發(fā)布時間：2022-07-25 05:01:04
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的前期物業(yè)管理合同樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）：_________
受托方（以下簡稱乙方）：_________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將_________（物業(yè)名稱）委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：_________
座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號
四至：東_________南_________西_________北_________
占地面積：_________萬平方米
建筑面積：_________萬平方米
容積率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區(qū)總戶數(shù)：_________
受益人口：_________
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應付履行本合同承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等），戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內(nèi)共用存車庫、_________。
第五條 共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區(qū)自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。
第六條 市政公用設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。
第八條 公建配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化、體育、娛樂教育場所。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。年_________次。
第十四條 負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：
1、物業(yè)管理服務費：月_________元/m2；
2、代收代辦費：_________。
3、特約服務費：_________。
第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位，自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。
第十六條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為、針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重、采取批評、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項。
_________；
_________；
_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同時止。
首屆業(yè)主大會召開后，本合同自行終止，首屆業(yè)主大會可按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同。
第四章 雙方權(quán)利義務
第十九條 甲方權(quán)利義務（適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位）
1、在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定并要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；
2、在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明；在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當要求物業(yè)買受人對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾；
3、與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容；
4、審定乙方擬定的物業(yè)管理立案制度；
5、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；
6、審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、賬務預算及決算；
7、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：
（1）負責返修；
（2）委托乙方返修，支付全部費用；
（3）_________。
8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項執(zhí)行：
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
10、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供委托管理費_________元/m2；合計_________元。
11、負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供；
12、當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務費時，由乙方負責催交；
13、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：
（1）_________。
（2）_________。
14、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；
15、_________。
第二十條 乙方權(quán)利義務
1、根據(jù)有關(guān)法律及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；
2、與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議；
3、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為，提請有關(guān)部門處理；
4、按本合同第十六條的約定，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為進行處理；
5、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方；
6、負責編制房屋、公用部位公用設施設備年度養(yǎng)護計劃和維修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施，維修經(jīng)費來源_________；
7、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負責監(jiān)督；
8、負責編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
9、每_________個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務費收支帳目；
10、對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關(guān)部門批準方可實施；
11、本合同終止或業(yè)主大會決議解聘乙方時，乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內(nèi)，退出該物業(yè)管理區(qū)域并向甲方或業(yè)主委員會移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；
12、_________。
第五章 物業(yè)管理服務質(zhì)量
第二十一條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理。（參照《江蘇省住宅區(qū)物業(yè)管理服務標準》db32/t538-XX填寫）。
1、房屋外觀：_________
2、設備運行：_________
3、房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護：_________
4、公共環(huán)境：_________
5、綠化：_________
6、交通秩序：_________
7、保安：_________
8、急修：_________
小修：_________
9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：_________
第六章 物業(yè)管理服務費用
第二十二條 物業(yè)管理服務費
1、本物業(yè)的物業(yè)管理服務費，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；
2、空置房屋的物業(yè)管理服務費，由乙方按約定的收費標準向產(chǎn)權(quán)人收??；
3、業(yè)主或使用人逾期未交納物業(yè)管理服務費的，按業(yè)主臨時公約中的有關(guān)約定，加收滯納金。
第二十三條 車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收?。?/p>
1、露天車位：_________
2、車庫：_________
3、_________
第二十四條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其它特約服務，由當事人按約定支付費用。
第二十五條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務項目和收費標準如下：
1、_________
2、_________
3、_________
第二十六條 房屋保修期滿后的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用：
1、房屋共用部位的日常、養(yǎng)護費用，由_________承擔；維修、更新費用由_________承擔。
2、房屋共用設施、設備的日常、養(yǎng)護費用，由_________承擔；維修、更新費用，由_________承擔。
3、房屋共用部位、共用設施、設備的維修資金，由_________負責籌集；維修資金用于保修期滿后住宅共用部位共用設施設備的維修。未設立維修資金的維修費用由_________承擔。
4、維修資金的其他約定
第七章 違約責任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方經(jīng)濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。
第三十條 甲乙雙方任一方無法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應賠償對方_________元的違約金；造成對方經(jīng)濟損失的，應給予經(jīng)濟賠償。
第三十一條 甲乙雙方的其他約定
第八章 附則
第三十二條 雙方約定自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完接管驗收手續(xù)。
第三十三條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，經(jīng)業(yè)主大會同意后，可續(xù)訂合同。
第三十四條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十五條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部門填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第三十六條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲方雙方及房地產(chǎn)行政主管部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十七條 因房屋建筑質(zhì)量、設備設施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十八條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十九條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決或報請房地產(chǎn)行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁（當事人雙方不在合同中約定仲裁機構(gòu)，事后又未達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。
第四十條 合同期滿合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在該合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第四十一條 本合同經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案后生效。
甲方簽章：_________乙方簽章：_________
合同編號：_________
甲方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務：_________
委托人：_________
身份證號碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯(lián)系人：_________
電話：_________
傳真：_________
帳號：_________
電子信箱：_________
乙方（物業(yè)管理企業(yè)）：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務：_________
委托人：_________
身份證號碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯(lián)系人：_________
電話：_________
傳真：_________
帳號：_________
電子信箱：_________
甲方通過（招投標，協(xié)議選聘）方式將_________（物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理服務。為保障本物業(yè)正常運行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。
第一條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：_________
座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號。
管理界限：東至_________；南至：_________；西至_________；北至：_________。
占地面積：_________平方米。
建筑面積：_________平方米。
容 積 率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區(qū)總戶數(shù)：_________
受益人口：_________
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目見附表。
第二條 委托管理服務期限
1.1 物流外包合同
物流外包合同是一份由交易各方達成的具有法律效力的文件。其中第三方物流服務提供商承諾在一定的條件（如數(shù)量、質(zhì)量、價格、送達時間、采購時間等）下向物流服務需求方（通常理解為制造和銷售企業(yè)）提供物流服務，而物流服務需求方根據(jù)合同的規(guī)定（包括合同的激勵因素和懲罰因素）向第三方物流服務提供商支付一定數(shù)量的報酬或其他商品或服務。物流業(yè)務涉及運輸、儲存、包裝、裝卸搬運、訂單處理、生產(chǎn)計劃、采購、客戶服務、配送等活動。根據(jù)外包的業(yè)務范圍，可以簽訂一份主合同，再分別簽訂具體的子合同，，形成一個合同體系[1]。HP、IBM等跨國企業(yè)在外包物流時，至少會要求物流服務提供商與其簽署兩份文件：一般條款和工作范圍。一般性條款規(guī)定一些非操作性的法律問題，如賠償、保險、不可抗力、保密、解約等；工作范圍則對服務細節(jié)進行具體描述，如運輸方式、交貨期限、倉儲方式、考核標準等。
1.2 物流外包合同風險
企業(yè)物流外包的目的是建立企業(yè)與第三方物流公司的戰(zhàn)略同盟關(guān)系。這是一種基于相互信任，通過彼此間的信息溝通實現(xiàn)風險共擔和利潤共享的一種企業(yè)合作關(guān)系。雙方通過精誠合作所產(chǎn)生的利潤比各自獨立運作所產(chǎn)生的利潤更大，可以說這是一種1+1>2的對策[2]。但是，如果合同不完善，不能通過合同來明確雙方的權(quán)力、義務，那么，就無法有效地約束當事雙方的行為，結(jié)果雙方都會為單方面追求自己的利益而損害對方的利益。例如第三方物流企業(yè)以自己為中心而不是以客戶為中心來處理每一個環(huán)節(jié)；第三方物流公司不按客戶要求來完成物流業(yè)務；為了大客戶的業(yè)務而放棄小客戶的業(yè)務或推掉小客戶的業(yè)務；泄露對方的商業(yè)信息等。合同不完善最周會導致物流外包的失敗。Barthelemy（2003）調(diào)查分析了近百家企業(yè)外包案例后，發(fā)現(xiàn)有近69%的企業(yè)物流外包失敗的原因歸咎于合同管理不當[3]。根據(jù)中國企業(yè)家調(diào)查系統(tǒng)的調(diào)查顯示，2001年實施物流外包的企業(yè)92%遇到合同糾紛，其中20%的企業(yè)遭受到合同糾紛5起以上。
2.物流外包工程的合同風險分析
2.1 社會環(huán)境風險因素
從社會環(huán)境的角度看，物流外包工程風險可以分為政治風險、經(jīng)濟風險、不可抗力風險[4]。經(jīng)濟風險主要是指經(jīng)濟社會中出現(xiàn)的物價非正常上漲的風險、金融風險；政治風險主要是指地方保護主義、行業(yè)保護主義、異域歧視政策、差別政策所帶來的風險；不可抗力和自然環(huán)境風險是指施工建設過程中出現(xiàn)的非正常不可預見、不可抗衡的自然災害（地震、臺風、洪水等）。這些風險都會導致不能按照合同條款來執(zhí)行。
2.2 信用機制不完善，合同信息泄露
企業(yè)在將物流業(yè)務外包的同時，也不得不將公司經(jīng)營的相關(guān)信息告知第三方物流公司。但是，第三方物流公司并非只為一家企業(yè)提供物流外包服務，在掌握了眾多客戶的信息資源后，物流公司有可能會把有價值的信息透露給企業(yè)的競爭對手，企業(yè)商業(yè)機密的喪失會使企業(yè)在市場競爭中失掉先機，給企業(yè)的經(jīng)營帶來巨大風險。例如，企業(yè)在與物流公司簽訂外包合同時，必須告訴對方本年度的銷售額，另外也要向?qū)Ψ教峁┬枰拓浀目蛻粜畔⑷缈蛻裘Q、送貨地址、聯(lián)系人、聯(lián)系方式等。這些商業(yè)機密一旦被不良物流服務商賣給競爭對手，則客戶可能被挖走，或者企業(yè)被迫要降價或采取其他的方法才能留住客戶。而第三方物流企業(yè)在違約后并沒有受到任何懲罰，也沒有相關(guān)信用檔案。違約的低成本導致很多中小物流企業(yè)服務意識薄弱，在簽約前做出很多空頭支票，一個地方的客戶騙過來了，換個地方照樣開業(yè)，又用同樣的手段對付新客戶。
2.3 合同管理人員的素質(zhì)
合同管理人員素質(zhì)是導致合同管理風險的重要因素，主要涉及人員的知識結(jié)構(gòu)、能力水平等因素。知識結(jié)構(gòu)因素是合同管理人員由于知識結(jié)構(gòu)單一或?qū)?jīng)濟社會變化的敏銳性不想，缺乏對國際國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境變化、政策和法律法規(guī)等的準確分析、預測，造成合同在簽訂和履行過程中存在一定風險。能力水平因素是合同管理人員未能發(fā)現(xiàn)合同中條款不合理的風險；發(fā)現(xiàn)問題，但未提出合理性改進意見的風險；起草合同人員未采納合同審核人員提出的合理化建議的風險等，致使合理管理過程中的存在風險。
2.4 合同管理過程風險
企業(yè)在合同管理的每一個過程中都存在風險。但常見的合同風險因素主要有合同審核風險、合同的正式簽署風險、合同履行風險、合同糾紛處理不當風險。
2.4.1 合同審核風險是在合同審核過程中沒有風險或糾正合同不當內(nèi)容和條款的風險。這種風險主要表現(xiàn)為：合同審核人員因?qū)I(yè)素質(zhì)或工作態(tài)度的原因未能發(fā)現(xiàn)合同文本中的內(nèi)容和條款不當?shù)娘L險；雖然發(fā)現(xiàn)了問題但未提出恰當?shù)男抻喴庖姷娘L險；合同起草人員沒有充分考慮合同審核人員提出的改進意見或建議，導致合同中的不當內(nèi)容和條款未被糾正等。
2.4.2 合同正式簽署風險是指正式簽署合同過程中存在不當行為的風險。這種風險主要表現(xiàn)為：合同文本不合理，超越權(quán)限簽訂合同等。合同條款不合理主要表現(xiàn)在合同條款存在不合理、不完整、不嚴密；合同違反法律法規(guī)等方面。
2.4.3 合同履行過程中風險是指合同履行過程中存在的風險。這種風險主要表現(xiàn)為違約風險，即本企業(yè)或?qū)Ψ經(jīng)]有恰當?shù)芈男泻贤屑s定的義務。
2.4.4 合同糾紛處理不當?shù)娘L險是指在處理合同糾紛過程存在不當行為的風險。這種風險主要包括：物流服務購買方及供應方未及時向相關(guān)領導報告合同糾紛和擬采取的對策；未及時采取有效措施防止糾紛的擴大和發(fā)展；未與對方有效協(xié)商合同糾紛解決辦法，或合同糾紛解決辦法未得到授權(quán)批準；未收集充分的對方違約行為的證據(jù)，導致本企業(yè)在糾正處理過程中處于舉證不力的低位；未按照合同約定追究對方的違約的責任等。
3.合同風險的防范管理
3.1 完善物流外包合同條款，明確分工，同時建立激勵機制
企業(yè)可以與物流服務商簽訂兩份協(xié)議，一份為一般性條款，規(guī)定一些非操作性的法律問題，如保險、保密、賠償、不可抗力、解約等法律問題的內(nèi)容；另一份為工作范圍，盡可能明確具體內(nèi)容，可操作性要強，避免產(chǎn)生歧義的條款，內(nèi)容要明確具體，合同中明確合同終止條款。如果協(xié)議中缺乏終止條款，雙方合作關(guān)系在應該終止或變更時，無疑會為是否終止合作關(guān)系產(chǎn)生一系列的糾紛。
物流外包合作是基于分工基礎上的合作，因而要求物流服務供應方和購買方和磋商合同時，必須對合作中各自的責任在合同中進行明確分工。從總的責任分工來說，物流服務購買方在程序和系統(tǒng)的設計方面起領導作用，而物流服務供應方則在執(zhí)行這些活動時起領導作用。具體執(zhí)行物流合作方案是，必須在明確合作各方的工作任務的基礎上，根據(jù)合作目標制定完成各項任務的規(guī)則和要求，并按照供應商的績效評估指標（質(zhì)量考評指標，供應考評指標、經(jīng)濟考評指標、合作與服務指標）對工作績效進行適時評估。當合作中出現(xiàn)問題時，就可以及時進行協(xié)商改進，避免事態(tài)的惡化和造成嚴重損失，從而防范合作風險。
同時，合同要建立激勵機制，建立專門的合同管理部門，設計完善的合同條款。也可以聘請專家參與談判，建立合同跟蹤管理制度，在合同執(zhí)行前，執(zhí)行的過程中及執(zhí)行后對其進行跟蹤，保持信息的順暢。另外，簽訂合同需要雙方反復的磋商，直到取得一致的意見，合同才告成立。所以待合同的主要條款確定后，雙方可以選擇先草簽合同，等其他次要條款確定后，再正式簽訂合同。也可以選擇在簽訂合同前先進行合同的試運作，時間長短根據(jù)合作業(yè)務的復雜程度而定，讓服務商對企業(yè)的物流業(yè)務有一個了解熟悉的過程，然后再切換到正式合同來運行。
3.2 建立健全信用評價體系
建立健全信用評價體系是使合同雙方增強互信、加強合作、確保合同簽訂和履行順利進行的平臺。為此，應建立并完善分級信用等級制度，對合同當事人的組織機構(gòu)、經(jīng)營現(xiàn)狀、財務狀況等情況進行信用評價，劃分等級，建立合同對象的商業(yè)信用檔案等，并納入日常動態(tài)管理。在合同簽訂和履行的過程中，對于信用良好的單位可給予優(yōu)先考慮，反之，則從嚴管理。
3.3 設置專門的合同管理機構(gòu)及人員
物流服務購買方和供應方都應建立一支包括經(jīng)營管理人員、合同管理人員、業(yè)務管理人員、法律顧問等在內(nèi)的專業(yè)團隊人員，負責合同的訂立、簽訂、實施、控制。建立專門的合同管理機構(gòu)可以一定程度保障物流外包合同管理的連續(xù)性和一致性。因為每一位新人員參與外包合同管理都要經(jīng)過一定的磨合期才能順利開展工作，會破壞整個物流外包管理流程的連續(xù)性，專職的合同管理機構(gòu)和隊伍有利于企業(yè)快速積累物流外包管理經(jīng)驗，不利于企業(yè)積累物流外包合同管理方面的經(jīng)驗和技巧。
物流外包合同涉及物流服務需求方及供應方、服務需求企業(yè)的客戶、銷售市場中的顧客，涉及物流活動中的運輸、倉儲、包裝、加工、信息處理、配送、驗收等各環(huán)節(jié)，過程長、環(huán)節(jié)多，因此要求合同管理人員必須有愛崗敬業(yè)、有較高的專業(yè)素質(zhì)水平，具備一定的合同談判技巧和心里素質(zhì)，熟悉業(yè)務，掌握合同的有關(guān)知識，熟練掌握與合同簽訂、管理相關(guān)的法律法規(guī)。
3.4 建立健全合同管理體系
合同流程管理一般是由合同調(diào)研、策劃、談判、擬定合同文本、審核、簽訂、履行、變更或轉(zhuǎn)讓、終止、存檔的等環(huán)節(jié)構(gòu)成。明確合同流程管理各個環(huán)節(jié)的責任主體、目標任務和工作措施，確保每個環(huán)節(jié)有制度、有落實是合同管理的重要內(nèi)容。實施對合同的全過程監(jiān)督，就要在合同的準備階段、簽署階段、履行階段和履行后管理結(jié)算，制定專人進行監(jiān)督，開展綜合評價，以確保簽約合同主體合法，內(nèi)容合法、合同表示真實、條款完備、表示規(guī)范、簽訂手續(xù)和形式完備，能有效防范于控制合同管理風險，實現(xiàn)合同流程管理的制度化、規(guī)范化、標準化。
3.5 建立健全信息化管理體系
企業(yè)與第三方物流服務商的合作是一個長期的過程，需要雙方經(jīng)常進行信息交流，通過溝通及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，這就要求建立健全信息化管理體系。信息化管理體系可以通過互聯(lián)網(wǎng)或單位內(nèi)部局域網(wǎng)實現(xiàn)各單位的互聯(lián)互通，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的實時更新，全面掌握合同管理的全過程。信息化管理體系的推廣實施，在一定程度上能夠解決執(zhí)行力差、管理人為因素大的問題，能夠有效實現(xiàn)過程管理控制，適時反映合同管理狀況，最終達到對合同管理過程加以控制的目的。
4.結(jié)語
物流外包合同是物流外包管理中的重要，也是防范物流外包風險的主要杠桿。物流外包合同管理是物流外包管理的主要內(nèi)容，它貫穿于整個物流外包過程，物流外包中的成本控制、風險控制、服務質(zhì)量控制都可以通過合同管理來完成。物流外包合同管理的目的是充分體現(xiàn)物流需求企業(yè)對物流服務的要求，并使物流服務外包商能完全理解這些要求，從而能幫助企業(yè)對貨物、服務及相關(guān)信息進行有效率與有效益的流動和存儲的計劃、實施與控制，提高企業(yè)客戶的滿意度。加強物流外包合同管理，規(guī)范并完善物流合同，實時監(jiān)督物流外包合同的實施，能有效控制物流外包項目的質(zhì)量、交貨期、成本，規(guī)避風險，減少糾紛，保證按期、按量、按質(zhì)地完成物流任務。
參考文獻
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關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 糾紛 房地產(chǎn) 業(yè)主 物業(yè)管理公司
就目前的物業(yè)管理活動來說，許多人的觀念還沒有完全轉(zhuǎn)變，再加上相應的法律法規(guī)尚不健全，物業(yè)管理行為不規(guī)范，導致物業(yè)管理糾紛層出不窮。而物業(yè)管理糾紛能否得到妥善解決，不僅關(guān)系到業(yè)主的正常生活和小區(qū)秩序的穩(wěn)定，而且關(guān)系到物業(yè)管理服務行業(yè)的健康有序發(fā)展。研究解決問題的策略具有十分重要的意義。
一、我國物業(yè)管理糾紛的類型
1、在前期物業(yè)管理工作中產(chǎn)生的糾紛
前期物業(yè)管理交接過程中發(fā)生的糾紛，如建設單位未移交或移交不清、圖紙資料不全的設施、設備、建筑物及其附著物受損引發(fā)的糾紛。簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議引起的糾紛。在簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議的過程中，部分業(yè)主認為協(xié)議是物業(yè)服務企業(yè)單方面制訂的，并沒有征求業(yè)主的意見，因此不愿簽訂協(xié)議，從而引起糾紛。由房屋整改引起的糾紛。房開商往往通過物業(yè)服務企業(yè)來交房，在房屋驗收過程中業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題一般由物業(yè)服務企業(yè)反映給建設單位進行整改，如果建設單位無法給業(yè)主及時整改，業(yè)主首先找的就是物業(yè)服務企業(yè)，但物業(yè)服務企業(yè)又無法解決，由此引發(fā)物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛。由裝修引起的糾紛。物業(yè)服務企業(yè)為保證整個樓盤的安全和美觀，在前期物業(yè)管理的裝修期間，往往會對一些裝修項目制定統(tǒng)一的標準，但部分業(yè)主會認為房子怎么裝修是業(yè)主的事，因此產(chǎn)生分歧引發(fā)糾紛。 物業(yè)公司與公共服務行業(yè)之間的糾紛
這種糾紛根源在于市場服務與行政服務之間的矛盾，目前，很多公共服務收費不能直接面向終端客戶，水、電、氣、暖及有線電視等費用，一般多由物業(yè)公司出面向業(yè)主直接收取，即使一些行政部門能確保直接面向最終客戶進行當面收費，然而由于服務的不完善，使業(yè)主仍不滿意于物業(yè)公司的各項服務，出現(xiàn)了公共服務部門動輒以停水、停電和罰款來解決問題，導致物業(yè)公司置于業(yè)主和服務部門之間，矛盾重重。
3、業(yè)主之間的矛盾引發(fā)的物業(yè)管理糾紛
業(yè)主之間往往因亂停亂放交通工具、隨意堆放雜物、違章搭建及飼養(yǎng)動物等影響小區(qū)環(huán)境、侵害鄰居利益、影響鄰居休息的行為而產(chǎn)生矛盾。當這類矛盾得不到物業(yè)管理公司及時調(diào)解時，極易引發(fā)糾紛。
4、業(yè)主或業(yè)主委員會選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)產(chǎn)生的糾紛
擇物業(yè)服務企業(yè)是業(yè)主和業(yè)主委員會的權(quán)利，如果物業(yè)服務合同到期，業(yè)主或業(yè)主委員會有權(quán)選擇續(xù)聘或者解聘物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)也可以根據(jù)自身情況決定是否續(xù)訂合同。但如果是合同雙方或單方提出終止合同的履行，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主往往很難做出協(xié)調(diào)，有的甚至會出現(xiàn)原有企業(yè)未撤離的情況下業(yè)主新聘的企業(yè)就已進駐，出現(xiàn)一個小區(qū)內(nèi)同時有兩個企業(yè)在管理的現(xiàn)象，在此情況下產(chǎn)生糾紛是在所難免的。
二、物業(yè)管理糾紛解決策略
1、強化政府監(jiān)管職能，嚴格履行合同規(guī)定
政府行政部門應不斷強化其自身職能，加強對物業(yè)公司的指導和監(jiān)管，設置專門的管理機構(gòu)，全面負責物業(yè)日常各項工作的監(jiān)管，對于一些業(yè)主投訴多的物業(yè)服務企業(yè)，實施處罰措施或撤銷企業(yè)資質(zhì)，確保管理過硬、服務優(yōu)良的物業(yè)服務企業(yè)具有更大的發(fā)展空間，以促進形成良好的行業(yè)風氣。政府職能部門應及時回應業(yè)主的投訴要求，及時制止各種違規(guī)行為，并責令限期整改。物業(yè)服務企業(yè)應強化自身監(jiān)督管理，細化工作內(nèi)容，嚴格履行合同規(guī)定，防止由于服務內(nèi)容偏離合同規(guī)定的內(nèi)容而引發(fā)糾紛的問題，同時應不斷完善收費條款，避免發(fā)生各類財務糾紛的問題。 進一步完善業(yè)主委員會，發(fā)揮業(yè)主委員會的積極作用
業(yè)主委員會作為業(yè)主自治組織，有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)，為保障業(yè)主的合法權(quán)益提供幫助，同時也能督促業(yè)主交納管理費、遵守管理規(guī)約，有利于物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同、互動交流等，因此有關(guān)部門應當幫助業(yè)主成立業(yè)主委員會。如果成立難度較大，可以考慮將業(yè)主委員會的部分權(quán)限交給居民委員會代為行使。當物業(yè)服務企業(yè)不認真履行合同，損害業(yè)主利益時，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)交涉或以業(yè)主委員會的名義提訟，可以避免業(yè)主因勢單力薄而致權(quán)益受損。同時也要加強全體業(yè)主和業(yè)主大會對于業(yè)主委員會的監(jiān)督權(quán)，確立業(yè)主委員會定期報告制度和公示制度，使其接受業(yè)主、業(yè)主大會的監(jiān)督。
3、重視物業(yè)管理合同的具體內(nèi)容及其簽訂時間
首先，應注意物業(yè)管理合同的簽訂。物業(yè)管理合同是業(yè)主和物業(yè)管理公司之間權(quán)利義務關(guān)系的法律依據(jù)。只要合同內(nèi)容合法，該合同就是當事人應當遵守的法律。其次，應注重前期物業(yè)管理合同簽訂的時間。2001年6月1日起實行的建設部5商品房銷售管理辦法6中規(guī)定，商品房銷售時房地產(chǎn)開發(fā)商選聘了前期物業(yè)管理企業(yè)的，購房者應在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)商選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理協(xié)議。 提供各種增值服務，提升業(yè)主滿意度
綜合分析來看，較多物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因在于物業(yè)服務企業(yè)缺乏豐富的服務項目內(nèi)容，服務內(nèi)容過于固化、單調(diào)，無法滿足業(yè)主的基本要求，因而應不斷增加更多種類的增值服務，有效提升業(yè)主的滿意度，以減少物業(yè)管理各種糾紛的產(chǎn)生。物業(yè)服務企業(yè)應注重自身服務質(zhì)量和服務價值的提升，應在日常服務工作中增加一些增值服務，比如：物業(yè)服務人員可以代替公共服務單位免費上門收取水、電、氣、暖、有線電視費等日常服務費用，并增加代洗衣、代買菜、酒店預定、機票預定等增值服務，這樣很大程度上提高了物業(yè)服務企業(yè)的服務水平，也利于避免物業(yè)管理各種糾紛的產(chǎn)生。
結(jié)語：
隨著我國房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，應該將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。為業(yè)主提供全方面的多元化服務，以確保物業(yè)管理水平的進一步提升。
參考文獻：
[1]哈.吐爾遜.我國物業(yè)管理糾紛的法律對策研究[D].新疆財經(jīng)大學，2010.
[關(guān)鍵詞] 物業(yè)服務合同 典型合同 有名化
引 言
物業(yè)管理，又稱物業(yè)服務或物業(yè)管理服務，概括而言，系指“為維持區(qū)分所有建筑物之物理機能，并充分發(fā)揮其社會的、經(jīng)濟的機能，而對之所為的一切經(jīng)營活動?！盵①]它有廣義與狹義之分。廣義的物業(yè)管理，是指業(yè)主對物業(yè)依法進行的自治管理和物業(yè)業(yè)主選聘、委托其他主體管理的結(jié)合，包括自主管理和委托管理兩種形態(tài)。其中委托管理又分為委托一般主體（人或組織）管理和委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理兩種。狹義的物業(yè)服務，僅指委托管理的后一種情形，即物業(yè)小區(qū)的業(yè)主通過與專業(yè)物業(yè)管理簽訂物業(yè)服務合同對其物業(yè)所進行的維護和管理。意義的物業(yè)管理一詞僅指狹義物業(yè)管理，[②]本文如無特別說明，也在此意義上使用該概念。
在物業(yè)管理中，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在的法律關(guān)系以物業(yè)管理合同（實踐中也稱物業(yè)服務合同或物業(yè)合同等）為表現(xiàn)形態(tài)。在我國，隨著物業(yè)管理業(yè)的興起，各種因物業(yè)管理合同而引起的糾紛隨之出現(xiàn)并不斷增多，統(tǒng)計資料表明[③]，人民法院受理的物業(yè)合同糾紛案件近3年來增長了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增長，其中在2005年廣東省發(fā)生的重大群體性事件中，因物業(yè)管理糾紛引起的占12%，物業(yè)合同糾紛引發(fā)的民事糾紛已經(jīng)成為社會熱點問題之一。
然而，人們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務合同不僅在合同主體、客體、效力等方面與傳統(tǒng)私法上的合同存在諸多差異，甚至有違傳統(tǒng)合同理論的合同相對性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統(tǒng)合同法理論明顯相悖。學者指出，契約類型的判斷，是解決契約法律問題的首要步驟。[④]由于對物業(yè)服務合同的性質(zhì)存在不同認識，導致實踐中對物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是，這既違背了法治的統(tǒng)一性要求，也對我國現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的和和諧社會的建設帶來不利。物業(yè)服務合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類民事合同？在物業(yè)管理服務中，物業(yè)公司與業(yè)主之間存在哪些法律關(guān)系？物業(yè)公司行使的物業(yè)管理權(quán)的權(quán)利來源是什么？對這些問題的回答，都涉及到對物業(yè)管理合同性質(zhì)的準確定位。本文試就物業(yè)管理合同的性質(zhì)問題加以探討，以期對物業(yè)管理合同的法律適用有所裨益。
一
首先考察第一層次的問題，物業(yè)服務合同是行政契約還是私法上契約？
契約本為民法所特有的，行政契約作為一項行政制度能否從民法中獨立出來， 各國學者尚有不同的見解。一般認為，行政契約是指行政機關(guān)之間、行政機關(guān)與公民或法人之間， 為實現(xiàn)國家行政管理的目標而依法簽訂的協(xié)議。行政契約的法律特征在于， 合同的一方必須是行政機關(guān)， 行政合同的成立是基于雙方業(yè)已存在的管理與被管理的不平等關(guān)系， 簽訂行政合同的目的在于實現(xiàn)行政管理和公共利益的目標，而且在行政契約的履行、變更或解除中， 行政機關(guān)享有優(yōu)先權(quán)， 關(guān)于行政契約的糾紛也要通過行政訴訟的方式解決。
有學者指出，物業(yè)服務合同不是私法上的合同，或者至少不是純私法上的合同，其理由：（1）從物業(yè)管理合同的名稱就可以看到，雙方存在著管理與被管理的關(guān)系，雙律地位不平等；（2）物業(yè)管理關(guān)系既涉及公權(quán)關(guān)系，也涉及私權(quán)關(guān)系，體現(xiàn)公私權(quán)關(guān)系的混合特征。物業(yè)服務的內(nèi)容非純民事活動，涉及對人的管理和公共秩序（城市管理）的維護，屬社會公共管理（治安、民政）等行政事務和公共利益；（3）在物業(yè)管理中，國家意志占主導地位，合同主要條款內(nèi)容排除當事人意思自治，如服務價格的確定、合同內(nèi)容的備案審查、前期物業(yè)管理合同對業(yè)主自動適用的效力等；（4）物業(yè)合同對合同主體的限制也排除當事人的意思自治，如關(guān)于小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立，一個物業(yè)小區(qū)只允許一家物業(yè)公司從業(yè)；（5）合同效力的強制性和廣泛性，如不受簽約主體限制、排除合同相對性規(guī)則，其效力自動適用購買小區(qū)物業(yè)的業(yè)主及其共同居住人甚至出入小區(qū)的人，并排除個體業(yè)主的合同解除權(quán)等。眾所周知，當事人主體地位平等、意思自治、合同自由為私權(quán)合同的基本特征，而物業(yè)服務合同所具有的上述特征，使其超越了私法的調(diào)整范疇。[⑤]筆者認為，上述觀點值得商榷：
第一、物業(yè)服務合同在我國長期被稱為物業(yè)管理合同，但“物業(yè)管理合同”這一名稱本身就表明雙方存在管理與被管理關(guān)系呢？答案顯然是否定的?！肮芾怼币辉~雖廣泛見諸于公法， 但并非公法上的專利，“管理”同時也為私法制度所確認， 如無因管理、失蹤人的財產(chǎn)管理、破產(chǎn)財產(chǎn)管理等等，所以，僅僅從合同名稱上望文生義站不住腳。
第二、對人的管理非民法調(diào)整的范疇？這一命題也很難成立。要回答這一問題，首先必須對物業(yè)管理的內(nèi)容進行界定。物業(yè)管理行為涉及對物的管理和對人的管理這兩大方面。所謂對物的管理，系指“對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理”，主要表現(xiàn)為對建筑物及其附屬設施、設備和相關(guān)場地進行的維護、保養(yǎng)、修繕等行為，防止發(fā)生壞損，以保持物業(yè)的正常使用功能和小區(qū)環(huán)境的整潔美觀，譬如電梯安全檢查、自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運等等。所謂對人的管理，系指“對區(qū)分所有權(quán)人群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理” .[⑥] “其對象不以居住于區(qū)分所有建筑物上之區(qū)分所有權(quán)人的行為為限，凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為，均應納入?！盵⑦]管理的內(nèi)容為監(jiān)督業(yè)主（含非業(yè)主使用人，下同） 對物業(yè)的專有部分或共用部分的使用方式，制止危害整體利益或妨害他人使用的不當行為。具體而言，主要是對建筑物不當毀損行為的管理、對建筑物不當使用行為之管理及對生活妨害行為的管理，譬如查驗居住小區(qū)出入人員的證件、維持小區(qū)治安秩序、制止業(yè)主的濫搭濫建行為等等。對人的管理又可細分為對業(yè)主的管理和對其它人的管理兩種情形。
在上述兩類物業(yè)管理行為當中，對物的管理基本上是一種維護和保護行為，并不帶有所謂 “管理”的色彩，體現(xiàn)為一種人對物的關(guān)系，只有后者才存在管理行為所作用的對象——人，但這種對人的管理，是否屬于行政管理意義上的“管理”呢？
筆者認為，物業(yè)管理行為中所涉及的對人的管理，其性質(zhì)不屬于行政管理意義上的“管理”，其本質(zhì)是業(yè)主行使物業(yè)所有權(quán)的延伸，仍應受私法的調(diào)整。上文已論及，物業(yè)管理分為自治管理和委托管理兩大類，為了能說清楚這個問題，讓我們先從自治管理這種管理類型談起。
在自治管理中，物業(yè)管理也涉及到對人的管理等內(nèi)容，但相信沒有人會說業(yè)主這種自治“管理”屬于行政管理的范疇。自治管理中對人的管理同樣也分為對業(yè)主的管理和對其他人的管理兩種情形。其中，對業(yè)主的管理表現(xiàn)形式為業(yè)主之間的自律“管理”，這種管理與其說是“管理”，倒不如說是業(yè)主出于共同生活的需要而進行的自我約束更為恰當，該類“管理”行為之目的其實在于約束物業(yè)權(quán)利人的使用行為，即對個別業(yè)主的不當使用方式予以制止，以確保物業(yè)的整體利用秩序，這種“管理”的法律基礎是民法關(guān)于共有和相鄰關(guān)系的法律規(guī)范。而對其他人的“管理”即對出入物業(yè)小區(qū)的其他人的管理，其本質(zhì)上應屬于一種排除物上妨害的行為，是物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主） 行使物業(yè)所有權(quán)的一種具體方式，根據(jù)所有權(quán)本質(zhì)上乃是所有人對于所有物為全面支配的權(quán)利的原理， [⑧]管理也當然包涵在支配當中。因此，對其他人的所謂“管理”，其法律基礎仍然是民法關(guān)于所有權(quán)不受侵犯的法律規(guī)范，是業(yè)主對物業(yè)享有所有權(quán)的必然結(jié)果與表現(xiàn)形式，亦即物業(yè)歸誰所有，誰就是有權(quán)管理的主體。因而，自治管理場合的物業(yè)管理本質(zhì)上是一種民事行為，是私法上的行為，當無疑義。
而在委托管理場合下，業(yè)主只不過是把其本身所擁有的這種權(quán)利移轉(zhuǎn)給物業(yè)公司來行使，物業(yè)公司所擁有的對人的管理權(quán)既非其所固有，也無法律法規(guī)的授權(quán)或其它國家機關(guān)的委托，而是從業(yè)主那里受讓渡而來。物業(yè)公司必須通過訂立物業(yè)合同的途徑，才能獲得對他人物業(yè)進行管理的資格，享有物業(yè)管理權(quán)。雖然從形式上看物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主履行某種義務或禁止業(yè)主為某種行為，比如說要求業(yè)主定點傾倒垃圾，制止業(yè)主在公共走道上堆放雜物以及對進出小區(qū)人員進行查驗盤問等，似乎物業(yè)公司擁有一種類似于行政管理的權(quán)力，而事實上，這種管理權(quán)仍源自業(yè)主（業(yè)主自治機構(gòu)）的授權(quán)，是在業(yè)主自治機構(gòu)的授權(quán)和同意下，由物業(yè)公司來代表整體業(yè)主的意志實施管理活動，其目的仍在于維護業(yè)主自身的利益，此相當于業(yè)主的一種自我約束行為，仍然屬于業(yè)主對物業(yè)所有權(quán)的一種行使方式。因此，物業(yè)公司與業(yè)主之間的這種所謂管理、被管理關(guān)系不具有行政管理性質(zhì)，其本質(zhì)仍然是一種民事行為，是私法上的行為。
Abstract: The early property management property management is the key of property activities with some particularity; it is main foundation of the property management activities.The paper described that strengthening early stage property management property management is an important prerequisite for the norm property management.
關(guān)鍵詞:前期物業(yè);物業(yè)管理;規(guī)范物業(yè);前提
Key words: early property;property management;standard property;premise
中圖分類號:F293 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)12-0152-01
1前期物業(yè)管理的定位
前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。因此,商品房銷售階段的物業(yè)管理服務是建設期的業(yè)主(建設單位)向最終業(yè)主(住戶)過渡期的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動中的初始階段,也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設部頒布的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確指出:“前期物業(yè)管理,是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理?！彼鼫蚀_地界定了前期物業(yè)管理的概念,把前期物業(yè)管理的責任定位在“由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理?！?/p>
2前期物業(yè)管理內(nèi)容
2.1 通過投標來接洽物業(yè)管理業(yè)務無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的,或是獨立組建的,或是房管所轉(zhuǎn)換的,還是各大系統(tǒng)組建的,前期管理首先必須不斷開拓,通過投標競爭來接洽業(yè)務。
2.2 建立與業(yè)主式租戶的關(guān)系物業(yè)管理的管理對象是物業(yè),而服務對象則是人,即業(yè)主和使用人。因此,物業(yè)管理企業(yè)既應與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商,又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系,聽取意見。
2.3 察看工程建設現(xiàn)場前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件,因此,物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)物業(yè)管理要求,對物業(yè)的規(guī)劃設計及建筑施工提出合理建議。
2.4 設計管理模式擬定管理制度物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求,設計日后的管理模式,制定相應的規(guī)章制度,其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。
3前期物業(yè)管理中的問題
3.1 前期物業(yè)服務合同不規(guī)范,建設單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責、權(quán)、利不明確有的建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務合同時,沒有按規(guī)范的合同辦理,使合同的核心內(nèi)容(即雙方的權(quán)利義務及違約責任)沒有明確寫進合同中,造成了雙方的矛盾和分歧,影響了物業(yè)管理,殃及到業(yè)主的利益。
3.2 物業(yè)承接驗收制度不完善,移交不完整在前期物業(yè)管理中,由于建管不分,依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無法接正常規(guī)定,進行嚴格的物業(yè)承接驗收工作,在物業(yè)承接驗收時敷衍了事,造成了物業(yè)承接驗收制度不完善,移交不完整。
3.3 共用設施設備不明確有的建設單位在房屋建設中,忽視了共用設施設備的配套建設,造成了共用設施設備的不完整,會給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理帶來諸多困難,也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。
3.4 業(yè)主臨時公約未建立或未約定有的開發(fā)商在銷售過程中,片面追求房屋的銷售量,忽視了業(yè)主臨時公約的制定和建立;有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時公約,但條款簡單,文本不規(guī)范,雙方的責權(quán)利未在書面上進行認真的約定,這樣就會使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護,也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。
3.5 前期物業(yè)管理招投標不規(guī)范目前,由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識,導致招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。有些招標方在實際已內(nèi)定中標對象的情況下進行虛假招標,使招標成為一種過場和形式;有些招標的業(yè)主不考慮“質(zhì)價相符”的原則,片面強調(diào)最低價格,造成投標企業(yè)的競相壓價;有些參與投標的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭,相互殺價,靠不切實際的承諾贏得中標;物業(yè)管理招投標市場發(fā)育還不成熟;政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。
3.6 物業(yè)服務和收費“質(zhì)價不符” 由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價不符” 的服務收費機制未完全建立,尤其是在前期物業(yè)管理活動中,一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權(quán),采取了不正當?shù)母偁?相互殺價;以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務的質(zhì)量,片面追求最低價格,使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務收費“質(zhì)價不符”,違背了物業(yè)服務收費的基本原則。
4加強前期物業(yè)管理的對策
4.1 規(guī)范前期物業(yè)管理招投標行為《條例》和《辦法》規(guī)定的招投標原則,對于規(guī)范物業(yè)管理招投標活動,保護招投標當事人的合法權(quán)益,促進物業(yè)管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實行前期物業(yè)管理招投標制度是規(guī)范物業(yè)管理市場的重要手段,也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。所以,規(guī)范前期物業(yè)管理招投標,可以采取以下對策:
①加強前期物業(yè)管理招投標制度的學習,使建設單位及物業(yè)管理企業(yè)樹立依法招投標的意識;②建立公正、公開、公平的招投標競爭市場;③建立健全招投標備案制度;④培育和發(fā)展招投標中介服務機制;⑤建立和完善物業(yè)管理的仲裁機構(gòu);⑥政府主管部門要切實做好對前期物業(yè)管理招投標的指導和監(jiān)督工作。
一、物業(yè)服務合同的含義
所謂物業(yè)服務合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會委托其選聘的物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域進行綜合管理與服務而簽訂的、明確雙方權(quán)利與義務關(guān)系的協(xié)議。依照法律與物業(yè)服務合同而在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間形成的是物業(yè)管理法律關(guān)系。這種法律關(guān)系雖然含有“管理”一詞，但絕非公法意義上的“管理”，它實質(zhì)上應當是一種民事法律關(guān)系，這與以福利性和無償性為特征、以行政轄區(qū)與產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)為劃分依據(jù)、以房管所為主導的傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理關(guān)系有著明顯的不同。
二、物業(yè)服務合同的特征
根據(jù)一般合同法原理與物業(yè)管理實踐，物業(yè)服務合同具有以下特征：
（一）物業(yè)服務合同是雙務、有償、諾成、要式合同。雙務性是指物業(yè)服務合同雙方當事人依合同都須承擔一定的法律義務，一方依合同享有的權(quán)利恰好是對方承擔的義務；有償性是指任何一方從對方當事人取得某種利益必須支付相應的代價；諾成性是指當雙方當事人的意思表示一致時物業(yè)服務合同即告成立；要式是指依法律或行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)服務合同應當采取一定形式或履行一定程序。物業(yè)服務合同是要式合同主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，雙方當事人意思表示一致并簽訂書面的物業(yè)服務合同。合同采用書面形式對穩(wěn)定和證明雙方當事人的權(quán)利義務關(guān)系、發(fā)生糾紛時的舉證都具有重要作用；其二，物業(yè)服務合同簽訂后，雙方當事人還須到房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)。
（二）物業(yè)服務合同所涉及的服務內(nèi)容具有綜合性。物業(yè)服務合同是以為特定業(yè)主及業(yè)主自治團體即業(yè)主委員會處理物業(yè)管理事務為目的而簽訂的合同。物業(yè)管理事務具有綜合性，涉及到的事務不是某一項，而是多項，如小區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、消防、治安、車輛管理、公共設施的運行及維護、信息服務、代收代繳費用（水費、電費、煤氣費、取暖費等）以及特約服務等事項。整個物業(yè)管理與服務的過程具有整體性、連續(xù)性，因而單一服務合同（如保管等）是不能稱為物業(yè)服務合同的。
（三）物業(yè)服務合同的內(nèi)容必須是合法的。物業(yè)服務合同的內(nèi)容應當體現(xiàn)當事人雙方權(quán)利、義務關(guān)系的平等，任何一方當事人都不得把自己的意志強加給對方當事人，不得利用自己的優(yōu)勢損害對方當事人的合法權(quán)益。合同的內(nèi)容不得同《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《物業(yè)管理條例》等與物業(yè)管理有關(guān)的現(xiàn)行法律法規(guī)相抵觸，也不得違公序良俗，否則，將得不到法律的保護。
三、物業(yè)服務合同的種類
依據(jù)《物業(yè)管理條例》及其他法規(guī)規(guī)定，物業(yè)服務合同主要包括前期物業(yè)服務合同和業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同。
（一）前期物業(yè)服務合同。建設部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。”國務院頒布的《物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同?！狈课莩鍪矍拔飿I(yè)的產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。因此，前期物業(yè)服務合同的一方主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，另一方主體是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。
公房出售是中國住房制度改革的重要內(nèi)容之一。為保證公房出售后順利實行物業(yè)管理，在公房出售前也應簽訂前期物業(yè)服務合同。因此，前期物業(yè)服務合同的一方主體是公房出售單位，另一方主體是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)竣工之后，由于出售率或入住率未達到開第一次業(yè)主大會的法定條件或其他原因而導致業(yè)主委員會未成立的，有必要對物業(yè)進行管理。此時既然業(yè)主委員會尚未成立，只能由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位選聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理。無論是商品房還是公房出售，都伴隨著物業(yè)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此前期物業(yè)服務合同的存在是有期限的，期限可以由當事人約定。但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同已經(jīng)生效的，則前期物業(yè)服務合同終止。
前期物業(yè)服務合同對今后物業(yè)管理的規(guī)范化實施起著尤為重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，必須充分考慮和維護未來業(yè)主的合法權(quán)益，代表未來的廣大業(yè)主認真考察、比較各物業(yè)管理企業(yè)，并對其有所要求與約束；尤其是選聘自行組建或下屬的物業(yè)管理企業(yè)時更應如此。如果不簽訂前期物業(yè)服務合同，將不利于物業(yè)管理的實施，也無法保證購房人在購買房屋直至業(yè)主委員會成立并選聘確定新的物業(yè)管理企業(yè)過程中的權(quán)利的行使和義務的履行，且容易引起各種糾紛。
（二）業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)服務合同。當業(yè)主入住達到一定比例時，就應按規(guī)定及時成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的成立，標志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進入正常的日常運作階段，即由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主實施業(yè)主自治管理。業(yè)主委員會成立后，對原物業(yè)管理企業(yè)實施的前期物業(yè)管理進行全面、認真、詳細的評議，聽取廣大業(yè)主的意見，做出是續(xù)聘還是另行選聘其他物業(yè)管理企業(yè)的決定，并與選聘的物業(yè)管理企業(yè)（原有的或另行選聘的）訂立物業(yè)服務合同。訂立日期一般應在業(yè)主委員會成立后3個月內(nèi)，最遲不應遲于6個月。合同的一方當事人是業(yè)主委員會（代表所有業(yè)主），另一方是經(jīng)業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)。合同的期限由雙方協(xié)商約定，以年為單位，一般為3年。合同簽訂后，前期物業(yè)服務合同終止。在物業(yè)服務合同規(guī)定的物業(yè)管理期限屆滿前，業(yè)主委員會應根據(jù)廣大業(yè)主的意見和物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)績，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)，并與之訂立新的物業(yè)服務合同。
上述兩個合同的共同點在于它們的客體是一致的，委托事項都是物業(yè)管理服務活動。但兩個合同的委托方不同，訂立時間、期限要求與方式等都有所差異。不過，兩個合同是相互銜接的，從物業(yè)管理規(guī)范化運作的角度講，二者缺一不可。除了上述兩個合同外，其他在物業(yè)管理過程中發(fā)生的、與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同，比如物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)公司（例如保安、清潔等公司）而簽訂的合同，都不能稱其為物業(yè)服務合同。
四、訂立物業(yè)服務合同必須注意的幾個問題
雙方當事人在平等自愿的前提下，遵循公平、誠實信用與合法的原則，經(jīng)充分的協(xié)商討論達成一致意見后方可訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)管理與服務工作自身的特點決定了訂立物業(yè)服務合同時要注意以下四個問題：
（一）合同的制訂宜細不宜粗。在訂立物業(yè)服務合同時，必須注意以下四個方面的闡述：（1）項目。即委托物業(yè)管理企業(yè)提供哪些服務項目應逐項寫清。如“房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護和管理”，“共用設施設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理”，“環(huán)境衛(wèi)生”等。（2）內(nèi)容。即各項目所包含的具體內(nèi)容越詳細越好。如房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理項目包括哪些內(nèi)容，環(huán)境衛(wèi)生包括哪些部分等。（3）標準。即各項目具體服務的質(zhì)量標準。如垃圾清運是一天一次，還是兩天一次；環(huán)境衛(wèi)生的清潔標準等。必須注意的是在明確質(zhì)量標準時要盡量少用或不用帶有含義不清或模棱兩可的詞語。如整潔，事實上到底達到什么程度才算得上整潔，很難有個具體的、量化的指標標準來判斷。而目前，不少物業(yè)管理企業(yè)正是利用這些含義不清或模棱兩可的詞語來逃避自己所應承擔的責任的。（4）服務費。即各項目在前述的服務內(nèi)容與質(zhì)量標準下應收取的服務費。物業(yè)服務是分檔次的，不同檔次收取的服務費有很大差異。在明確了委托項目、內(nèi)容和標準后，服務費的確定往往是雙方爭論的焦點。要確定合理的服務費，通常要經(jīng)過詳細的內(nèi)容測算和橫向比較。
（二）合同中不應有無償無期限的承諾。隨著物業(yè)管理市場競爭的加劇，一些物業(yè)管理企業(yè)出于競標的考慮，往往提出一些無償無期限的承諾，這對一旦中標后開展物業(yè)管理是十分不利的。
首先，物業(yè)服務是有償?shù)摹o償在理論上是講不通的，仍帶有福利性的色彩。物業(yè)服務除了公共服務面向全體業(yè)主和非業(yè)主使用人外，其他的專項、特約服務等都是面向部分或少數(shù)有此需要的業(yè)主和非業(yè)主使用人的，一般不可能使所有的業(yè)主和非業(yè)主使用人都受益。因此，如果無償提供這部分專項、特約服務，對那些不需要或未享受到該項服務的業(yè)主和非業(yè)主使用人來說就是不公平的。
2002年3月，開發(fā)商廣州市和興地產(chǎn)發(fā)展有限公司與其下屬的子公司和興物業(yè)管理有限公司簽訂前期物業(yè)管理委托合同，約定由和興物業(yè)管理有限公司對其開發(fā)的樓盤和興雅園提供物業(yè)服務。合同期限為2002年3月22日到2008年3月22日。開發(fā)商交樓后，小區(qū)業(yè)主陸續(xù)入住，但小區(qū)一直沒有成立業(yè)主委員會。家住和興雅園21棟1803房的業(yè)主吳海培自2008年5月起開始拖欠物業(yè)服務費，雖經(jīng)物業(yè)服務公司多次催繳，業(yè)主以前期物業(yè)管理期限眉滿為由，拒絕向物業(yè)服務公司交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務公司在多次催繳無效后，于2009年5月向法院提訟，要求業(yè)主昊海培按照前期物業(yè)服務合同約定的收費標準交納自2008年S月到2009年5月期間的物業(yè)服務費用及逾期交納的滯納金。
案件爭議焦點
前期物業(yè)服務期限屆滿后物業(yè)服務行為的法律性質(zhì)是什么?物業(yè)服務企業(yè)是否有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)服務費用?
法院判決
2008年3月22目前期物業(yè)服務期限屆滿后，物業(yè)服務企業(yè)仍按照前期物業(yè)服務約定的服務質(zhì)量提供了物業(yè)服務，業(yè)主也實際上享受了物業(yè)服務，應按照前期物業(yè)服務合同約定的收費標準交納物業(yè)服務費。因此法院判令業(yè)主吳海培交納物業(yè)服務費及滯納金。
【三種觀點】
由于種種原因，前期物業(yè)服務期限屆滿后，物業(yè)服務企業(yè)可能繼續(xù)為業(yè)主提供物業(yè)服務。而此時前期物業(yè)服務期限屆滿，如果物業(yè)服務企業(yè)要求業(yè)主交納合同期限屆滿后的物業(yè)服務費，業(yè)主往往會以前期物業(yè)服務合同期限屆滿，前期物業(yè)服務合同終止為由拒絕交納物業(yè)服務費。那么，在業(yè)主委員會沒有成立之前，前期物業(yè)服務期限屆滿，而開發(fā)商也沒有與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽合同時，物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務行為屬于何種法律性質(zhì)呢?在這個問題上，目前主要有如下三種觀點：
1、附隨義務說
該說法認為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十二條的規(guī)定：“合同的權(quán)利義務終止后，當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。”因此，前期物業(yè)服務合同的權(quán)利義務終止后，當事人應當遵循誠實信用的原則，根據(jù)交易習慣履行相關(guān)義務，即合同終止后，物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務是在履行后合同義務。
2、無因管理說
該說法認為，前期物業(yè)服務合同期限屆滿后，由于新的物業(yè)服務企業(yè)尚未被選任或進駐等原因，原物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主事實上提供物業(yè)服務的行為構(gòu)成無因管理，物業(yè)服務企業(yè)可以請求業(yè)主支付物業(yè)服務支出的必要費用。
3、自動延續(xù)說
該說法認為，前期物業(yè)服務合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動延續(xù)。即前期物業(yè)服務期限屆滿后，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效。
[筆者觀點]
對于第一種觀點，筆者認為，《中華人民共和國合同法》第九十二條規(guī)定的附隨義務其設立的目的在于促進實現(xiàn)主要給付義務以及維護對方的人身或財產(chǎn)利益。由于附隨義務的存在價值主要是使債權(quán)^的利益得到更好的實現(xiàn)，所以，在合同關(guān)系中附隨義務居于從屬地位。
前期物業(yè)服務期限屆滿之后，物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主繼續(xù)提供的物業(yè)服務顯然不屬于附隨義務，而屬于主要合同義務。附隨義務的主要目的是促進主要給付義務的實現(xiàn)，其主要內(nèi)容是通知、協(xié)助、保密義務。附隨義務與主合同義務兩者的義務內(nèi)容不同，因此，不宜認定前期服務期限屆滿后的物業(yè)服務法律關(guān)系為附隨義務。
對于第二種觀點，可以參照《民法通則》第九十三條的規(guī)定：“沒有法定的或者約定的義務，為避免他人利益受損失進行管理或服務的，有權(quán)要求受益人償付由此而支付的必要費用?！睙o因管理作為債的一種發(fā)生依據(jù)，主要是為了倡揚社會互助的善良風尚，弘揚助人為樂、扶危濟困的社會倫理。而在前期物業(yè)服務期限屆滿后，物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務是否具有這種扶危濟困、弘揚助人為樂精神的目的呢?物業(yè)服務企業(yè)作為市場經(jīng)濟條件下的獨立法人企業(yè)，自主經(jīng)營、自負盈虧，是以營利為目的商事主體。顯然，其在合同期限屆滿后為業(yè)主提供的服務不屬于這種弘揚“好人好事”精神類型的“無因管理”行為。而且，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共合同民法通則)若干問題的意見(試行)》第一百三十二條的規(guī)定，民法通則第九十三條規(guī)定的管理人或者服務人可以要求受益人償付的必要費用，包括管理或者服務中直接支出的費用，以及在該活動中受到的實際損失。據(jù)此，如果將前期物業(yè)服務合同期限屆滿后的物業(yè)服務行為認定為“無因管理”，則物業(yè)服務企業(yè)作為管理人只能要求受益人(業(yè)主)支付必要的費用，即在提供物業(yè)服務中直接支付的費用，而不能收取必要費用之外的額外報酬。這與在現(xiàn)實生活中，物業(yè)服務企業(yè)一般都要求業(yè)主按照原前期物業(yè)服務合同約定的收費標準收費是矛盾的，也違背了“無因管理”倡導的“崇義貶利”、“仁者愛人”的宗旨。
對于第三種觀點，某些地方的高級法院在其的指導意見中有明確的規(guī)定?！侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》第十五條規(guī)定，物業(yè)服務合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動延續(xù)?！渡虾Ｊ懈呒壢嗣穹ㄔ好袷聦徟械谝煌リP(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》第十七條規(guī)定，物業(yè)管理服務合同期限滿后，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會沒有續(xù)簽物業(yè)管理合同，但又對物業(yè)繼續(xù)進行了管理的，該如何確定其行為性質(zhì)?答：物業(yè)管理服務合同所約定的服務期限屆滿后，業(yè)主委員會(前期物業(yè)管理期間則為出售單位)未與物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂物業(yè)管理服務合同的，但物業(yè)管理仍然對物業(yè)進行管理，為業(yè)主提供了服務的，業(yè)主也接受其管理和服務的，可參照《合同法》第二百三十六條的規(guī)定，認定原物業(yè)管理服務合同繼續(xù)有效，但服務期限為不定期。
一般來說，雖然前期物業(yè)服務合同期限屆滿，但物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主委員會沒有成立之前，或者業(yè)主委員會雖然成立，但還沒有選聘新的物業(yè)服務企業(yè)之時，原物業(yè)服務企業(yè)還是按照原來物業(yè)服務合同的服務標準提供了物業(yè)服務，業(yè)主實際上也享受了與前期物業(yè)服務合同約定期限內(nèi)同等的物業(yè)服務，則按照民法的“等價有償原則”，業(yè)主應當按照原來物業(yè)服務合同約定標準向物業(yè)服務企業(yè)支付服務費。法院在處理這種情況時，一般認定前期物業(yè)服務合同自動延續(xù)，即前期物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，其中包含的對于合同雙方的權(quán)利義務約定的條款仍然有效，只是合同的期限為不定期。
