發(fā)布時間：2023-10-11 16:23:11
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的投資管理方法樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；投資收益；管理
中圖分類號：F416 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0398-01
房地產(chǎn)開發(fā)項目具有投資大、周期長、工序復(fù)雜、資金周轉(zhuǎn)慢、風(fēng)險大等特點，這些特點就決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目首先是投資不容有失，一旦投資失敗，損失動輒幾千萬甚至上億，而且開發(fā)項目一般都是一次性的。因此必須在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資前和投資后進行項目收益管理。本文根據(jù)自己的經(jīng)驗和體會，要做好房地產(chǎn)項目投資收益管理，應(yīng)從下四個方面進行。
一、構(gòu)建適合企業(yè)的投資收益測算模型
建立投資收益模型，其目的在于保持項目的收益對比；為項目實施目標(biāo)和實施效果的評價建立標(biāo)尺；規(guī)范投資收益測算、提高工作效率。投資收益測算模型可以分為銷售型、持有型和混合型。
中鐵二局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要是承擔(dān)舊城、小區(qū)開發(fā)及土地整理等業(yè)務(wù)，屬于銷售型物業(yè)投資收益模型。對于銷售型物業(yè)的經(jīng)濟評價指標(biāo)很多。歸結(jié)起來，其核心指標(biāo)關(guān)注兩個，靜態(tài)指標(biāo)為銷售利潤率，動態(tài)指標(biāo)為內(nèi)部收益率。要得出上述指標(biāo)，將形成項目利潤表、現(xiàn)金流量表、資金計劃表三張主表以及項目核心關(guān)鍵節(jié)點表、銷售回款進度表、投資估算及投資進度表、成本分配表等若干輔表。另外，為提高投資測算效率，對項目規(guī)劃指標(biāo)，應(yīng)作列表反映，為相關(guān)測算提供基礎(chǔ)信息。
二、構(gòu)建項日收益評價體系
項目從征地到建設(shè)驗收完成都需要項目收益的評價，尤其征地這個環(huán)節(jié)的項目收益評價最為重要，這個環(huán)節(jié)用到的評價方法是定量。項目投資收益測量計算的時候，每一個物業(yè)都有一些核心經(jīng)濟指標(biāo)與輔助經(jīng)濟指標(biāo)，它們用來檢測項目是否給企業(yè)帶來收益。
企業(yè)建設(shè)成立前會對所有指標(biāo)設(shè)置基準(zhǔn)值，企業(yè)分析所有指標(biāo)對于企業(yè)的重要性，然后設(shè)置每一個指標(biāo)在整體評價中的相對重要程度之后，會和基準(zhǔn)值進行對比，然后依據(jù)相關(guān)規(guī)則，對所有指標(biāo)打分，從而建設(shè)成立項目收益評價體系。
三、項日收益管理要貫穿于項日幾個重要階段
3.1 征地階段投資收益管理
征地階段非常重要，關(guān)系到項目收益的整個過程。征地階段投資收益管理，一般情況下要和項目可行性一起研究。因為可行陛與收益管理是相輔相成的，項目收益測量計算得到的數(shù)據(jù)，是可行性研究需要的對象。而可行性研究的對象，是項目收益測量計算的依據(jù)。征地階段的投資收益管理，需要很多方面共同努力，下面介紹一些相關(guān)的內(nèi)容。
（1）全面理解目標(biāo)項目的規(guī)劃條件和設(shè)計要求。限高、容積率、覆蓋率這三個指標(biāo)是重點要注意的地方。這三個指標(biāo)之間既互相聯(lián)系又互相限制約束。
（2）認(rèn)識和價格相關(guān)的信息。①明確實際交易的價格；②了解價格計算口徑；③了解房屋自身配套設(shè)置的情況；④了解項目內(nèi)外所有配置。
注重隱型成本。①開發(fā)土地內(nèi)房屋拆遷需要的成本；②項目建設(shè)范圍周邊環(huán)境治理和市政設(shè)施建設(shè)需要的成本；③地下車庫，地下室等建筑需要的成本。
做好風(fēng)險分析，確定獲取項目底價。投資收益管理工作的進行，需要對一些因素進行分析，比如，非土地成本變化、土地拍賣價格變化、銷售單價變化等，這些因素都比較敏感，變化頻率很快。對這些因素進行分析，得出項目收益和這些因素變化之間的聯(lián)系，根據(jù)它們之間的聯(lián)系對項目競買底價進行分析。
3.2 策劃階段投資收益管理
策劃階段是對征地階段的補充和加深，是對項目的產(chǎn)品、項目、客戶進行詳細(xì)的定位。這一階段重要作用是對預(yù)備方案進行篩選，然后確實最合理的設(shè)計方案。項目策劃階段是征地階段的深化，征地階段因為某些原因沒有確定工作方案，在項目策劃階段會對其進行確定，因為它會對項目收益的方案提供詳細(xì)的數(shù)據(jù)，確保決策準(zhǔn)確。
此外，還有項目的配套設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)，也會在這個階段確定。在確定的過程中，要結(jié)合項目成本效益原則、銷售定價、競爭項目實際情況、市場需求，得出可以準(zhǔn)確測算項目投資的項目配套設(shè)備。
3.3 方案階段投資收益管理
方案階段重心是在符合規(guī)劃指標(biāo)要求的基礎(chǔ)上，依據(jù)項目策劃確定的方案，盡最大努力增加項目收益。在這個階段，是對項目規(guī)劃中的投資收益更深的測算。
3.4 定價階段投資收益管理
項目進行過程中，項目成本也在不斷變化，項目收益也開始明確?，F(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)定價的時候運用的方法是競爭導(dǎo)向法與需求導(dǎo)向法，但是項目進行是分批進行定價的，所以仍然需要強制性跟蹤收益，依據(jù)成本導(dǎo)向推算出開盤時候的價格。這個階段要注意某種情況下項目收益的情況。
3.5 結(jié)案階段投資收益管理
這個階段中心工作是對整個項目進行總結(jié)，得出經(jīng)驗和教訓(xùn)，對整個項目收益進行最后的評價估量，方便后面的工作揚長補短，最大限度的增加項目收益。進展報告與好的經(jīng)驗都是在這個階段完成的，進展報告與好的經(jīng)驗的制作過程中要認(rèn)真的對每一個數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，并且把每一個數(shù)據(jù)表明出處，然后計算收益，分析收益降低的原因。同時，還要調(diào)查客戶的滿意程度。為后面的工作打下良好的基礎(chǔ)。
四、建設(shè)成立投資收益管理的組織機制
項目投資收益管理是一個復(fù)雜的工作，有很多階段組成，這些階段的工作，需要很多部門完成。所以，收益管理要想做好必須建設(shè)成立投資收益管理組織機制。這個機制的總體架構(gòu)，就是打破部門分割辦限，建立以項目收益管理專員為中心，統(tǒng)一管理、分頭負(fù)責(zé)的組織機制。
【關(guān)鍵詞】風(fēng)險項目；投資組合；背包問題
隨著我國金融市場的發(fā)展和開放，金融業(yè)組織體系和市場結(jié)構(gòu)正在發(fā)生著意義深遠(yuǎn)的變化，市場上出現(xiàn)的投資公司、企業(yè)投資機構(gòu)以及其它金融機構(gòu)的探索和創(chuàng)新不斷沖擊著傳統(tǒng)的投融資模式。這些投資機構(gòu)業(yè)務(wù)中很重要的一項就是對風(fēng)險項目的投資，這既不同于通過銀行進行的間接融資模式，也不同于通過證券市場進行投融資的模式，而是一種以私募方式募集資金直接投資于未上市的新興的具有高成長性的中小企業(yè)（或類似的風(fēng)險項目）的一種承擔(dān)高風(fēng)險、謀求高回報的資本形態(tài)。這種投資形式的高風(fēng)險特性決定了投資方必須具有高超的風(fēng)險管理技巧。投資方控制風(fēng)險的手段很多，包括提高決策水平，深入分析市場前景，進行事前、事中、事后控制，聯(lián)合投資等等。其中投資組合是提高投資收益,分散投資風(fēng)險的一種有效手段,廣泛應(yīng)用于投資機構(gòu)的投資戰(zhàn)略規(guī)劃和風(fēng)險管理控制中,作者主要討論投資組合在投資機構(gòu)投資戰(zhàn)略中的應(yīng)用。一般情況下,可供投資的項目會有多個,通過對宏觀經(jīng)濟環(huán)境，市場需求等方面的研究判斷，投資方可以確定備選項目的收益率、風(fēng)險情況以及各個項目之間的相關(guān)性等。在此基礎(chǔ)上，投資機構(gòu)可以運用定性和定量的方法選擇一系列的項目進行投資，在一定資金總量限制的條件下，達到最大化收益率和最小化風(fēng)險的目的。
一、投資組合決策中存在問題的分析
在進行多項目投資組合選擇時,現(xiàn)行的方法運用投資專家的經(jīng)驗來進行定性分析，選擇一組項目組合。但當(dāng)可供選擇的項目數(shù)量很多時,用定性的方法就難以確定最佳投資項目組合。因此,為保證投資機構(gòu)投資戰(zhàn)略的合理性和收益性,控制投資風(fēng)險，需要建立一種科學(xué)有效、簡便易行的定量投資組合分析及求解方法，把有限的資金、物力和人力資源配置到綜合經(jīng)濟效益最好的項目組合上去,達到最大限度地提高資源的利用效率,增加投資收益，減少投資風(fēng)險，增強投資機構(gòu)的競爭力。
投資組合的選取有兩個標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)險最小化和收益最大化。風(fēng)險通常被定義為未來收益的不確定性。馬克維茨（Markowitz）最早提出用期望收益率來描述投資的回報率，用方差來描述投資的風(fēng)險。經(jīng)濟學(xué)理論和近期來的實證研究都表明，一般人是厭惡風(fēng)險的。也就是說，當(dāng)期望收益相同時，風(fēng)險小的項目帶來更大的效用。
多年來，國外和國內(nèi)的投資學(xué)專家對組合投資規(guī)避風(fēng)險做過很多研究，很多模型和方法也可用于投資機構(gòu)風(fēng)險項目投資的組合投資中，但由于風(fēng)險項目的投資與通常證券市場的投資相比有其獨特之處，所以，以上種種模型應(yīng)用時也存在著不足。在本文中，我們僅討論只有投資、不投資兩種選擇的風(fēng)險項目投資組合問題，這類問題可以描述為0-1選擇的投資組合問題。
二、用背包問題解決風(fēng)險項目投資組合的最優(yōu)配置問題
（一）模型的前提條件
在運用背包問題解決風(fēng)險投資項目的投資組合問題時，我們需要幾個假設(shè)條件，一是項目的初始投資額是確定的，二是項目的期望收益和方差是可以預(yù)測的，三是一個項目只有投資、不投資兩種選擇。
由于背包問題解決的是使用價值最大的問題，而我們要同時解決收益率最大化和風(fēng)險最小化兩個目標(biāo)，所以首先用投資學(xué)常用的效用函數(shù)將這兩個目標(biāo)結(jié)合到一個目標(biāo)函數(shù)中。
（三）一個例子
某投資機構(gòu)有10萬元的資金欲投資，有三個待選投資項目A，B和C，各需要5萬元的資金，其中兩項的未來收益率與石油的價格波動密切相關(guān)，另外一項則是無風(fēng)險項目。使用專家預(yù)測的辦法得到未來石油價格的走勢為；漲價的概率為0.5，跌價的概率為0.2，價格保持不變的概率為0.3。在三種情況下，三個項目的預(yù)期收益情況如下表所示（收益率用百分比表示）：
進一步，我們可以計算出，當(dāng)風(fēng)險厭惡指數(shù)在0.05以上時，也就是說，投資者非常厭惡風(fēng)險時，會選擇投資于項目B和項目C。而對于一個溫和的風(fēng)險厭惡者（風(fēng)險厭惡指數(shù)小于0.05）來說，投資于項目A和項目B總是最優(yōu)選擇。
三、結(jié)論
上述模型為一維背包問題模型，如果我們不使用效用函數(shù)時，可以使用二維背包問題模型，將收益率或風(fēng)險水平作為約束條件，計算在指定收益率或風(fēng)險水平的條件下，最低的風(fēng)險水平或最大的收益率。背包問題模型應(yīng)用于投資機構(gòu)風(fēng)險項目的組合投資中其假設(shè)背景要較以往的投資組合模型更加貼切。另外，將其用于小投資者在證券市場、期貨市場以及外匯市場的投資組合選擇問題也有一定的現(xiàn)實意義。
參考資料：
[1]茲維·博迪，羅泊特·C·莫頓．金融學(xué)[M]．北京：中國人民大學(xué)出版社，2000．
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[8]馮桂珍．風(fēng)險投資的風(fēng)險管理手段[J]．中國林業(yè)企業(yè)，2001，（6）．
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本管理；投資估算；影響因素
中圖分類號：F045.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
1、工程投資估算的重要性
從工程項目策劃、決策，甚至有意向開始，投資者最關(guān)心的莫過于工程建設(shè)投資，據(jù)此對工程項目取舍做出最初的判斷和決策，它不能肯定一個項目，但完全可以否定一個項目。投資估算是工程建設(shè)前期重要工作內(nèi)容，其作用可歸納為以下幾點：(1)是項目前期決策的重要依據(jù)；(2)進行項目經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)；(3)控制工程造價的最高限額；(4)項目資金籌措和制訂貸款計劃的依據(jù)。
2、投資估算要求
估算編制人員應(yīng)深入現(xiàn)場，搜集工程所在地有關(guān)基礎(chǔ)資料，包括人工工資、主要材料價格、運輸和施工條件、費用標(biāo)準(zhǔn)等，并全面了解建設(shè)項目的資金籌措、實施計劃、水電供應(yīng)、配套工程、征地拆遷補償?shù)惹闆r。具體應(yīng)做到以下方面：(1)據(jù)主體專業(yè)設(shè)計階段和深度，結(jié)合行業(yè)特點，所采用生產(chǎn)工藝流程成熟性，以及編制單位所掌握的國家及地區(qū)、行業(yè)或部門相關(guān)投資估算基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)的合理、可靠、完整程度，采用合適方法進行建設(shè)項目投資估算；(2)應(yīng)做到工程內(nèi)容和費用構(gòu)成齊全，計算合理，不重復(fù)計算，不提高或降低估算標(biāo)準(zhǔn)，不漏項、不少算；(3)應(yīng)充分考慮擬建項目設(shè)計的技術(shù)參數(shù)和投資估算所采用的估算系數(shù)、估算指標(biāo)在質(zhì)和量方面所綜合內(nèi)容，遵循口徑一致原則；(4)應(yīng)將所采用的估算系數(shù)和估算指標(biāo)價格、費用水平調(diào)整到項目建設(shè)所在地及投資估算編制年的實際水平。對于由建設(shè)項目的邊界條件所產(chǎn)生的與主要生產(chǎn)內(nèi)容投資無必然關(guān)聯(lián)的費用，應(yīng)結(jié)合建設(shè)項目實際情況修正；(5)對影響造價變動的因素進行敏感性分析，注意分析市場的變動因素，充分估計物價上漲因素和市場供求情況對造價的影響；(6)投資估算精度應(yīng)能滿足控制初步設(shè)計概算要求，并盡量減少投資估算的誤差。
3、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的影響因素分析
3.1 項目投資環(huán)境
(1)外部因素
政策因素，燃料動力供應(yīng)，運輸及通訊條件，環(huán)保。要力求全面、細(xì)致地了解、掌握這些因素的詳細(xì)資料，避免工程支出有不必要的損失，盡可能地實現(xiàn)項目價值的最佳。
(2)技術(shù)配套因素
先進的生產(chǎn)技術(shù)及裝備是項目規(guī)模效益賴以存在的基礎(chǔ)，相應(yīng)的管理技術(shù)水平是實現(xiàn)規(guī)模效益的保障。若獲取技術(shù)的成本過高或當(dāng)前技術(shù)及裝備還沒有達到與經(jīng)濟規(guī)模生產(chǎn)相適應(yīng)的先進水平，將會給項目日后的發(fā)展帶來危機，導(dǎo)致項目投資效益低下，工程造價支出嚴(yán)重浪費。
(3)市場因素
根據(jù)項目本身的要求，結(jié)合建設(shè)期的長短，對于“工料機”的市場供求及費用漲落要提前做好摸底工作，并依照市場規(guī)律，盡可能準(zhǔn)確地作好推算，匯制圖表，了解工程造價可能發(fā)生范圍，從而做到心中有數(shù)，保證資金的充足供應(yīng)。
3.2 項目的技術(shù)方案
(1)市場定位
項目的市場定位可通過市場調(diào)查，運用市場顧問和物業(yè)顧問以及建筑師等專業(yè)力量，在充分了解項目目標(biāo)客戶情況和需求的基礎(chǔ)上，結(jié)合已建項目的市場反映情況、使用過程的優(yōu)缺點和未來發(fā)展趨勢，通過充分討論，確定決策者對項目定位的要求。明確的市場定位使方案設(shè)計有據(jù)可依，使設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)有一個預(yù)先的控制。只有將項目定位進一步細(xì)化、分解、明確，才一能以此為指導(dǎo)確定項目各分項建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
(2)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)
建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的明確是投資估算準(zhǔn)確的前提。在根據(jù)方案設(shè)計進行投資估算時，要充分了解設(shè)計意圖及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。只有明確了相應(yīng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計思路，并結(jié)合對同類項目經(jīng)驗指標(biāo)的分析，才能準(zhǔn)確地估算出各項目的投資。對于機電設(shè)備工程要發(fā)揮機電專業(yè)顧問作用，根據(jù)定位要求提出主要設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)各方意見經(jīng)充分討論。形成指導(dǎo)工程建設(shè)的項目材料設(shè)備配置清單。以此作為編制投資估算的基礎(chǔ)形成準(zhǔn)確完整的投資估算。
(3)項目規(guī)模
項目規(guī)模的大小直接關(guān)系到造價的高低。有效的實際的項目規(guī)模的確定，會減少早期造價的估算不確定性，增加估算的準(zhǔn)確性。應(yīng)堅持經(jīng)濟、適用、安全、樸實的原則，合理確定建設(shè)規(guī)模。
(4)設(shè)計參數(shù)的確定
隨著科技的發(fā)展，現(xiàn)代建筑的功能要求和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)在不斷提高和完善，設(shè)計內(nèi)容也日趨復(fù)雜。設(shè)計參數(shù)的定量化和盡早確定，可以給估算提供更為可靠的估算資料。目前，我國在項目早期階段還無法對項目設(shè)計參數(shù)有較全面的認(rèn)識，這對估算精度的影響是較大的。房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要技術(shù)參數(shù)包括：建筑面積、層高、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、基礎(chǔ)形式、各種動力參數(shù)等。主要設(shè)備材料選型、價格。建設(shè)地區(qū)及建設(shè)地點的選擇：建設(shè)地區(qū)的選擇是指在幾個不同地區(qū)之間，對擬建項目適宜配置在哪個地區(qū)或范圍的選擇。建設(shè)地區(qū)選擇的合理與否，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著項目投資的高低。另外，通常所說的投資估算，以社會平均管理水平為基礎(chǔ)的，沒有考慮管理水平對項目的造價影響，所以，除了上述比較普遍的影響因素之外，項目管理者的經(jīng)驗、設(shè)計師的經(jīng)驗水平、估算者的經(jīng)驗水平也會影響投資估算的準(zhǔn)確性。
3.3 選擇的項目投資估算編制方法
(l)估算資料的適用性
在早期估算中，往往是用類似工程的原理進行類比估算，所用到的估算資料的適用性對于估算結(jié)果的影響是非常重要的。例如，同為框架結(jié)構(gòu)形式的多層建筑，如果地基條件和基礎(chǔ)形式不一樣，形成造價的大小是不同的。所以，在進行估算前，首先應(yīng)確認(rèn)造價資料的適用性。
(2)估算資料的精度
根據(jù)己建工程的造價資料對擬建工程進行估算，需要保證己建成工程資料的精度，也就是說，已成資料中盡可能的包含了工程實際中客觀信息以及在造價中的反映。
(3)估算資料的完善性
由于建設(shè)項目的日趨復(fù)雜化和施工工藝的不同，導(dǎo)致了項目的個體差異性。所以，對擬建工程進行有效的估算，必須建立在估算資料較為完善的基礎(chǔ)之上，才能充分考慮不同的工程特點對擬建項目的影響情況。
4、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算工作中存在的問題
房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算一經(jīng)確定，參建各方都要圍繞著這一目標(biāo)開展工作，成本管理就蘊含在項目建設(shè)的每一個階段中。長期以來，工程項目一定程度上存在著投資失控，結(jié)算>預(yù)算>概算>估算的情況比比皆是，從投資估算分析，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
4.1 指標(biāo)收集、編制、發(fā)行的時限性
指標(biāo)的收集、編制、發(fā)行都有時限要求，應(yīng)根據(jù)項目實際情況分別確定現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、存貨和應(yīng)付款的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)，并考慮一定的保險系數(shù)；此外，在不同生產(chǎn)負(fù)荷下的流動資金，應(yīng)按不同的生產(chǎn)負(fù)荷所需的各項費用金額，分別按照上述公式進行計算，而不能直接按照100%生產(chǎn)負(fù)荷下的流動資金承壓生產(chǎn)負(fù)荷百分比求的；最后還應(yīng)該考慮不同時期匯率變化對涉外建設(shè)項目動態(tài)投資的影響及計算方法。因此要使用最新的數(shù)據(jù)，同時使用數(shù)據(jù)的來源應(yīng)盡量可靠。
4.2 政策、法規(guī)的不了解
隨著我國基本建設(shè)管理體制改革的不斷深入，地區(qū)建筑市場的壁壘已被打破，異地承攬或跨行業(yè)承攬工程設(shè)計、施工的單位和企業(yè)逐年增多。由于我國現(xiàn)行的預(yù)算定額、取費基礎(chǔ)、取費標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算編制的規(guī)定因地區(qū)和行業(yè)的差別而有所不同，致使一些跨地區(qū)跨行業(yè)承擔(dān)工程設(shè)計與施工的企業(yè)不甚了解工程所在地或相關(guān)行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，在實際編制工程造價過程中，難免出現(xiàn)差錯。所以，應(yīng)當(dāng)通過對工程經(jīng)濟指標(biāo)的測算，確定合理的工程投資估算指標(biāo)和設(shè)計概算依據(jù)。
4.3 建設(shè)地點選址不當(dāng)
建設(shè)地點的選擇，對建設(shè)項目投資的總額，效益的影響都是非常關(guān)鍵的。代征地的比重增大，相應(yīng)的征地及拆遷費也增多；拆遷量的增加，拆遷補償費和安置費也相對較多。因此，對代征地的調(diào)查必須在立項前加以足夠重視，對拆遷量調(diào)查足夠細(xì)致，否則將造成大幅度的追加投資。
4.4 投資估算編制不夠重視
有些合資建設(shè)項目在合資雙方協(xié)議立項階段，往往對編制投資估算的準(zhǔn)確程度重視不夠，造成多數(shù)合資項目估算漏項或估價不準(zhǔn)確，使得工程建設(shè)過程中不得不修正概算，追加投資。
5、房地產(chǎn)投資估算工作的改進建議
5.1 明確項目定位
房地產(chǎn)項目的設(shè)計主要是根據(jù)建筑物的功能要求來確定建筑物具體的標(biāo)準(zhǔn)、空間、平面布置、結(jié)構(gòu)形式以及建筑群體的總體安排等。一般在項目可行性研究時，并沒有開始進行設(shè)計，但是也可以通過一定的方法來對建筑項目的平面布置，建筑層數(shù)以及結(jié)構(gòu)方案進行定位，例如根據(jù)項目的功能要求，并結(jié)合項目管理部門的限定要求以及市場需求等就能夠進行定位。
5.2 加強基礎(chǔ)資料的搜集和積累
要確保工程造價的真實性、科學(xué)性、合理性就需要準(zhǔn)確采集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，增強編制依據(jù)的可信度取得全面、正確的調(diào)查資料。就我國當(dāng)前的估算、概算的現(xiàn)狀來看，有必要建立一個類似的在線分析系統(tǒng)，廣泛收集實際工程案例，分門別類形成各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)并實時更新，在通過預(yù)定的計算規(guī)則進行自動分析之后，形成案例數(shù)據(jù)庫。在使用的時候，根據(jù)時期、地域等指數(shù)來進行調(diào)整，從而得出待建項目的參考估價，最終減少估價偏差對項目決策的不利影響。
5.3 加強不同專業(yè)人員之間的溝通
在進行投資估算編制時，通常會用到其他專業(yè)人員的工作成果。例如，方案設(shè)計人員本著技術(shù)先進性的原則，注重工藝技術(shù)方案，不考慮項目經(jīng)濟成本；投資估算人員若是機械般的參照方案設(shè)計以及布局來對工程量進行測算，進行項目投資估算，可能會導(dǎo)致項目的投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過建設(shè)單位投資能力。因此，需要加強投資估算人員與不同專業(yè)人員的溝通，避免在工作中出現(xiàn)不能有效銜接的情況。
結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算在投資決策中具有非常重要的地位，是項目資金籌措以及制定建設(shè)貸款計算的依據(jù)，同時也能夠控制工程概算。只有合理的投資估算才能夠確定工程的總造價，同時也是工程投資控制的目標(biāo)，只有將投資估算編制合理才能有效的實現(xiàn)項目成本的控制。
參考文獻
[1]謝秀杰.施工企業(yè)如何進行工程造價管理[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2007.
關(guān)鍵詞：風(fēng)險管理；投資融資；投資控股
企業(yè)的投資融資無論對大型企業(yè)還是中小型企業(yè)都很重要，尤其是對中小型企業(yè)來說更是起著至關(guān)重要的作用。而投資融資對于大型企業(yè)來說，是企業(yè)進一步發(fā)展的基礎(chǔ)，為公司的發(fā)展引入新鮮血液，促進企業(yè)的進一步發(fā)展，但是現(xiàn)在企業(yè)的投資融資面臨中還有很多問題有待解決，下面將探討現(xiàn)代企業(yè)融資的問題，以及投資融資渠道拓展方法，爭取企業(yè)發(fā)展，增強國家的經(jīng)濟實力。
一、企業(yè)融資風(fēng)險的種類
1.利率風(fēng)險
由于市場上貨幣利率的變動，我們在企業(yè)投資融資中不可避免將會遇到利率風(fēng)險，通常表現(xiàn)在，利率上升時，那么企業(yè)融資的成本也會隨之上升，尤其是貸款方式的融資，它會給企業(yè)造成極大的困擾。在沒有對利率進行改革之前，我國主要是以分段方式進行利息計算，即企業(yè)貸款期間，如果國家貸款利率提高，那么企業(yè)貸款的利息將從利息調(diào)高之日，按照新的利息來進行計算，從這個角度上講國家提高貸款利率將不利于以貸款人身份出現(xiàn)的企業(yè)。
2.清償風(fēng)險
企業(yè)在融資的過程中將會遇到清償風(fēng)險，也叫做財務(wù)風(fēng)險，意思是指企業(yè)不能夠按照合同上規(guī)定的期限歸還本金與利息的風(fēng)險。如果企業(yè)不能夠按時規(guī)劃本金和利息將會嚴(yán)重影響企業(yè)的信用，企業(yè)融資的成本將會提高，長此以往將會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)倒閉。再者企業(yè)在合同規(guī)定的期限內(nèi)無法歸還本金與利息，作為債權(quán)人的企業(yè)將會訴諸法律申請債務(wù)人的企業(yè)破產(chǎn)，通過宣布企業(yè)破產(chǎn)來拍賣企業(yè)財產(chǎn)的方式來獲得賠償。企業(yè)的清償風(fēng)險要求我們一定要按照合同的約定，按時歸還本金和利息，否則將會影響企業(yè)的信用甚至破產(chǎn)。
3.外匯風(fēng)險
外匯風(fēng)險是由外匯變動而引起的。如果企業(yè)通過外匯融資的方式來進行融資，匯率的變動將會增加企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。這種風(fēng)險是國際性的同時也是致命性的，例如：如果要以美元為主要融資對象，在美元貶值的情況下將會造成極大的損失甚至破產(chǎn)。
4.犯罪風(fēng)險
企業(yè)融資過程中的犯罪風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是企業(yè)的融資方式與相關(guān)的法律法規(guī)產(chǎn)生沖突，符合犯罪條件的，構(gòu)成犯罪將會受到法律的制裁。如江蘇的實業(yè)總公司非法集資達到30多億元，受到了法律的嚴(yán)厲制裁，所以企業(yè)融資的方式和手段一定要符合相關(guān)的法律法規(guī)，否則將會構(gòu)成經(jīng)濟犯罪。二是企業(yè)在融資的過程中受到不法分子的蒙蔽，造成嚴(yán)重的經(jīng)濟損失，近幾年，我國頻繁發(fā)生假資金引入案，很多企業(yè)受到其危害，不但沒有引入企業(yè)發(fā)展需要的資金，反而因上當(dāng)受騙造成資金大量流失。
二、投資融資中常見的風(fēng)險管理問題
1.投資主體的問題
近年來的風(fēng)險投資越來越備受矚目，投資資金日漸龐大，一些問題逐漸暴露出來，投資主體方面的問題尤為嚴(yán)重，主要表現(xiàn)在：投資總額與投資能力失衡、政府與民間的資金差距懸殊、投資形式單一僅限于信貸或擔(dān)保等。投資主體方面中最棘手的就是投資資金的來源的問題，其一，沒有發(fā)揮政府的作用，政府沒有引導(dǎo)出多余社會閑散資金；其二，投資機構(gòu)沒有形成完整的體系，這些投資機構(gòu)基本上都存在資金缺口嚴(yán)重、服務(wù)與專業(yè)業(yè)余化、配套設(shè)施不完善等問題。面對這一些列的投資主體問題，現(xiàn)代的投資融資規(guī)模已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)在經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，風(fēng)險投資無法在企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展中起主導(dǎo)作用，這是阻礙企業(yè)發(fā)展的重要因素之一。
2.投資運作的問題
運作是投資融資階段存在著較大的風(fēng)險，因此這一階段特別重要，如果這一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將制約著投資融資渠道的拓展。首先，投資融資管理缺乏規(guī)范化。主要表現(xiàn)在投資不規(guī)范，例如投資對象的選擇缺乏科學(xué)性和系統(tǒng)性，并且在選出對象后僅僅實行股權(quán)投資，這種經(jīng)營管理模式使得投資對象的管理率低下。其次，選擇風(fēng)險投資項目較難，因為具有潛力的風(fēng)險企業(yè)較少，要想從具有潛力的風(fēng)險企業(yè)中選擇出好的投資項目更是難上加難。最后風(fēng)險管理缺乏規(guī)范性，企業(yè)的管理系統(tǒng)不健全導(dǎo)致投資者只享有分紅的權(quán)利，而沒有管理公司的權(quán)利，長此以往將會導(dǎo)致投資家在選擇投資項目時難以抉擇，只有實現(xiàn)投資融資透明化，才能有效規(guī)避風(fēng)險。
3.投資融資人才的問題
首先，風(fēng)險企業(yè)家沒有遠(yuǎn)見，主要表現(xiàn)在很少有風(fēng)險企業(yè)家?guī)е约旱目蒲谐晒鲃尤フ屹Y本和市場。其次，投資融資的風(fēng)險控制需要的是掌握多方面知識技能的綜合型人才，如：技術(shù)、營銷、管理、金融等。我國風(fēng)險投資的專家十分稀少，而真正掌握風(fēng)險投資運作的專家更是微乎其微，相信這股學(xué)習(xí)的浪潮將會引起我國教育、就業(yè)、以及精神文明建設(shè)等領(lǐng)域的改革?？茖W(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，而科學(xué)技術(shù)的發(fā)展主要靠人才，因此要重視人才的作用，發(fā)揮人才的作用，促進我們經(jīng)濟發(fā)展，早日實現(xiàn)中國的偉大復(fù)興。
三、拓展投資融資的方法
1.企業(yè)制定科學(xué)的發(fā)展計劃
作為投資融資主體的企業(yè)制定發(fā)展計劃的科學(xué)性和規(guī)范將直接影響企業(yè)的效益?？茖W(xué)的發(fā)展計劃應(yīng)該包括以下幾個方面的內(nèi)容：首先，是投資融資合法性和產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)秀性，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，合法進行投資融資事業(yè)，提高自身的信用度，促進為投資融資事業(yè)的發(fā)展。其次，保持自身的信用水平穩(wěn)定，以最基本的銀行借款來說，在無法準(zhǔn)時歸還的時候，應(yīng)當(dāng)主動與銀行進行協(xié)商洽談，尋找出雙方都滿意的解決方案，防止信用度降低。最后，發(fā)揮政府的監(jiān)督作用，進一步加強對投資融資企業(yè)的信用監(jiān)督。第一，鼓勵信用監(jiān)督工作的創(chuàng)新，引入監(jiān)督軟件，有效地對企業(yè)信用信息進行評價和征集。第二，深入了解信用評價機制的建立方法，在企業(yè)開展信用評價工作，鼓勵企業(yè)在信用監(jiān)督方面進行創(chuàng)新，企業(yè)投資融資的監(jiān)管方式與內(nèi)容的創(chuàng)新尤為重要。第三，信用監(jiān)督創(chuàng)新工作進一步深化，早日實現(xiàn)企業(yè)投資融資信用監(jiān)督的社會化和制度化。第四，企業(yè)投資融資項目的格式規(guī)范要統(tǒng)一，并且參與、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)各信用監(jiān)管項目的創(chuàng)新工作。制定科學(xué)與完善的企業(yè)發(fā)展計劃是成功的一半，因此企業(yè)的制定的發(fā)展計劃將直接影響企業(yè)的收益。
2.提高投資融資運作水平
為提高企業(yè)的投資融資水平，規(guī)避和解決其中的風(fēng)險，可以嘗試通過以下渠道提供運作水平和效率：
第一，健全的信用擔(dān)保體系是成功的關(guān)鍵。健全的信用擔(dān)保體系是企業(yè)投資融資的保障，但信用擔(dān)保體系的完善是一項非常復(fù)雜的任務(wù)，除了需要社會各界的配合之外，還需要政府的支持和幫助。投資融資要促進市場經(jīng)濟的發(fā)展，而且還要遵守相關(guān)的法律法規(guī)，二者缺一不可。健全信用擔(dān)保機制是企業(yè)投資融資的成功的前提，因此希望通過大家的共同努力，完善我國的信用擔(dān)保體系，促進經(jīng)濟的發(fā)展，早日實現(xiàn)共同富裕。
第二，發(fā)揮政府的積極導(dǎo)向作用。從經(jīng)濟和金融的角度進行分析，如果僅僅通過市場判斷該企業(yè)的負(fù)債能力的，信用擔(dān)保機構(gòu)同樣也只通過風(fēng)險損失率來判斷擔(dān)保的費用，企業(yè)的投資融資勢必會承擔(dān)很大的信用風(fēng)險。面對重重困難，我們需要政府的支持和幫助。政府在經(jīng)濟發(fā)展過程中起著至關(guān)重要的作用，當(dāng)市場經(jīng)濟這只手不受控制時，我們就要發(fā)揮政府這只手的作用，因此在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，面對種種困難，相信通過政府的引導(dǎo)和幫助，一定可以渡過難關(guān)，實現(xiàn)經(jīng)濟的進一步發(fā)展。
第三，建立和完善投資融資的風(fēng)險防范機制。要做好這一項工作，包含三方面的內(nèi)容：一是風(fēng)險的控制機制，通過分級承擔(dān)責(zé)任的方法來規(guī)范業(yè)務(wù)的操作，采用信用調(diào)查的方式對參與投資融資的企業(yè)進行篩選，淘汰信用狀況差的企業(yè)，設(shè)計合理的審批程序，化解工作人員道德風(fēng)險危機。二是風(fēng)險的補償機制，政府預(yù)留部分、代償資金、準(zhǔn)備金、以及社會捐贈資金等是投資融資資金的主要來源，做好補償工作來投資融資事業(yè)的發(fā)展有著決定性的作用。三是風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制，反擔(dān)保措施要嚴(yán)格落實，做好業(yè)務(wù)的監(jiān)管和實施的工作，做好風(fēng)險的控制、補償、轉(zhuǎn)移等工作，提前做好應(yīng)對方案，在出現(xiàn)風(fēng)險時，立即啟動應(yīng)對方案，將損失降低到最小，最大限度保護企業(yè)。
3.發(fā)展風(fēng)險投資融資的社會服務(wù)體系
科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，而科學(xué)技術(shù)的發(fā)展主要靠人才，人才資源的匱乏制約我國風(fēng)險投資事業(yè)發(fā)展，注意相關(guān)方面知識的培養(yǎng)，努力學(xué)習(xí)金融、保險、企業(yè)管理、經(jīng)濟管理等知識，同時引進國外的人才和先進技術(shù)，努力學(xué)習(xí)外國知識和先進的技術(shù)，為我國經(jīng)濟的發(fā)展貢獻一份自己的力量。另一方面，由于風(fēng)險投資是高風(fēng)險高收益的項目，因此要消除相關(guān)人才進入風(fēng)險投資行業(yè)的顧慮，盡快完善社會保障體系，滿足他們醫(yī)療、住房、失業(yè)、養(yǎng)老等各方面的社會保障需求，為這些人才創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。發(fā)展風(fēng)險投資融資的社會服務(wù)體系在滿足相關(guān)人才的需求后，使他們具有安全感，為今經(jīng)濟建設(shè)添磚添瓦，實現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興，早日實現(xiàn)中國經(jīng)濟強國的夢想。
4.做好風(fēng)險管理工作
針對以上企業(yè)在融資過程中面臨的四種風(fēng)險，通過以下的措施加以防范：利率風(fēng)險通過多種手段進行管理，降低融資的利率，獲得政府的支持，爭取金融機構(gòu)的貸款和政策性撥款，降低貸款利率。在一般情況下，國有的商業(yè)銀行、政策性的貸款的利率都相對較低。政策性貸款又分為硬性貸款和軟性貸款，軟性貸款的期限較長、利率低因而受到廣大企業(yè)的歡迎，因此企業(yè)一般都盡可能的爭取軟性貸款。企業(yè)如果可以找到較大的銀行來擔(dān)保發(fā)行債券，那么就可以降低貸款的利率。同時，企業(yè)可以聘請專業(yè)的人才對市場利率進行預(yù)測，這樣就可以根據(jù)利率來確定融資的時間和期限。如果在融資的過程中出現(xiàn)了市場利率下降的情況，可以將融資的時間推遲，市場利率上升則提前融資。固定利率如果出現(xiàn)下降的情況短暫的借款相對有利，反之則長時間借款更有利。
四、小結(jié)
企業(yè)融資風(fēng)險是客觀存在的，同時也是不可避免的，因此企業(yè)經(jīng)營者不但要做好企業(yè)風(fēng)險的防范工作，而且還要從風(fēng)險管理的角度做好投資融資渠道的拓展工作。風(fēng)險投資的拓展工作不但需要社會各界的共同努力，而且還要發(fā)揮政府的引導(dǎo)作用，為企業(yè)投資融資的提供良好的環(huán)境，同時要及時獲取投資融資方面的相關(guān)信息，提高自身的信用水平，通過共同合作，實現(xiàn)投資融資利益的最大化，滿足投資融資行業(yè)的健康發(fā)展需求。基于風(fēng)險管理角度探討投資融資渠道的拓展方法，不但研究如何規(guī)避在投資融資中遇到的風(fēng)險，而且研究了如何拓展企業(yè)投資融資渠道，促進企業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，為中華民族的偉大復(fù)興貢獻一份自己的力量，早日實現(xiàn)中國經(jīng)濟強國的夢想。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程項目；管理；資金使用；項目管理；
中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
在房地產(chǎn)投資中要實現(xiàn)預(yù)期收益，就必須做好資金項目的落實和管理。房地產(chǎn)資金項目管理指的是用現(xiàn)代科學(xué)的管理手段和管理理念，結(jié)合房地產(chǎn)投資項目的特點，有針對性地對房地產(chǎn)投資項目進行管理。從房地產(chǎn)工程項目開始到結(jié)束的全過程來看，指的就是通過對技術(shù)資源、物質(zhì)資源、人力資源的整合與統(tǒng)籌，從而實現(xiàn)投資者的收益目標(biāo)。
在房地產(chǎn)投資項目管理的實施過程當(dāng)中，主要會經(jīng)過房地產(chǎn)投資項目決策、項目總體規(guī)劃、房地產(chǎn)工程設(shè)計、房地產(chǎn)項目行政審批和許可申報、房地產(chǎn)招標(biāo)、房地產(chǎn)工程施工、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)交付使用以及房地產(chǎn)保修幾個主要的環(huán)節(jié)。加強房地產(chǎn)投資項目管理，最大程度保證實現(xiàn)房地產(chǎn)投資項目最佳效益，應(yīng)該從以下方面入手。
做好房地產(chǎn)投資項目決策工作
房地產(chǎn)投資項目決策水平的高低，房地產(chǎn)投資項目決策是不是合理科學(xué)是一個房地產(chǎn)投資項目是否能取得成功的前提條件。針對房地產(chǎn)行業(yè)說來，房地產(chǎn)投資項目決策應(yīng)該從房地產(chǎn)投資項目所在地的周邊環(huán)境，城市規(guī)劃中對房地產(chǎn)開發(fā)所在地的規(guī)劃要求，房地產(chǎn)商業(yè)需求、房屋消費群體以及國家相關(guān)政策法規(guī)等因素進行詳盡的市場分析和市場調(diào)查，找到房地產(chǎn)投資項目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產(chǎn)投資項目的規(guī)模、性質(zhì)、形式。對房地產(chǎn)投資項目進行經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)論證和分析，對房地產(chǎn)投資項目進行成本預(yù)測，如果必要，可以同時提出幾個不同的項目定位方案，選出最優(yōu)方案。
做好房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計
根據(jù)房地產(chǎn)投資項目的前期決策方案，通過招投標(biāo)的方式，選擇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計單位，對房地產(chǎn)進行規(guī)劃設(shè)計。房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計包括總體平面設(shè)計和建筑功能設(shè)計，這是決定房地產(chǎn)投資項目的具體模式和房地產(chǎn)投資項目總體造價的關(guān)鍵階段。首先，房地產(chǎn)投資項目要負(fù)荷政府規(guī)劃部門的建筑指標(biāo)，符合規(guī)劃部門的規(guī)劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達標(biāo)。再者房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計還要滿足度工程的環(huán)保、人防、市政、采光、通風(fēng)以及消防等各方面的功能要求。最終房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計還要盡量滿足投資者對項目的期望。通過對房地產(chǎn)投資項目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設(shè)計、外立面以及造型設(shè)計、建筑物布局等各個方面進行詳細(xì)籌劃，盡力反復(fù)完善修改房地產(chǎn)投資項目設(shè)計方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規(guī)劃設(shè)計效果。
在房地產(chǎn)投資項目設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計單位、房地產(chǎn)投資人、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和政府規(guī)劃部門緊密配合、加強溝通，做到信息互通和問題的及時反饋，這樣才能真正意義上做好房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計，加快房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計進度。
做好施工圖紙指導(dǎo)施工的過程監(jiān)督
房地產(chǎn)投資項目施工設(shè)計圖紙是把規(guī)劃部門批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計意圖做了實物化具體化的表達，是用作房地產(chǎn)投資項目施工指導(dǎo)的標(biāo)準(zhǔn)。在施工圖紙設(shè)計過程中，各專業(yè)設(shè)計部門應(yīng)進行有機結(jié)合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發(fā)商也應(yīng)對一些產(chǎn)生的矛盾進行從中調(diào)解。在房地產(chǎn)工程設(shè)計總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產(chǎn)建筑工程的細(xì)部的功能處理和考慮，追求實現(xiàn)房地產(chǎn)建筑功能的人性化和最優(yōu)化，最終達到消費者滿意，開發(fā)商盈利的目的。
在工程建設(shè)方面，開發(fā)商也要督促建設(shè)方面的相關(guān)負(fù)責(zé)人和設(shè)計單位的設(shè)計人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設(shè)計單位的工程設(shè)計的意圖和具體細(xì)節(jié)，及時糾正房地產(chǎn)工程建設(shè)的設(shè)計誤差，調(diào)整工程建設(shè)過程中的施工誤差，讓房地產(chǎn)投資項目設(shè)計能落實和體現(xiàn)建設(shè)方對房地產(chǎn)工程建筑的功能要求，房地產(chǎn)投資項目造價控制指標(biāo)，實現(xiàn)最大程度地減少設(shè)計的錯誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現(xiàn)投資的重復(fù)和浪費。
一個房地產(chǎn)投資項目是否能達到最好地實現(xiàn)盈利，就要看這個房地產(chǎn)投資項目的設(shè)計和規(guī)劃以及施工圖紙設(shè)計規(guī)劃是否科學(xué)詳盡。所以說房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計和施工圖紙的設(shè)計階段是抓好房地產(chǎn)投資項目管理的重要階段，是提高房地產(chǎn)投資項目性價比關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要引起重視，同時也要提醒設(shè)計單位和建設(shè)單位引起足夠的重視。
抓好房地產(chǎn)投資項目行政審批和許可申報
房地產(chǎn)投資項目的行政審批和許可申報手續(xù)辦理工作可以說是貫穿了整個房地產(chǎn)項目投資開發(fā)建設(shè)的全過程。開發(fā)商在這個階段要發(fā)揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項目進行一一審批和申報，工作應(yīng)有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項資料的準(zhǔn)備和整理，盡快辦好房地產(chǎn)投資項目的行政審批和許可申報工作，才能保證房地產(chǎn)投資項目得以順利實施，減少房地產(chǎn)工程項目的利益損失。
項目審批的主要階段如下，開發(fā)商要避免遺漏。首先，對擬開發(fā)的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設(shè)用地批準(zhǔn)證書》；再向規(guī)劃部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、報批《項目總平面規(guī)劃方案》、《項目建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃（四圖一書）》，對房地產(chǎn)投資項目向政府發(fā)展計劃委員會申請辦理投資項目審批（預(yù)備項目）審批；請專業(yè)公司對房地產(chǎn)投資工程項目進行環(huán)境影響評價，向政府環(huán)保部門報批；房地產(chǎn)投資項目工程建筑設(shè)計完成之后，要想政府規(guī)劃部門申請建筑設(shè)計方案審查，繳納城市建設(shè)配套費，隨之完善其他相關(guān)的手續(xù)之后，領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；然后向建設(shè)主管部門報送房地產(chǎn)投資工程項目施工圖，由建設(shè)主管部門對房地產(chǎn)投資工程項目施工圖進行審查（包括抗震、安全等各項專項審查）、取得建設(shè)主管部門審查通過意見書，向衛(wèi)生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關(guān)部門申請對房地產(chǎn)投資項目施工圖的專項審查，取得各個專項審查的通過意見書；通過招投標(biāo)的方式選定建立房地產(chǎn)投資項目施工的監(jiān)理承包單位，向質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)部門辦理工程安全、質(zhì)量保監(jiān)手續(xù)，完善其他相關(guān)手續(xù)之后，再向建設(shè)主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會后，才能進行房地產(chǎn)投資項目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。
做好房地產(chǎn)工程項目施工階段項目的管理
房地產(chǎn)工程項目施工階段的項目管理應(yīng)該從管理制度、管理的外部協(xié)調(diào)、管理的動作程序以及管理的組織結(jié)構(gòu)抓起，開發(fā)商應(yīng)對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量、進度和投資進行有效控制，把整個房地產(chǎn)工程項目施工過程掌握在有序可控的狀態(tài)之下。要做到這些，首先必須要建立一個健全的工程管理組織結(jié)構(gòu)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)工程項目的復(fù)雜程度、規(guī)模以及特點建立一個與之相適應(yīng)的組織管理機構(gòu)。設(shè)立項目總經(jīng)理，負(fù)責(zé)整個房地產(chǎn)工程項目的管理和規(guī)劃，總經(jīng)理以下則設(shè)立副總經(jīng)理、工程技術(shù)總負(fù)責(zé)人。下面再設(shè)立行政部門、銷售部門、財務(wù)部門、工程技術(shù)部門、工程報建部門、材料部門、合同預(yù)算部門等。這個組織構(gòu)架各異根據(jù)房地產(chǎn)工程項目和公司具體的靈活情況進行相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)工程項目組織設(shè)計的原則是，必須在房地產(chǎn)工程項目管理工作的每個部門都要有人管，但不能出現(xiàn)智能重疊。因此，房地產(chǎn)工程項目管理必須要做好度的掌握。只要實現(xiàn)對工程項目施工過程合理有序地管理，杜絕出現(xiàn)工程進度款亂支付和多支付，工程材料采購價過高，設(shè)計不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產(chǎn)投資的可控性，使投資收益實現(xiàn)最大化。
房地產(chǎn)的投資成本影響和制約著房屋銷售的價格，而房屋銷售的價格又與老百姓的生活息息相關(guān)。而且投資管理的效果又直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業(yè)的浪費現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟資源。只有在項目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發(fā)成本，平抑房價，這對國民經(jīng)濟保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實意義，所以說在房地產(chǎn)項目中投資管理的控制對于國家還是企業(yè)都是雙贏，這樣企業(yè)才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。
參考資料：
[1]陳光鍵、徐榮初、葉佛容，建設(shè)項目現(xiàn)代管理，北京：機械工業(yè)出版社，2004，p.4
關(guān)鍵詞： 業(yè)主方；施工管理；工程投資；控制方法
在整個建筑行業(yè)內(nèi)，業(yè)主方在與施工企業(yè)的交涉合作過程中，發(fā)生資金糾紛的問題屢見不鮮、對工程整體的施工方向上以及施工方案的變更事件上和資金控制策略上存在一定的分歧，這樣就對施工工程的建筑施工造成一定的影響。將雙方面對的問題合理解決是整個件建筑工程中重中之重的問題。在整個施工過程中，施工企業(yè)總是站在業(yè)主方的對立面。
業(yè)主方在進行監(jiān)控和審核過程中一些數(shù)據(jù)是難以有效掌握的，例如建筑材料市場價格，不斷浮動造成價格漏洞，但業(yè)主方對于整個建材市場的了解還有一定的局限性，對施工工程監(jiān)控還是有著一定的難度，業(yè)主方在對工程進行管理過程中容易被施工企業(yè)鉆漏洞，造成一定的經(jīng)濟損失，在對施工階段的投資過程中也需要對施工圖紙的設(shè)計，施工環(huán)節(jié)的管理，以及施工程序的變更進行更加精準(zhǔn)的控制。
一、對施工工程的投資控制
1.1施工組織審核策略
對施工資金進行合理有效的控制，審核工作是進行施工作業(yè)過程中重要的一步，根據(jù)現(xiàn)有的經(jīng)濟情況和技術(shù)手段，進行綜合分析，進行審查。工程造價的審查是十分必要的，同時工程造價過于復(fù)雜，在審查過程工根據(jù)不同的種類進行精準(zhǔn)的劃分。更具建筑工程中選用的施工工藝工程中造成的進行合理劃分，對施工材料的采購環(huán)節(jié)和材料價值進行準(zhǔn)確的甄別分析，對施工工程進行嚴(yán)格監(jiān)管，確定施工過程中容易發(fā)生的不利因素，提前進行因素預(yù)測以及風(fēng)險評估操作，綜上所述，進行投資控制管理。
1.2工程變更環(huán)節(jié)
對于一個工程的變更環(huán)節(jié)，需要采用合適的方法進行變更步驟確認(rèn)和責(zé)任分析，工程出現(xiàn)環(huán)節(jié)變更現(xiàn)象，就容易改變整工工程的投資環(huán)境，對投資資金的需求就會增加，為了保證投資資金的正常使用，就要對缺陷進行分析，找出環(huán)節(jié)需要變更原因，進行工程變更環(huán)節(jié)時，業(yè)主需要承擔(dān)一部分責(zé)任，施工企業(yè)對工程變更也要有一定的承擔(dān)。無論是施工工程的設(shè)計缺陷還是其他不可抗力因素造成的施工環(huán)節(jié)變更，在保證施工工程順利施工的過程中，將損失降到最低。
遇到工程施工變更這種情況時，需要業(yè)主方對變更圖紙進行嚴(yán)格的審核，對變更的工程造價準(zhǔn)確掌握，合理估算價格。同時根據(jù)工程變更情況進行組織優(yōu)化設(shè)計，根據(jù)技術(shù)使用種類進行工程分析，比較整個建筑工程不同時期的建材單價，在合理的價格波動范圍內(nèi)做出預(yù)算。對工程承包合同進行確認(rèn)，嚴(yán)格按照合同條款執(zhí)行投資方案，防止施工企業(yè)坐地起價的現(xiàn)象出現(xiàn)，對于變更環(huán)節(jié)的處理，議價工作也是十分重要的。
二、工程竣工階段的投資控制
對于整個建筑工程，控制工程造價是一項繁瑣的工作，需要了解施工的每一掉工序以及每一個環(huán)節(jié)。對工程進行投資的過程中，資金不能一步到位，所以需要對工程的施工進展進行合理預(yù)估，將資金盡可能使用在接下來的施工過工程中，保證整個投資階段資金的充足，把建筑工程造價控制在合理的范圍內(nèi)。工程竣工后業(yè)主方需要進行二次審計。
2.1工程量的審計
工程量是施工單位進行施工的整體工程數(shù)量，其中包括施工環(huán)節(jié)的計算核算以及工程數(shù)量的分析。這對業(yè)主方審計人員的專業(yè)素質(zhì)有著極高的要求，審計人員需要了解工程內(nèi)整個建筑核算規(guī)則，還要對工程的設(shè)計圖紙，方案，思路以及整個工程系統(tǒng)都有全面的認(rèn)知。
2.2定額套用的審查
進行定額套用的審查過程中，需要對建筑工程中的套用方式作充分的調(diào)研，分析原因，對整個建筑工程的人工費，材料費以及機械使用費進行詳細(xì)的了解。審查過程中按照要求做到無錯套、高套的標(biāo)準(zhǔn)。按照正確的轉(zhuǎn)換方法進行單價轉(zhuǎn)換和工程核算.
2.3取費審查
取費審查的要點就是對取費技術(shù)有著準(zhǔn)確嚴(yán)格的考量，本著一定的取費基礎(chǔ)，取費類別的不同和取費要求有著很大的關(guān)系。保持招標(biāo)文件的內(nèi)容條款和承包合同的簽訂內(nèi)容一致，其中對商品混凝土有無區(qū)分費率這一項需要進行嚴(yán)格劃分。
2.4加強工程環(huán)節(jié)變更管理
一、應(yīng)納稅額的計算
企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷售收入，扣除當(dāng)期相應(yīng)準(zhǔn)予扣除的成本、費用及損失后的余額，為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)期應(yīng)納稅額，按以下公式計算：
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-已售房產(chǎn)（已結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期銷售收入房產(chǎn)）已預(yù)征的所得稅額+當(dāng)期預(yù)征所得稅（未結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期銷售收入房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅）
二、銷售收入的確認(rèn)
（一）企業(yè)應(yīng)以工程項目合格驗收之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日，或者首筆房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn)之日較早者為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費用，計算企業(yè)年度實際應(yīng)納稅額。
（二）房地產(chǎn)銷售收入的確定，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定：
1.采取一次全額收取房款的，具備下列條件之一的，確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)。
（1）以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日；
（2）開具發(fā)票之日；
（3）取得索取價款憑據(jù)（或權(quán)利）之日；
（4）實際收訖價款之日。
2.采取分期付款或預(yù)收款方式銷售的，以合同約定的付款時間確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，以實際付款日確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。付款方延期付款的，以合同約定的付款時間確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。
3.采取以土地使用權(quán)或其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。
4.采取銀行提供按揭貸款方式銷售的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)，余額在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。
5.采取委托方式銷售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)：
（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售的，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷方代銷清單時確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。
（2）采取視同買斷方式委托銷售的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷方代銷清單時確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。
（3）采取包銷方式委托境內(nèi)企業(yè)銷售的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。包銷方延期付款的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的付款日確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷方代銷清單時確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。
委托方和受托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)算已銷售房地產(chǎn)清單。已銷售房地產(chǎn)清單應(yīng)載明售出房地產(chǎn)的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。
（三）企業(yè)采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)取得的預(yù)收款，應(yīng)按預(yù)計利潤率計算預(yù)計應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征企業(yè)所得稅，待該項房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計算實際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅額，并相應(yīng)計算應(yīng)退補稅額。
三、成本和費用的扣除
（一）企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應(yīng)成本費用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。
（二）企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、建造成本和銷售成本的界限。期間費用和銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。期間費用包括營業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用。銷售成本是指已實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)成本。
企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售面積單位工程成本，確定當(dāng)期房地產(chǎn)銷售成本。企業(yè)可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積
銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
可售總成本是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設(shè)計等開發(fā)前期費用；建筑安裝費；基礎(chǔ)設(shè)施費，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費以及企業(yè)為直接開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的其他間接費用。總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積。
（三）企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的建筑安裝工程費由于各種原因不能及時結(jié)算的，可以按中標(biāo)價格、工程合同造價或預(yù)算成本（孰低原則）與實際支付的建筑安裝工程費之間的差額預(yù)提，并歸集、分配到相關(guān)的成本核算對象。
（四）企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進行結(jié)算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機關(guān)審核同意后執(zhí)行。售后發(fā)生的配套設(shè)施費預(yù)提比例，按本期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的相應(yīng)面積與公共配套設(shè)施的受益面積進行分?jǐn)?。公共配套設(shè)施受益面積是指因開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品而建造的公共配套設(shè)施的受益對象的面積。當(dāng)期可預(yù)提的公共設(shè)施配套費計算公式為：
當(dāng)期可預(yù)提的公共設(shè)施配套費＝施工合同金額或公共配套實施施工預(yù)算金額×本期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的面積÷總受益面積
公式中“施工合同金額或公共配套實施施工預(yù)算金額”按從低原則計算，企業(yè)須將施工合同、配套實施施工預(yù)算提交主管稅務(wù)機關(guān)審核。
企業(yè)售后繼續(xù)發(fā)生的其他應(yīng)直接計入工程成本對象的費用，可經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核同意后進行預(yù)提。
（五）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，應(yīng)以其實際發(fā)生的費用配比計入開發(fā)成本。如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費用直接在稅前扣除。
（六）企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)以租賃方式取得房租收入的，應(yīng)按當(dāng)期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營利潤合并計算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額。
企業(yè)采取先租賃后售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實際已經(jīng)計提的折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。
（七）境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房地產(chǎn)包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)財產(chǎn)的性質(zhì)。境外企業(yè)取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)按稅法第十九條及其實施細(xì)則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。
上述包銷業(yè)務(wù)是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房地產(chǎn)包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知》（國稅發(fā)〔1999〕242號）的規(guī)定執(zhí)行。
（八）凡按合同規(guī)定投資各方分配房產(chǎn)的，企業(yè)應(yīng)首先歸集房產(chǎn)建造過程中所發(fā)生的費用（包括中方以土地使用權(quán)作為投資的費用）后，再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法，劃分雙方房產(chǎn)的成本、費用。雙方各自銷售房產(chǎn)時各自繳納企業(yè)所得稅。
四、特別管理事項
（一）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生下列行為后，應(yīng)在年度所得稅申報時（次年4月底前）向主管稅務(wù)機關(guān)作出專項說明。
1.將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
2.將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；
3.將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
4.以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；
5.以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。
6.將開發(fā)產(chǎn)品無償借出使用
（二）主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)，以房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或者實際取得利益權(quán)利確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
（三）主管稅務(wù)機關(guān)對上述行為確認(rèn)收入的方法和順序是：
1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定收入額；
2.參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定收入額；
3.按成本利潤率確定收入額。房地產(chǎn)成本利潤率不得低于15%（含15%）。
五、企業(yè)在年度終了后4個月內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送以下資料：
（一）經(jīng)中介機構(gòu)審核后的《涉外房地產(chǎn)企業(yè)基本情況表》及其附表（見附件1、2、3、4、5）；
（二）工程竣工驗收報告；
（三）納稅年度會計報表及中介機構(gòu)的審計報告；
（四）項目立項書；
（五）聯(lián)建及房屋分配協(xié)議；
關(guān)鍵詞：工程投資管理；投資失控；投資管理體系；措施研究
在經(jīng)濟水平不斷提高的基礎(chǔ)下，我國的公共設(shè)施建設(shè)規(guī)模也在不斷地擴大和完善，各工程投資項目也在快速增長?？墒怯捎谖覈壳罢幱诮?jīng)濟轉(zhuǎn)型的特殊時期，想要有效的保障經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，就要充分的做好工程項目管理工作，確保工程投資項目能夠順利圓滿完成?？墒怯捎诠こ掏顿Y涉及的領(lǐng)域比較廣泛，工作也比較復(fù)雜，對于某些領(lǐng)域需要很強的專業(yè)性，所以工程投資管理中很容易出現(xiàn)失誤，影響工程投資管理水平，甚至?xí)?dǎo)致投資失控。因此必須要加強對于工程投資管理方法的改善和預(yù)防投資失控措施的完善，有效的提高工程投資管理水平。
一、工程投資管理出現(xiàn)問題的主要因素
工程投資管理是工程建設(shè)項目管理的重要部分，但是在項目投資管理的過程中，往往會因為多種原因造成工程投資管理出現(xiàn)問題。而造成投資管理出現(xiàn)問題的因素主要有以下幾個方面：首先，工程項目投資方案設(shè)計的不夠科學(xué)合理，不夠全面具體；其次，缺乏專業(yè)的投資管理人才，工程投資管理人員的綜合能力不足；最后，由于我國現(xiàn)行的投資管理體系和投資管理監(jiān)督體系不夠完善，容易造成工程項目的投資管理出現(xiàn)問題，甚至?xí)斐晒こ痰耐顿Y失控。
二、有效提高工程投資管理水平的措施
1.合理規(guī)劃設(shè)計投資
在工程項目投資中，設(shè)計方案對于最終的投資金額有著很大的影響，想要有效的提高投資管理水平，就必須從設(shè)計方案中著手。首先，設(shè)計方案要能夠充分的結(jié)合現(xiàn)有的資金狀況以及總體的發(fā)展趨向，科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計方案，使其投資規(guī)模控制在一定的范圍之內(nèi)，不會影響資金鏈的斷流，并且還要綜合考慮方案中涉及到的各項因素，諸如建筑材料和施工隊伍等，對其現(xiàn)階段的發(fā)展進行詳細(xì)的考察和研究，并且對其未來發(fā)展趨勢進行一定的合理判斷，綜合考慮設(shè)計方案的設(shè)計要素，有效的提高設(shè)計方案的合理性。其次，設(shè)計方案要盡可能的參考施工當(dāng)?shù)氐膶嶋H環(huán)境，要詳細(xì)的對于施工當(dāng)?shù)丨h(huán)境進行有效的考察和分析，對于人文因素、地質(zhì)因素等各項影響設(shè)計方案和施工效果的因素進行詳細(xì)的調(diào)研，為設(shè)計方案提供詳細(xì)的參考數(shù)據(jù)，確保設(shè)計方案能夠增強有效性，減少失誤。最后，設(shè)計方案要堅持三個基本原則，在確保工程質(zhì)量的同時，用盡可能實惠的價格，打造盡可能美觀的工程建設(shè)。
2.加強投資管理人才的選拔和引進
我國工程項目投資中容易出現(xiàn)失誤的重要原因之一就是因為專業(yè)投資管理人才的缺乏，目前我國現(xiàn)有的投資管理人才遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能夠滿足社會發(fā)展的需要，所以必須要有效的加強投資管理人才的選拔、引進和培訓(xùn)。首先，要提高選拔投資管理人才的選拔門檻，對于面試人員的專業(yè)素養(yǎng)和實踐經(jīng)驗進行詳細(xì)的考察，并且要適當(dāng)加強對其職業(yè)素養(yǎng)的評定，以有效加強投資管理隊伍的建設(shè)力量。其次，要加強對于專業(yè)投資管理人才的引進，可以適當(dāng)?shù)耐ㄟ^獵頭公司等渠道對于專業(yè)的投資管理人才通過一定的優(yōu)惠條件進行引進，加強投資管理隊伍的高端人才引進，提高投資管理水平，也可以有效的避免投資管理失控問題的出現(xiàn)。最后，要加強內(nèi)部培訓(xùn)機制的建立，目前我國投資管理人才還比較少，無法滿足需求，所以可以適當(dāng)?shù)慕⑵饍?nèi)部培訓(xùn)機制，通過交流學(xué)習(xí)等方法營造內(nèi)部學(xué)習(xí)氛圍，加強內(nèi)部學(xué)習(xí)效果，有效的提高投資管理隊伍的整體水平。并且還可以適當(dāng)?shù)耐ㄟ^一定的物質(zhì)獎勵來激發(fā)投資管理人員的學(xué)習(xí)熱情。
3.加強工程投資管理體系的建設(shè)
工程投資管理工作是一項復(fù)雜的工作，由于其中涉及的因素較多，所以想要有效的提高投資管理水平，就要加強投資管理體系的建設(shè)，加強系統(tǒng)工作。首先，要加強工程投資管理模式的引進和完善，加大與發(fā)達國家的交流力度，引進外國先進的投資管理模式，并且根據(jù)我國的國情，建立起符合我國國情的、科學(xué)規(guī)范的投資管理模式，合理的規(guī)劃工程投資管理中的各個部門，并且對于各部門的職責(zé)進行有效規(guī)劃，避免出現(xiàn)工作漏洞和工作重疊等狀況的出現(xiàn)，以避免影響工作效率和工作水平。其次，要加強對于工程投資管理監(jiān)督體系的建設(shè)，工程投資管理體系不但工作比較復(fù)雜，而且其中每一個環(huán)節(jié)的失誤都有可能影響到最后的效果，所以必須要加強監(jiān)督體系的建立，有效的加強監(jiān)督機構(gòu)的獨立性。加強對于工程投資管理工作的實時監(jiān)督，對于其中出現(xiàn)的不當(dāng)現(xiàn)象進行及時的反饋和處理，有效的提高工程投資管理水平，并且可以有效的督促工程投資管理人員端正工作態(tài)度，減少工作失誤。
三、避免投資失控的措施研究
1.加強投資決策的專業(yè)性
投資項目的選擇對于投資管理有著極其重要的影響，只有選擇高質(zhì)量的投資項目，才能夠有效的避免投資失控。首先，要加強投資決策隊伍的完善工作，要有效的補充投資決策隊伍的力量。投資決策隊伍是影響投資決策的重要因素，所以只有有效的加強投資決策隊伍的力量，才能夠加強對于投資項目的專業(yè)選擇。要合理加強工程投資選擇中各個領(lǐng)域?qū)I(yè)人才的引進，加強完善決策程序，提高投資決策的科學(xué)性和合理性，從根本上避免投資出現(xiàn)失控現(xiàn)象。
2.加強對于招標(biāo)工作的規(guī)范性
對于承擔(dān)施工任務(wù)的施工單位的選擇，在一定程度上會極大的影響工程建設(shè)的過程，也會影響投資情況。所以一定要加強對于招標(biāo)工作的規(guī)范進行，有效的保障投資工程順利建設(shè)。首先，要加強招標(biāo)程序的透明度，有效的避免招標(biāo)工作中出現(xiàn)暗箱操作等現(xiàn)象的發(fā)生，公開選擇具備專業(yè)實力的建設(shè)單位進行工程建設(shè)，確保工程質(zhì)量。其次，要加強對于招標(biāo)底價的估算工作，準(zhǔn)確的根據(jù)市場形勢進行工程底價估算，保障工程投資利益。除此之外，還要加強對于招標(biāo)程序的規(guī)范性，科學(xué)合理的規(guī)范招標(biāo)程序，有效的進行招標(biāo)工作，避免投資失控現(xiàn)象的出現(xiàn)。
四、結(jié)束語
工程投資管理是影響工程建設(shè)的重要因素，想要有效的提高工程投資管理水平，盡量避免投資失控現(xiàn)象的發(fā)生，就要加強對其的重視程度，通過合理規(guī)劃設(shè)計投資，加強投資管理人才的選拔和引進，以及加強投資管理體系的建設(shè)等方法有效的提高投資管理水平，并且通過加強投資規(guī)劃的專業(yè)性以及加強對于招標(biāo)工作的規(guī)范性等方法有效的避免出現(xiàn)投資失控的現(xiàn)象。提高我國工程投資管理水平，推動我國經(jīng)濟的進一步發(fā)展。
作者:張鵬宇 單位:中鐵三局集團有限公司
