序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了1篇的征收安置房工程造價(jià)控制的問(wèn)題分析樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。

近年來(lái),上海著力推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展,積極推進(jìn)重大工程、舊城區(qū)改建等項(xiàng)目的建設(shè),作為改善市民居住環(huán)境的重要途徑,保障性住房的有序穩(wěn)步建設(shè)在新一輪的社會(huì)發(fā)展中起著重要的作用,是優(yōu)化房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、保證社會(huì)穩(wěn)定、民生和諧的重要舉措。浦東新區(qū)在這樣的社會(huì)發(fā)展背景條件下,也在構(gòu)件多層次、多渠道的住房保障體系,大力推進(jìn)動(dòng)遷安置房的建設(shè),為新一輪城市開(kāi)發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整提供保障。作為承擔(dān)浦東新區(qū)動(dòng)遷安置房建設(shè)任務(wù)的主力軍,我司積極服務(wù)新區(qū)發(fā)展大局、落實(shí)區(qū)委區(qū)府“四高戰(zhàn)略”、為新區(qū)百姓創(chuàng)造高品質(zhì)生活。筆者將根據(jù)工程建設(shè)實(shí)際經(jīng)驗(yàn),重點(diǎn)對(duì)動(dòng)遷安置房的工程造價(jià)控制進(jìn)行研究和闡述。

1浦東新區(qū)征收安置房特點(diǎn)

目前,浦東新區(qū)征收安置房的建設(shè)方式為政府回購(gòu)。其主要操作方式為地方政府將土地出讓掛牌后交由企業(yè)進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),以統(tǒng)一的收購(gòu)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)議回購(gòu),征收安置房的開(kāi)發(fā)方式、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和回購(gòu)金額及金額調(diào)整方式根據(jù)簽訂的建設(shè)協(xié)議書(shū)中的約定進(jìn)行[1]。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人民群眾對(duì)居住環(huán)境的要求也逐步提高,為適應(yīng)社會(huì)發(fā)展、保障人民群眾有好的居住環(huán)境,除了國(guó)家相關(guān)建設(shè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)有所提升,浦東新區(qū)人民政府對(duì)征收安置房的設(shè)計(jì)品質(zhì)、建設(shè)質(zhì)量等方面也提出了較高的要求。例如,消防新規(guī)的頒布、技防標(biāo)準(zhǔn)的提高、新增的抗震支架要求、PC預(yù)制率提升至40%、新增充電設(shè)施、車(chē)位比和人防面積的增加、樓板保溫層和門(mén)窗壁厚增加、立面品質(zhì)提升等,一系列提標(biāo)舉措在提升住宅建設(shè)品質(zhì)和綠色環(huán)保水平的同時(shí),也使得征收安置房項(xiàng)目的建設(shè)成本不斷增加。除了相關(guān)政策和規(guī)范的調(diào)整,近年來(lái),項(xiàng)目生產(chǎn)要素的價(jià)格也在累年上漲,項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本也在增加。雖然政府根據(jù)實(shí)際情況,以“樓面地價(jià)＋建安造價(jià)＋其他建設(shè)費(fèi)用＋財(cái)務(wù)成本及合理利潤(rùn)”為原則對(duì)回購(gòu)價(jià)不斷進(jìn)行調(diào)整,但動(dòng)遷安置房的建設(shè)仍然存在著利潤(rùn)薄、成本控制難等問(wèn)題。如何在回購(gòu)價(jià)格和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)既定的前提下保證開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn),征收安置房項(xiàng)目的成本管理顯得愈發(fā)重要,這對(duì)工程造價(jià)控制提出了較高的要求。

2工程造價(jià)控制中存在的問(wèn)題

2.1全員工程造價(jià)控制意識(shí)不夠

與國(guó)外同行業(yè)人員相比較,我國(guó)建筑工程從業(yè)人員的全員工程造價(jià)控制意識(shí)還不夠強(qiáng),設(shè)計(jì)人員、項(xiàng)目管理人員、工程監(jiān)理乃至公司領(lǐng)導(dǎo)更多傾向于對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程建設(shè)質(zhì)量和工程進(jìn)度的把控和推進(jìn),卻忽視了對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的把控,這方面國(guó)有企業(yè)的從業(yè)者更甚。對(duì)于征收安置房項(xiàng)目政府有相關(guān)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求,設(shè)計(jì)人員只是機(jī)械地滿足建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求,很少會(huì)深入優(yōu)化以達(dá)到工程和造價(jià)最優(yōu)的方案,同時(shí),設(shè)計(jì)管理和項(xiàng)目管理人員與成本控制人員之間缺乏充足的溝通和交流。對(duì)項(xiàng)目管理人員和公司領(lǐng)導(dǎo)而言,征收安置房既是民生保障項(xiàng)目也關(guān)系著公司的社會(huì)影響,其關(guān)注重點(diǎn)往往在項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量、工程進(jìn)度和評(píng)獎(jiǎng)評(píng)優(yōu)等方面。雖然在工程監(jiān)理指導(dǎo)規(guī)范和職責(zé)范圍中會(huì)有造價(jià)控制的相關(guān)職能和約定,但工程監(jiān)理在實(shí)操過(guò)程中則更多的是按圖、按規(guī)范對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控,對(duì)工程造價(jià)方面則是關(guān)心甚少。

2.2全過(guò)程造價(jià)控制的概念不強(qiáng)

建筑工程中,相關(guān)人員往往忽略了全過(guò)程造價(jià)控制,尤其是缺乏在設(shè)計(jì)階段對(duì)成本控制的意識(shí)。根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)和既往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的研究,設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制占項(xiàng)目造價(jià)控制程度的75%左右[2]。但國(guó)內(nèi)項(xiàng)目在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中,缺乏在設(shè)計(jì)階段的成本控制實(shí)踐。在設(shè)計(jì)和項(xiàng)目管控過(guò)程中,成本相關(guān)人員參與度不夠,尤其是立項(xiàng)階段的估算成本控制和設(shè)計(jì)階段的概算成本控制。雖然在項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中,國(guó)內(nèi)已經(jīng)普遍采用限額設(shè)計(jì)或價(jià)值工程等方法對(duì)設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)進(jìn)行控制,但往往由于設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)保守,結(jié)構(gòu)優(yōu)化動(dòng)力明顯不足,導(dǎo)致實(shí)際操作時(shí)仍經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計(jì)內(nèi)容超出限額設(shè)計(jì)指標(biāo)的情況。再加上設(shè)計(jì)人員對(duì)工程造價(jià)的技術(shù)研究不夠深入,與造價(jià)管理人員溝通不夠,又有設(shè)計(jì)師未完全領(lǐng)會(huì)建設(shè)單位意圖。最終導(dǎo)致工程造價(jià)的控制在設(shè)計(jì)階段就無(wú)法落于實(shí)處,后期施工階段能做的控制工作十分有限。

2.3過(guò)程資料管理的及時(shí)性不夠

征收安置房項(xiàng)目往往存在時(shí)間緊、任務(wù)重的情況,因此會(huì)存在施工圖出圖時(shí)間跟不上項(xiàng)目推進(jìn)節(jié)點(diǎn)的問(wèn)題,在前期招投標(biāo)時(shí)會(huì)存在部分圖紙與實(shí)際場(chǎng)地情況不符的情況,這便導(dǎo)致后期需要設(shè)計(jì)變更對(duì)圖紙進(jìn)行修改和補(bǔ)充。同時(shí)也為了項(xiàng)目的快速推進(jìn),若發(fā)生設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場(chǎng)簽證,現(xiàn)場(chǎng)的項(xiàng)目管理人員往往會(huì)采取先實(shí)施后補(bǔ)流程的方式。這種情況也會(huì)導(dǎo)致成本控制追蹤不及時(shí)乃至成本控制資料缺失的情況出現(xiàn),對(duì)項(xiàng)目的成本控制產(chǎn)生不利影響。

3工程造價(jià)控制重點(diǎn)和方法

3.1建立成本制度體系、加強(qiáng)參建人員溝通

建立適合保障房建設(shè)的、完善的成本控制制度體系有利于規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目成本管理程序,合理有效地控制工程造價(jià)水平,保證工程建設(shè)健康有序的運(yùn)行。通過(guò)制度體系的建立,規(guī)范各階段、各部門(mén)人員的職能、項(xiàng)目流程的合法有序。成本控制管理制度可以規(guī)范各職能部門(mén)全員全過(guò)程成本控制職責(zé),調(diào)動(dòng)項(xiàng)目參建人員工程造價(jià)控制的主動(dòng)性和參與性。除法定的招標(biāo)采購(gòu)法律法規(guī)外,公司制定與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相適應(yīng)的招采管理制度也是必不可少的,這不僅可以規(guī)范采購(gòu)程序,還可以通過(guò)合適的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制為項(xiàng)目節(jié)約成本。工程變更管理辦法更多的是對(duì)項(xiàng)目施工階段工程變更的規(guī)范性、程序性和及時(shí)性進(jìn)行指導(dǎo)和規(guī)范,能有效杜絕成本控制失控現(xiàn)象發(fā)生。投資監(jiān)理管理辦法可以對(duì)第三方咨詢單位的進(jìn)場(chǎng)資質(zhì)和工作內(nèi)容進(jìn)行約定和規(guī)范,也是指導(dǎo)成本工作的細(xì)則。除了外部制度約束,人員的內(nèi)部驅(qū)動(dòng)力對(duì)項(xiàng)目的推進(jìn)也是十分重要的。加強(qiáng)設(shè)計(jì)和項(xiàng)目管理人員與成本控制人員的溝通,在方案設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)深化階段互相協(xié)調(diào),隨著設(shè)計(jì)圖紙的深入和完善同步進(jìn)行工程造價(jià)的測(cè)算,加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員和成本控制人員之間的聯(lián)動(dòng),實(shí)時(shí)把控設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)情況,如出現(xiàn)造價(jià)超出控制金額的情況,應(yīng)及時(shí)反饋給設(shè)計(jì)和項(xiàng)目管理人員,對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行調(diào)整或優(yōu)化,對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行事前控制、主動(dòng)控制。

3.2采取合理有效的造價(jià)控制手段

與商品房不同的是政府對(duì)于征收安置房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和回購(gòu)價(jià)格有明確的指標(biāo)文件,這種情況下,合理有效地應(yīng)用限額設(shè)計(jì)和價(jià)值工程的方法能更好地控制工程建設(shè)的成本。這樣既可以達(dá)到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的要求,避免片面的節(jié)約資金,又可以實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)利益,從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)手段同時(shí)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制。征收安置房至今已經(jīng)有比較完整的成本數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn),因此對(duì)項(xiàng)目估算和概算階段可以使用既有項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)值結(jié)合項(xiàng)目自身情況進(jìn)行限額設(shè)計(jì),如技術(shù)指標(biāo)中的含筋量和含砼量可以根據(jù)已建成房屋經(jīng)驗(yàn)值在合同中約定,或在招標(biāo)時(shí)讓參與投標(biāo)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng),自行上報(bào)數(shù)值。對(duì)價(jià)值工程的運(yùn)用則可以體現(xiàn)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的橫向?qū)Ρ群托虏牧闲录夹g(shù)的采用,同時(shí)期啟動(dòng)的不同設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的征收安置房項(xiàng)目在設(shè)計(jì)過(guò)程中可以相互借鑒,在保證達(dá)到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的前提下取更經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)方案。例如,竹節(jié)樁比普通管樁雖然單位成本高,但其設(shè)計(jì)工程量較管樁小,總體更經(jīng)濟(jì);外墻的反射涂料的應(yīng)用可以使保溫材料厚度減小,同樣也使總成本更經(jīng)濟(jì),等等。征收安置房的經(jīng)濟(jì)性除了體現(xiàn)在成本控制上,同時(shí)也受回購(gòu)總價(jià)格約束,在回購(gòu)價(jià)單價(jià)確定的情況下,設(shè)計(jì)時(shí)可以調(diào)整房型的配置,控制可售面積以得到更高的回購(gòu)總金額,使經(jīng)濟(jì)性提高。

3.3目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本管理制度的建立

征收安置房有確定的政府回購(gòu)價(jià)格,因此在成本控制上可以采用正測(cè)反推結(jié)合的方式,正測(cè)即根據(jù)近期已建的征收安置房成本數(shù)據(jù)結(jié)合在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目估算和概算進(jìn)行測(cè)算,反推即根據(jù)政府回購(gòu)價(jià)格對(duì)項(xiàng)目總投資進(jìn)行控制。并建立目標(biāo)成本機(jī)制,對(duì)項(xiàng)目總投資以不超過(guò)政府回購(gòu)價(jià)為目標(biāo),逐層逐級(jí)分解,筆者在進(jìn)行成本管控的過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目總投資建立六個(gè)一級(jí)科目,包括土地費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息、其他間接費(fèi)等,下屬再進(jìn)行細(xì)分。同時(shí)對(duì)實(shí)施項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管理,即在后續(xù)工程建設(shè)推進(jìn)過(guò)程中實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)成本變動(dòng)情況,根據(jù)項(xiàng)目不同時(shí)間進(jìn)度情況對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行實(shí)時(shí)更新。動(dòng)態(tài)成本是根據(jù)項(xiàng)目推進(jìn)情況,根據(jù)已簽訂的合同、待簽合同、已發(fā)生的工程變更金額及預(yù)估會(huì)發(fā)生的工程變更金額等每月實(shí)時(shí)測(cè)算形成,反映了目標(biāo)成本的實(shí)時(shí)執(zhí)行情況。

3.4強(qiáng)化施工圖預(yù)算、工程變更的時(shí)效性、結(jié)算資料的完整性

很多管理人員會(huì)認(rèn)為只要將估算概算做好、招標(biāo)工作完成,成本控制就告一段落了,但并不是這樣。后期施工圖預(yù)算的編制及核對(duì)、工程變更的實(shí)時(shí)跟蹤、結(jié)算程序的規(guī)范等對(duì)項(xiàng)目的成本控制工作也是十分重要的。因項(xiàng)目推進(jìn)等原因,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)招標(biāo)圖和施工圖不一致的情況,因此在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,根據(jù)實(shí)際施工藍(lán)圖對(duì)項(xiàng)目施工圖預(yù)算進(jìn)行測(cè)算并與施工單位進(jìn)行核對(duì),是成本控制中十分重要的一步。除此以外,項(xiàng)目管控過(guò)程中要做到按時(shí)處理工程變更,不要積壓至工程結(jié)算階段,根據(jù)工程變更產(chǎn)生的情況更新動(dòng)態(tài)成本,并將其實(shí)時(shí)反應(yīng)在動(dòng)態(tài)成本中,對(duì)項(xiàng)目成本的變化實(shí)時(shí)掌握,時(shí)刻關(guān)注是否有超目標(biāo)成本的情況出現(xiàn),并及時(shí)采取措施進(jìn)行糾偏,有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),通過(guò)與目標(biāo)成本的對(duì)比和差異分析進(jìn)行工程造價(jià)的控制,保證目標(biāo)成本可控。結(jié)算作為項(xiàng)目成本控制的最后一關(guān),對(duì)結(jié)算資料的完整性、時(shí)效性、邏輯性要著重關(guān)注。施工單位提供的結(jié)算金額是否與提供的結(jié)算依據(jù)匹配,開(kāi)竣工記錄和竣工驗(yàn)收合格時(shí)間等是夠滿足合同約定,工程變更程序是否完備等等都需要在結(jié)算時(shí)對(duì)結(jié)算資料進(jìn)行詳細(xì)的審核。避免因重復(fù)計(jì)算、多算或資料不齊全給公司帶來(lái)?yè)p失。

4結(jié)語(yǔ)

征收安置房項(xiàng)目是民生工程,是居民群眾的生活保障、社會(huì)穩(wěn)定的基石,而企業(yè)也需要保證利潤(rùn)以生存。因此如何在滿足征收安置房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下使企業(yè)獲得合理的利潤(rùn)是筆者研究的問(wèn)題。筆者從征收安置房特點(diǎn)入手,結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中成本控制可能出現(xiàn)的問(wèn)題,提出幾點(diǎn)解決方法。通過(guò)制度體系的建立,規(guī)范各階段、各部門(mén)人員的職能、項(xiàng)目流程的合法有序。加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員、項(xiàng)目管理人員和成本控制人員間的聯(lián)動(dòng),及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工和成本之間的問(wèn)題,做到事前主動(dòng)控制,事后及時(shí)糾偏。建立目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本管理體系,分層分級(jí)控制項(xiàng)目成本。強(qiáng)化施工圖預(yù)算、工程變更的時(shí)效性、結(jié)算資料的完整性,讓項(xiàng)目參與人員進(jìn)度、合規(guī)兩手抓兩手都要硬。上述方法在確保征收安置房建設(shè)質(zhì)量的前提下,也保證了項(xiàng)目全過(guò)程的造價(jià)控制水平,使征收安置房的社會(huì)屬性和經(jīng)濟(jì)性都得到了較好的保障。

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作者：周杏 單位：上海浦東地產(chǎn)有限公司