發(fā)布時間：2023-02-02 15:22:10
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的小區(qū)車輛管理制度樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
一、平安創(chuàng)建基本情況
(一)公司工作方面
結(jié)合我公司實際，制定了工作平安創(chuàng)建標準，包括消防安全、電力保護、資金票款和車輛管理四個方面。
消防安全:
1、嚴格保證各通信機房溫、濕度適宜、環(huán)境清潔、物品擺放整齊。
2、要求各機房內(nèi)木制桌椅一律清除，確保無雜物，備品備件入柜存放。
3、各機房的告警設備要運行起來，確保聲、光告警即時有效;112機房配線架保安單元按不小于10%的比例進行測試，確保保安單元有效良好;中繼線與配線架焊點等接點要做到無氧化、無虛焊。
4、各機房、營業(yè)廳要按規(guī)定配備滅火器材并確保滅火器材合格有效。
5、孔洞、電纜井要嚴密封堵，做到無一遺漏。
6、各通信重地必須實行封閉式管理，出入機房實行登記制度。
電力保護:
1、對三線交越已保護的，要檢查保護是否到位，對不符合要求的立即整改。
2、機房走線排上直流電力線和信號線嚴格分開;220伏和380伏交流用電必須穿管布線。對于過期老化的電源線路要及時更換。
3、所有插座、接線器具保證全部達標，電路開關(guān)必須使用空開開關(guān)。
4、高壓電力設備或高壓電力機房要有警示牌。
5、入局配線架電纜及通信設備要正確接地。
資金票款:
要求各營業(yè)廳環(huán)境清潔，實施全封閉管理;正確使用大面額紙幣保險柜，保證防盜搶設備完好有效;各營業(yè)廳過夜現(xiàn)金、卡類存放及票款存儲要按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。車輛管理要求全體駕駛員嚴格遵守《車輛管理制度》，做到定人定車定位、持證行車，嚴禁酒后駕車、違章行車;特別加強對車輛的日常保養(yǎng)。
(二)居民小區(qū)方面
我單位所轄小區(qū)位于號，小區(qū)內(nèi)住有戶居民，人口約。居民小區(qū)樓房共棟口，樓高層。住戶全部為本公司職工，沒有外來人員居祝我公司要求在居民小區(qū)安全年實現(xiàn)無盜竊事件發(fā)生。
二、具體方法和措施
(一)工作方面
我公司堅持“以人為本，安全第一，預防為主”的方針，按照標準狠抓落實，今年以來，沒有發(fā)生任何安全事件和上訪事件。在工作中，我公司：
一是強化職工“平安創(chuàng)建”教育，通過正反典型宣傳教育以及重點抓好“安全生產(chǎn)月”活動，進一步強化了“平安創(chuàng)建”意識。
二是加強檢查頻次，及時消除隱患。我公司每月進行財務檢查和服務檢查;每季度進行一次安全檢查;汛期進行專項檢查。同時，將明查和暗訪有機結(jié)合起來，將內(nèi)部檢查和社會監(jiān)督有機結(jié)合起來。我公司從社會各界聘請名社會監(jiān)督員隨時對我公司進行監(jiān)督，并每半年召開一次行風座談會，聽取社會監(jiān)督員的意見和建議。通過各項檢查，總計檢查出問題個，全部整改到位。同時，將檢查情況通報全公司，并對相應責任人進行處理。
三是落實責任，明確責任。年初，公司經(jīng)理與各部門負責人層層鑒訂責任狀，并交納風險抵押金元。通過責任追究制度，積極調(diào)動了全體干部員工重視穩(wěn)定、狠抓穩(wěn)定的積極性。
(二)居民小區(qū)方面
一是成立居民小區(qū)平安創(chuàng)建工作領(lǐng)導小組，構(gòu)成如下：
組長：
副組長：
成員：
領(lǐng)導小組下設辦公室，辦公室設在公司綜合部，辦公室主任由綜合部主任兼任。
二是成立小區(qū)治安巡防隊，構(gòu)成如下：
三是按照安全防范工作要求，物防技防設施基本達到“六有”標準，小區(qū)南北為房屋，西面有圍墻，大門位于東面，門衛(wèi)室有專職看守人員，照明燈及警報器均能正常工作。在一樓頂部二樓窗戶下方安裝環(huán)型防止攀爬的針式網(wǎng)。同時對18歲以上55歲以下的適齡人群及私家車輛發(fā)放出入證，以區(qū)分外來人群，防止問題的發(fā)生。
四是加強安全防范責任制的監(jiān)督檢查力度，強化責任，落實制度，獎勤罰懶。做到制度上墻，責任到人。另外配合居委會建設，健全管理機制，調(diào)動工作人員積極性，充分發(fā)揮小區(qū)在居委會安全防范工作中的作用。
一、加強組織領(lǐng)導。各小區(qū)要高度重視安全管理工作，結(jié)合本小區(qū)實際，研究制定具體可行的安保方案，保證小區(qū)各項安全工作實施。
二、落實責任，明確職責。各小區(qū)要以區(qū)長為第一責任人，副區(qū)長為第二責任人，各組組長為具體管理人員的安全管理機制，制定嚴格的管理制度，落實責任，明確職責。
三、進一步加強安全知識宣傳。利用黑板報、宣傳欄等宣傳陣地，加強對居民進行安全防范教育，提高居民的安全防范知識，教育居民在平時要關(guān)好門窗、關(guān)好煤氣，注意交通安全，家用電器設備不用時要拔下插座等。
四、做好小區(qū)消防管理工作，制定嚴格的消防管理措施，加強對車房、監(jiān)控室、門房、商鋪房的消防檢查，加強對消防通道、消防設施的管理，對存在的安全隱患能解決的要立即解決，不能解決的要及時上報社區(qū)。
五、加強門衛(wèi)、巡邏人員管理。對進出小區(qū)的陌生人員、陌生車輛加強盤查，并做好登記，嚴禁脫崗、睡崗、代崗和長期呆在門房內(nèi)，對工作不負責、不過問的人員要堅決辭退。巡邏人員必須巡邏到位，嚴禁在門房和樓道以及其他背風地方偷懶，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴肅處理。
六、加強小區(qū)值班管理。區(qū)長要加強值班期間的安全管理，并將值班情況及時上報社區(qū)。節(jié)假日小區(qū)值班人員實行24小時負責制，對小區(qū)所有情況進行全盤負責、安排。區(qū)長放假期間通訊設備必須暢通，不準關(guān)機，有事要和主任請假。
七、各小區(qū)對燃放鞭炮要嚴格管理，設立鞭炮燃放點，禁止在其他地點燃放鞭炮。
八、加強小區(qū)外來人員管理，對小區(qū)的外來人員、租房戶要摸清底細，嚴格登記，并掌握詳細的信息。加強車輛管理和排查登記，嚴禁車輛在小區(qū)內(nèi)亂停亂放，對進入小區(qū)的面包車等箱式貨車要進行開箱檢查，外來車輛要做好登記和發(fā)牌工作。
【安全出發(fā)制度】
一、門衛(wèi)、巡邏人員必須按時交接班和上班，發(fā)現(xiàn)一次沒有做到扣除10元;
二、嚴禁門衛(wèi)、巡邏人員睡崗，發(fā)現(xiàn)一次扣除當月工資50元;
三、門衛(wèi)值班期間嚴禁從門房窗戶向外遞牌，發(fā)現(xiàn)一次扣除工資10元;
四、車輛進出必須發(fā)牌，發(fā)現(xiàn)一次不發(fā)牌扣除10元;
五、門衛(wèi)值班期間嚴禁閑散人員進入門房，發(fā)現(xiàn)一次扣除當班責任人10元;
六、嚴禁無證廢品收購人員和家政人員進入小區(qū)，發(fā)現(xiàn)一次扣除放行進入的門衛(wèi)人員10元;
七、小區(qū)發(fā)生入戶盜竊案件、發(fā)生汽車丟失案件，當班巡邏人員扣除當月工資，解除勞動合同，值班人員扣除300元，調(diào)離原工作崗位，區(qū)長、副區(qū)長當場免職;
八、加強小區(qū)工作人員和環(huán)衛(wèi)工的安全管理和教育，回家路上由于自己責任造成的安全事故，由小區(qū)和個人負責;
九、小區(qū)發(fā)生火災和其他治安案件，小區(qū)值班人員要及時報警和通知社區(qū)領(lǐng)導，并現(xiàn)場進行處理，因脫崗和報警不力造成事故，按照規(guī)定追究值班人員和區(qū)長責任;
十、維修人員因違反操作規(guī)程和檢查不力或不到位造成事故和財產(chǎn)損失，由責任人負責，并承擔全部責任。對小區(qū)上報的各種維修設施，必須及時維修，當天沒有維修一處扣除10元。
十一、小區(qū)所有工作人員有事休息，必須有請假條。有事休息向社區(qū)主任直接請假，否則一旦查出，以曠工論處，曠工一天處罰100元。
十二、社區(qū)將不定期進行查崗和檢查，對當月的處罰由社區(qū)以書面形式通知小區(qū)，由小區(qū)區(qū)長統(tǒng)一將處罰金額上交社區(qū)，如不上交對涉及到的個人當月不報工、不計資。
1、完善管理制度。
修訂中心的管理制度和考核辦法，工作守則進一步細致化，啟動實施正式職工質(zhì)量考評細則。
2、加強服務質(zhì)量考核。
成立服務質(zhì)量考核檢查小組，對服務崗位工作質(zhì)量定期檢查評分，并根據(jù)考核情況對應崗位工資和津貼，使員工不斷提高服務意識，增強責任感，遵守各項規(guī)章制度，促進服務質(zhì)量的提高。
3、調(diào)整職工崗位設置。
終止與保安公司的合同，調(diào)整部分職工自愿到樓棟保安崗位，使崗位設置更趨合理高效，職工收入增加。
4、加強形象建設，展現(xiàn)精神風貌。
為正式職工和聘用人員配發(fā)工作服、發(fā)放工號牌。
二、對日常工作常抓不懈，圓滿完成與學校服務合同約定要求。同時廣開創(chuàng)收渠道，增加中心效益。
1、完成校園環(huán)境日常保潔和垃圾清運工作。
年內(nèi)對垃圾車進行了改裝；配合后勤處整改了校辦前垃圾站。
2、完成全部物業(yè)管理服務合同，按時落實全部費用。
續(xù)簽招標物業(yè)管理合同項目：實驗大樓、校辦公樓、圖書館、景德樓、至善樓（經(jīng)過爭取，年增服務費2萬余）
新簽物業(yè)管理合同項目：里仁樓、江邊食堂辦公用房部分。
長塘山新增加車輛管理項目，小區(qū)車庫投入使用，小區(qū)路面新劃車位線。
與有關(guān)單位進行協(xié)商，為啟動學堂坡小區(qū)管理做準備工作（討論學堂坡拉閘門維修方案，爭取收費）。
3、搞好校園綠化維護，定期修剪、施藥除草、抗旱補苗、處理危樹，修整苗圃等。完成大學生供需見面會、CUBA、國慶、文藝匯演等重大活動的擺花任務。
4、農(nóng)貿(mào)市場提質(zhì)改造后，環(huán)境改善的同時，加強了管理。農(nóng)貿(mào)市場和經(jīng)營性門店的租金全部及時收齊，足額上交中心財務。
5、工程建設項目
配合做好綠化工程及維修項目的審計和結(jié)算。
年內(nèi)完成長塘山一期、二期綠化工程的結(jié)算。
完成新聞傳播學院前坪改造的一審工作。
完成農(nóng)貿(mào)市場二期改造隱蔽工程的簽證，年內(nèi)到位經(jīng)費28萬元。
由第三方出資形式，對原液化氣站房屋進行改造建設，投入使用。年增管理費7萬元。
在三角花園建設3個門面，投入使用。
苗圃內(nèi)新建工具房，同時對周邊環(huán)境進行改造建設。
對多處臨時工住房進行修繕。
三、其他工作
1、中心黨支部開展學習實踐科學發(fā)展觀活動。組織黨員、骨干到江西萍鄉(xiāng)參觀學習。
2、迎接文明創(chuàng)建期間，修補校內(nèi)石桌石凳；添置垃圾桶；樓道刷白；增加衛(wèi)生保潔次數(shù)、綠化修剪維護；做好菜市場的檢查測評。
一、基本情況
經(jīng)調(diào)查，我市轄區(qū)小區(qū)共172個，分布在東城辦、西城辦的14個社區(qū)。其中，東城辦事處6個社區(qū)102個小區(qū)，單位型社區(qū)興化社區(qū)31個小區(qū)；板塊型社區(qū)5個，西關(guān)社區(qū)12個小區(qū)，西南社區(qū)16個小區(qū)，東南社區(qū)25個小區(qū)，西北社區(qū)13個小區(qū)，東北社區(qū)5個小區(qū)。西城辦事處8個社區(qū)70個小區(qū)，其中單位型社區(qū)6個，十一公司社區(qū)2個小區(qū)，華興社區(qū)7個小區(qū)，秦嶺公司社區(qū)9個小區(qū)，省塑料廠社區(qū)1個小區(qū)，陜玻社區(qū)3個小區(qū)，陜柴社區(qū)6個小區(qū)；板塊型社區(qū)2個，七里廟社區(qū)28個小區(qū)，友誼社區(qū)14個小區(qū)。
我們選取了華宇金城一號、政協(xié)家屬院等8個典型的小區(qū)，對業(yè)主、物業(yè)公司及其員工做了全面的走訪調(diào)查，獲得了寶貴的第一手材料。其中，佳源小區(qū)原為十一公司家屬院，后由開發(fā)商接管。小區(qū)共分兩期，一期建有198戶，入住100余戶，由十一公司自主管理，配備外墻紅外線、攝像監(jiān)控、跟蹤棒定時巡查系統(tǒng)等安保設施，管理人員盡職盡責，小區(qū)安全保證有力，業(yè)主滿意。二期建設規(guī)模360戶，入住200余戶，開發(fā)商自設物業(yè)管理部門，但無正規(guī)物業(yè)從業(yè)資質(zhì)，共有人員10人，其中保安5人，小區(qū)有完善的管理制度，并能嚴格執(zhí)行，小區(qū)大門處建有車輛管理系統(tǒng)，各類車輛出入有盤問，有記錄，治安事件較少發(fā)生，業(yè)主對小區(qū)管理總體滿意。金都雅苑、金都花園均為市住建局開發(fā)公司開發(fā)、建設、管理。其中金都雅苑建設規(guī)模600戶，入住200余戶，有物管人員13人，沒有固定保安人員，沒有成套物業(yè)管理制度，正在安裝攝像監(jiān)控系統(tǒng)，車輛被盜、入室盜竊事件時有發(fā)生，安保問題突出，業(yè)主意見較大。金都花園亦有類似情況。金城一號小區(qū)由華宇實業(yè)有限公司開發(fā)，并聘請具有正規(guī)物業(yè)管理資質(zhì)的匯華物業(yè)管理公司管理。金城一號建設規(guī)模50000平方米，400戶，入住率50%，物管人員11人，其中保安4人。物業(yè)管理制度完善，執(zhí)行到位，管理較為規(guī)范，保安人員負責認真，并配備監(jiān)控系統(tǒng)，以“硬件不足，軟件補”為基本要求，使得小區(qū)安全有保障，業(yè)主對安保十分滿意。馨泰佳苑原為水泵廠生產(chǎn)區(qū)，后由開發(fā)商開發(fā)建設，由西安金輝物業(yè)公司管理，建設規(guī)模12萬平方米。金輝公司具有正規(guī)物業(yè)管理資質(zhì)，共有保安人員8人，后期將增加5人。其管理制度完備，執(zhí)行有力，采取封閉式管理，小區(qū)治安狀況良好，業(yè)主對其服務甚是稱贊。從選取的8個小區(qū)來看，安全狀況良好的約占30%，較好的占50%，一般或較差的占20%。華宇金城一號、馨泰佳苑、佳源小區(qū)等小區(qū)制度完善，機制健全，物業(yè)管理者一直保持著高度的責任感和扎實的工作作風，安全狀況一直良好。還有一些小區(qū)雖然硬件略有不足，但由于領(lǐng)導重視，防范嚴密，制度健全，責任落實，群眾對安全狀況比較滿意，如政協(xié)家屬院等。一些建成較早的小區(qū)基礎條件較好，但在防范工作中，存在物業(yè)管理者責任心不強，導致入室盜竊財物、小區(qū)內(nèi)盜竊車輛問題比較突出，小區(qū)安全狀況大不如前，如金都花園、金都雅苑等。
二、現(xiàn)狀分析
（一）小區(qū)物業(yè)管理市場競爭機制尚未形成。目前，我市住宅小區(qū)物業(yè)招投標管理不規(guī)范，基本是誰開發(fā)誰管理，未形成市場競爭機制，主要表現(xiàn)在：小區(qū)竣工交房階段業(yè)主入住較少，基本是開發(fā)商自行選聘物業(yè)，在業(yè)主入住達到一定規(guī)模后，由于社區(qū)管理工作缺位，沒有單位牽頭指導，小區(qū)成立業(yè)主委員會難度較大，業(yè)主很難選聘自己滿意的物業(yè)公司。
（二）小區(qū)安全管理主體一元化，安全狀況良好。這類小區(qū)包括廠礦企業(yè)所管轄的單位型小區(qū)和規(guī)模較大的社會型小區(qū)，廠礦企業(yè)所管轄的單位型小區(qū)有明確的管理機構(gòu)，規(guī)模較大的社會型小區(qū)聘請有資質(zhì)的物業(yè)公司。這些小區(qū)責任明確，呈現(xiàn)出有人管、認真管的局面。治安工作井井有條，資金投入到位，人力配備充實，安全責任明確，人防、技防到位，防控任務落實，小區(qū)綜治力量集中，作用明顯，形成了良好的生活環(huán)境，居民倍感安全。
（三）小區(qū)治安人員素質(zhì)不高，權(quán)責不清，導致防控人員責任心不強。小區(qū)大門是小區(qū)安全管理的第一道防線，關(guān)系著整個小區(qū)居民的居住安全。調(diào)查中，物業(yè)管理人員未進行專門培訓，整體素質(zhì)不高和管理水平有限。一些小區(qū)雖有門衛(wèi)人員和安保人員，但小區(qū)大門口沒有安裝門禁系統(tǒng)，人員和車輛隨意出入，沒有人盤問。單元門是維護業(yè)主居住安全的第二道屏障，但是不少單元門存在損壞或者不關(guān)的情況。據(jù)了解，僅清明節(jié)前一天下午，某小區(qū)就有兩戶業(yè)主家被入室盜竊，一業(yè)主家被盜走電視、電腦及現(xiàn)金，財產(chǎn)損失達10000余元。另一家被盜走電視、電腦、手機、相機、金銀首飾、收藏品等，財產(chǎn)損失達60000余元。小區(qū)業(yè)主交納了物業(yè)管理費和停車費，但是業(yè)主財產(chǎn)和車輛被盜后，物業(yè)公司未承擔應有責任，未予適當賠償，業(yè)主因此拒交物業(yè)費，導致物業(yè)人員不盡職，工作渙散，不負責任，造成防范不力，業(yè)主和物業(yè)人員之間矛盾愈演愈烈，入室盜竊及自行車、摩托車、小車被盜事件時有發(fā)生，業(yè)主怨聲載道。
(四）小區(qū)治安無人管理，小區(qū)環(huán)境混亂。由于認識上存在分歧，一些單位自建家屬院，單位不想管，社區(qū)不愿管，有的小區(qū)對治安情況無人問津，有的輕描淡寫，有的干脆與安全問題脫離干系，不愿負責任，不想插手治理。同時，建設時，開發(fā)商沒有建物業(yè)辦公場所，又入住戶偏少，聘請物業(yè)公司負擔較重。這些小區(qū)發(fā)生入室盜竊的問題較嚴重。
（五）小區(qū)住戶認識多樣化，阻礙了治安工作進展。由于小區(qū)住戶的思想認識不同，個人覺悟有差異，圍繞各自利益考慮，說話做事出發(fā)點不同，在對待小區(qū)安全問題上，有的人觀念落后，大局意識淡漠，沒有集體觀念，缺乏無私奉獻精神，做事只愿“自掃門前雪”，對小區(qū)公共事務漠不關(guān)心，對不正?，F(xiàn)象熟視無睹。更有甚者，只圖自己方便，進出對講門不主動關(guān)閉，還有破壞對講門的現(xiàn)象發(fā)生，為不法分子盜竊業(yè)主財物提供了機會。雖然這類人只占少數(shù)，但阻礙著小區(qū)對安全防控的統(tǒng)一部署、集中整治和綜合力量的實施。表現(xiàn)在：有關(guān)費用不積極交納，有關(guān)安全的事情不配合、不支持，甚至為了私利從中作梗，充當“絆腳石”的角色，嚴重影響了小區(qū)的治安工作。
（六）小區(qū)的治安防控物質(zhì)基礎薄弱，技防設施不力，影響了治安工作的效果。絕大部分小區(qū)目前物質(zhì)基礎十分脆弱，門房、圍墻、車棚、警衛(wèi)器械、消防器材等還嚴重不足，至于高科技防控措施更是欠缺，普及率極低，這種情況不僅影響小區(qū)的安全質(zhì)量，也使“以防為主，打防結(jié)合”的治安工作方針難以落實。
三、措施對策
（一）明確治安管理的主體，形成集中治理的格局。把小區(qū)的各項公共事務管理好，落實管理主體是前提。對于社會型小區(qū)來說，應盡快成立物業(yè)公司，并在社區(qū)指導下成立業(yè)主委員會，明確各自權(quán)利和責任，讓其充分發(fā)揮職能，實現(xiàn)小區(qū)的全面管理。對于一些單位型沒有統(tǒng)一管理的小區(qū)，應由社區(qū)或單位牽頭，成立業(yè)主委員會，制定小區(qū)管理制度，充實管理人員，強化設施，明確任務，落實責任，以利于小區(qū)安全防范工作的開展。
（二）依托社區(qū)居委會抓好小區(qū)的工作。無論是社會型小區(qū)還是單位型小區(qū)，社區(qū)服務中心應承擔起管理責任，黨委、政府應確立社區(qū)服務中心的領(lǐng)導地位，這樣，才會“綱舉目張”，事半功倍，更有效的推進工作。社區(qū)服務中心要把小區(qū)管理放在整體工作的突出位置，每年對物業(yè)管理人員進行專門培訓，邀請物業(yè)管理專家或有資質(zhì)的管理經(jīng)驗豐富的物業(yè)人員授課，使物業(yè)從業(yè)人員提高管理水平，成為物業(yè)管理的行家里手。定期深入轄區(qū)小區(qū)，了解存在的問題，發(fā)現(xiàn)先進典型，舉辦安全小區(qū)觀摩會，推進小區(qū)安全管理進程。
（三）加強安全保衛(wèi)隊伍建設。物業(yè)公司要按照小區(qū)入住人口配足配齊物業(yè)管理人員和安保人員，嚴格落實安全防范措施，對小區(qū)特別是重點部位實行24小時安全監(jiān)控，嚴格晝夜巡查制度，增加巡視密度，及時發(fā)現(xiàn)可疑人員，消除各類安全隱患。
（四）簽訂權(quán)責對等的物業(yè)服務合同?！段飿I(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受損的，應當依法承擔相應的法律責任。作為小區(qū)管理監(jiān)督主管部門，應依據(jù)《物業(yè)管理條例》審查小區(qū)物業(yè)服務合同，對于物業(yè)管理企業(yè)違約后，惡意逃避法律責任的條款，應及時糾正，并予以處罰，從而解決物業(yè)管理企業(yè)不盡責造成業(yè)主財產(chǎn)損失不適當賠償?shù)陌酝跣袨?，切實維護業(yè)主的合法權(quán)益。
（五）充分發(fā)揮公安機關(guān)在治安工作中的主力軍作用。政法機關(guān)要加大小區(qū)治安工作力度，充分發(fā)揮社會治安巡查團的作用，吸納小區(qū)“五老”人員加入治安巡查團，堅持白天巡邏制度，義務為小區(qū)安全服務。同時，公安機關(guān)要適時開展各種專項整治活動，有效打擊犯罪分子，保證居民安居樂業(yè)。如秦嶺公安分局破獲的大型盜竊團伙，既震懾了犯罪分子，也維護了一方平安。
（六）督促開發(fā)商加大投入，夯實小區(qū)治安防控的物質(zhì)基礎。小區(qū)物業(yè)辦公用房、門房、攝像頭及紅外線監(jiān)控等設備，按規(guī)定應由開發(fā)商投入。但是，一些開發(fā)商人為減少物質(zhì)基礎方面的投入，造成小區(qū)安全隱患。住建部門要深入在建小區(qū)及已建小區(qū)，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，督促開發(fā)商按標準建設完善小區(qū)防控的硬件設施和監(jiān)控設備。在批建、督建、驗工等主要環(huán)節(jié)實施制約措施。對已建成投用的小區(qū)采取完善的強制措施。
乙方：
第一條 車輛基本狀況
第二條 物業(yè)情況
第三條 雙方的權(quán)利和義務
一、甲方的權(quán)利和義務
1、根據(jù)相關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合實際情況，制定本小區(qū)《地下車庫管理規(guī)定》并書面告知乙方；
2、負責建立健全本車庫停放車輛的檔案資料；
3、制止違反本車庫管理規(guī)定的行為。
4、租約期滿，車主若需繼續(xù)租賃，應在協(xié)議到期前一個月到物管處辦理續(xù)租手續(xù)；否則，將視乙方自動終止協(xié)議，甲方有權(quán)將該車位收回；
二、乙方的權(quán)利和義務
1、監(jiān)督甲方的車輛管理服務工作，就車輛管理的有關(guān)問題向甲方提出合理的意見和建議；
2、嚴格遵守物業(yè)公司制定《盛世嘉園地下停車場管理規(guī)定》，如因乙方違反該規(guī)定而造成的損失，乙方負全部責任；
3、依據(jù)本協(xié)議按時繳納車位租金和管理費；
4、接受甲方的管理和服務，如甲方發(fā)現(xiàn)乙方停放的車輛有嚴重破損的，乙方應配合甲方做好情況登記工作；
5、對停放的車輛辦有相關(guān)齊全的保險手續(xù)。
第四條 車庫物業(yè)管理服務質(zhì)量
1、車庫衛(wèi)生整潔，車輛停放有序；
2、公共設施設備配套完好，運行使用正常，無事故隱患，日常使用中嚴格遵守操作規(guī)程和保養(yǎng)規(guī)范；
3、機動車輛停放管理制度完善，管理責任明確；
4、消防設備設施配置完好，運行正常，可隨時啟用；消防通道暢通無阻；制定有效的消防應急方案。
第五條 車輛停放中的禁止行為
1、停放車輛時不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，非停車區(qū)域禁止停放任何車輛；
2、不得損壞車庫內(nèi)的設施設備，不得私占他人車位，不得改變車庫的使用性質(zhì)；
3、車庫內(nèi)不得練車、修車、沖洗車輛。如有滴、漏現(xiàn)象必須及時清理；
4、禁止裝有劇毒、易燃、易爆等危險品的車輛在車庫停放；
5、地下車庫嚴禁煙火，經(jīng)制止不改者，將取消停車資格。
第六條 停車費價格與收費方法
車位租金：150元/月
停車藍牙卡遺失或損壞另補200元/個
租用期限自-年-月-日至-年-月-日止共-個月，合計 元，乙方須于協(xié)議到期一個月前到物業(yè)管理處交付下一期的車位租金。
第七條 違約責任的處理
1、甲方違反本協(xié)議，未達到管理服務質(zhì)量目標的，乙方有權(quán)督促甲方限期整改；
2、由乙方原因造成甲方未能達到服務目標的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未改的，甲方有權(quán)取消其停車資格；
3、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費標準的，乙方有權(quán)要求甲方清退所有費用，退還利息并支付違約金。
4、乙方違反協(xié)議，不按約定的收費標準和時間交納停車服務費用的，甲方有權(quán)要求乙方補交欠款，并有權(quán)取消乙方停車資格；
5、乙方有責任和義務保證所停車輛的完好狀態(tài)，由于滴、漏、電路問題等車輛自身原因造成的后果由乙方自行承擔；
6、違反本協(xié)議第五條規(guī)定的，由此所產(chǎn)生的一切經(jīng)濟、法律責任由乙方承擔。
第八條 為維護業(yè)主、公眾的切身利益，在不可預見的情況下，甲方有權(quán)協(xié)助有關(guān)部門采取緊急措施，如發(fā)現(xiàn)燃氣泄露、漏電、火災、水管破裂、救助人名、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行。
第九條 本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行時，雙方應按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第十條 業(yè)主有車位購買優(yōu)先權(quán)。因業(yè)主購買車位而造成車位租賃發(fā)生相應調(diào)整的，甲方不承擔責任。
第十一條 本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等的法律效力，自雙方簽字之日起生效。
甲方簽字：
乙方簽字：
一、指導思想
以國務院指導意見、省委書記李錦斌2月19日視察市、縣的講話精神為指導，堅決貫徹落實中央和省市“兩手抓”方針，堅定嚴防嚴控不動搖，平穩(wěn)有序恢復生產(chǎn)生活秩序。
二、工作目標
通過進一步細化當前疫情防控工作任務，突出抓好重點防控領(lǐng)域，科學指導企業(yè)、項目復工復產(chǎn)、外來人員隔離，嚴格執(zhí)行小區(qū)封閉式管理各項措施，從而實現(xiàn)防控工作精準有效，有效提高疫情防御應對能力。
三、工作內(nèi)容
（一）統(tǒng)籌抓好疫情防控和企業(yè)復工復產(chǎn)。認真落實《轉(zhuǎn)發(fā)國務院肺炎聯(lián)防聯(lián)控機制第十二指導組關(guān)于切實做好企業(yè)防控工作提高抵御突發(fā)疫情能力建議的通知》文件要求，切實指導企業(yè)做好疫情防控工作，強化企業(yè)主體責任，提高企業(yè)抵御突發(fā)疫情能力。督促企業(yè)在源頭管控、常規(guī)性預防控制、主要業(yè)務流程防控和應急處置等環(huán)節(jié)上下功夫，規(guī)范生產(chǎn)生活秩序，安全有序做好復工復產(chǎn)。一是結(jié)合園區(qū)實際，切實督導企業(yè)做到“五有、九到位”，即復工前要有復工申請、防控方案、防控物資、防控責任承諾書、員工信息花名冊（假期流向）；復工后要做到廠區(qū)全面消殺、縣外返崗員工隔離（疫區(qū)人員禁止來全）、每天上崗員工排查登記上報、員工出入檢測、常消毒、通風、保潔、錯時分散就餐、員工安全防護教育、外來人員、車輛管理、防控信息日報告。二是督促指導企業(yè)加強風險評估，制定出現(xiàn)突發(fā)肺炎病例后應急處置方案、擴散風險評估方案，確保企業(yè)在疫情發(fā)生后能盡快提出安全生產(chǎn)保障措施。三是摸排企業(yè)需求，幫助企業(yè)順利復工復產(chǎn)。深入排查企業(yè)在用工、融資、水、電、氣等相關(guān)要素保障需求，積極搭建幫扶橋梁，集中幫助企業(yè)解決一批困難問題。
（二）同步推進重點項目疫情防控，督促指導開工建設。全面落實《關(guān)于加強縣建筑工地病毒感染的新型肺炎疫情防控及節(jié)后復工管理工作的通知》文件要求，切實做好在建工地肺炎疫情防控的宣傳工作，明確監(jiān)管重點領(lǐng)域，嚴格規(guī)范復工審核程序，進一步落實企業(yè)主體責任、屬地管理責任、包保人監(jiān)管責任。一是強化復工前人員來全信息審查工作。建立來全人員信息臺賬，特別是縣外回全人員，逐一篩查，不符合條件的不予審核，湖北等重點地區(qū)人員做好勸返工作。二是強化全面復工準備工作審查與驗收工作。會同縣住建局，共同審核企業(yè)提交的復工材料，現(xiàn)場核驗企業(yè)疫情防控的物資儲備、公共區(qū)域消毒、人員隔離場所、日常健康監(jiān)測等重點情況，不符合條件的一律退回。在做好以上兩項工作的基礎上，積極引導項目盡快開工，確保完成年度目標任務。
（二）強化小區(qū)封閉式管理，落細落實防控措施。一是加大宣傳教育。在商住小區(qū)、公租房門崗處設立公告欄，張貼關(guān)于封閉式管理、疫情防控相關(guān)文件，要求所有出入居民、企業(yè)員工嚴格服從管理。設立流動宣傳車，在7個商住小區(qū)（1個商住小區(qū)未交付）顯著位置設立“小喇叭”，不間斷播放疫情防控知識，要求小區(qū)居民進一步加強自我約束，落實上級封閉式要求。二是精準摸排人員信息。在小區(qū)門崗處設立人員信息登記處，所有外來人員一律進行登記，詳實記錄人員外出、旅居相關(guān)記錄、聯(lián)系方式、所在企業(yè)等，特別是湖北等重點區(qū)域人員，切實做到不漏一人。三是強化人員進出管控。落實24小時管理制度，對所有人員、車輛進出進行排查、登記，不符合要求的一律不放行。對于企業(yè)員工進出公租房，必須出具企業(yè)相關(guān)證明，否則一律不準進入。堅持每天巡邏，特別是縣外回全人員，要求簽訂承諾書，一律居家隔離14天，所需生活必需品的由企業(yè)提供或物業(yè)公司代購。四是強化人員健康監(jiān)測。加強外來人員進出體溫檢測，出現(xiàn)異常狀況的立即報告，并撥打120進行處置。
（三）強化聯(lián)防聯(lián)控，做好疫情突發(fā)應急準備。一是建立人員篩查信息及時處置機制。根據(jù)縣疫情防控指揮部要求，對篩查出的不在園區(qū)管轄范圍內(nèi)的人員信息（主要指現(xiàn)居住地不是在企業(yè)職工宿舍、園區(qū)公租房、7個商住小區(qū)），及時轉(zhuǎn)發(fā)至相關(guān)鎮(zhèn)跟蹤管理，切實做到人員信息篩查不漏不重。二是建立醫(yī)療處置聯(lián)控機制。聯(lián)合十字衛(wèi)生院，加強監(jiān)控轄區(qū)范圍內(nèi)體溫異常、咳嗽、感冒等呼吸道癥狀的人員，對出現(xiàn)上述癥狀的人員，第一時間聯(lián)系專業(yè)醫(yī)護人員、醫(yī)用車輛上門，轉(zhuǎn)至縣定點醫(yī)院檢查。
四、工作要求
開發(fā)區(qū)各包保責任人進一步強化政治意識、大局意識、服務意識，在做好部門本職工作的同時，全力做好園區(qū)各項中心工作、企業(yè)幫扶工作，堅決打好疫情防控阻擊戰(zhàn)。
一是壓實工作責任。設立6個疫情防控工作專項小組，統(tǒng)籌抓好園區(qū)疫情防控應對和應急準備等工作。實施網(wǎng)格化管理制度，由全體職工干部組成的18個包保組負責園區(qū)321家重點工業(yè)企業(yè)、17個招商引資簽約未建項目、36個在建項目、4個政府投資重點項目、派出所和社會事務局負責園區(qū)8個商住小區(qū)和公租房，形成防疫工作包保全覆蓋。
感謝各級領(lǐng)導及各部門一年來對我司保安隊的工作大力持。過去的一年里，我們?nèi)w保安人員都履行我們公司的方針：對司忠誠、服務至上；尊老愛幼、樂于助人；愛崗敬業(yè)、忠于職守；廉潔奉公、不謀私利；知法懂法、遵紀守法；團結(jié)協(xié)作、勇于獻身；文明執(zhí)勤、禮貌待人；堅持原則、爭創(chuàng)先進。在公司的領(lǐng)導下，共同合作努力下，維護小區(qū)的治安秩序的穩(wěn)定，保證了公司、業(yè)主的安全不受侵犯。為小區(qū)的安全提供了保障，營造了和諧的氛圍。特向公司領(lǐng)導匯報如下：
一、門崗實行特殊時期特殊對待
保安隊對各崗位的工作進行了調(diào)整，高峰期執(zhí)行站崗制度，進出車輛登記檢查、收費等工作。在加強日常車輛指揮工作的同時，實行案發(fā)高峰期蹲點制度，大大減少了事件發(fā)生。
二、六個崗位高峰期執(zhí)行雙崗制
對所有進入辦公區(qū)人員進行檢證上崗，外來人員采取先電話登記，后進來的原則，小區(qū)所有的物品必須辦理物品放行條，進行對號入座，以避免錯拿誤拿，同時提高了工作效率。
三、車輛管理收費入庫存放與車輛亂停亂放
物業(yè)公司中心崗與每個路口都設有“嚴禁停車”的牌子，所有車輛進入小區(qū)停放，按規(guī)定實行了收費。能進入車庫的車輛必須入車庫。加大了車輛指揮，嚴禁在小區(qū)內(nèi)亂停亂靠，減少了雜亂現(xiàn)象。門面的三輪車必須到保安部辦理登記交費才可進入小區(qū)工作，所有路口不準停車，小區(qū)花園所有車輛不得通行，電動車都不準進入園林小區(qū)，這項工作執(zhí)行的很好，包括物業(yè)公司中心崗都很好，電動車必須停放在監(jiān)控能看到的地主，同時對監(jiān)控的盲區(qū)及重點地方進行了調(diào)整，有效地防止了偷盜事件發(fā)生。
四、對門面清理和整改
以前商鋪局面十分混亂，經(jīng)我們進入和美星城后，我司提出要求與客服一起招開一次商戶交流會，在短短的半個月時間就整理了商鋪的亂擺亂放等衛(wèi)生環(huán)境現(xiàn)狀。目前在保安每天巡查和物業(yè)公司的大力支持下，才有今天的局面。
五、對小區(qū)的裝修垃圾的管控和處理
從我們進入時，地下室的裝修垃圾是堆成山，我司保安用自己的三輪車清理了一個星期，共清理了80多車，沒有向貴公司提出要一分錢的工資，目前我司采用的是誰管誰負責的原則?，F(xiàn)在地下室的狀況很好。
六、對外來人員、外來車輛的登記并管控
1.對裝修人員，必須到客服中心辦出入證，沒有辦理出入證的人員，進出都要走中心崗。2.對外來人員來走親戚我們都會在門崗做好登記，并呼叫監(jiān)控中心核對，方可進來。3.外來車輛我們都是進行登記、核對，還按公司制度進行收費。
七、杜絕制止在小區(qū)里面種菜、種花、養(yǎng)狗、養(yǎng)鴿子
之前發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有住戶種菜、種花、養(yǎng)狗、養(yǎng)鴿子這種事件發(fā)生，我們都上門通知和書面通知，進行一次大整改，大清繳。我部會加強巡邏，如有發(fā)現(xiàn)，我們堅決杜絕類似事情發(fā)生。
八、對小區(qū)的消防器材的維護并定時檢查
安保隊巡邏人員對消防設施進行日常檢查，確保消防設施齊全、完善、封條完好，及時清理損壞、過期的消防器材，消除安全隱患。每年兩次消防演習及消防培訓，提高隊員的專業(yè)水平。
九、2016年碰到突發(fā)事件有 6次
1.7月10日晚上9點左右，小區(qū)發(fā)生停電事件，我部全體出警，維持秩序。安全救出被困在電梯里的一位老奶奶。整件事件的結(jié)果，沒有人受傷。
2.7月16日巡邏過程中發(fā)現(xiàn)有傳銷不法分子出入小區(qū)，我們借助公安局、天心區(qū)治安隊的力量，成功抓獲了傳銷分子七名，已將其清出小區(qū)。
3.7月22日巡邏隊巡邏過程中發(fā)現(xiàn)長沙市政的工程車在和美星城的消防管處接水，當場制止并對接水人員處罰金1000元，已交和美星城財務部。
4.8月12日早上7：30接到客服部報警：42棟2單元16樓的業(yè)主求助，一位老人家66歲了生病了，我們趕到現(xiàn)場，并陪同業(yè)主到醫(yī)院（中心醫(yī)院），幫忙辦理住院手續(xù)。
5.10月5日上午，芳芳建材店的員工拖著水泥要進來小區(qū)，我們強制止不讓他進來（因為4日傍晚，芳芳建材店的員工在拖砂子時，把電梯搞臟了，還有很多水，我們叫他要把電梯的衛(wèi)生搞干凈，不聽勸告，跑了）。芳芳建材店的老板叫了十幾二十人來，要跟我們安保部打架，后面是派出所來了，派出所調(diào)解處理。
6.11月30日晚上10點20分左右，19棟1206號的業(yè)主的女兒有抑郁癥想跳樓，被我們巡邏隊發(fā)現(xiàn)，后馬上組成一隊突發(fā)事件營救小組，營救后結(jié)果沒有人受傷。
十、平時的日常工作都能按時完成。
十一、我們都能按周例會精神和任務進行實施并完成。
以上工作將繼續(xù)跟進并監(jiān)督。
安保部2017年工作計劃
在公司領(lǐng)導下，經(jīng)過一年以來的磨合與配合，我司總結(jié)了新的方案。方案如下：
一、對禮議、形象、文明、禮貌待人，我們會重點加強培訓、軍訓來提升全體員工的素質(zhì)（附員工管理制度一份）。
二、嚴管外來車輛的登記和檢查，做到車輛不亂停亂放，
序存放車庫并合理的管理收費。
三、加強各崗位對外來人員的登記并嚴加管控，高峰期崗位必須雙崗制，降低事件發(fā)生。
四、加強巡邏杜絕并制止在小區(qū)有種菜、種花、養(yǎng)狗、養(yǎng)鴿子的事件發(fā)生。
五、對小區(qū)的裝修垃圾的要進行嚴格管理。
監(jiān)控室和巡邏隊要配合好，采用的是誰管誰負責的原則，誰沒有跟蹤到位，哪個工作人員負責。
六、確保小區(qū)的消防設施齊全、完善，我們會定期的檢查， 看是否損壞、過期等消除安全隱患，并做好登記冊好跟蹤。每年會多次培訓消防演習，來提升隊員的專業(yè)水平。
七、我部會配合各部門的臨時工作任務。
八、時時刻刻做好突發(fā)事件的全部準備。
九、對門面的清理和整改。為了有序的管理好商鋪，跟商主商量得到共識（附文件一份）。
十、嚴加管控超時裝修的事情發(fā)生，我部進行了跟進，自定了一些規(guī)定，讓裝修戶知道并認可，以后減少很多糾紛（附文件一份）。
十一、做好每天的日常工作。
十二、做好每周周例會的精神和任務。
2017安保部的目標：
1.業(yè)主、顧客的投訴率千分之三；
2.業(yè)主、顧客的滿意率百分之九十八；
物業(yè)管理服務風險類型及防范
物業(yè)服務涉及客戶生活的方方面面，有事就找物業(yè)服務公司，解決不了或解決得不滿意
就是物業(yè)公司服務不好，有時甚至開口就以不交物業(yè)服務費相威脅，出了事故就向物業(yè)服務
公司索賠，這是物業(yè)服務公司所面臨的嚴峻問題，也就是物業(yè)管理服務風險。我們要防范各
種物業(yè)服務風險，就先得從分析這些風險來自哪些方面，有何種防范措施來規(guī)避物業(yè)服務風
險。物業(yè)管理服務風險主要包括治安風險、車輛管理中車輛的損壞及丟失風險、消防事故和隱患風險、物業(yè)及公共設施設備造成的風險和公共環(huán)境不安全因素造成的風險等。
治安風險及防范
所謂治安風險主要是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物業(yè)管理服務范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財產(chǎn)損失等風險，導致了物業(yè)管理服務風險。目前因市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，我國人口流動率日益增高，社會各層次的收入差距日漸增大，該社會問題產(chǎn)生的治安問題已明顯體現(xiàn)在物業(yè)管理服務行業(yè)里。入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類事件相繼發(fā)生在各個小區(qū)，給物業(yè)管理服務工作帶來極大的壓力和風險。怎樣防范治安風險
?可從如下幾方面考慮：
1、首先應明確物業(yè)服務單位的法律地位和職責。每一個物業(yè)都是社會的組成單元，都面臨社會治安問題。應該明確的是包括每一個物業(yè)的治安是由公安機關(guān)自責的，物業(yè)服務單位的義務是協(xié)助公安機關(guān)維護物業(yè)項目的公共秩序。這一點作為物業(yè)服務單位和業(yè)主都應明確，物業(yè)服務單位僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)服務單位的工作人員，包括安全管理人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)。因此，物業(yè)服務單位的治安防范義務是在一定限度內(nèi)的、有限的義務。
2、物業(yè)服務單位在明白自身法律地位職責的基礎上，物業(yè)服務單位應在自己一定限度內(nèi)、有限協(xié)助公安機關(guān)維護轄區(qū)物業(yè)的公共秩序，防范治安風險。防范治安風險，針對不同管理服務區(qū)域的具體不同情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設置相應的機構(gòu)和人員，實施和執(zhí)行制度規(guī)定。制度中應明確對轄區(qū)物業(yè)往來人員的管理，制定關(guān)于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于每一個不同性質(zhì)的物業(yè)及業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點，對于人員的往來管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進出，來訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進入。大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，因為人員進出過于頻繁，進出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實的，多數(shù)采用對從大廈搬離物品進行登記，并憑當時在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人八住時預先所留的印鑒或簽名確認。往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應的其他人員進行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進入小區(qū)或大廈的人員的行為進行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時間進行報警，協(xié)助公安機關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護事發(fā)現(xiàn)場，以實現(xiàn)協(xié)助公安機關(guān)維護公共秩序的職責。物業(yè)服務單位應根據(jù)物業(yè)的不同情況與業(yè)主委員會協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結(jié)合自愿原則，建立業(yè)主防范體系，配合和促進物業(yè)服務單位的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務單位工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。作為物業(yè)服務單位在嚴格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會確定的各項管理規(guī)定，履行了自己義務，協(xié)助公安機關(guān)維護社會公共秩序．物業(yè)服務單位不再承擔業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導致的人身和財產(chǎn)損失賠償責任。
3、在目前物業(yè)服務行業(yè)中，有一部分企業(yè)將協(xié)助公安部門維護物業(yè)公共秩序的工作委托給專門的安保公司，協(xié)商約定對外支付一定保安服務費，由保安公司根據(jù)物業(yè)服務單位的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)服務單位要求的服務。該做法實際也是物業(yè)服務單位與其他主體分擔法律風險的措施。但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區(qū)盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責任。而法律目前對保安公司的的義務尚沒有明確的規(guī)定，造成聘請專業(yè)保安公司分擔法律風險變得極為有限。
車輛管理風險及防范
所謂車輛管理中車輛的損壞和滅失主要指在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的停車場經(jīng)營車輛停放服務過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等情況。車輛停放服務是由轄區(qū)物業(yè)管理服務附帶產(chǎn)生的附加服務，通常由物業(yè)服務單位接受開發(fā)商或轄區(qū)業(yè)主委員會的委托進行停車場的經(jīng)營管理，并收取車輛停放服務費。車輛停放期間車輛外表可能被兒童包括其他第三人用器具劃傷，也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫，這些就是車輛管理的風險。怎樣防范此類風險，可從兩方面著手：
1、從停車場硬件建設及維護來防范風險。停車場經(jīng)營管理需要向公安機關(guān)依法取得許可證，向物價部門取得收費許可證。取得經(jīng)營許可證的前提是停車場的規(guī)劃和建設符合法律規(guī)定。物業(yè)服務單位必須確保停車場的規(guī)劃和建設符合法律規(guī)定的條件，同時須負責相關(guān)停車場設施的維護和維修保養(yǎng)；將停車場車輛停放服務的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔車輛的保管責任等，停車場內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進行單獨圍攔來隔離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。
2、從車輛停放管理軟件上防范風險。在停車場硬件完善并符臺要求后，還應制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴格管理。停車場的工作人員對進入停車場的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復使用的停車卡。該停車憑證應由物業(yè)服務公司或下屬管理處加蓋公章，停車憑證上應記載車輛牌號、進入停車場時間、發(fā)卡的經(jīng)辦人，對車輛明顯已有的損害和破損應記載在憑證上；同時對停車場停放服務的具體內(nèi)容和車輛停放人應注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。當車輛進入停車場后，停車場工作人員負責對車輛的停放位置和停放秩序進行規(guī)范和指揮，及時制止不規(guī)范的停放行為。防止造成停放車輛的損害，履行自身的管理職責。車輛駛離停車場時，停車場管理人員應向車輛駕駛?cè)藛T收取停車場發(fā)放的憑證，并仔細核對憑證上記載的車牌號和其他情況是否與車輛相符。當不一致時，應及時核對車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認是否在記錄中存在錯誤。確認駕駛?cè)藛T后，予以放行；收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)服務單位，辦理相應的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。上述管理規(guī)范程序就是風險防范的過程，其目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場的管理規(guī)定停放車輛，而停車場已進行明示告知，管理人員已進行勸止，停放人拒不糾正導致?lián)p害的，應由車輛停放人承擔責任。
消防風險防范
消防事故和隱患其實也是物業(yè)公共設施管理服務風險之一，但由于消防設施自身的特殊性，同時消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財產(chǎn)安全，將此項風險單獨列明有利于物業(yè)管理服務風險的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的保護。消防設施的日常維護和養(yǎng)護以及確保火災發(fā)生時，消防設施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。消防設施的維護保養(yǎng)不善、無消防用水供應、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)服務單位面臨如此的風險不僅要承擔經(jīng)濟賠償?shù)拿袷路韶熑?，直接責任人和單位主要負責人還可能因此而承擔刑事法律責任。
l、物業(yè)的消防問題是關(guān)系到廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人生命、財產(chǎn)安全的關(guān)鍵問題，同時也是具有一定專業(yè)性的管理事項。物業(yè)服務單位首先在接手物業(yè)時，尤其是針對新建的物業(yè)，應查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。在物業(yè)未取得消防驗收合格證之前，物業(yè)管理單位可以提前進入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理單位應堅持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財產(chǎn)損失，物業(yè)管理單位將負有不可推卸的責任。
2、業(yè)主入伙后，在二次裝修過程中，物業(yè)管理單位審查業(yè)主申請裝修項目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在裝修過程中，應監(jiān)督業(yè)主是否按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場應嚴禁明火等：監(jiān)督業(yè)主在裝修過程中，是否損壞公共消防設施和器械。對損壞公共消防設施和器械的行為應及時制止，造成重大損壞或后果嚴重的，物業(yè)服務單位應向消防主管部門報告，由消防主管部門依法處理。
3、物業(yè)服務單位在進行物業(yè)服務過程中，對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的消防設施和器械進行日常維護和養(yǎng)護。消防設施的維修和養(yǎng)護事項已委托給專業(yè)消防公司的，對消防設施需要中修、大修等以及根據(jù)消防部門檢查的整改意見需整改的，應依法律規(guī)定的程序，經(jīng)業(yè)主大會同意，從維修基金中開支。
4、在轄區(qū)物業(yè)發(fā)生消防事故時，物業(yè)服務單位應在第一時間報警,并協(xié)助；消防部門進行事故處理；確保消防設施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設施的正確使用。
設備風險防范
物業(yè)本身及公共設備和設施的管理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損失，此項管理服務義務是物業(yè)管理單位主要的義務之一，同時因物業(yè)、公共設備的多樣性和分布的分散性特點，隨之而來產(chǎn)生了風險的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物：公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設施等；概括地講可以認為是轄區(qū)物業(yè)內(nèi)不屬于業(yè)主個人所有和承擔管理責任的其他部分。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，物業(yè)本身及公共設備和設施的管理是物業(yè)服務單位的主要工作內(nèi)容。物業(yè)公共設施、共用設備管理以及維護方面潛在的隱患也是物業(yè)服務風險的主要方面。為防止上述風險，物業(yè)服務單位可從以下幾個方面著手：
1、首先，物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，與原開發(fā)商或業(yè)主委員會、原物業(yè)服務單位進行交接過程中，應對物業(yè)共用部位、共用設施設備的現(xiàn)狀和存在的問題進行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進行書面確認，這些記錄和情況作為以后防范風險的參考資料。對于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責任和修復費用的承擔主體。
在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)服務單位應向建設單位接收下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(四)物業(yè)管理所必須的其他資料等。
在各方交接的過程中，向新的物業(yè)服務單住移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會和原物業(yè)服務單位應履行的法定和合同義務，如果不履行，應承擔相應的法律責任。
2、依據(jù)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自已沒有過錯的除外。物業(yè)服務單位根據(jù)上述規(guī)定，應首先明確自己的服務責任范圍，服務責任范圍決定風險責任承擔的范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護的范圍，相應的責任和費用都由業(yè)主承擔；如業(yè)主陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔全部的賠償責任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔責任。在此情形下，無論是業(yè)主或非業(yè)主使用人的過失行為造成或者是業(yè)主未成年子女，來訪的未成年人的行為導致的損害，業(yè)主都應承擔相應的法律責任。物業(yè)服務單位分清上述責任，是防范自身風險的舉措之一。
3、提高物業(yè)服務單位工作人員防范風險的意識尤為重要。工作人員的防范風險意識指導他們?nèi)粘５墓芾矸招袨橐?guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風險意識，一切防范風險的措施都將成為紙上談兵。
為防范風險，物業(yè)服務單位必須對所管理的全部建筑物公共部位、共用設施和設備，按照經(jīng)業(yè)主大套通過的各項管理制度的規(guī)定，做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物公共部位完好，共用設施和設備的正常運行。對房屋公共通道所屬的窗戶和公共天臺、通道應定期檢查是否完好，是否需要更換，考慮在大風等特殊天氣時，是否可能發(fā)生損壞，從而導致人身和財產(chǎn)損害，造成物業(yè)服務單位承擔法律的賠償責任。
為培養(yǎng)物業(yè)服務單位工作人員防范風險的意識，除對工作人員按公司管理制度進行培訓和規(guī)定操作訓練外，還需要對工作人員進行專業(yè)的法律知識培訓，學習同行業(yè)和其他物業(yè)服務單位已經(jīng)發(fā)生的教訓是提高風險防范意識最有效的方法之一，既直觀又深刻。通過培訓，工作人員對照案例分析自身服務行為的潛在風險之處，加以糾正和規(guī)范。作為物業(yè)服務單位的高層管理人員和各管理處的主任不僅需要知道規(guī)范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，這樣才能有效地在物業(yè)管理服務中控制和防范各類風險的發(fā)生。
作為物業(yè)服務單位的高層管理人員應該將法律意識和風險防范意識不折不扣地貫徹在日常的各項管理制度和工作中，有的物業(yè)服務單位都已經(jīng)通過質(zhì)量管理體系認證，但往往過多流于形式和表面，沒有與法律風險的防范結(jié)合在一起，造成對風險防范不是很有效。物業(yè)服務單位和各項制度的草擬應加入法律專業(yè)人員的修改意見和建議，各項工作的管理流程設計也應征求法律專業(yè)人員的意見，將風險控制真正落實和滲透到具體工作的每個環(huán)節(jié)中，嚴格控制每個環(huán)節(jié)的法律風險，提高整體的管理效率。隨著社會專業(yè)分工的日益細化，物業(yè)服務單位應聘請專業(yè)的法律顧問，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務；除對物業(yè)服務單位的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見外，針對物業(yè)管理服務過程中出現(xiàn)的糾紛和事故，第一時間采取緊急措施應對和處理，還應征求律師或法律顧問的意見，將法律專業(yè)知識與物業(yè)服務有機結(jié)合在一起；做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取謹慎有效的應對措施，為日后分清責任做好準備工作，避免責任和損失的擴大。事件發(fā)生后，相對人已通過律師發(fā)函或通過訴訟、仲裁途徑解決糾紛和爭議，物業(yè)服務單位需要將時間內(nèi)的所有資料移交給律師或法律顧問，并由當時的經(jīng)辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負責進行下一步的處理和應對，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進一步的不利和責任的擴大。
4、在建筑物及公共和共用設施、設備的管理中，物業(yè)服務單位全體人員應特別明確的一個問題是在目前的司法實踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財產(chǎn)損害訴訟，舉證責任由建筑物或設施的管理人和所有權(quán)人承擔，通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設施導致的。而物業(yè)服務單位在法律上有義務證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害的，結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負有過錯責任。物業(yè)服務單位所管理的房屋共用部位和公共、共用設施、設備的所有權(quán)人是物業(yè)的全體業(yè)主，受害人很難向所有人追索，而且目前的司法實踐中也難以操作：同時根據(jù)物業(yè)服務單位與開發(fā)商或業(yè)主委員會的物業(yè)服務合同的約定，通常由于容易發(fā)生損害的設施設備區(qū)域，應建有相應的監(jiān)控設備，對現(xiàn)場進行監(jiān)控和錄像，定期存儲。另外物業(yè)服務單位平常對房屋、設備設施的維修、養(yǎng)護等應進行書面和現(xiàn)場施工記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的，應簽訂有關(guān)合同，保留履行合同的所有證據(jù)，以證實自己已履行了義務，可以向該公司追索，以降低物業(yè)服務的風險和賠償責任。
5、物業(yè)服務單位將物業(yè)服務中涉及的電梯、綠化、清潔等專項管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化的服務。上述分項發(fā)包形式也是物業(yè)服務單位防范風險的措施之一。
物業(yè)服務單位在專項管理分包中，選聘電梯．綠化、清潔等專業(yè)公司時，首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)；電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止。同時分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)服務單位負有明顯的主觀過錯。如果設備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損害后果，物業(yè)服務單位將依法承擔賠償責任。其次，在物業(yè)服務單位與專業(yè)公司的承包合同中，應明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設施本身的損壞或給第三人造成人身或財產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔全部的賠償責任。一些物業(yè)服務單位為追求更大的經(jīng)濟利潤，自己單位在未取得相應資質(zhì)的情況下，委派單位內(nèi)部人員從事電梯設備等日常維修、保養(yǎng)。形式上采用掛靠有資質(zhì)單位的名義，每年交納一定的管理費。這種做法是違法的，實際上承擔了巨大的法律風險，上述做法是不可取的。
6、在公共和共用設施，設備的管理和養(yǎng)護過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應向有關(guān)部門報告，由相應的部門對事件進行調(diào)查，并作調(diào)查報告，對事件和損害發(fā)生的原因進行認定；該原因就是日后各方，包括法院認定過錯和責任的依據(jù)在一定程度上可以說唯一依據(jù)。因為在很多情況下，如果當時不進行調(diào)查和認定，在訴訟過程中由于距離事件發(fā)生的時間太久，很難查清和證明原因；而法院也不是專業(yè)機構(gòu)，只能依法委托專門的機構(gòu)進行鑒定，但時間太長、現(xiàn)場已不存在，專業(yè)鑒定機構(gòu)也無法鑒定，物業(yè)服務單位也將不得不承擔舉證不能的敗訴后果。事件和損害發(fā)生后，應積極面對，暫時的回避是解決不了問題的，責任也是無法擺脫的。
公共環(huán)境風險防范
物業(yè)公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和公共區(qū)域施工等規(guī)范管理都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。
物業(yè)因公共設施維修工程或其他供水、供電、有限電視、網(wǎng)絡、通訊等單位施工需要，在公共場所、轄區(qū)道旁或者通道上挖坑、修繕、安裝地下設施等，物業(yè)服務單位應監(jiān)督施工單位或由物業(yè)服務單位在施工現(xiàn)場周邊，設置明顯標志和采取安全防護措施等，避免造成他人人身和財產(chǎn)損害的。
物業(yè)服務單位在上述情形下，因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與相關(guān)施工單位在施工前簽訂協(xié)議，對物業(yè)轄區(qū)施工現(xiàn)場管理和風險防范、法律責任分擔問題進行約定，降低物業(yè)服務單位的法律風險和責任。施工結(jié)束后，應當將-陸時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀，消除風險和隱患。
物業(yè)公共區(qū)域的綠化和消殺工作是維護物業(yè)轄區(qū)良好生活環(huán)境的保障之一。但物業(yè)服務單位在上述工作中，應注意避免由于上述工作本身給廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人帶來的潛在風險和隱患。在綠化養(yǎng)護時，物業(yè)服務單位往往時新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式阻止行人通過，以實現(xiàn)養(yǎng)護的目的。用來圍欄的很多采用帶刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒或摔傷。對于物業(yè)服務單位在公共區(qū)域設置的臨時物，首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會造成對他人的人身損害，應選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；其次，在障礙物前需要設置明顯的提醒行人注意的標識，告知行人注意和繞行。在消殺前應在物業(yè)公示欄告知業(yè)主或非業(yè)主使用人，消殺的時間安排，注意未成年人和寵物的安全；消殺過程中，對作業(yè)的區(qū)域
應適當加以封閉，暫時阻止行人通過：消殺完成后的一定時間，應在作業(yè)區(qū)域周圍設置明顯的提示和告知標識，避免因業(yè)主和非業(yè)主使用人在不知情的情況下，造成人身和財產(chǎn)損害。
對轄區(qū)物業(yè)中商業(yè)用途的房屋管理也是物業(yè)服務單位面臨的難題之一。商業(yè)用途的房屋如果用于進行飲食業(yè)，會給轄區(qū)尤其是周圍鄰近的業(yè)主帶來一定程度的油煙和排污、氣味的污染。物業(yè)服務單位在飲食場所開業(yè)前應審查排污染、排油煙設施的建設以及相關(guān)政府部門的批準文件；開業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應及時調(diào)查取證，及時限期進行整改，對整改無效或拒不整改的，應依法向有關(guān)部門以書面形式反映情況，提交政府部門處理和處罰，因為物業(yè)服務單位不具有行政處罰的權(quán)利。而拖延和不作為，可能發(fā)生新的風險和安全隱患。
針對物業(yè)服務單位發(fā)現(xiàn)的，在管理范圍區(qū)域內(nèi)的業(yè)主個人所有的物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時，物業(yè)服務單位應書面通知責任人及時維修養(yǎng)護，要求業(yè)主給予配合；同時將上述情況書面告知給物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會，由業(yè)主委員出面協(xié)調(diào)，督促責任人履行自己的義務。在采取上述措施都無效的情況下，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護。相關(guān)費用再由責任人承擔，向責任人追索。