發(fā)布時間：2023-02-15 14:46:43
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)管理論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
EPC工程總承包是目前國際上科學(xué)規(guī)范的工程項目管理模式，由總承包企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同負責(zé)對工程總承包項目的設(shè)計、采購、施工等階段實施全過程的動態(tài)、連續(xù)與合理交叉相結(jié)合的管理和控制。設(shè)計被納入總承包管理模式中，不再是獨立單一的工作，它不僅貫穿整個項目的實施過程，而且與采購、施工單位組成一個有機整體。在項目實施的各階段相互交叉，相互支撐，高效率、高質(zhì)量地建成項目。
（一）設(shè)計與采購的關(guān)系。設(shè)計與采購?fù)瑢貳PC模式中，在相關(guān)環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)配合、不可分割。設(shè)計向采購提供設(shè)備材料請購單及詢價技術(shù)文件，由采購加上商務(wù)文件后組成完整的詢價文件。采購負責(zé)組織詢價，設(shè)計負責(zé)對制造廠商的報價進行技術(shù)評審；供采購確定供貨廠商，設(shè)計負責(zé)對供貨廠商提供的技術(shù)文件及圖紙進行審查與確認。在設(shè)備制造過程中，設(shè)計協(xié)助采購處理有關(guān)設(shè)計技術(shù)問題，必要時設(shè)計參加由采購組織的關(guān)鍵設(shè)備材料的檢驗工作。
（二）設(shè)計與施工的關(guān)系。工程設(shè)計完成后，設(shè)計向施工方提供工程項目設(shè)計圖紙、文件。在參建各方審圖的基礎(chǔ)上及時進行圖紙會審設(shè)計交底，向EPC工程總承包項目的施工方和監(jiān)理方說明設(shè)計意圖，解釋設(shè)計文件，明確設(shè)計要求。根據(jù)施工需要及時提供設(shè)計服務(wù)，解決施工中出現(xiàn)的有關(guān)設(shè)計問題，并對設(shè)計變更進行有效管理和控制。施工方應(yīng)參與設(shè)計可施工性的分析論證，參加重大設(shè)計方案討論。
（三）設(shè)計與試運行的關(guān)系。在EPC工程總承包項目試車調(diào)試階段，設(shè)計提出必要的試運行操作原則和技術(shù)要求，配合項目業(yè)主對工程的試車調(diào)試給予必要的技術(shù)指導(dǎo)與服務(wù)，針對工程試運行過程中的問題，由設(shè)計提出處理方案并及時解決。
二、基于EPC的設(shè)計管理思考
EPC模式很好地解決了當(dāng)前設(shè)計管理中的問題，這種模式的優(yōu)勢在于：（1）設(shè)計、采購、施工均由總包單位負責(zé)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)非常方便，可以很快地解決項目建設(shè)中出現(xiàn)的問題，提高了效率；（2）有利于設(shè)計、采購、施工的整體方案優(yōu)化。合同承包商在設(shè)計的早期階段已介入項目，能把自己在施工工藝、降低成本、縮短工期等方面的技術(shù)知識體現(xiàn)在設(shè)計文件中，減少施工中出現(xiàn)問題的可能性；（3）有利于實現(xiàn)項目目標(biāo)，能有效地對項目全過程進行進度、費用和質(zhì)量的綜合控制；各合同承包商在控制成本、工期、質(zhì)量等方面都有獨特的優(yōu)勢，總承包商可以集這些優(yōu)勢于一身，使固定價格合約的實現(xiàn)成為可能；（4）業(yè)主只與一個單位打交道，便于合同雙方協(xié)調(diào)，避免了多頭協(xié)調(diào)產(chǎn)生的障礙?？偝邪讲粌H提供設(shè)計、采購和施工統(tǒng)籌服務(wù)，也提供建設(shè)項目的融資、項目建成后的使用培訓(xùn)和維修等全過程服務(wù)。鑒于目前EPC模式還是一個新興的工程管理模式，市場上采用還不廣泛，為此本文提出如下建議：
（一）轉(zhuǎn)變觀念意識。從根本上轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的設(shè)計觀念和意識，樹立工程項目建設(shè)全局統(tǒng)籌協(xié)調(diào)思想，建立適應(yīng)EPC工程總承包項目特點的新型設(shè)計管理體制，逐步實現(xiàn)由過去傳統(tǒng)的設(shè)計管理體制向總承包設(shè)計管理方向的轉(zhuǎn)化，使工程設(shè)計逐步納入EPC工程總承包項目管理中，成為其中一部分，充分發(fā)揮設(shè)計的核心作用和優(yōu)勢，使工程設(shè)計更好地為EPC工程總承包項目服務(wù)。
（二）設(shè)計文件的質(zhì)量和深度。在EPC模式下，工程項目對設(shè)計質(zhì)量要求更高、設(shè)計深度要求更細。設(shè)計質(zhì)量是決定工程質(zhì)量、控制工程費用的主要因素，是決定工程項目成敗的關(guān)鍵。高度重視工程項目可行性研究報告、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計工作，切實提高可研報告和各階段設(shè)計文件的質(zhì)量和深度，確保其可行性、先進性、合理性。可行性研究報告是確定工程項目投資的依據(jù)，也是工程設(shè)計的重要文件。企業(yè)必須投入足夠的時間和精力到可行性研究中，對工程項目市場、技術(shù)、生產(chǎn)、經(jīng)濟等方面進行全面論證。得出的可研報告內(nèi)容要全面、詳細、準確、適用，技術(shù)方案先進可行、經(jīng)濟合理，避免因投資估算不準而產(chǎn)生偏差。初步設(shè)計是施工圖設(shè)計的依據(jù)，在編制初步設(shè)計文件時，其內(nèi)容與深度應(yīng)按照EPC工程總承包項目的要求進行。設(shè)計方案和設(shè)備選型明晰合理、初設(shè)概算完整準確，確保初步設(shè)計文件內(nèi)容的完整性、準確性，確保初步設(shè)計文件的深度滿足施工圖設(shè)計的要求。避免因初步設(shè)計文件編制深度不夠、初步設(shè)計概算不準而產(chǎn)生設(shè)計偏差。施工圖設(shè)計作為項目實施的依據(jù)，必須做到內(nèi)容全面，表達清晰，預(yù)算準確。避免出現(xiàn)無謂的錯誤和不必要的變更，保證項目實施流暢，節(jié)約成本。
（三）組織、管理措施1、單位之間的戰(zhàn)略合作關(guān)系。總承包單位根據(jù)項目需要和市場狀況，進行優(yōu)質(zhì)資源整合，盡可能將各家優(yōu)勢結(jié)合為本項目服務(wù)。具體做法是對各設(shè)計單位的情況進行了解，根據(jù)專業(yè)強弱進行分類，如A設(shè)計院的方案和建筑專業(yè)是強項，B設(shè)計院的結(jié)構(gòu)或安裝專業(yè)是強項，C設(shè)計院的室內(nèi)或景觀專業(yè)是強項。在此基礎(chǔ)上，總承包單位就可同時選擇多家設(shè)計單位，分別為項目的各專業(yè)進行設(shè)計，各取所長，并由總包單位進行總體協(xié)調(diào)，使各專業(yè)密切配合，這樣設(shè)計出來的產(chǎn)品肯定是精品。在項目建設(shè)過程中，各設(shè)計單位在總包單位統(tǒng)籌下與采購部門、施工單位進行密切配合，及時解決各種問題，保證項目建設(shè)順利實施。2、精良設(shè)計組織、文件、變更管理（1）組織。根據(jù)設(shè)計院科室業(yè)務(wù)劃分的特點，EPC項目啟動實施后，可以從專業(yè)科室里面抽調(diào)合適的人員，成立相應(yīng)的項目組。項目（設(shè)計）經(jīng)理、總工程師、專業(yè)負責(zé)人、專業(yè)工程師、項目文秘、合同經(jīng)營及外事聯(lián)絡(luò)等是項目組應(yīng)該有的各種單元。項目組一旦成立，各個組成單元必須按時、按要求執(zhí)行并完成相應(yīng)工作任務(wù)。（2）文件傳遞。EPC模式文件傳遞量大、反復(fù)性多、周期長。在文件傳遞管理上要有一套專門的辦法。一般可以歸結(jié)為進度周報月報、設(shè)計問題咨詢及答疑、設(shè)備采購技術(shù)規(guī)格書及數(shù)據(jù)表、采購評標(biāo)、會議紀要、施工圖設(shè)計圖紙、竣工圖設(shè)計圖紙、設(shè)計聯(lián)絡(luò)單及變更單、試車操作手冊以及員工培訓(xùn)講義等。（3）設(shè)計變更。在EPC模式合同條件下，除了不可抗力、法律變化和業(yè)主要求的改變，合同總價和工期都不可以改變，也就是可索賠的設(shè)計變更必須要在以上3個條件之一發(fā)生時才能成立。任何一個設(shè)計變更，都會引起一系列的工作量改變，甚至?xí)?dǎo)致施工工期延誤。在EPC模式下，設(shè)計人員必須重視設(shè)計變更，總承包方也需要詳細分析設(shè)計變更給工程造價和工期所帶來的影響。如果變更內(nèi)容較多，涉及許多新的工作量，總承包方新增投資，勢必會影響到整個項目的最終收益。（4）設(shè)計收尾總結(jié)。設(shè)計收尾總結(jié)也要視為EPC項目實施的重要環(huán)節(jié)，設(shè)計收尾總結(jié)過程也應(yīng)納入項目管理程序。設(shè)計收尾總結(jié)工作應(yīng)由項目經(jīng)理負責(zé)組織完成，設(shè)計收尾總結(jié)工作主要分為三個部分：第一，對項目過程中發(fā)生的全部資料進行整理、歸檔，該工作可以由項目秘書負責(zé)；第二，對項目啟動、策劃、實施和控制過程進行全面總結(jié)，把成功經(jīng)驗和需要提高的地方都形成文字材料歸檔，這項工作可由項目組成員共同完成；第三，設(shè)計報獎資料準備。
3.1評價指標(biāo)體系構(gòu)建的目的
構(gòu)建科學(xué)的房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系，是房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價的基礎(chǔ)性工作。構(gòu)建評價指標(biāo)的目的是為了描述系統(tǒng)狀態(tài)或方案效果，為決策提供相關(guān)信息。所謂指標(biāo)體系是由一系列相互聯(lián)系、相互制約的指標(biāo)組成的科學(xué)完整的總體，各指標(biāo)間相互關(guān)系是該系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)。
3.2房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系設(shè)立的原則
(1)系統(tǒng)性原則房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的高低是由多種因素共同作用決定的，既有內(nèi)部因素的影響，也有外部環(huán)境的制約，是所有因素綜合作用的反映，因此房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系的設(shè)立必須遵循系統(tǒng)性的原則。
（2）科學(xué)性原則房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系是一個龐大的工程，涉及的評價指標(biāo)很多，并且每一級的評價指標(biāo)又涉及很多的因素，這些評價指標(biāo)的設(shè)定應(yīng)滿足科學(xué)性的要求。首先，評價指標(biāo)的設(shè)定應(yīng)符合國際慣例，向國際權(quán)威的評價結(jié)構(gòu)過渡，又要符合房地產(chǎn)營銷的特性；其次，評價指標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)自身狀況和實踐經(jīng)驗的理論概括和抽象；再次，評價指標(biāo)體系的設(shè)計應(yīng)規(guī)范科學(xué)、有充分的理論依據(jù)。
（3）針對性原則該營銷能力評價指標(biāo)體系的設(shè)立必須針對房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的特點進行，因為房地產(chǎn)市場營銷自身的特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷能力評價指標(biāo)的確定在借鑒營銷能力評價指標(biāo)的基礎(chǔ)上，還必須針對房地產(chǎn)全程營銷的特點。
3.3房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系的邏輯框架
房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的評價指標(biāo)體系是由房地產(chǎn)營銷的各方面特征及其相互關(guān)系的多個指標(biāo)所構(gòu)成的具有內(nèi)在結(jié)構(gòu)的有機整體。在參考國內(nèi)外關(guān)于市場營銷能力評價指標(biāo)體系設(shè)計的相關(guān)文獻和對房地產(chǎn)公司深入調(diào)查之后，將房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系分為三層，既包括目標(biāo)層（A）、準則層（Bi，i＝1，2，……，n）和指標(biāo)層（Bij，j＝1，2，……，n），同時確定衡量指標(biāo)層各個指標(biāo)的具體評價因素。
3.4指標(biāo)構(gòu)建的方法
指標(biāo)體系的建立主要是指標(biāo)選取及指標(biāo)之間結(jié)構(gòu)關(guān)系的確立。對于營銷能力評價指標(biāo)體系這樣一個復(fù)雜系統(tǒng)，指標(biāo)的選取和指標(biāo)體系的確定比較困難，既要求對相關(guān)理論（房地產(chǎn)全程營銷理論，模糊綜合評價理論等）有深邃的把握，也要求必須具備豐富的經(jīng)驗。因此，本指標(biāo)體系的建立過程是定性分析和定量研究相結(jié)合。定性分析主要是從評價的目標(biāo)和原則出發(fā)，考慮評價指標(biāo)的充分性、穩(wěn)定性、可行性、必要性以及指標(biāo)與評價方法的協(xié)同等因素，是主觀確定指標(biāo)和指標(biāo)結(jié)構(gòu)的過程。定量研究則是指通過一系列檢驗，使指標(biāo)體系更加科學(xué)和合理的過程，二者相輔相成。本章在構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系時采用了德爾菲法，具體的構(gòu)建過程如下：
（1）確定目標(biāo)采用德爾菲法進行調(diào)查的目的是要通過調(diào)查確定一套適合房地產(chǎn)企業(yè)的營銷能力評價指標(biāo)體系。
（2）設(shè)置指標(biāo)預(yù)選集在對目標(biāo)分析的基礎(chǔ)上，對目標(biāo)進行分解，分解出一系列與目標(biāo)有關(guān)的基本概念，如營銷戰(zhàn)略、營銷策略、營銷推廣等等。然后再對這些概念進行深入加工或進一步分解，最后形成一系列描述目標(biāo)屬性的指標(biāo)。在得出指標(biāo)后,還要對指標(biāo)間的關(guān)系以及指標(biāo)與目標(biāo)間的關(guān)系進行分析，對一些指標(biāo)群按一定的標(biāo)準進行聚類，最后得出一個初步的指標(biāo)集。這一階段要盡可能多地選取指標(biāo)以構(gòu)成候選指標(biāo)集。最后設(shè)置調(diào)查表對指標(biāo)體系進行選擇。
（3）調(diào)查表的設(shè)計調(diào)查表是運用德爾菲法向?qū)＜艺髟円庖姷闹匾ぞ吆托畔⒌闹饕獊碓?，它制定的?yōu)劣直接關(guān)系著調(diào)查結(jié)果的優(yōu)劣。本文設(shè)計調(diào)查表的目的，是在保證指標(biāo)全面性前提下，對設(shè)置的指標(biāo)預(yù)選集進行指標(biāo)篩選，盡可能把那些對目標(biāo)影響很小的指標(biāo)剔除出去，以保證評價評價指標(biāo)體系的效率，以盡量少的“主要”指標(biāo)來評價研究對象。
（4）選擇專家在調(diào)查表制定完之后，就要根據(jù)此選擇專家。專家選擇的如何，也是德爾菲法能否成功的關(guān)鍵之一，要想保證德爾菲法取得好的效果，在選擇專家時，應(yīng)選擇那些在市場營銷領(lǐng)域、房地產(chǎn)經(jīng)營管理領(lǐng)域的專家和在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)策劃企業(yè)一線工作的營銷人員和策劃人員。經(jīng)驗證明，一個身居要職的專家匆忙填寫的調(diào)查表，往往不如一般專家經(jīng)過深思熟慮填寫的調(diào)查表更有價值。為保證專家的代表性，應(yīng)注意專家代表的構(gòu)成和分布。由于房地產(chǎn)營銷的實踐性的特點，本次調(diào)查選擇專家30名，筆者請該公司銷售策劃部的8位管理和技術(shù)人員，策劃公司的6位資深工作人員，西北農(nóng)林科技大學(xué)經(jīng)管學(xué)院的3位老師和3位在讀碩士參與了房地產(chǎn)企業(yè)評價指標(biāo)體系的確定。
（5）發(fā)函在擬定好調(diào)查表后，將調(diào)查表交給各位專家，請他們盡快填寫并返回。
（6）回收調(diào)查表，綜合處理確定結(jié)果本次調(diào)查發(fā)出調(diào)查問卷30份，收回30份，回收率100%，并且對調(diào)查結(jié)果進行檢驗。
（7）指標(biāo)體系構(gòu)建各指標(biāo)經(jīng)過上述檢驗，得到了較滿意的評價指標(biāo)體系。
3.5房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)的設(shè)定
目前房地產(chǎn)市場營銷已處于全程營銷階段，全程營銷包括：制定房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略，市場調(diào)研，項目定位，營銷組合策略和營銷實施保證五大部分組成，基本包括了市場營銷中的各個主要環(huán)節(jié)[13]。所以，每個環(huán)節(jié)的營銷競爭力都會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整體市場競爭力。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力進行評價就必須運用一定的方法對房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷各環(huán)節(jié)的營銷能力進行全面評價，得出總體評價結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自己的實際情況，依據(jù)全面性、靈活性、可測性和敏感性原則來確定市場營銷評價指標(biāo)體系。筆者在參考國內(nèi)外關(guān)于市場營銷能力評價指標(biāo)體系設(shè)計的相關(guān)文獻和對該房地產(chǎn)公司深入調(diào)查之后，確定該企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系，見表3-1。
（1）房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略（B1）房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的狀況所作的企業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃，房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略規(guī)定了營銷活動的基本方向，使?fàn)I銷能力聚焦，進而使?fàn)I銷能力得到最大程度的發(fā)揮。房地產(chǎn)企業(yè)營銷戰(zhàn)略的指標(biāo)層包括戰(zhàn)略目標(biāo)、土地戰(zhàn)略、資金戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略。a戰(zhàn)略目標(biāo)（B11）。評價戰(zhàn)略目標(biāo)從戰(zhàn)略目標(biāo)是否與企業(yè)的總體經(jīng)營目標(biāo)一致和戰(zhàn)略目標(biāo)是否切合企業(yè)自身情況兩個因素來衡量[14]。b土地戰(zhàn)略（B12）。土地是房地產(chǎn)業(yè)的命脈。土地戰(zhàn)略通過土地的區(qū)位和土地獲得的成本兩個因素來衡量。c資金戰(zhàn)略（B13）。資金戰(zhàn)略通過融資渠道是否便捷，資金使用成本的高低，營銷過程中有無資金缺乏現(xiàn)象這三個因素來衡量。d品牌戰(zhàn)略(B14)。品牌戰(zhàn)略通過品牌戰(zhàn)略規(guī)劃是否明確，項目品牌定位是否明確，項目品牌是否帶動企業(yè)品牌的樹立三個因素來衡量[15]。
（2）房地產(chǎn)市場調(diào)查（B2）房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)營銷策劃的前提和基礎(chǔ)，即是企業(yè)活動的起點，又貫穿于企業(yè)營銷策劃活動的全過程，是企業(yè)營銷策劃活動必不可少的組成部分。房地產(chǎn)市場調(diào)查的指標(biāo)包括營銷環(huán)境調(diào)查（B21），消費者行為調(diào)查（B22），房地產(chǎn)市場狀況調(diào)查（B23），房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查（B24），房地產(chǎn)價格調(diào)查（B25）五部分。房地產(chǎn)市場調(diào)查的這五個指標(biāo)可通過市場調(diào)查信息的可利用度、可信度，市場調(diào)查的投入產(chǎn)出比，企業(yè)是否定期有目的進行市場調(diào)查，市場調(diào)查內(nèi)容是否全面來衡量[16]。
（3）房地產(chǎn)項目定位（B3）房地產(chǎn)項目定位是通過市場調(diào)研，營銷策劃分析，依據(jù)消費者需求的差異性，將房地產(chǎn)市場細分為若干個子市場，在此基礎(chǔ)上確定企業(yè)的目標(biāo)顧客市場，作好市場定位，以保證設(shè)計的房地產(chǎn)產(chǎn)品滿足消費者的需求，制定的營銷策略有的放矢。在對房地產(chǎn)項目定位的評價中主要選擇市場細分，目標(biāo)市場的選擇和定位，房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計三個指標(biāo)來進行。a市場細分（B31）。市場細分通過市場細分是否科學(xué)合理，細分后市場是否具有差異性和可進入性兩個因素來衡量。b目標(biāo)市場的選擇和定位（B32）。市場定位包含多方面的內(nèi)容。比如項目的目標(biāo)客戶群的定位，房子是要賣給什么人的，對這些人進行全面的分析，找出他們的需求；項目自身的定位，通過對市場的研究，結(jié)合項目的背景、先天條件、目標(biāo)客戶及區(qū)域內(nèi)項目間的比較，確定項目的整體形象、文化內(nèi)涵、項目檔次、進而對項目的功能進行定位，包括室內(nèi)空間和室外空間，對功能進行系統(tǒng)策劃，滿足客戶需要。市場定位是相對的而不是絕對的，定位的目的，是使項目的規(guī)劃設(shè)計、項目的銷售具有一定購傾向性，吸引目標(biāo)客戶。目標(biāo)市場的選擇和定位通過目標(biāo)市場是否符合企業(yè)自身的開發(fā)能力，目標(biāo)市場是否符合企業(yè)自身營銷能力，目標(biāo)市場的選擇是否實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)三個因素來衡量[17]。c房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計（B33）。一個項目的規(guī)劃設(shè)計及建筑方案的形成，要求制定者既要懂得市場，有豐富的房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗，對買家非常了解，對個人居住生活中的行為規(guī)律、喜好，社交特點非常了解，同時又要掌握建筑語言和專業(yè)知識，而這樣的人實際上是不存在的，所以規(guī)劃設(shè)計和方案的形成，需要由房地產(chǎn)發(fā)展商和專業(yè)建筑設(shè)計師共同進行。建筑設(shè)計的要求應(yīng)當(dāng)是具體而詳細的，在建筑上每一部分應(yīng)考慮哪些因素，應(yīng)該表現(xiàn)什么，項目要賦予的特色是什么，功能是什么，這些特色和功能如何體現(xiàn)，只有這個項目的開發(fā)者心中有數(shù)。設(shè)計師只是負責(zé)設(shè)計出符合發(fā)展商要求的建筑，但如果發(fā)展商沒有提出明確的要求，他就無所適從，只能設(shè)計一個大眾化的、毫無特色的方案。因為只有發(fā)展商才清楚項目的定位，區(qū)域的環(huán)境，樓盤的特色和賣點以及成本控制的限度。再高明的設(shè)計者，如果沒有對他提出項目的市場定位，沒有提出具體的設(shè)計要求，那么他只能按以往的經(jīng)驗和猜測來設(shè)計，很難符合要求。建筑規(guī)劃及設(shè)計要求，往往為項目所有的優(yōu)勢打下了伏筆，做好了準備。房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計通過小區(qū)規(guī)劃是否滿足目標(biāo)客戶的需要，房屋戶型是否滿足客戶需要，物業(yè)管理服務(wù)是否滿足客戶需要這三個因素來衡量[18]。
入世后，我國房地產(chǎn)金融業(yè)將面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。
首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競爭加劇，信貸風(fēng)險加大。入世后，首批進入我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的大多為國外資金實力雄厚、管理先進、技術(shù)一流的大公司、企業(yè)集團。與之相比，我國的房地產(chǎn)企業(yè)相對弱小，經(jīng)營機制落后，國內(nèi)企業(yè)過去在土地使用、項目取得等方面的優(yōu)勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內(nèi)房地產(chǎn)金融機構(gòu)的信貸資金運用大多為向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)提供貸款，在債務(wù)軟約束的條件下，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（尤其是國有企業(yè)）通過銀行負債將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到了國內(nèi)房地產(chǎn)金融機構(gòu)身上。此外，國外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會，開始了房地產(chǎn)金融二級市場的操作，而我國至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場），國外房地產(chǎn)金融機構(gòu)對于開辦房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險等業(yè)務(wù)很有經(jīng)驗，早已形成一整套完善的運作規(guī)范，有相當(dāng)豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗，具有高素質(zhì)的專業(yè)人才。而我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)還處于起步階段，不少房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強大的國外房地產(chǎn)金融競爭對手面前，人才缺乏、經(jīng)驗不足，處于不利地位。
其次是國際經(jīng)濟變動狀態(tài)對我國房地產(chǎn)金融的影響將加大。加入WTO使國內(nèi)房地產(chǎn)市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經(jīng)濟環(huán)境動蕩，國內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)都會受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也會受到較大影響，如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托投資等。同時，在外資大量進入房地產(chǎn)時，還容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)金融機構(gòu)損失慘重，甚至?xí)?dǎo)致金融危機。
再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機構(gòu)、擔(dān)?；虮ＷC機構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。入世后，國內(nèi)市場更加開放，外資金融機構(gòu)的廣泛進入不僅會使國內(nèi)金融市場更加活躍，也使得對之加強監(jiān)管的難度加大。
入世給我國房地產(chǎn)金融帶來了新的發(fā)展機遇。
一是外資金融機構(gòu)的進入帶來巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)范圍將得到進一步拓展。入世后，房地產(chǎn)資金的來源渠道更廣，如外商的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資、外資金融服務(wù)機構(gòu)的各項存款、外商的各項企業(yè)存款、儲蓄存款等會有所上漲。目前，我國房地產(chǎn)金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1％，與發(fā)達國家20％的比例相差甚遠。國外銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)有豐富的業(yè)務(wù)拓展經(jīng)驗，有適應(yīng)社會各類人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡便。外資銀行大量進入房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了先進的管理技術(shù)，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。
二是我國房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質(zhì)將得以提高。我國房地產(chǎn)金融業(yè)由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的貸款，信貸人員擔(dān)心收不回而“懼貸”；對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場缺乏活力，人員素質(zhì)、行業(yè)水平尚未達到高水平。在外部壓力下，對金融從業(yè)人員的水平要求越來越高，國內(nèi)房地產(chǎn)金融機構(gòu)必然會在經(jīng)營機制改革、管理方式、專業(yè)培訓(xùn)、金融工具創(chuàng)新、金融服務(wù)品種、服務(wù)質(zhì)量等方面下功夫，從而促進行業(yè)整體水平的提高。
三是促進我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。一旦外資銀行和保險機構(gòu)全面涉足房地產(chǎn)業(yè)，可能開辦對境內(nèi)居民的人民幣抵押貸款業(yè)務(wù)和對境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款業(yè)務(wù)，同時還會帶來與房產(chǎn)相關(guān)的保險品種。如美國的房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)相當(dāng)發(fā)達，美國聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（FHMA）近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達25000億美元。房地產(chǎn)抵押證券化不僅提高了銀行資產(chǎn)的流動性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險、金融機構(gòu)將憑借其強大的營銷網(wǎng)絡(luò)和先進的管理技術(shù)涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，尤其是抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)和不動產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，從而將與國內(nèi)金融機構(gòu)一起，有力地推動我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。
面對挑戰(zhàn)和機遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應(yīng)積極研究對策，應(yīng)對挑戰(zhàn)。
1、要加強對國際慣例的學(xué)習(xí)和研究。學(xué)習(xí)和借鑒國外銀行的管理經(jīng)驗，變外行為內(nèi)行。面對壓力，我們應(yīng)看到我們的優(yōu)勢，如對國情熟悉、與企業(yè)有長期密切關(guān)系、各種信息靈通等。但更應(yīng)仔細研究入世后將面臨的各種困難、自身運作中的優(yōu)劣所在，做到心中有數(shù)，早作對應(yīng)之策。要在房地產(chǎn)信貸營銷理念、市場營銷策略、服務(wù)手段、運作機制等各個方面加大創(chuàng)新力度并且要有實質(zhì)性的突破；要及早研發(fā)和推廣適應(yīng)形勢需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品品種和業(yè)務(wù)，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)合作、住房保險等新的金融服務(wù)，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰(zhàn)。
2、要加快房地產(chǎn)信貸人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，簡化信貸手續(xù)，提高工作效率。入世后，房地產(chǎn)金融市場主體的復(fù)雜化要求從業(yè)人員能精通一門到幾門外語，熟練操作計算機，具備房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)投資、財務(wù)分析、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理、國際金融等方面的知識。但目前，高水平的房地產(chǎn)金融人才還特別缺乏，而且今后還面臨人才流失的可能。因而，各級行都要高度重視房地產(chǎn)信貸人員的培養(yǎng)，通過開辦培訓(xùn)班、選送出國學(xué)習(xí)、鼓勵職工業(yè)余進修等方式，培養(yǎng)出自己的高水平人才。此外，個人住房貸款手續(xù)繁雜、審批緩慢也是此項業(yè)務(wù)未能更快地發(fā)展的主要原因之一。轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，改善服務(wù)態(tài)度，改革管理體制，簡化手續(xù)必須及早研究解決。
關(guān)鍵詞：聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)概念特征組織方式有效性
對于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個，開發(fā)無從談起。即使是神通廣大的房地產(chǎn)商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯(lián)合開發(fā)應(yīng)運而生。聯(lián)合開發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)項目，對房地業(yè)的發(fā)展功不可沒。但同時，聯(lián)合開發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標(biāo)的數(shù)額巨大，案情錯綜復(fù)雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯(lián)合開發(fā)的性質(zhì)，如何確保聯(lián)合開發(fā)行為的合法有效，如何從法律角度預(yù)防糾紛的發(fā)生等問題，就成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人事和從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對這些問題做了點思考，現(xiàn)呈現(xiàn)給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。
一、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：
所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項目，共擔(dān)風(fēng)險，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產(chǎn)項都可以納合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。
從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營，具有如下特征：
（一）、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了較高條件：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開發(fā)能力。
（二）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。
實踐中，有很多聯(lián)合開發(fā)行為就是因為違反了聯(lián)營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項目的建設(shè)管理，不論項目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于聯(lián)營合同的“保底條款”，應(yīng)認定為無效。需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監(jiān)督），而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負責(zé)，這并不意味著違反了該原則。
（三）法律關(guān)系復(fù)雜。
聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說應(yīng)屬聯(lián)營關(guān)系，而聯(lián)營又分為法人型聯(lián)營和松散型聯(lián)營，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細約定（文將詳細分析）；其次是聯(lián)合體與政府主觀部門的關(guān)系，開發(fā)房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，立項、到規(guī)劃、開工、預(yù)售、驗收都離不開政府部門的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯(lián)合開發(fā)更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開發(fā)行為才能獲得法律的認可。由于沒有做好聯(lián)合開發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓(xùn)非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。
二、選擇恰當(dāng)?shù)暮献鞣绞绞琼樌M行聯(lián)合開發(fā)的組織保障。
根據(jù)《民法通則》中關(guān)于聯(lián)營的規(guī)定，聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)可以采取三種方式：
（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產(chǎn)管理法）第二十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”。該條對以土地使用權(quán)出資提供了法律保障。）成立項目公司，以項目公司的名義進行開發(fā)，雙方按照出資比例承擔(dān)風(fēng)險、獲取收益。以項目公司方式開發(fā)的優(yōu)點是責(zé)任明確、相對而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。同時其不足之處也很多：比如組建項目公司需要一定的時間，成立規(guī)范的管理機構(gòu)，費用較高且容易錯過商機；再比如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，而當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時這一手續(xù)就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開發(fā)各方，對合作者來講這當(dāng)然是不合算的。
（二）、組建聯(lián)合管理機構(gòu)。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機構(gòu)，實踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會”不一而足，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作開發(fā)項目。聯(lián)合管理機構(gòu)與項目公司的最高區(qū)別在于它僅作為內(nèi)部機構(gòu)，并非獨立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能對立承擔(dān)民事責(zé)任。實踐中，曾出現(xiàn)過某建筑施工企業(yè)將某項目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那么簡單了：某項目聯(lián)合開發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會”不但行使內(nèi)部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對聯(lián)合管理機構(gòu)的法律地位有清晰的認識，并且注意避免對外使用聯(lián)合管理機構(gòu)的名義。
（三）、不成立聯(lián)合機構(gòu)，按照合同的約定各自獨立履行義務(wù)。這種方式主要使用于相對簡單的項目。
上述第2、3種方式（統(tǒng)稱非法人型聯(lián)營）中，除了合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛外（下文將詳細論述），實踐中爭議較大的還有一個問題：即聯(lián)合開發(fā)雙方是否對因項目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀點對此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開發(fā)的項目最終由雙方共同收益，本著權(quán)利義務(wù)對等的原則雙方應(yīng)對任何一方因該項目的產(chǎn)生的對債務(wù)負連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對各自責(zé)任做的劃分不能產(chǎn)生對外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯(lián)和開發(fā)項目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯(lián)合開發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。
筆者認為，對此問題不能一概而論，應(yīng)做具體分析。如果聯(lián)合開發(fā)合同明確約定了雙方互負連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準。如果聯(lián)合開發(fā)合同沒有約定雙方互負連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無名合同，當(dāng)事人人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對聯(lián)合開發(fā)項目產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當(dāng)互負連帶責(zé)任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設(shè)工作，且進行建筑物與土地使用權(quán)的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對各自的行為獨立承擔(dān)責(zé)任。
二、簽定完備的聯(lián)合開發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。
聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容復(fù)雜，標(biāo)的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實踐中對其法律性質(zhì)認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預(yù)測。因此，簽訂聯(lián)合開發(fā)合同一定要謹慎。結(jié)合實踐經(jīng)驗，筆者認為以下幾點尤其應(yīng)當(dāng)重視：
（一）、要明確劃分雙方的責(zé)任。對每一項義務(wù)的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕“爭取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應(yīng)提供土地使用權(quán)的位置、面積、使用年限、使用權(quán)性質(zhì)、批準文件或證書等準確信息并對此承擔(dān)責(zé)任，建筑方主要應(yīng)對資金支付事宜作出明確承諾。
（二）對雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價值與所處的位置有很大關(guān)系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導(dǎo)致價值不同。有些聯(lián)合開發(fā)合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具置只字不提，在分配時出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)合同約定的面積與世紀竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。
（三）、重視約定違約責(zé)任。房地產(chǎn)項目的周期一般都較長，過程復(fù)雜。詳細具體的違約責(zé)任不當(dāng)能夠起到督促當(dāng)事人人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項目順利進行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款，不但會造成供地方?jīng)]有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對其履約能力和誠意的嚴重質(zhì)疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責(zé)任，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配，遲延超過若干天，對方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。
（四）、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中確實表達合作的意圖，而不能借聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項目之明，而行借貸之實。例如某聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同約定，出資方僅負責(zé)提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對方在項目完工后返還（當(dāng)然要高于原出資數(shù)額）。根據(jù)國家有關(guān)部門金融法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認定為無效。對此，雙方當(dāng)事人在簽定合同時，要倍加注意。
（五）、聯(lián)合開放房地產(chǎn)合同由于需要辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)當(dāng)具體約定合同被確認無效或不生效時的具體處理方式。
房地產(chǎn)企業(yè)取得土地較難，且具有資金投入龐大、市場流動性較差、開發(fā)周期長的特點。因此， 作為房地產(chǎn)開發(fā)論文，資金管理無疑是企業(yè)運營發(fā)展過程中的重中之重。研究房地產(chǎn)企業(yè)的運營機制、資金的管理以及國家的政策趨勢，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)避免資金鏈斷裂現(xiàn)象的發(fā)生，保證企業(yè)的健康穩(wěn)定運行。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)論文,企業(yè)資金,資金管理論文
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金介紹
（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源
房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要為三個方面。首先來源于自有資金，包括股東所投入的資本以及企業(yè)的留存利潤，這些費用主要用來支付取得土地的價格以及前期的稅費等一些房地產(chǎn)開發(fā)的前期費用。其次是來源于借入資金，借入資金主要通過向一些金融機構(gòu)貸款等如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、信托等。按國家相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的百分之三十。房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源還包括銷售回款（含預(yù)售房款），銷售回款在開發(fā)企業(yè)的資金中占有較大比重，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，從而解決企業(yè)前期建設(shè)資金及逐漸償還銀行貸款。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理
1. 資金管理的復(fù)雜性
房地產(chǎn)企業(yè)的投資一般具有比較長的周期，要開發(fā)一塊地需要涉及方方面面，同時一些房地產(chǎn)企業(yè)的子公司比較分散，相對而言資金管理難度大，同時房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展很大程度上受到國家相關(guān)政策的影響以及社會經(jīng)濟發(fā)展的影響，綜上可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作比其它企業(yè)更為復(fù)雜。
2.資金運籌的互補性
不管是房地產(chǎn)方面的開發(fā)還是投資，都具有一定的階段性，分階段的投入自然也會產(chǎn)生分階段的收入，這些都保證了房地產(chǎn)企業(yè)資金的互補性。回收的資金可以繼續(xù)進行投資，實現(xiàn)資金的合理利用。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的問題
1.高負債
作為一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目時往往有著龐大的資金鏈，缺少項目資金是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問題，很少有企業(yè)能夠依靠自有的資金來實現(xiàn)公司的整體運營，我國對于房地產(chǎn)企業(yè)的IPO和股權(quán)再融資有比較嚴格的限制，為了進行融資，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都是通過銀行借款來實現(xiàn)，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的負債率。據(jù)有關(guān)方面的統(tǒng)計，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的負債率之高，象一些大型的房地產(chǎn)公司如萬科和綠城等，都具有高達70%的負債率，其中2012年的負債率達到了80%，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)的負債率達到90%。以上的數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)雖然能夠取得比較大的利潤但是也具有很大風(fēng)險，在這種高負債率的情況下，一旦國家政策或者房地產(chǎn)的市場價格發(fā)生改變就會無法形成有效的資金回籠，從而造成無法按時償還債務(wù)的現(xiàn)象，嚴重的將會導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。
2.融資形式比較單一
房地產(chǎn)行業(yè)所具有的資金密集型的特點造成了房地產(chǎn)行業(yè)的融資形式比較單一，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑主要來源于銀行的貸款。隨著近年來我國對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度越來越強，政策也在隨時改變，銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也有了越來越多的限制，銀行一直在調(diào)整其相應(yīng)的信貸政策，對貸款方進行嚴格的信用審核與風(fēng)險控制，提高了貸款的標(biāo)準和條件，對于那些自由資金和相關(guān)證明達不到要求的企業(yè)拒不提供貸款，同時還嚴格限制了資金的使用。綜上所述，這種單一的融資形式在國家宏觀政策和市場的影響下很容易造成資金斷裂的現(xiàn)象。
3. 資金回款問題
上面介紹過房地產(chǎn)企業(yè)的回款資金主要來源于購房款，但是這種回款來源并非穩(wěn)定，房地產(chǎn)的銷售狀況直接影響回款金額，當(dāng)政府出現(xiàn)限價或者限購、限貸的調(diào)控時，或者一些當(dāng)?shù)卣畬嵤┮恍┵Y金管理制度時，就會造成資金回籠出現(xiàn)問題，回款不穩(wěn)定，從而造成企業(yè)的資金壓力較大，甚至有些企業(yè)為了加大資金回籠的速度，不得不考慮降價，而降價幅度決定于資金要求。
（四） 加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理
1.加強項目開發(fā)進度管理，按時完成計劃進度
整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)進程主要包括：土地使用權(quán)的獲取，開工后的施工建設(shè)階段和項目銷售、產(chǎn)證辦理等，整個周期可能會持續(xù)三到五年左右，這種開發(fā)周期長的特點，使企業(yè)在對項目管理時必須要嚴格控制項目的實施過程。房地產(chǎn)企業(yè)實施銷售之前，都是處于資金純投入的階段，包括房地產(chǎn)開發(fā)成本以及其它相關(guān)費用，這些環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)問題就會影響整個資金鏈。對整個項目開發(fā)的進度進行控制對于保證房地產(chǎn)企業(yè)的順利運行有著非常重要的作用，對于保證資金回籠非常重要，必須嚴格根據(jù)項目的計劃進度對整個項目的運行進行管理，盡量按原有計劃進行項目的開發(fā)，做好資金的配置，減少資金積壓現(xiàn)象，降低項目開發(fā)過程中的資金風(fēng)險。
2. 合理控制融資方案
房地產(chǎn)行業(yè)可謂是助長我國GDP指數(shù)的最大的力量。所以在我國各地都在進行相關(guān)基礎(chǔ)建設(shè)項目的施工建設(shè)。飛速增長的項目數(shù)量讓現(xiàn)有的工程監(jiān)理人員完全忙不過來，這就造成了很多監(jiān)理企業(yè)和監(jiān)理人員為了可以拿到更多的項目，就采用在每個項目上同時上報同一批名單。倘若這些項目真的中標(biāo)，那么就很可能出現(xiàn)很多項目上只是寫上監(jiān)理人員的名字，但是監(jiān)理人員完全不在工地上進行質(zhì)量監(jiān)督工作。首先，不同的監(jiān)理人員的技術(shù)水平也不盡相同，這就導(dǎo)致工程質(zhì)量的控制難度更大。例如在工程設(shè)計方面，部分設(shè)計人員設(shè)計草率，設(shè)計圖紙?zhí)^粗糙，細節(jié)詳圖或者剖面圖不夠詳細，并且建筑外形與內(nèi)部結(jié)構(gòu)之間互相矛盾，尺寸也混亂不清，很多細節(jié)方面處理錯誤，并且作為技術(shù)人員，并沒有及時去工地查找問題并及時解決，而且施工質(zhì)量和圖紙質(zhì)量的把關(guān)失效，因為掩蓋了很多問題，所以工程就存在了質(zhì)量隱患。其次，直接參與工程建設(shè)的建筑隊伍方面，部分建筑隊伍的專業(yè)素質(zhì)不高，相關(guān)的技術(shù)水準落后，無法深入了解設(shè)計圖紙的內(nèi)容，沒有足夠的責(zé)任心。很多房地產(chǎn)企業(yè)再進行日常經(jīng)營的時候，過度注重房地產(chǎn)項目的開發(fā)，卻忽略了房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，只看重短期利益，卻沒有注意到長期投資所能帶來的利益回報。最后，房地產(chǎn)的工程建設(shè)因為太過復(fù)雜，所以無法形成類似商品或者工業(yè)制品的產(chǎn)品生產(chǎn)和控制相關(guān)的生產(chǎn)設(shè)備以及生產(chǎn)流水線，此外由于不同人的經(jīng)驗和感官之間存在差異，所以對于質(zhì)量檢測得控制也不盡相同，沒有一個恒定的質(zhì)量標(biāo)準。房地產(chǎn)的工程項目建設(shè)完工之后，無法通過常用的對產(chǎn)品進行拆卸來檢驗內(nèi)部構(gòu)造質(zhì)量是否存在問題的方式來進行房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量的檢測，所以房地產(chǎn)項目的部分檢測環(huán)節(jié)很可能做得不夠到位。
2.提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制的相關(guān)措施
2.1將項目質(zhì)量管理落實到個人項目負責(zé)人本身也全權(quán)負責(zé)開發(fā)項目的質(zhì)量，需要親自對質(zhì)量工作進行監(jiān)督管理。項目負責(zé)人要參照投資人項目的開發(fā)戰(zhàn)略以及市場定位的目標(biāo)制定相應(yīng)的項目質(zhì)量計劃。并且參照計劃進度，對項目質(zhì)量計劃的執(zhí)行狀況進行跟蹤、監(jiān)督和檢查，其中對于主要質(zhì)量控制點的驗證和檢查以及評審要注重加強。如果發(fā)現(xiàn)重大管理或者技術(shù)層面的質(zhì)量問題，組織人員快速解決，同時告知項目團隊負責(zé)人。
2.2為開發(fā)項目制訂質(zhì)量計劃在對投資人對于開發(fā)項目的戰(zhàn)略決策以及質(zhì)量政策充分了解的基礎(chǔ)上，保證明確了咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)以及標(biāo)準和熟悉了咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件后，參照項目組織結(jié)構(gòu)的特點，制定適合本企業(yè)本項目的質(zhì)量管理體系。
2.3設(shè)計方案層面的質(zhì)量控制在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)之前，需要通過可行性研究報告、市場調(diào)查、相關(guān)開發(fā)項目的產(chǎn)品的策劃定位來綜合決定方案設(shè)計。當(dāng)明確了項目開發(fā)產(chǎn)品的定位之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動對負責(zé)方案設(shè)計的單位的業(yè)績進行綜合性的評估，確保方案設(shè)計的實用性。在設(shè)計方案通過之后，就進入施工圖紙的設(shè)計流程。對于施工圖紙設(shè)計的初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計以及施工圖設(shè)計三個步驟，都可以通過對各個階段的設(shè)計深度的控制來保證圖紙的設(shè)計質(zhì)量。
2.4施工階段的質(zhì)量控制項目投資人的開發(fā)項目的戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位等級直接決定了該項目的質(zhì)量目標(biāo)。之后進行項目的進度控制和成本控制的確定。然后為實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)制定相應(yīng)的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術(shù)來編制切實可行的質(zhì)量計劃。
2.5項目建設(shè)過程的質(zhì)量控制進行項目施工過程的控制，實質(zhì)上也就是進行程序控制和過程偏差控制。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，施工過程控制實質(zhì)上就是比較合同標(biāo)注的工作范圍與施工單位的工作過程以及階段性成果之間存在的差異；借助規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準和施工圖以及設(shè)計總說明，將合同與實際施工形成的成品和半成品進行對比；將實際的工作流程順序與合同規(guī)定的施工方案和施工作業(yè)順序進行對比；借助多種質(zhì)量檢測手段跟蹤整個施工作業(yè)的過程，并且得出是否批準工程繼續(xù)還是進行整改，從而保證對工程質(zhì)量的實時控制。
3.總結(jié)
從理論上來看，地理空間數(shù)據(jù)庫是GIS工作的一個基礎(chǔ)條件。它必須得到計算機軟、硬件支持下，對地理空間相關(guān)數(shù)據(jù)進行采集、輸入、管理，并且再對其進行編輯、查詢、分析、模擬和顯示。此外，為了使GIS技術(shù)得到充分地利用，同時采用了空間模型分析方法，這使得房地產(chǎn)管理信息變得更加靈活，適用性更加滿足工作需求。GIS是實用性比較強的一種應(yīng)用系統(tǒng)，是為信息組織研究和決策服務(wù)應(yīng)運而生的。它集計算機科學(xué)、地理學(xué)、數(shù)學(xué)、管理學(xué)等為一體，是一項新興的技術(shù)學(xué)科。它有許多特點，比如數(shù)據(jù)管理能力強，空間分析強，以及高效的多要素綜合分析和動態(tài)監(jiān)測能力。目前。絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用GIS技術(shù)管理信息。另外，GIS在別的領(lǐng)域也得到了廣泛的應(yīng)用，比如城市土地管理、環(huán)境監(jiān)測、防災(zāi)減災(zāi)等項目，事情證明其實用性強。為了更好地了解GIS的工作狀態(tài)，本文對它的體系結(jié)構(gòu)進行了分析。
1.1數(shù)據(jù)輸入
數(shù)據(jù)輸入十分簡單，就是將信息輸入到系統(tǒng)中以便記錄房地產(chǎn)的實際信息。理論上，數(shù)據(jù)輸入的定義是將表征空間位置的圖形數(shù)據(jù)和描述它的對象特征的屬性數(shù)據(jù)，通過一些輸入設(shè)備輸入到計算機中，同時，建立相關(guān)的數(shù)據(jù)庫來對這些數(shù)據(jù)進行分類管理。GIS的關(guān)鍵組成部分是地理數(shù)據(jù)庫，可以這樣描述數(shù)據(jù)庫的重要性：數(shù)據(jù)庫的完整性直接關(guān)系到地理信息系統(tǒng)功能的發(fā)揮，影響房地產(chǎn)信息的決策。地理數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)形式并不是單一的，它可以以多種方式呈現(xiàn)，比如樓盤建筑設(shè)計圖件、所在位置地形圖、統(tǒng)計資料、照片等，都能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的管理信息良好地表現(xiàn)出來。
1.2數(shù)據(jù)庫管理與數(shù)據(jù)空間分析
數(shù)據(jù)庫管理部分是GIS不能漏掉的一個重要環(huán)節(jié)，它的主要功能有存儲、編輯、顯示、更新空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)等，具有良好的實用性。與普通數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)（DBMS）相比，存在一定的差別，具體表現(xiàn)為：除了管理普通的屬性數(shù)據(jù)庫之外，它還能管理具有空間位置坐標(biāo)的空間數(shù)據(jù)信息，內(nèi)容十分詳細具體，以便房地產(chǎn)企業(yè)及時、迅速地了解房地產(chǎn)信息。數(shù)據(jù)空間分析部分與數(shù)據(jù)庫的管理是不同的，具體來說，數(shù)據(jù)空間分析部分，是根據(jù)用戶的需求對房地產(chǎn)信息，進行數(shù)據(jù)的拓撲疊加分析等，這種分析的靈活性強，同時存在著相當(dāng)大的潛力，在以后房地產(chǎn)信息管理的應(yīng)用中將會更加廣泛。舉一個簡單的例子，在進行房地產(chǎn)開發(fā)初期的樓盤選址時，對于之后的房地產(chǎn)的價格評估以及居住人口生活便利程度分析的評價，可以先建立起一個完整的評價因子體系，其中要考慮自然、社會、政策等多個方面的因素。在完成評價因子數(shù)據(jù)庫的建立之后，可以帶入一些計算，以便更好地加強房地產(chǎn)信息管理，比如對最大服務(wù)半徑、空間地租地價分析等信息進行模擬計算，并將評價結(jié)果直觀地顯示在樓盤的分析圖上，以便用戶更好地掌握房地產(chǎn)信息，做出正確的選擇。
1.3數(shù)據(jù)輸出
這個過程十分簡單，就是將前面做好的信息數(shù)據(jù)，以不同的形式表現(xiàn)出來，可以采用圖件、報告、表格或者統(tǒng)計圖。
2在設(shè)計和開發(fā)房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中應(yīng)用
由于房地產(chǎn)信息需要處理的數(shù)據(jù)多，對其相關(guān)數(shù)據(jù)的處理是一項巨大的工程，管理起來相當(dāng)困難。作為一種先進的技術(shù)，GIS以其強大的功能，對房地產(chǎn)信息進了有效的管理，輔助企業(yè)的信息決策，在房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)開發(fā)中占據(jù)著重要的地位。
2.1房地產(chǎn)信息管理與查詢
房地產(chǎn)信息管理必須做到合理、科學(xué)，只有這樣，GIS才能發(fā)揮其作用，為房地產(chǎn)信息提供存儲、、查詢、運算、顯示和更新等功能，房地產(chǎn)信息的決策才會更加合理，滿足企業(yè)的需要。在信息管理與查詢中，我們可以利用空間的拓撲關(guān)系顯示與查詢，進而可以制定范圍內(nèi)的一些開發(fā)樓盤的地理位置，找出它們的分布范圍。完成以上工作之后，需要對這些信息進行處理和評估。通過GIS技術(shù)，房地產(chǎn)部門可以對房地產(chǎn)具體規(guī)劃和現(xiàn)狀布局情況了解得更加具體，可以及時掌握房地產(chǎn)的最新消息，防止決策失誤。
2.2房地產(chǎn)信息專題制圖
強大圖形和文本編輯功能是GIS的一個突出優(yōu)勢，這樣方便企業(yè)直觀地得到信息，同時，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)維護相當(dāng)便利，在一定程度上減少了出圖的成本，拋棄了傳統(tǒng)制圖的繁瑣工序，提高了工作的效率。GIS的圖形數(shù)據(jù)庫與一般的數(shù)據(jù)庫不同，為了方便操作，它是采用層存儲的方式。舉一個簡單的例子，它將行政區(qū)劃圖、道路交通圖、用地現(xiàn)狀圖、產(chǎn)業(yè)分布圖等疊加在一起。這樣，除了給用戶輸出要素圖之外，根據(jù)用戶的要求，它可以調(diào)出專題圖，方便用戶了解到的信息更加具體。另外，GIS還可以對城市同一房地產(chǎn)樓盤的多個不同的社會經(jīng)濟影響因素進行特征疊加，然后再分專題建圖，用戶還可以了解到自己周邊的環(huán)境信息。一般而言，這種地圖不僅可以顯示原有地理位置的數(shù)據(jù)，比如無級放大、漫游等，還能對小區(qū)的發(fā)展情況以及人口因素等外在環(huán)境進行分析，掌握到的信息將會更加全面。
2.3輔助房地產(chǎn)管理決策
房地產(chǎn)管理的手段非常多，因此管理起來涉及到的要素也多。具體而言，它是運用經(jīng)濟、技術(shù)、行政、教育等手段，來對房地產(chǎn)進行規(guī)劃的。它的一個主要目的是通過全面規(guī)劃管理，協(xié)調(diào)城市與社會、城市與自然的發(fā)展，使它們處于一個和諧的狀態(tài)。房地產(chǎn)信息具有一定的空間地理特性，因此，在房地產(chǎn)管理和決策中，GIS的空間分析功能得到了充分的利用。GIS的拓撲疊加功能可以綜合各個要素，可以對房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的各個要素層，比如自然條件要素以及社會環(huán)境要素等，疊加樓盤小區(qū)的環(huán)境評價圖。通過這種方式，可以確定出城市中的最合適的住宅，對于存在缺陷的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域。企業(yè)可以優(yōu)先進行環(huán)境治理。值得提出的一點是，通過與數(shù)學(xué)分析模型的集成的方式，GIS的空間分析功能也能得到利用。比如將城市資源評價模型、經(jīng)濟需求預(yù)測模型、投入產(chǎn)出效益模型等模型可以同時放在GIS輔助的信息系統(tǒng)上，這可以簡化房地產(chǎn)部門的管理工作，提高其決策的水平。
3房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)計
在現(xiàn)階段，我國大部分的房地產(chǎn)管理沿用的方式還是傳統(tǒng)的模式，科學(xué)化程度不夠，這是受經(jīng)濟條件影響的，一方面，企業(yè)的管理技術(shù)水平不夠高，另一方面，缺乏管理方面的人才。一旦管理不善，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)管理和開發(fā)的出現(xiàn)問題。所以，如何在房地產(chǎn)管理和決策中利用好GIS，是社會房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的一個焦點，決定著企業(yè)競爭力的大小。建立房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的優(yōu)勢十分明顯，首先，它對于提高房地產(chǎn)管理和決策的現(xiàn)代化管理水平有著積極的作用。其次，它方便了房地產(chǎn)管理部門的工作，為其決策提供了強大的技術(shù)支持，提高決策的合理性。同時，這加強了房地產(chǎn)管理信息網(wǎng)和數(shù)字城市建設(shè)，有利于實現(xiàn)企業(yè)之間的資源共享，加強房地產(chǎn)開發(fā)商之間的交流。從技術(shù)的角度上說，GIS相當(dāng)成熟，它是靈活地，可以采用多種計算機語言進行設(shè)計，因此可以充分利用，進行二次開發(fā)。綜上所述，作者基于GIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，對其邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)計進行了探討與研究。
3.1房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫
這個數(shù)據(jù)庫涉及的領(lǐng)域比較廣，因此建立起來要設(shè)計到多方面的內(nèi)容。建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫包括：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，這就需要對其開發(fā)的歷史進行一定的研究；同時，樓盤的地籍管理數(shù)據(jù)、房屋建筑幾何圖形圖紙信息也是數(shù)據(jù)庫中必須包含的重要內(nèi)容。隨著GIS技術(shù)的深度應(yīng)用，它在房地產(chǎn)信息管理發(fā)揮的作用越來越重要。
3.2房地產(chǎn)數(shù)據(jù)GIS使用管控層
完結(jié)以上的數(shù)據(jù)的編排、增添等基礎(chǔ)控制。除此之外，還要完成GIS查詢、解析，這能夠使工作變得更加方便。
3.3房地產(chǎn)管理和開發(fā)決策支持層
這主要要建立一些模型庫，例如知識方法庫，評價庫和預(yù)測模型等，這些模型涉及的內(nèi)容比較多，需要對具體問題進行具體分析，在進行合理的決策。
4結(jié)語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；房地產(chǎn)開發(fā)
一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點
房地產(chǎn)企業(yè)既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。它具有如下特征：1.資金密集。因為一個房地產(chǎn)項目的投建就是一種投資行為，因此要求企業(yè)高度集中控制資金。2.管理密集。房地產(chǎn)的開發(fā)中可以整合和協(xié)調(diào)各種資源來用于自己的項目開發(fā)建設(shè)，在建設(shè)環(huán)節(jié)可結(jié)合的社會資源包括項目評估公司、策劃公司、設(shè)計公司、建筑公司、裝飾公司和午夜管理公司等。3.生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長。房地產(chǎn)項目的開發(fā)設(shè)計投資評估、營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)，其中每部分都互為制約，所以要更為注重過程控制。4.投資風(fēng)險大。房地產(chǎn)項目作為投資項目，投資數(shù)額巨大，在激烈的市場競爭中，當(dāng)他們在未知結(jié)果中尋求利益的時，會受到市場和政策等諸多因素的影響，風(fēng)險不可謂不高，所以在成本管理中更應(yīng)加強前期對風(fēng)險的預(yù)測預(yù)控和規(guī)避。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的現(xiàn)存問題
1.成本管理理念不夠全面
當(dāng)前，影響成本管理的因素主要包括：土地成本和資金成本受國家政策影響大、建筑原材料受市場變化波動大、房地產(chǎn)購買力不穩(wěn)定、房地產(chǎn)企業(yè)管理水平差距大等。
2.成本控制體系不健全
房地產(chǎn)項目在開發(fā)建設(shè)中的環(huán)節(jié)有：策劃準備設(shè)計定型組織施工竣工驗收。成本控制管理，除了建設(shè)費用貫穿整個過程，還涉及竣工后的銷售成本的支出。而當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒有健全的成本管理控制體系，一些企業(yè)的體系建立也不夠合理，導(dǎo)致企業(yè)多陷入成本管理與實際支出脫節(jié)的現(xiàn)狀。
3.成本控制管理只停留在表面功夫
在房地產(chǎn)市場競爭日益白熱化的新形勢下，多數(shù)企業(yè)都開始注重成本管理，并設(shè)置了專門的職能部門，如成本控制部或?qū)徲嫴浚捎谇捌诠芾淼牟坏轿?，造成過程中失控或事后算賬的行為，讓這些看似專業(yè)的職能部門只能抓住事后成本管理部分，使成本管理流于表面形式，而很難收到管理實效。而那些擁有較為規(guī)范的成本預(yù)算和成本控制制度的房地產(chǎn)企業(yè)，因為成本預(yù)測、成本決策和成本控制制度沒能及時跟上，而少了有效解決復(fù)雜問題的有力措施，也讓成本控制管理工作收效甚微。
三、有效改善企業(yè)成本管理問題的對策
1.施工前的控制對策
首先，投資決策控制。企業(yè)前期規(guī)劃部門要研究政策盡量為企業(yè)爭取利益，工程、預(yù)算部門則應(yīng)與其配合對過程成本做出合理預(yù)測，以便服務(wù)于決策層的投資決策。其次，利用公開招標(biāo)方式選擇承包團隊?！拔逋ㄒ黄健币惨绱?，目的就是確保工程質(zhì)量、降低費用、縮短工期。第三，嚴格控制圖紙設(shè)計審核。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專門的工程設(shè)計管理部來細化設(shè)計規(guī)范要求、審核設(shè)計方案和施工圖紙，全面評估工程項目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等。
2.施工中的控制對策
首先，嚴把施工單位資質(zhì)關(guān)，實地考察不能省。它是決定工程造價控制成敗的關(guān)鍵，信譽好、資金雄厚、技術(shù)過硬的企業(yè)是首選。其次，審好合同，降低索賠。第三，抓好現(xiàn)場管理，減少浪費。第四，基礎(chǔ)設(shè)施的費用支出盡量節(jié)約，建設(shè)前要對項目實際情況了解透徹，施工單位的選擇采用招標(biāo)方式選定。第五，公共配套設(shè)施建設(shè)要合理，應(yīng)根據(jù)消費市場的需求和市場定位來確定配套設(shè)施的檔次，原則上項目不設(shè)置與周邊雷同的配套設(shè)施。
3.后期的控制對策
一項工程的竣工并不表示成本控制的結(jié)束，相關(guān)人員要站好最后一班崗，后期涉及的成本控制內(nèi)容包括：一，已結(jié)算工程需全部達到設(shè)計圖紙和合同規(guī)定標(biāo)準，并具備竣工驗收合格手續(xù)，對甩項部分應(yīng)標(biāo)注在驗收單中，并在結(jié)算時扣除該部分費用；二，對工程洽商簽證及預(yù)算增減賬進行最后清理，重視材料價差和竣工調(diào)價的相應(yīng)審計；三，通過結(jié)算原則會議確認制、二次復(fù)核制、設(shè)計和獎懲機制來減少結(jié)算中可能出現(xiàn)主觀失誤或漏洞的發(fā)生。這樣一方面能提高結(jié)算質(zhì)量，另一方面也能有效控制工程成本支出。
作者:周立紅 單位:石家莊潤鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
參考文獻：
