見附表）。
第十一條 物業(yè)管理的各項收費應按月、按季或按年度計收，不得一次性預收多年的物業(yè)管理服務費。
上述收標準均已含營業(yè)稅及附加，物業(yè)管理企業(yè)不得另行加價。
第十二條 房屋及小區(qū)共用部位、共用設施設備保修期滿后的中修、大修、更新、改造費用應從房屋共用部位、共用設施設備維修基金中列支。
建筑安裝工程保修范圍和期限內(nèi)發(fā)生的維修費用，不得向產(chǎn)權人收取，也不得從共用部位、共用設施設備維修基金中列支。
第十三條 房屋自用部位、自用設施的維修，由產(chǎn)權人負責，也可委托物業(yè)管理企業(yè)維修，維修費用由雙方協(xié)商。
第十四條 環(huán)衛(wèi)部門收取的生活垃圾清運費按京價（收）字〔1999〕第253號文件規(guī)定每戶每年30元，可由物業(yè)管理企業(yè)代收。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)提供的各項服務均應按照《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務基本要求（試行）》（京房地物字〔1999〕第187號）有關條款執(zhí)行。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)收費時應實行明碼標價，收費項目、收費標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費場所公布。物業(yè)管理企業(yè)應當定期（每年至少一次）向住戶公布收費收入和支出項目，接受物業(yè)管理委員會和產(chǎn)權人的監(jiān)督。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)不得擅自提高收費標準或擅自設立收費項目，擅自提高收費標準或擅自設立收費項目的由政府價格主管部門依照國家有關規(guī)定予以處罰。
第十八條 產(chǎn)權人應按與物業(yè)管理企業(yè)簽定的符合本辦法規(guī)定的物業(yè)管理委托合同定期向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理服務費。
第十九條 本辦法由市物價局、市國土資源和房屋管理局按各自職責負責解釋。
第二十條 本辦法自2000年4月1日起執(zhí)行。
附表：
政府物價部門制定的有關收費標準
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ 收費項目 ｜ 收費標準 ｜
｜－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ 大型車210元／輛．月 ｜
｜ 機動車存車費 ｜ ｜
｜ ｜ 小型車150元／輛．月 ｜
｜－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜
｜ 自行車、摩托車存車費 ｜執(zhí)行各區(qū)縣物價局制定的標準｜
｜－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜
｜ 裝修垃圾外運費 ｜ 21元／自然間 ｜
｜－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜
｜ 各項費用統(tǒng)收服務費 ｜ ｜
｜ ｜ 1元／戶．月 ｜
｜（水費、電費、燃氣費等）｜ ｜
一、××縣物業(yè)管理的難點表現(xiàn)
(一)觀念落后，意識淡薄，物業(yè)管理運作的大環(huán)境尚未形成實行物業(yè)管理是住房制度改革和社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導，人們正確地去認識。目前，對物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對物業(yè)管理的基本概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原則、作用知之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和錯誤認識。人們的觀念還停留在計劃經(jīng)濟條件下福利型的管理模式，不能接受物業(yè)管理提供的有償服務。
(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理局面尚未形成目前我縣物業(yè)管理的類型有三類：專門成立的物業(yè)公司(xx縣物業(yè)中心)、開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊伍(如縣水利局、國稅局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形成開放式的物業(yè)管理競爭機制，直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量和健康有序物業(yè)市場的發(fā)展。
(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌隨著《物業(yè)管理條例》、《××省物業(yè)管理條例》和《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺，我縣只制定了相關的實施意見，從實際情況而言，政府、職能部門、物業(yè)公司、業(yè)主之間的責、權、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同時政府缺乏對物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開始就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
(四)建管分離,物業(yè)管理啟動資金難以落實由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱患。開發(fā)商只考慮建設，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟動資金以及維護，管理資金無法落實。根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定，新開發(fā)小區(qū)應提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動資金，但在我縣缺乏相應配套政策和力度而無法落實。舊住宅小區(qū)包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設施不全，房屋設備超期服役，維修任務相當繁重，恰好這類住宅小區(qū)在計劃經(jīng)濟時期建設單位和開發(fā)單位無這項費用預留，在這種情況下開展物業(yè)管理更是難上加難。按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住戶公用部位、公用設施、設備維修基金，其繳納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約17萬平方米，各開發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約30萬平方米，其余約50多萬平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒人管理狀態(tài)，都沒有按國家的政策、法律法規(guī)提取相應的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無資金維修，也沒有物業(yè)公司接收托管。
(五)收費低，收費難使物業(yè)管理舉步維艱
《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準的收費標準，僅達到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項目基本管理服務所需的費用標準，維護維修資金無著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負盈虧，勢必影響其服務質(zhì)量和水平，對業(yè)主提出的一些服務需求特別是諸如屋面修復、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)自我發(fā)展、自負盈虧的最大障礙。從我縣實際情況來看，物業(yè)管理費的收繳率僅在6o％左右。
二、要著重處理好幾個關系
物業(yè)管理說起來很簡單，就是“受委托、按合同、有償服務’’。但這十個字，做起來就不那么簡單。因為它涉及到許多復雜的社會關系。只有理順這些關系，才能使物業(yè)管理有序推行。
(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員會的關系
物業(yè)公司與業(yè)主委員會都是物業(yè)管理關系中的主體，根據(jù)有關法律法規(guī)，業(yè)主委員會對小區(qū)物業(yè)有終身管理權，物業(yè)公司具有終身服務權，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟關系。兩者之間是平等的，其權利和義務由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務與購買服務的關系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會賦予的管理責任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務；業(yè)主委員會要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩者結合起來，就是物業(yè)管理的新體制、新關系，這也是具有中國特色的物業(yè)管理的一大特點。
在物業(yè)管理實際運作中，物業(yè)公司應當如何擺正自己的位置，正確處理好服務與管理的關系?一是對業(yè)主的各類服務需求，應當盡職盡責，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹立起“業(yè)主需要，我要做好”服務觀念；二是對個別業(yè)主違規(guī)違章行為，則應依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認真地管理，以維護全體業(yè)主的利益和公共設備設施的完好無損；使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。
(二)業(yè)主與業(yè)主的關系
“遠親不如近鄰”這一古訓，突出了在鄰里關系戶中統(tǒng)一大于對立的一面，然而在現(xiàn)實生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。
成百上千個家庭同住一個小區(qū)，共同使用許多公用設施設備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào)，要幫助所有業(yè)主形成一個共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動，促進睦鄰關系的形成，生活小事相互照應，管理大事共同決策。這樣，“遠親不如近鄰”的古訓就會大放祥光，和睦融洽、相互關心、歡快舒暢的鄰里關系就會形成。這種“詳和”的鄰里關系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會來為其創(chuàng)造。
(三)有關部門與物業(yè)公司的關系
按照國家有關政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關部門綜合服務的對象，應各負其責，各盡其職。如房屋建筑質(zhì)量方面的業(yè)務，應由工程質(zhì)量監(jiān)督部門的管理職能；房屋產(chǎn)權方面的業(yè)務，屬房地產(chǎn)管理部門的管理職能；服務項目收費和收費標準方面的業(yè)務，屬物價部門的管理職能；社會治安綜合治理的業(yè)務，屬轄區(qū)派出所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務，屬相關部門的管理職。這些部門都是服務性的，都應為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務，按規(guī)定入戶抄表，計量收費，不應將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分攤到業(yè)主的身上，這種分攤是違背國家政策的，業(yè)主應該抵制，不應把怨言和責任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，而應與物業(yè)公司配合起來，運用法律武器來保護自己的權利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關部門，如要讓物業(yè)公司為其代收費用，須出具國家規(guī)定的委托書，明確雙方的責、權、利，否則物業(yè)公司無權為其服務。
(四)物業(yè)管理主管部門與物業(yè)公司的關系
隨著政府管理職能的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理主管部門不能既當運動員又當裁判員。政府對物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立法、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查、指導。物業(yè)管理主管部門只能做裁判員，對小區(qū)的業(yè)主委員會和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子，誰犯規(guī)罰誰。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念才可能轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理市場才可能形成，進而發(fā)展產(chǎn)業(yè)，增加效益，政府和企業(yè)也都將同時受益?！痢量h物業(yè)管理所作為房地產(chǎn)管理的一個職能部門，應依據(jù)國家、省、市物業(yè)管理的政策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法，并組織實施，全面負責本縣區(qū)域內(nèi)各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關政策、法規(guī)實施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業(yè)主服務為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門的標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；依據(jù)委托管理合同和有關規(guī)定收取管理費用，負責業(yè)主對物業(yè)公司創(chuàng)造質(zhì)量投訴的調(diào)解處理；政企分離，脫開與縣物業(yè)中心上下級關系，對物業(yè)中心的體制進行改制，使其自主經(jīng)營，自主發(fā)展。
三、××縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對策
鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問題，如何規(guī)范物業(yè)管理市場，目前已成為從政府到居民普遍關注的焦點問題。那么，究竟如何引導物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展?關鍵要從以下幾個方面入手：
(一)盡快完善配套辦法和實施細則
社會主義市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，要用法制規(guī)范人們的行為。從深圳、xx、大連等城市的經(jīng)驗來看，自建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》出臺后，這些城市結合實際先后出臺物業(yè)管理的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動了當?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。
××市在2002年出臺了《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，但作為縣區(qū)地域，借鑒實施畢竟不太切合我縣實際，因此，應在廣泛調(diào)查研究的前提下，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《××省物業(yè)管理條例》、《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺××縣物業(yè)管理配套辦法和實施細則。同時，從體制上給予理順，從政策上給予支持，特別是對未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售公有住房，政府應以宏觀調(diào)控手段加以調(diào)控，對新建商品房維修基金的歸集，應在辦理《規(guī)劃許可證》時一次性按比例繳納，對不按規(guī)定繳納者，建設行政主管部門應不予辦理《規(guī)劃許可證》和《開工施工許可證》，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。
(二)加大宣傳力度，引導觀念轉(zhuǎn)變
物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對其了解甚少，能夠正確地理解、認識和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接的關系。人民群眾對物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的社會基礎。應利用廣播、電視、報紙等新聞媒體，向社會和居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國內(nèi)外物業(yè)管理的先進經(jīng)驗，報道物業(yè)管理的進展，使更多的人了解、支持、關心物業(yè)管理，參與和推進物業(yè)管理。房管部門和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶，利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹宣傳牌、設立咨詢點等方式，大張旗鼓地做好宣傳動員工作，使廣大居民認識到物業(yè)管理是為廣大居民營造一個安全舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設施保持完好，使房屋保值、增值。引導住戶轉(zhuǎn)變計劃經(jīng)濟條件下的無償服務的舊觀念，樹立起花錢買服務的新觀念，養(yǎng)成自覺交費的習慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。
(三)理順管理機制和監(jiān)督約束機制
政府應出臺辦法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門和產(chǎn)權單位、居委會的關系，使物業(yè)管理真正實現(xiàn)對住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服服務多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會化的進程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應根據(jù)服務內(nèi)容和質(zhì)量以簽訂合同的方式明確彼此的權利義務。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會對小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務，才能切實提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。
(四)加強自身建設，提高服務質(zhì)量
提高服務管理質(zhì)量，既是黨和政府一再強調(diào)和要求的，也是廣大群眾的實際需求。物業(yè)管理是一種社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理，只有不斷加強自身建設，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹立愛崗敬業(yè)，無私奉獻的精神。物業(yè)工作事無巨細，服務時間不分晝夜，服務空間不受限制，物業(yè)員工要樹立全心全意為住戶服務的思想，恪守“住戶至上，服務第一”的宗旨，以優(yōu)良的服務，滿足住戶日益增長的物質(zhì)文化和精神需求，讓住戶體會到花錢買服務所帶來的方便和實惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報修制度、承諾服務制度、物業(yè)人員的考核獎罰制度、文明優(yōu)質(zhì)服務制度等，用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為，用服務調(diào)查來監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎懲實施調(diào)動物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強業(yè)務技能學習和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立良好的專業(yè)隊伍，以此贏得住戶和社會的認可。
(五)拓寬經(jīng)費渠道，培育造血機能
關鍵詞：物業(yè)管理；共用部分；權屬糾紛；法律建議
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
當今，隨著我國城市化進程的快速發(fā)展，涌現(xiàn)出大量的新型城市住宅小區(qū)。在住宅小區(qū)實施現(xiàn)代化物業(yè)管理的同時，大量的物業(yè)管理糾紛隨之而來，并且大有愈演愈烈之勢。而這些物業(yè)糾紛，很大一部分是由于住宅小區(qū)的業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)物業(yè)的共用部分責、權、利不明晰所導致的。為此，有必要對城市住宅小區(qū)物業(yè)共用部分的權屬問題進行理性的分析與探討。
一、住宅小區(qū)物業(yè)共用部分的組成
根據(jù)建筑物區(qū)分所有權理論，當開發(fā)商將住宅小區(qū)的商品房按照市場供需原則出售以后業(yè)主就擁有了其所購買的那套住房的專有權和相關部分的共用權。但是，對于業(yè)主擁有共用權的“相關部分”的范圍究竟包括哪些部分，一般商品房買賣合同未能具體約定，往往存在較大的分歧。因此人們對其權屬問題也難以形成一致，從而導致許多物業(yè)糾紛的產(chǎn)生。
其實，業(yè)主擁有共用權的“相關部分”的范圍十分廣泛，不僅包括小區(qū)內(nèi)具有頂蓋的有關建筑設施，如物業(yè)管理用房、會所、架空層、人防設施等，也包括煤氣管道、供電線路等配套設施與設備，還包括不能歸類為設施、設備的小區(qū)道路、綠化等場地，因此，對于該“相關部分”，尚不能籠統(tǒng)地以設施或設備來概括，在此統(tǒng)稱之為共用部分。
正確理解小區(qū)物業(yè)共用部分的涵義，首先要將其與單幢住宅業(yè)主共用部分這個概念區(qū)分開來。所謂單幢住宅業(yè)主共用部分，是指處于一幢住宅之內(nèi)，由該幢住宅的業(yè)主或使用人來共同使用的有關共用設施（設備），如電梯、中央空調(diào)、各種管線等，以及出入口、走道、樓梯間、梁柱、墻體、樓地板、屋面和僅為該幢住宅而設的管理用房等建筑設施。顯然，小區(qū)物業(yè)共用部分除包括單幢住宅業(yè)主共用部分外，還應包括小區(qū)全體業(yè)主共用部分，即：處于一個住宅小區(qū)之內(nèi)，由整個小區(qū)的業(yè)主或使用人來共同使用的有關場地、設施（設備）以及為整個小區(qū)配套設置的有關建筑設施，如綠化、道路、廣場、游泳池、運動場、戶外停車場等場地和供水供電供氣等設施（設備）以及室內(nèi)停車庫、小區(qū)物業(yè)管理用房、活動中心、商業(yè)鋪面、郵政所、學校等建筑設施。
由此可知，小區(qū)物業(yè)共用部分由單幢住宅業(yè)主共用部分和小區(qū)全體業(yè)主共用部分兩部分組成，其構造形式具有多樣性，有的是露天的綠化帶、游泳池、球場、停車場等場所，有的是分布、貫穿在小區(qū)各處的照明、電線、煤氣、給排水等設施（設備），有的是有頂蓋的學校、室內(nèi)車庫、商業(yè)鋪面、各類管理用房等建筑設施，還有的是梁柱、墻體、樓地板、屋面等并不完整的建筑設施。
二、小區(qū)物業(yè)共用部分的產(chǎn)權歸屬分析
由于小區(qū)物業(yè)共用部分由不同性質(zhì)的兩部分組成，各部分的構造形式也具有多樣性，因此對小區(qū)物業(yè)共用部分的權屬界定，也應根據(jù)其形式的不同而加以分別確定。具體來說，住宅小區(qū)物業(yè)共用部分可以分為以下幾種情況有區(qū)別地界定產(chǎn)權：
（1）項目建設審批時，規(guī)劃確定為小區(qū)市政基礎設施的部分，如小區(qū)的給水、排水、供電、路燈、供氣、供熱、通訊、有線電視等市政基礎設施（設備）等，其產(chǎn)權應屬國家所有。這些設施（設備）由有關政府職能部門行使管理權，對此有建設、維修、改良、更換的義務，同時有進行合法的托管、收益、處分的權利。而小區(qū)業(yè)主對此的權利僅僅是一種公法上的權利，是一種只要具有公民或市民資格就能享有的對國家公共財產(chǎn)的使用權利，沒有物權法上的權利意義，業(yè)主對它們的義務也是與一般的公民和市民對市政基礎設施的義務一樣的。[1]
（2）未明確規(guī)定為市政基礎設施的小區(qū)場地，如小區(qū)內(nèi)的道路、廣場、園林綠化、露天停車場、游泳池、運動場等不含地上建筑物的場地，其產(chǎn)權應定性為小區(qū)全體業(yè)主共有。首先，從這類場地所占用的土地來看，由于開發(fā)商已經(jīng)將整個小區(qū)的土地使用權出讓或轉(zhuǎn)讓成本攤?cè)氲秸麄€小區(qū)的房屋銷售金額中去了，因此，該場地的土地使用權顯然為小區(qū)業(yè)主共有。其次，雖然這些場地上的綠化、泳池、球場、停車場等需要一定的建造成本，但是，這并不能成為開發(fā)商所有的理由。因為開發(fā)商并不擁有這些設施所占用的土地的土地使用權，這些場地上的綠化、泳池、球場、停車場等往往只是開發(fā)商提高其所開發(fā)小區(qū)的檔次、吸引顧客，并為開發(fā)商確定房屋銷售價格的因素之一。所以，此部分場地理應歸小區(qū)全體業(yè)主共有。現(xiàn)實中，物業(yè)管理公司對于露天停車位實行收費管理，其實，小區(qū)業(yè)主所繳納的并非土地使用費，而是小區(qū)業(yè)主委員會委托小區(qū)物業(yè)管理公司代表業(yè)主行使管理權所收取的服務費。這與產(chǎn)權歸屬于業(yè)主是沒有沖突的。
當然，某些大型城市住宅小區(qū)內(nèi)的部分道路與綠地，規(guī)劃上屬于城鎮(zhèn)公共道路與綠地，這部分場地顯然不應界定為小區(qū)全體業(yè)主共有，而應界定為上文所述的國家所有。這樣定性，與《物權法》中的相關規(guī)定也是相符合的。（《物權法》第73條：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外?！?/p>
（3）對于與小區(qū)住宅建設所一同規(guī)劃建設的相關建筑設施，法律有明確規(guī)定的，應依照其規(guī)定來確定其權屬。如物業(yè)管理用房，《物權法》中對其做了明確規(guī)定（“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)管理服務用房，屬于業(yè)主共有”[2]）。而對于法律未明確規(guī)定為小區(qū)業(yè)主共用的相關建筑設施的產(chǎn)權歸屬，一般根據(jù)實際的投資來源確定，即“誰投資誰享有”的原則。如小區(qū)內(nèi)的會所、活動中心、商業(yè)鋪面等具有頂蓋的建筑設施，應依據(jù)此原則來確定其權屬是歸開發(fā)商還是歸小區(qū)全體業(yè)主。這取決于開發(fā)商出售房屋時與廣大業(yè)主的合同約定。需指出的是，如果約定為全體業(yè)主共有，則要求開發(fā)商在銷售房屋時，不得計算該建筑設施的建筑面積來分攤土地成本，而只需將其建造成本攤?cè)胝麄€小區(qū)的建造成本即可。如果約定為開發(fā)商所有，則要求開發(fā)商在銷售房屋時，要計算該建筑設施的建筑面積，以分攤土地成本，并不得將其建造成本攤?cè)胝麄€小區(qū)的建造成本。
值得指出的是，對于小區(qū)內(nèi)的地下車庫，我國目前的法律并未對其權屬加以界定，以致目前關于地下車庫停車收費的物業(yè)糾紛十分普遍，有的小區(qū)由于收費過高，造成地下車庫無人停車，形成巨大的浪費，同時也造成了路面停車的擁擠。由于小區(qū)汽車量的逐年增加，地下停車庫已逐步成為現(xiàn)代小區(qū)建設必備的附屬設施，因此，相關法規(guī)應明確規(guī)定地下車庫的權屬為全體業(yè)主共有，這只需要求開發(fā)商在銷售房屋時，不得計算地下車庫的建筑面積來分攤土地成本，而將車庫的建造成本攤?cè)胝麄€小區(qū)的建造成本即可。至于該車庫的管理、收費，則應由小區(qū)全體業(yè)主共同決定。
三、規(guī)范小區(qū)物業(yè)共用部分權屬的建議
本文所論述的小區(qū)物業(yè)共用部分的問題，盡管在2007年施行的《物權法》中有一些規(guī)定，但不夠全面、明確和具體，而且也并沒有相關的后續(xù)配套規(guī)章與解釋出臺，這使房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間物業(yè)矛盾重重，嚴重阻礙了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
（一）對小區(qū)物業(yè)的共用部分分別定義，并明確界定出各自的范圍
通過上文可以看出，將單幢住宅業(yè)主共用部分和小區(qū)全體業(yè)主共用部分兩者分開，是具有很強的現(xiàn)實意義的。在房產(chǎn)證的產(chǎn)權登記中，只是將商品房內(nèi)的專有部分的面積以及單幢住宅業(yè)主共用部分的面積（公攤面積）進行登記，因此，單幢住宅內(nèi)的共用部分的產(chǎn)權歸屬相對比較清楚。但涉及到小區(qū)全體業(yè)主共用部分的權屬則很不明確，從而使得相關的物業(yè)糾紛不斷。因此，將小區(qū)物業(yè)的共用部分從性質(zhì)上按單幢住宅業(yè)主共用部分和小區(qū)全體業(yè)主共用部分分別加以定義，再根據(jù)不同使用功能及構造特點分別作出列舉或補充規(guī)定，明確界定出各自所包含的范圍。
（二）強制規(guī)定法定業(yè)主共用的范圍，全面、明確地界定物業(yè)共用部分的權屬
在明確界定出兩類共用部分的范圍后，法律上還應明確規(guī)定哪些屬單幢住宅業(yè)主共用部分，哪些屬小區(qū)全體業(yè)主共用部分，二者即為法定業(yè)主共有。此外法律上未規(guī)定的，除屬于市政基礎設施的外，一律為約定業(yè)主共有。因此，對于上文中提到的“未明確規(guī)定為市政基礎設施的小區(qū)場地，如小區(qū)內(nèi)的道路、廣場、園林綠化、露天停車場、游泳池、球場等不含地上建筑物的場地”，以及小區(qū)內(nèi)的地下車庫等，我國目前的相關法規(guī)并未明確他們的產(chǎn)權，建議在有關的法律修改補充程序中，盡快將其明確為小區(qū)全體業(yè)主共有，即法定業(yè)主共有，這樣，將大大避免和化解眾多的物業(yè)矛盾。
需指出的是，在根據(jù)“誰投資誰享有”的原則下確定物業(yè)的權屬主體時，一般依據(jù)的是開發(fā)商是否將相應的建造費用作為小區(qū)建設成本打入銷售價格中，但在實踐中，往往無法證實該部分的建造費用是否已進入了建設成本，因而無法確定其歸屬。倘若如上所述，法律上明確界定了法定業(yè)主共有的內(nèi)容后，開發(fā)商自然會采取相應的定價對策：如對于法定業(yè)主共有部分，開發(fā)商在房屋定價時，自然會將該業(yè)主共有部分的建造費用打入銷售價格中。若約定為全體業(yè)主共有，則要求開發(fā)商在銷售房屋時，不得計算該建筑設施的建筑面積來分攤土地成本，而只需將其建造成本攤?cè)胝麄€小區(qū)的建造成本即可；若約定為開發(fā)商所有，則應要求開發(fā)商在銷售房屋時，計算該建筑設施的建筑面積，以分攤土地成本，并不得將其建造成本攤?cè)胝麄€小區(qū)的建造成本。這樣明確的法律約束，自然會有效避免相關糾紛的產(chǎn)生。
四、結語
當今，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛已成為一個普遍而又敏感的話題，同時，為了保證城市的持續(xù)健康發(fā)展、社會穩(wěn)定、小區(qū)平安和諧，它也是一個迫切需要解決的問題。相信，隨著小區(qū)共用部分權屬問題的明晰界定，城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理會走向一個健康規(guī)范發(fā)展的軌道。
參考文獻