發(fā)布時(shí)間：2023-02-15 14:46:43
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)管理論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
EPC工程總承包是目前國(guó)際上科學(xué)規(guī)范的工程項(xiàng)目管理模式，由總承包企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同負(fù)責(zé)對(duì)工程總承包項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工等階段實(shí)施全過(guò)程的動(dòng)態(tài)、連續(xù)與合理交叉相結(jié)合的管理和控制。設(shè)計(jì)被納入總承包管理模式中，不再是獨(dú)立單一的工作，它不僅貫穿整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程，而且與采購(gòu)、施工單位組成一個(gè)有機(jī)整體。在項(xiàng)目實(shí)施的各階段相互交叉，相互支撐，高效率、高質(zhì)量地建成項(xiàng)目。
（一）設(shè)計(jì)與采購(gòu)的關(guān)系。設(shè)計(jì)與采購(gòu)?fù)瑢貳PC模式中，在相關(guān)環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)配合、不可分割。設(shè)計(jì)向采購(gòu)提供設(shè)備材料請(qǐng)購(gòu)單及詢價(jià)技術(shù)文件，由采購(gòu)加上商務(wù)文件后組成完整的詢價(jià)文件。采購(gòu)負(fù)責(zé)組織詢價(jià)，設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)對(duì)制造廠商的報(bào)價(jià)進(jìn)行技術(shù)評(píng)審；供采購(gòu)確定供貨廠商，設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)對(duì)供貨廠商提供的技術(shù)文件及圖紙進(jìn)行審查與確認(rèn)。在設(shè)備制造過(guò)程中，設(shè)計(jì)協(xié)助采購(gòu)處理有關(guān)設(shè)計(jì)技術(shù)問(wèn)題，必要時(shí)設(shè)計(jì)參加由采購(gòu)組織的關(guān)鍵設(shè)備材料的檢驗(yàn)工作。
（二）設(shè)計(jì)與施工的關(guān)系。工程設(shè)計(jì)完成后，設(shè)計(jì)向施工方提供工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙、文件。在參建各方審圖的基礎(chǔ)上及時(shí)進(jìn)行圖紙會(huì)審設(shè)計(jì)交底，向EPC工程總承包項(xiàng)目的施工方和監(jiān)理方說(shuō)明設(shè)計(jì)意圖，解釋設(shè)計(jì)文件，明確設(shè)計(jì)要求。根據(jù)施工需要及時(shí)提供設(shè)計(jì)服務(wù)，解決施工中出現(xiàn)的有關(guān)設(shè)計(jì)問(wèn)題，并對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行有效管理和控制。施工方應(yīng)參與設(shè)計(jì)可施工性的分析論證，參加重大設(shè)計(jì)方案討論。
（三）設(shè)計(jì)與試運(yùn)行的關(guān)系。在EPC工程總承包項(xiàng)目試車調(diào)試階段，設(shè)計(jì)提出必要的試運(yùn)行操作原則和技術(shù)要求，配合項(xiàng)目業(yè)主對(duì)工程的試車調(diào)試給予必要的技術(shù)指導(dǎo)與服務(wù)，針對(duì)工程試運(yùn)行過(guò)程中的問(wèn)題，由設(shè)計(jì)提出處理方案并及時(shí)解決。
二、基于EPC的設(shè)計(jì)管理思考
EPC模式很好地解決了當(dāng)前設(shè)計(jì)管理中的問(wèn)題，這種模式的優(yōu)勢(shì)在于：（1）設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工均由總包單位負(fù)責(zé)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)非常方便，可以很快地解決項(xiàng)目建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題，提高了效率；（2）有利于設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工的整體方案優(yōu)化。合同承包商在設(shè)計(jì)的早期階段已介入項(xiàng)目，能把自己在施工工藝、降低成本、縮短工期等方面的技術(shù)知識(shí)體現(xiàn)在設(shè)計(jì)文件中，減少施工中出現(xiàn)問(wèn)題的可能性；（3）有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，能有效地對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行進(jìn)度、費(fèi)用和質(zhì)量的綜合控制；各合同承包商在控制成本、工期、質(zhì)量等方面都有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，總承包商可以集這些優(yōu)勢(shì)于一身，使固定價(jià)格合約的實(shí)現(xiàn)成為可能；（4）業(yè)主只與一個(gè)單位打交道，便于合同雙方協(xié)調(diào)，避免了多頭協(xié)調(diào)產(chǎn)生的障礙?？偝邪讲粌H提供設(shè)計(jì)、采購(gòu)和施工統(tǒng)籌服務(wù)，也提供建設(shè)項(xiàng)目的融資、項(xiàng)目建成后的使用培訓(xùn)和維修等全過(guò)程服務(wù)。鑒于目前EPC模式還是一個(gè)新興的工程管理模式，市場(chǎng)上采用還不廣泛，為此本文提出如下建議：
（一）轉(zhuǎn)變觀念意識(shí)。從根本上轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)觀念和意識(shí)，樹(shù)立工程項(xiàng)目建設(shè)全局統(tǒng)籌協(xié)調(diào)思想，建立適應(yīng)EPC工程總承包項(xiàng)目特點(diǎn)的新型設(shè)計(jì)管理體制，逐步實(shí)現(xiàn)由過(guò)去傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)管理體制向總承包設(shè)計(jì)管理方向的轉(zhuǎn)化，使工程設(shè)計(jì)逐步納入EPC工程總承包項(xiàng)目管理中，成為其中一部分，充分發(fā)揮設(shè)計(jì)的核心作用和優(yōu)勢(shì)，使工程設(shè)計(jì)更好地為EPC工程總承包項(xiàng)目服務(wù)。
（二）設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量和深度。在EPC模式下，工程項(xiàng)目對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量要求更高、設(shè)計(jì)深度要求更細(xì)。設(shè)計(jì)質(zhì)量是決定工程質(zhì)量、控制工程費(fèi)用的主要因素，是決定工程項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。高度重視工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)工作，切實(shí)提高可研報(bào)告和各階段設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量和深度，確保其可行性、先進(jìn)性、合理性?？尚行匝芯繄?bào)告是確定工程項(xiàng)目投資的依據(jù)，也是工程設(shè)計(jì)的重要文件。企業(yè)必須投入足夠的時(shí)間和精力到可行性研究中，對(duì)工程項(xiàng)目市場(chǎng)、技術(shù)、生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行全面論證。得出的可研報(bào)告內(nèi)容要全面、詳細(xì)、準(zhǔn)確、適用，技術(shù)方案先進(jìn)可行、經(jīng)濟(jì)合理，避免因投資估算不準(zhǔn)而產(chǎn)生偏差。初步設(shè)計(jì)是施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)，在編制初步設(shè)計(jì)文件時(shí)，其內(nèi)容與深度應(yīng)按照EPC工程總承包項(xiàng)目的要求進(jìn)行。設(shè)計(jì)方案和設(shè)備選型明晰合理、初設(shè)概算完整準(zhǔn)確，確保初步設(shè)計(jì)文件內(nèi)容的完整性、準(zhǔn)確性，確保初步設(shè)計(jì)文件的深度滿足施工圖設(shè)計(jì)的要求。避免因初步設(shè)計(jì)文件編制深度不夠、初步設(shè)計(jì)概算不準(zhǔn)而產(chǎn)生設(shè)計(jì)偏差。施工圖設(shè)計(jì)作為項(xiàng)目實(shí)施的依據(jù)，必須做到內(nèi)容全面，表達(dá)清晰，預(yù)算準(zhǔn)確。避免出現(xiàn)無(wú)謂的錯(cuò)誤和不必要的變更，保證項(xiàng)目實(shí)施流暢，節(jié)約成本。
（三）組織、管理措施1、單位之間的戰(zhàn)略合作關(guān)系。總承包單位根據(jù)項(xiàng)目需要和市場(chǎng)狀況，進(jìn)行優(yōu)質(zhì)資源整合，盡可能將各家優(yōu)勢(shì)結(jié)合為本項(xiàng)目服務(wù)。具體做法是對(duì)各設(shè)計(jì)單位的情況進(jìn)行了解，根據(jù)專業(yè)強(qiáng)弱進(jìn)行分類，如A設(shè)計(jì)院的方案和建筑專業(yè)是強(qiáng)項(xiàng)，B設(shè)計(jì)院的結(jié)構(gòu)或安裝專業(yè)是強(qiáng)項(xiàng)，C設(shè)計(jì)院的室內(nèi)或景觀專業(yè)是強(qiáng)項(xiàng)。在此基礎(chǔ)上，總承包單位就可同時(shí)選擇多家設(shè)計(jì)單位，分別為項(xiàng)目的各專業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)，各取所長(zhǎng)，并由總包單位進(jìn)行總體協(xié)調(diào)，使各專業(yè)密切配合，這樣設(shè)計(jì)出來(lái)的產(chǎn)品肯定是精品。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，各設(shè)計(jì)單位在總包單位統(tǒng)籌下與采購(gòu)部門、施工單位進(jìn)行密切配合，及時(shí)解決各種問(wèn)題，保證項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施。2、精良設(shè)計(jì)組織、文件、變更管理（1）組織。根據(jù)設(shè)計(jì)院科室業(yè)務(wù)劃分的特點(diǎn)，EPC項(xiàng)目啟動(dòng)實(shí)施后，可以從專業(yè)科室里面抽調(diào)合適的人員，成立相應(yīng)的項(xiàng)目組。項(xiàng)目（設(shè)計(jì)）經(jīng)理、總工程師、專業(yè)負(fù)責(zé)人、專業(yè)工程師、項(xiàng)目文秘、合同經(jīng)營(yíng)及外事聯(lián)絡(luò)等是項(xiàng)目組應(yīng)該有的各種單元。項(xiàng)目組一旦成立，各個(gè)組成單元必須按時(shí)、按要求執(zhí)行并完成相應(yīng)工作任務(wù)。（2）文件傳遞。EPC模式文件傳遞量大、反復(fù)性多、周期長(zhǎng)。在文件傳遞管理上要有一套專門的辦法。一般可以歸結(jié)為進(jìn)度周報(bào)月報(bào)、設(shè)計(jì)問(wèn)題咨詢及答疑、設(shè)備采購(gòu)技術(shù)規(guī)格書(shū)及數(shù)據(jù)表、采購(gòu)評(píng)標(biāo)、會(huì)議紀(jì)要、施工圖設(shè)計(jì)圖紙、竣工圖設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)單及變更單、試車操作手冊(cè)以及員工培訓(xùn)講義等。（3）設(shè)計(jì)變更。在EPC模式合同條件下，除了不可抗力、法律變化和業(yè)主要求的改變，合同總價(jià)和工期都不可以改變，也就是可索賠的設(shè)計(jì)變更必須要在以上3個(gè)條件之一發(fā)生時(shí)才能成立。任何一個(gè)設(shè)計(jì)變更，都會(huì)引起一系列的工作量改變，甚至?xí)?dǎo)致施工工期延誤。在EPC模式下，設(shè)計(jì)人員必須重視設(shè)計(jì)變更，總承包方也需要詳細(xì)分析設(shè)計(jì)變更給工程造價(jià)和工期所帶來(lái)的影響。如果變更內(nèi)容較多，涉及許多新的工作量，總承包方新增投資，勢(shì)必會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的最終收益。（4）設(shè)計(jì)收尾總結(jié)。設(shè)計(jì)收尾總結(jié)也要視為EPC項(xiàng)目實(shí)施的重要環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)收尾總結(jié)過(guò)程也應(yīng)納入項(xiàng)目管理程序。設(shè)計(jì)收尾總結(jié)工作應(yīng)由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)組織完成，設(shè)計(jì)收尾總結(jié)工作主要分為三個(gè)部分：第一，對(duì)項(xiàng)目過(guò)程中發(fā)生的全部資料進(jìn)行整理、歸檔，該工作可以由項(xiàng)目秘書(shū)負(fù)責(zé)；第二，對(duì)項(xiàng)目啟動(dòng)、策劃、實(shí)施和控制過(guò)程進(jìn)行全面總結(jié)，把成功經(jīng)驗(yàn)和需要提高的地方都形成文字材料歸檔，這項(xiàng)工作可由項(xiàng)目組成員共同完成；第三，設(shè)計(jì)報(bào)獎(jiǎng)資料準(zhǔn)備。
2.1.1中小企業(yè)的界定
一般而言，世界各國(guó)對(duì)中小企業(yè)的界定都采用定量和定性兩種方法，其中以定量界定為主，輔以定性界定。因此本文將通過(guò)我國(guó)對(duì)中小企業(yè)的界定標(biāo)準(zhǔn)，為中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定提供參照標(biāo)準(zhǔn)。中小企業(yè)概念的界定是開(kāi)展中小企業(yè)研究的基礎(chǔ)，也是政府制定中小企業(yè)政策的依據(jù)，更是關(guān)系到中小企業(yè)業(yè)主的自身利益和中小企業(yè)的發(fā)展問(wèn)題，所以首先對(duì)中小企業(yè)概念界定是必要的。然而中小企業(yè)是一個(gè)相對(duì)的、比較模糊的概念，國(guó)際上并無(wú)一個(gè)確切的、統(tǒng)一的定義，在理論上和實(shí)踐上對(duì)其進(jìn)行精確界定都是非常困難的。中小企業(yè)的定量界定可以從雇員人數(shù)標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)（資本）額標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)業(yè)額標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行界定，而定性的界定標(biāo)準(zhǔn)的本質(zhì)特征為獨(dú)立所有、自主經(jīng)營(yíng)和較小的市場(chǎng)份額，此外還包括活動(dòng)范圍有限、業(yè)主直接管理等。
2.1.1.1中小企業(yè)的絕對(duì)概念
中小企業(yè)是與大企業(yè)相對(duì)的集合性概念。在劃分大企業(yè)和中小企業(yè)這兩個(gè)子集的標(biāo)準(zhǔn)，即企業(yè)規(guī)模的背后，起決定作用的因素是生產(chǎn)技術(shù)條件，但生產(chǎn)技術(shù)條件是受生產(chǎn)力發(fā)展水平、企業(yè)所屬行業(yè)等多種因素的制約，這樣，中小企業(yè)可用函數(shù)表示為:MSE=f(i,t,s)上式中：i(industrial)代表行業(yè)變量t(time)代表時(shí)間變量s(site)代表國(guó)家、區(qū)域等變量可見(jiàn)，自變量不同，中小企業(yè)的概念就不會(huì)相同，因此，中小企業(yè)這一概念具有多重相對(duì)性。
2.1.1.2中小企業(yè)的相對(duì)概念
目前世界各國(guó)對(duì)中小企業(yè)的界定尚無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而且每一個(gè)國(guó)家在各個(gè)歷史時(shí)期的劃分標(biāo)準(zhǔn)也是有一定差異的。主要有三方面的原因:第一，不同國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平不一樣，中小企業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也有所差異，因此不可能在中小企業(yè)的界定標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致；第二，即使在同一國(guó)家和地區(qū)，有關(guān)中小企業(yè)的界定和劃分標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)因經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的變化而發(fā)生相應(yīng)的改變，不同發(fā)展階段的標(biāo)準(zhǔn)不可能一成不變；第三，企業(yè)本身的發(fā)展是動(dòng)態(tài)和復(fù)雜的，其中包含多方面的因素和條件，很難找到一個(gè)統(tǒng)一的、完整的標(biāo)準(zhǔn)或指標(biāo)把這些因素全部包含進(jìn)來(lái)。11從世界范圍來(lái)看，盡管大多數(shù)國(guó)家在大、中、小企業(yè)的劃分標(biāo)準(zhǔn)方面并不完全一致，但是歸納起來(lái)，劃分的標(biāo)準(zhǔn)不外乎以下三類：（1）按企業(yè)的雇用人數(shù)劃分；（2）按企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力劃分(如產(chǎn)值或銷售額)；（3）按企業(yè)的固定資產(chǎn)價(jià)值劃分。我國(guó)關(guān)于中小企業(yè)的劃分經(jīng)歷了一個(gè)不斷調(diào)整的過(guò)程。50年代主要是按照企業(yè)職工人數(shù)來(lái)劃分，1962年改為主要依據(jù)固定資產(chǎn)價(jià)值，1978年國(guó)家計(jì)委把企業(yè)規(guī)模的劃分標(biāo)準(zhǔn)改為企業(yè)的年綜合生產(chǎn)能力，1998年國(guó)家有關(guān)部門又對(duì)1978年的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修改和補(bǔ)充，頒布了《大中小型企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)》，按企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模把企業(yè)劃分為特大型、大型（細(xì)分為大一、大二兩類）、中型（細(xì)分為中一、中二兩類）和小型。1992年國(guó)家經(jīng)貿(mào)委了全國(guó)劃分工業(yè)企業(yè)規(guī)模的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定不論企業(yè)隸屬于哪個(gè)部門，均按在其所屬行業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如電子部門所屬的儀器、儀表行業(yè)企業(yè)均按機(jī)械工業(yè)行業(yè)中儀器儀表企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。1999年6月，國(guó)家修訂了工業(yè)企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)。新標(biāo)準(zhǔn)與舊標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別有二，一是不再沿用行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而采取不分行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn):二是不再將企業(yè)劃分為特大型、大一型、大二型、中一型、中二型和小型六級(jí)，而只分為特大、大、中、小四級(jí)，其標(biāo)準(zhǔn)分別為年銷售收入和資產(chǎn)總額為50億元以上，5億元及以上，5000萬(wàn)元以上，5000萬(wàn)元以下。2003年2月國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家財(cái)政部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局共同研究制定的新的大中小型企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái):(1)工業(yè)：職工人數(shù)2000人以下，或銷售額30000萬(wàn)元以下，或資產(chǎn)總額為40000萬(wàn)元以下。中型企業(yè)須同時(shí)滿足職工人數(shù)300人及以上，銷售額3000萬(wàn)元及以上，資產(chǎn)總額4000萬(wàn)元及以上；其余為小型企業(yè)。(2)批發(fā)和零售業(yè)：職工人數(shù)500人以下，或銷售額15000萬(wàn)元以下。其中，中型企業(yè)須同時(shí)滿足職工人數(shù)100人及以上，銷售額1000萬(wàn)元及以上；其余為小型企業(yè)。批發(fā)業(yè)中小型企業(yè)須符合以下條件：職工人數(shù)200人以下，或銷售額30000萬(wàn)元以下。其中，中型企業(yè)須同時(shí)滿足職工人數(shù)100人及以上，銷售額3000萬(wàn)元及以上；其余為小型企業(yè)。(3)住宿和餐飲業(yè)：職工人數(shù)800人以下，或銷售額15000萬(wàn)元以下。其中，中型企業(yè)須同時(shí)滿足職工人數(shù)400人及以上，銷售額3000萬(wàn)元及以上；其余為小型企業(yè)。
2.1.2中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定
中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)，是借助能夠反映中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的因素指標(biāo)，給予權(quán)重賦值，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力水平進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程。因此，研究之前必須對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的概念有明晰的界定。根據(jù)世界上通用的及國(guó)內(nèi)有關(guān)的中小企業(yè)的界定方法，下面給出我國(guó)對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的界定標(biāo)準(zhǔn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，因此對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)（SmallandMedium-sizedRealEstateEnterprises，簡(jiǎn)稱SMREE）的界定也相對(duì)較晚。2003年為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息統(tǒng)計(jì)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了劃分大、中、小型的分類標(biāo)準(zhǔn)（草案）（國(guó)資廳評(píng)價(jià)函[2003]327號(hào)）。12該標(biāo)準(zhǔn)從從業(yè)人員數(shù)量、銷售額兩方面進(jìn)行了定量界定，規(guī)定見(jiàn)下表2-1：表2-1大、中、小型房地產(chǎn)企業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)類型從業(yè)人數(shù)銷售額（萬(wàn)元）大型房地產(chǎn)企業(yè)≥200≥1500中型房地產(chǎn)企業(yè)100—2001000—1500小型房地產(chǎn)企業(yè)＜100＜1000本文結(jié)合房地產(chǎn)的行業(yè)特性，給出中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定為：中小房地產(chǎn)企業(yè)是指規(guī)模較?。ㄩ_(kāi)發(fā)面積小于十萬(wàn)平方米）、員工較少（200人以下）、或銷售額在15000萬(wàn)以下的房地產(chǎn)企業(yè)。其中，中型房地產(chǎn)企業(yè)必須同時(shí)滿足從業(yè)人數(shù)100人及以上，銷售額在1000萬(wàn)元以上；其余為小型房地產(chǎn)企業(yè)。具有2級(jí)以下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。
2.2企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)的理論及相關(guān)方法
2.2.1評(píng)價(jià)理論
競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)非常復(fù)雜的概念，因此如何評(píng)價(jià)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力就成為競(jìng)爭(zhēng)力研究中的一個(gè)專門課題。目前國(guó)內(nèi)對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)研究的主要有中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、“《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力監(jiān)測(cè)項(xiàng)目”以及金碚、范曉屏等部分學(xué)者。“《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力監(jiān)測(cè)項(xiàng)目”所取得的成果表明，以對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的測(cè)評(píng)為基礎(chǔ)，可以發(fā)展為一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力研究的廣闊領(lǐng)域；在不斷接近客觀事實(shí)及正確地把握總體態(tài)勢(shì)和客觀趨勢(shì)的意義上，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)和統(tǒng)計(jì)分析的方法，相對(duì)地反映出企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的真實(shí)狀況，并做出比較切合實(shí)際的評(píng)價(jià)，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)和統(tǒng)計(jì)學(xué)在企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究上所做出的重要貢獻(xiàn)[22]。運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行系統(tǒng)、深入研究，不但構(gòu)成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力測(cè)評(píng)的概念基礎(chǔ)和學(xué)術(shù)基礎(chǔ)，也從方法論的意義上為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力測(cè)評(píng)奠定了基礎(chǔ)[23]。運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論方法對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行研究形成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的理論內(nèi)容，運(yùn)用管理學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)的理論方法對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行研究幫助發(fā)現(xiàn)決定企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)實(shí)因素，這樣就可以使得企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力在理論上得到不斷深入研究的同時(shí)，獲得經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)方面的解釋與驗(yàn)證，科學(xué)理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相互促進(jìn)發(fā)展。在對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)該在充分分析企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力性質(zhì)的基礎(chǔ)上，從科學(xué)的角度出發(fā)，將復(fù)雜問(wèn)題簡(jiǎn)化以有利于具體企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)。在評(píng)價(jià)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)，首先要盡可能地使用比較綜合性的測(cè)評(píng)指標(biāo)，特別是顯示性指標(biāo)，即顯示企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果的指標(biāo)；其次，需要分析性指標(biāo)來(lái)更詳細(xì)、具體地反映企業(yè)的實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)力狀況，解釋企業(yè)為什么有競(jìng)爭(zhēng)力，為什么缺乏競(jìng)爭(zhēng)力[24]。顯示性指標(biāo)反映競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果或者競(jìng)爭(zhēng)力的最終表現(xiàn)，而分析性指標(biāo)反映競(jìng)爭(zhēng)力的原因或者決定因素，13是一個(gè)為數(shù)較多的多角度、多層次的指標(biāo)體系。雖然企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)在使內(nèi)在因素顯現(xiàn)化、指標(biāo)化的過(guò)程中不可避免地會(huì)損失部分信息，而且也將受到未來(lái)必然性、偶然性因素不確定的影響，最終使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)具有一定程度的不精確性、可能性，但是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)應(yīng)盡可能地接近客觀真實(shí)，揭示其內(nèi)在屬性。
入世后，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)加劇，信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。入世后，首批進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的大多為國(guó)外資金實(shí)力雄厚、管理先進(jìn)、技術(shù)一流的大公司、企業(yè)集團(tuán)。與之相比，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)弱小，經(jīng)營(yíng)機(jī)制落后，國(guó)內(nèi)企業(yè)過(guò)去在土地使用、項(xiàng)目取得等方面的優(yōu)勢(shì)將消失，勢(shì)必在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信貸資金運(yùn)用大多為向國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供貸款，在債務(wù)軟約束的條件下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（尤其是國(guó)有企業(yè)）通過(guò)銀行負(fù)債將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)身上。此外，國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為成熟（如美國(guó)早在1934年就成立了聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)，開(kāi)始了房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的操作，而我國(guó)至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)），國(guó)外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于開(kāi)辦房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)很有經(jīng)驗(yàn)，早已形成一整套完善的運(yùn)作規(guī)范，有相當(dāng)豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，具有高素質(zhì)的專業(yè)人才。而我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)還處于起步階段，不少房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)才剛開(kāi)辦或還尚未開(kāi)辦，金融商品較少，在強(qiáng)大的國(guó)外房地產(chǎn)金融競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手面前，人才缺乏、經(jīng)驗(yàn)不足，處于不利地位。
其次是國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀態(tài)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的影響將加大。加入WTO使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈搏與國(guó)際市場(chǎng)更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境動(dòng)蕩，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)都會(huì)受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也會(huì)受到較大影響，如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托投資等。同時(shí)，在外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)時(shí)，還容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)損失慘重，甚至?xí)?dǎo)致金融危機(jī)。
再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。目前，我國(guó)還沒(méi)有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)?；虮ＷC機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。入世后，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)更加開(kāi)放，外資金融機(jī)構(gòu)的廣泛進(jìn)入不僅會(huì)使國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)更加活躍，也使得對(duì)之加強(qiáng)監(jiān)管的難度加大。
入世給我國(guó)房地產(chǎn)金融帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。
一是外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來(lái)巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)范圍將得到進(jìn)一步拓展。入世后，房地產(chǎn)資金的來(lái)源渠道更廣，如外商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)投資、外資金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)存款、外商的各項(xiàng)企業(yè)存款、儲(chǔ)蓄存款等會(huì)有所上漲。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融工具單一，尤其是面對(duì)居民住房消費(fèi)的個(gè)人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費(fèi)信貸在很多城市“火”不起來(lái)，個(gè)人住房貸款占銀行各項(xiàng)貸款余額的比例不到1％，與發(fā)達(dá)國(guó)家20％的比例相差甚遠(yuǎn)。國(guó)外銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)有豐富的業(yè)務(wù)拓展經(jīng)驗(yàn)，有適應(yīng)社會(huì)各類人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡(jiǎn)便。外資銀行大量進(jìn)入房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域，不僅給我們帶來(lái)了競(jìng)爭(zhēng)，也給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)帶來(lái)了先進(jìn)的管理技術(shù)，新型的金融工具，有利于滿足我國(guó)居民各種層次的住房信貸需求。
二是我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質(zhì)將得以提高。我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)由于缺乏必要的外部競(jìng)爭(zhēng)刺激，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的貸款，信貸人員擔(dān)心收不回而“懼貸”；對(duì)消費(fèi)者的個(gè)人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場(chǎng)缺乏活力，人員素質(zhì)、行業(yè)水平尚未達(dá)到高水平。在外部壓力下，對(duì)金融從業(yè)人員的水平要求越來(lái)越高，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)必然會(huì)在經(jīng)營(yíng)機(jī)制改革、管理方式、專業(yè)培訓(xùn)、金融工具創(chuàng)新、金融服務(wù)品種、服務(wù)質(zhì)量等方面下功夫，從而促進(jìn)行業(yè)整體水平的提高。
三是促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。一旦外資銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)全面涉足房地產(chǎn)業(yè)，可能開(kāi)辦對(duì)境內(nèi)居民的人民幣抵押貸款業(yè)務(wù)和對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款業(yè)務(wù)，同時(shí)還會(huì)帶來(lái)與房產(chǎn)相關(guān)的保險(xiǎn)品種。如美國(guó)的房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)相當(dāng)發(fā)達(dá)，美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（FHMA）近30年來(lái)為3100萬(wàn)個(gè)美國(guó)家庭購(gòu)房提供了抵押貸款，金額達(dá)25000億美元。房地產(chǎn)抵押證券化不僅提高了銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，而且開(kāi)辟了新的金融投資品種。國(guó)外保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)將憑借其強(qiáng)大的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)和先進(jìn)的管理技術(shù)涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，尤其是抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，從而將與國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)一起，有力地推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。
面對(duì)挑戰(zhàn)和機(jī)遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應(yīng)積極研究對(duì)策，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。
1、要加強(qiáng)對(duì)國(guó)際慣例的學(xué)習(xí)和研究。學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外銀行的管理經(jīng)驗(yàn)，變外行為內(nèi)行。面對(duì)壓力，我們應(yīng)看到我們的優(yōu)勢(shì)，如對(duì)國(guó)情熟悉、與企業(yè)有長(zhǎng)期密切關(guān)系、各種信息靈通等。但更應(yīng)仔細(xì)研究入世后將面臨的各種困難、自身運(yùn)作中的優(yōu)劣所在，做到心中有數(shù)，早作對(duì)應(yīng)之策。要在房地產(chǎn)信貸營(yíng)銷理念、市場(chǎng)營(yíng)銷策略、服務(wù)手段、運(yùn)作機(jī)制等各個(gè)方面加大創(chuàng)新力度并且要有實(shí)質(zhì)性的突破；要及早研發(fā)和推廣適應(yīng)形勢(shì)需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品品種和業(yè)務(wù)，如試辦面向外國(guó)人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房?jī)?chǔ)蓄、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)合作、住房保險(xiǎn)等新的金融服務(wù)，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來(lái)的挑戰(zhàn)。
2、要加快房地產(chǎn)信貸人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，簡(jiǎn)化信貸手續(xù)，提高工作效率。入世后，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主體的復(fù)雜化要求從業(yè)人員能精通一門到幾門外語(yǔ)，熟練操作計(jì)算機(jī)，具備房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)投資、財(cái)務(wù)分析、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理、國(guó)際金融等方面的知識(shí)。但目前，高水平的房地產(chǎn)金融人才還特別缺乏，而且今后還面臨人才流失的可能。因而，各級(jí)行都要高度重視房地產(chǎn)信貸人員的培養(yǎng)，通過(guò)開(kāi)辦培訓(xùn)班、選送出國(guó)學(xué)習(xí)、鼓勵(lì)職工業(yè)余進(jìn)修等方式，培養(yǎng)出自己的高水平人才。此外，個(gè)人住房貸款手續(xù)繁雜、審批緩慢也是此項(xiàng)業(yè)務(wù)未能更快地發(fā)展的主要原因之一。轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，改善服務(wù)態(tài)度，改革管理體制，簡(jiǎn)化手續(xù)必須及早研究解決。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題現(xiàn)狀
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開(kāi)發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。
（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。
（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開(kāi)法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開(kāi)發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開(kāi)始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開(kāi)發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開(kāi)盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開(kāi)發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開(kāi)拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。
如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問(wèn)題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過(guò)客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。
（2）減少企業(yè)過(guò)度預(yù)支。以借貸方式籌措開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過(guò)度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬(wàn)多人民幣，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無(wú)力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過(guò)詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。
（3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開(kāi)支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來(lái)的每一分錢，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。
【參考文獻(xiàn)】
[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢(shì)展望.中國(guó)房地產(chǎn)金融,2006,06
房地產(chǎn)企業(yè)取得土地較難，且具有資金投入龐大、市場(chǎng)流動(dòng)性較差、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。因此， 作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論文，資金管理無(wú)疑是企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的重中之重。研究房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制、資金的管理以及國(guó)家的政策趨勢(shì)，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)避免資金鏈斷裂現(xiàn)象的發(fā)生，保證企業(yè)的健康穩(wěn)定運(yùn)行。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論文,企業(yè)資金,資金管理論文
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金介紹
（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源
房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要為三個(gè)方面。首先來(lái)源于自有資金，包括股東所投入的資本以及企業(yè)的留存利潤(rùn)，這些費(fèi)用主要用來(lái)支付取得土地的價(jià)格以及前期的稅費(fèi)等一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期費(fèi)用。其次是來(lái)源于借入資金，借入資金主要通過(guò)向一些金融機(jī)構(gòu)貸款等如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、信托等。按國(guó)家相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的百分之三十。房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源還包括銷售回款（含預(yù)售房款），銷售回款在開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金中占有較大比重，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，從而解決企業(yè)前期建設(shè)資金及逐漸償還銀行貸款。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理
1. 資金管理的復(fù)雜性
房地產(chǎn)企業(yè)的投資一般具有比較長(zhǎng)的周期，要開(kāi)發(fā)一塊地需要涉及方方面面，同時(shí)一些房地產(chǎn)企業(yè)的子公司比較分散，相對(duì)而言資金管理難度大，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展很大程度上受到國(guó)家相關(guān)政策的影響以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，綜上可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作比其它企業(yè)更為復(fù)雜。
2.資金運(yùn)籌的互補(bǔ)性
不管是房地產(chǎn)方面的開(kāi)發(fā)還是投資，都具有一定的階段性，分階段的投入自然也會(huì)產(chǎn)生分階段的收入，這些都保證了房地產(chǎn)企業(yè)資金的互補(bǔ)性?；厥盏馁Y金可以繼續(xù)進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)資金的合理利用。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的問(wèn)題
1.高負(fù)債
作為一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)往往有著龐大的資金鏈，缺少項(xiàng)目資金是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問(wèn)題，很少有企業(yè)能夠依靠自有的資金來(lái)實(shí)現(xiàn)公司的整體運(yùn)營(yíng)，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的IPO和股權(quán)再融資有比較嚴(yán)格的限制，為了進(jìn)行融資，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)銀行借款來(lái)實(shí)現(xiàn)，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的負(fù)債率。據(jù)有關(guān)方面的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率之高，象一些大型的房地產(chǎn)公司如萬(wàn)科和綠城等，都具有高達(dá)70%的負(fù)債率，其中2012年的負(fù)債率達(dá)到了80%，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率達(dá)到90%。以上的數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)雖然能夠取得比較大的利潤(rùn)但是也具有很大風(fēng)險(xiǎn)，在這種高負(fù)債率的情況下，一旦國(guó)家政策或者房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生改變就會(huì)無(wú)法形成有效的資金回籠，從而造成無(wú)法按時(shí)償還債務(wù)的現(xiàn)象，嚴(yán)重的將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。
2.融資形式比較單一
房地產(chǎn)行業(yè)所具有的資金密集型的特點(diǎn)造成了房地產(chǎn)行業(yè)的融資形式比較單一，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑主要來(lái)源于銀行的貸款。隨著近年來(lái)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度越來(lái)越強(qiáng)，政策也在隨時(shí)改變，銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也有了越來(lái)越多的限制，銀行一直在調(diào)整其相應(yīng)的信貸政策，對(duì)貸款方進(jìn)行嚴(yán)格的信用審核與風(fēng)險(xiǎn)控制，提高了貸款的標(biāo)準(zhǔn)和條件，對(duì)于那些自由資金和相關(guān)證明達(dá)不到要求的企業(yè)拒不提供貸款，同時(shí)還嚴(yán)格限制了資金的使用。綜上所述，這種單一的融資形式在國(guó)家宏觀政策和市場(chǎng)的影響下很容易造成資金斷裂的現(xiàn)象。
3. 資金回款問(wèn)題
上面介紹過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的回款資金主要來(lái)源于購(gòu)房款，但是這種回款來(lái)源并非穩(wěn)定，房地產(chǎn)的銷售狀況直接影響回款金額，當(dāng)政府出現(xiàn)限價(jià)或者限購(gòu)、限貸的調(diào)控時(shí)，或者一些當(dāng)?shù)卣畬?shí)施一些資金管理制度時(shí)，就會(huì)造成資金回籠出現(xiàn)問(wèn)題，回款不穩(wěn)定，從而造成企業(yè)的資金壓力較大，甚至有些企業(yè)為了加大資金回籠的速度，不得不考慮降價(jià)，而降價(jià)幅度決定于資金要求。
（四） 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金管理
1.加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度管理，按時(shí)完成計(jì)劃進(jìn)度
整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程主要包括：土地使用權(quán)的獲取，開(kāi)工后的施工建設(shè)階段和項(xiàng)目銷售、產(chǎn)證辦理等，整個(gè)周期可能會(huì)持續(xù)三到五年左右，這種開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，使企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目管理時(shí)必須要嚴(yán)格控制項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施銷售之前，都是處于資金純投入的階段，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本以及其它相關(guān)費(fèi)用，這些環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)影響整個(gè)資金鏈。對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度進(jìn)行控制對(duì)于保證房地產(chǎn)企業(yè)的順利運(yùn)行有著非常重要的作用，對(duì)于保證資金回籠非常重要，必須嚴(yán)格根據(jù)項(xiàng)目的計(jì)劃進(jìn)度對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行進(jìn)行管理，盡量按原有計(jì)劃進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，做好資金的配置，減少資金積壓現(xiàn)象，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金風(fēng)險(xiǎn)。
2. 合理控制融資方案
房地產(chǎn)行業(yè)可謂是助長(zhǎng)我國(guó)GDP指數(shù)的最大的力量。所以在我國(guó)各地都在進(jìn)行相關(guān)基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目的施工建設(shè)。飛速增長(zhǎng)的項(xiàng)目數(shù)量讓現(xiàn)有的工程監(jiān)理人員完全忙不過(guò)來(lái)，這就造成了很多監(jiān)理企業(yè)和監(jiān)理人員為了可以拿到更多的項(xiàng)目，就采用在每個(gè)項(xiàng)目上同時(shí)上報(bào)同一批名單。倘若這些項(xiàng)目真的中標(biāo)，那么就很可能出現(xiàn)很多項(xiàng)目上只是寫(xiě)上監(jiān)理人員的名字，但是監(jiān)理人員完全不在工地上進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督工作。首先，不同的監(jiān)理人員的技術(shù)水平也不盡相同，這就導(dǎo)致工程質(zhì)量的控制難度更大。例如在工程設(shè)計(jì)方面，部分設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)草率，設(shè)計(jì)圖紙?zhí)^(guò)粗糙，細(xì)節(jié)詳圖或者剖面圖不夠詳細(xì)，并且建筑外形與內(nèi)部結(jié)構(gòu)之間互相矛盾，尺寸也混亂不清，很多細(xì)節(jié)方面處理錯(cuò)誤，并且作為技術(shù)人員，并沒(méi)有及時(shí)去工地查找問(wèn)題并及時(shí)解決，而且施工質(zhì)量和圖紙質(zhì)量的把關(guān)失效，因?yàn)檠谏w了很多問(wèn)題，所以工程就存在了質(zhì)量隱患。其次，直接參與工程建設(shè)的建筑隊(duì)伍方面，部分建筑隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)不高，相關(guān)的技術(shù)水準(zhǔn)落后，無(wú)法深入了解設(shè)計(jì)圖紙的內(nèi)容，沒(méi)有足夠的責(zé)任心。很多房地產(chǎn)企業(yè)再進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，過(guò)度注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，卻忽略了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，只看重短期利益，卻沒(méi)有注意到長(zhǎng)期投資所能帶來(lái)的利益回報(bào)。最后，房地產(chǎn)的工程建設(shè)因?yàn)樘^(guò)復(fù)雜，所以無(wú)法形成類似商品或者工業(yè)制品的產(chǎn)品生產(chǎn)和控制相關(guān)的生產(chǎn)設(shè)備以及生產(chǎn)流水線，此外由于不同人的經(jīng)驗(yàn)和感官之間存在差異，所以對(duì)于質(zhì)量檢測(cè)得控制也不盡相同，沒(méi)有一個(gè)恒定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)的工程項(xiàng)目建設(shè)完工之后，無(wú)法通過(guò)常用的對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行拆卸來(lái)檢驗(yàn)內(nèi)部構(gòu)造質(zhì)量是否存在問(wèn)題的方式來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量的檢測(cè)，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的部分檢測(cè)環(huán)節(jié)很可能做得不夠到位。
2.提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制的相關(guān)措施
2.1將項(xiàng)目質(zhì)量管理落實(shí)到個(gè)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人本身也全權(quán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，需要親自對(duì)質(zhì)量工作進(jìn)行監(jiān)督管理。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要參照投資人項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略以及市場(chǎng)定位的目標(biāo)制定相應(yīng)的項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃。并且參照計(jì)劃進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃的執(zhí)行狀況進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督和檢查，其中對(duì)于主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證和檢查以及評(píng)審要注重加強(qiáng)。如果發(fā)現(xiàn)重大管理或者技術(shù)層面的質(zhì)量問(wèn)題，組織人員快速解決，同時(shí)告知項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人。
2.2為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目制訂質(zhì)量計(jì)劃在對(duì)投資人對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略決策以及質(zhì)量政策充分了解的基礎(chǔ)上，保證明確了咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)以及標(biāo)準(zhǔn)和熟悉了咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件后，參照項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，制定適合本企業(yè)本項(xiàng)目的質(zhì)量管理體系。
2.3設(shè)計(jì)方案層面的質(zhì)量控制在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)之前，需要通過(guò)可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查、相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品的策劃定位來(lái)綜合決定方案設(shè)計(jì)。當(dāng)明確了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的定位之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動(dòng)對(duì)負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)的單位的業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合性的評(píng)估，確保方案設(shè)計(jì)的實(shí)用性。在設(shè)計(jì)方案通過(guò)之后，就進(jìn)入施工圖紙的設(shè)計(jì)流程。對(duì)于施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)以及施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)步驟，都可以通過(guò)對(duì)各個(gè)階段的設(shè)計(jì)深度的控制來(lái)保證圖紙的設(shè)計(jì)質(zhì)量。
2.4施工階段的質(zhì)量控制項(xiàng)目投資人的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位等級(jí)直接決定了該項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)。之后進(jìn)行項(xiàng)目的進(jìn)度控制和成本控制的確定。然后為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)制定相應(yīng)的措施和方法，正確的使用計(jì)劃編制的輸入、工具和技術(shù)來(lái)編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。
2.5項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的質(zhì)量控制進(jìn)行項(xiàng)目施工過(guò)程的控制，實(shí)質(zhì)上也就是進(jìn)行程序控制和過(guò)程偏差控制。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，施工過(guò)程控制實(shí)質(zhì)上就是比較合同標(biāo)注的工作范圍與施工單位的工作過(guò)程以及階段性成果之間存在的差異；借助規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和施工圖以及設(shè)計(jì)總說(shuō)明，將合同與實(shí)際施工形成的成品和半成品進(jìn)行對(duì)比；將實(shí)際的工作流程順序與合同規(guī)定的施工方案和施工作業(yè)順序進(jìn)行對(duì)比；借助多種質(zhì)量檢測(cè)手段跟蹤整個(gè)施工作業(yè)的過(guò)程，并且得出是否批準(zhǔn)工程繼續(xù)還是進(jìn)行整改，從而保證對(duì)工程質(zhì)量的實(shí)時(shí)控制。
3.總結(jié)
首先，房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)，作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還需要進(jìn)一步完善的形勢(shì)下，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)作出了非常嚴(yán)格的控制，出臺(tái)了多項(xiàng)控制政策，這些政策的出臺(tái)和宏觀調(diào)控措施都在很大程度上提升了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。
其次，房地產(chǎn)投資具有利率風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段很多投資者的資金大部分都來(lái)自于銀行貸款，因此隨著銀行貸款利率的波動(dòng)，投資者的風(fēng)險(xiǎn)也將產(chǎn)生一定的波動(dòng)。通常而言，貸款利率越低，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本也就越低，投資者會(huì)獲得更大的收益；而貸款利率越高，成本也隨之升高，投資者收益就會(huì)降低[1]。
最后，房地產(chǎn)投資的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，從2007年開(kāi)始，我國(guó)物價(jià)呈現(xiàn)出了持續(xù)上漲的趨勢(shì)，小幅度的通貨膨脹現(xiàn)象逐漸體現(xiàn)了出來(lái)。而通貨膨脹率升高之后，資金的購(gòu)買力降低，這就導(dǎo)致很多房地產(chǎn)投資者在項(xiàng)目完成后獲得的收益和之前的投入資金有較大的差距，導(dǎo)致了實(shí)際收益率下降。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理策略
（一）風(fēng)險(xiǎn)衡量
所謂風(fēng)險(xiǎn)衡量，主要說(shuō)的是對(duì)房地產(chǎn)投資所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素的種類、風(fēng)險(xiǎn)大小和造成影響程度的衡量。風(fēng)險(xiǎn)衡量應(yīng)該對(duì)那些比較明顯的會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大影響的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行關(guān)注，其次才是研究風(fēng)險(xiǎn)損失產(chǎn)生的幾率。[2]。我們可以把風(fēng)險(xiǎn)視為一種變量，它可以運(yùn)用期望值、風(fēng)險(xiǎn)度等來(lái)進(jìn)行描述，例如兩種風(fēng)險(xiǎn)損失具有相同的期望值，那么標(biāo)準(zhǔn)差較大的風(fēng)險(xiǎn)損失就更加嚴(yán)重，標(biāo)準(zhǔn)差較小的風(fēng)險(xiǎn)損失較輕；如果風(fēng)險(xiǎn)損失所具備的標(biāo)準(zhǔn)差是一致的，那么期望值較大的風(fēng)險(xiǎn)反而越小，而期望值越小的風(fēng)險(xiǎn)越大。在風(fēng)險(xiǎn)衡量的過(guò)程中應(yīng)該全面的分析和考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。
（二）投資分散策略
所謂分散策略指的是通過(guò)分散開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)而規(guī)避和降低投資風(fēng)險(xiǎn)，投資分散測(cè)量通常有區(qū)域分散、時(shí)間分散以及共同投資等手段。投資區(qū)域分散指的是把房地產(chǎn)投資向各個(gè)不同的地域分散，這樣就可以避免因?yàn)槟承┑貐^(qū)經(jīng)濟(jì)條件較差而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；投資時(shí)間分散則說(shuō)的是首先劃分一個(gè)科學(xué)的投資時(shí)間差，進(jìn)而降低由于市場(chǎng)發(fā)生變化而形成的風(fēng)險(xiǎn)，比如說(shuō)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)產(chǎn)生較大的波動(dòng)時(shí)（如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的回升、貸款利率的下降），這些現(xiàn)象都很有可能讓房地產(chǎn)周期開(kāi)始進(jìn)入大擴(kuò)張發(fā)展階段，這一時(shí)間段便是投資的合適時(shí)機(jī)，投資者在此時(shí)投資所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是最小的[3]。
（三）投資組合策略
房地產(chǎn)投資組合策略指的是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者按照投資風(fēng)險(xiǎn)因素的大小以及投資實(shí)際收益大小，根據(jù)某些原則來(lái)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行不同類型的搭配，從而來(lái)減少投資風(fēng)險(xiǎn)的一種策略。比如房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者可以將部分資金投入于普通住宅，將一部分資金投資于商用寫(xiě)字樓等。這種分散投資由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型不同，其風(fēng)險(xiǎn)的大小也有所差異，投資收益也各不相同，組合投資策略將資金分散投資于不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣就能夠有效的減少整體投資所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，最終獲得平衡的投資收益[4]。
（四）保險(xiǎn)策略
對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資人而言，購(gòu)買相關(guān)的保險(xiǎn)是非常重要的，保險(xiǎn)是降低房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵手段之一。它對(duì)于降低或者彌補(bǔ)投資者的風(fēng)險(xiǎn)損失，促進(jìn)資金的循環(huán)流動(dòng)，確保房地產(chǎn)投資收益等方面都有著非常重要的作用。通常而言，房地產(chǎn)保險(xiǎn)有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)等，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者在購(gòu)置相關(guān)保險(xiǎn)時(shí)必須要從自身投資項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，購(gòu)置自己需要的險(xiǎn)種，合理確定險(xiǎn)額，科學(xué)的確定風(fēng)險(xiǎn)單位以及厘定費(fèi)率[5]。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。它具有如下特征：1.資金密集。因?yàn)橐粋€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投建就是一種投資行為，因此要求企業(yè)高度集中控制資金。2.管理密集。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中可以整合和協(xié)調(diào)各種資源來(lái)用于自己的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，在建設(shè)環(huán)節(jié)可結(jié)合的社會(huì)資源包括項(xiàng)目評(píng)估公司、策劃公司、設(shè)計(jì)公司、建筑公司、裝飾公司和午夜管理公司等。3.生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)投資評(píng)估、營(yíng)銷策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、物業(yè)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，其中每部分都互為制約，所以要更為注重過(guò)程控制。4.投資風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為投資項(xiàng)目，投資數(shù)額巨大，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，當(dāng)他們?cè)谖粗Y(jié)果中尋求利益的時(shí)，會(huì)受到市場(chǎng)和政策等諸多因素的影響，風(fēng)險(xiǎn)不可謂不高，所以在成本管理中更應(yīng)加強(qiáng)前期對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)預(yù)控和規(guī)避。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的現(xiàn)存問(wèn)題
1.成本管理理念不夠全面
當(dāng)前，影響成本管理的因素主要包括：土地成本和資金成本受國(guó)家政策影響大、建筑原材料受市場(chǎng)變化波動(dòng)大、房地產(chǎn)購(gòu)買力不穩(wěn)定、房地產(chǎn)企業(yè)管理水平差距大等。
2.成本控制體系不健全
房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的環(huán)節(jié)有：策劃準(zhǔn)備設(shè)計(jì)定型組織施工竣工驗(yàn)收。成本控制管理，除了建設(shè)費(fèi)用貫穿整個(gè)過(guò)程，還涉及竣工后的銷售成本的支出。而當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有健全的成本管理控制體系，一些企業(yè)的體系建立也不夠合理，導(dǎo)致企業(yè)多陷入成本管理與實(shí)際支出脫節(jié)的現(xiàn)狀。
3.成本控制管理只停留在表面功夫
在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化的新形勢(shì)下，多數(shù)企業(yè)都開(kāi)始注重成本管理，并設(shè)置了專門的職能部門，如成本控制部或?qū)徲?jì)部，但由于前期管理的不到位，造成過(guò)程中失控或事后算賬的行為，讓這些看似專業(yè)的職能部門只能抓住事后成本管理部分，使成本管理流于表面形式，而很難收到管理實(shí)效。而那些擁有較為規(guī)范的成本預(yù)算和成本控制制度的房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)槌杀绢A(yù)測(cè)、成本決策和成本控制制度沒(méi)能及時(shí)跟上，而少了有效解決復(fù)雜問(wèn)題的有力措施，也讓成本控制管理工作收效甚微。
三、有效改善企業(yè)成本管理問(wèn)題的對(duì)策
1.施工前的控制對(duì)策
首先，投資決策控制。企業(yè)前期規(guī)劃部門要研究政策盡量為企業(yè)爭(zhēng)取利益，工程、預(yù)算部門則應(yīng)與其配合對(duì)過(guò)程成本做出合理預(yù)測(cè)，以便服務(wù)于決策層的投資決策。其次，利用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇承包團(tuán)隊(duì)。“五通一平”也要如此，目的就是確保工程質(zhì)量、降低費(fèi)用、縮短工期。第三，嚴(yán)格控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審核。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專門的工程設(shè)計(jì)管理部來(lái)細(xì)化設(shè)計(jì)規(guī)范要求、審核設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，全面評(píng)估工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等。
2.施工中的控制對(duì)策
首先，嚴(yán)把施工單位資質(zhì)關(guān)，實(shí)地考察不能省。它是決定工程造價(jià)控制成敗的關(guān)鍵，信譽(yù)好、資金雄厚、技術(shù)過(guò)硬的企業(yè)是首選。其次，審好合同，降低索賠。第三，抓好現(xiàn)場(chǎng)管理，減少浪費(fèi)。第四，基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用支出盡量節(jié)約，建設(shè)前要對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況了解透徹，施工單位的選擇采用招標(biāo)方式選定。第五，公共配套設(shè)施建設(shè)要合理，應(yīng)根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)的需求和市場(chǎng)定位來(lái)確定配套設(shè)施的檔次，原則上項(xiàng)目不設(shè)置與周邊雷同的配套設(shè)施。
3.后期的控制對(duì)策
一項(xiàng)工程的竣工并不表示成本控制的結(jié)束，相關(guān)人員要站好最后一班崗，后期涉及的成本控制內(nèi)容包括：一，已結(jié)算工程需全部達(dá)到設(shè)計(jì)圖紙和合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并具備竣工驗(yàn)收合格手續(xù)，對(duì)甩項(xiàng)部分應(yīng)標(biāo)注在驗(yàn)收單中，并在結(jié)算時(shí)扣除該部分費(fèi)用；二，對(duì)工程洽商簽證及預(yù)算增減賬進(jìn)行最后清理，重視材料價(jià)差和竣工調(diào)價(jià)的相應(yīng)審計(jì)；三，通過(guò)結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、設(shè)計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制來(lái)減少結(jié)算中可能出現(xiàn)主觀失誤或漏洞的發(fā)生。這樣一方面能提高結(jié)算質(zhì)量，另一方面也能有效控制工程成本支出。
作者:周立紅 單位:石家莊潤(rùn)鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
參考文獻(xiàn)：
