發(fā)布時(shí)間：2023-10-02 08:56:42
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的土地管理體制樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 土地收支管理體制 問題建議
鶴壁經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)始建于1992年，經(jīng)過15年的開發(fā)建設(shè)，一座規(guī)劃合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、產(chǎn)業(yè)先進(jìn)的現(xiàn)代化城市初具規(guī)模，已經(jīng)發(fā)展成為全市的新市區(qū)，新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和對外開放窗口。建區(qū)以來累計(jì)完成城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金投入20多億元，其中大部分資金來源于開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)國有土地出讓收入。因此，管理好、利用好開發(fā)區(qū)國有土地出讓收入具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。為進(jìn)一步理順開發(fā)區(qū)土地收支管理體制，加快新市區(qū)建設(shè)步伐，本文就從開發(fā)區(qū)土地收支管理體制的演進(jìn)過程入手，分析當(dāng)前體制運(yùn)行的困難和問題，并提出建議。
一、開發(fā)區(qū)土地收支管理體制演進(jìn)過程
從1992年至今，開發(fā)區(qū)土地收支管理體制大體經(jīng)歷了兩個(gè)階段，每個(gè)階段都有著鮮明的特點(diǎn)。
第一階段：1992年11月-2003年6月，實(shí)行自行出讓土地、自行組織收入、自行安排支出的“封閉式”運(yùn)行管理體制。
開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的國有土地由開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)征用、決定土地價(jià)格、組織土地出讓收入，支出自行安排。期間，共出讓國有土地使用權(quán)416宗、11796畝，實(shí)現(xiàn)土地出讓入6.2億元，既確保了開發(fā)區(qū)城市建設(shè)用地供給，又籌集了大量的城市建設(shè)資金。至2003年底，城市框架達(dá)到16平方公里，建成區(qū)面積13平方公里，建成城市道路35條（段）40余公里，完成供排水工程7萬多米，建成2個(gè)集中供熱站，供熱面積達(dá)128萬平方米，建成日供水能力10萬噸的自來水廠，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到39％，城市功能基本完備。
這一階段的特點(diǎn)：一是土地出讓價(jià)格較低。2000年以前，畝均出讓價(jià)格在3萬元－5萬元之間，2000年－2003年才逐步提高到8－11 萬元之間。二是欠付農(nóng)民征地補(bǔ)償款較多。由于建區(qū)初期土地出讓價(jià)格低，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金需求量大，為保證基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度，將應(yīng)部分賠付農(nóng)民的征地資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，造成大量欠付農(nóng)民征地補(bǔ)償。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在開發(fā)區(qū)管理土地收支期間共欠付農(nóng)民征地補(bǔ)償款1.1億元。三是用地單位欠繳土地出讓金現(xiàn)象普遍。由于當(dāng)時(shí)的特殊政策（如用地單位繳納土地出讓收入的60％即可辦理土地證，行政事業(yè)單位搬遷辦公用地可以先建設(shè)后補(bǔ)繳等），造成部分用地單位長期欠繳土地出讓金，截至目前還有43個(gè)單位7000余萬元土地出讓金未繳納。四是土地收支管理不規(guī)范，存在以路換地、用地單位自行進(jìn)行征地補(bǔ)償、隨意減免地價(jià)和土地出讓金、供地手續(xù)不全等現(xiàn)象。
2、第二階段：2003年7月至今，實(shí)行市級統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓，統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理的“五統(tǒng)一”運(yùn)行管理體制。
2003年7月，市政府順應(yīng)國家對開發(fā)區(qū)土地管理政策的調(diào)整，對開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)出讓體制進(jìn)行改革，成立鶴壁市土地收購儲備中心，由其負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地的收購儲備工作。開發(fā)區(qū)土地全部改由市級收購儲備，土地使用權(quán)由市政府以招拍掛方式統(tǒng)一出讓，土地出讓收入全部繳入市財(cái)政，征地補(bǔ)償費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金市級統(tǒng)一籌集安排。開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)具體的土地征用補(bǔ)償和組織實(shí)施城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作。期間，共出讓開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)105宗、4818畝，實(shí)現(xiàn)土地出讓入9.2億元。城市框架已拉大到38平方公里，建成區(qū)面積達(dá)到22平方公里，人口10萬人，城市功能更加完備。
這一階段的特點(diǎn)：一是土地出讓價(jià)格和土地增值收益大幅度提升，這4年的收入為第一階段11年收入的1.5倍。開發(fā)區(qū)土地統(tǒng)一由市級管理后，市政府對開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的用地價(jià)格進(jìn)行了明確和細(xì)化，劃分了四類地段和八類用地類型，制定出16種基準(zhǔn)地價(jià)并定期進(jìn)行調(diào)整，凡低于基準(zhǔn)地價(jià)的土地不允許出讓，堵住了低價(jià)出讓土地的口子。截至2007年底開發(fā)區(qū)平均地價(jià)已提升至45萬元/畝，其中個(gè)別商業(yè)用地出讓價(jià)格已達(dá)到83萬元/畝，極大的提升了土地價(jià)值。二是土地收支管理逐步規(guī)范。2004年，市財(cái)政設(shè)立土地核算專戶，將所有土地出讓收入全部繳入土地專戶，通過專戶核算土地成本后，凈收益入庫用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市公益事業(yè)支出。2007年，按照國務(wù)院要求，將土地出讓收入全額繳入國庫，支出均通過財(cái)政預(yù)算安排，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全部實(shí)行招投標(biāo)，項(xiàng)目管理更加透明，收支管理更為嚴(yán)格、規(guī)范。三是收入征繳率明顯提高。采取不繳清土地出讓金不予辦理土地證，未按合同規(guī)定按期繳款按日加收滯納金等措施，提高征繳率，2004年－2007年出讓的105宗土地中，僅有3宗土地未按合同規(guī)定時(shí)限全額繳清土地出讓金，征繳率達(dá)到97％。四是及時(shí)兌現(xiàn)對農(nóng)民的征地補(bǔ)償資金，杜絕了欠付農(nóng)民補(bǔ)償款現(xiàn)象。土地收支管理權(quán)限上收市級之后，市財(cái)政在管理上先撥付征地補(bǔ)償資金，剩余資金再用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和歸還債務(wù)，從根本上杜絕了欠付農(nóng)民補(bǔ)償款現(xiàn)象，保證了失地農(nóng)民的利益。近幾年，市財(cái)政逐年安排，開發(fā)區(qū)也通過各種渠道收回以前年度用地單位欠繳土地出讓金，積極兌付農(nóng)民補(bǔ)償款。至2007年底，欠付農(nóng)民征地補(bǔ)償款已由2003年度以前的1.1億元銳減成1450萬元。
二、開發(fā)區(qū)現(xiàn)行土地收支管理體制存在的困難和問題
近年來開發(fā)區(qū)土地收支管理不斷加強(qiáng)和規(guī)范，但同時(shí)也存在著一些困難和問題。主要表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：
1、在開發(fā)區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與籌資方面，責(zé)權(quán)不統(tǒng)一。開發(fā)區(qū)土地出讓收入全部繳入市級后，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金完全靠市級投入，完全沒有籌資壓力。由于責(zé)權(quán)不統(tǒng)一，開發(fā)區(qū)一有事就找市政府，其預(yù)算內(nèi)財(cái)力則集中用于該區(qū)行政運(yùn)轉(zhuǎn)和部分城市維護(hù)支出，致使該區(qū)行政正常運(yùn)轉(zhuǎn)支出水平較高，2006年在職機(jī)關(guān)人員公用支出水平為市級的4.2倍，未能形成市、區(qū)共建的合力。這種權(quán)責(zé)分離的體制，不能很好地調(diào)動開發(fā)區(qū)籌集資金的積極性，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全部躺到市政府身上，給市政府帶來了沉重負(fù)擔(dān)，同時(shí)也不利于開發(fā)區(qū)的健康持續(xù)快速發(fā)展。
2、債務(wù)包袱重，償債壓力大。開發(fā)區(qū)成立以來建設(shè)步伐較快，僅靠土地出讓收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要。在封閉運(yùn)行時(shí)期，開發(fā)區(qū)采取拖欠建設(shè)工程款、欠付征地補(bǔ)償款和借貸債務(wù)等方式進(jìn)行建設(shè)，形成了大量債務(wù)包袱。至2007年底，開發(fā)區(qū)直接債務(wù)（不含市財(cái)政借貸款項(xiàng)）達(dá)到2.44億元。開發(fā)區(qū)土地收支劃歸市財(cái)政后，市財(cái)政為保證滿足城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金需要，除用土地出讓收入安排建設(shè)支出外，還通過貸款、借款等方式多渠道籌集資金。至2007年底，市財(cái)政用于開發(fā)區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的債務(wù)規(guī)模達(dá)到2.72億元。兩項(xiàng)合計(jì)，開發(fā)區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)直接、間接債務(wù)達(dá)到5.16萬元，為2007年市級土地凈收益的5倍。這些債務(wù)，均需用以后年度土地出讓收入逐步償還，市政府償債壓力大。
3、開發(fā)區(qū)土地出讓收入增長空間有限，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金缺口大。隨著國家進(jìn)一步加強(qiáng)對土地的宏觀調(diào)控，更加嚴(yán)格地控制各地農(nóng)用地轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地指標(biāo)，土地出讓規(guī)模將會長期穩(wěn)定或逐年減少，土地出收入也不會有大幅度增加。從近幾年的土地出讓凈收益看，每年約在8000萬元左右，從2007年開始各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款進(jìn)入還本高峰期，每年至少需安排還本付息資金3000萬元以上，用于安排城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金非常有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足鶴壁市城市總體規(guī)劃確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模需求。按照鶴壁市城市總體規(guī)劃，到2020年開發(fā)區(qū)建成區(qū)面積將達(dá)到38平方公里，目前正在修訂的鶴壁市城市總體規(guī)劃預(yù)計(jì)到2020開發(fā)區(qū)建成區(qū)面積將達(dá)到50平方
公里，按此測算每年約需投入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金2－5億元。
4、市土地儲備中心資金被大量擠占，周轉(zhuǎn)困難。市土地儲備中心成立后，不僅是作為土地儲備機(jī)構(gòu)存在，實(shí)際上也是開發(fā)區(qū)的一個(gè)融資平臺。至2007年底，土地儲備中心貸款1.5億元，其中用于開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及道路綠化公益設(shè)施等征地資金就達(dá)到1.16億元。由于2007年金融系統(tǒng)收緊銀根，致使該中心有4000萬元貸款歸還后當(dāng)年不再放貸，還有4000萬元收回再貸后質(zhì)押銀行不允許動用。該中心為保障信譽(yù)，只有占用用地單位繳納的土地款來歸還貸款，造成財(cái)政收入不能按期繳入國庫，直接影響了資金的安排使用。開發(fā)區(qū)長期占壓巨額資金，既造成了市土地儲備中心資金周轉(zhuǎn)困難，也影響了土地儲備工作的正常進(jìn)行。2006年下半年以來，該中心沒有增加土地儲備，失去了土地儲備的意義。
5、開發(fā)區(qū)土地支出隨意性較強(qiáng)，預(yù)算約束力差。年初預(yù)算用土地出讓收入安排城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出時(shí)，盡管也編制到項(xiàng)目，但該區(qū)年度執(zhí)行中項(xiàng)目變化頻繁，年初預(yù)算等于只控制了資金總量，而無法控制項(xiàng)目，不利于加強(qiáng)管理和監(jiān)督。
三、理順開發(fā)區(qū)土地收支管理體制，加強(qiáng)開發(fā)區(qū)土地收支管理的建議
1、確定開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)土地出讓收入市、區(qū)分享比例，統(tǒng)一責(zé)權(quán)。將開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)事權(quán)下劃開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和償還開發(fā)區(qū)直接債務(wù)支出，市級仍舊承擔(dān)供熱、污水、垃圾處理等公益事業(yè)的建設(shè)、運(yùn)轉(zhuǎn)支出及市級直接借貸用于開發(fā)區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的債務(wù)支出。根據(jù)我市城市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)規(guī)模、以前年度債務(wù)規(guī)模、城市公益事業(yè)投資需求等因素，確定開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)土地出讓凈收益市與開發(fā)區(qū)分享比例，對一些關(guān)系開發(fā)區(qū)和地方經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重大或特殊城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，可采取一事一議的辦法，由市政府與開發(fā)區(qū)管委會協(xié)商確定。通過明確市與開發(fā)區(qū)收支范圍和支出責(zé)任，促進(jìn)開發(fā)區(qū)財(cái)權(quán)與支出責(zé)任的統(tǒng)一。
2、統(tǒng)籌兼顧城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和債務(wù)償還。編制土地資金支出預(yù)算時(shí)，一方面，要制定償債計(jì)劃，逐年消化債務(wù)；另一方面，要根據(jù)財(cái)力情況和籌集資金規(guī)模確定年度城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃，量力而行，不盲目擴(kuò)大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模，避免老賬未清，又欠新賬。
1 充分利用地圖進(jìn)行教學(xué)。地圖是地理教學(xué)中最常用的教具，又是一種特殊的地理教科書，學(xué)生可以從地圖上直接獲取許多地理知識。所以說地圖是地理學(xué)的“第二語言”。因此教師可借助地圖強(qiáng)化學(xué)生記憶。例如，學(xué)習(xí)非洲的氣候時(shí)，學(xué)生對熱帶草原氣候缺乏感性認(rèn)識，難以區(qū)分干、濕兩季的特點(diǎn)。教師可以用“熱帶草原景觀圖”指導(dǎo)學(xué)生觀察干、濕兩季的自然景色：濕季時(shí)，草高茂盛，稀樹（典型樹木：金合歡和波巴布樹）青翠，成群結(jié)隊(duì)的動物中，長頸鹿昂首挺胸，遙望蔥綠遼闊的大草原。干季時(shí)，草類凋零，樹葉凋落，動物遷徙，草原呈現(xiàn)一片枯黃荒涼的景色。通過觀察掛圖，再聯(lián)系氣壓帶、風(fēng)帶隨太陽直射點(diǎn)的移動規(guī)律，讓學(xué)生認(rèn)識到那里處在赤道低氣壓帶和信風(fēng)帶控制下（濕季受赤道低氣壓帶控制，降水豐沛；干季受信風(fēng)帶控制，降水較少），進(jìn)而幫助學(xué)生理解干、濕季節(jié)交替的原因，掌握熱帶草原氣候的分布規(guī)律及特點(diǎn)。
2 認(rèn)真設(shè)計(jì)黑板略圖，提高地理教學(xué)效果。在地理教學(xué)中，有針對性地設(shè)計(jì)地理略圖進(jìn)行教學(xué)，不僅有利于學(xué)生視聽結(jié)合、頭腦并用、思維集中、印象深刻、便于記憶，而且更能提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。如在講長江的內(nèi)容時(shí)，我在黑板上繪制了長江干流略圖，從長江的發(fā)源地繪起，一直畫到人?？谔?。先畫干流，給學(xué)生講干流像兩個(gè)不規(guī)則的英文字母“V”和“W”，然后講到哪里就畫到哪里。首先講上、中、下游的劃分，把宜昌和湖口兩地名稱用紅色粉筆標(biāo)在干流上；其次講長江的支流，用藍(lán)色粉筆從西向東畫出主要支流，邊畫邊講哪些支流在上游、中游、下游；最后講長江上、中、下游的特征，并標(biāo)注在適當(dāng)?shù)奈恢蒙希缟嫌巍八魍募?，水力豐富”，中游“河道彎曲，支流湖泊眾多”，下游“江闊水深，便于航運(yùn)”。這樣有“形”有“意”，展現(xiàn)在學(xué)生面前的地理略圖不是呈現(xiàn)靜而是動的感覺，可以著重體現(xiàn)事物的特征，發(fā)展學(xué)生的觀察力、注意力和思維力，也能有效地培養(yǎng)學(xué)生學(xué)習(xí)地理的興趣，增強(qiáng)學(xué)生學(xué)習(xí)地理的主動性和積極性。
3 引導(dǎo)學(xué)生多動手畫圖。圖是地理學(xué)的靈魂。掌握了圖，地理就學(xué)好了一多半。因此，在教學(xué)中教師不僅應(yīng)利用教學(xué)掛圖、課本插圖和學(xué)生填充圖冊進(jìn)行地理知識的講解，還要逐步教會學(xué)生如何讀圖、識圖、填圖的技巧和方法。這就得讓學(xué)生多練，在學(xué)中練、在練中學(xué)。例如講亞洲時(shí)，我在世界地形圖（東西半球圖）上先明確指出亞洲的輪廓，隨后讓學(xué)生參照教學(xué)圖、書中插圖，在填充圖上用醒目的紅筆描出亞洲的輪廓。待學(xué)生描出后，我再在掛圖中指出北極圈、北回歸線和赤道三條線的位置，讓學(xué)生用藍(lán)色的筆填出這三條特殊的線。這樣，亞洲的經(jīng)緯度、位置范圍就被清晰地展現(xiàn)在上述所畫的圖之中了。接著再加以引導(dǎo)，學(xué)生就會總結(jié)出亞洲位于東半球的東北部，赤道穿過其南部，地跨寒、溫、熱三帶。最后再利用亞洲地形掛圖，用同樣的方法帶領(lǐng)學(xué)生填出印度洋、北冰洋、蘇伊士運(yùn)河、烏拉爾山、歐洲和大洋洲。這樣他們就會很輕松地總結(jié)出亞洲北、東、南三面臨海，西南面接歐洲大陸的海陸位置。通過這樣的教學(xué)，亞洲的地理位置在學(xué)生的頭腦中就非常清晰了。
4 采用易記歌訣、諺語、順口溜等方式識記圖。由于地理學(xué)科有一定的規(guī)律性，為聰明的學(xué)生所不以為然；又由于它具有綜合性，為中下水平的學(xué)生所畏懼。所以培養(yǎng)學(xué)生主動學(xué)習(xí)地理的興趣顯得尤為重要。興趣是人積極探究事物的認(rèn)識傾向。有人說，當(dāng)學(xué)習(xí)充滿樂趣時(shí)，才更為有效。學(xué)生有了興趣就會主動探尋。深入研究；有了興趣，負(fù)擔(dān)也就不存在了。教學(xué)中抓住區(qū)域地理相互聯(lián)系的規(guī)律，編成簡短明快、朗朗上口的歌訣，學(xué)生就會頗感興趣，記憶較快。適當(dāng)引用民謠、諺語進(jìn)行教學(xué)，通俗易懂且有趣，并且能加深學(xué)生對地理知識的理解和運(yùn)用。如引用“早穿皮襖午穿紗，晚上圍著火爐吃西瓜”講解我國西北地區(qū)大陸性氣候溫差大的特點(diǎn)，形象逼真，富有感染力。這樣的教學(xué)能引起學(xué)生濃厚的學(xué)習(xí)興趣。引用“君不見黃河之水天上來，奔流到海不復(fù)回”描述黃河奔騰咆哮，滾滾東去的氣勢。講解長江時(shí)，為描述三峽灘險(xiǎn)、流急、景色奇美，可吟誦李白的詩句：“朝辭白帝彩云間，千里江陵一日還。兩岸猿聲啼不住，輕舟已過萬重山?！倍潭趟木?，把學(xué)生帶入了奇妙的意境，秀麗風(fēng)光一覽無余。
關(guān)鍵詞:兵團(tuán)國有土地收益流失回收
按照國家、兵團(tuán)的有關(guān)要求,兵團(tuán)國土資源局始終把“增收節(jié)支”作為資產(chǎn)管理工作的重要內(nèi)容來抓,保證土地管理各項(xiàng)工作的順利開展,積累了儲備資金。根據(jù)國發(fā)[2001]15號文件指出:“目前國有土地資產(chǎn)通過市場配置的比例不高,透明度低;劃撥土地大量非法入市,隱形交易;隨意減免地價(jià),擠占國有土地收益的現(xiàn)象嚴(yán)重,使得大量應(yīng)有國家取得收益流失到少數(shù)單位和個(gè)人手中”。這不僅嚴(yán)重影響了對國有土地的保護(hù)和開發(fā)、利用,而且滋生腐敗現(xiàn)象“。現(xiàn)就針對兵團(tuán)國有土地使用收益收支管理問題,提出以下建議。
土地收益收支問題通過合理確定土地價(jià)格,加強(qiáng)行政劃撥土地的管理來解決
首先,應(yīng)抓好土地出讓價(jià)格的管理。按照國家規(guī)程還應(yīng)根據(jù)土地的具置、形狀、容積率、用途、環(huán)境和土地供應(yīng)等因素對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,由中介機(jī)構(gòu)評估該宗土地的出讓底價(jià),通過掛牌方式招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓。這是國有土地出讓的前提條件和基礎(chǔ)。
其次,應(yīng)加強(qiáng)對土地行政劃撥的管理,由于各種原因,土地使用的“雙軌制”將在相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)存在。為了減少行政劃撥中的土地收益流失,一方面要按照《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于劃撥用地范圍的規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行,對行政劃撥土地的對象和面積、地段、用途嚴(yán)加控制,防止土地資源的浪費(fèi)和不合理的配置;另一方面應(yīng)加強(qiáng)對行政劃撥土地的土地使用稅的征收。通過提高土地使用稅,適當(dāng)縮小土地批租和土地行政劃撥之間的使用價(jià)格差距,尤其對非經(jīng)營性用地中的有相對收入的單位,應(yīng)提高土地使用稅。通過一段時(shí)間的過度,逐步拉平土地批租和行政劃撥間的價(jià)格差距,逐步取消土地使用的“雙軌制”。
再者,要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)使用住房建設(shè)用地的管理,經(jīng)濟(jì)使用住房建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃,嚴(yán)禁開發(fā)商以開發(fā)經(jīng)濟(jì)使用住房名義牟取暴力。對經(jīng)濟(jì)使用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象要做出嚴(yán)格規(guī)定。對開發(fā)商以開發(fā)經(jīng)濟(jì)使用住房名義,改變用途性質(zhì)牟取暴力的,應(yīng)沒收非法所得,補(bǔ)交土地出讓金。
第四,土地用途改變,必須征得規(guī)劃和土地部門的同意,并與政府重新簽定土地出讓合同,補(bǔ)交土地出讓金,避免行政劃撥土地轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地所產(chǎn)生的土地收益流失。
二、 在土地轉(zhuǎn)讓中征收土地增值調(diào)節(jié)稅
土地使用權(quán)要依法公開交易,不得搞隱形交易。凡通過無償方式取得的土地使用權(quán)的,必須補(bǔ)交土地出讓金后方可轉(zhuǎn)讓,同時(shí)對轉(zhuǎn)讓中的土地增值征收土地調(diào)節(jié)稅。這里所指的增值部分是指政府對土地進(jìn)行了投資并非轉(zhuǎn)讓投資改良所致。為了促使土地的合理利用和流動,可將部分增值留給土地使用者。為防止土地轉(zhuǎn)讓中的瞞價(jià)行為,若土地轉(zhuǎn)讓者申請的轉(zhuǎn)讓價(jià)格,明顯低于市場價(jià),顯失公正時(shí),政府有優(yōu)先購買權(quán)。
三、 土地出租中的土地收益流失,應(yīng)通過收取租賃超標(biāo)費(fèi)辦法解決
基于和收取土地轉(zhuǎn)讓調(diào)節(jié)稅相同的原因,土地使用權(quán)租賃價(jià)格超過政府公布的指導(dǎo)性租賃價(jià)格時(shí),出租人應(yīng)按超額累進(jìn)的方法,按一定比例向政府交納超標(biāo)費(fèi)。通過行政無償劃拔收取的土地使用權(quán)出租而又未補(bǔ)交土地出讓金的,應(yīng)適當(dāng)提高超標(biāo)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);對土地出租者申報(bào)的土地租金明顯低于指導(dǎo)性租賃價(jià)格,政府有優(yōu)先租賃權(quán)。
Abstract： In civil engineering， enhancing soft soil foundation construction management can be helpful for improving the construction quality of the whole project. In soft soil foundation construction management， the first thing to do is supervise and control the soft soil foundation reinforcement technology. This paper discusses the soft soil foundation construction management technology in civil engineering.
關(guān)鍵詞： 土木工程；軟土地基；施工管理
Key words： civil engineering；soft soil foundation；construction management
中圖分類號：TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）16-0131-02
0 引言
軟土地基的成分主要是由粉土和粘土構(gòu)成，粉土的比重較大，含水量高，但是透水透氣性很差，承載力弱，所以地質(zhì)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性易破壞，在土木工程施工過程中，軟土地基危害性極大，如果施工管理不當(dāng)，常常會因?yàn)槭Ｓ喑两导安痪鶆虺两祵?dǎo)致各種失穩(wěn)或者破壞現(xiàn)象，在施工過程中會發(fā)生地面開裂以及塔滑情形，嚴(yán)重時(shí)還可發(fā)生路基整體坍塌，造成嚴(yán)重的安全事故，帶來極大的損失，因此，采取相應(yīng)的處理技術(shù)加固軟土地基有著非常重要的意義。
1 土木工程基本情況
某土木工程軟基處理長度1734m，主要為具有膨脹性的亞黏土，局部為沖洪積累的卵石層，基座為石炭系的砂泥巖。軟土的粉土比重較多、壓縮比例較大、透水透氣性差、承載力低，將其作為地基對工程非常不利的，因此，土木工程的軟土地基施工，必須先對軟土進(jìn)行加固處理，改善了軟土的滲透性和易變形的特性，加強(qiáng)軟土地基施工管理，保證土木工程地基的安全、可靠和穩(wěn)定性。
2 土木工程軟土地基施工管理
每一種軟土地基處理方法有一定的使用范圍和使用條件，在處理方法和施工工藝的選擇上，需要根據(jù)軟土地基特性、工程建設(shè)條件、施工條件等進(jìn)行施工技術(shù)的選擇，加強(qiáng)工程施工質(zhì)量管理。
2.1 施工前管理 改善工程的地質(zhì)結(jié)構(gòu)，采用科學(xué)的方法進(jìn)行施工，認(rèn)真調(diào)查土木工程工程的現(xiàn)場地質(zhì)，室內(nèi)配比的實(shí)驗(yàn)和土工的實(shí)驗(yàn)要先做好，有了合格報(bào)告之后再進(jìn)行大面積的開展。對軟土地基的加固處理過程中，要嚴(yán)格按照土木工程樁位的設(shè)計(jì)圖，依據(jù)室內(nèi)配比的實(shí)驗(yàn)和土工的實(shí)驗(yàn)實(shí)施，先試樁再對單位噴粉量合理的計(jì)算，加固優(yōu)化軟土地基結(jié)構(gòu)。充分檢驗(yàn)施工材料的質(zhì)量水平及和合格性，保證土木工程施工現(xiàn)場的規(guī)整，確保施工的各類機(jī)械設(shè)備能順利安全運(yùn)行，并科學(xué)的組裝施工的各類機(jī)械設(shè)備，及時(shí)對設(shè)備機(jī)械調(diào)試，保證盡快運(yùn)行，發(fā)揮最大的作用。
2.2 軟土地基施工技術(shù)管理
2.2.1 表層處理法管理 在土木工程軟土地基施工的過程中，最常見的的方式就是強(qiáng)化一些地面表層極軟弱的部分，然后再進(jìn)行施工，通過地質(zhì)排水強(qiáng)化處理軟土的表層，加強(qiáng)材料的設(shè)置，提高地表的強(qiáng)度，大大提升組織結(jié)構(gòu)能力，達(dá)到加固處理、預(yù)防塌陷的目的，對于軟土表層質(zhì)量比較好的，并且含水量較高的軟土地基，在土木工程施工填土之前，進(jìn)行排水溝挖掘土地表層，讓水分引導(dǎo)留出地基。這種方式可以有效的降低土地表層的含水量，提高土壤的干燥程度，有利于土木工程施工的順利進(jìn)行。開挖溝槽進(jìn)行排水之后，可以將沙礫石塊填埋進(jìn)去，使地基底座更加強(qiáng)筋，提升透水透氣性，軟土地的構(gòu)成材料得到改善，地基架構(gòu)更堅(jiān)固，為土木工程軟土地基施工奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，為了調(diào)整和改善軟土地質(zhì)的特性，在軟土地基施工中，可以在土層中加入一些韌性材料或者沙礫石塊墊層，墊層所起到的作用有：①進(jìn)一步提升了地基的承載力，由于各種墊層的抗剪強(qiáng)度比軟弱土層高，因此需要提高土承載力，以免破壞軟土地基。②在某種程度上減少了沉降量，如條形基礎(chǔ)在基礎(chǔ)寬度及深度范圍中的沉降量，大約占總沉降量的一半，運(yùn)用分布嚴(yán)密的墊層取代上部軟弱土層，可以大大減少這一部分的沉降量。墊層針對應(yīng)力具有一定的擴(kuò)散作用，進(jìn)而致使下臥層軟土的壓力變小，這樣一來回減少下臥土層的沉降量。③提高軟土層排水固結(jié)速度，由于墊層材料的透水性很好，當(dāng)軟弱土層受到壓制后，墊層能夠充當(dāng)良好的排水面，可以讓基礎(chǔ)下面的孔隙水壓力消散，增強(qiáng)墊層下面弱土層固結(jié)的強(qiáng)度，以免出現(xiàn)地基下軟土塑性破壞的不良情況，從而使整個(gè)土木工程具有良好的穩(wěn)定性。上部的地基的軟土層較薄，并且含水量較高時(shí)，可在軟土地基之上鋪設(shè)一層一米厚度的砂墊層，不僅使軟土良好固結(jié)，砂墊層還可以用作排水層，合理的調(diào)整土層水分。如果軟土的表層土壤是粘性非常強(qiáng)的，就可以在軟土的表層土壤里加入一些混合添加劑，土層粘接力得到提高，并且有效改善了土層的壓縮性，整體的地基性能提高上去，使軟土結(jié)構(gòu)更加密實(shí)。如果軟土地基不均勻，容易造成側(cè)向變位，并且會出現(xiàn)不均勻的局部沉降現(xiàn)象，就必須對材料進(jìn)行一定的增添和敷墊，利用抗拉力和抗剪力使地基能夠均勻支持填土的負(fù)荷，盡可能的控制側(cè)向變位和局部沉降現(xiàn)象，施工工程中的機(jī)械設(shè)備可以安全持續(xù)進(jìn)行施工。
2.2.2 爆破和拋石排淤法管理 爆破和拋石排淤屬于新型的加固處理方式，爆破加固技術(shù)方式是炸藥爆炸之后，利用其張力的作用令泥沼軟土地基改善結(jié)構(gòu)，排除松散的土壤和淤泥土質(zhì)，用強(qiáng)度比較高的材料進(jìn)行填充，這種軟土地基的處理加固方式的操作有很嚴(yán)格的要求，操作者需要有有一定的技術(shù)水平，并且耗用的成本費(fèi)用較高，還有一定危險(xiǎn)性，如果操作不當(dāng)就會引起施工環(huán)境的嚴(yán)重污染。拋石加固技術(shù)方式是將大片石料拋出，利用產(chǎn)生的擠壓力進(jìn)行排淤，比爆破加固技術(shù)方式的操作更加方便，成本相對來說低廉，所以這種方式在土木工程施工的軟土積水洼地地基中被廣泛適用，但同時(shí)也需要嚴(yán)格依照規(guī)范進(jìn)行，加強(qiáng)施工規(guī)范性管理。
2.2.3 豎向排水法管理 在本工程中軟土層地基厚度大、均勻粘土地質(zhì)使用豎向排水處理技術(shù)，在強(qiáng)粘性的底基層中設(shè)置垂直豎向排水柱，短距離排水強(qiáng)化地基固結(jié)排水，全面增強(qiáng)綜合抗剪性能。通過紙板材料或礦井排水，振動沉樁、袋裝打入、水射、螺旋鉆入方式等開展良好設(shè)置，這種施工方式，是將處理目標(biāo)放在填土坡面下，全面強(qiáng)化地基從而更加的穩(wěn)定。
2.2.4 換填法管理 在工程中暗溝區(qū)域、雜填土區(qū)域和低洼水源地區(qū)域等軟土地基很淺的地區(qū)，采用換填法加固地基，利用挖掘方式，把地面下面的軟土土層挖掘掉，然后在挖掘空出來的區(qū)域填埋土質(zhì)性能穩(wěn)定、壓縮性很低、高強(qiáng)度和承載能力很好的碎石材料等。在換填土層的時(shí)候把每個(gè)層面都進(jìn)行壓實(shí)操作，目的是保證換填之后的土層可以保持很好的含水量和壓實(shí)度，使其滿足工程建設(shè)規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)。
2.3 施工觀測管理 在軟土地基施工過程中，注意對地基的穩(wěn)定和沉降進(jìn)行動態(tài)觀測管理，施工現(xiàn)場中地形變化大、條件差及設(shè)計(jì)問題較多、土質(zhì)調(diào)查點(diǎn)附近均應(yīng)設(shè)置有觀測點(diǎn)，在施工期間通過各觀測點(diǎn)對施工進(jìn)行同步跟蹤觀測。觀測后，整理記錄好觀測結(jié)果，并繪制出成果曲線，以指導(dǎo)工程下一步的設(shè)計(jì)和施工。
3 結(jié)語
隨著社會現(xiàn)代化的發(fā)展，土木工程成為社會主義現(xiàn)代化建設(shè)中不可缺少的一部分。在整個(gè)工程施工的建設(shè)中，軟土基具有很大的危害性，并且是我國整個(gè)工程施工的難點(diǎn)，在使用結(jié)構(gòu)的過程中，軟土基會直接影響著土木工程沉降的問題。地基失穩(wěn)，工程結(jié)構(gòu)的質(zhì)量受到破壞，還有一定的危險(xiǎn)性。因此，在實(shí)際工程中，應(yīng)掌握并合理利用土木工程軟土地基施工技術(shù)，積極使用新技術(shù)來提高工程的質(zhì)量，采用科學(xué)的施工方法，才能提高施工工程的質(zhì)量，保證了土木工程工程建設(shè)的安全性和可靠性。
參考文獻(xiàn)：
[1]黃國文.公路建設(shè)軟土地基的處理問題[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2011（17）：47-48.
各區(qū)、縣房地局，市房屋土地登記事務(wù)所：
為加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押登記管理，保障抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，現(xiàn)就抵押房地產(chǎn)為他人擔(dān)保辦理抵押登記的有關(guān)問題通知如下：
一、房地產(chǎn)所有權(quán)人以其所有的房地產(chǎn)，作為他人債務(wù)履行的擔(dān)保設(shè)定抵押的，所有權(quán)人為抵押人、債權(quán)人為抵押權(quán)人，債務(wù)人為抵押關(guān)系的第三人。
關(guān)鍵詞：土地增值稅；清算
土地增值稅是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。
土地增值稅清算，是納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
一、土地增值稅清算條件
土地增值稅清算分為納稅人主動性清算和被動性清算兩類。
納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的，或者整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，或者直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，應(yīng)主動進(jìn)行土地增值稅的清算，并在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收，且該項(xiàng)目已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用，或者取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的，或者納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)進(jìn)行土地增值稅清算。
二、土地增值稅清算單位
土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目開發(fā)周期較長，納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位。
三、土地增值稅核算對象
土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。同一開發(fā)項(xiàng)目中包含的多種類型房地產(chǎn)的，按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）、非住宅類房產(chǎn)作為核算對象，分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。
四、關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)
（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益的確認(rèn)
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。”包括納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益。
需要注意的是，確認(rèn)“有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益”前提是納稅人發(fā)生了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，即房地產(chǎn)交易完成。如果房地產(chǎn)交易未發(fā)生或者未完成（被撤銷），即使納稅人取得了“經(jīng)濟(jì)利益”，也應(yīng)當(dāng)屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的“經(jīng)濟(jì)利益”，不應(yīng)確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。所以“因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項(xiàng)違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入?！?/p>
（二）售后返租收入的確認(rèn)
單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，同時(shí)要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價(jià)給轉(zhuǎn)讓方或者轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方使用一段時(shí)間，其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方獲取與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。對以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)款以外的有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益無法確認(rèn)的，應(yīng)判斷其轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否明顯偏低。對轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，應(yīng)采用評估或其他合理的方法確定其轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅。
（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低的收入確定
對納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格10%的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對其評估。納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價(jià)，又無正當(dāng)理由的，應(yīng)按照房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的價(jià)格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。
五、同一開發(fā)項(xiàng)目不同類型房地產(chǎn)成本費(fèi)用分?jǐn)?/p>
（1）同一開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)不同類型房地產(chǎn)的，按該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（以下簡稱“土地成本”）。但對占地相對獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>
在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅，所以就產(chǎn)生了成本費(fèi)用（扣除項(xiàng)目）在不同類型房地產(chǎn)之間的分?jǐn)倖栴}。在分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)應(yīng)當(dāng)分兩步進(jìn)行：第一步，先將占地相對獨(dú)立（一般是指有道路、圍墻等分隔）的不同類型房地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實(shí)際占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?。第二步，對于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目混建總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>
需要說明的是，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是為取得土地使用權(quán)而付出的代價(jià)，在土地征用和拆遷階段，房地產(chǎn)開發(fā)行為尚未開始，因此不宜將土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)直接歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本，而應(yīng)當(dāng)先在取得土地使用權(quán)所支付的金額中歸集，然后根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際占用土地情況，分?jǐn)傊练康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
（2）同一開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，凡能夠按不同類型房地產(chǎn)計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)計(jì)算扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按按照取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目不同類型房地產(chǎn)計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除。
在計(jì)算土地增值稅時(shí)，據(jù)實(shí)扣除利息支出需要同時(shí)符合以下四個(gè)條件：第一，如果納稅人存在非房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)能夠?qū)⒗⒃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目和非房地產(chǎn)項(xiàng)目之間準(zhǔn)確劃分；第二，利息支出能夠在不同清算單位之間準(zhǔn)確歸集；第三，利息支出能夠按不同類型房地產(chǎn)計(jì)算分?jǐn)?；第四，能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明（納稅人支付的委托貸款利息支出屬于不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出）。允許據(jù)實(shí)計(jì)算扣除的利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。利息支出不能同時(shí)符合上述四個(gè)條件的，則應(yīng)當(dāng)按照取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，如果納稅人實(shí)際發(fā)生的利息支出小于取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%，可按取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除。
利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一律按照取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除，不必考慮納稅人的實(shí)際發(fā)生額。
六、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用的扣除
（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本核定扣除
納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)所附送房地產(chǎn)開發(fā)成本憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。
（二）公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用；未移交的，不得扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。
人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無償移交給全體業(yè)主的，其相關(guān)成本、費(fèi)用不予扣除。
（三）裝修裝飾費(fèi)用的扣除
凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計(jì)算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費(fèi)用支出，一律不得作為開發(fā)成本扣除。
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營銷設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
（四）取得土地使用權(quán)所支付費(fèi)用的扣除
納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款，應(yīng)以納稅人實(shí)際支付土地出讓金（包括后期補(bǔ)繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益后予以確認(rèn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的土地閑置費(fèi)不得扣除。
（五）相關(guān)費(fèi)用、基金的扣除
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第六條的規(guī)定進(jìn)行處理。即對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計(jì)扣除，也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：兵團(tuán)國有土地收益流失回收
按照國家、兵團(tuán)的有關(guān)要求，兵團(tuán)國土資源局始終把“增收節(jié)支”作為資產(chǎn)管理工作的重要內(nèi)容來抓，保證土地管理各項(xiàng)工作的順利開展，積累了儲備資金。根據(jù)國發(fā)[2001]15號文件指出：“目前國有土地資產(chǎn)通過市場配置的比例不高，透明度低；劃撥土地大量非法入市，隱形交易；隨意減免地價(jià)，擠占國有土地收益的現(xiàn)象嚴(yán)重，使得大量應(yīng)有國家取得收益流失到少數(shù)單位和個(gè)人手中”。這不僅嚴(yán)重影響了對國有土地的保護(hù)和開發(fā)、利用，而且滋生腐敗現(xiàn)象“?，F(xiàn)就針對兵團(tuán)國有土地使用收益收支管理問題，提出以下建議。
土地收益收支問題通過合理確定土地價(jià)格，加強(qiáng)行政劃撥土地的管理來解決
首先，應(yīng)抓好土地出讓價(jià)格的管理。按照國家規(guī)程還應(yīng)根據(jù)土地的具置、形狀、容積率、用途、環(huán)境和土地供應(yīng)等因素對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，由中介機(jī)構(gòu)評估該宗土地的出讓底價(jià)，通過掛牌方式招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓。這是國有土地出讓的前提條件和基礎(chǔ)。
其次，應(yīng)加強(qiáng)對土地行政劃撥的管理，由于各種原因，土地使用的“雙軌制”將在相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)存在。為了減少行政劃撥中的土地收益流失，一方面要按照《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于劃撥用地范圍的規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，對行政劃撥土地的對象和面積、地段、用途嚴(yán)加控制，防止土地資源的浪費(fèi)和不合理的配置；另一方面應(yīng)加強(qiáng)對行政劃撥土地的土地使用稅的征收。通過提高土地使用稅，適當(dāng)縮小土地批租和土地行政劃撥之間的使用價(jià)格差距，尤其對非經(jīng)營性用地中的有相對收入的單位，應(yīng)提高土地使用稅。通過一段時(shí)間的過度，逐步拉平土地批租和行政劃撥間的價(jià)格差距，逐步取消土地使用的“雙軌制”。
再者，要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)使用住房建設(shè)用地的管理，經(jīng)濟(jì)使用住房建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，嚴(yán)禁開發(fā)商以開發(fā)經(jīng)濟(jì)使用住房名義牟取暴力。對經(jīng)濟(jì)使用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象要做出嚴(yán)格規(guī)定。對開發(fā)商以開發(fā)經(jīng)濟(jì)使用住房名義，改變用途性質(zhì)牟取暴力的，應(yīng)沒收非法所得，補(bǔ)交土地出讓金。
第四，土地用途改變，必須征得規(guī)劃和土地部門的同意，并與政府重新簽定土地出讓合同，補(bǔ)交土地出讓金，避免行政劃撥土地轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地所產(chǎn)生的土地收益流失。
二、
在土地轉(zhuǎn)讓中征收土地增值調(diào)節(jié)稅
土地使用權(quán)要依法公開交易，不得搞隱形交易。凡通過無償方式取得的土地使用權(quán)的，必須補(bǔ)交土地出讓金后方可轉(zhuǎn)讓，同時(shí)對轉(zhuǎn)讓中的土地增值征收土地調(diào)節(jié)稅。這里所指的增值部分是指政府對土地進(jìn)行了投資并非轉(zhuǎn)讓投資改良所致。為了促使土地的合理利用和流動，可將部分增值留給土地使用者。為防止土地轉(zhuǎn)讓中的瞞價(jià)行為，若土地轉(zhuǎn)讓者申請的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，明顯低于市場價(jià)，顯失公正時(shí)，政府有優(yōu)先購買權(quán)。
三、
土地出租中的土地收益流失，應(yīng)通過收取租賃超標(biāo)費(fèi)辦法解決
基于和收取土地轉(zhuǎn)讓調(diào)節(jié)稅相同的原因，土地使用權(quán)租賃價(jià)格超過政府公布的指導(dǎo)性租賃價(jià)格時(shí)，出租人應(yīng)按超額累進(jìn)的方法，按一定比例向政府交納超標(biāo)費(fèi)。通過行政無償劃拔收取的土地使用權(quán)出租而又未補(bǔ)交土地出讓金的，應(yīng)適當(dāng)提高超標(biāo)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對土地出租者申報(bào)的土地租金明顯低于指導(dǎo)性租賃價(jià)格，政府有優(yōu)先租賃權(quán)。
四、
嚴(yán)禁空地買賣或變相土地使用權(quán)買賣等非法行為
應(yīng)采取法律、行政、經(jīng)濟(jì)手段嚴(yán)禁炒賣地皮和以地易房，以地分成等土地使用權(quán)變相買賣行為的發(fā)生。通過批租的土地，地上建筑物完成工作量達(dá)到到規(guī)定的比例之前，不得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；資金欠拖不決，超過規(guī)定開發(fā)期限而未動工者，可以收取“空地稅”或收回土地使用權(quán)；已發(fā)生的空地買賣或變相土地買賣，應(yīng)采取沒收非法所得，罰款和收回土地使用權(quán)等措施，加強(qiáng)對土地經(jīng)營性行為的管理，防止土地收益流失。
五、收支方面要制定和完善各項(xiàng)土地資產(chǎn)管理制度，加強(qiáng)上級政府對下級政府及土地行政主管部門土地使用資產(chǎn)管理的監(jiān)督
關(guān)鍵詞：ArcGIS；CASS；土地資源管理；圖件編制
中圖分類號 F301 文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A 文章編號 1007-7731（2017）14-0150-02
“土地資源管理專業(yè)圖件是管理者實(shí)施土地決策的重要數(shù)據(jù)支持，“以圖管地”逐漸成為土地資源管理的主要模式。ArcGIS軟件ERSI公司開發(fā)的一個(gè)可拓展的GIS系統(tǒng)，支持?jǐn)?shù)據(jù)庫創(chuàng)建、空間數(shù)據(jù)管理和空間分析功能，具有強(qiáng)大的地圖制作、空間信息整合、與共享的能力。CASS軟件是南方測繪公司基于CAD平臺開發(fā)的一套集地形、地籍、空間數(shù)據(jù)建庫、工程應(yīng)用、土方計(jì)算等功能為一體的地籍地形成圖軟件。兩種軟件在繪制土地專題圖中應(yīng)用較多，為提高圖件編制效率、實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)利用最大化，分析兩者的不同，應(yīng)用過程中實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)非常必要。
1 ArcGIS與CASS的不同點(diǎn)
1.1 處理的數(shù)據(jù)類型不同 CASS研究的對象為實(shí)地勘測的地物地形，是規(guī)則幾何圖形的組合，而ArcGIS處理的數(shù)據(jù)大都來自航空攝影或遙感影像，較實(shí)地勘測的地物地形更復(fù)雜，處理的數(shù)據(jù)量更大，數(shù)據(jù)采集的方式多樣化；
1.2 數(shù)據(jù)編輯與分析存在差異 ArcGIS是通過ArcToolbox模塊和拓?fù)淠K實(shí)現(xiàn)空間數(shù)據(jù)編輯功能，數(shù)據(jù)編輯功能強(qiáng)大，圖形交互使用頻繁，能靈活的進(jìn)行地圖縮編，跨圖層的拓?fù)溴e(cuò)誤檢查、編輯和重建等操作；但ArcGIS不能直接與測繪儀器對接，需將坐標(biāo)數(shù)據(jù)提取出來做成表格，再進(jìn)行應(yīng)用。CASS具有強(qiáng)大的地籍地形編輯功能，可直接與測繪儀器相連接，實(shí)現(xiàn)測量數(shù)據(jù)的無縫對接，地物信息齊全；但CASS沒有專業(yè)的拓?fù)涔ぞ?，很難精確的實(shí)現(xiàn)圖形的拓?fù)涔ぷ鳌?/p>
1.3 圖層劃分方式不同 ArcGIS數(shù)據(jù)分層按照幾何類型劃分，每一個(gè)圖層只能含一種點(diǎn)、線、面、注記等幾何類型，便于管理，層次清晰；CASS以CAD為基礎(chǔ)，是按照業(yè)務(wù)邏輯劃分圖層，點(diǎn)、線、面、注記等要素都可在一個(gè)圖層內(nèi)，缺點(diǎn)是不利于分層管理與編輯。
1.4 智能標(biāo)注方法不同 ArcGIS具有智能標(biāo)注“Maplex”拓展模塊，可解決圖幅結(jié)構(gòu)混亂，標(biāo)注指示不清等問題，能有效的削減圖幅編制工作量，提高圖幅的編制進(jìn)度，能達(dá)到土地管理制圖規(guī)范的要求。CASS主要通過添加（*.dat）文件將所要標(biāo)注的信息添加到圖幅的方法進(jìn)行人工批量標(biāo)注，通過“繪圖處理”下的“展野外測點(diǎn)點(diǎn)號”將（*.dat）文件添加到圖幅中去，但添加后仍需手動改動標(biāo)注、覆蓋、重疊等問題，不能實(shí)現(xiàn)智能標(biāo)注。
1.5 屬性庫與符號庫不同 ArcGIS的屬性庫可以進(jìn)行動態(tài)編輯，注重空間圖形與非空間圖形的結(jié)合，屬性庫功能強(qiáng)大；而CASS則是利用CAD的傳統(tǒng)模式與XDATA實(shí)體編碼相結(jié)合建立屬性庫，三維圖形功能強(qiáng)，屬性庫功能相對較弱；ArcGIS數(shù)據(jù)基于關(guān)系數(shù)據(jù)庫，注重空間圖形與非空間屬性的結(jié)合[1]。為了更好的展現(xiàn)所包含的信息，每個(gè)圖形都包含與之相對應(yīng)的屬性，并根據(jù)要素屬性通過調(diào)用符號庫實(shí)現(xiàn)符號化顯示。其數(shù)據(jù)分層嚴(yán)格按照幾何類型劃分，同一圖層中只能含有一種幾何類型。CASS數(shù)據(jù)圖層（Layer）按邏輯名稱劃分，層名代表現(xiàn)實(shí)意義；而ArcGIS平臺與AutoCAD平臺數(shù)據(jù)管理機(jī)制不同，ArcGIS數(shù)據(jù)圖層（Feature Class）按要素的物理結(jié)構(gòu)，如點(diǎn)、線、面等幾何類型劃分。因此，數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換過程勢必進(jìn)行圖層重組。
1.6 數(shù)據(jù)庫管理模式不同 土地管理相關(guān)數(shù)據(jù)的編輯和使用主要是依靠良好的數(shù)據(jù)庫管理模式。在ArcGIS中，運(yùn)用空間數(shù)據(jù)庫可以將土地管理的屬性表、圖形、注記、圖廓、比例尺、指北針等圖幅要素統(tǒng)一存儲，空間地理數(shù)據(jù)庫由對象類、要素類、要素?cái)?shù)據(jù)集構(gòu)成，具有完整性規(guī)則和數(shù)據(jù)管理性能，可實(shí)現(xiàn)定義不同要素類的拓?fù)潢P(guān)系、存放柵格數(shù)據(jù)、構(gòu)建不規(guī)則三角網(wǎng)，還可以對數(shù)據(jù)進(jìn)行分層管理，條理清晰，層次分明。CASS具有數(shù)據(jù)采集、空間圖形的預(yù)處理功能，缺乏數(shù)據(jù)庫管理與編輯的相關(guān)功能。CASS是ARCGIS地籍?dāng)?shù)據(jù)庫建設(shè)的得力助手，在第二次全國土地調(diào)查中，以CASS做好的前期處理的地籍圖為基礎(chǔ)，創(chuàng)建基于ArcGIS平臺的地籍圖數(shù)據(jù)庫，以實(shí)現(xiàn)地籍成果的信息化、網(wǎng)絡(luò)化。
1.7 土方計(jì)算存在差異 ArcGIS是利用DEM提供的高程信息，結(jié)合三維分析、空間分析工具、疊合分析和統(tǒng)計(jì)分析等功能，通過開挖前后模型疊加找出填挖邊界，再對每一個(gè)區(qū)域多次建模求體積差來統(tǒng)計(jì)每一個(gè)回填和開挖區(qū)域的土方量，最后統(tǒng)計(jì)分析出整個(gè)工程的土方量[2]，在數(shù)據(jù)點(diǎn)呈正態(tài)分布時(shí)用ArcGIS計(jì)算土方量較為準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是計(jì)算過程較為復(fù)雜。CASS提供了DTM法、斷面法、方格網(wǎng)法、等高線法和區(qū)域土方量平衡法等多種方法計(jì)算土方，針對不同的地形可以選擇合適的計(jì)算方法，對數(shù)據(jù)沒有硬性要求，計(jì)算的精度高，方法選擇靈活。因此，在土方計(jì)算上CASS更具優(yōu)勢。
1.8 其他方面的不同 （1）圖框與圖例制作。ArcGIS很難制作出符合制圖標(biāo)準(zhǔn)的圖框，需要借助輔助軟件或編制相關(guān)程序來完成；而CASS自身就能運(yùn)用“繪圖處理”工具快捷地生成符合制圖標(biāo)準(zhǔn)的圖框，并能直接標(biāo)注好4個(gè)角點(diǎn)的坐標(biāo)。ArcGIS通過選擇要生成圖例的地圖圖層，對圖幅圖例進(jìn)行靈活地編輯，且生成的圖例可以單獨(dú)保存，其他圖件使用相同圖例時(shí)可以復(fù)制后直接添加到圖幅中，圖幅繪制效率高；而CASS不能直接生成相關(guān)圖例，需手動添加圖例，操作較復(fù)雜，且在重復(fù)使用上不如ARCGIS靈活。
（2）數(shù)據(jù)的輸出。ArcGIS可以根據(jù)需要提取有關(guān)的地類圖斑數(shù)據(jù)，也可以進(jìn)行整個(gè)數(shù)據(jù)庫的導(dǎo)出與統(tǒng)計(jì)。而CASS需要分別輸出界址點(diǎn)坐標(biāo)、街道面積、街坊面積、面積分類統(tǒng)計(jì)等數(shù)據(jù)，需要對圖斑進(jìn)行特定的處理，才能實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的輸出功能。
（3）查詢與統(tǒng)計(jì)。ArcGIS可實(shí)現(xiàn)地類圖斑的定位查詢，在處理大批量數(shù)據(jù)時(shí)查詢功能強(qiáng)大。而CASS可查詢坐標(biāo)、查詢距離，查詢幾何圖形的標(biāo)高、面積、周長等基礎(chǔ)信息，在處理大批量數(shù)據(jù)需通過人工手動查詢。
2 結(jié)論
本文通過對比分析ArcGIS和CASS在土地資源管理方面的應(yīng)用，得出如下結(jié)果：
（1）ArcGIS以空間數(shù)據(jù)庫形式統(tǒng)一存儲管理土地管理相關(guān)數(shù)據(jù)，可對符號進(jìn)行動態(tài)編輯且不影響數(shù)據(jù)建庫，能實(shí)現(xiàn)建庫與制圖一體化，制圖效率高，在數(shù)據(jù)管理方面具備顯著優(yōu)勢。但其購置成本高，且在數(shù)據(jù)編輯、土方計(jì)算等方面有待加強(qiáng)。ArcGIS適用于大數(shù)據(jù)庫圖件的縮編及拓?fù)涔ぷ鳌?/p>
（2）CASS在數(shù)據(jù)采集方面具有編輯便捷、高效的特點(diǎn)，在繪圖處理、數(shù)據(jù)對接、土方計(jì)算和地物編輯方面對土地管理相關(guān)圖件制作的支持比較好，成本較低，圖形分層存放，可以根據(jù)需要輸出樣式。但是，CASS平臺上沒有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫支撐，數(shù)據(jù)建庫過程中不能確定具置，以文件形式存儲管理相關(guān)數(shù)據(jù)，在數(shù)據(jù)管理、符號庫支持、查詢與統(tǒng)計(jì)、智能標(biāo)注等方面等方面稍顯不足。
（3）ArcGIS與CASS都能夠按照相關(guān)規(guī)范要求獨(dú)立完成土地管理相關(guān)制圖任務(wù)。實(shí)際生產(chǎn)應(yīng)用中，ArcGIS與CASS是更多地融合使用，例如第二次土地調(diào)查時(shí)，我們先用CASS軟件展野外控制點(diǎn)，然后把CASS的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)成ARCGIS認(rèn)可的數(shù)據(jù)格式，再用ARCGIS進(jìn)行拓?fù)錂z查與建庫，以此提高工作效率?？傊?，在土地管理過程中，應(yīng)靈活運(yùn)用2種軟件，充分發(fā)揮各自的特色，在符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的前提下，實(shí)現(xiàn)融合利用，以降低工作量，提高制圖效率。
參考文獻(xiàn)
[1]李學(xué)軍.利用CASS地籍圖建立ArcGIS數(shù)據(jù)庫的方法研究[J].測繪通報(bào)，2010（10）：56-58.
