發(fā)布時間：2023-12-11 10:07:04
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的公租房管理條例樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
一、重慶市和廈門市公共租賃住房制度設計及比較
1.保障對象
重慶公共租賃住房打破了城鄉(xiāng)和內(nèi)外的差別，不設戶籍限制。申請公共租賃住房的基本條件是：（1）身份限制。申請人應年滿18周歲，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源，具有租金支付能力，符合政府規(guī)定收入限制的住房困難家庭、大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)和進城務工及外地來渝工作人員。（2）住房困難。本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米。（3）收入限制。單身人士月收入不高于2000元，家庭月收入不高于3000元。（4）符合廉租住房條件的家庭，未實行實物配租和領(lǐng)取租金補貼的，可申請公共租賃住房。
廈門市除戶籍和收入條件外還設置了家庭資產(chǎn)條件。廈門市中低收入住房困難家庭申請保障性租賃住房主要包括以下準入條件：（1）具有本市戶籍；（2）人均建筑面積不超過12平方米；（3）家庭年收入3人及以下戶不高于5萬元，4～5人戶不高于6萬元，6人以上戶不高于7萬元； （4）家庭資產(chǎn)不高于家庭年收入的4倍。
2.租金標準
重慶市公共租賃住房的租金標準按照貸款利息、維護費并根據(jù)不同地段、不同房屋類別等因素，由市物價部門會同市財政、市住房保障機構(gòu)等相關(guān)部門研究確定。具體原則：一是中低收入家庭收入的1/6；二是同類地段、同等品質(zhì)商品房租金的60%以內(nèi)；三是貸款月利息和維護費用。租金實行動態(tài)調(diào)整，每2年向社會公布1次。
廈門市公共租賃住房實行市場租金計租和分類租金補助。租金標準按市場評估制定，對中低收入家庭按不同收入情況分別給予70%～90%的補助。面向中低收入家庭的保障性租賃住房按市場租金標準計租，并由政府按不同家庭收入標準給予不同租金補助，其中：家庭年收入（3人戶）在2.5萬元至5萬元的，補助房屋租金的70%；對家庭年收入（3人戶）在2.5萬元以下的，補助房屋租金的80%；對低保戶，補助房屋租金的90%。
3.建設模式
重慶市在其主城區(qū)一、二環(huán)線之間規(guī)劃的21個公共租賃住房建設區(qū)域目前全部采用集中建設的方式。公共租賃住房的開發(fā)主體是其市屬的投資公司（簡稱“投”），即重慶城司、高發(fā)公司、高司、地產(chǎn)集團、建司、開司、水務控股和水司，它們還作為重慶市公共租賃住房的業(yè)主代表政府享有住房的所有權(quán)。
廈門市保障性租賃房由市建設與管理局統(tǒng)一組織建設，由政府確定市住宅辦、市土地開發(fā)總公司、區(qū)政府等單位部門作為業(yè)主負責開發(fā)，并由國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建，通過施工招投標確定施工、監(jiān)理單位，建設竣工驗收后由政府統(tǒng)籌安排，按規(guī)定移交管理部門分配使用。
4.土地供應
重慶市公共租賃住房建設用地需求全部來自市政府劃撥給“投”的土地。重慶市抓住成立直轄市和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌區(qū)域試點這兩次機遇擴展并籌集了大量建設用地，目前這些土地都歸屬于全市“投”公司，他們不但承擔著政府土地一級開發(fā)的職能，同時還是重慶市各區(qū)的土地儲備中心。
廈門市保障性租賃房項目所需建設用地采用劃撥土地供應方式，由國土資源部門根據(jù)總體規(guī)劃優(yōu)先辦理用地指標等手續(xù)。廈門市按適宜居住、便捷出行和就近分配的原則，在全市六個行政區(qū)選擇區(qū)位較好的地塊，與商品住房同步規(guī)劃建設社會保障性住房，提供給住房困難戶。
5.資金籌集
重慶市公共租賃住房資金來源采用國家和地方政府財政投入以及商業(yè)銀行支持相結(jié)合的方式。從目前運行的大多數(shù)項目來看，財政資金（包括中央和地方）和銀行貸款所占比例的平均水平為3:7。
廈門市社會保障性住房建設資金主要來源包括住房公積金增值收益、財政預算、土地出讓凈收益、銀行貸款等，建設資金按建設進度和計劃撥付。
6.建設標準
重慶市公共租賃住房配租面積與申請人的家庭人數(shù)相對應，2人以下（含2人）選擇建筑面積40平方米以下住房，3人以下（含3人）選擇建筑面積60平方米以下住房，4人以上（含4人）可選擇建筑面積80平方米以內(nèi)的住房。公共租賃住房采用精裝修。
廈門市根據(jù)中低收入住房困難家庭的實際情況和承受能力，以滿足住房困難家庭的基本生活需求為準則，保障性租賃住房戶型面積嚴格控制在一房型45平方米，二房型60平方米，三房型70平方米。保障性住房按200元／平方米標準一次性裝修到位。
7.運營管理
重慶市公共租賃住房采取社會化的物業(yè)管理模式。公共租賃住房小區(qū)實行“管人管房相結(jié)合”的社區(qū)化管理，社區(qū)居委會負責對承租人進行管理，房管機構(gòu)負責對公共租賃住房進行管理，并成立由社區(qū)委員會、房管機構(gòu)、派出所、住戶代表共同組成的小區(qū)管理委員會，負責小區(qū)的社會管理工作，指導公開選聘的物業(yè)管理公司為小區(qū)提供專業(yè)物業(yè)服務。
廈門市社會保障性住房小區(qū)采取封閉式物業(yè)管理，小區(qū)分配后的使用管理和監(jiān)管工作由市國土房產(chǎn)局負責，并成立市公房管理中心承擔具體工作。同時，由保障性住房所在區(qū)政府組建不盈利的國有物業(yè)管理企業(yè)，負責保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理，并受市公房管理中心委托，在日常的物業(yè)管理服務工作之外，還承擔部分具體的監(jiān)管工作，如建立住戶入住和住房檔案，及時了解保障性住房使用情況，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為情況及時報告等。
8.退出機制
關(guān)鍵詞： 住房公積金；住房金融；融資渠道
2009 年8 月1 日，北京市在全國率先出臺《北京市公共租賃住房管理辦法》，建立了公共租賃住房建設和管理制度，并逐步把公共租賃住房作為保障住房供應的主要形式，加大建設供應規(guī)模。為此，上海市政府想方設法為公租房建設廣開低成本融資渠道。一方面，由政府財政提供部分資本金和貼息；另一方面，在土地出讓合同中約定配建不低于5%的保障性住房。此外，吸納公積金沉淀資金、商業(yè)保險、企業(yè)年金、地方社保等資金投入保障性住房建設；同時鼓勵社會力量（如上市公司、開發(fā)商等）投資建設公租房,問題的關(guān)鍵是住房公積金能否用于公租房的建設？
一、住房公積金的性質(zhì)
我國《住房公積金管理條例》中明確規(guī)定，住房公積金增值保值的途徑只限于購買國債，因此，政府為了解決中低收入群體的住房問題將住房公積金作為資金來源欠缺法律依據(jù)。目前我國公積金管理中心存在定位不準確的問題，它一方面成為職工福利的保障者；另一方面卻成為一個金融機構(gòu)爭奪的準金融機構(gòu),負責公積金的歸集、保值和增值,形成了一個事業(yè)法人在從事金融運作的尷尬局面。
首先，住房公積金的組成是兩部分：職工繳納與單位繳納。無論是哪種方式，存入公積金管理中心的錢的所有權(quán)僅屬于職工個人所有，是合法的公民個人財產(chǎn)，受到憲法及法律的嚴格保護。實現(xiàn)中，住房公積金的參保人數(shù)眾多，逐個告知并得到其同意沒有可操作性，但實踐中的問題不能動搖公權(quán)力使用公民私有財產(chǎn)的嚴格程序設定。
其次，住房公積金設立的目的，是使職工在購買房屋時享受的社會福利。因此，使用這筆資金的任何途徑都應首先保障參保公民的個人購房等合法用途的實現(xiàn)。而公租房的適用人群遠比住房公積金的繳納人群小的多，從資金的根本用途上也可以反映出動用住房公積金本金去建設公租房實屬不妥。
最后，解決建設公租房的資金問題，政府應優(yōu)先合理規(guī)劃稅收使用結(jié)構(gòu)以及中央與地方財政轉(zhuǎn)移支付制度，真正做到“取之于民、用之于民”，而并非動用住房公積金本金以拓寬資金來源。
二、分析我國“住房金融”市場融資渠道問題
（一）我國“住房金融”的模式
廣義的住房金融是指與所有住房建設、流通、消費、修繕等經(jīng)濟活動有關(guān)的貨幣信用、貨幣流通、保險以及貨幣結(jié)算等各項資金融通活動；而狹義的住房金融只包括居民和消費性的非盈利住房機構(gòu)。應該說目前我國住房金融模式兼容了美國的住房抵押貸款模式、新加坡的住房公積金模式、德國的合同儲蓄模式，是一種混合型的、過渡的住房金融模式[1]。
（二）我國“住房金融”市場融資渠道的現(xiàn)存問題
隨著中國房地產(chǎn)市場商品房價格非理性的過快上漲，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾也逐漸凸顯出來，有關(guān)融資渠道這方面主要表現(xiàn)為：住房金融領(lǐng)域狹窄。首先銀行融資渠道單一；從目前銀行融資的方式看，我國住房抵押貸款主要來自于住房基金存款，包括政府和企業(yè)住房基金存款，公積金存款和住房儲蓄存款、融資渠道的單一，造成銀行信貸資金不足[2]。其次銀行貸款種類單一；就各銀行的貸款政策看，其貸款要求都是相同的，在貸款條件償還期限、利率、還款方式等方面，沒有根據(jù)借款人的不同情況作出不同的安排，不能滿足不同消費群體的具體要求。最后，住房金融幾乎未涉及住房建設的直接融資業(yè)務，如通過住房金融債券、住房抵押債券、住房開發(fā)股票等有價證券來進行融資的項目都很欠缺。
三、構(gòu)建我國住房儲蓄與公積金貸款組合的住房儲蓄銀行模式
由于我國住房公積金管理中心都是地方政府的專門管理住房公積金的管理機構(gòu)，而且地方商業(yè)銀行也是由地方財政、企業(yè)入股組建得城市合作銀行。基于這樣的性質(zhì)可以相結(jié)合組建住房儲蓄銀行，成立的住房儲蓄銀行以各地方商業(yè)銀行為基礎(chǔ)，將政府住房公積金管理中心納入住房儲蓄銀行，成為住房儲蓄銀行其中的一個部門，而住房儲蓄銀行則屬商業(yè)銀行的子公司[2]。同時可發(fā)揮現(xiàn)有商業(yè)銀行廣泛的營業(yè)網(wǎng)點優(yōu)勢，盡量多地借助主體商業(yè)銀行在全國的營業(yè)網(wǎng)點和己有的客戶資源開展住房儲業(yè)務，這樣住房儲蓄銀行就可以和主體商業(yè)銀行一起為客戶提供“一攬子”的組合貸款，這也是充分發(fā)揮商業(yè)性金融機構(gòu)功能的體現(xiàn)。但需要說明的是，這種構(gòu)想的前提是僅將住房公積金收益部分作為流動資金用于公租房的建設。在此種模式下，各個地方政府下屬的住房公積金管理中心既可以繼續(xù)辦理住房公積金貸款工作，又可以利用住房儲蓄銀行專業(yè)的金融管理經(jīng)驗和管理辦法保證住房公積金的安全和保值。
個人認為，將住房公積金作為公租房建設中的融資渠道值得商榷，但研究公租房融資問題時引入“住房金融”的理念，可為公租房的發(fā)展、建立長效機制提供良好的基礎(chǔ)。由于目前我國專業(yè)性的住房金融機構(gòu)還沒有完全建立起來，所有的商業(yè)性住房金融業(yè)務和政策性住房金融業(yè)務均由各國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部經(jīng)營，缺少一個專業(yè)機構(gòu)的統(tǒng)一管理，這樣就容易出現(xiàn)各銀行之間職責不明確，各自為政，大大降低了我國住房金融資金的利用效率。隨著住房業(yè)和住房金融的發(fā)展，有必要建立一個以政策性專業(yè)住房金融機構(gòu)為主體、其他金融機構(gòu)為補充的運作規(guī)范的住房金融機構(gòu)體系[3]。
參考文獻：
[1]陳婷婷、馬建華．完善我國住房金融模式整體探析[J].金融與經(jīng)，2009，（7）
[2]曹國斌．關(guān)于構(gòu)建我國住房金融模式的問題與對策[J].經(jīng)濟師，2004，（8）：45．
關(guān)鍵詞：天津市保障性住房住房建設
中圖分類號： TU113 文獻標識碼： A
前言
天津市自1992年在全國率先進行房改以來，“安居工程”建設一直走在前列，在住房供應體系方面，都有一定的理論基礎(chǔ)與實踐經(jīng)驗。尤其是1998年以后，保障性住房供應體系不斷完善，政府也作出相應的政策，主要集中在模式研究、融資研究與規(guī)劃研究方面，在保障性住房建設上取得一定的成果。
1 模式研究
保障性住房發(fā)展及建設的模式方面，一些學者近些年進行了相關(guān)的總結(jié)與研究。盧衛(wèi)等（2009年）指出天津市住房保障體系由廉租住房實物配租、租賃補貼、經(jīng)濟租賃房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房5條保障線組成，但是現(xiàn)行的住房保障體系不能有效覆蓋外來常住人口，還指出天津市保障性住房“只進不出”，無法實現(xiàn)合理循環(huán)。同時，常榮等（2010）指出天津的住房保障體系為分層保障——為低收入者提供廉租房，為中低收入者提供經(jīng)濟適用房，為中等收入者提供限價房。實際上目前能享受保障的主要是低收入家庭及部分中低收入家庭，而大部分的中低、中等收入、急需住房的家庭未在保障范圍之內(nèi)。
高紅鑫（2011）根據(jù)天津市保障房建設模式，指出天津市的廉租房的建設全部由天津市政府承擔，經(jīng)濟適用房和限價房可配合開發(fā)商建設，但由于現(xiàn)行住房保障制度缺乏退出機制，政府將經(jīng)濟適用房或限價商品房出售給保障對象后是不能收回的，政府就不斷需要提供新的經(jīng)濟適用房和限價商品房，來滿足未解決的和新增加的中低收入家庭的住房需求。就天津市公共租賃房的建設方面，董天杰等（2012）指出天津市的公共租賃房供給對象分為三類：第一類供給對象為符合廉租住房和經(jīng)濟租賃房補貼條件且還沒有租賃住房的家庭；第二類供給對象為還未享受其他住房保障，上年人均年收入不大于3萬元且人均住房建筑面積不大于12m2的家庭。第一、二類供給對象具有天津市市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍。第三類供給對象為天津市其他類型中等偏下住房困難的群體，來天津工作的外地無房人群也包括在內(nèi)。
就天津市保障性住房的監(jiān)督管理方面，孟令卓（2010）指出，天津市嚴格執(zhí)行街道及區(qū)縣房管、民政、市住房保障管理部門的“三級審核、逐級公示”制度，對申請家庭成員的住房、收入層層審核、公示，接受社會監(jiān)督；對經(jīng)濟適用房、限價商品房申請家庭采取一戶一證、一證一房政策，從申請、購房到發(fā)放權(quán)屬證明，實施全程監(jiān)管。2010年4月份，天津市通過市級媒體，對限價商品住房申請人的名單進行了公示，旨在確保限價商品住房政策的公開、公平、公正實施。
2 融資研究
吳希鳳等（2011）指出在“十二五”期間，天津市保障性住房建設正在積極探索多元化融資渠道，已大體形成“政府主導、公司動作、銀行資金大力支持、其他渠道資金補充”的融資模式。王麗艷（2012）也指出天津的保障性住房建設融資實踐走在我國前列，已初步形成了以政府財政為主導，積極進行融資模式創(chuàng)新，大力引進社會資金，通過政企聯(lián)合建設保障性住房的整體格局。王嫄（2013）也指出在天津，民營企業(yè)與國有企業(yè)都有資格承接政府保障性住房。例如由川正集團開發(fā)建設的限價房項目——美震·中環(huán)和美震·瑞景時代兩個項目先后上市銷售，萬科等國內(nèi)知名房企也將陸續(xù)參與到天津保障房建設之中。
針對相關(guān)融資機構(gòu)的描述，王麗艷（2012）指出，天津市保障住房建設投資有限公司采取股權(quán)多元化方式構(gòu)成，由天津市和相關(guān)區(qū)域共同出資組建，不以營利為目的，采取專項投資、封閉管理、安全還款的動作模式，主要負責危陋房屋拆遷安置、保障性住房建設項目投融資、資金使用情況監(jiān)管、投資地塊的拆遷整理和委托出讓等。
關(guān)于天津的住房公積金制度，王嫄（2013）指出，自天津市1997年出臺《住房公積金管理條例》以來，隨著住房公積金制度步入法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時代，現(xiàn)在擁有龐大基數(shù)的公積金完全可以成為保障性住房建設的資金來源，在保證職工提取、個人住房貸款以及留足備付準備金的前提下，可將不超過50%的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障房建設。
3 規(guī)劃研究
一些規(guī)劃工作者通過對天津市保障性住房的實踐設計研究，總結(jié)出相應的保障性住房規(guī)劃經(jīng)驗，主要側(cè)重于對公租房的規(guī)劃設計方面。田野等（2011）指出天津市結(jié)合自身實際，制定了“環(huán)內(nèi)合理插建、環(huán)外大型家園”的公租房發(fā)展策略，特別是在環(huán)外，力求建設環(huán)境優(yōu)美、配套設施齊全的大型公租房居住區(qū)，避免由于大量集中低收入群體而形成“新貧民區(qū)”。并且提出“混住”模式，又稱之為“大混居、小聚居”模式，使不同階層的居民在城市中呈馬賽克方式混合居住在一起，實現(xiàn)“小家庭、大社區(qū)”的設計理念。在公租房的布局中，采取“圍合空間”的布局方式，建筑設計中體現(xiàn)“形式多樣”的特點。
尹海林等（2012）針對天津公租房的前期策劃工作指出主要從三個方面開展：一是針對公租房的使用對象規(guī)模進行預測；二是對當前人口最為集中的中心城區(qū)和環(huán)城四區(qū)供需關(guān)系進行預測；三是對目標范圍內(nèi)的現(xiàn)有空地進行統(tǒng)計。并總結(jié)天津2011年的公租房選址工作總體上遵循三方面的原則：“適用需求，合理布局”；“配套完善，利于出行”；“條件成熟，規(guī)模適中”。
對于天津市公共租賃住房戶型設計方面，尹海林等（2012）指出其戶型設計主要具有以下三個特點：第一，以使用面積作為戶型面積標準。第二，提高公租房的舒適性和安全性。為了保證標準層使用效率，一般高層每層設置10～12戶，每部電梯服務戶數(shù)為110戶左右。天津公租房建設技術(shù)標準規(guī)定每層不超過10戶，每部電梯服務戶數(shù)不超過100戶。第三，考慮潛伏設計。在戶型設計上充分考慮了小戶型合并為大戶型的可能，為戶型調(diào)整創(chuàng)造可能。周靈敏等（2013）從中新天津生態(tài)城起步區(qū)15地塊1A公司項目出發(fā)，分析低成本綠色保障房技術(shù)體系，指出節(jié)能技術(shù)在規(guī)劃設計中的應用，并提出低成本經(jīng)色保障房可采取的綠色建筑技術(shù)設計策略。
在天津市公租房公共服務設施的配套方面，董天杰等（2012）指出天津市租房的公共服務配套設施體現(xiàn)了控規(guī)、詳規(guī)、建筑總平面設計“三位一體”。修詳編制首先從控規(guī)角度提出配套設施的要求，制訂了地區(qū)級——居住區(qū)級——居住小區(qū)級——居住組團級——公建專用5類配套設施，滿足《天津市居住區(qū)公共服務設施配置標準》的要求。
4 小結(jié)
天津市保障性住房建設就全國而言，起步相對較早，在不同的階段也有相應的成果。然而也存在著一些問題，總的來說，天津的保障性住房其服務群體仍然是以天津市的城鎮(zhèn)人口為主，除了部分公共租賃房的申請對象包括了外來務工人員及新就業(yè)大學生群體，但是就天津市近幾年的流動人口發(fā)展狀況來看是遠遠不夠的。雖然近幾年針對這部分“夾心層”推出了一些相應的住房保障措施，然而公示的結(jié)果表明，其保障對象基本上都是天津市非農(nóng)業(yè)戶籍家庭，對非城鎮(zhèn)戶口家庭與來天津新就業(yè)的務工人員的住房問題重視度尚且不夠。
參考文獻：
[1]蘇萌，運迎霞，天津市保障性住房發(fā)展及規(guī)劃研究[A]，決策參考，生產(chǎn)力研究，2007（5）
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[3]常榮，李博，完善天津市住房保障體系的相關(guān)政策建議，Scientific Research，2010.2
關(guān)鍵詞 住房保障制度 城鎮(zhèn)住房 國情
基金項目：國家社會科學基金青年項目：“我國住宅合作社立法研究”，項目編號13CFX075。
作者簡介：寧燕平，山西財經(jīng)大學2014級經(jīng)濟法研究生。
我國的城鎮(zhèn)住房保障制度，是國家為了推動城鎮(zhèn)中低收入家庭實現(xiàn)“住有所居”“居有定所”，而采取一系列的措施對城鎮(zhèn)住房困難家庭進行幫助和扶持，全面規(guī)定了保障性住房的管理和監(jiān)督的制度。從而保護了城鎮(zhèn)中低收入群體的利益。
一、城鎮(zhèn)住房保障制度的現(xiàn)狀和問題
我國在改革開放前主要執(zhí)行的是高福利分房制度，改革開放后，實行新的住房供給體系，即收入高的家庭購買商品房，中低收入家庭則購買政府所提供的經(jīng)濟適用房，最低收入家庭租用公租房。逐漸建立起完善的住房保障體系我國在房改和住房保障建設的過程中借鑒國外經(jīng)驗，取得了很大的進步，但是依然出現(xiàn)了很多的問題。我國城鎮(zhèn)住房保障制度起步較晚，建設緩慢，嚴重缺乏基本住房保障。改革開放以來，政府加快了城鎮(zhèn)住房保障的建設進程，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些問題，頒布了“國八條”“國六條”等一些列的重要文件，但由于市場經(jīng)濟的發(fā)展過熱，畸高房價的刺激，城鎮(zhèn)住房保障還是遭遇到了極大的困難，中低收入階層買不起房的現(xiàn)象越來越嚴重。這要求政府不僅在量上保證保障房的足夠供應，還要從法律角度去嚴格把關(guān)，實現(xiàn)真正意義上的城鎮(zhèn)住房保障?，F(xiàn)今我國的城鎮(zhèn)住房保障制度存在以下一些問題：
（一）我國城鎮(zhèn)保障住房的法律制度不健全
住房保障是一項長期的事業(yè)，我們需要建立完全的法律體系才能穩(wěn)定的推進住房保障的發(fā)展。但我國一直沒有一部專門的法律來調(diào)整城市保障性住房，還沒有制定《住房保障法》，只有國務院各部委，地方政府的一些規(guī)章，條例，沒有形成一個完善的制約性強的保障體系，不能夠滿足保障房發(fā)展的需要，也因此造成保障房制度改革推進緩慢，效力低下，保障范圍窄。只有在全國形成一個完整的城鎮(zhèn)住房保障法律體系，使不同等級，效力的法律規(guī)范間互相牽制，約束，才能持久有效地支撐城鎮(zhèn)住房保障制度健康發(fā)展。
（二）住房保障資格審查機制不健全
當前我國難以保障信息審核的精確性是由于審核方缺少住房保障的專門工作人員，而且信息更新慢，具有滯后性。而且在我國當前的稅收體制下工資收入審核是個復雜的問題，且一些自由職業(yè)者的工資收入情況具有很大的不確定性，很難掌握，因此，我國的住房保障資格審查還是存在漏洞，審查結(jié)果有一定的偏差，不能使城市中低收入群體得到自己應有的被保障權(quán)。此外，目前公民一旦購入經(jīng)濟適用房便可以終身享用，不需要時可以出售盈利，并沒有建立起完善的退出機制和監(jiān)管機制。有些人擾亂住房市場秩序，無視政府規(guī)定，把經(jīng)濟適用房和廉租房當成投資房，將保障性住房倒賣或出租獲利，使得那些中低收入群體享受不到既得的利益，依舊買不起房，居住環(huán)境不穩(wěn)定，這就違背了我們國家建立保障房的初衷。
住房保障的一項重要基礎(chǔ)是住房保障檔案的管理工作。目前我國住房保障檔案管理還不完善，住房保障檔案制度也不健全，管理不規(guī)范，效率低，在信息安全管理工作方面存在漏洞，這樣就使得申請保障性住房的用戶信息沒有實現(xiàn)“一戶一檔”制。在這種不完善的機制下，一部分人利用漏洞在不同地區(qū)申請多個保障性住房，而真正需要的人就失去了獲得保障房的機會，或者利用資源低價獲得保障房后再轉(zhuǎn)手倒賣，以非法獲益，這樣就扭曲了保障房的真實目的。
（三）住房公積金制度保障范圍不足
住房公積金制度是一項住房保障制度，其貸款利率低于商業(yè)貸款，在一定程度上能夠減少居民購買住房的貸款壓力，但住房公積金貸款的獲取并不容易。
根據(jù)《住房公積金管理條例》第29條規(guī)定，公積金中心通過公積金存款或者其他方式獲得的收益，并不歸屬于儲戶，而是被各地方的政府財政部門所拿走，地方政府用公積金的收益來建保障性住房，造福人民，于情于理本都說得通。但地方政府有濫用公積金的嫌疑，進入2013年后中國很多主流媒體報道各地公積金額度緊張，有些城市甚至出現(xiàn)擠兌現(xiàn)象，說明個別城市的確存在公積金的過度挪用現(xiàn)象。
二、國外保障性住房建設的經(jīng)驗
（一）保障性住房建設法制化
各國住房保障的成功經(jīng)驗都表明，要使住房保障政策實現(xiàn)，必須要有完善的立法。1934年，美國制定了《國民住房法》，后于1937年通過了《公共住宅法案》，1949年又修訂了《國家住房法》。接下來的很多年，美國根據(jù)國情變化，不斷地修訂和完善跟住房有關(guān)的法律，最終形成了一套跟美國國情相適應的完善的住房保障體系。日本的土地資源少，人口密集，也是通過建立完備的法律體系來解決居民的居住問題。日本先后頒布了《公營住宅法》、《住房金融公庫法》等法律，在法律方面促進和完善了日本的住房保障制度。
近些年，我國雖出臺了《經(jīng)濟適用房住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》、《公共租賃住房管理辦法》等一系列的法律法規(guī)法規(guī)，但至今沒有一部關(guān)于住房保障的專門性法律來保障人們權(quán)益。我國應該借鑒美國、日本等發(fā)達國家長期摸索出來的經(jīng)驗，結(jié)合我國的實際情況，以法規(guī)的形式明確規(guī)定我國政府在保障住房方面應付的責任，住房權(quán)的保障標準和應該達到的目標，及對違法違紀行為進行懲處。以此來制定適合我國國情的住房發(fā)展模式。 針對不同規(guī)模的城市采用不同的保障房措施：一二線城市以租賃為中心，根據(jù)低收入人群的實際收入設立靈活的租金累進制度，當?shù)褪杖肴巳旱氖杖朐黾拥臅r候，所付的房租也相應升高，形成良好的循環(huán)機制;三四線城市以出售為中心，三四線城市的成本較低，保障房的造價低，低收入群體具有一定購買的能力，可以通過稅收，財政的補貼促進低收入群體的購買意愿，實現(xiàn)“居有其所”的理想。
（二）強化政府職能
由于住房市場的缺陷，中低收入家庭通過市場來解決自己的住房問題是很困難的。雖然西方國家都崇尚市場自由，但他們也都認識到了這個問題。如果僅憑市場來調(diào)節(jié)的話不能實現(xiàn)公平原則，整個社會的貧富差距加大，社會的不安定因子增多，因此政府必須采取各種手段來保障居民的住房問題。因為政府是國家經(jīng)濟的管理者，在住房保障制度中承擔著主體的作用，因此必須發(fā)揮自己的職能，保障人民的居住權(quán)圓滿實現(xiàn)。
在現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢下，許多國家的政府開始干預市場，運用公共政策介入居民的住房問題。美國主要實行的是“市場-救濟”模式，通過政府干預解決來實現(xiàn)住房公平目標，政府通過減免稅政策，住房補貼政策來鼓勵人們買房，建房，實現(xiàn)“讓全體美國人民都有一個像樣的家和合適的居住環(huán)境”的目標。在日本，政府使用一部分國家撥款，為居民建設金融住房，公團住房，公營住房。同時，日本政府為改善中低收入者的住房困難情況，發(fā)放政策性投資貸款，財政部在政府的擔保下發(fā)行住房債券。
我國政府要強化自己的職能，協(xié)調(diào)與地方政府的關(guān)系，保障經(jīng)濟適用房，廉租房的足量建設，使保障性住房真正用到切實需要的人群中，解決居民最基本的生存需求。
（三）完善住房公積金制度
在1991年，我國已經(jīng)建立了住房公積金制度，但發(fā)展還不完善，存在很多漏洞。資金的運行效率不高，一些地方違法挪用建保障性住房的公積金資金，用于非法投資;公積金的覆蓋范圍和保障面較窄，門檻較高，一些中低收入人群享受不到公積金帶來的福利;不能保障繳納人的利益，因為公積金不易提取，一些低收入者甚至只能等到退休時才能提出資金，損失了很多投資生意的機會。我們要學習別國的經(jīng)驗，改善我國公積金的不完善之處。
新加坡的中央公積金制度是一個綜合性的制度，包括住房、醫(yī)療、教育、投資等多方面的內(nèi)容。相繼推出“公共組屋計劃”“醫(yī)療儲蓄計劃”等。它強制性的把老板和員工的一部分收入繳納給中央積金局用來建立中央公積金，從而能給員工提供全面的福利保障。這一制度促進了新加坡經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，減少了貧富差距，有助于國家的繁榮富強。通過對新加坡的公積金制度的分析，有助于思考我國進一步完善公積金制度的途徑。
三、完善我國城鎮(zhèn)保障性住房制度的法律對策
（一）制定《住房保障法》
我國沒有一部規(guī)范住房保障的專門性法律，如《住房保障法》，以保障我國住房保障制度的正常實施?，F(xiàn)有的保障住房的法律以住建部，各地方政府的規(guī)章，函為主，并且這些規(guī)章沒有權(quán)威的法律依據(jù)，比較零散分散，導致地方政府執(zhí)行的隨意性比較大。同時因為我國住房政策的立法層次低、法律規(guī)定不統(tǒng)一，使保障住房政策的有效實施也變得更加困難。我國缺乏保障住房制度的專門立法，是因為我們沒有靈活的借鑒發(fā)達國家保障住房制度建立方面的經(jīng)驗教訓，也沒有明確的認識到法律在保障住房制度方面的積極意義。建立完善的保障住房制度是一項長期持久的工作，我國必須制定相應完善的法律法規(guī)體系對住房保障制度進行調(diào)整，才能更好的推進保障住房制度的有序發(fā)展。
（二）明確政策目標，擴寬保障對象范圍
我國的城鎮(zhèn)住房保障對象主要針對有城鎮(zhèn)戶口的中低收入人群。但現(xiàn)在由于城鎮(zhèn)化進程的加快，大批的低收入外來流動人口涌入城市，為這批人提供其支付能力可以承受的住房，是對政府的一個很大的挑戰(zhàn)。在很多的城市，都出現(xiàn)了大量面向農(nóng)民工以低價出租的住房，這些住房大多是非正式的，有的跟貧民窟并沒有什么大的差別，這是城市勞動力需求迅速擴張和城市政府正式住房市場供給不足的結(jié)果。
在城市中還有一個很龐大的群體是大學生畢業(yè)生，他們被稱為蟻族。這批人一般都遠離家鄉(xiāng)，社會經(jīng)驗不足，沒有足夠的資金，一般居住在偏遠，條件差的市郊地區(qū)。政府應該把對城市建設作出巨大貢獻的農(nóng)民工們和城市未來的希望的大學畢業(yè)生們都納入到城市住房保障體系中，滿足他們“居有定所”的基本需求。政府應該調(diào)動資源給農(nóng)民工和大學生提供專門的廉租住房，克服市場供給的不足和滯后。
（三）完善政府監(jiān)管，探索準入退出機制
一九xx年出售公有住房方案的實施細則
第一條 根據(jù)《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》(滬府發(fā)[1994]19號)和《關(guān)于一九xx年出售公有職工住房的方案》(滬府[1995]22號)的規(guī)定，特制定本實施細則。
第二條 出售公有住房，應貫徹購房自愿、產(chǎn)權(quán)歸已、維修自理的原則。
第三條 凡獨用成套的公有住房，均可向承租的居民戶和獲得新分配住房的職工出售，但列入舊城改造規(guī)劃，產(chǎn)權(quán)歸屬不清和具有歷史保護價值的房屋以及市政府認為不宜出售的房屋除外。出售公有住房按計劃、有步驟、分期分批地進行。1995年出售的是一般標準、獨用成套、作居住使用的多層和高層職工住宅。
職工租住單位購買的外銷商品房、僑匯商品房、高標準內(nèi)銷商品房仍不列入出售范圍。
第四條 按成本價購買公有住房，每個職工家庭享受一次。職工家庭是指承租人及其配偶;承租人和同住人在二人或二人以上的;因離婚、喪偶，配偶支內(nèi)或支農(nóng)等離開本市(另一方不再享受購房優(yōu)惠)而承租戶內(nèi)留有一人的;40歲以上的單身未婚男子或女子。
第五條 購買公有住房的對象為獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18周歲的同住成年人。
職工家庭內(nèi)有多人的，應協(xié)商確定購房人，協(xié)商不成的，不辦理購房手續(xù)。職工家庭購房時，可申請共有產(chǎn)權(quán)。共有人必須是前款規(guī)定的購房對象。共有人再購買時合并計算購房面積。承租人死亡或遷離本市的，應變更租賃戶名辦理購房手續(xù)。
有下列情況之一的不能購房：擅自轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)租的;擅自改變公有住房結(jié)構(gòu)及有違章搭建或違章建筑的;利用承租房屋改變用途的;承租人全家遷離本市;承租人去國(境)外定居、探親、留學承租人戶內(nèi)留有一人的(承租人內(nèi)留有二人或二人以上的，須變更租賃戶名后按規(guī)定購買)。
第六條 1995年出售公有住房的成本價為每平方米建筑面積1060元。
第七條 按購房人每一年工齡給予每平方米建筑面積15.30元的工齡折扣，確定1995年公有住房出售的計算基價，職工家庭購房時的工齡仍可以新配房職工、承租人或同住成年人中工齡最長的一人為計算依據(jù)。但該工齡最長者及其配偶再遷至他處時不得重復享受優(yōu)惠。職工購房時的工齡按連續(xù)工齡標準計算到1991年底。從事井下、高空、高溫、特別繁重體力勞動或其他有害身體健康工作的符合國家提前退休規(guī)定的餓提前腿職工，其購房時的工齡應加上提前的工齡。
第八條 1995年公有住房的實際售價以確定的計算基價連乘以各種折扣和增減率計算。
對按成本價購買公有住房的職工給予下列折扣：
1、 購買已租住的公有住房，按規(guī)定給予5%的折扣。
2、 多層和高層住宅面積折扣，多層住宅為10%，高層住宅為12%。
3、 房屋的地段、朝向、層次等增減系數(shù)詳見附件。
4、 房屋的成新折扣率為每年2%，折扣后殘值低于40%計算。
第九條 對購房者給予以下優(yōu)惠：
1、 購房者仍可按規(guī)定享受原有的住房補貼。
2、 購房者免繳房產(chǎn)稅、契稅，并緩征地租。
3、 購買新建住房者免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。
第十條 1995年公有住房實際出售單價計算公式如下：
新分配公有住房的實際出售單價(元/平方米)=[成本價(元/平方米)-15.3元/年平方米購房工齡(年)] [1-成新折扣率竣工年限(年)] [1-面積折扣] 地段增減率朝向增減率層次增減率。
已租住公有住房的實際出售單價(元/平方米)=[成本價(元/平方米)-15.3元/年平方米購房工齡(年)] [1-成新折扣率竣工年限(年)] [1-已租用公房折扣率] [1-面積折扣] 地段增減率朝向增減率層次增減率。
其中：購房工齡-機關(guān)事業(yè)單位職工連續(xù)工齡按市人事局有關(guān)規(guī)定計算;企業(yè)單位職工連續(xù)工齡按市勞動局有關(guān)規(guī)定計算。連續(xù)工齡計算到1991年底。
竣工年限-按房屋出售年份減去房屋竣工年份計算。
加層的房屋按原來房屋竣工年份計算。
第十一條 1995年公有住房實際出售單價(含新分配公有住房、已租住公有住房、套增配房)的最低限價，I級地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積213元;II級地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積200元;Ⅲ級地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積188元;IV級地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積175元;V級地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積163元;VI級地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積150元。
第十二條 出售公有住房的分戶建筑面積計算標準，按《關(guān)于印發(fā)異產(chǎn)同幢房屋建筑面積攤算辦法的通知》(滬房[93]權(quán)字發(fā)第52號)規(guī)定執(zhí)行。建筑面積計算保留二位小數(shù)，以下四舍五入。
第十三條 職工家庭購買公有住房的建筑面積控制標準，一般按人均建筑面積24平方米計算。家庭成員中有下列對象的也可按下列標準執(zhí)行：
1、 建筑面積控制標準75平方米--一般職工、干部;具有各類初級專業(yè)技術(shù)職稱的人員。
2、 建筑面積控制標準85平方米--科技干部;具有各類中級專業(yè)技術(shù)職稱的人員;具有高級工證的技術(shù)工人。
3、 建筑面積控制標準100平方米--具處級干部;副教授、副研究員等各類高級專業(yè)技術(shù)職稱以及不分正副高級專業(yè)技術(shù)職稱的人員。
4、 建筑面積控制標準120平方米--副局級干部。
5、 建筑面積控制標準140平方米--正局級干部;教授;研究員;以及享受教授、研究員待遇的各類正高級專業(yè)技術(shù)職稱的人員。
6、 建筑面積控制標準50平方米--無業(yè)、待業(yè)、孤寡老人。
7、 部級干部按國務院規(guī)定的控制標準執(zhí)行。
購買高層公有住房在上述建筑面積控制標準的基礎(chǔ)上再加建筑面積10平方米。
以上是職工家庭購買公有住房的建筑面積控制標準，不是必須達到的分房標準。
第十四條 1995年職工購買公有住房超過建筑面積控制標準的部分，實行市場價。對于享受離職休養(yǎng)待遇的干部購買公有住房超過建筑面積控制標準10平方米以內(nèi)的，其超過部分按1995年規(guī)定的成本價購買，不再享受優(yōu)惠折扣，超過部分的實際售價以成本價連乘以地段、朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣確定;再超過部分，實行市場價。凡按市場價購買的部分，不享受1995年的優(yōu)惠折扣政策，其實際售價應連乘以朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣后確定。
第十五條 1995年多層住宅每平方米建筑面積市場價：I、II級地段定為2928元;Ⅲ、IV級地段定為2092元;V、VI級地段定為1255元。
1995年高層住宅每平方米建筑面積市場價：I、II級地段定為4442元;Ⅲ、IV級地段定為3173元;V、VI級地段定為1904元。
第十六條 職工家庭購房后，因居住困難或其他原因符合住房分配規(guī)定的職工，仍可在單位享受住房分配和購買住房。具體辦法按《公有住房出售后再套配、增配的若干規(guī)定》(滬房地改發(fā)[1995]240號)辦理。
第十七條 購房人以現(xiàn)金一次付清全部購房款的，給予一次性付款折扣。1995年一次性付款折扣為20%。申請抵押貸款支付購房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于實際售價的30%。
第十八條 對公有住房的出售人，可免繳營業(yè)稅，售房所得不計入計算所得稅的稅基。
第十九條 出售、購買公有住房的程序
(一) 出售公有住房按下列程序進行：
1、 出售公有住房前應先辦理可售公房的確認手續(xù)。部屬、市屬單位和區(qū)、縣屬單位分別報市、區(qū)縣房改辦確認。對1994年度出售過公有住房的樓房不再辦理確認手續(xù)。
2、 出售公有住房應編報可售公有住房的售房規(guī)模。部屬、市屬單位和區(qū)、縣屬單位分別報市、區(qū)縣房改辦審核，備案。
3、 單位將1995年度竣工的新建住房以出售形式分配給職工之前，應辦妥申領(lǐng)單位房屋所有權(quán)證的有關(guān)手續(xù)。
4、 出售人向住戶宣傳購房政策。
5、 出售人為購房辦理購房有關(guān)手續(xù)，開具上海市公有住房出售收入專用票據(jù)。
(二) 購買公有住房按下列程序進行：
1、 職工家庭購買公有住房前，應先辦理認購手續(xù)，預付手續(xù)費100元(不購房時不予退還)。購房時，應協(xié)商一致，確定購房人。
2、 職工家庭確定購房人后，應填寫《職工家庭購買公有住房協(xié)議書》。
3、 購房人提供有關(guān)購房手續(xù)的證明，選擇付款方式后與出售人簽定房屋買賣合同，支付定金1000元，按規(guī)定繳付購房款和有關(guān)稅費。
4、 購房人憑購房合同、購房票據(jù)及付款憑證、證明文件向房屋所在地房產(chǎn)登記發(fā)證機關(guān)辦理申領(lǐng)房屋所有權(quán)證有關(guān)手續(xù)。
第二十條 按成本價購買公有住房，購房者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)。購房款已付清、并購房后住滿五年者，其住房可進入房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓、出租，收益歸己，但須按規(guī)定補交土地出讓金和有關(guān)稅費。該住戶今后的自住房應自行解決。
職工購買公有住房前與單位訂有配房協(xié)議的，在購買公有住房后五年內(nèi)，違反正常工作調(diào)動規(guī)定，擅自離職的，必須向單位補交擅自離職當年住房成本價與市場價的差價。
第二十一條 房屋維修責任和維修費用的承擔規(guī)定如下：
(一) 室內(nèi)維修由購房人自理。
(二) 住房的共用部位和電梯等共用設備以及公共設施的維修，由全幢房屋所有人共同承擔，購房戶的維修費用在房屋維修基金中提取，租憑戶的維修費用由產(chǎn)權(quán)單位承擔。
(三) 住房的共用部位、共用設備以及公共設施，凡屬人為損壞的，由損壞人修復或賠償。
(四) 住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化糞池、路燈、綠化等街坊公共設施的管理、維修、養(yǎng)護等費用，由房屋所有人共用承擔。購房戶承擔的費用，應在城市維護費中列支，在公有住房出售起步階段，暫在街坊公共設施管理、維修、養(yǎng)護基金中列支;租憑戶承擔費用，由產(chǎn)權(quán)單位支付。
第二十二條 高層住宅水泵、電梯的運行費，由全幢房屋所有人按建筑面積合理分攤。在公有住房出售的起步階段，購房的居民戶承擔運行費用的20%，其余80%在維修基金中列支。
第二十三條 房屋維修基金按下列規(guī)定籌集：
(一) 多層住宅的購房人在購房時首期應按每平方米建筑面積成本價的1.5%繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積15.90元;出售人應一次性從售房款中按平方米建筑面積成本價的6%繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積63.60元。
(二) 高層住宅的購房人在購房時首期應按每平方米建筑面積成本價的1.5%繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積15.90元;出售人應一次性從售房款中按每平方米建筑面積成本價的12%繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積127.20元。
上述維修基金由房屋自管組織負責專戶存儲(按居民個人儲蓄利率計息)，專項使用。以后再需籌集維修基金時，均由房屋所有人分攤。
高層住宅電梯和水泵共用設備的大修和更新費用，原則上由全幢房屋所有人按建筑面積合理分攤。在公有住房出售的起步階段，由出售人從售房款中一次性按出售的每平方米建筑面積提取100元費用，用于電梯和水泵等共用設備的大修和更新。
高層住宅出售人提供的電梯和水泵等共用設備大修和更新費用，具體使用辦法按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》(滬府發(fā)[1994]59號)的規(guī)定執(zhí)行。
出售人應一次性從售房款中按每平方米建筑面積20元繳付街坊公共設施管理、維修、養(yǎng)護基金。
第二十四條 出售人和購房人需交付的費用：
出售人交付的費用：街坊公共設施管理、維修、養(yǎng)護基金;高層住宅水泵和電梯等設備的大修和更新費用;實際售房款(不計一次性付款折扣)0.5%的手續(xù)費;房屋出售價0.5%的房屋買賣合同印花稅。購房人交付的費用：購房款;首期維修基金;實際售房款(同上)0.5%的手續(xù)費;房屋登記勘丈費0.30元/M級房產(chǎn)權(quán)證工本費5元;房屋出售價0.5的房屋買賣合同印花稅(分期付款的按購房總價0.5交付);產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證印花稅5元。
第二十五條 出售單位會同業(yè)主組建業(yè)主管理組織。業(yè)主管理組織可自行管理物業(yè)或委托物業(yè)管理部門管理。公有住房售后管理工作按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》(滬府發(fā)[1994]59號)的規(guī)定辦理。購買公有住房后，產(chǎn)權(quán)人應按照社會化管理的要求，根據(jù)管理單位的管理質(zhì)量和內(nèi)容，按月交納管理費。多層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套應承擔3-5元的管理費;高層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套應承擔5-10元的管理費，由業(yè)主管理組織與物業(yè)管理部門簽定管理合同時確定。
第二十六條 公有住房出售后的款項，按《上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房委會關(guān)于售房歸集資金管理和使用規(guī)定的通知》(滬府辦[1995]20號)辦理。
房地產(chǎn)公司違反有關(guān)規(guī)定出售使用權(quán)住房給單位，單位再分配給職工租住的，售房款由市公積金管理中心負責歸集，專項用于住宅建設和舊房更新改造。
個人購買使用權(quán)住房的，可按《公有住房出售暫行辦法》和本實施細則的規(guī)定，交付成本價的首期維修基金;按本實施細則計算購房款(不計一次性付款折扣)0.5的手續(xù)費;房屋登記勘丈費0.30元/M房產(chǎn)權(quán)證工本費5元;房屋買賣合同0.5印花稅;產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證印花稅5元等。產(chǎn)權(quán)歸己。其購房建筑面積不受面積控制標準限制，住房的維修和管理按上海市公有住宅售后管理暫行辦法執(zhí)行。房屋產(chǎn)權(quán)單位必須按本實施細則的規(guī)定，交付產(chǎn)權(quán)單位應交付的費用。
第二十七條 新建公有住房分配時應貫徹先售后租原則。單位向職工分配新建住房時，出售數(shù)量不能低于新建住房總量的30%，單位給本系統(tǒng)收入較高職工分配新建住房的，其出售價可在成本價每平方米建筑面積1060元的基礎(chǔ)上是適當上調(diào)，具體價格上調(diào)辦法由單位自行制定報市房改辦審核、備案。
第二十八條 1995年7月1日起不再按《上海市優(yōu)惠價房出售管理辦法》規(guī)定出售公有住房。公有住房配套時不再執(zhí)行有關(guān)租金獎勵規(guī)定。
第二十九條 本實施細則適用于按成本價向中低收入家庭出售公有住房，職工家庭購房認購手續(xù)截止1996年6月底。
第三十條 市房改辦組織實施公有住房出售工作，并負責解釋本實施細則。
第三十一條 本實施細則自之日起施行。市房改辦和原市房產(chǎn)管理局以前的有關(guān)文件與本實施細則不一致的，以本實施細則為準。
附件：
公有住房出售價格的增減系數(shù)和成新折扣
一、 增減系數(shù)
房屋出售價格的增減系數(shù)根據(jù)出售房屋所處的地段、房屋層次、朝向確定。具體標準為：
1、 房屋地段按I、II、Ⅲ、IV、V、VI分為六個等級;地段等級增減率為：I等100%，II等80%，IV等70%，V等60%，VI等50%。
I級地段：東至中山東一、二路;南至金陵東路;西至河南中、南路;北至北京東路。
II級地段：I級地段向外，南至復興東路;西藏南路、肇周路、徐家匯路、肇嘉浜路到徐家匯;西至徐家匯、華山路、江蘇路、向東折入愚園路，再向北折入烏魯木齊北路;北至新閘路，向北折入石門二路、恒豐路、天目西路，再過共和新路旱橋，虬江路、寶山路、四川北路、江灣路、大連西路;東至歐陽路四平路、溧陽路、沿虹口港至黃浦江邊。
另外包括徐家匯、曹家渡、提籃橋、老西門地段。
Ⅲ級地段：II級地段向外，東至騰越路、隆昌路、營口路;北至走馬塘、國康路。延伸到東體育會路(楊浦、虹口區(qū)與寶山區(qū)交界處)，再沿東體育會路、大連西路至中山北路;西至中山西路，徐匯區(qū)與原上海交界處;南至黃浦江邊。原浦東的市區(qū)部分，以及內(nèi)環(huán)線以內(nèi)部分的地區(qū)。
IV級地段：II級、Ⅲ級地段向外的市區(qū)部分(閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)除外);已開辟和將開辟的住宅小區(qū)(如長風、田林等)。原川沙縣的川沙鎮(zhèn)、高橋鎮(zhèn)、北蔡鎮(zhèn)以及重點開發(fā)區(qū) 生活區(qū)和正在開辟的原郊縣部分的住宅小區(qū)(如萊陽新村、金楊新村等)。
V級地段：閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)(嘉定鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn));衛(wèi)星城鎮(zhèn)(如金山、安亭等)。
VI級地段：郊縣城鎮(zhèn)。浦東新區(qū)Ⅲ、IV級地段以外及V級以外的地區(qū)。
2、 房屋層次增減率為底層98%，頂層96%，二層100%，其他層次102%。
3、 房屋朝向增減率見下表：
朝向 增減率
東 偏南 100%
東 偏北 100%
南 偏東 102%
南 偏西 102%
西 偏南 95%
西 偏北 95%
北 偏東 92%
北 偏西 92%
二、 房屋成新折扣
房屋成新折扣是指房屋使用年份與房屋耐用年限之比。房屋成新折扣率每年為2%，房屋出售年份為1995年。折舊后殘植低于40%的按40%計算。
一九xx年出售公有住房方案實施細則的問題解答
1、 什么是出售公有住房的成本價?
答：出售公有住房的成本價是指按照建造公有住房的平均成本而測定的價格。1995年的成本價為每平方米建筑面積1060元。
2、 什么是出售公有住房的市場價?
答：商品的市場價是指由商品價值決定，并受市場供需因素制約的價格。而出售公有住房的市場價并不是房地產(chǎn)市場中商品房的價格;具體規(guī)定見《實施細則》第十五條。
3、《實施細則》第十一條規(guī)定的最低限價，含義如何?
答：最低限價是指《實施細則》規(guī)定的1995年公有住房實際出售單價(不計一次付款的20%優(yōu)惠)。
4、 購買住房一次付款的含義是什么?
答：一次付款是指購房的職工一次付清購房款(可利用家庭成員積累的住房公積金)，申請住房抵押貸款或向單位申請分期付款不包括在內(nèi)。
5、 出售公有住房的抵押貸款是怎么回事?
答：如果參加住房公積金的職工購房一次付款有困難的，可向市公積金管理中心申請職工住房抵押貸款。具體貸款手續(xù)由建行市分行房地產(chǎn)信貸部辦理。申請抵押貸款的可貸額度應按借款人及其同戶和直系親屬參加住房公積金成員計算公積金的月平均工資之和的30%再乘以貸款期限(月數(shù))確定。但最高不得超過購房所需資金的70%。支付首期款時，可用借款人及其同戶成員和直系親屬參加住房公積金成員積累的公積金沖抵。以后還貸時，可用借款人及其同戶成員和直系親屬參加住房公積金成員每月繳交的住房公積金沖抵。
6、 同一幢公有職工住宅中，有下列情況之一的，是否包括在這次出售范圍內(nèi)：衛(wèi)生間、廚房間一戶獨用，但不是套在戶門內(nèi)的(即俗稱基本成套或兩把鑰匙);原有住房不是獨用成套的，而加層部分是獨用成套的;原設計是2戶或3戶使用一組室號，一個廚房間，一個衛(wèi)生間，而實際是一戶使用的;在同一幢房屋中，只有一戶租憑的是獨用成套公有住房?
答：以上情況1995年列入出售范圍。
7、《實施細則》第三條中規(guī)定的職工住宅指哪些房屋?
答：職工住宅指滬房(90)規(guī)字發(fā)第518號通知修訂的上海市房屋建筑類型分類中居住用房(公寓、花園住宅、職工住宅、新式里弄、舊式里弄、簡屋六大類)的第三類。
8、 原系公寓類型的房屋，經(jīng)過批準加層為獨用衛(wèi)生、獨用廚房的房屋，是否列入出售范圍?
答：原系公寓類型的房屋，經(jīng)過批準加層為獨用衛(wèi)生、獨用廚房的房屋，其房屋類型仍屬公寓。因此，暫不列入出售范圍。
9、按成本價購買公有住房，每個職工家庭享受一次。具體如何掌握?
答：按成本價購買公有住房每個職工家庭享受一次是指職工家庭購買成本價公有住房的面積標準，在規(guī)定的建筑面積控制標準之內(nèi)的，每個職工家庭只能享受一次。如果一個職工家庭有兩套或兩套以上住房時，必須是同一承租戶名，或是配偶雙方的承租戶名，其住房的建筑面積總和又未超過規(guī)定的建筑面積控制標準的則允許按同一折扣和優(yōu)惠政策計算實際售價。如果一個職工家庭的住房面積尚未到位，而目前已按成本價購買，今后原承租人增配住房時，當原購買的住房和新增配的住房建筑面積總和未超過規(guī)定的建筑面積控制標準的，則按《公有住房出售后再套配、增配的若干規(guī)定》(滬房地改發(fā)[1995]240號文)購買。
10、同住人含義是什么?
答：根據(jù)《〈上海市城鎮(zhèn)公有房屋管理條例實施細則〉有關(guān)問題掌握口徑》(滬房[91]公字第226號文)第七條規(guī)定：同住人是指本處有常住戶口且實際居住三年以上(除特殊情況外)，他處無住房或他處雖有住房而居住困難的。對于新分配住房居住不到3年的租憑戶，則以住房調(diào)配單和戶口簿上的同住人為準。
11、離退休人員的購房工齡如何計算?
答：非經(jīng)上級組織部門批準緩離退休的離退休人員工齡時限計算，以法定離退休年齡內(nèi)的實際離退休年限為準;經(jīng)上級組織部門批準，緩離退休工作的，經(jīng)批準的工作年限仍可計算工齡。工齡起算日期以離退休證記載的日期為準。工齡計算到1991年底。
12、職工購房工齡證明如何出具?
答：職工購房工齡證明一式三聯(lián)，由出售單位、職工所在單位、職工配偶所在單位各執(zhí)一聯(lián)。在出具證明時，須由所在單位的人事勞動部門加蓋公章，對沒有設置人事勞動部門的單位可由上一級主管部門的人事勞動部門蓋章。
13、購買成本價公有住房時，企業(yè)干部的職級，由哪個部門出具證明?
答：購買成本價公有住房時，原定職級的企業(yè)干部的職級應按干部管理權(quán)限，由上級主管部門出具證明;無定職級的企業(yè)干部，上級主管部門不得出具職級證明。
14、一個承租戶內(nèi)，在核定本戶內(nèi)人口時，家庭成員中的在讀大學生、現(xiàn)役軍人、水上工作者、地質(zhì)勘察工作者以及居住本市單位集體宿舍的，在計算該戶人口時，可否計算在內(nèi)?
答：以上幾種人員，如戶口是從原住地遷出的，在計算該戶人口時，可計算在內(nèi)。
15、一個承租戶內(nèi)，家庭成員中的現(xiàn)役軍人、水上工作者、地質(zhì)勘察工作者以及居住在本市單位集體宿舍的，在申請購房時，是否可享受其職級或職稱的購房面積控制標準?其軍齡或工齡可否用作購房時的計算工齡?
答：以上幾種人員，如戶口是從原住地遷出的，現(xiàn)戶口在上海市的，可以享受其職級或職稱的購房面積控制標準，同時其軍齡或工齡可用作購房時的計算工齡，但不得作為購房人。如現(xiàn)戶口不在上海市的，則只能在計算該戶人口時，按增加一人計算。
16、中、小學教師在按成本價購買公有住房時有何優(yōu)惠政策?
答：考慮到中、小學教師的工作性質(zhì)，在按成本價購買公有住房時，可按控制標準增加建筑面積8平方米。對退休中、小學教師同樣使用。
17、公有住房承租人的配偶系農(nóng)業(yè)戶口或農(nóng)業(yè)戶口時，在購買住房核定建筑面積控制標準時，是否可以計算在同住人范圍內(nèi)?
答：在計算建筑面積控制標準時，配偶系農(nóng)業(yè)戶口的，可計算在同住人范圍內(nèi);配偶系農(nóng)業(yè)戶口的，不得計算在同住人范圍內(nèi)。
18、《實施細則》第二十條規(guī)定職工購買公有住房前與單位訂有配房協(xié)議的補交擅自離職當年住房成本價與市場價的差價。這里的差價指什么?
答：這里的差價是指出售公有住房的成本價與出售公有住房的市場價之間的差價。1995年為每平方米建筑面積 1060元與《實施細則》第十五條規(guī)定的市場價之間的差價。
19、系統(tǒng)單位自管公有住房，出售時住房建筑面積是否需要核定?
答：系統(tǒng)單位自管公有住房建筑面積核定，應委托房屋所在地區(qū)產(chǎn)證登記發(fā)證機構(gòu)對其勘丈面積進行認定。
20、系統(tǒng)單位出售已出租公有住房時，非本單位職工家庭可否購買?
答：系統(tǒng)單位出售已出租公有住房時，非本單位職工家庭租住的，應同樣給予購買。
21、經(jīng)租的公有住房，由誰負責出售工作?
答：經(jīng)租的公有住房的出售工作，應由產(chǎn)權(quán)人負責;也可由產(chǎn)權(quán)人委托管理單位出售，但售房款應由產(chǎn)權(quán)單位核收。
經(jīng)租的公有住房中的住戶，向管理單位了解該住房的產(chǎn)權(quán)歸屬時，管理單位有義務將產(chǎn)權(quán)的歸屬情況告知住戶。
22、委托房管部門經(jīng)租的單位產(chǎn)權(quán)住房，這次按成本價出售給職工家庭后，經(jīng)租費用是否結(jié)算退還?
答：出售部分應終止經(jīng)租合同;經(jīng)租費用按出售面積需結(jié)算至出售日止，剩余的部分應退還原產(chǎn)權(quán)單位。
23、房地產(chǎn)公司出售給單位使用權(quán)的住房，這次按成本價出售給個人時，維修基金如何建立?
答：房地產(chǎn)公司出售給單位使用權(quán)的住房，這次個人購買后，購房人在購房時應繳付首期每平方米建筑面積按成本價1.5%的房屋維修基金;市公積金管理中心應一次性從售房款中繳付每平方米建筑面積多層住宅按成本價的6%，高層住宅按成本價的12%房屋維修基金。同時，市公積金管理中心應從售房款中一次性按出售的每平方米建筑面積比例提取100元費用，用于電梯和水泵等共用設備的大修和更新。按每平方米建筑面積20元繳付街坊公用設施管理、維修、養(yǎng)護基金。
24、購房人繳付0.5%手續(xù)費的基價，以哪個價格為準?
答：計算購房人繳付0.5%手續(xù)費的基價，以不打一次性付款折扣的購房總價為基數(shù)。
25、房屋朝向如何確定?
答：房屋朝向確定，以獨用成套房屋中臥室和起居室的最好朝向確定。
1995年房改方案實施以前，用幢房屋中已有出售的，該幢房屋的朝向和增減系數(shù)可參照《關(guān)于出售公有住房的實施細則》(滬房改辦[1994]第34號文)附件規(guī)定。
1995年房改方案實施以前，用幢房屋中沒有出售的，以及1995年房改方案實施后竣工的房屋，其朝向和增減系數(shù)必須按1995年的《實施細則》附件規(guī)定。
26、1995年購房戶承擔高層住宅電梯和水泵運行費的計費標準是多少?
答：根據(jù)調(diào)查測算，1995年高層住宅電梯和水泵運行費每月每平方米建筑面積為0.50元，購房戶應承擔電梯和水泵運行費的20%，即每月每平方米建筑面積0.10元。