發(fā)布時間：2023-06-16 16:25:10
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的方案設計的優(yōu)化建議樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關鍵詞：變電站；選址；平面布置；建筑設計
中圖分類號：TU271.1 文獻標識碼：A 文章編號：1000－8136（2012）14－0096－02
變電站是我國電力工程建設中的重要組成部分，變電站工程建設質量涉及到國家工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展并與人民的日常生活息息相關，因此在國民經(jīng)濟中具有舉足輕重的地位。從筆者多年來從電站土建設計的工作實踐來看，變電站土建設計是一項常規(guī)性工作，但也是一項“只有更好，沒有最好”的研究工作。對于任何一個變電站的土建設計，我們設計人員和管理者都必須具有高度負責的工作態(tài)度，重視設計質量，精心設計每一項工程。筆者結合自身實踐經(jīng)驗，就這一問題作一探討與分析：
1 變電站土建設計的階段及內容
1.1 選址階段
在進行變電站地址選擇時，應首先明確電站負荷中心的位置；這需要系統(tǒng)人員依據(jù)潮流分析以及電網(wǎng)的規(guī)劃確定負荷中心位置，此外還需設計接入系統(tǒng)方案、無功補償規(guī)模、出現(xiàn)、主變等。依據(jù)提供的資料，土建設計人員先初步確定幾個電站選址方案，這些選址地點應盡量與負荷中心較近，以便能夠降低網(wǎng)損。
變電站線路的選擇應與地址的選擇相協(xié)調，在選址過程中要注重與線路人員之間的配合，明確變電站輸電線路的具體方案。因線路的總體造價要遠大于變電站的建設造價，因而科學、合理的線路方案，有助于保證變電站建設的經(jīng)濟性，而且對于方案順利通過前期的審查有著重要的作用。
1.2 可行性研究階段
可行性研究階段土建專業(yè)的工作主要是根據(jù)項目選址階段的工作成果和審查批復的意見，重點論述批復站址的建設方案。應就批復站址的建設方案進行詳細論述，相較于選址階段，應充分論證占地面積、站用水源、站用電源、交通運輸、土地用途、地質條件等多種因素，重點解決批復站址的可行性問題。
1.3 初步設計階段
在取得可行性研究批復意見后，就進入了變電站的初步設計階段。該階段土建專業(yè)需要做的工作主要是落實土地的征用，變電站的土建總平面的布置，該階段應就土建總平面布置、地基處理、給排水方案的具體設計方案提出2～3個方案以進行比較，以便從中挑選出最優(yōu)方案。
1.4 施工圖設計階段
通過初步設計審查后，就土建專業(yè)來說，對土建總平面布置、建筑面積、結構選型、地基處理方案、基礎選型等都有了明確的審查意見。施工圖設計階段就是依據(jù)初步設計審查意見，要按照現(xiàn)行的規(guī)程以及規(guī)范或者國家標準，先從局部后從整體進行設計，設計的原則是不超過初步設計審查確定的范圍。在對所有的廠家資料、電氣提資、尺寸進行判斷，并且確認無誤后，按要求進行設計。
2 變電站土建設計優(yōu)化的對策分析
建構方案設計：一般包括建筑平面、立面方案設計、暖通風及水工方案、地基處理方案設計、結構及基礎方案設計。變電站建筑常采用聯(lián)合布置形式進行設計，目的是節(jié)約用地。在結構方案設計上，變電站的主要建筑物幾乎都采用鋼筋混凝土框架結構，其構架及支架采用鋼結構，不過其設計還要考慮變電站的重要程度及站址的抗震設防烈度。平面設計方案，一般要做到兩點：一是保證各功能房間有足夠的空間；二是建筑立面能產(chǎn)生美觀的效果。建筑基礎形式需根據(jù)地質情況選擇，當?shù)刭|好時，用天然地基處理技術即可；當填土較厚時，采用的處理技術是強夯；當?shù)刭|是較厚的淤泥時，處理技術是灌注樁管樁或水泥土攪拌樁以及預壓法。暖通風方案設計，其設計一般能達到設備運行及消防的需要即可。
2.2 站區(qū)排水及消防系統(tǒng)方案設計與優(yōu)化
設計前，要從水源條件角度分析設計方案。由于變電站生活用水量及消防補水量都較少，若條件允許供水方案設計時，可優(yōu)先考慮能否通過市政來供給。給水系統(tǒng)主要包括消防給水和生活給水這兩個系統(tǒng)，但兩者宜分開而獨立設置。排水系統(tǒng)中各排水系統(tǒng)應采用分流排放。值得注意的是在消防方案的設計過程中，要認真考慮建筑物與建筑物間、設備與設備間、設備與建筑物間的距離；考察其間距是否達到消防規(guī)定的間距標準，如果達不到就應采取防火窗或防火墻等措施進行替代處理。
2.3 站址方案的比較及選擇
根據(jù)上述情況，對可供選擇的多個方案進行經(jīng)濟比較，然后，由專家對此次方案的可行性進行初步評定，在評定過程中要重視審查的意見及建議，從中篩選出最優(yōu)方案。那么對于方案的評定需要確立科學、合理的評價指標，結合工程實踐，提出方案的首選與備選方案，以備施工組織需要。同時，對最優(yōu)方案要進一步完善，確定最后的設計方案。
關鍵詞：建筑方案設計；設計原則；設計要點
引言
隨著現(xiàn)代化進程的不斷推進，建筑行業(yè)在現(xiàn)今社會起著不同凡響的作用。近年來，人們的生產(chǎn)生活水平不斷提升，在物質文明高度豐富的情況下，人們更加傾向于居住環(huán)境的舒適和溫馨，進而在極大程度上促進了建筑行業(yè)的進一步發(fā)展。對于建筑行業(yè)而言，建筑方案設計是其最初階段，同時也是起著決定作用的階段，一旦建筑方案設計不合理，或者不符合實際，就會給后續(xù)施工階段帶來極大的困難和麻煩，還會對建筑物的整體施工質量造成嚴重的負面影響。因此，在進行建筑方案設計時，必須要根據(jù)實際情況進行設計，嚴格遵循建筑方案設計原則，并對其中的設計要點進行嚴格把關。
1 建筑方案設計的原則
1.1 體現(xiàn)建筑工程的整體風格
隨著經(jīng)濟全球化的普及以及高新科技的不斷創(chuàng)新和完善，人們的生活水平發(fā)生了翻天覆地的變化，對精神層面的追求越來越迫切，在這種情況下，廣大人民群眾對建筑物的功能就不僅僅限制于居住和生活方面了，而是更加追求建筑環(huán)境的個性化、科技化。因此，建筑設計人員在進行建筑方案設計過程中，首先要求就是要體現(xiàn)出建筑工程的整體風格，對建筑的潛在信息進行研究和分析，取其精華部分，不斷推陳出新，體現(xiàn)出建筑物的文化底蘊和獨特的藝術形式，以此滿足用戶的所有需求。
1.2 堅持自頂向下、抓大放小的原則
眾所周知，建筑方案設計是建筑工程項目實施的首要環(huán)節(jié)，占據(jù)著非常重要的地位和作用，可以說，建筑方案設計的適用性與合理性影響著建筑功能是否能夠正常發(fā)揮。因此，建筑設計人員在進行建筑方案設計時必須依據(jù)相關建筑設計規(guī)范標準，堅持自頂向下、抓大放小的原則，從宏觀上綜合考慮影響建筑方案設計因素，將本環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的問題進行完善和處理。加強各部門之間的合作和交流，確保將設計過程中遇到專業(yè)設計問題進行有效解決，從而為建筑方案設計提供技術保障。
1.3 堅持和發(fā)揮建筑技術專業(yè)人員的主導性作用
在建筑方案設計優(yōu)化過程中，有時會出現(xiàn)優(yōu)化失敗的情況，使得方案設計更加惡化，這是由于多方面的因素引起的，其中非專業(yè)因素是主要原因。因此，為了保障建筑方案設計優(yōu)化的科學合理性，建筑設計人員要多方聽取意見與建議，在優(yōu)化過程中以嚴謹認真的態(tài)度對所有設計資料進行整理和甄選、過濾。除了非專業(yè)原因以外，建筑方案設計還會受到專業(yè)性的影響，因此，在需要的情況下還要通過專業(yè)技術手段進行方案優(yōu)化，確保建筑方案設計的技術專業(yè)性。另外，相關建筑部門還要給予建筑設計人員充分的創(chuàng)作空間，以此確保建筑方案設計創(chuàng)新性?？偠灾庾R對物質具有反作用，正確反映客觀事物及其發(fā)展規(guī)律的意識，能夠指導人們有效地開展實踐活動，促進客觀事物的發(fā)展。歪曲反映客觀事物及其發(fā)展規(guī)律的意識，則會把人的活動引向歧途，阻礙客觀事物的發(fā)展。因此，建筑技術專業(yè)人員作為建筑方案設計的核心力量，要堅持和發(fā)揮主導性作用，切記自己的職責和使命，提高責任意識，培養(yǎng)創(chuàng)新理念，不斷推陳出新，為建筑方案設計的優(yōu)化做出積極貢獻。
2 建筑方案設計的要點
2.1 建筑的總平面設計
改革開放之后，我國經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高，尤其是二十一世紀以來，我國科技信息不斷創(chuàng)新和發(fā)展，各項建設事業(yè)的發(fā)展日新月異，在極大程度上提高了我國的總體發(fā)展水平。在這種社會背景下，建筑行業(yè)以其特有的優(yōu)勢也迎來了發(fā)展的最佳時期，建筑項目如雨后春筍般層出不窮，發(fā)展勢頭頗為迅猛。建筑方案設計是建筑工程實施的根本依據(jù)，具有一定的復雜性和專業(yè)性，這也就導致在方案設計過程中，要考慮的設計因素和內容繁多，同時這些內容是影響建筑的總平面設計的關鍵因素，是決定其成功與否的重要標準。對建筑總平面布局進行分析的主要依據(jù)是設計方案中的相關標記和敘述，包括建筑物的地形圖和文字敘述的道路狀況，就某種意義而言，對建筑的總平面設計是決定建筑物與環(huán)境之間關系的重要指標，建筑總平面設計的協(xié)調性與建筑物的各種流線組織有著直接關系，關系著建筑的總平面設計是否科學合理。
2.2 建筑物的功能區(qū)的設計
隨著人們生活水平的日益提高，建筑環(huán)境的舒適性和功能性是人們追求的重要內容，因此，建筑物的功能區(qū)設計是建筑方案設計中重要的組成部分，同時也關系著建筑功能是否滿足人們所需的重要環(huán)節(jié)。建筑物的功能區(qū)可以分為管理、使用、后勤等功能區(qū)，只有對建筑物進行合理劃分和歸納，才能更好地實現(xiàn)建筑物的所有功能。在進行建筑物的功能區(qū)的設計時，對于具有復雜功能的建筑物來說，要分功能區(qū)進行設計，否則就會陷入迷霧之中，無法弄清各個房間之間的聯(lián)系和區(qū)別，難以進行建筑方案設計的整體把握。因此，針對于建筑方案設計中建筑物的功能設計而言，首要設計內容就是劃分建筑物的功能區(qū)，之后按功能區(qū)進行方案設計，確保整個建筑方案設計的科學性和功能性。
2.3 房間布局的設計
建筑物中會有很多房間，所以在對建筑物進行功能分區(qū)時，首要任務就是明確各個房間之間的位置關系，需要注意的是，在對功能分區(qū)時，要先進行豎向劃分，之后再進行水平劃分。另外，建筑設計人員還要對房間設置的上下關系進行合理分析，以防給后期建筑施工帶來不必要的麻煩和損失，甚至對建筑功能的正常使用造成不利影響。對于建筑物的功能分區(qū)而言，豎向和水平的功能分區(qū)是有差別的，豎向的功能分區(qū)具有優(yōu)先權，只有先設置好豎向功能分區(qū)，水平功能分區(qū)才會更好地實施，兩者之間相輔相成。豎向功能分區(qū)時，要堅持根據(jù)空間形式變化進行功能和結構設計的原則。
3 結束語
近年來，我國的各項建設事業(yè)不斷地發(fā)展，國民經(jīng)濟取得了大幅度的提升，其中，建筑行業(yè)也取得了一定程度的發(fā)展，建筑項目的與日俱增為建筑行業(yè)迎來了發(fā)展的春天。而建筑方案設計是建筑項目實施的首要環(huán)節(jié)，在所有設計中具有至關重要的意義和作用，是建筑物是否協(xié)調的基本保障，也是建筑功能能否實現(xiàn)的前提。因此，必須要重視建筑方案設計工作，并在設計過程中嚴格遵守建筑設計相關規(guī)范標準，重點把握方案設計中的要點，為建筑施工質量提供基本的技術保障，從而促使建筑行業(yè)向著更高、更強、更好的方向發(fā)展。
參考文獻
[1]任紅蓮.建筑方案設計過程中的設計原則及要點分析[J].山西建筑，2016.
[2]陳召明，李傳濤.方案設計在建筑設計中的重要性與應用分析[J].城市建設理論研究，2012，9.
【關鍵詞】房地產(chǎn)、工程項目、造價控制
1.前言
在我國經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)業(yè)也進入了快速發(fā)展期；但我國房地產(chǎn)業(yè)也面臨著一些問題和不足，尤其是在項目的造價控制上，還需要進一步完善。值得肯定的是我國房地產(chǎn)業(yè)界的一部分企業(yè)已經(jīng)意識到該問題的重要性，并且已逐步開始采取措施解決此類問題；例如：一些優(yōu)秀的房產(chǎn)公司都有自己的設計部門、招投標部門、造價審價部門等。并經(jīng)過一段時間的運行，收到了預期的效益。
2.目前房地產(chǎn)工程項目在各階段造價控制上存在的問題
2.1造價控制在項目設計方案比選階段所存在的問題
房地產(chǎn)工程項目成本控制的關鍵之一是建設投資，工程建設大多采用公開招標，通過比選和競爭已經(jīng)能夠較好的控制好施工造價，但是往往會在建設投資方案確定上優(yōu)化不夠，較為嚴重的是設計方案的投資比選缺乏充分對比論證。工程在方案設計階段未盡量多的篩選設計方案，方案上存在著不經(jīng)濟的現(xiàn)象，使得施工圖設計階段也無法優(yōu)化，也未真正利用好本項目的土地資源和各項批復指標，方案設計的不夠細會造成投資估算的不準確；通常房地產(chǎn)建設單位并不是方案設計和資金估算方面的專家，只能聘請第三方單位代為實施，有的為了節(jié)約當前外聘委托設計的費用而減少了設計方案的數(shù)量和質量，最終沒有獲得最優(yōu)的方案造成后面的投資成本成倍增加；或者為了趕時間匆忙選定一個不太成熟的設計方案，這都是造成后續(xù)投資不可控的主要問題。
2.2造價控制在項目施工圖設計階段所存在的問題
此階段存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，方案設計與造價控制出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象；方案設計和造價控制分給不同部門負責，因此在實際工作過程中，部門之間的溝通不夠，一些設計人員在設計方案選擇時不夠重視成本造價控制，在設計選型中不管成本，只管自己設計方便省事；另一方面負責造價控制的人員介入滯后，往往等施工圖設計都基本結束了再進行造價的審計評估，此時發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟性不夠，往往設計人員不愿意重新設計而推脫不做優(yōu)化。第二，方案設計不夠合理，選擇的設計方案過于保守或過于經(jīng)濟。據(jù)不完全統(tǒng)計，通常的設計保險系數(shù)都比要求大1-2倍，大量的增加投資成本。而過于經(jīng)濟的設計又存在安全隱患和設計缺陷，也會給投資人和國家造成巨大損失。例如，寧波橋事件。【1】
2.3造價控制在招標階段所存在的問題
此階段的投資問題，主要是品牌的選定上；房地產(chǎn)企業(yè)為了提高產(chǎn)品的檔次或安全穩(wěn)妥系數(shù)，一味的選用高端品牌，造成成本的大幅度增加，在規(guī)格型號一定的情況下品牌選定后成本就已經(jīng)固定了。同一種設備材料不是檔次越高越好，在確保質量、安全的前提下，選擇性價比高的品牌才是最合適的。
2.4造價控制在施工階段所存在的問題
此階段存在的問題主要是施工變更簽證管理。首先、站在施工方的角度，往往會向房地產(chǎn)企業(yè)提出一些變更要求，這些要求往往都是以方便施工、增加投資為主；這時，房地產(chǎn)企業(yè)要進行認真分析、論證，是否一定需要變更，把不必要的變更都駁回去。其次、很多房地產(chǎn)企業(yè)忽視了激發(fā)項目團隊提出優(yōu)化減少投資的變更管理，沒有拿出相應的獎勵措施，所以有時候有的地方可以做減少投資的優(yōu)化方案，由于閑麻煩也沒有人愿意去做。第三、在發(fā)生不可避免的變更增加投資時，混亂的現(xiàn)場簽證管理程序會提高施工管理難度、增加投資成本，因此，要嚴格執(zhí)行逐級審查制，規(guī)范施工秩序，提高工程質量，幫助控制造價?！?】
3.科學、合理控制房地產(chǎn)工程項目造價的對策分析
3.1在方案設計階段有效控制工程項目的造價
房地產(chǎn)項目建設過程中方案設計較為重要；要采取方案比選優(yōu)化設計，兩種或多種方案的設計將有助于提高項目投資的經(jīng)濟型；按照一定的限定額進行設計控制，使整個工程投資項目達到預算的標準；房地產(chǎn)企業(yè)可采用公開招標選擇設計方案的形式來獲取不同的設計方案，并對篩選的方案進行對比論證，優(yōu)中選優(yōu)。對于設計上材料的選擇要充分市場調研，在保證設計效果和意圖及質量的前提下，盡量選擇性價比高的品牌材料，避免選擇過時的或不成熟的材料，在實施后發(fā)現(xiàn)達不到設計要求而重新返工，造成巨大的投資損失；設計者與建設者要充分的溝通，讓設計者充分了解建設者的意圖，對于工程的使用用途和重點也要說明清楚，設計上要保重點，放次要，從而節(jié)約工程投資。
3.2在施工圖設計階段有效控制工程項目的造價
施工圖設計是工程項目造價控制最關鍵的一環(huán)，此階段對整個工程造價的影響度能達到50%左右。優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)一般有一支高水平的設計團隊，能制定出一份合理、可行的施工圖設計方案。該方案對項目的施工圖以及項目造價都做了合理的設計和安排，是工程項目建設的藍圖。在施工圖設計中，要注意進行多方面、全方位的審查對比優(yōu)化，這才是房地產(chǎn)建設工程節(jié)約投資的關鍵所在。房地產(chǎn)企業(yè)也可以選擇與專業(yè)的設計單位進行合作，發(fā)揮專業(yè)設計單位在某一個方面的特長，分包某一個特定專業(yè)給專業(yè)設計單位進行二次設計，而自己進行總體協(xié)調設計。在工程項目的建設過程中，設計單位也應該參與其中，可根據(jù)現(xiàn)場實際對現(xiàn)場進行優(yōu)化設計，可最大化的優(yōu)化方案，節(jié)約投資；同時也有效地控制了建設工程項目的造價，避免出現(xiàn)因為設計方案不完善、不合理、不貼合實際而使工程造價提高的現(xiàn)象。【3】在設計時，要借助價值工程的原理，功能、價值、成本間做出最佳的設計選擇，在保證工程質量的前提下，能將成本降低25%至40%。
3.4在施工階段有效控制工程項目的造價
施工階段是將設計圖紙轉化成實體的階段，也是最終實現(xiàn)工程的使用價值的階段，此階段在整個工程項目造價控制的影響度較小，只有不足20%。要在該階段有效控制工程項目的造價，房地產(chǎn)企業(yè)要做到以下幾點：第一，嚴格執(zhí)行工程量清單報價規(guī)則，采用單價固定方式合同招標；第二，正確處理好工程現(xiàn)場變更簽證，若建設方提出變更要求或是工程設計出現(xiàn)不合理的地方，甚至是施工單位提出變更的建議，房地產(chǎn)企業(yè)要對這些建議進行嚴格的審核，防止隨意變更增加投資；第三，加強對施工現(xiàn)場的監(jiān)督和管理，及時制止浪費、延期、材料以次充好等違規(guī)行為。
4.結束語
在房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的大背景下，經(jīng)過多年的經(jīng)驗積累與摸索完善，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在投資決策階段、項目設計階段、招標階段、施工階段以及竣工結算階段，對造價的控制都有了一定的提高。但是仍有一些房地產(chǎn)企業(yè)將投資控制重點放在了施工階段，忽視了在決策、設計階段對投資造價的優(yōu)化作用，這只是最初級的投資造價控制。隨著我國設計團隊業(yè)務能力的提升，房產(chǎn)企業(yè)管理者自身水平的進步，決策階段和施工圖設計階段在房地產(chǎn)造價控制中的巨大效益將被大家所熟知和重視；相信在不遠的將來我們將看到，善于在決策階段和施工圖設計階段優(yōu)化造價控制的企業(yè)將從中獲得巨大的利潤，逐漸做大做強；而忽視者將在激烈的市場競爭中逐漸被淘汰出局。
【參考文獻】
[1] 朱春燕，論建設項目在設計階段的造價控制[J].建筑監(jiān)督檢測與造價，2008（2）：55
關鍵詞：網(wǎng)費；運營商；滿意度調查
一、引言
在信息爆炸的大數(shù)據(jù)時代中，信息的快速流動，交流的便捷有效不僅是人們生活的基礎需要，更成為提高社會經(jīng)濟運行效率的基本要求。因此，電信行業(yè)在現(xiàn)代社會中占有至關重要的地位，其發(fā)展狀況也為人們所關注。官方一系列動作讓廣大網(wǎng)民看到了“提速降費”的期望，但幾大運營商給出的回應卻并不如人意，提速降費勢在必行卻又似在令人滿意的道路上舉步維艱。
為了解探究語音通信費優(yōu)化空間，本次調查科學地進行方案設計對杭州市居民進行統(tǒng)計調查通過科學設計調查方案對移動公司的手機通信費進行深入探究運用階梯計量模型對手機通訊費進行定價優(yōu)化探究；最后針對性地提出一些改善措施和建議。
二、語音通信費優(yōu)化定價模型――階梯計量模型構建及分析
根據(jù)中國移動有限公司2014年年報，總成本=524114（百萬元），通信收入占總運營收入的48.16%，可認為移動公司用于通信業(yè)務每月成本為21037百萬元。
（三）三種價格制定方案及采用對應方案時人均月語音通信費
采用上述模型，我們給出了三種階梯價格方案，并求出在對應方案下的人均月語音通信費。
在語音通信費為0.07（元/每分鐘）的情況下，μ≈772。因此人均月費用約為54元。
采用新的價格方案后，人均花費下降了48%～51%。
以上結果只考慮了收回全部成本的情況，因此此方案獲利低，是對客戶來說的理想狀態(tài)。該模型可被具體應用于三大運營商的市內通話價格等語音通信項目定價。
三、結論與建議
（一）結論。44.9%客戶可接受0.1―0.2元/分鐘的市話費。目前有若干形式的市話費在該區(qū)域間，符合客戶期望。31%客戶可接受0.25―0.3元/分鐘的國內長途費，而運營商制定的國內長途最低價格為0.3元/分鐘，可符合部分客戶的價格期望。市話和國內長途在運營商推出的部分套餐中的定價已達到客戶可接受價格，國際長途費和國內國際漫游費難以達到客戶期望。
（二）建議。運營商推出的部分套餐中，市話和國內長途已經(jīng)可以達到觀眾的期望價格，運營商只需要推廣在顧客可接受范圍內的定價，或小幅度下調價格即可。
房地產(chǎn)開發(fā)項目在設計階段的主要工作是按照市場定位報告的指導設計出滿足市場需求的、能夠適銷對路的產(chǎn)品，在這一階段，大家更多關注的是設計效果是否滿足營銷需求，設計成果質量是否滿足報批報建的要求，往往會忽視設計產(chǎn)品的成本高低。但是，若對設計階段的成本不重視，將會使項目成本構成可能會出現(xiàn)合理，也會降低資金利用效率。設計階段項目造價的計價形式是編制設計預算，通過設計預算可以了解項目造價的構成，分析資金分配的合理性，并可以利用價值工程理論分析項目各個組成部分功能與成本的匹配程度，調整使項目功能與成本更合理，并可以對投資比例較大的部分進行投資重點控制，提高資金控制效率。其次，在設計階段通過編制成本計劃，主動發(fā)現(xiàn)一些設計方面的差異，使設計更經(jīng)濟；同時，在設計階段控制項目成本能夠體現(xiàn)技術與經(jīng)濟相結合的原則，在充分考慮經(jīng)濟因素的情況下，使設計方案較好的體現(xiàn)技術與經(jīng)濟的結合，真正做到經(jīng)濟、適用、美觀。就目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)而言，設計階段的成本管理主要存在以下問題。
（1）—味追求設計效果，導致成本投入過大，降低項目預期收益。
（2）一味削減成本，導致實際效果與預期偏差較大，造成返工。
（3）設計方案不經(jīng)比選，倉促出圖，錯失最佳方案或造成后期發(fā)現(xiàn)后被動變更。
某地產(chǎn)公司在重慶某樓盤開發(fā)建設中，積極探索和嘗試如何在設計階段做好成本管理工作，減少了以上問題在公司開發(fā)項目上出現(xiàn)的情況。以下是該項目設計階段成本管理的方法。
設計階段一般分三個主要進程，分別為方案設計階段、擴初設計階段、施工圖設計階段，各階段成本控制的主要工作、成本控制要求、控制重點和成果文件都不一樣。要做好設計階段的成本管理，歸根結底是做到設計工作與成本管理工作緊密結合，設計人員與造價人員密切配合。在不同的設計階段，成本管理工作有著與之相對應的工作，造價人員要配合設計人員完成各項測算分析。目前，房地產(chǎn)開發(fā)項目普遍采用三階段設計，基本控制流程可表示為：
根據(jù)產(chǎn)品標準確定成本目標，根據(jù)成本目標確定經(jīng)營目標。在建立控制基準的基礎上對成本保持心中有數(shù)，并做到事先預算，保持成本與產(chǎn)品不脫節(jié)。
下面重點就各個階段如何開展成本管理工作進行介紹。
1方案設計階段的成本管理工作
方案設計階段的成本管理工作主要為設計單位選擇、方案優(yōu)化、結合建造標準制定成本目標、制定出圖計劃。該階段的成本控制要求是符合項目定位?？刂浦攸c主要體現(xiàn)在兩個方面，一是在方案評審、比選時對擬選方案進行成本測算，為選定設計方案提供參考依據(jù)；二是在方案設計確定后，論證設計方案的目標成本，對目標總成本進行分配，為后續(xù)設計提供指導。
擬選方案成本測算的主要依據(jù)：總圖設計指標、不同物業(yè)形態(tài)的單方成本等。
擬選方案成本測算的步驟
（1）依據(jù)總圖規(guī)劃總建筑面積測算城市建設配套費：
?。?）依據(jù)總圖規(guī)劃總建筑面積測算設計費，依據(jù)總圖估算勘察費用、場平費用等，結合歷史經(jīng)驗測算出工程前期成本：
（3）依據(jù)總圖中規(guī)劃的不同物業(yè)形態(tài)的面積，參考公司積累的同一地區(qū)相同物業(yè)形態(tài)的成本數(shù)據(jù)，測算建筑安裝成本。當公司內部成本數(shù)據(jù)庫缺乏時，可參考建設當?shù)卦靸r部門的相同物業(yè)形態(tài)的成本指標進行測算分析；
（4）依據(jù)總圖設計中的建筑密度、占地面積、戶數(shù)、總建筑面積、用水用電負荷估算等數(shù)據(jù)，測算景觀綠化成本、水電氣接入成本、綜合管網(wǎng)成本等基礎設施建設成本；
（5）依據(jù)總圖中規(guī)劃的物業(yè)形態(tài)情況，結合公司過往經(jīng)驗和自有資金情況初步測算項目管理費、資金成本；
（6）匯總上述各項測算的成本，加上實際發(fā)生的土地開發(fā)成本后大致測算出對應方案設計的估算成本。
在方案設計階段，設計部門應依據(jù)地塊定位報告盡可能的多提供可選擇的方案，成本部門應對每個方案的總成本進行測算，供決策者在綜合考慮營銷部門測算的每個方案的預期收入等#況后確定設計方案。
設計方案確定后，成本部門組織公司有關部門和人員，對設計方案的測算成本進行分析論證，研究確定選定設計方案的總成本目標和單方成本目標。總成本目標和單方成本目標確定后，成本部門依據(jù)方案設計中不同物業(yè)（如：多層住宅、高層住宅、地下車庫、公寓、寫字樓、商業(yè)門面等）的情況，對各種物業(yè)的建安成本按照專業(yè)進行分配，需要進行成本分配的專業(yè)主要有：基礎、主體結構、砌體抹灰、門窗、保溫、防水、水電安裝、欄桿、外立面裝飾、電梯等。除了上述對建安成本目標的確定和分配，還需要對景觀、水電氣、綜合管網(wǎng)等各個配套專業(yè)的成本目標進行分配。成本部門初步分配各專業(yè)的成本目標后，組織設計部門、營銷部門，結合項目定位和市場同類同檔次的產(chǎn)品設計情況進行論證，形成各個專業(yè)的成本目標，指導下一步的設計工作。幾乎所有設計，都要從方案開始優(yōu)化進行成本控制。方案設計I價段的重點是設計優(yōu)化，特別是設計要與成本交叉互動，以便于控制成果、細分過程。要通過在設計^程中對設計的中間成果進行功能及成本的評估，對整體設計思路或局部做法、材料選用進行檢査比較、改進，以期獲得更滿意性價比的設計成果。在該階段，房地產(chǎn)公司的實施做法是：
組織保證：成立公司（項目）設計工作小組，具體負責方案設計階段的整體協(xié)調組織工作。
準備充分：提出方案設計的時間節(jié)點計劃，并注重相關或同類項目的方案成本資料。
事前控制：簽訂好方案設計合約，對成本指標進行約束。
事中控制：及時跟進方案設計進程，對典型性的方案進行成本測算，并在確保效果的前提下提出修改建議。
事后反饋：根據(jù)事前預算指標對階段性成果進行檢查調整。并按合約進獎罰。
方案設計階段體現(xiàn)和形成的工作文件主要有《設計任務書》、《限額設計指導》、《開發(fā)項目成本目標》和《出圖計劃》。
2初步設計階段的成本管理工作
初步設計階段的主要工作包括材料設備選型、編制部品控制計劃，控制的重點是電梯、空調、門窗、欄桿、裝修材料、景觀、智能化、消防、防水保溫材料及其他新型材料。初步設計階段的成本管理工作主要做法和步驟是，一是將公司研究確定的成本目標傳達給設計單位，使設計單位能夠知曉建設單位的投資意圖；二是驗算，驗算初步設計中各專業(yè)的單方工程量是否會導致成本突破目標成本，便于設計部門及時分析查找原因，及時修正設計或調整成本目標：三是成本目標的平衡，根據(jù)各專業(yè)成本的驗算情況，在總成本目標框架下進行各專業(yè)的目標成本平衡，經(jīng)平衡后的各專業(yè)目標成本作為指導施工圖設計的依據(jù)。
初步設計階段的成本控制要求主要體現(xiàn)在設備選型合理、檔次與項目定位符合、設備產(chǎn)品的技術成熟、使用風險可控、市場占有率較高，后期維護服務成本低等。
該階段也是限額設計的關鍵階段，體現(xiàn)和形成的工作文件主要有《材料設備選用意見》《部品控制計劃》等。
3施工圖設計階段的成本管理工作
施工圖設計階段的成本管理工作更加具體。主要包括編制施工圖預算，對比調整成本目標、落實限額設計，并在招標前進行第一次圖紙會審。首先，設計部門還是需要將公司研究確定的各專業(yè)的目標成本傳達給設計公司，并且對結構單方含鋼量、單方砼指標、單方砌體指標、單方門窗含量等指標意見傳達給設計公司。施工圖設計初步成果完成后，成本部門要對各單體工程分專業(yè)，針對擬定的單方工程量指標進行驗算，設計部門根據(jù)驗算情況分析查找優(yōu)化途徑。在施工圖設計階段，成本管理工作最主要的工作是配合設計部門進行設計優(yōu)化，為了配合好設計優(yōu)化，成本部門需要做的工作就是不斷的進行計算、市場調査、成本分析及驗算，具體包括工程量指標的計算、選用材料的市場價格調杳、各種分項工程市場承發(fā)包價格的調查、各專業(yè)分部分項工程指標的測算分析等?？傊@一階段成本管理工作的重點就是配合設計部門盡可能的優(yōu)化設計，在能滿足產(chǎn)品定位要求的基礎上盡可能的降低成本。
施工圖設計階段的控制重點主要是限額設計，要考慮鋼筋、砼、外墻、門窗、裝修、管線等的用量指標，還要考慮有些項目的錯漏缺項。要求對圖紙的質量和時間必須滿足要求，不能因時間原因造成圖紙質量1低劣，還要考慮預算的準確性和分析深度。
施工圖設計階段形成的主要工作文件有《限額設計合同條件》《圖紙會審紀要》、《施工圖預算》和《成本目標調整報告》。
4景觀設計、裝修設計的成本管理工作
對于景觀工程、裝修工程這類由開發(fā)商自主單獨設計的工程，要控制好投資，就必須在設計階段做好成本管理工作。這類單獨設計的工程，其設計階段的成本管理工作基本上與建安工程相似，重點是在設計前必須明確擬投入的成本目標，設計部門將公司研究的成本目標傳達給設計公司，指導設計公司做好設計工作。初步設計成果完成后，及時測算工程量，對設計使用的鋪裝材料、苗木、設備等進行市場詢價，及時編制預算書，對設計預算成本進行測算并與目標成本進行比較分析，如果設計預算成本與目標成本有偏差（高或者低），設計部門及時要求設計公司進行調整，最終將預算成本控制在目標成本以內，從而達到成本預控的目的。
5結束語
關鍵詞：客戶服務 服務理念 服務內容
中圖分類號:F270 文獻標識碼:A
文章編號:1004-4914（2011）06-261-02
一、引言
陜西省地方電力（集團）有限公司是陜西省人民政府直屬的大型供電企業(yè)，承擔榆林、西安、寶雞、咸陽、渭南、延安、漢中、安康和商洛市9個市的66個縣（區(qū)）工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和城鄉(xiāng)居民生活的供電任務，是陜西省電力市場的重要主體和骨干企業(yè)。目前集團公司擁有110KV變電站33座，35KV變電站247座，其中形成陜北地區(qū)以110KV電網(wǎng)為主構架；關中地區(qū)以35KV供電網(wǎng)絡主導和部分110KV 電網(wǎng)為補充；陜南地區(qū)以35KV供電網(wǎng)絡為主的配電系統(tǒng)。陜西地方電力（集團）公司的供電面積達全省總面積的72%，供電人口達全省總人口的51%，陜西省境內電力市場占有率為27.1%，初步形成了布局合理、調度靈活、安全可靠、保障有力的供電網(wǎng)架結構。
二、陜西省地方電力（集團）有限公司客戶服務現(xiàn)狀分析
陜西省地方電力（集團）有限公司近年來逐步重視并開展客戶服務、客戶管理工作，取得一定成效，但還不夠，仍存在不少問題：
1.服務意識薄弱。長期以來，受壟斷經(jīng)濟影響，主動服務意識不強，甚至有時無法滿足客戶需要。
2.整合管理不足，辦事程序繁瑣。缺乏統(tǒng)一的對外接口和界面，不同部門各司其職，協(xié)同效應較差，客戶不同業(yè)務往往需與不同部門接洽，辦事程序多、效率低。
3.缺乏統(tǒng)一標準。沒有統(tǒng)一的服務標準和工作流程，存在各單位業(yè)務規(guī)范理解各異，執(zhí)行方式參差不齊的問題。
隨著電力企業(yè)改革的深入，經(jīng)營環(huán)境的變化，以往各種形式的內部保護和行業(yè)保護將逐漸失效，電力市場的競爭逐步加劇。面對市場競爭，陜西地方電力（集團）有限公司，如何擺脫先前的思維慣性，從習慣于區(qū)域壟斷轉向適應于廣域競爭，從生產(chǎn)主導轉向客戶導向，將是陜西省地方電力公司必須面臨和解決的現(xiàn)實問題。據(jù)此，本文根據(jù)陜西地方電力（集團）有限公司現(xiàn)狀，提出相應的改進措施。
三、陜西省地方電力（集團）有限公司客戶服務改進措施建議
1.樹立客戶服務理念。陜西省地方電力（集團）有限公司應秉承“至誠服務，共謀發(fā)展”的理念，致力于“服務型現(xiàn)代電力企業(yè)”的戰(zhàn)略轉型。在公司內部通過服務文化的營造、服務能力的培訓、服務行為的獎懲等，培育出以客戶為導向的服務文化，營造出人人關注服務的良好氛圍，將“以客戶為中心，提供優(yōu)質、方便、規(guī)范、真誠的服務”的思想深入人心，打造“電能最優(yōu)、服務更優(yōu)”的“雙優(yōu)電網(wǎng)”品牌，更好地指導員工工作實踐。
2.豐富客戶服務內容。開拓創(chuàng)新，不斷拓展服務領域、豐富服務內容，沿著企業(yè)供電核心業(yè)務，向上游的受電方案咨詢、中游的用電代管、下游的供電服務等方向拓展，有力促進企業(yè)從供電企業(yè)向供電服務企業(yè)的轉型，為電力客戶提供“前―中―后”期全方位、全過程、多層次、個性化的高效快捷的、規(guī)范的、標準化的服務體系，其業(yè)務范圍可劃分為：供電方案設計、受電工程實施、電網(wǎng)調度、電價電費引導制定、客戶受電設施運行維護、安全用電、供電增值服務、增（減）容、客戶受電設施拆除。九大業(yè)務服務，全面推行模塊化設計，個性化組合，其中每個服務子模塊作為獨立產(chǎn)品，向用戶提供完整的服務功能，同時可與其他模塊自由組合，形成套餐服務，有效滿足客戶個性化需求。
3.深化客戶服務內涵與質量。服務質量是客戶服務的最直接體現(xiàn)。陜西省地方電力（集團）有限公司要立足其九大服務業(yè)務范疇，深化服務內涵，明確服務標準，有效提升服務質量，具體設置如表1所示：
4.規(guī)范客戶服務流程與標準。按照流程再造的思想，系統(tǒng)分析目前公司的組織機構和各部門的設置關系、分析主要業(yè)務流程以及各層幾個業(yè)務部門之間的流程匹配，明確現(xiàn)有流程中職責不清、業(yè)務交叉重疊的部分以及流程環(huán)節(jié)中存在的主要問題及改進可能性。在此基礎上進行流程優(yōu)化，進行組織機構職責的合理劃分、工作業(yè)務流程跨部門整合，部門職能的擴大與縮小，以及執(zhí)行方法等的調整，提出改進建議，對關鍵業(yè)務過程的輸入、活動、輸出及其工作關鍵事項（關鍵業(yè)績指標）等形成統(tǒng)一規(guī)范，統(tǒng)一標準，形成一整套的服務方案，更好地指導企業(yè)工作實踐。本文以供電方案為例，設計如下：
流程輸入：客戶用電項目與需求 供電方案需求記錄單 現(xiàn)場勘查報告與圖紙 供電方案設計報告 國家電網(wǎng)建設規(guī)劃
電網(wǎng)現(xiàn)狀及評價
系統(tǒng)活動：客戶需求信息收集與受理 現(xiàn)場詳細的勘查 分析用電
負荷與需求 方案審查與確定 客戶需求的引導與
提出臨時和永久供電方案 國家規(guī)劃項目的跟蹤
責任部門：營銷部門 設計部門 設計部門 計劃處、生產(chǎn)處
流程輸出：供電方案需求記錄單 現(xiàn)場勘查報告與圖紙 供電方案設計報告 供電方案設計合同
關鍵事項：客戶需求受理滿意度 現(xiàn)場勘查的準確性 方案合理性
客戶設計滿意度 客戶信息獲取及時性 現(xiàn)場勘查的
及時性 方案設計的及時性
圖1 供電方案流程圖
5.完善客戶服務機構。完善96789統(tǒng)一服務熱線。統(tǒng)一平臺、統(tǒng)一界面，全省范圍內開通“96789”客戶服務熱線，為電力用戶免費提供7×24小時的電力業(yè)務咨詢、電力業(yè)務受理、電力故障報修、停電信息自動查詢、電量電費查詢、用電常識查詢、投訴舉報等人工與自助的全方位、多層次綜合服務，使用戶足不出戶，打個電話就搞定，省時省事；亦可進行客戶回訪、滿意度調查以及調度管理等功能。
實行大客戶經(jīng)理制。對于10千伏及以上電壓等級的新裝、增容或用電業(yè)務，實行大客戶經(jīng)理制――“一口對外，一站服務”、“內轉外不轉”，簡化辦事程序，提高辦事效率。業(yè)擴報裝中，客戶經(jīng)理全程“一對一”負責組織、跟蹤、協(xié)調、監(jiān)督和驗收，保證各環(huán)節(jié)工作進度與工作質量；用電過程中，客戶經(jīng)理定期走訪、定期指導，并做好信息通報與投訴舉報全程跟進，及時幫助用電企業(yè)解決各種用電難題，更加經(jīng)濟、合理、有效、安全地使用電力。
參考文獻：
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（作者單位：陜西省地方電力設計有限公司 陜西西安 710065）
這里的質量是一個廣義上的全過程“質量”，包括項目地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業(yè)管理質量等。由于項目地段選擇質量往往回旋空間小，物業(yè)管理質量直接參與難度大；因此目前房地產(chǎn)開發(fā)質量管理集中在可行性研究、項目前期策劃、設計質量、工程實施質量及售后質量上。
下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品質量提出個人的想法。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期為：前期可行性研究――產(chǎn)品策劃――設計――實施――交付等五大階段。作好這五大階段的工作，使每一階段都能提交符合市場需要、客戶滿意的產(chǎn)品，對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說是至關重要的，也是關系到成敗的根本。
1 房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的問題
在質量管理過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司常常把主要精力放在了施工階段，難逃施工企業(yè)本質。對前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理重視程度不夠。作為建設方，是以項目開發(fā)而成立的團隊，施工管理的思維應該改變。當開發(fā)項目進行到施工階段時，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，規(guī)劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經(jīng)審查通過，假如這些大量的前期質量不是最優(yōu)的，那將會很難保證工程項目的整體投資效益。包括反映綠色生態(tài)的產(chǎn)品性能質量，反映規(guī)劃、設計水平的功能質量，反映工程構造、施工工藝的工程質量；反映物業(yè)管理、人文環(huán)境的服務質量。存在的問題具體可歸納為以下幾點：
1.1 項目市場定位不夠準確
投資決策倉促盲目，市場定位工作流于形式，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預測等部分內容，同時，房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。不能根據(jù)特定的對象進行科學的調查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗作分析、判斷，對于一些關鍵的數(shù)據(jù)進行處理用來滿足分析的需要，導致開發(fā)出來的房地產(chǎn)項目偏離了市場定位。
1.2 規(guī)劃、設計階段優(yōu)化深度不夠
良好的設計方案從來沒有像今天這樣重要，設計師提出的設計方案如果平淡無奇，在房地產(chǎn)市場日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場的認可。規(guī)劃、設計工作管理很大程度上決定了工程項目實施的成敗，現(xiàn)行的規(guī)劃及設計方面管理，遵循了一般房地產(chǎn)企業(yè)所采用的作業(yè)流程，由于各種綜合原因，在項目規(guī)劃、設計階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設計有效優(yōu)化不足。導致了一系列的問題，如戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設計文件供應遲緩、變更多等。
1.3 質量問題普遍存在
房屋在建筑材料、設備的使用上或施工操作規(guī)程上達不到法定質量標準。包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風道不通;室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水等。甚至有個別項目還出現(xiàn)“樓倒倒”、 “樓歪歪”、 “樓薄薄”的工程質量事件，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了嚴重的負面影響，也給房地產(chǎn)開發(fā)公司敲了一記響亮的警鐘。
1.4 設計監(jiān)理缺失
由于對設計單位相應的監(jiān)督管理體制一時又無法跟上，造成在在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設計問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設計變更，變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設計招標程序，忽視設計對項目投資控制的重要性，設計監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的質量管理
房地產(chǎn)開發(fā)前期工作，包括項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等；前期工作的質量是整個房地產(chǎn)項目的關鍵。房地產(chǎn)項目的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內容、戶型構成、潛在目標客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設施水平分析、開發(fā)項目的技術含量分析、風險分析、財務、經(jīng)濟效益和社會效益等是否深入全面，各項數(shù)據(jù)是否符合實際，直接決定著擬開發(fā)項目的前途和命運。加強前期的質量管理，應從以下兩方面入手：
2.1 加強對市場策劃的質量管理
市場策劃的目的是針對房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場進行調研與預測，確定項目的市場位置，找出項目現(xiàn)有的潛在的目標客戶，分析目標客戶的需求方向，從而對項目進行總體定位，最終為項目的后續(xù)策劃打下良好基礎。市場策劃所涉及的內容非常復雜，影響市場策劃結果的因素也非常多。由于收到預算的限制和時間人力的約束，特別是資料的缺乏，使任何一個策劃結果都不是無懈可擊的。但是可行性研究報告的質量好壞又很大程度上影響了項目的生存和發(fā)展，因此必須要加強對市場策劃的質量管理。在這個階段進行質量管理的思路有：一是加強對平時房地產(chǎn)市場狀況的跟蹤調查和分析，建立數(shù)據(jù)庫；二是注重對市場研究人員素質的培養(yǎng)和管理；三是采用多種調研方法共同進行，并參考各方面專家的意見；四是對策劃調研類的外包公司進行招標或評審，對其實施過程進行全程監(jiān)督考核，對結果進行綜合驗收，對其能力和水平進行事后評價。
2.2 加強對投資策劃的質量管理
投資策劃的質量對未來項目的成敗有著決定性的作用，它可以影響到投資決策、資金籌措、規(guī)劃設計方案、開發(fā)工期安排、項目成本控制、銷售回款節(jié)奏等方方面面。因此必須要提高和重視房地產(chǎn)投資策劃的質量，可以采取的措施有：
選擇優(yōu)秀的顧問公司和專業(yè)人員從事該項工作，并對過程進行周密的安排和把控；加強各方面的人員配備和保證各專業(yè)的緊密及時溝通；保證基礎資料的全面和可靠；對方案進行多輪調整和優(yōu)化，并提出多種可行方案進行比較和評價；建立工作成果質量評審制度，通過內審和外審層層把關來共同提高成果質量；加強合同管理，在合同簽訂前把工作計劃和內容要求予以明確，在工作過程中和結束后嚴格按照合同約定來付款；是通過項目開發(fā)過程中和完成后的項目評估來檢驗前期的工作質量，獎優(yōu)罰劣并指導改進以后的工作。
3 房地產(chǎn)開發(fā)項目設計質量管理
根據(jù)設計管理的控制流程，從以下兩階段完成設計質量的有效管理：
3.1 規(guī)劃設計階段質量管理
規(guī)劃設計的依據(jù)：經(jīng)過精心優(yōu)化的前期可行性研究報告、市場調研、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位等前期工作；并根據(jù)這些前期工作積累編制的詳盡的規(guī)劃設計任務書；而咨詢公司應該參與到規(guī)劃方案的設計；開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設計單位時也要對規(guī)劃方案設計的單位業(yè)績進行綜合考察，因為規(guī)劃方案設計是一個創(chuàng)造性的工作。根據(jù)一些工程方案設計的經(jīng)驗教訓，建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應實力的規(guī)劃設計單位進行方案設計，在都有意向作該項目的幾家方案設計單位作設計前，請作本項目咨詢公司相關人員對方案設計單位進行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設計人員在此基礎上進行規(guī)劃方案設計。這就叫作承上啟下，在方案設計過程中，作為業(yè)主盡量不要對方案設計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設計師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優(yōu)的上啟下，在方案設計過程中，作為業(yè)主盡量不要對方案設計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設計師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設方再與作出最優(yōu)方案的初步設計單位簽訂合同，在此基礎上進行細化，作出報批方案。
3.2 施工圖設計階段質量管理
施工圖設計階段的質量管理是防止功能性質量缺陷的關鍵，先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優(yōu)選好設計方案，對住宅的套型、結構體系、內部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等要創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設計。
要在保證結構可靠的前提下，達到兩個要求：一要合理空間，要在確定的套房面積內，合理安排居住、使用、衛(wèi)生等面積，讓人使用方便，居住舒適； 二要做到建筑造型和風格的藝術感，對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當，能給人以美的享受，使開發(fā)的房產(chǎn)具有較高的使用價值和觀瞻價值。注意各專業(yè)之間的交叉協(xié)調，以及人性化的設計；關注建筑設備及家居產(chǎn)品的市場變化，及時調整相關設計細節(jié)。
4 房地產(chǎn)開發(fā)項目施工質量管理
施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質量的關鍵階段，要提高開發(fā)項目的工程質量，就必須狠抓施工階段的質量控制。工程項目施工涉及面廣，是一個極其復雜的過程，影響質量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動、機械設備的正常磨損，都會產(chǎn)生質量變異，造成質量事故。工程項目建成后，如發(fā)現(xiàn)質量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質量控制，就顯得極其重要。
4.1 施工階段的質量控制
4.1.1 要制定適當?shù)馁|量目標。因為質量目標常與項目進度控制、成本控制處于相同優(yōu)先級。因此，質量目標必須堅持實事求是，因地制宜。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。
4.1.2 強調施工現(xiàn)場的技術質量管理。建立統(tǒng)一的標準化的現(xiàn)場管理制度，包括質量責任制度、技術復核制度、現(xiàn)場會議制度、施工過程控制制度、現(xiàn)場質量檢驗制度、質量統(tǒng)計報表制度、質量事故報告和處理制度等。編制合理科學的施工方案并嚴格組織實施，完善強化崗位責任，推行項目經(jīng)濟責任制，嚴格檢驗標準，對原材料和工程中的配套設備進行檢驗，確立施工中控制質量的具體措施。
4.1.3 加強工程質量監(jiān)理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工質量的控制主要是通過工程監(jiān)理進行。在實際工作中我們可以委托項目監(jiān)理單位對施工單位質量管理體系的實施狀況進行監(jiān)控；監(jiān)督檢查在工序施工過程中的施工人員、施工機械設備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)，是否符合保證質量的要求；做好設計變更的控制工作；做好施工過程中的檢查驗收工作；做好工程質量問題和質量事故的處理，當出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時，應要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止；當施工現(xiàn)場出現(xiàn)質量異常情況，又未采取有效措施、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗而擅自封閉、未經(jīng)同意擅自修改設計圖紙、使用不合格原材料或構配件時，應下達停工指令，糾正后下達復工指令；要對工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實行取樣送檢制度；對從事計量作業(yè)的操作人員技術水平進行審核，對其計量作業(yè)結果進行評價和確認。
4.2 現(xiàn)場有效質量管理關鍵環(huán)節(jié)
4.2.1 工程樣板先行。樣板先行作為工程質量控制的重要手段，在房地產(chǎn)公司的實踐中起到了巨大的作用，工程樣板是工程質量的演練，是對施工隊伍的實物交底的基地，有利于及時發(fā)現(xiàn)施工圖存在的問題，避免大規(guī)模的返工簽證
4.2.2 技術方案先行。技術方案是保障專業(yè)分項工程合法施工的有效技術資料，更是指導正確施工的基礎資料。技術方案先行作為工程管理的重要制度之一，必須在施工現(xiàn)場不折不扣地執(zhí)行。通過審批后的方案，可以大大提升專項技術的可操作性，使施工、技術與經(jīng)濟指標達到最佳組合狀態(tài)，為項目工程的最大效益服務
4.2.3 施工關鍵工序控制。甲方的現(xiàn)場管理不可能也不要求控制施工過程的每一個過程每一道工序，找出施工過程中對建筑產(chǎn)品質量或功能影響最大，施工中最容易出現(xiàn)問題的關鍵工序作為重點控制的對象，對有效控制質量通病，保證產(chǎn)品質量，提高管理效率都具舉足輕重的作用。
5 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工質量管理
竣工驗收是工程施工全過程的最后一道工序,也是工程項目質量控制的后期工作,是全面考核施工質量的重要環(huán)節(jié)?？⒐を炇涨?房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應及時委托具有相應檢測資質的檢測單位對工程建設質量進行全面檢測,為工程順利通過驗收奠定基礎。及時組織由參建各方參加的單位工程分戶驗收工作,不能走形式、走過場。對工程質量有疑慮的地方,現(xiàn)場進行查驗,發(fā)現(xiàn)問題,盡早處理,消滅質量缺陷。客觀、公正地評定工程質量等級,使工程質量等級評定能夠準確反映工程建設的內在質量。嚴格按照驗收規(guī)程進行工程驗收,發(fā)現(xiàn)質量問題,責令有關單位限期處理。
6 房地產(chǎn)開發(fā)項目售后質量管理
房屋交付后，其質量管理并沒有劃上句號，至少還有兩方面的管理工作要做。一是要做好售后服務。有銷售部門牽頭，組織售后服務和維修整改小組，徹底持續(xù)跟蹤售后維保工作。二是要做好征求意見和調查回訪工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進行處理。要深入調查研究開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目尚需改進的方面，并對調查后的材料進行全面整理分析，及時反饋到有關部門，以進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量。
參考文獻：
[1]陽波.中國房地產(chǎn)項目階段劃分探討[J].重慶建筑大學學報.2007.03.
【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；設計管理；思路
1 房地產(chǎn)企業(yè)設計管理的重點內容
房地產(chǎn)開發(fā)建設項目設計過程可分為方案設計階段和施工圖設計階段這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過， 方可進行工程項目施工報建(有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段)?？梢哉J為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同， 其項目管理在執(zhí)行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在較大差異。
方案設計階段的重要性是不言而喻的，涉及到產(chǎn)品的市場定位，影響房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的銷售市場，且大量的成本控制應該是在設計階段進行優(yōu)化、控制。其主要流程如下：擬定招標設計任務書、方案招標、方案評審及咨詢、方案定案(或委托設計院)、出方案報建文本、進行方案報建。
2 方案設計階段的設計管理
建筑方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要程序如下：擬定招標設計任務書方案招標方案評審及咨詢方案定案出方案報建文本進行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標，內部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設計成果偏離了目標，要么設計進度一拖再拖，延誤了建設工期。因此，在方案設計階段，強有力的組織執(zhí)行結構是必須的。
方案設計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司及設計主創(chuàng)人員進行深入而嚴謹?shù)姆治觯瑥脑O計公司和設計主創(chuàng)人員以往成功的設計案例，以及他們的特長來選定設計公司。如從全國范圍來看，做合院別墅，相對來說，上海天華公司實力較強。從基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設計規(guī)劃人員、市場行銷管理人員和相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局、建筑空間分布、建筑體型分析、環(huán)境景觀系統(tǒng)、設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計院溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。
方案設計階段要進行風險管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的目標不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進度風險。有的公司喜歡打政策球，甚至違規(guī)操作，給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司的過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術的選用也存在風險。設計階段的項目風險除違規(guī)操作外，其它并不太高。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設計階段的項目風險控制對整個設計階段和后期施工的順利進行意義重大。
3 施工圖設計階段的設計管理
建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經(jīng)確立，設計工作流程相對簡單、有序，因此此階段的項目設計管理在執(zhí)行方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結構及管理流程相對簡單。
在選定設計單位后，要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質考查，審查其已完設計工程項目的圖紙質量，對其能力有全面的了解。在中間過程質量控制中，要依據(jù)設計公司的進度安排進行相應的中間環(huán)節(jié)控制，保證中間成果的質量，中間成果一般是指在建筑、結構及各安裝專業(yè)初提及終提兩個階段所提資料圖。最后一個關鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設計部門和工程項目執(zhí)行部門對設計圖紙進行詳盡的審查，必要時組織由規(guī)劃、消防、人防、設計、合同等方面的專家提出整改意見，把設計缺失控制在設計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質量與進度控制環(huán)節(jié)。關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。
在房地產(chǎn)設計運作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)方案階段設計周期過長，留給施工圖設計階段的周期較短，設計院加班加點趕圖不能保證圖紙質量，甚至會出現(xiàn)邊設計邊施工的窘境。施工圖設計的質量對工程的順利施工和成本控制關系很大。因此在項目設計階段總體時間管理上，一定要嚴格控制關鍵點的時間安排，以利于整體工作的順利完成。
施工圖完成之后，一定要進行進一步優(yōu)化設計。施工圖設計單位往往根據(jù)規(guī)范或以往的經(jīng)驗進行設計，如果設計時間緊的話，設計會相對保守。房地產(chǎn)企業(yè)需要多方面控制好開發(fā)成本，施工圖優(yōu)化是很集中的一環(huán)，優(yōu)化的內容包括結構形式是否合理，外墻裝飾材料使用是否體現(xiàn)產(chǎn)品的品質，各種配套管線的設計標注，建筑細部做法是否需要，等等都有優(yōu)化的空間。房地產(chǎn)公司真正抓好這一環(huán)節(jié)，在建安成本的控制上可以起到事半功倍的效果。從筆者多年的經(jīng)驗測算，通過優(yōu)化，一般可以節(jié)約建安成本的10%左右。所以施工圖優(yōu)化也是設計管理的重點之一。
4 在項目施工過程中的設計管理
4.1 項目施工工程中設計管理的重點是設計變更的管理
設計變更是指設計部門對原施工圖紙和設計文件中所表達的設計標準狀態(tài)的改變和修改。設計變更應盡量提前，變更發(fā)生的越早則損失越小，反之就越大。如在設計階段變更，則只修改圖紙，其他費用尚未發(fā)生損失有限；如果在采購階段變更，不僅需要修改圖紙，而且設備、材料還需要重新采購；若在施工階段變更，除上述費用外，已施工的工程還需拆除，勢必造成重大變更損失。所以要加強設計變更管理，嚴格控制設計變更，盡可能把設計變更控制在設計初期階段，認真做好圖紙會審工作，及時發(fā)現(xiàn)設計失誤和疏漏等問題，及時解決，特別是對工程造價影響較大的設計變更，要先算帳，后變更。
4.2 設計變更產(chǎn)生的原因
主要有修改工藝技術，包括設備的改變；增減工程內容；改變使用功能；設計錯誤、遺漏；提出合理化建議；施工中產(chǎn)生錯誤；使用的材料品種的改變；工程地質勘察資料不準確而引起的修改，如基礎加深。
4.3 設計變更的簽發(fā)原則
設計變更無論是由哪個參建方提出，均應由設計管理部門、工程管理部門會同監(jiān)理單位、設計單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)過分管領導確認后由設計單位出具相應圖紙或變更，并由工程管理部門辦理簽發(fā)手續(xù)，下發(fā)到有關部門予以實施。但在審查時應注意以下幾點：①確屬原設計不能保證工程質量要求，設計遺漏和確有錯誤以及與現(xiàn)場不符無法施工非改不可；②一般情況下，即使變更要求可能在技術經(jīng)濟上是合理的，也應全面考慮，將變更以后所產(chǎn)生的效益(質量、工期、造價)與現(xiàn)場變更往往會引起施工單位的索賠等所產(chǎn)生的損失，加以比較，權衡輕重后再做出決定；③工程造價增減幅度是否控制在總概算的范圍之內，若確需變更但有可能超概算時，更要慎重；④設計變更應簡要說明變更產(chǎn)生的背景，包括變更產(chǎn)生的提出單位、主要參與人員、時間等；⑤設計變更必須說明變更原因，如工藝改變、工藝要求、設備選型不當，設計者考慮需提高或降低標準、設計漏項、設計失誤或其它原因；⑥建設單位對設計圖紙的合理修改意見，應在施工之前提出。在施工驗收工程中，只要不影響生產(chǎn)，一般不再接受變更要求；⑦施工中發(fā)生的材料代用，辦理材料代用單。要堅決杜絕內容不明確的，沒有詳圖或具體使用部位，而只是增加材料用量的變更。
4.4 設計變更的管理
設計變更實施后，設計管理部門要將變更發(fā)送至工程部，并注意時間，盡量避免施工完成之后再發(fā)設計變更，產(chǎn)生不必要的簽證，從而放大成本。做好臺賬，做到有據(jù)可查。設計管理部門對于發(fā)生造價較大的變更應該開會進行總結，盡量在后續(xù)項目上在圖紙進行完善。
要杜絕設計變更是很難避免的，但在設計管理上應該提高圖紙質量，施工前仔細審圖，在圖紙會審時解決絕大部分設計問題，減少設計變更的發(fā)生，對于控制成本、加快施工進度都是十分有利的。
5 結語
總之，房地項目項目管理是一項涉及范圍廣，專業(yè)性強的管理和技術工作，而設計管理僅僅是項目管理中的一個重要環(huán)節(jié)而已，設計管理需要緊抓房地產(chǎn)規(guī)劃設計要點，依照國家相關法律法規(guī)，結合各地方特點，才能拿出高質量的設計成果。
參考文獻
[1]叢培經(jīng).工程項目管理[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，1997.
