發(fā)布時間：2023-02-15 14:46:43
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)管理論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
EPC工程總承包是目前國際上科學規(guī)范的工程項目管理模式，由總承包企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同負責對工程總承包項目的設計、采購、施工等階段實施全過程的動態(tài)、連續(xù)與合理交叉相結合的管理和控制。設計被納入總承包管理模式中，不再是獨立單一的工作，它不僅貫穿整個項目的實施過程，而且與采購、施工單位組成一個有機整體。在項目實施的各階段相互交叉，相互支撐，高效率、高質量地建成項目。
（一）設計與采購的關系。設計與采購同屬EPC模式中，在相關環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)配合、不可分割。設計向采購提供設備材料請購單及詢價技術文件，由采購加上商務文件后組成完整的詢價文件。采購負責組織詢價，設計負責對制造廠商的報價進行技術評審；供采購確定供貨廠商，設計負責對供貨廠商提供的技術文件及圖紙進行審查與確認。在設備制造過程中，設計協(xié)助采購處理有關設計技術問題，必要時設計參加由采購組織的關鍵設備材料的檢驗工作。
（二）設計與施工的關系。工程設計完成后，設計向施工方提供工程項目設計圖紙、文件。在參建各方審圖的基礎上及時進行圖紙會審設計交底，向EPC工程總承包項目的施工方和監(jiān)理方說明設計意圖，解釋設計文件，明確設計要求。根據(jù)施工需要及時提供設計服務，解決施工中出現(xiàn)的有關設計問題，并對設計變更進行有效管理和控制。施工方應參與設計可施工性的分析論證，參加重大設計方案討論。
（三）設計與試運行的關系。在EPC工程總承包項目試車調(diào)試階段，設計提出必要的試運行操作原則和技術要求，配合項目業(yè)主對工程的試車調(diào)試給予必要的技術指導與服務，針對工程試運行過程中的問題，由設計提出處理方案并及時解決。
二、基于EPC的設計管理思考
EPC模式很好地解決了當前設計管理中的問題，這種模式的優(yōu)勢在于：（1）設計、采購、施工均由總包單位負責，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)非常方便，可以很快地解決項目建設中出現(xiàn)的問題，提高了效率；（2）有利于設計、采購、施工的整體方案優(yōu)化。合同承包商在設計的早期階段已介入項目，能把自己在施工工藝、降低成本、縮短工期等方面的技術知識體現(xiàn)在設計文件中，減少施工中出現(xiàn)問題的可能性；（3）有利于實現(xiàn)項目目標，能有效地對項目全過程進行進度、費用和質量的綜合控制；各合同承包商在控制成本、工期、質量等方面都有獨特的優(yōu)勢，總承包商可以集這些優(yōu)勢于一身，使固定價格合約的實現(xiàn)成為可能；（4）業(yè)主只與一個單位打交道，便于合同雙方協(xié)調(diào)，避免了多頭協(xié)調(diào)產(chǎn)生的障礙?？偝邪讲粌H提供設計、采購和施工統(tǒng)籌服務，也提供建設項目的融資、項目建成后的使用培訓和維修等全過程服務。鑒于目前EPC模式還是一個新興的工程管理模式，市場上采用還不廣泛，為此本文提出如下建議：
（一）轉變觀念意識。從根本上轉變傳統(tǒng)的設計觀念和意識，樹立工程項目建設全局統(tǒng)籌協(xié)調(diào)思想，建立適應EPC工程總承包項目特點的新型設計管理體制，逐步實現(xiàn)由過去傳統(tǒng)的設計管理體制向總承包設計管理方向的轉化，使工程設計逐步納入EPC工程總承包項目管理中，成為其中一部分，充分發(fā)揮設計的核心作用和優(yōu)勢，使工程設計更好地為EPC工程總承包項目服務。
（二）設計文件的質量和深度。在EPC模式下，工程項目對設計質量要求更高、設計深度要求更細。設計質量是決定工程質量、控制工程費用的主要因素，是決定工程項目成敗的關鍵。高度重視工程項目可行性研究報告、初步設計、施工圖設計工作，切實提高可研報告和各階段設計文件的質量和深度，確保其可行性、先進性、合理性。可行性研究報告是確定工程項目投資的依據(jù)，也是工程設計的重要文件。企業(yè)必須投入足夠的時間和精力到可行性研究中，對工程項目市場、技術、生產(chǎn)、經(jīng)濟等方面進行全面論證。得出的可研報告內(nèi)容要全面、詳細、準確、適用，技術方案先進可行、經(jīng)濟合理，避免因投資估算不準而產(chǎn)生偏差。初步設計是施工圖設計的依據(jù)，在編制初步設計文件時，其內(nèi)容與深度應按照EPC工程總承包項目的要求進行。設計方案和設備選型明晰合理、初設概算完整準確，確保初步設計文件內(nèi)容的完整性、準確性，確保初步設計文件的深度滿足施工圖設計的要求。避免因初步設計文件編制深度不夠、初步設計概算不準而產(chǎn)生設計偏差。施工圖設計作為項目實施的依據(jù)，必須做到內(nèi)容全面，表達清晰，預算準確。避免出現(xiàn)無謂的錯誤和不必要的變更，保證項目實施流暢，節(jié)約成本。
（三）組織、管理措施1、單位之間的戰(zhàn)略合作關系。總承包單位根據(jù)項目需要和市場狀況，進行優(yōu)質資源整合，盡可能將各家優(yōu)勢結合為本項目服務。具體做法是對各設計單位的情況進行了解，根據(jù)專業(yè)強弱進行分類，如A設計院的方案和建筑專業(yè)是強項，B設計院的結構或安裝專業(yè)是強項，C設計院的室內(nèi)或景觀專業(yè)是強項。在此基礎上，總承包單位就可同時選擇多家設計單位，分別為項目的各專業(yè)進行設計，各取所長，并由總包單位進行總體協(xié)調(diào)，使各專業(yè)密切配合，這樣設計出來的產(chǎn)品肯定是精品。在項目建設過程中，各設計單位在總包單位統(tǒng)籌下與采購部門、施工單位進行密切配合，及時解決各種問題，保證項目建設順利實施。2、精良設計組織、文件、變更管理（1）組織。根據(jù)設計院科室業(yè)務劃分的特點，EPC項目啟動實施后，可以從專業(yè)科室里面抽調(diào)合適的人員，成立相應的項目組。項目（設計）經(jīng)理、總工程師、專業(yè)負責人、專業(yè)工程師、項目文秘、合同經(jīng)營及外事聯(lián)絡等是項目組應該有的各種單元。項目組一旦成立，各個組成單元必須按時、按要求執(zhí)行并完成相應工作任務。（2）文件傳遞。EPC模式文件傳遞量大、反復性多、周期長。在文件傳遞管理上要有一套專門的辦法。一般可以歸結為進度周報月報、設計問題咨詢及答疑、設備采購技術規(guī)格書及數(shù)據(jù)表、采購評標、會議紀要、施工圖設計圖紙、竣工圖設計圖紙、設計聯(lián)絡單及變更單、試車操作手冊以及員工培訓講義等。（3）設計變更。在EPC模式合同條件下，除了不可抗力、法律變化和業(yè)主要求的改變，合同總價和工期都不可以改變，也就是可索賠的設計變更必須要在以上3個條件之一發(fā)生時才能成立。任何一個設計變更，都會引起一系列的工作量改變，甚至會導致施工工期延誤。在EPC模式下，設計人員必須重視設計變更，總承包方也需要詳細分析設計變更給工程造價和工期所帶來的影響。如果變更內(nèi)容較多，涉及許多新的工作量，總承包方新增投資，勢必會影響到整個項目的最終收益。（4）設計收尾總結。設計收尾總結也要視為EPC項目實施的重要環(huán)節(jié)，設計收尾總結過程也應納入項目管理程序。設計收尾總結工作應由項目經(jīng)理負責組織完成，設計收尾總結工作主要分為三個部分：第一，對項目過程中發(fā)生的全部資料進行整理、歸檔，該工作可以由項目秘書負責；第二，對項目啟動、策劃、實施和控制過程進行全面總結，把成功經(jīng)驗和需要提高的地方都形成文字材料歸檔，這項工作可由項目組成員共同完成；第三，設計報獎資料準備。
2.1.1中小企業(yè)的界定
一般而言，世界各國對中小企業(yè)的界定都采用定量和定性兩種方法，其中以定量界定為主，輔以定性界定。因此本文將通過我國對中小企業(yè)的界定標準，為中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定提供參照標準。中小企業(yè)概念的界定是開展中小企業(yè)研究的基礎，也是政府制定中小企業(yè)政策的依據(jù)，更是關系到中小企業(yè)業(yè)主的自身利益和中小企業(yè)的發(fā)展問題，所以首先對中小企業(yè)概念界定是必要的。然而中小企業(yè)是一個相對的、比較模糊的概念，國際上并無一個確切的、統(tǒng)一的定義，在理論上和實踐上對其進行精確界定都是非常困難的。中小企業(yè)的定量界定可以從雇員人數(shù)標準、資產(chǎn)（資本）額標準、營業(yè)額標準等方面進行界定，而定性的界定標準的本質特征為獨立所有、自主經(jīng)營和較小的市場份額，此外還包括活動范圍有限、業(yè)主直接管理等。
2.1.1.1中小企業(yè)的絕對概念
中小企業(yè)是與大企業(yè)相對的集合性概念。在劃分大企業(yè)和中小企業(yè)這兩個子集的標準，即企業(yè)規(guī)模的背后，起決定作用的因素是生產(chǎn)技術條件，但生產(chǎn)技術條件是受生產(chǎn)力發(fā)展水平、企業(yè)所屬行業(yè)等多種因素的制約，這樣，中小企業(yè)可用函數(shù)表示為:MSE=f(i,t,s)上式中：i(industrial)代表行業(yè)變量t(time)代表時間變量s(site)代表國家、區(qū)域等變量可見，自變量不同，中小企業(yè)的概念就不會相同，因此，中小企業(yè)這一概念具有多重相對性。
2.1.1.2中小企業(yè)的相對概念
目前世界各國對中小企業(yè)的界定尚無統(tǒng)一標準，而且每一個國家在各個歷史時期的劃分標準也是有一定差異的。主要有三方面的原因:第一，不同國家和地區(qū)的經(jīng)濟水平不一樣，中小企業(yè)所處的經(jīng)濟環(huán)境也有所差異，因此不可能在中小企業(yè)的界定標準達成一致；第二，即使在同一國家和地區(qū)，有關中小企業(yè)的界定和劃分標準也會因經(jīng)濟發(fā)展狀況的變化而發(fā)生相應的改變，不同發(fā)展階段的標準不可能一成不變；第三，企業(yè)本身的發(fā)展是動態(tài)和復雜的，其中包含多方面的因素和條件，很難找到一個統(tǒng)一的、完整的標準或指標把這些因素全部包含進來。11從世界范圍來看，盡管大多數(shù)國家在大、中、小企業(yè)的劃分標準方面并不完全一致，但是歸納起來，劃分的標準不外乎以下三類：（1）按企業(yè)的雇用人數(shù)劃分；（2）按企業(yè)的經(jīng)營能力劃分(如產(chǎn)值或銷售額)；（3）按企業(yè)的固定資產(chǎn)價值劃分。我國關于中小企業(yè)的劃分經(jīng)歷了一個不斷調(diào)整的過程。50年代主要是按照企業(yè)職工人數(shù)來劃分，1962年改為主要依據(jù)固定資產(chǎn)價值，1978年國家計委把企業(yè)規(guī)模的劃分標準改為企業(yè)的年綜合生產(chǎn)能力，1998年國家有關部門又對1978年的標準進行了修改和補充，頒布了《大中小型企業(yè)劃分標準》，按企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模把企業(yè)劃分為特大型、大型（細分為大一、大二兩類）、中型（細分為中一、中二兩類）和小型。1992年國家經(jīng)貿(mào)委了全國劃分工業(yè)企業(yè)規(guī)模的統(tǒng)一標準，規(guī)定不論企業(yè)隸屬于哪個部門，均按在其所屬行業(yè)統(tǒng)一標準執(zhí)行，如電子部門所屬的儀器、儀表行業(yè)企業(yè)均按機械工業(yè)行業(yè)中儀器儀表企業(yè)的標準執(zhí)行。1999年6月，國家修訂了工業(yè)企業(yè)劃分標準。新標準與舊標準的主要區(qū)別有二，一是不再沿用行業(yè)標準，而采取不分行業(yè)的統(tǒng)一標準:二是不再將企業(yè)劃分為特大型、大一型、大二型、中一型、中二型和小型六級，而只分為特大、大、中、小四級，其標準分別為年銷售收入和資產(chǎn)總額為50億元以上，5億元及以上，5000萬元以上，5000萬元以下。2003年2月國家經(jīng)貿(mào)委、國家計委、國家財政部、國家統(tǒng)計局共同研究制定的新的大中小型企業(yè)劃分標準出臺:(1)工業(yè)：職工人數(shù)2000人以下，或銷售額30000萬元以下，或資產(chǎn)總額為40000萬元以下。中型企業(yè)須同時滿足職工人數(shù)300人及以上，銷售額3000萬元及以上，資產(chǎn)總額4000萬元及以上；其余為小型企業(yè)。(2)批發(fā)和零售業(yè)：職工人數(shù)500人以下，或銷售額15000萬元以下。其中，中型企業(yè)須同時滿足職工人數(shù)100人及以上，銷售額1000萬元及以上；其余為小型企業(yè)。批發(fā)業(yè)中小型企業(yè)須符合以下條件：職工人數(shù)200人以下，或銷售額30000萬元以下。其中，中型企業(yè)須同時滿足職工人數(shù)100人及以上，銷售額3000萬元及以上；其余為小型企業(yè)。(3)住宿和餐飲業(yè)：職工人數(shù)800人以下，或銷售額15000萬元以下。其中，中型企業(yè)須同時滿足職工人數(shù)400人及以上，銷售額3000萬元及以上；其余為小型企業(yè)。
2.1.2中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定
中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的評價，是借助能夠反映中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭能力的因素指標，給予權重賦值，對中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力水平進行評估的過程。因此，研究之前必須對中小房地產(chǎn)企業(yè)的概念有明晰的界定。根據(jù)世界上通用的及國內(nèi)有關的中小企業(yè)的界定方法，下面給出我國對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的界定標準。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，因此對中小型房地產(chǎn)企業(yè)（SmallandMedium-sizedRealEstateEnterprises，簡稱SMREE）的界定也相對較晚。2003年為了對房地產(chǎn)企業(yè)財務會計信息統(tǒng)計進行標準化管理，國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會對房地產(chǎn)行業(yè)設置了劃分大、中、小型的分類標準（草案）（國資廳評價函[2003]327號）。12該標準從從業(yè)人員數(shù)量、銷售額兩方面進行了定量界定，規(guī)定見下表2-1：表2-1大、中、小型房地產(chǎn)企業(yè)分類標準企業(yè)類型從業(yè)人數(shù)銷售額（萬元）大型房地產(chǎn)企業(yè)≥200≥1500中型房地產(chǎn)企業(yè)100—2001000—1500小型房地產(chǎn)企業(yè)＜100＜1000本文結合房地產(chǎn)的行業(yè)特性，給出中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定為：中小房地產(chǎn)企業(yè)是指規(guī)模較?。ㄩ_發(fā)面積小于十萬平方米）、員工較少（200人以下）、或銷售額在15000萬以下的房地產(chǎn)企業(yè)。其中，中型房地產(chǎn)企業(yè)必須同時滿足從業(yè)人數(shù)100人及以上，銷售額在1000萬元以上；其余為小型房地產(chǎn)企業(yè)。具有2級以下房地產(chǎn)開發(fā)資質的房地產(chǎn)企業(yè)。
2.2企業(yè)競爭力評價的理論及相關方法
2.2.1評價理論
競爭力是一個非常復雜的概念，因此如何評價企業(yè)競爭力就成為競爭力研究中的一個專門課題。目前國內(nèi)對企業(yè)競爭力進行系統(tǒng)評價研究的主要有中國企業(yè)聯(lián)合會、“《中國經(jīng)營報》企業(yè)競爭力監(jiān)測項目”以及金碚、范曉屏等部分學者。“《中國經(jīng)營報》企業(yè)競爭力監(jiān)測項目”所取得的成果表明，以對企業(yè)競爭力的測評為基礎，可以發(fā)展為一個競爭力研究的廣闊領域；在不斷接近客觀事實及正確地把握總體態(tài)勢和客觀趨勢的意義上，運用經(jīng)濟學、管理學和統(tǒng)計分析的方法，相對地反映出企業(yè)競爭力的真實狀況，并做出比較切合實際的評價，這是經(jīng)濟學、管理學和統(tǒng)計學在企業(yè)競爭力研究上所做出的重要貢獻[22]。運用經(jīng)濟學、管理學、統(tǒng)計學等對企業(yè)競爭力進行系統(tǒng)、深入研究，不但構成企業(yè)競爭力測評的概念基礎和學術基礎，也從方法論的意義上為企業(yè)競爭力測評奠定了基礎[23]。運用經(jīng)濟學的理論方法對企業(yè)競爭力進行研究形成企業(yè)競爭力的理論內(nèi)容，運用管理學、統(tǒng)計學的理論方法對企業(yè)競爭力進行研究幫助發(fā)現(xiàn)決定企業(yè)競爭力的現(xiàn)實因素，這樣就可以使得企業(yè)競爭力在理論上得到不斷深入研究的同時，獲得經(jīng)驗數(shù)據(jù)方面的解釋與驗證，科學理論與實踐經(jīng)驗相互促進發(fā)展。在對企業(yè)競爭力進行評價時，應該在充分分析企業(yè)競爭力性質的基礎上，從科學的角度出發(fā)，將復雜問題簡化以有利于具體企業(yè)競爭力評價。在評價企業(yè)競爭力時，首先要盡可能地使用比較綜合性的測評指標，特別是顯示性指標，即顯示企業(yè)市場競爭結果的指標；其次，需要分析性指標來更詳細、具體地反映企業(yè)的實際競爭力狀況，解釋企業(yè)為什么有競爭力，為什么缺乏競爭力[24]。顯示性指標反映競爭結果或者競爭力的最終表現(xiàn)，而分析性指標反映競爭力的原因或者決定因素，13是一個為數(shù)較多的多角度、多層次的指標體系。雖然企業(yè)競爭力評價在使內(nèi)在因素顯現(xiàn)化、指標化的過程中不可避免地會損失部分信息，而且也將受到未來必然性、偶然性因素不確定的影響，最終使企業(yè)競爭力評價具有一定程度的不精確性、可能性，但是企業(yè)競爭力評價應盡可能地接近客觀真實，揭示其內(nèi)在屬性。
入世后，我國房地產(chǎn)金融業(yè)將面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。
首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務競爭加劇，信貸風險加大。入世后，首批進入我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的大多為國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業(yè)集團。與之相比，我國的房地產(chǎn)企業(yè)相對弱小，經(jīng)營機制落后，國內(nèi)企業(yè)過去在土地使用、項目取得等方面的優(yōu)勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內(nèi)房地產(chǎn)金融機構的信貸資金運用大多為向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)提供貸款，在債務軟約束的條件下，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（尤其是國有企業(yè)）通過銀行負債將經(jīng)營風險轉嫁到了國內(nèi)房地產(chǎn)金融機構身上。此外，國外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會，開始了房地產(chǎn)金融二級市場的操作，而我國至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場），國外房地產(chǎn)金融機構對于開辦房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險等業(yè)務很有經(jīng)驗，早已形成一整套完善的運作規(guī)范，有相當豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗，具有高素質的專業(yè)人才。而我國房地產(chǎn)金融業(yè)務還處于起步階段，不少房地產(chǎn)金融業(yè)務才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強大的國外房地產(chǎn)金融競爭對手面前，人才缺乏、經(jīng)驗不足，處于不利地位。
其次是國際經(jīng)濟變動狀態(tài)對我國房地產(chǎn)金融的影響將加大。加入WTO使國內(nèi)房地產(chǎn)市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經(jīng)濟環(huán)境動蕩，國內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務都會受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融業(yè)務也會受到較大影響，如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托投資等。同時，在外資大量進入房地產(chǎn)時，還容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)金融機構損失慘重，甚至會導致金融危機。
再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產(chǎn)金融機構和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機構、貸款的創(chuàng)造和投資機構、擔?；虮ＷC機構的完整的房地產(chǎn)金融機構體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產(chǎn)金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待制訂。入世后，國內(nèi)市場更加開放，外資金融機構的廣泛進入不僅會使國內(nèi)金融市場更加活躍，也使得對之加強監(jiān)管的難度加大。
入世給我國房地產(chǎn)金融帶來了新的發(fā)展機遇。
一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務范圍將得到進一步拓展。入世后，房地產(chǎn)資金的來源渠道更廣，如外商的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資、外資金融服務機構的各項存款、外商的各項企業(yè)存款、儲蓄存款等會有所上漲。目前，我國房地產(chǎn)金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1％，與發(fā)達國家20％的比例相差甚遠。國外銀行的個人住房貸款業(yè)務有豐富的業(yè)務拓展經(jīng)驗，有適應社會各類人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡便。外資銀行大量進入房地產(chǎn)信貸領域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了先進的管理技術，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。
二是我國房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質將得以提高。我國房地產(chǎn)金融業(yè)由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的貸款，信貸人員擔心收不回而“懼貸”；對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場缺乏活力，人員素質、行業(yè)水平尚未達到高水平。在外部壓力下，對金融從業(yè)人員的水平要求越來越高，國內(nèi)房地產(chǎn)金融機構必然會在經(jīng)營機制改革、管理方式、專業(yè)培訓、金融工具創(chuàng)新、金融服務品種、服務質量等方面下功夫，從而促進行業(yè)整體水平的提高。
三是促進我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。一旦外資銀行和保險機構全面涉足房地產(chǎn)業(yè)，可能開辦對境內(nèi)居民的人民幣抵押貸款業(yè)務和對境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款業(yè)務，同時還會帶來與房產(chǎn)相關的保險品種。如美國的房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務相當發(fā)達，美國聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（FHMA）近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達25000億美元。房地產(chǎn)抵押證券化不僅提高了銀行資產(chǎn)的流動性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險、金融機構將憑借其強大的營銷網(wǎng)絡和先進的管理技術涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務，尤其是抵押擔保業(yè)務和不動產(chǎn)證券化業(yè)務，從而將與國內(nèi)金融機構一起，有力地推動我國房地產(chǎn)金融業(yè)務的發(fā)展。
面對挑戰(zhàn)和機遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應積極研究對策，應對挑戰(zhàn)。
1、要加強對國際慣例的學習和研究。學習和借鑒國外銀行的管理經(jīng)驗，變外行為內(nèi)行。面對壓力，我們應看到我們的優(yōu)勢，如對國情熟悉、與企業(yè)有長期密切關系、各種信息靈通等。但更應仔細研究入世后將面臨的各種困難、自身運作中的優(yōu)劣所在，做到心中有數(shù)，早作對應之策。要在房地產(chǎn)信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等各個方面加大創(chuàng)新力度并且要有實質性的突破；要及早研發(fā)和推廣適應形勢需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品品種和業(yè)務，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產(chǎn)中介業(yè)務合作、住房保險等新的金融服務，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰(zhàn)。
2、要加快房地產(chǎn)信貸人員的業(yè)務培訓，簡化信貸手續(xù)，提高工作效率。入世后，房地產(chǎn)金融市場主體的復雜化要求從業(yè)人員能精通一門到幾門外語，熟練操作計算機，具備房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)投資、財務分析、商業(yè)銀行業(yè)務管理、國際金融等方面的知識。但目前，高水平的房地產(chǎn)金融人才還特別缺乏，而且今后還面臨人才流失的可能。因而，各級行都要高度重視房地產(chǎn)信貸人員的培養(yǎng)，通過開辦培訓班、選送出國學習、鼓勵職工業(yè)余進修等方式，培養(yǎng)出自己的高水平人才。此外，個人住房貸款手續(xù)繁雜、審批緩慢也是此項業(yè)務未能更快地發(fā)展的主要原因之一。轉變服務觀念，改善服務態(tài)度，改革管理體制，簡化手續(xù)必須及早研究解決。
關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調(diào)整期？一旦進入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關政策、法規(guī)不完善，有關房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務和住宅抵押證券化業(yè)務等新型的金融業(yè)務，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。
（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構合作，提升自身開發(fā)品質的機會。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉，筆者認為企業(yè)應注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉。針對許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點，同時應加強企業(yè)財務人員的素質培養(yǎng)，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環(huán)節(jié)。而各個部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個環(huán)節(jié)的重要時間節(jié)點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。
（2）減少企業(yè)過度預支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業(yè)，一朝債務發(fā)生危機，就會危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運行狀況急劇惡化，當時企業(yè)領導經(jīng)過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動調(diào)低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風險引起的財務危機，使企業(yè)走出了困境。
（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟效益原則，防止鋪張浪費。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實際上都是企業(yè)自己的利潤。
【參考文獻】
[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢展望.中國房地產(chǎn)金融,2006,06
房地產(chǎn)企業(yè)取得土地較難，且具有資金投入龐大、市場流動性較差、開發(fā)周期長的特點。因此， 作為房地產(chǎn)開發(fā)論文，資金管理無疑是企業(yè)運營發(fā)展過程中的重中之重。研究房地產(chǎn)企業(yè)的運營機制、資金的管理以及國家的政策趨勢，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)避免資金鏈斷裂現(xiàn)象的發(fā)生，保證企業(yè)的健康穩(wěn)定運行。 關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)論文,企業(yè)資金,資金管理論文
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金介紹
（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源
房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要為三個方面。首先來源于自有資金，包括股東所投入的資本以及企業(yè)的留存利潤，這些費用主要用來支付取得土地的價格以及前期的稅費等一些房地產(chǎn)開發(fā)的前期費用。其次是來源于借入資金，借入資金主要通過向一些金融機構貸款等如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、信托等。按國家相關的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的百分之三十。房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源還包括銷售回款（含預售房款），銷售回款在開發(fā)企業(yè)的資金中占有較大比重，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，從而解決企業(yè)前期建設資金及逐漸償還銀行貸款。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理
1. 資金管理的復雜性
房地產(chǎn)企業(yè)的投資一般具有比較長的周期，要開發(fā)一塊地需要涉及方方面面，同時一些房地產(chǎn)企業(yè)的子公司比較分散，相對而言資金管理難度大，同時房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展很大程度上受到國家相關政策的影響以及社會經(jīng)濟發(fā)展的影響，綜上可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作比其它企業(yè)更為復雜。
2.資金運籌的互補性
不管是房地產(chǎn)方面的開發(fā)還是投資，都具有一定的階段性，分階段的投入自然也會產(chǎn)生分階段的收入，這些都保證了房地產(chǎn)企業(yè)資金的互補性。回收的資金可以繼續(xù)進行投資，實現(xiàn)資金的合理利用。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的問題
1.高負債
作為一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目時往往有著龐大的資金鏈，缺少項目資金是當前房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問題，很少有企業(yè)能夠依靠自有的資金來實現(xiàn)公司的整體運營，我國對于房地產(chǎn)企業(yè)的IPO和股權再融資有比較嚴格的限制，為了進行融資，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都是通過銀行借款來實現(xiàn)，這就導致了房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的負債率。據(jù)有關方面的統(tǒng)計，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的負債率之高，象一些大型的房地產(chǎn)公司如萬科和綠城等，都具有高達70%的負債率，其中2012年的負債率達到了80%，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)的負債率達到90%。以上的數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)雖然能夠取得比較大的利潤但是也具有很大風險，在這種高負債率的情況下，一旦國家政策或者房地產(chǎn)的市場價格發(fā)生改變就會無法形成有效的資金回籠，從而造成無法按時償還債務的現(xiàn)象，嚴重的將會導致企業(yè)的破產(chǎn)。
2.融資形式比較單一
房地產(chǎn)行業(yè)所具有的資金密集型的特點造成了房地產(chǎn)行業(yè)的融資形式比較單一，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑主要來源于銀行的貸款。隨著近年來我國對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度越來越強，政策也在隨時改變，銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也有了越來越多的限制，銀行一直在調(diào)整其相應的信貸政策，對貸款方進行嚴格的信用審核與風險控制，提高了貸款的標準和條件，對于那些自由資金和相關證明達不到要求的企業(yè)拒不提供貸款，同時還嚴格限制了資金的使用。綜上所述，這種單一的融資形式在國家宏觀政策和市場的影響下很容易造成資金斷裂的現(xiàn)象。
3. 資金回款問題
上面介紹過房地產(chǎn)企業(yè)的回款資金主要來源于購房款，但是這種回款來源并非穩(wěn)定，房地產(chǎn)的銷售狀況直接影響回款金額，當政府出現(xiàn)限價或者限購、限貸的調(diào)控時，或者一些當?shù)卣畬嵤┮恍┵Y金管理制度時，就會造成資金回籠出現(xiàn)問題，回款不穩(wěn)定，從而造成企業(yè)的資金壓力較大，甚至有些企業(yè)為了加大資金回籠的速度，不得不考慮降價，而降價幅度決定于資金要求。
（四） 加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理
1.加強項目開發(fā)進度管理，按時完成計劃進度
整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)進程主要包括：土地使用權的獲取，開工后的施工建設階段和項目銷售、產(chǎn)證辦理等，整個周期可能會持續(xù)三到五年左右，這種開發(fā)周期長的特點，使企業(yè)在對項目管理時必須要嚴格控制項目的實施過程。房地產(chǎn)企業(yè)實施銷售之前，都是處于資金純投入的階段，包括房地產(chǎn)開發(fā)成本以及其它相關費用，這些環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)問題就會影響整個資金鏈。對整個項目開發(fā)的進度進行控制對于保證房地產(chǎn)企業(yè)的順利運行有著非常重要的作用，對于保證資金回籠非常重要，必須嚴格根據(jù)項目的計劃進度對整個項目的運行進行管理，盡量按原有計劃進行項目的開發(fā)，做好資金的配置，減少資金積壓現(xiàn)象，降低項目開發(fā)過程中的資金風險。
2. 合理控制融資方案
房地產(chǎn)行業(yè)可謂是助長我國GDP指數(shù)的最大的力量。所以在我國各地都在進行相關基礎建設項目的施工建設。飛速增長的項目數(shù)量讓現(xiàn)有的工程監(jiān)理人員完全忙不過來，這就造成了很多監(jiān)理企業(yè)和監(jiān)理人員為了可以拿到更多的項目，就采用在每個項目上同時上報同一批名單。倘若這些項目真的中標，那么就很可能出現(xiàn)很多項目上只是寫上監(jiān)理人員的名字，但是監(jiān)理人員完全不在工地上進行質量監(jiān)督工作。首先，不同的監(jiān)理人員的技術水平也不盡相同，這就導致工程質量的控制難度更大。例如在工程設計方面，部分設計人員設計草率，設計圖紙?zhí)^粗糙，細節(jié)詳圖或者剖面圖不夠詳細，并且建筑外形與內(nèi)部結構之間互相矛盾，尺寸也混亂不清，很多細節(jié)方面處理錯誤，并且作為技術人員，并沒有及時去工地查找問題并及時解決，而且施工質量和圖紙質量的把關失效，因為掩蓋了很多問題，所以工程就存在了質量隱患。其次，直接參與工程建設的建筑隊伍方面，部分建筑隊伍的專業(yè)素質不高，相關的技術水準落后，無法深入了解設計圖紙的內(nèi)容，沒有足夠的責任心。很多房地產(chǎn)企業(yè)再進行日常經(jīng)營的時候，過度注重房地產(chǎn)項目的開發(fā)，卻忽略了房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，只看重短期利益，卻沒有注意到長期投資所能帶來的利益回報。最后，房地產(chǎn)的工程建設因為太過復雜，所以無法形成類似商品或者工業(yè)制品的產(chǎn)品生產(chǎn)和控制相關的生產(chǎn)設備以及生產(chǎn)流水線，此外由于不同人的經(jīng)驗和感官之間存在差異，所以對于質量檢測得控制也不盡相同，沒有一個恒定的質量標準。房地產(chǎn)的工程項目建設完工之后，無法通過常用的對產(chǎn)品進行拆卸來檢驗內(nèi)部構造質量是否存在問題的方式來進行房地產(chǎn)工程項目質量的檢測，所以房地產(chǎn)項目的部分檢測環(huán)節(jié)很可能做得不夠到位。
2.提高房地產(chǎn)工程的質量控制的相關措施
2.1將項目質量管理落實到個人項目負責人本身也全權負責開發(fā)項目的質量，需要親自對質量工作進行監(jiān)督管理。項目負責人要參照投資人項目的開發(fā)戰(zhàn)略以及市場定位的目標制定相應的項目質量計劃。并且參照計劃進度，對項目質量計劃的執(zhí)行狀況進行跟蹤、監(jiān)督和檢查，其中對于主要質量控制點的驗證和檢查以及評審要注重加強。如果發(fā)現(xiàn)重大管理或者技術層面的質量問題，組織人員快速解決，同時告知項目團隊負責人。
2.2為開發(fā)項目制訂質量計劃在對投資人對于開發(fā)項目的戰(zhàn)略決策以及質量政策充分了解的基礎上，保證明確了咨詢成果的質量目標以及標準和熟悉了咨詢企業(yè)的質量管理體系文件后，參照項目組織結構的特點，制定適合本企業(yè)本項目的質量管理體系。
2.3設計方案層面的質量控制在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目建設之前，需要通過可行性研究報告、市場調(diào)查、相關開發(fā)項目的產(chǎn)品的策劃定位來綜合決定方案設計。當明確了項目開發(fā)產(chǎn)品的定位之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動對負責方案設計的單位的業(yè)績進行綜合性的評估，確保方案設計的實用性。在設計方案通過之后，就進入施工圖紙的設計流程。對于施工圖紙設計的初步設計、技術設計以及施工圖設計三個步驟，都可以通過對各個階段的設計深度的控制來保證圖紙的設計質量。
2.4施工階段的質量控制項目投資人的開發(fā)項目的戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位等級直接決定了該項目的質量目標。之后進行項目的進度控制和成本控制的確定。然后為實現(xiàn)質量目標制定相應的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術來編制切實可行的質量計劃。
2.5項目建設過程的質量控制進行項目施工過程的控制，實質上也就是進行程序控制和過程偏差控制。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，施工過程控制實質上就是比較合同標注的工作范圍與施工單位的工作過程以及階段性成果之間存在的差異；借助規(guī)定的質量標準和施工圖以及設計總說明，將合同與實際施工形成的成品和半成品進行對比；將實際的工作流程順序與合同規(guī)定的施工方案和施工作業(yè)順序進行對比；借助多種質量檢測手段跟蹤整個施工作業(yè)的過程，并且得出是否批準工程繼續(xù)還是進行整改，從而保證對工程質量的實時控制。
3.總結
首先，房地產(chǎn)投資的政策風險，作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，在當前我國市場經(jīng)濟還需要進一步完善的形勢下，我國政府對于房地產(chǎn)行業(yè)作出了非常嚴格的控制，出臺了多項控制政策，這些政策的出臺和宏觀調(diào)控措施都在很大程度上提升了房地產(chǎn)投資風險。
其次，房地產(chǎn)投資具有利率風險，現(xiàn)階段很多投資者的資金大部分都來自于銀行貸款，因此隨著銀行貸款利率的波動，投資者的風險也將產(chǎn)生一定的波動。通常而言，貸款利率越低，房地產(chǎn)項目的投資成本也就越低，投資者會獲得更大的收益；而貸款利率越高，成本也隨之升高，投資者收益就會降低[1]。
最后，房地產(chǎn)投資的通貨膨脹風險，從2007年開始，我國物價呈現(xiàn)出了持續(xù)上漲的趨勢，小幅度的通貨膨脹現(xiàn)象逐漸體現(xiàn)了出來。而通貨膨脹率升高之后，資金的購買力降低，這就導致很多房地產(chǎn)投資者在項目完成后獲得的收益和之前的投入資金有較大的差距，導致了實際收益率下降。
二、房地產(chǎn)投資風險管理策略
（一）風險衡量
所謂風險衡量，主要說的是對房地產(chǎn)投資所產(chǎn)生的風險因素的種類、風險大小和造成影響程度的衡量。風險衡量應該對那些比較明顯的會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大影響的風險進行關注，其次才是研究風險損失產(chǎn)生的幾率。[2]。我們可以把風險視為一種變量，它可以運用期望值、風險度等來進行描述，例如兩種風險損失具有相同的期望值，那么標準差較大的風險損失就更加嚴重，標準差較小的風險損失較輕；如果風險損失所具備的標準差是一致的，那么期望值較大的風險反而越小，而期望值越小的風險越大。在風險衡量的過程中應該全面的分析和考慮風險因素。
（二）投資分散策略
所謂分散策略指的是通過分散開發(fā)結構而規(guī)避和降低投資風險，投資分散測量通常有區(qū)域分散、時間分散以及共同投資等手段。投資區(qū)域分散指的是把房地產(chǎn)投資向各個不同的地域分散，這樣就可以避免因為某些地區(qū)經(jīng)濟條件較差而產(chǎn)生的風險；投資時間分散則說的是首先劃分一個科學的投資時間差，進而降低由于市場發(fā)生變化而形成的風險，比如說房地產(chǎn)先導指標產(chǎn)生較大的波動時（如經(jīng)濟增長率的回升、貸款利率的下降），這些現(xiàn)象都很有可能讓房地產(chǎn)周期開始進入大擴張發(fā)展階段，這一時間段便是投資的合適時機，投資者在此時投資所產(chǎn)生的風險應該是最小的[3]。
（三）投資組合策略
房地產(chǎn)投資組合策略指的是房地產(chǎn)項目投資者按照投資風險因素的大小以及投資實際收益大小，根據(jù)某些原則來對房地產(chǎn)項目投資進行不同類型的搭配，從而來減少投資風險的一種策略。比如房地產(chǎn)項目投資者可以將部分資金投入于普通住宅，將一部分資金投資于商用寫字樓等。這種分散投資由于房地產(chǎn)項目的類型不同，其風險的大小也有所差異，投資收益也各不相同，組合投資策略將資金分散投資于不同的房地產(chǎn)項目，這樣就能夠有效的減少整體投資所帶來的風險，最終獲得平衡的投資收益[4]。
（四）保險策略
對于房地產(chǎn)項目的投資人而言，購買相關的保險是非常重要的，保險是降低房地產(chǎn)項目投資風險的關鍵手段之一。它對于降低或者彌補投資者的風險損失，促進資金的循環(huán)流動，確保房地產(chǎn)投資收益等方面都有著非常重要的作用。通常而言，房地產(chǎn)保險有房屋保險、產(chǎn)權保險、房地產(chǎn)委托保險等，房地產(chǎn)項目投資者在購置相關保險時必須要從自身投資項目的實際情況出發(fā)，購置自己需要的險種，合理確定險額，科學的確定風險單位以及厘定費率[5]。
關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；房地產(chǎn)開發(fā)
一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點
房地產(chǎn)企業(yè)既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。它具有如下特征：1.資金密集。因為一個房地產(chǎn)項目的投建就是一種投資行為，因此要求企業(yè)高度集中控制資金。2.管理密集。房地產(chǎn)的開發(fā)中可以整合和協(xié)調(diào)各種資源來用于自己的項目開發(fā)建設，在建設環(huán)節(jié)可結合的社會資源包括項目評估公司、策劃公司、設計公司、建筑公司、裝飾公司和午夜管理公司等。3.生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、建設周期長。房地產(chǎn)項目的開發(fā)設計投資評估、營銷策劃、規(guī)劃設計、工程建設、物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)，其中每部分都互為制約，所以要更為注重過程控制。4.投資風險大。房地產(chǎn)項目作為投資項目，投資數(shù)額巨大，在激烈的市場競爭中，當他們在未知結果中尋求利益的時，會受到市場和政策等諸多因素的影響，風險不可謂不高，所以在成本管理中更應加強前期對風險的預測預控和規(guī)避。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的現(xiàn)存問題
1.成本管理理念不夠全面
當前，影響成本管理的因素主要包括：土地成本和資金成本受國家政策影響大、建筑原材料受市場變化波動大、房地產(chǎn)購買力不穩(wěn)定、房地產(chǎn)企業(yè)管理水平差距大等。
2.成本控制體系不健全
房地產(chǎn)項目在開發(fā)建設中的環(huán)節(jié)有：策劃準備設計定型組織施工竣工驗收。成本控制管理，除了建設費用貫穿整個過程，還涉及竣工后的銷售成本的支出。而當前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒有健全的成本管理控制體系，一些企業(yè)的體系建立也不夠合理，導致企業(yè)多陷入成本管理與實際支出脫節(jié)的現(xiàn)狀。
3.成本控制管理只停留在表面功夫
在房地產(chǎn)市場競爭日益白熱化的新形勢下，多數(shù)企業(yè)都開始注重成本管理，并設置了專門的職能部門，如成本控制部或審計部，但由于前期管理的不到位，造成過程中失控或事后算賬的行為，讓這些看似專業(yè)的職能部門只能抓住事后成本管理部分，使成本管理流于表面形式，而很難收到管理實效。而那些擁有較為規(guī)范的成本預算和成本控制制度的房地產(chǎn)企業(yè)，因為成本預測、成本決策和成本控制制度沒能及時跟上，而少了有效解決復雜問題的有力措施，也讓成本控制管理工作收效甚微。
三、有效改善企業(yè)成本管理問題的對策
1.施工前的控制對策
首先，投資決策控制。企業(yè)前期規(guī)劃部門要研究政策盡量為企業(yè)爭取利益，工程、預算部門則應與其配合對過程成本做出合理預測，以便服務于決策層的投資決策。其次，利用公開招標方式選擇承包團隊。“五通一平”也要如此，目的就是確保工程質量、降低費用、縮短工期。第三，嚴格控制圖紙設計審核。房地產(chǎn)企業(yè)應成立專門的工程設計管理部來細化設計規(guī)范要求、審核設計方案和施工圖紙，全面評估工程項目的結構形式、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等。
2.施工中的控制對策
首先，嚴把施工單位資質關，實地考察不能省。它是決定工程造價控制成敗的關鍵，信譽好、資金雄厚、技術過硬的企業(yè)是首選。其次，審好合同，降低索賠。第三，抓好現(xiàn)場管理，減少浪費。第四，基礎設施的費用支出盡量節(jié)約，建設前要對項目實際情況了解透徹，施工單位的選擇采用招標方式選定。第五，公共配套設施建設要合理，應根據(jù)消費市場的需求和市場定位來確定配套設施的檔次，原則上項目不設置與周邊雷同的配套設施。
3.后期的控制對策
一項工程的竣工并不表示成本控制的結束，相關人員要站好最后一班崗，后期涉及的成本控制內(nèi)容包括：一，已結算工程需全部達到設計圖紙和合同規(guī)定標準，并具備竣工驗收合格手續(xù)，對甩項部分應標注在驗收單中，并在結算時扣除該部分費用；二，對工程洽商簽證及預算增減賬進行最后清理，重視材料價差和竣工調(diào)價的相應審計；三，通過結算原則會議確認制、二次復核制、設計和獎懲機制來減少結算中可能出現(xiàn)主觀失誤或漏洞的發(fā)生。這樣一方面能提高結算質量，另一方面也能有效控制工程成本支出。
作者:周立紅 單位:石家莊潤鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
參考文獻：
