發(fā)布時間：2023-03-20 16:18:36
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的停車場項目管理樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關鍵詞：施工工地；智能化系統(tǒng)；管理效率；功能
【分類號】：TU855
智能化系統(tǒng)的應用，對提高項目管理效率、保障工地的安全生產(chǎn)、減少工地突發(fā)事件處理的響應時間等都有重大意義，下面就智能化系統(tǒng)在施工場所的應用作介紹。
泰州長江大橋南錨施工工地位于江蘇揚中市，任務范圍為三個主橋墩、南錨、三個引橋墩及其連續(xù)梁的施工，工期三年。項目部施工工地由生活管理辦公區(qū)、施工區(qū)、原料堆放區(qū)、配套生產(chǎn)區(qū)四部分組成，總面積約15萬平方米，是江蘇省眾多標準化施工工地之一。
依據(jù)工地的管理特點我們設計了一套簡單有效的智能化系統(tǒng)，系統(tǒng)由下列子系統(tǒng)組成：
（1）生活、管理辦公區(qū)一卡通系通系通；（2）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；（3）背景音樂及公共廣播系統(tǒng)；（4）信息系統(tǒng)
一、生活、管理辦公區(qū)一卡通系通系統(tǒng)
1.系統(tǒng)設計
為每一位員工配備一張感應式IC卡，實現(xiàn)車輛出入、門禁控制、考勤管理及工地內(nèi)部消費。
系統(tǒng)的各項組成部分與中心控制系統(tǒng)相聯(lián)系，中心系統(tǒng)負責管理各項人員信息數(shù)據(jù)，負責進行各項授權管理以及系統(tǒng)的維護，獲得入門許可的人員可以通過其已獲許可權的門禁，在特殊情況下，可依照管理規(guī)定由中心控制系統(tǒng)進行特殊許可授權。其它人員進入任一門禁控制點都將記錄在人員信息數(shù)據(jù)中。（生活、管理辦公區(qū)一卡通系通系統(tǒng)見圖一）
（1） 停車場管理系統(tǒng)。（停車場管理系統(tǒng)見圖二）
停車場管理系統(tǒng)負責項目部的工程車輛、員工車輛及外來車輛進出控制管理，并形成車輛進出報告。
進場時：固定卡使用者將車輛駛至入口門衛(wèi)處取出IC卡在讀寫器感應區(qū)晃動（約10mm），值班電腦自動核對記錄，并顯示車牌，感應過程完畢，伸縮自動打開。司機開車進場，進場后伸縮門自動關閉。臨時泊車者將車輛駛至門衛(wèi)處司機按出卡按鈕取卡（自動完成讀卡）感應過程完成，伸縮門自動打開，司機開車入場，進場后伸縮門自動關閉。
出場時：固定卡使用者將車駛至門衛(wèi)的出口票箱，取出IC卡在讀寫器感應區(qū)晃動，電腦自動記錄，并顯示屏顯示車牌門衛(wèi)與實車牌對照，以確?！耙豢ㄒ卉嚒敝萍败囕v安全；感應過程完畢后伸縮門自動打開，司機開車離開。臨時泊車者將車駛至門衛(wèi)處將卡交給門衛(wèi)，門衛(wèi)將IC卡在讀卡器感應區(qū)晃動，伸縮門自動打開，車輛出場；出場后伸縮門自動關閉。（停車場原理見圖三）
停車場管理系統(tǒng)另配有攝像機復合系統(tǒng)，該系統(tǒng)有兩臺攝像機，一個雙路視頻捕捉卡及管理軟件組成。車輛進出場時，自動啟動攝像功能，并將照片存儲在電腦里，出場時電腦自動將新照片和該車最后入場的照片進行比對，門衛(wèi)能實時監(jiān)視車輛的安全情況，進出場有無沖突。所有攝入的車輛圖片存在電腦的硬盤中，以方便以后查證。每一幅圖片都有時間記錄，查驗方便。本系統(tǒng)采用城市通智能2000卡停車場管理系統(tǒng)。部分設備的性能如下：讀感器，讀感距離為15～20cm；讀感速度是94ms；工作環(huán)境-20～60℃；外殼防水級別為4級。系統(tǒng)采用非接觸式CPU卡，兼容MIFARE卡?？刂破髋c讀感器用屏蔽五類雙絞線連接，可相距150m遠。控制器具有32KB字節(jié)數(shù)據(jù)存儲容量，3個輸入狀態(tài)點數(shù)，3個輸出控制點數(shù)，兩個外接讀感器數(shù)量，使用RS-485聯(lián)網(wǎng)接口。
（2）人員進出管理。為了提高管理水平，在每一個大門處設門禁控制系統(tǒng)，（見圖四）門禁系統(tǒng)須有以下功能：
1）員工和被授權的其它人員（監(jiān)理及業(yè)主）持卡（或有效指紋）方能進入；
2）任何人進出大門的信息都由電腦記錄下來，并隨時打印出報告；
3）門衛(wèi)人員出入口，人員出入直接開關控制，不需刷卡；
4）內(nèi)部消費，員工及其他持卡人員可以在生活區(qū)食堂及小賣部進行消費；
2、軟件設計
利用模塊化設計，實現(xiàn)以下功能
（1）門禁事件的實時動態(tài)顯示
（2）車輛通過伸縮門的權限管理
（3）人員基本信息查詢
（4）各項數(shù)據(jù)庫生成、維護、修改、刪除
（5）各項報表生成
3、硬件設計
由于IC感應卡門禁系統(tǒng)具有穩(wěn)定可靠、安全等優(yōu)點，因此采用IC感應卡。利用該卡進行門禁控制，達到開啟伸縮門及各辦公室門鎖的功能。
（1）IC感應卡
該卡內(nèi)含感應式IC線路，不須接觸，只需在讀卡器前輕輕晃動，就可以達到讀取內(nèi)部數(shù)據(jù)，該卡上可以直接印刷彩色文字圖片，成為生活管理區(qū)的出入卡和員工考勤卡。
（2）門禁系統(tǒng)
1）感應式IC讀卡器：利用無線感應技術，可非接觸地讀出IC卡上的信息，此技術成熟，穩(wěn)定可靠。特別適合門禁、停車場管理等眾多場合。
北京坤騰世紀科技有限公司（簡稱坤騰世紀）作為國內(nèi)一線的集成服務信息化建設先鋒企業(yè)，始終本著以客戶需求為先導，以客戶利益為目標的服務理念，現(xiàn)已發(fā)展成為具有一定規(guī)模，擁有豐富產(chǎn)品渠道的專業(yè)系統(tǒng)集成服務商和產(chǎn)品供應商。
不斷提升服務能力
坤騰世紀擁有豐富的全球IT資源，與100多家國際、國內(nèi)頂尖IT廠商建立了長期的戰(zhàn)略合作伙伴關系，以網(wǎng)絡基礎平臺建設、信息化應用建設為目標，為客戶提供系統(tǒng)集成的全面咨詢服務、方案論證和產(chǎn)品方案設計，并具備工程安裝、調(diào)試、測試以及日后整個系統(tǒng)管理、維護、功能升級等一系列服務管理能力。
歷經(jīng)11年的發(fā)展，公司已成長為一家注冊資本達2200萬元，員工200余人，業(yè)務橫跨系統(tǒng)集成、行業(yè)應用軟件開發(fā)和智能安防系統(tǒng)建設等領域。主要經(jīng)營家用電器批發(fā)、商用顯示設備生產(chǎn)與營銷、政府采購設備供應、政府、教育、能源、政法等行業(yè)信息化系統(tǒng)集成、公共安全防范與建筑智能化設計與安裝、科學級生命儀器的進出口、北斗衛(wèi)星定位系統(tǒng)等業(yè)務領域，是一家集研發(fā)、生產(chǎn)、銷售三位一體的中關村高新技術企業(yè)。
坤騰世紀專心致力于各行業(yè)的軟件設計、研發(fā)，相繼開發(fā)出坤騰世紀一點通多媒體教學系統(tǒng)軟件、坤騰系統(tǒng)信息資源管理系統(tǒng)軟件（政府/企事業(yè)版）、集中式智能高（標）清視頻管理平臺 V1.0、集中式多媒體教室管理系統(tǒng) V1.0、xcola大屏幕交互式教學電子屏顯示系統(tǒng) V1.0 、xcola大屏幕顯示控制系統(tǒng) V1.0、xcola停車場管理系統(tǒng) V1.2、xcola硬盤錄像機控制軟件 V1.0、高（標）清播放導播控制系統(tǒng) V1.0、基于互動教學的教育資源互聯(lián)網(wǎng)管理應用系統(tǒng)V1.0、智能高（標）清實時錄播系統(tǒng) V1.0、xcola智能樓宇監(jiān)控系統(tǒng) V1.0、基于北斗衛(wèi)星定位系統(tǒng)V1.0等自主軟件產(chǎn)品和工具，并成功應用于網(wǎng)絡建設、視頻會議系統(tǒng)工程、音視頻工程、教學錄播、停車場管理、大屏幕監(jiān)控系統(tǒng)等各種類系統(tǒng)集成項目中。
經(jīng)過幾年的努力，公司已相繼在北京市的各高校，企事業(yè)單位、政府、石化、部隊等行業(yè)完成了多個項目的施工建設并贏得用戶的普遍好評。
坤騰世紀是一個朝氣蓬勃，充滿活力的團隊。公司秉承了成立伊始的“務實創(chuàng)新、誠信共贏” 的經(jīng)營理念，堅持“以優(yōu)異服務與技術創(chuàng)造客戶最大價值”為服務理念服務于各行業(yè)廣大客戶。
坤騰世紀目前擁有著強大的產(chǎn)品線、優(yōu)秀的銷售團隊、雄厚的技術實力、豐富的客戶經(jīng)驗及專業(yè)誠信的優(yōu)質(zhì)服務隊伍。
坤騰世紀擁有80多人的軟、硬件產(chǎn)品研發(fā)團隊，經(jīng)過幾年的建設，軟件方面已形成覆蓋教育行業(yè)、安防與建筑智能化控制、地理信息管理系統(tǒng)三大領域的專業(yè)產(chǎn)品，自主知識產(chǎn)權系統(tǒng)擁有軟件著作權24個，已登記成為軟件產(chǎn)品的有10個。
自主硬件產(chǎn)品方面，已經(jīng)實現(xiàn)從32到108各種尺寸的大屏幕觸摸一體機、廣告機、液晶拼接單元的研發(fā)和生產(chǎn)能力，公司先后成功推出的基于XCOLA液晶觸摸一體機和“云世界”等校園媒體解決方案，基于E點通“云錄播”終端和CMS集中管理系統(tǒng)的教育“云錄播”、公安“云審訊”等解決方案，面向地質(zhì)、公安、水利等行業(yè)的地理信息系統(tǒng)集成系統(tǒng)解決方案，面向安防與建筑智能化行業(yè)的停車場、物業(yè)、監(jiān)控等軟件產(chǎn)品。
在基于北斗的衛(wèi)星定位服務方面，公司面向政府、電力、交通、旅游、汽車制造、礦業(yè)、公共安全等眾多行業(yè)提供完善的應用系統(tǒng)解決方案和可靠的終端產(chǎn)品，建立綜合信息運營服務平臺，為用戶提供導航定位服務、簡短數(shù)字報文通信服務和基于位置的增值信息服務，形成了“系統(tǒng)應用+終端產(chǎn)品+運營服務”的業(yè)務發(fā)展模式。到目前為止，坤騰世紀已經(jīng)締造出教育、政法、公安等領域內(nèi)多款產(chǎn)品的行業(yè)標準。
優(yōu)秀的銷售團隊
坤騰世紀目前擁有20余人的銷售隊伍。團隊從業(yè)務行業(yè)劃分為主攻政府與教育行業(yè)的政教事業(yè)部和主攻能源、電力、金融等行業(yè)的的企業(yè)事業(yè)部，以及專業(yè)從事安防與建筑智能化行業(yè)的設計團隊。
從業(yè)務范圍覆蓋情況看，公司主要從事基礎信息化建設、專業(yè)的行業(yè)信息系統(tǒng)集成工作、多媒體建設、大型的弱電設計、安全防范、網(wǎng)絡工程等領域的業(yè)務開展；從銷售區(qū)域分，又擁有 北京、上海、廣州三個核心城市銷售區(qū)域，覆蓋周邊省市的業(yè)務覆蓋能力。
專業(yè)誠信的服務體系
坤騰世紀始終堅信：誠信服務是公司的生存之本。我們把“量體裁衣”和“一站式服務”的設計原則深深植入到咨詢服務、產(chǎn)品服務、技術服務中；始終堅持“客戶至上、技術領先、誠信服務”的理念， 形成了“安心2+1”的新干線服務體系。十年來，公司已經(jīng)完整的實現(xiàn)了以事業(yè)部為核心的總部服務體系和分布在全國各地的屬地合作伙伴服務體系。
雄厚的技術實力
坤騰世紀作為一家集成服務商，目前擁有一支強有力的系統(tǒng)集成技術隊伍。技術總監(jiān)根據(jù)專家委員會的技術規(guī)劃領導其下的研發(fā)部、系統(tǒng)集成部和客戶服務部，各部門均有多名經(jīng)驗豐富的工程師和客服人員等。目前150多人的技術隊伍，擁有18名項目經(jīng)理和130多名系統(tǒng)集成技術工程師，均具有軟件開發(fā)、系統(tǒng)集成等管理經(jīng)驗，全面負責軟件系統(tǒng)的設計、研發(fā)、系統(tǒng)集成、工程、售后服務等項目管理和技術支持工作。系統(tǒng)集成部門在憑借其雄厚的技術力量，科學系統(tǒng)的項目管理和優(yōu)秀的售后服務保證，贏得了廣大的客戶，獲得了廣大客戶的認可和稱贊。
研發(fā)部自成立以來，高薪聘請了多位高學歷的軟件開發(fā)人才，依靠團體較高的知識層次，一直致力于計算機應用軟件開發(fā)，積累了豐富的項目開發(fā)、實施、產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗，借助精深的計算機技術和極其豐富的項目實施經(jīng)驗，與政府部門及社會各界精誠廣泛合作，以功能完善的軟件產(chǎn)品，卓越的品質(zhì)和令客戶滿意的售后服務，為客戶提供一流的軟件和服務，并在同行業(yè)中獲得了較好的口碑，同時不斷調(diào)整自身發(fā)展戰(zhàn)略，了解國際最新動態(tài)，積極致力于系統(tǒng)集成和企業(yè)解決方案的研發(fā)并先后成功研發(fā)了多款教學錄播、監(jiān)控、視頻會議等應用軟件。
完善客戶服務體系 優(yōu)化服務隊伍
【關鍵詞】: 房地產(chǎn)公司成本控制
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：
1.前言
智能建筑與房屋建筑中的土建工。傳統(tǒng)安裝工程等相比,由于其技術比較專業(yè)、單位價值較高、技術更新較快等特點因而在成本控制方面也有其自身的特點。房地產(chǎn)公司作為項目的建設單。如何通過有效的項目管理來取得最大的經(jīng)濟效益其中最核心也是最關鍵的環(huán)節(jié)就是對成本的控制與管理。下面就智能化工程的成本控制要求進行闡述。
2.各階段工程成本控制
2.1 項目立項階段成本控制
項目立項階段主要是在房地產(chǎn)公司對整個開發(fā)樓盤的整體立項后,根據(jù)樓盤確認的業(yè)態(tài)分商務樓、住宅、酒店、簡易商鋪等進行歸類劃分確定此樓盤的智能化項目。
2.2 設計任務書確定
按照歸類建設單位在進行方案設計招標前要明確此樓盤智能化項目設計任務。設計任務書應該介紹此樓盤項目的大概情況，此智能化項目所包含的所有子系統(tǒng)。針對不同性質(zhì)樓棟明確各樓棟所需設計的各分子系統(tǒng)同時明確設計的各個階段所要達到的設計深度要求及所提供的資料等內(nèi)容，對各子系統(tǒng)所要達到的功能要求應基本描述清晰。
2.3 方案的定位及各分支系統(tǒng)的功能表確認
方案一般是設計投標單位根據(jù)建設單位的設計任務書要求進行的響應。設計單位會按照設計任務書要求對此樓盤的智能化項目的解決方案進行全面、詳細的描述，針對每個分子系統(tǒng)要有明確的響，響應的內(nèi)容包括: 要達到設計任務書的相關要，可以采用什么技術手段來解決,如何使技防與物業(yè)管理更好的配合達到現(xiàn)代化小區(qū)的安全管理和優(yōu)良的物業(yè)服務；同時可以對某一問題能夠提出多種解決辦法說出各自的優(yōu)劣及主要適用的環(huán)，并針對特定的樓盤可以提出設計單位的主觀建設性意見,如停車場管理系統(tǒng)中車輛進出的刷卡方式有用藍牙刷卡技術遠距離有源卡技術、遠距離無源卡刷卡技術和近距離停車刷卡等。針對小區(qū)的出入口和小區(qū)內(nèi)地下停車場的進入口，可以根據(jù)實際情況和小區(qū)物業(yè)管理的要求采用不同的刷卡方式。方案定位后，對設備的使用技術已經(jīng)基本上確定這樣對設備成本也就有了比較明確的定位,建設單位可以根據(jù)小區(qū)業(yè)主的檔次和安全管理等各方面的因素確定某個子系統(tǒng)的方案定位。
2.4 圖審
圖審主要是對設計單位設計完成的施工圖紙進行全面的審核把關. 主要審核三方面內(nèi)容: 第一系統(tǒng)圖的設計與設計方案及功能表中所描述的內(nèi)容是否一致: 第二. 場外管路的走向是否合理; 第三,每個子系統(tǒng)的戶內(nèi)終端設備布放位置是否合理有效。
2.5 項目招標
這里的招標主要是指對智能化項目的施工進行招標. 項目招標有多種方式: 圖紙招投標、清單招投標、施工招投標等。由于電子產(chǎn)品品目眾多、產(chǎn)品檔次參次不齊、同類產(chǎn)品不同品牌間存在許多兼容性問題。所以，智能化系統(tǒng)的招標一般要求按“圖紙十清單”進行招標同時為保證招標價格的合理性及項目成本的經(jīng)濟性. 必須在招標時采用以下幾方面措施: 第一,招標時對每一子系統(tǒng)必須準備幾個品牌. 而且這幾個品牌必須是同檔次的品牌； 第二,對邀請參加招標的施工單位，必須按照建設單位的要求進行嚴格的資質(zhì)審查。同時最關鍵的還要對項目經(jīng)理進行資質(zhì)審查和已建、在建工程情況考察和了解；第三,招標答疑的控制。答疑應采用書面形式為主一般不進行現(xiàn)場集中開會形式對各個投標單位傳真來的疑問整理后以集中統(tǒng)一的書面?zhèn)髡嫘问交貜汀?/p>
對標書的審核，這包括資信商務和技術兩部分, 一般審核要點如下
(1) 資信商務部分
1) 法定代表人資格證明書、投標文件簽署授權委托書、身份證、各種需帶原件、交易憑證等
2) 投標函: 投標價、企業(yè)自報成本價/ 質(zhì)量目標/ 工期目標/ 項目經(jīng)理(姓名/ 身份證號/ 證書號: 與報名時一致) / 投標保證金/ 履約保證金；
3) 投標函附錄；
4) 投標保證金；
5) 投標文件份數(shù): 正本/ 副本/ 電子光盤/ 其它、封裝、蓋章簽字(公章/ 法人/ 造價師(委托協(xié)議) )；
6) 各種證書(公司資質(zhì)/ 三類人員/ 五大員/ 項目經(jīng)理證/ 職稱證書/ 業(yè)績合同等) ；
7) 蓋預算員、造價工程師簽字蓋章、委托協(xié)議、造價單位、人員證書等；
8) 文明施工、環(huán)境保護、安全施工、臨時設施、規(guī)費、稅金、農(nóng)民工工傷保險費率、公式計算鏈接；
9) 預留金、總包費；
1 0) 工程量清單核對‘價格核對(分析表與綜合單價對應，同一子項價格相同、主材符合推薦品牌之一并且符合甲供/ 乙供要求。
(2) 技術標部分
1) 質(zhì)量目標；
2) 工期目標、進度表；
3) 項目經(jīng)理: 姓名/ 身份證號/ 證書號/ 業(yè)績；
4) 技術負責人及安全員: 姓名/身份證號/ 證書號/ 業(yè)績；
5) 項目管理班子到位率；
6) 售后服務期限‘響應時間、培訓、備品備件等要求；
7) 招標文件要求逐條逐項承諾的內(nèi)容是否承諾；
8) 技術標中應包含主要設備材料表但不含價格。
2.6 施工過程聯(lián)系單控制
聯(lián)系單、簽證單是由于招標時沒有明確或者后來施工當中有變動而引起的。聯(lián)系單的簽署及控制對項目成本控制也是整個項目成本非常重要的一部分。由于施工單位在聯(lián)系單中所寫的內(nèi)容一般都會比實際夸大或者也會提出一些新的替代品所以建設單位對聯(lián)系單中的情況第一要進行現(xiàn)場實地認證,第二要考慮增加的必要性. 第三要了解替代的必要性和替代品的價格。建設單位如果能嚴格按照相關要求對聯(lián)系單進行控制則可以有效控制項目成本。
2.7 試運行及第三方檢測、驗收
按照相關規(guī)范要求智能化項目在開通后要求正常試運行1 到3 個，以便對系統(tǒng)進行第三方檢測。第三方檢測要求由建設單位委托，費用可以在招標時規(guī)定由施工單位在工程費用中支出。在委托檢測前建設單位應提供詳細的技術標資料和設備清單使檢測方在功能、技術性能等方面可以按照本項目的招標要求進行嚴格檢，這樣基本可以保證施工單位能夠嚴格按照建設單位要求進行施，基本可以消除偷工減料、以次充好等現(xiàn)象的發(fā)生, 同時對建設單位的成本管理起到核實作用。
2.8 移交物業(yè)公司
智能化工程日后的使用都是由物業(yè)公司來操作的, 因此在檢測、驗收合格后，應該及時把工程移交給物業(yè)公司。當然，移交的同時應該由施工單位對物業(yè)公司相關人員進行全面的培訓與指導,使物業(yè)公司的管理人員能夠全面了解此項目的基本情況。同時，使建設單位的投入能夠真正為業(yè)主提供應有的服務。
【參考文獻】
[1] 建設工程造價管理理論與實務(一) [M].北京: 中國計劃出版社2008
[2] 工程造價管理基礎理論與相關法規(guī)[M].北京: 中國計劃出版社,2006
[3] 工程造價計價與控制[M].北京: 中國計劃出版社.2006
1.1項目概況......................................................................................................... 1
1.1.1項目名稱及承辦單位........................................................................... 1
1.1.2項目管理團隊....................................................................................... 1
1.2項目結(jié)構.......................................................................................................... 1
1.3項目分區(qū).......................................................................................................... 2
1.3.1牛場....................................................................................................... 2
1.3.2肉食加工廠........................................................................................... 2
1.3.3食料加工廠........................................................................................... 2
1.3.4白蠟樹培育點....................................................................................... 2
1.3.5飲水區(qū)................................................................................................... 3
1.3.6辦公區(qū)................................................................................................... 3
1.3.7生活區(qū)................................................................................................... 3
1.3.8別墅游覽區(qū)........................................................................................... 3
1.3.9停車場................................................................................................... 4
1.3.10游客接待中心..................................................................................... 4
第二章 項目立項背景.................................................................................................. 4
2.1 項目建設的必要性......................................................................................... 4
2.1.1是改良肉牛品種的需要....................................................................... 4
2.1.2是增加農(nóng)民收入，促進農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整的需要........................... 5
2.1.3是新形勢新機遇的必然選擇............................................................... 5
2.1.4是促進農(nóng)林牧各業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，服務“三農(nóng)”的需要....................... 5
2.2肉牛養(yǎng)殖在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中的基礎地位.............................................................. 5
2.3 優(yōu)勢分析......................................................................................................... 6
2.3.1政策優(yōu)勢............................................................................................... 6
2.3.2環(huán)境優(yōu)勢............................................................................................... 6
2.3.3交通優(yōu)勢............................................................................................... 7
2.3.4區(qū)位優(yōu)勢............................................................................................... 8
2.4 市場分析....................................................................................................... 8
2.4.1國內(nèi)肉牛養(yǎng)殖的發(fā)展現(xiàn)狀................................................................... 8
2.4.2肉牛消費市場預測............................................................................... 9
2.5市場風險分析................................................................................................ 10
2.5.1項目產(chǎn)品市場風險因素分析............................................................. 10
2.5.2防范和降低風險的對策..................................................................... 10
第三章 項目目標...................................................................................................... 11
3.1牛場環(huán)境........................................................................................................ 11
3.1.1地勢..................................................................................................... 11
3.1.2地形..................................................................................................... 11
3.1.3水源..................................................................................................... 11
3.1.4土質(zhì)..................................................................................................... 11
3.1.5社會環(huán)境............................................................................................. 11
3.1.6氣象因素............................................................................................. 12
3.2飼料配制........................................................................................................ 12
3.3添加劑............................................................................................................ 12
3.4產(chǎn)品方案路線及流程圖................................................................................ 12
3.4.1養(yǎng)殖肉牛............................................................................................. 13
3.4.2牛糞養(yǎng)殖蚯蚓..................................................................................... 13
3.4.3蚯蚓喂黃鱔......................................................................................... 13
3.4.4蚯蚓糞利用......................................................................................... 13
第四章 項目建設方案.............................................................................................. 13
4.1主要建設內(nèi)容................................................................................................ 13
4.2飼養(yǎng)模式........................................................................................................ 13
4.2.1肉用育成牛的飼養(yǎng)管理..................................................................... 14
4.2.2架子牛育肥的飼養(yǎng)管理..................................................................... 15
4.3科技措施........................................................................................................ 15
4.3.1技術來源的可靠性............................................................................. 15
4.3.2技術來源的可行性............................................................................. 15
4.3.3技術培訓方案..................................................................................... 16
4.4主要技術參數(shù)................................................................................................ 16
4.4.1優(yōu)質(zhì)肉牛育肥技術指標..................................................................... 16
4.4.2育肥期技術經(jīng)濟指標......................................................................... 16
4.4.3肉牛繁殖、育肥銷售的技術方案..................................................... 17
4.5項目涉及的相關環(huán)保措施............................................................................ 17
4.5.1環(huán)境影響............................................................................................. 17
4.5.2環(huán)境保護與治理措施......................................................................... 17
4.5.3 建成后環(huán)境影響分析........................................................................ 17
4.5.4 建成后環(huán)境保護與治理措施.......................................................... 17
4.6項目組織........................................................................................................ 18
4.6.1機構設置及職責................................................................................. 18
4.6.2人員計劃............................................................................................. 18
4.7項目經(jīng)營管理方案........................................................................................ 19
4.7.1市場管理............................................................................................. 19
4.7.2質(zhì)量管理............................................................................................. 19
4.7.3生產(chǎn)管理............................................................................................. 19
4.7.4財務管理............................................................................................. 19
4.7.5銷售管理............................................................................................. 19
4.7.6技術培訓............................................................................................. 19
4.7.7勞動保護與安全衛(wèi)生......................................................................... 20
第五章 投資估算與資金來源.................................................................................. 20
5.1總投資估算.................................................................................................... 20
5.2資金來源........................................................................................................ 20
5.3財政補助資金使用和管理............................................................................ 22
5.3.1建立項目專賬..................................................................................... 22
5.3.2實行報賬制......................................................................................... 23
第六章 效益分析...................................................................................................... 23
6.1經(jīng)濟效益........................................................................................................ 23
6.2社會效益........................................................................................................ 23
通過集中治理和景觀建設工作的開展，解決道路及沿線地區(qū)衛(wèi)生臟、秩序亂和市容市貌差的問題，使*公路成為環(huán)境優(yōu)美的交通走廊，同時，使相關責任部門的責任意識得到提高、管理工作得到強化，實現(xiàn)環(huán)境管理和環(huán)境質(zhì)量共同提高的良性循環(huán)。
二、指導思想
以服務*新區(qū)開發(fā)開放和推進城市化建設為主線，以提高城市道路載體功能為重點，以抓好民心工程以嶄新面貌迎接奧運會為契機，結(jié)合衛(wèi)生城區(qū)、園林城區(qū)創(chuàng)建工作，堅持“統(tǒng)一領導、部門協(xié)調(diào)配合、社會共建”的原則，堅持“政府主導、市場運作”，實施*公路道路綜合整治工作，打造優(yōu)美、潔凈的市容環(huán)境，為實現(xiàn)“拼搏五年百億強區(qū)”奮斗目標創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
三、工作任務
綜合整治工作包括道路沿線綠化景觀建設、占地和拆遷、沿線街景立面整修和夜景燈光設置、沿線廣告、牌匾的規(guī)范、整治交通環(huán)境和秩序5個主要項目。景觀建設總面積約164萬平方米，占地面積2459畝。
（一）道路綠化景觀建設：道路景觀建設包括外環(huán)線——中心莊段18.6公里道路兩側(cè)路緣石以外各30米寬范圍內(nèi)（含輕軌橋下）的綠化及6米寬的輔道（或農(nóng)田溝），工程總面積約164萬平方米。
1．道路兩側(cè)景觀采取最外側(cè)植高大喬木，由外至內(nèi)植物高度逐步降低，形成錯落有致、色彩豐富的景觀。沿線主要道路路口設計為景觀節(jié)點，在有條件的地段建設小型綠化廣場，增添整體景觀的節(jié)奏感和生動效果；現(xiàn)有與*路相連的土路均實施100米長的路面硬化，河道進行200米長護砌；景觀帶外側(cè)的村居地段建6米寬的輔道，農(nóng)田部分修建6米寬排水溝。
2．輕軌車站、居民區(qū)作為景觀節(jié)點，采取公共活動區(qū)鋪裝、園林小品點綴和特色植物綠化的方式，建成道路沿線的亮點。輕軌沿線其他地段綠化要按照帶電交通工具通行和維護要求，選用低矮植物培植的方式，形成美觀、流暢的道路綠帶。
（二）占地拆遷：對道路沿線36米范圍內(nèi)的兩層（含兩層）以下16.5萬平方米的建筑進行拆遷，徹底清理景觀規(guī)劃線內(nèi)各類違法占地、違章建筑。
（三）沿線街景立面整修：做好街景立面和夜景燈光的統(tǒng)一規(guī)劃，尤其是對景觀規(guī)劃線內(nèi)保留的三層（含三層）以上合法建筑進行立面的全面整修。
（四）沿線廣告、牌匾的規(guī)范：對沿線的廣告、牌匾進行清理，規(guī)范、更新。重點對違章設置和影響景觀的廣告和牌匾進行徹底清理；對沿線破損的廣告進行更新、規(guī)范；今后廣告、牌匾和夜景設置要做到規(guī)范設置、提高檔次，實現(xiàn)設置規(guī)范化、路段特色化，效果景觀化。
（五）整治交通環(huán)境和秩序：對沿線機動車、自行車的亂停亂放進行規(guī)范治理，設置停車場、劃定停車線、設立停車標志；治理道路沿線的亂擺亂賣、市場外溢，避免影響交通和環(huán)境。
四、責任主體
（一）沿線各鎮(zhèn)街按照屬地原則，負責對治理范圍內(nèi)應拆除的各類建筑物進行調(diào)查和產(chǎn)權的核準；按期完成各自轄區(qū)內(nèi)、拆遷及亂搭亂建的清理工作，負責落實景觀用地、實施土方工程，并做好綜合整治工程實施期間的各項協(xié)調(diào)工作。
（二）區(qū)建委負責組織各相關鎮(zhèn)街完成需拆遷的建筑物的調(diào)查和匯總工作，并做好占地拆遷補償費核算和審查工作；負責制定拆遷、占地和還遷安置工作方案；負責土方工程實施前的標高測量、土方量核定和工程驗收；負責綠化景觀工程建設。
（三）區(qū)市容委負責街景立面整修工程的組織實施和沿線廣告、牌匾的規(guī)范清理。
（四）沿線各類管線權屬單位負責提供各自單位的管線情況，制定工程設計方案，并負責管線切改入地和低壓線規(guī)范工程的實施。
（五）區(qū)水利局負責實施沿線河道護砌工程的組織和實施，并做好河道衛(wèi)生清理和監(jiān)管工作。
（六）交管部門負責做好沿線交通秩序管理和停車場、停車標志和交通標志設立等工作。
（七）區(qū)公路分局負責做好道路整修和所轄綠化設施的養(yǎng)護管理。
（八）區(qū)綜合執(zhí)法局、公安東麗分局負責做好綜合整治期間各項工作的配合及執(zhí)法保障工作。
五、實施步驟
（一）前期準備階段：主要是完成拆遷、占地、上土和施工設計等工作。時間要求：20*年10月15日前。
1.完成全線拆遷量的調(diào)查、核準和匯總工作。此項工作已于20*年8月5日前完成。
2.完成全部拆遷、退線和清理工程。時間要求：20*年9月30日前。
3.委托專業(yè)設計單位進行景觀工程設計，完成工程設計和設計審查工作。時間要求：20*年9月底前。
4.分階段組織土方填墊工程，各鎮(zhèn)街可在沒有拆遷的地段先行組織土方填墊，其他拆遷地段的土方工程可隨拆遷工程的完成跟進實施。時間要求：20*年10月15日前。
（二）工程實施階段：完成綠化景觀、管線規(guī)范、交通秩序規(guī)范和街景立面整修等工程。時間要求：20*年12月15日前。
1.景觀建設工程在施工設計完成后在有條件的地段要立即進場施工，其他地段可隨拆遷進程進行跟進式施工。時間要求：20*年9月1日—12月15日。
2.管線入地和規(guī)范工程應與其他工程實施相結(jié)合，要預先做好工程實施計劃，必須在拆遷完成后和景觀工程實施前完成。時間要求：20*年10月15日前。
3.廣告、牌匾的規(guī)范和清理工作隨沿線拆遷、景觀工程的實施進行規(guī)范和清理工作。時間要求：20*年12月15日前。
4.區(qū)公路分局負責做好道路整修和所轄綠化設施的養(yǎng)護管理。時間要求：20*年12月15日前。
5.區(qū)水利局負責實施沿線河道護砌工程的組織和實施，并做好河道衛(wèi)生清理和監(jiān)管工作。時間要求：20*年12月15日前。
6.交管部門負責做好沿線交通秩序管理和停車場、停車標志和交通標志設立等工作。時間要求：20*年12月15日前。
六、資金平衡
綜合整治工程總投資估算約104160萬元，其中：景觀綠化及土方工程投資估算38328萬元，拆遷費約59400萬元，占地費2459萬元，道路設施改造費3000萬元，街景立面整修工程費960萬元。
建設資金分為區(qū)籌和市投兩部分，區(qū)投資金以財政先期投入為主，根據(jù)工程的特點主要靠以下5個方面來籌集和回籠建設資金：
（一）投資主體和資金來源
第一，本項目以東麗城市基礎設施建設投資有限公司（以下簡稱城司）作為融資、投資和管理的主體。城司是區(qū)政府所屬國有獨資企業(yè)，將作為本項目的實施主體，根據(jù)其經(jīng)營范圍，通過市場化運作進行融資、投資，同時為保證項目實施效果，注重強化項目管理和節(jié)約、集約措施，積極做到就地平衡、項目平衡和綜合平衡。
第二，資金來源：
1．銀行貸款。通過銀行貸款解決目前急需的建設資金。按慣例基礎設施的前期投入主要靠銀行貸款來解決，然后政府再通過市場化的運作償還貸款。本項目計劃以城司作為本項目的融資平臺貸款3億元。
2．泰達西區(qū)借款。根據(jù)開發(fā)區(qū)與我區(qū)合作協(xié)議，可適時從泰達西區(qū)借款5億元，將部分資金用于本項目建設。
3．協(xié)調(diào)沿線企業(yè)、園區(qū)出資建設。*公路沿線分布著鋼管公司、軍糧城電廠、天鋼等大企業(yè)和東麗開發(fā)區(qū)、軍糧城產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這些企業(yè)和園區(qū)是*公路環(huán)境建設工程的直接受益者，因此可以協(xié)調(diào)沿線企業(yè)、園區(qū)為環(huán)境建設工程解決部分資金。
4．協(xié)調(diào)公路局、輕軌建設單位和水利局等單位出資建設。輕軌貫穿全程，本工程的一個重點工作就是對輕軌占地范圍內(nèi)環(huán)境的建設，因此可與輕軌管理公司協(xié)調(diào)，由其出資建設輕軌占地范圍內(nèi)的建設工作，同時也可協(xié)調(diào)公路局、水利局等相關單位解決部分建設資金。
5．爭取市里相關政策補貼?？梢誀幦∈欣锏难a貼資金，例如市里對拆遷的補貼以及綠化、水利和鋪裝等設施建設的補貼。
（二）資金回籠措施
1．從泰達西區(qū)的借款可根據(jù)協(xié)議在每年東麗區(qū)應得的稅收分成中抵扣。
2．沿線資源的經(jīng)營。沿線企業(yè)林的建設、節(jié)點公園冠名權的出讓，加油站的特許經(jīng)營權出讓以及沿線廣告牌、候車亭等廣告經(jīng)營權的出讓都可產(chǎn)生一定的收益。
3．對沿線土地的開發(fā)。市地鐵項目的建設就是在地鐵沿線由政府給地鐵公司一定的土地用于開發(fā)建設，獲得收益后再用于地鐵建設。參照地鐵項目的建設模式，在*公路沿線由區(qū)政府給城司一定土地進行開發(fā)建設或通過新建服務區(qū)并將經(jīng)營權出讓獲得收益。
4．東麗區(qū)范圍內(nèi)土地的開發(fā)。銀行貸款的償還主要靠城司在東麗區(qū)范圍內(nèi)進行土地一級市場開發(fā)。
通過土地開發(fā)解決本項目的建設資金，以及建設“六路一廣場”等基礎設施項目的貸款，最重要的是為東麗區(qū)以后的基礎設施建設創(chuàng)造了一個良性循環(huán)的模式。
七、保障措施
（一）落實資金、加大投入。該工程整治項目較多，資金投入高，解決綜合整治工程建設資金是保證工程實施和效果的關鍵。
（二）加強綜合整治工作的組織領導。成立區(qū)主要領導掛帥的綜合整治工作領導小組，強化綜合整治工作的組織領導，便于綜合整治工作的協(xié)調(diào)和推進，保證整體工作的順利進行。
（三）盡快確定專業(yè)施工隊伍。鑒于工期異常緊張，且施工可能因拆遷進度等原因，工程無法整體推進，整體工期較長，為能夠在施工設計完成后抓緊進場施工，采取簡易程序確定施工隊伍，爭取工期。
1．選擇專業(yè)資質(zhì)、施工技術和信譽良好的本區(qū)綠化施工單位，采取邀標的方式確定綠化施工隊伍。
一、一流水準編規(guī)劃
邀請了市旅游升溫戰(zhàn)指揮部組織的旅游規(guī)劃專家組就全縣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃、旅游產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃和江風景區(qū)控制性詳規(guī)編制工作來我縣旅游景區(qū)進行了考察和調(diào)研，依照把江風景區(qū)打造成“全球聞名、全國一流、全省領先”目標。起草了江風景區(qū)旅游規(guī)劃招標公告》并在中國旅游報》日報》省招標網(wǎng)、省旅游網(wǎng)等媒體。5月下旬，來自北京、浙江、廣東等地的8家甲級規(guī)劃設計單位來江風景區(qū)踏勘現(xiàn)場，就規(guī)劃專家提出的問題進行了現(xiàn)場詳細招標答疑。6月30日，舉行了規(guī)劃招標工作，經(jīng)專家認真細致評審，北京達沃斯巔峰旅游規(guī)劃設計院有限公司中標。中標后，該公司組成編制組進入我縣景區(qū)進行了詳細調(diào)研，對景區(qū)定位、資源整合、客源市場、形象設計等進行了深入分析，并組織相關部門、景點所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)負責人召開了旅游規(guī)劃編制座談會及征求意見會。目前，受聘方北京達沃斯巔峰旅游規(guī)劃設計院結(jié)合中期評審意見，正在作規(guī)劃最后的修改和完善。
二、雙管齊下增投入
搭建融資平臺。組建了江旅游開發(fā)投資有限公司，招商融資是籌集旅游建設資金的重要渠道。一方面。聘請盛龍工程項目管理有限公司到景區(qū)實地丈量，編制了酒仙湖綜合開發(fā)項目的可研報告》籌劃了酒仙湖綜合開發(fā)”等5個旅游休閑項目，正在料理江化工廠、皇圖嶺百草奶業(yè)兩宗可供一級開發(fā)的土地劃撥手續(xù)及江地質(zhì)博物館土地報批手續(xù)，不時完善銀行融資條件。同時，積極與中介人聯(lián)系，努力探索財團融資新模式。另一方面，狠抓項目招商。全面加強了酒仙湖五星級度假山莊項目的落實，10余家投資商中遴選出北京中天?？?、浙江八達、深圳瑞格思電子以及圣聯(lián)豐投資等四家公司進行了兩輪磋商，現(xiàn)正在與北京中天?？导瘓F進行實質(zhì)性談判；勝利簽定了香港生科環(huán)保集團“祥龍國際養(yǎng)生大觀園”項目投資協(xié)議，一期投資5000萬美元；與佛山市澳苑酒店有限公司達成投資意向并簽訂投資協(xié)議，將在江旅游區(qū)內(nèi)興建一座三星級酒店和商業(yè)城，擬投資3000萬元。
三、三位一體抓創(chuàng)建
時間緊、任務重。一是加強創(chuàng)建領導。對照國家《旅游景區(qū)質(zhì)量等級的劃分與評定》規(guī)范，酒仙湖4A創(chuàng)立是今年旅游開發(fā)戰(zhàn)役的重頭戲。先后三次聘請了省、市領導和旅游專家對酒仙湖景區(qū)進行了全面細致的自查自評，實地指導4A創(chuàng)立，全面查漏補缺，明確主攻方向。為確保4A創(chuàng)建一次成功，成立了4A創(chuàng)建工作攻堅領導小組及協(xié)調(diào)督查組、工程項目組、資料綜合組、宣傳聯(lián)絡組和資金籌措組等專門工作組，出臺了酒仙湖4A景區(qū)創(chuàng)建攻堅方案》及《獎懲方法》召開了4A創(chuàng)建工作單位協(xié)調(diào)會，細化了創(chuàng)建責任、質(zhì)量要求和完成期限。二是加快基礎建設。改造游客服務中心和購物商場800平方米，建設生態(tài)停車場1萬平方米，觀景長廊252米，特色生態(tài)游步道1000多米，平安護欄2000米；擴建、完善寒婆坳碼頭450米；改造和新建星級環(huán)保公廁6座；新設太陽能環(huán)保路燈80盞；新購環(huán)保旅游觀光電瓶車4輛；完成江地質(zhì)博物館和寒婆坳兩處黃土坡的彈吐、綠化；制作裝置標識標牌近200塊，制造大型躉船1艘。自動語音導游系統(tǒng)、電子觸摸屏及廣播系統(tǒng)、電子驗票系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)等高科技設備已投入使用。碼頭配套麻石鋪貼、停車場至環(huán)湖公路“剛改柔”等工程全部竣工。江鎮(zhèn)勝利創(chuàng)建為省特色旅游名鎮(zhèn)。三是完善軟件設施。依照《旅游景區(qū)質(zhì)量等級的劃分與評定》旅游景區(qū)質(zhì)量等級評定管理方法》等國家標準，已完成4A所需各項資料的整理與印刷。所有迎檢資料獲得省旅游局和國家旅游局的充分肯定。
四、四面反擊促營銷
邀請了武廣高鐵沿線7市40余家旅游社老總來景區(qū)踩線，旅游業(yè)是典型的眼球經(jīng)濟”必需把宣傳促銷放在突出位置。一是積極組織營銷活動。先后參與了廣州國際旅游博覽會、上海國際旅游交易會、走進地質(zhì)公園、武廣高鐵旅游產(chǎn)品系列促銷、走玩瀟湘”張家界首屆文化旅游節(jié)等促銷活動。舉辦了首屆廣場文化藝術節(jié)、香山仙首屆佛文化節(jié)、寶寧寺杯”賽歌會、陽升觀杯”省級詩詞楹聯(lián)創(chuàng)作大賽、春暖花開”作家采風筆會暨作家網(wǎng)14市州站長論壇江景區(qū)采風等活動，舉行了旅游風光攝影大賽和江風韻采風活動，反響良好。二是拓寬旅游服務范圍。通過積極向省旅游局爭取，已把仙人橋景區(qū)和江地質(zhì)博物館兩處景點納入省12301消費卡優(yōu)惠范圍之內(nèi)，與長沙中和廣告公司簽訂了魅力瀟湘”旅游景區(qū)通票宣傳合作協(xié)議，縣五大景點加入此協(xié)議。三是加大廣告投放力度。衛(wèi)視18點55分檔《天氣預報》欄目勝利投放了江旅游區(qū)廣告，人民廣播電臺開播江旅游區(qū)廣告，滬昆高速公路設置了兩塊宣傳引導牌，江地質(zhì)博物館裝置了大型廣告牌。四是及時報道旅游資訊。充分發(fā)揮各種載體優(yōu)勢，及時戰(zhàn)役信息。旅游》日報》攸縣印象》開辟了攸縣旅游專版，強力推介江旅游區(qū)。截止12月底，已在攸縣公眾信息網(wǎng)、縣旅游網(wǎng)、旅游網(wǎng)、日報》等媒體旅游資訊共300多條。
日本房地產(chǎn)研究學者針對不同年齡層次客戶對入住的需求關注點進行研究，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的每一個價值點都可能成為客戶關注的觸點。比如：媽媽關注廚房物品的存儲和操作方便；奶奶關注陽臺的晾曬空間；爺爺關注小區(qū)周邊環(huán)境和活動場所；爸爸關注書房和衛(wèi)生間配置；孩子關注自己房間和小區(qū)活動場所。通過上述調(diào)查，我們可以得知，每個人都是有需求的，對需求是分層次的。隨著體驗經(jīng)濟的到來，越來越多的企業(yè)通過提升客戶在各個接觸點上的體驗，來提高客戶對企業(yè)的滿意度和忠誠度，并最終提升企業(yè)品牌價值和客戶價值。如果企業(yè)想做品牌，就必須首先解決客戶體驗。無論企業(yè)通過產(chǎn)品、廣告，還是促銷活動，最終必須經(jīng)得住客戶體驗。如果客戶不滿意，品牌就沒有生命力。那么，客戶體驗從哪兒來？通俗地講，從企業(yè)和客戶交互、溝通的所有接觸點上來。這些接觸點有可能是企業(yè)的產(chǎn)品，有可能是企業(yè)的廣告，也有可能是企業(yè)的服務。企業(yè)只有把這一切客戶接觸點都納入品牌管理的范疇，才能獲得客戶最大化滿意，最終實現(xiàn)最大化營銷，并獲得品牌忠誠。所以從這個意義上講，客戶接觸點管理是品牌的核心競爭力。何謂客戶接觸點管理？客戶接觸點管理，又稱客戶接觸管理，是指企業(yè)決定在什么時間（When）、什么地點（Where）、如何接觸（How，包括采取什么接觸點、何種方式）與客戶或潛在客戶進行接觸，并達成預期溝通目標，以及圍繞客戶接觸過程與接觸結(jié)果處理所展開的管理工作?？蛻艚佑|點管理的核心是企業(yè)如何在正確的接觸點、以正確的方式向正確的客戶提供正確的產(chǎn)品和服務。對于企業(yè)來講，每一個可能的客戶接觸點，都可能會成為發(fā)現(xiàn)客戶需求、反映客戶意見建議、進而建立牢固客戶關系的基點，其重要性不言而喻。因此，客戶接觸點的識別和梳理成為客戶接觸點管理的基礎。所以通過對當今物業(yè)管理服務現(xiàn)狀分析，以及對客戶服務需求的調(diào)查，物業(yè)服務的客戶觸點管理就成為增加企業(yè)競爭力的一個新的利器?？蛻粲|點管理是以客戶體驗為導向，將注重產(chǎn)品功能價值轉(zhuǎn)為注重客戶體驗價值。它既是針對性和實效性強的管理方法，也是提升客戶價值、產(chǎn)品價值、服務價值和降低成本的創(chuàng)新性管理技術和工具。
二、客戶服務觸點的類型
1、前期介入物業(yè)服務階段
在物業(yè)管理日常工作中，我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)的設計與實際管理的不協(xié)調(diào)性，給業(yè)主的生活和項目的管理帶來了一定的麻煩。如小區(qū)空調(diào)位置設置的不合理或者未安裝排水管；小區(qū)出入口設置較多，帶來的人力成本的上升和管理難度的加大；垃圾房設置不合理造成業(yè)主的投訴；水景設置過多造成后期管理的難度加大等等。如果在物業(yè)管理前期介入中，物業(yè)管理公司及早進入并提出意見，相信會預防不少后期發(fā)生的問題。前期介入關注的觸點主要在：交通停車系統(tǒng)、物業(yè)管理用房、小區(qū)出入口、游泳池、垃圾房、設備選型、環(huán)境綠化、建筑外觀等方面。
2、營銷推廣階段
物業(yè)管理公司在營銷推廣階段介入，實施銷售現(xiàn)場酒店式物業(yè)服務，對成功的銷售有極大的幫助，物業(yè)服務形象和在銷售現(xiàn)場使賓客充分體驗到物業(yè)高品質(zhì)的服務，給客戶帶來對品質(zhì)生活享受的沖擊和期待。這對增強業(yè)戶對房產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的信心和展示物業(yè)公司整體管理能力與服務水平都有很大的意義。所以要求銷售中心物業(yè)服務的標準更高，如何了解顧客關注點和顧客心理，完善服務細節(jié)，也成為營銷推廣階段物業(yè)服務的重點，如停車場禮賓崗敬禮迎送服務禮儀、停車的遮蓋及打傘接送服務、門童的開門問候服務、吧臺的茶水甜點服務等。買房要經(jīng)過哪些流程？通常是銷售中心參觀、示范區(qū)樣板房參觀、回售樓處洽談；下定簽約看樓需經(jīng)過哪些地方？通常接觸到的有入口通道、售樓處、參觀通道；首次到訪不多次來訪客戶觸點是否有不同？首次到訪客戶注重整體體驗感覺，多次來訪客戶更強調(diào)個性化體驗不同。通過上述分析，準業(yè)主到銷售中心，主要關注點為：項目入口、停車場、示范區(qū)、看房通道、樣板房等，細化到每個流程和細節(jié)，如：道路識別、燈光、氣味、音樂、人員手勢等，讓客戶充分體會到物業(yè)服務的專業(yè)和溫馨。并通過開盤或者其它銷售活動，可以展示物業(yè)服務人員服務形象秀，或者物業(yè)服務產(chǎn)品展示等活動，向準業(yè)主全面展示物業(yè)公司的整體服務形象，提升準業(yè)主的購房意愿。
3、接管入伙階段
物業(yè)接管指發(fā)展商向物業(yè)管理人移交物業(yè)，業(yè)主入伙是指物業(yè)管理人向小區(qū)業(yè)主移交所屬物業(yè)，這一階段的物業(yè)管理工作內(nèi)容主要包括：物業(yè)接管、驗收、接待業(yè)主辦理入伙手續(xù)、業(yè)主裝修管理以及其它常規(guī)管理工作。此階段可以說是物業(yè)管理的“創(chuàng)業(yè)期”，所謂“好的開頭，就等于成功一半”。做好這個階段的物業(yè)管理工作，將在物業(yè)管理人與業(yè)主之間建立起良好的信任與合作關系，樹立良好的物業(yè)管理人形象，為以后的工作打下良好的基礎。那么如何做好房屋的接管驗收工作，讓業(yè)主高高興興地收房入伙，那就涉及到我們對接管驗收和入伙階段全面細致的接管驗收，能夠有效地減少物業(yè)管理人、發(fā)展商、業(yè)主之間產(chǎn)生摩擦的機會，保證入伙階段物業(yè)管理工作有序開展，有利于營造管理處與業(yè)主之間輕松、愉快的合作氛圍。如果將管理覆蓋到每一個環(huán)節(jié)，按照我們公司制訂的ISO9001程序，該項工作由10個環(huán)節(jié)組成:現(xiàn)房接收——問題整改——通知收房——設備預驗——清潔預潔——接待業(yè)主——收費——驗房——交鑰匙——資料歸檔。這個流程應該說已比較規(guī)范了，但實際操作下來我們感到交房現(xiàn)場往往會出現(xiàn)混亂，細究一下，我們主要是忽視了這些環(huán)節(jié)中的具體細節(jié)，如果對原程序做出修訂，增加了“現(xiàn)場布置”這一環(huán)節(jié)，又將這一環(huán)節(jié)細化為“區(qū)域劃分”“設施預備”“氣氛布置”“人員安排”四個方面，每一方面再作具體展開，如增加小孩老人的休息區(qū)，放映動畫片和喜劇電影，并擺設飲料和各式糖果糕點，減少現(xiàn)場辦理區(qū)人員嘈雜；為避免業(yè)主因為收樓問題引起現(xiàn)場的糾紛，將地產(chǎn)維修和投訴處理的接待位置與現(xiàn)場辦理區(qū)域分開。此后再有新樓盤開張，做預備工作時就增加了對這一環(huán)節(jié)的控制，把上述這些工作都做到位了，結(jié)果現(xiàn)場就理順了，整個氣氛顯得緊張、熱烈、有序而高效。
4、正常物業(yè)服務階段
業(yè)主辦理入住，進入到正常物業(yè)服務期，各項物業(yè)服務工作按ISO9000標準要求進行開展，但實際操作后，我們也會逐步發(fā)現(xiàn)一些問題，如：項目業(yè)態(tài)不同需求不同、年齡層次不同需求不同、哪些年齡層次是管轄區(qū)域內(nèi)的主要客戶、他們的關注點是什么？這些問題都會逐步地在日常工作中凸顯，如果能對管轄區(qū)域內(nèi)的這些情況進行很好的分析，并采取相應的服務措施，相信將會取得事半功倍的效果。
（1）客戶服務模塊作為項目管理的物業(yè)服務樞紐中心，如何識別業(yè)戶服務需求，設計服務模式，跟蹤服務質(zhì)量進程，就顯得尤為重要。所以首先需對管轄區(qū)域的類型進行分析，是商業(yè)、辦公還是住宅？管轄區(qū)域內(nèi)的主要人群是什么？業(yè)戶日常外出的動線是怎樣的？業(yè)戶過往滿意度、投訴情況是怎樣？根據(jù)這些問題，我們需確認小區(qū)內(nèi)的關鍵崗位，如人行出入口、車行出入口、前臺接待、上門維修，重要動線：樓道、電梯、大堂、停車場、道路、廣場、水景等，溝通方式：宣傳欄電話溝通上門溝通意見箱、社區(qū)活動等。然后對這些關鍵崗位、重要動線、溝通方式進行細節(jié)分拆篩選，針對業(yè)戶關鍵服務需求點，設計我們的關鍵崗位服務說明書、重要動線服務控制圖、溝通的設計和定期開展。比如：大堂燈光冬天用暖色調(diào)燈光，夏天用冷色調(diào)燈光，并做到分段控制。大堂環(huán)境擺放綠化植物，并做到1個月更換，配置空氣清新劑，在人員上下班高峰期噴灑。信息欄張貼整齊，明確張貼期限，根據(jù)通知的緊急程度，分為通告、重要通告、緊急通告，文頭分別用綠色、黃色、紅色來區(qū)分，讓業(yè)戶一眼就可以知道通知的重要程度。并根據(jù)時令，張貼溫馨提示，提醒業(yè)戶注意節(jié)日外出家中安全、天干物燥注意防火等。并可根據(jù)實情，張貼項目月度工作報告，向業(yè)戶匯報一個月以來管理處所做的工作，取得業(yè)戶的支持和信任。前臺辦公式樣統(tǒng)一、物品定位，公示服務電話和相應服務收費信息，準備便民工具箱。人員服務形象著裝規(guī)范，主動禮貌擺放服務形象照，規(guī)范服務用語和動作手勢，在人員高峰期時，主動提供開門問候服務。客服電話24小時接聽，上門服務時間承諾，意見箱位置醒目，每日收集一次，兩個工作日內(nèi)專人負責回復，對于普遍性的意見可公開回復。
（2）秩序維護模塊安全管理關乎到每個人的人身安全，是每個業(yè)戶的重要關注點，也是物業(yè)管理服務中的重要關注點。小區(qū)人行和車行出入口對人員及車輛是否做到了嚴格控制？安全巡查是否做到了全面覆蓋？消防監(jiān)控中心能否做到快速反應？安全員能否做到及時熱情服務？這些都是業(yè)戶對秩序維護的關注點。如安全員的人員形象可根據(jù)崗位重要程度設置形象崗，服裝可做相應變化，形象崗的服裝設計做到精神、威嚴。并根據(jù)住宅、商業(yè)、辦公物業(yè)的不同性質(zhì)，調(diào)整安全人員服裝，如商業(yè)、辦公盡可能不要著制服，而采用西裝。針對目前人員招聘難的狀況，可將年輕素質(zhì)好的人員調(diào)整到形象崗和大堂等重要崗位，其他年齡大的人員安排到其它崗位或進行夜間值守。停車管理停車場出入口的指示標識完善，并設置一卡通，方便港牌車輛和其它出入車輛刷卡。消防管理消防設備檢查表及時填寫，并進行認真檢查，消防演習邀請業(yè)戶參加，增加商戶的參與度，平時消防檢測注意提前做好溫馨提示，減少對業(yè)戶的影響。巡邏簽到表盡量放在業(yè)戶能看到的地方，對未關門的業(yè)戶要及時提醒，在重點時段，可雙人巡邏增強威懾力。
（3）工程服務模塊工程服務的工作對象是房屋設備。通過對房屋設備的管理，確保設備的完好率和正常使用，向業(yè)主、住戶、使用人提供良好的生產(chǎn)、工作、學習和生活環(huán)境工程管理是物業(yè)管理的核心，業(yè)內(nèi)有專家做了形象的比喻，客服部是人的大腦，發(fā)出信息和指令；環(huán)境綠化就像人的衣服；保安就像人的臉面，精神面貌直接反映出公司的管理水平；工程部就像人的心臟，是小區(qū)維護正常運行的核心。項目在年初就制定對設備設施進行養(yǎng)護的計劃，例如，生活水泵就是按照兩年一次解體大修、一年一次傳動部位檢修、一季度一次對傳動部位、每月對控制電器線路進行檢修、每周對泵進行切換，并對水泵進行運行數(shù)據(jù)測量并記錄。通過這樣一個程序的維護、保養(yǎng)控制，來確保小區(qū)水泵在正常運行參數(shù)內(nèi)運行。同時通過維修服務中的過程管理和質(zhì)量控制，不僅節(jié)約能源、延長設備設施壽命，又真正體現(xiàn)了物業(yè)服務項目管理過程中的專業(yè)化。除此之外還要建立一整套完善的巡查網(wǎng)絡來保障。保安的巡邏檢查和維修工的巡視檢查，往往最易發(fā)現(xiàn)問題，因此對他們的巡查路線和時間進行科學合理安排并進行嚴格規(guī)定。業(yè)主自用部位的維修服務是特約委托服務項目，通過對其服務能體現(xiàn)物業(yè)服務管理企業(yè)專業(yè)化，人性化的服務理念。對于業(yè)主的報修項目應當由報修員對該項目進行評審，如無法滿足業(yè)主、租戶需求或無技術施工能力的，應當明確答復業(yè)主取得諒解；反之則應當盡快通知倉庫進行備料，并安排人員進行上門修理。維修結(jié)束后，維修工應當做到工完場清，并將維修信息反饋報修員，隨后，報修員以此為依據(jù)進行維修質(zhì)量回訪，并收取相關費用。此程序的過程控制絕對要求無任何過失，如果項目評審能力或維修費的評估出現(xiàn)差錯，不僅對業(yè)主、租戶和使用人的心理造成傷害，而且有損企業(yè)品牌形象。那么如何保證設備的正常運行？如何保證公共設施完好無損？如何滿足業(yè)戶的及時維修服務需求？就需要進行仔細分析，首先我們要對物業(yè)類型進行分析，如寫字樓商業(yè)對工程管理關注的是中央空調(diào)、電梯、照明、弱電系統(tǒng)的正常運行、應急事件的處理、員工的專業(yè)性。而住宅關注的是電梯、水電的正常運行、上門維修服務的態(tài)度和及時性。寫字樓對于工程人員要求的是專業(yè)性，分系統(tǒng)設置值班運行人員，而住宅則要求人員的是一專多能，積極熱情。根據(jù)上述分析，我們可根據(jù)不同類型物業(yè)區(qū)域人員的關注點，來對工作環(huán)節(jié)進行細分，并進行設計。比如住宅物業(yè)，根據(jù)業(yè)戶對上門維修比較關注，我們可以設計業(yè)戶維修服務規(guī)范，從客服中心接到報修、信息傳遞、跟蹤落實、回訪顧客、評定打分，再到維修人員在維修前、維修中以及維修后的具體運作。以確保為顧客提供快捷、專業(yè)滿意的服務。服務規(guī)范以模擬場景敘述為主，以規(guī)范的語言為主體，穿插以標準維修情景為例及幾種意外情景應對。同時，針對維修服務涉及維修項目多、維修內(nèi)容雜、按照服務的標準對有代表性的維修服務進行闡述，服務人員可參照標準對維修過程各環(huán)節(jié)進行選擇學習，提高學習效率。另我們設備大量的維護工作業(yè)戶一般體察不到，那我們可以設置設備開放日，邀請業(yè)戶參觀我們的設備房，讓業(yè)戶了解我們的日常維護工作，同時也向業(yè)戶展示公司專業(yè)管理的能力。
（4）環(huán)境服務模塊清潔工具寫字樓要求工具專業(yè)、分類物業(yè)環(huán)境服務關系到業(yè)戶的日常生活，也是業(yè)戶重要的關注點之一，良好的環(huán)境能使人心情舒暢，良好的環(huán)境能使人和諧共處。如何保持小區(qū)衛(wèi)生整潔？寫字樓商場大理石地面如何做到潔凈光亮？垃圾清運如何做到及時清運且不影響業(yè)戶出行？寫字樓與住宅小區(qū)環(huán)境服務有什么不同？這些不僅需要我們清潔員工辛勤的勞動，還需要我們根據(jù)項目實際情況來進行設計。首先我們來看下寫字樓與住宅環(huán)境服務的區(qū)別，寫字樓對清潔人員的要求是女性、年齡及禮節(jié)禮儀，住宅對人員年齡、男女沒有嚴格要求，要求的是勤快，會簡單溝通即可；寫字樓對清潔工具要求高，如需配備清潔車、清潔工具分色使用、有專門的機器（洗地機、晶面機、吸塵器、高空車等），而小區(qū)則沒有太多要求；工作時間的不同，寫字樓要求在上班前需將服務區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生做完，人員高峰期時清潔工不能在公共區(qū)域工作，而住宅小區(qū)則要求清潔工在業(yè)戶上下班時出現(xiàn)，并積極打掃樓道和公共區(qū)域衛(wèi)生，讓業(yè)主感受到物有所值，管理費沒有白交。所以環(huán)境服務要區(qū)別項目類型，要做好時間的安排和調(diào)整，要分析圈定重點區(qū)域，相信只要對項目進行認真分析，采取合理優(yōu)化措施，就能達到理想的管理效果。
【關鍵詞】施工組織;施工管理;成本管理
1.工程概況
江西某樓盤綠地綠化工程，綠地總面積為27490平方米，其中鋪裝面積3980平方米，停車場面積1440平方米，還包括園路、花壇、汀步、樹池坐凳、大小側(cè)石等。工期為1個月，我施工單位接到任務后，馬上組織人員施工。為了縮短工期，我項目部精心策劃，在施工管理中做到了以下幾方面的問題，使得工期和質(zhì)量都得到了業(yè)主的一致好評。
2.從施工組織方面
根據(jù)園林工程的實際特點，園林工程的施工組織設計應包含以下幾方面的內(nèi)容： （1）施工組織機構及人員施工組織機構需明確工程分幾個工程組完成，以及各工程組的所屬關系及負責人。注意不要忽略養(yǎng)護組。人員安排要根據(jù)施工進度計劃，按時間順序安排。（2）在取得工程施工項目后，應按照設計要求做好工程概預算，為工程開工做好施工場地、施工材料、施工機械、施工隊伍等方面的準備。根據(jù)對施工工期的要求，組織材料、施工設備、施工人員進入施工現(xiàn)場，計劃好工程進度，保證能連續(xù)施工。
3.從施工現(xiàn)場管理施工方面
現(xiàn)場管理是施工管理的重要組成部分，也是整個施工管理工作的基礎。因此，施工現(xiàn)場管理水平的高低，直接影響園林工程的質(zhì)量和企業(yè)的經(jīng)濟效益。長期以來，園林企業(yè)被戲稱為“城市農(nóng)民”，忽視經(jīng)營管理，更不重視施工現(xiàn)場管理，因而企業(yè)管理較為落后，在一些工程項目施工中存在消耗高、浪費大、質(zhì)量差、技術不求進步等問題。從施工現(xiàn)場管理來看，主要反映出施工組織計劃性不強，操作不嚴格執(zhí)行標準規(guī)范，規(guī)章制度形同虛設等問題。因此，勞動生產(chǎn)率低，生產(chǎn)力得不到較大增長，經(jīng)濟效益不高，工程質(zhì)量不好，嚴重制約了企業(yè)的發(fā)展。
3.1 現(xiàn)場施工項目部
近年來，園林工程全面實施工程的投標制度，加強了園林綠化施工企業(yè)對施現(xiàn)場管理的重視，推動了施工現(xiàn)場管理項目制的建立。工程中標后，首先組建現(xiàn)場施工管理組織機構――― 現(xiàn)場施工項目部，由項目部統(tǒng)籌管理。施工項目部作為企業(yè)臨時性的基層施工管理單位，通常由企業(yè)經(jīng)理任命工程項目的施工項目經(jīng)理組成施工項目部。其目的是為了發(fā)揮項目管理功能，為項目管理服務，提高項目管理的整體效率，以達到項目管理的最終目標。（1）施工項目部設置的原則：其一，高效、精干的原則；其二，責、權一致的原則；其三，命令一致的原則；其四，協(xié)調(diào)原則。（2）施工項目部組建形式。一是對于小型的園林工程，采用直線式的組織形式，整個組織結(jié)構自上而下實行垂直領導，統(tǒng)一指揮。由公司下屬分公司組建施工項目部，分公司經(jīng)理即為現(xiàn)場施工項目經(jīng)理，分公司下設多個施工隊。這種形式適用于小型的園林工程。其特點是施工項目部相對穩(wěn)定，任務下達后，很快即可運轉(zhuǎn)，工作易于協(xié)調(diào)，而且職責明確，職能專一易于實現(xiàn)一元化領導，但是，不能適應大型項目管理的需要。二是對于大型綜合園林工程，適合矩陣制，施工項目部的組織機構可由企業(yè)各職能部門中抽調(diào)專業(yè)人員組成，從而使多個項目與各職能部門有機結(jié)合。該形式的特點是：不同部門專業(yè)人員匯集在一個施工項目部內(nèi)，可以充分發(fā)揮各類專業(yè)人員的作用，集思廣益，密切合作，有利于工程施工難題的解決；矩陣制中的每個成員雖然接受雙重領導，但是強調(diào)施工項目經(jīng)理的綜合管理，有利于目標實現(xiàn)；可充分發(fā)揮專業(yè)人才的作用，使施工項目部具有彈性；發(fā)揮職能部門的縱向優(yōu)勢的同時，可發(fā)揮項目部的橫向優(yōu)勢，使決策問題集中，管理效率高；企業(yè)各職能部門保持穩(wěn)定，施工項目部隨項目施工完畢而結(jié)束，是臨時性的組織，各職能部門人員在施工項目結(jié)束后，便回到原來的職能部門，有利于施工項目部的優(yōu)化組合和動態(tài)管理。
3.2 施工現(xiàn)場工作
主要工作包括：施工準備、正式施工、竣工驗收和養(yǎng)護管理等4個階段。（1）施工準備階段的管理工作主要有：落實分包協(xié)作單位和施工條件；主要物資苗木的訂購；具體落實施工任務。（2）正式施工階段的管理工作主要有：組織綜合施工；落實各項技術組織措施；跟蹤檢查計劃的實施，及時反饋；加強組織平衡，保證供應；對施工進度、施工質(zhì)量和施工成本進行嚴格控制；保證施工安全，做到文明施工等。（3）竣工驗收和養(yǎng)護管理階段的管理工作有：預檢、隱檢及簽證工作；整理和審定交工驗收資料，組織辦理工程交工驗收；負責編寫施工技術與管理的總結(jié)資料；做好工程的養(yǎng)護前技術交底，編寫保養(yǎng)計劃，落實養(yǎng)護任務。
4.從施工成本管理方面
園林綠化施工管理中重要的一項任務就是降低工程造價，也就是對項目進行成本控制。成本控制通常是指在項目成本形成過程中，對園林綠化施工管理中重要的一項任務就是降低工程造價，也就是對項目進行成本控制。成本控制通常是指在項目成本形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的能力資源、物質(zhì)資源和費用開支，進行指導、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，力求將成本、費用降到最低，以保證成本目標的實現(xiàn)。園林綠化施工成本控制的原則成本控制的原則包括：全員控制原則，全程控制原則，中間控制原則，目標管理原則，堅持節(jié)約原則，例外管理原則。
4.1 成本的控制方法
（1）加強質(zhì)量管理，控制質(zhì)量成本。一是降低停工、返工損失，將其控制在成本預算的1%以內(nèi)。二是減少質(zhì)量過剩支出。施工員要嚴格掌握定額標準，力求在保證質(zhì)量的前提下，使人工和材料消耗不超過定額水平。三是健全材料驗收制度，控制劣質(zhì)材料額外支出。材料員在對現(xiàn)場材料進行驗收時發(fā)現(xiàn)有病蟲害或規(guī)格不符合要求時，可拒收、退貨，并向供應單位索賠。
（2）堅持現(xiàn)場標準化，堵塞浪費漏洞。根據(jù)現(xiàn)場及工程特點，合理安排施工現(xiàn)場，加強現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理，節(jié)約人力物力。
4.2園林綠化企業(yè)施工項目成本的構成
根據(jù)園林綠化施工項目費用標準的內(nèi)容，施工項目成本主要由直接成本和間接成本構成。直接成本主要由種植土方費、工程苗木費、種植人工費、輔助材料費、機械臺班費及其他直接費組成；間接成本包括現(xiàn)場管理人員工資、管理人員工資附加費、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)使用費、行政工具使用費、職工教育費、勞動保險費、待業(yè)保險金和勞動保護費、工程保修費、工程排污費等。
