發(fā)布時間：2023-03-10 14:52:31
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)項目可行性報告樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
第一部分：項目總論
項目背景
項目概況
項目名稱
項目建設單位概況
項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀
項目規(guī)劃控制要點
項目發(fā)展概況
可行性研究報告編制依據(jù)
可行性研究結(jié)論及建議
第二部分：市場研究
宏觀環(huán)境分析
全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析
本市房地產(chǎn)市場分析
本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
板塊市場分析
區(qū)域住宅市場成長狀況
區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征
區(qū)域市場目標客層研究
項目擬定位方案
可類比項目市場調(diào)查
項目SWOT分析
項目定位方案
第三部分：項目開發(fā)方案
項目地塊特性與價值分析
規(guī)劃設計分析
產(chǎn)品設計建議
項目實施進度
營銷方案
機構(gòu)設置
合作方式及條件
第四部分：投資估算與融資方案
投資估算
投資估算相關(guān)說明
分項成本估算
總成本估算
單位成本
銷售收入估算
稅務分析
項目資金預測
現(xiàn)金流量表
自有資金的核算
融資方案
項目融資主體
項目資金來源
融資方案分析
投資使用計劃
借款償還計劃
第五部分：財務評價
財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取
財務評價(方案1)
財務盈利能力分析
靜態(tài)獲利分析
動態(tài)獲利分析
償債能力分析
綜合指標表
財務評價(方案2)
財務評價結(jié)論
第六部分：不確定性分析
盈虧平衡分析
敏感性分析
變動因素一成本變動
變動因素二售價變動
變動因素一容積率變動
風險分析
風險因素的識別和評估
風險防范對策
第七部分：綜合評價
社會評價(定性)
環(huán)境評價(影響及對策)
公司資源匹配分析
第八部分：研究結(jié)論與建議
結(jié)論
建議
第九部分：附錄
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目 可行性分析 完善
目前,我國房地產(chǎn)項目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀90年代以后,我國的房地產(chǎn)市場逐漸形成,市場競爭也越來越激烈,于是人們開始注意可行性分析的作用,房地產(chǎn)項目可行性分析研究才開始被納入正常的發(fā)展軌道。最初,可行性分析主要是針對大型工程項目,而針對房地產(chǎn)項目的可行性分析起步較晚。
一、房地產(chǎn)項目可行性分析研究中存在的問題
1、房地產(chǎn)項目可行性分析缺乏系統(tǒng)的理論指導
通過項目可行性分析,可以發(fā)現(xiàn),目前,指導我國房地產(chǎn)項目可行性分析研究的文件是國家計委和建設部分別于1983年頒發(fā)的《關(guān)于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補了房地產(chǎn)項目可行性研究中的不足。但是,房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產(chǎn)項目投資決策科學化的重要手段之一。作為房地產(chǎn)項目可行性分析研究重要內(nèi)容的市場調(diào)查與預測、市場定位、經(jīng)營方式、租售價格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求,運用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法,對房地產(chǎn)項目進行評價,缺乏明確的、可操作性的指導意見。目前,雖然我國的一些學者對房地產(chǎn)項目可行性分析的理論進行了研究,但是,這些理論系統(tǒng)性不強。因為指導理論的缺乏,必將影響房地產(chǎn)項目可行性分析研究的發(fā)展。在項目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過程理論性不夠強。
2、房地產(chǎn)項目可行性分析的評價指標體系有待完善
在房地產(chǎn)項目可行性分析評價中,采用的指標有:經(jīng)濟評價指標、規(guī)劃評價指標、市場定位評價指標、設計方案評價指標和風險不確定性評價指標等。這些指標雖然從各自不同的角度對房地產(chǎn)項目的可行性進行了評價,然而,它們?nèi)匀淮嬖谥写a充和完善的地方。
房地產(chǎn)項目是事關(guān)居民安居樂業(yè)、社會穩(wěn)定、美化市容的系統(tǒng)性工程,它具有很強的社會效應、城市環(huán)境效應和政治效應。因此,在對房地產(chǎn)項目進行評價時,不僅僅是應用上面提到的各項指標,而且還補充了社會效益評價指標和環(huán)境效益評價指標等。如果評價指標體系不全面,可能會產(chǎn)生與客觀實際不相符的現(xiàn)象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴重問題。
3、房地產(chǎn)項目可行性分析報告總體水平不高,借鑒作用不大
在進行項目可行性分析準備階段,收集了一些長沙市其它房地產(chǎn)項目的可行性分析報告,發(fā)現(xiàn)大部分可行性研究報告的水平不高。有些報告撰寫得漏洞百出、選取、應用的數(shù)據(jù)無來源,前后不一致,定性分析流于形式,沒有針對性等。他們對項目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊。
二、可行性研究報告總體上處于低水平狀態(tài)的原因
導致可行性研究報告總體上處于低水平狀態(tài)的原因:(1)可行性研究小組人員應由注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師、市場調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟分析專家、制作人員、社會學、環(huán)境科學專家等構(gòu)成,但據(jù)了解,有相當一部分從事房地產(chǎn)項目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領域,他們僅能做的是依葫蘆畫瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計算,經(jīng)濟評價流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業(yè)道德低。不根據(jù)特定的對象進行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析,僅根據(jù)經(jīng)驗作分析、判斷,對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進行處理用來滿足經(jīng)濟評價結(jié)果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據(jù)其意圖初步形成評估結(jié)果,沒有詳細的調(diào)查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告樣本進行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報告,這種報告質(zhì)量可想而知。(3)由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的復雜性、不可預見性等客觀因素,可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進行科學、合理的分析預測;缺少對規(guī)劃設計方案的專業(yè)分析和產(chǎn)品市場的客觀預測;不能對產(chǎn)品價格進行符合市場發(fā)展趨勢的準確分析;不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標準測算投資費用,致使進行經(jīng)濟評價分析的基礎數(shù)據(jù)失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當程度上降低了房地產(chǎn)項目可行性研究報告質(zhì)量,影響了房地產(chǎn)開發(fā)決策水平。(4)審批制度缺乏科學性。房地產(chǎn)可行性研究是開發(fā)商投資決策的依據(jù)和項目立項必要的送審文件,因為開發(fā)項目只有經(jīng)當?shù)刂鞴懿块T(計委)批準立項后才可實施,如此審批機制存在以下問題:由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是先到計委立項再申請辦理用地手續(xù)的程序,造成可行性研究目的是立項,評判可行性研究報告質(zhì)量的標準是能否通過立項審核的狀況;審批部門規(guī)范化程度低,審核人員專業(yè)性差、審核手段落后,房地產(chǎn)項目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現(xiàn)象,缺乏公正性。
三、完善房地產(chǎn)項目可行性分析的建議
1、加強房地產(chǎn)項目可行性分析理論研究與創(chuàng)新
建立一套系統(tǒng)的可行性分析理論,是房地產(chǎn)項目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的迫切需要。在進行可行性分析理論研究時,應該加強房地產(chǎn)項目可行性分析研究中的區(qū)位分析、市場調(diào)查、市場分析、項目各開發(fā)方案綜合評價指標的設計與分析,以及多種不確定性因素對項目的影響等方面的研究。
2、建立科學的可行性分析綜合評價指標體系
可行性分析評價指標在可行性評價中起著至關(guān)重要的作用,建立科學的可行性分析綜合評價指標體系是房地產(chǎn)項目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要。我們可以借鑒西方發(fā)達國家關(guān)于可行性分析評價的操作方法,尤其要研究國際著名咨詢公司的評價指標體系。在房地產(chǎn)項目的可行性分析評價中不僅要考慮財務和經(jīng)濟效益,設計方案,市場定位,還要考慮社會效益和環(huán)境效益等。其中,財務評價根據(jù)現(xiàn)行財稅制度和價格體系,計算房地產(chǎn)項目財務收入和財務支出,分析項目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項目的財務可行性,風險預測等。而綜合評價,則應該從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度,分析和計算房地產(chǎn)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟效益的影響,考察項目對社會經(jīng)濟的凈貢獻,判斷項目對社會和環(huán)境的影響。只有這樣才是全面的、科學性的、合理的評價指標體系。
3、加強咨詢業(yè)的規(guī)范化
咨詢業(yè)的規(guī)范化:(1)以房地產(chǎn)估價機構(gòu)改革為契機,逐步與國際接軌,建立以改制后的房地產(chǎn)估價機構(gòu)為主的房地產(chǎn)可行性研究編制單位的基本咨詢隊伍。改變編制可行性研究資質(zhì)由計委審批的方式,由房地產(chǎn)主管部門根據(jù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)確定相應的編制范圍;把房地產(chǎn)可行性研究納入房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的范疇,房地產(chǎn)可行性研究報告的審核由行業(yè)協(xié)會的相關(guān)專業(yè)人員依據(jù)一定的審核指標體系進行。(2)為保證這些專業(yè)咨詢機構(gòu)能進行較為全面的、綜合的、專業(yè)的調(diào)查分析,建立一支素質(zhì)較高的從業(yè)隊伍,一個項目的可行性研究小組,一般應包括注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師、市場調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟分析專家、社會環(huán)境專家等人員。經(jīng)濟分析專家主要是從宏觀上對擬開發(fā)項目在建設期和建成后的宏觀經(jīng)濟趨勢進行分析,避免發(fā)生重大的偏差;社會環(huán)境專家主要從社會學和環(huán)境科學的角度對項目進行指導;市場調(diào)研人員主要調(diào)查過去和當前本地區(qū)及該類物業(yè)的供需情況,來分析當前市場的狀況,并與經(jīng)濟分析專家一起預測未來趨勢;造價工程師是對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的土建、設備及安裝等價值進行正確的估算;注冊房地產(chǎn)估價師是研究小組的核心,他的任務是參與經(jīng)濟分析專家等對未來市場的分析,并負責歸納其他人員所完成的工作,綜合應用工程技術(shù)經(jīng)濟和財務管理的有關(guān)知識,對項目做出計算和總評價,編寫可行性報告。
4、加強項目風險分析
在項目可行性分析中對該項目的不確定性因素進行了分析。首先,利用概率法分析房地產(chǎn)市場景氣程度給建設項目期望收益帶來的影響,根據(jù)市場景氣指數(shù)預測把區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展劃分為良好、一般和較差三種狀態(tài),然后由房地產(chǎn)評估師、經(jīng)濟分析專家和專業(yè)房地產(chǎn)營銷人員共同測定三種市場態(tài)勢出現(xiàn)的概率和對應的期望損益值,最后根據(jù)概率分析方法求出的項目收益均值,判斷建設項目受市場景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場銷售效果給項目經(jīng)濟利潤帶來的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷售面積盈虧平衡分析、保本銷售價格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價的敏感性分析、成本的敏感性分析。
參考文獻:
摘要:房地產(chǎn)是一個綜合性極強的系統(tǒng)產(chǎn)業(yè),這種復雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗正確地做出。目前我國在房地產(chǎn)投資方面的決策支持系統(tǒng)還不多,有待于進一步發(fā)展。因此,將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應用到房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)投資的一項重大變革。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng);數(shù)據(jù)倉庫;聯(lián)機分析處理;數(shù)據(jù)挖掘
房地產(chǎn)投資不僅與國民經(jīng)濟的發(fā)展狀況有關(guān),而且還涉及到建筑業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、市政建設、能源、交通等各個重要部門。房地產(chǎn)市場變化快、投資巨大、風險極高,要完成這樣一個決策需要決策者同時考慮主市場、材料、資金、市政建設等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗正確地做出。房地產(chǎn)是一個綜合性極強的系統(tǒng)工程,關(guān)系到國家、集體、個人的利益,影響到國民經(jīng)濟的起伏,其興旺與低落從一個側(cè)面反映了經(jīng)濟發(fā)展狀況。因此,房地產(chǎn)業(yè)迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據(jù)科學的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。
決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計算機的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)商可以對要開發(fā)的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項目投資的實際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項目的投資提供決策支持,實現(xiàn)企業(yè)項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。
一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)
房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對房地產(chǎn)投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。
(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能
本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測、經(jīng)濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟狀況,并能對將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個大概的預測。通過經(jīng)濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經(jīng)濟評價和風險的權(quán)衡,可以做出較為準確的判斷?？尚行詧蟾嫔赡K則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報告中的內(nèi)容。
(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)
在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產(chǎn)投資進行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。
數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強系統(tǒng)的輔助決策功能。
其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎上發(fā)展起來的一項新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對面向主題的數(shù)據(jù)的存儲和管理。聯(lián)機分析處理可以對數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。
二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)
傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現(xiàn)科學決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對原始數(shù)據(jù)進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎,然而現(xiàn)實中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺,數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態(tài)性和復雜性,針對不同的情況應有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據(jù)、模型、知識和接口進行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。
數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。
(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術(shù)
信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務于日常事務處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數(shù)據(jù)的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。
(二)聯(lián)機分析處理(OLAP)
OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據(jù)進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項目進度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態(tài)、了解項目進度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報表結(jié)果。
(三)數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)
數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機器學習等領域的交叉學科。數(shù)據(jù)挖掘是一個過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關(guān)重要的。
數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學、統(tǒng)計分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實現(xiàn)自動預測趨勢和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲和組織,聯(lián)機分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識的自動發(fā)現(xiàn)。
三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊
(一)市場調(diào)查與預測
市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調(diào)查與預測模塊主要包括國家經(jīng)濟狀況、城市經(jīng)濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計劃、目標客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關(guān)情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預測提供了便利條件。
(二)經(jīng)濟評價
經(jīng)濟評價是房地產(chǎn)投資決策中的一項必不可少的內(nèi)容。建設項目經(jīng)濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項目決策科學化的重要手段。經(jīng)濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經(jīng)濟可行性進行分析討論,做出全面的經(jīng)濟評價,為項目的科學決策提供依據(jù)。
經(jīng)濟評價包括項目管理、參數(shù)設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數(shù)設置對房地產(chǎn)投資中的各項參數(shù)進行賦值,方案計算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現(xiàn)金流法綜合財務指標匯總表和非現(xiàn)金流綜合財務指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務狀況。
(三)風險分析
房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產(chǎn)開發(fā)的風險可以指導投資者進行正確的開發(fā)決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結(jié)合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應的。此外,房地產(chǎn)投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。
(四)可行性報告生成
可行性報告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據(jù)自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。
該系統(tǒng)中的四個功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)質(zhì)量 問題 管理措施
隨著我國經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)日漸成為國民經(jīng)濟的重要部門，為我國的現(xiàn)代化和城市化提供巨大動力。然而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)，工程質(zhì)量問題也逐漸成為人們關(guān)心的話題，豆腐渣問題工程越來越凸顯的房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題成為房產(chǎn)行業(yè)無可回避的問題。而房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理也成為房地產(chǎn)工程管理的重要任務之一，它貫穿于建設項目決策階段和實施階段的全過程，一個房地產(chǎn)項 目質(zhì)量管理的成功與否，直接關(guān)系著項目建設的成敗，要提高房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，就必須狠抓房地產(chǎn)項目各個階段的質(zhì)量管理。
一、目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問題
房地產(chǎn)項目的全過程主要包括四個階段：從項目構(gòu)思到批準立項定義為項 目構(gòu)思、目標設計、可行性研究階段；從批準立項到開始施工定義為設計、計劃招標、施工準備階段；從開始施工到交付使用定義為實施階段（預售活動）；從交付使用到責任結(jié)束定義為竣工驗收和交付使用階段 （物業(yè)管理），各個階段在實 施的過程中都存在一系列問題。
1、工程項目構(gòu)思目標設計、可行性研究階段存在的主要問題
這一階段是影響整個工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中，項目構(gòu)思目標設計階段的質(zhì)量要求和標準往往沒有符合業(yè)主的意圖，并與投資目標相背離，直接影響到項目的決策質(zhì)量和設計質(zhì)量。項目建議書、可行性研究報告、初步設計文件等，沒有嚴格按照國家規(guī)定標準、方針、政策進行編制，而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準，使得現(xiàn)在相當數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報告而很少進行定量分析（包括財務分析），分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。
2、工程設計、規(guī)劃階段存在的主要問題
現(xiàn)今的工程項目的初步設計過程中普遍存在各專業(yè)設計質(zhì)量低、設計深度不夠的現(xiàn)象，導致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象；施工圖設計是對質(zhì)量標準的進一步細化，是具體施工過程的指導文件，施工圖設計深度沒有很好地執(zhí)行工程建設標準強制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就 進行施工圖設計。導致規(guī)劃設計方案、技術(shù)方案和設計圖紙不是最優(yōu)，變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。
3、工程實施階段存在的主要問題
該階段主要包括施工招標及施工建設，我國曾出現(xiàn)過許多豆腐渣工程，主要原因應歸于此階段。主要有四個問題，其一，招標投標活動沒有嚴格按國家有關(guān)規(guī)定進行，有些業(yè)主對設計單位和人員的選擇不是很嚴格，暗箱操作，甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設計單位。其二，建設投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品及其他一切構(gòu)建，把關(guān)檢驗不嚴格，不合格品投入使用，另外施工的機械設備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點和技術(shù)要求進行選擇，管理使用和保養(yǎng)。其三，監(jiān)理工程師的選擇沒有進行嚴格審查，導致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進行項目監(jiān)理，監(jiān)理人員素質(zhì)低，監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范，因而在監(jiān)督管理過程中不能及時發(fā)現(xiàn)問題，留下隱患。其四，竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段，質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗收、項目后評估和物業(yè)管理。項目經(jīng)理在正式竣工驗收之前，沒有進行項目的預驗收，在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據(jù)合同和設計圖紙的要求，使房地產(chǎn)項目投產(chǎn)延遲，影響了投資效益的發(fā)揮。且項目后評估階段沒有邀請設計、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會，對項目質(zhì)量管理過程進行分析、找出差距，判明原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓，編寫后評價報告，而且沒有項目后評價結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務管理缺乏專業(yè)性，客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識和從業(yè)背景，客戶服務流于形式，客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度，客服人員對小業(yè)主的投訴沒有認真對待，服務態(tài)度差等問題。
二、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的有效措施
1、項目構(gòu)思目標設計、可行性研究階段的質(zhì)量控制
提高可行性研究深度以及投資決策的準確性與科學性，注重可行性研究中多方案的論證，注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書或業(yè)主的要求。進行可行性研究報告的審查，應借鑒發(fā)達國家的專家審查制度，由政府依法委托與工程建設無經(jīng)濟利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會，專家委員會直接對國家負責，對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權(quán)。
2、設計、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制
①在選擇規(guī)劃設計單位過程中應該嚴格把關(guān)，業(yè)主可通常組織一個多人評選委員會，由該委員會進行適當?shù)恼{(diào)查研究和面試，負責向業(yè)主推薦設計單位，在幾家設計單位都拿出不同方案后，由建設方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的規(guī)劃設計方案。
②嚴格按照工程建設標準進行設計，樹立"嚴格沒計質(zhì)量管理"的思想。建議建立設計經(jīng)理質(zhì)量責任制， 負責設計間的協(xié)調(diào)工作，對施工圖設計進行跟蹤質(zhì)量檢查和評審，確保設計圖紙能按工程建設標準強制性條文進行設計， 滿足工程實體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。
③效仿國外加強對項目設計方案本身質(zhì)量的監(jiān)督， 建設單位應從設計階段起委托監(jiān)理單位介入設計質(zhì)量監(jiān)督。在設計監(jiān)理中，監(jiān)理單位要加強對設計方案和圖紙的審核、監(jiān)督， 重點審核設計方案能否滿足業(yè)主的功能和使用價值要求， 以實現(xiàn)業(yè)主的投資意圖。
3、實施階段的質(zhì)量控制
① 招標投標活動必須嚴格按國家有關(guān)規(guī)定進行， 聘請專業(yè)工程咨詢公司完成設計招標文件的編寫，咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖，按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設計招標文件， 明確設計項目的技術(shù)標準和詳細要求， 并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標工作。在招標方法的選擇上可以效仿國外招標時采用的最低價中標法。
②嚴格控制投入品的質(zhì)量，對投入品的訂貨、采購、檢查、驗收、取樣、試驗均應進行全面控制， 從組織貨源， 優(yōu)選供貨廠家，直到使用認證，做到層層把關(guān)。
③在落實人員崗位質(zhì)量責任制的基礎上， 加強對施工人員的動態(tài)管理， 把握人員進場的考核， 監(jiān)督與評定等， 施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想，提高認識，嚴格執(zhí)行各項標準。
4、竣工驗收和交付使用階段的質(zhì)量控制
項目收尾階段是項目生命周期的最后階段， 其主要是確認項目實施的結(jié)果是否達到了預期的要求，實現(xiàn)項口的移交與清算。該階段實現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收， 依據(jù)質(zhì)量計劃中的要求， 遵循國家頒發(fā)的有關(guān)工程項目質(zhì)量檢驗評定標準和驗收標準及時地對項目的質(zhì)量進行質(zhì)量認可評定和辦理驗收交接手續(xù)， 并對不合格項目提出處理辦法， 以保證項目產(chǎn)品符合設計質(zhì)量要求。項目后評價是對建設完成后的項目的實際效果與預期目標的信息追蹤和信息反饋，是實現(xiàn)項目運行管理科學化的手段， 建議在每個項目結(jié)束前都要做一個項目的總結(jié)。
三、結(jié)束語
綜上所述，為了保證房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，不僅要在施工方面下功夫，更要防范于未然在施工過程中加強質(zhì)量的控制管理。
參考文獻：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建筑施工；進度管理；策略分析
如何做好房地產(chǎn)建筑施工的進度管理關(guān)乎到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)及經(jīng)濟效益。都知道，在房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)出于資金的安排及銷售的需要，對一個樓盤項目，房地產(chǎn)企業(yè)對各個環(huán)節(jié)要嚴格按照計劃進行，更不會輕易變更開盤的時間以及交房的時間，這就對工程的施工進度就提出了嚴格的要求，主體的施工必須要在樓盤開盤前完成，工程的竣工驗收工作須在業(yè)主拿鑰匙前完成。
1 施工進度管理的含義
房地產(chǎn)建筑施工進度管理就是在工程項目建設的過程要嚴格遵照施工進度計劃，采用一些有效的方式實時檢查工程的實際進度，并且與原計劃比較以找出存在的差距，對存在差距的原因及不良影響作出技術(shù)準確的分析，監(jiān)督單位根據(jù)這些原因?qū)M度計劃作出及時有效的調(diào)整，在后期施工中嚴格遵守調(diào)整后的進度計劃，以保證順利達成工程目標。施工過程中這樣的工作要反復循環(huán)，直到工程竣工，或者可以在不增加投入及保證質(zhì)量的前提下縮短工期。房地產(chǎn)項目施工中的質(zhì)量控制、進度控制、成本控制這三個目標控制的關(guān)系是相互影響又是統(tǒng)一的。一般而言，進度的加快就意味著投入的增加。項目提前完工可以提早獲得預期的經(jīng)濟效益；對質(zhì)量的嚴格把控可能會影響工程的進度，但是保障好工程的質(zhì)量可以杜絕返工，這樣不但可以保障工程的進度，還可以控制成本和控制質(zhì)量。
2 施工進度管理的意義
工程項目能否按時交付直接影響項目經(jīng)濟效益的發(fā)揮。進度、質(zhì)量、成本這三個控制目標是對立統(tǒng)一的，一般情況下，進度的加快會使得成本增加，但進度的加快也會提高項目的經(jīng)濟效益；工程進度的盲目加快會影響對工程質(zhì)量的把控，對質(zhì)量的嚴格把控可能會影響工程的進度；質(zhì)量的嚴格把控可以避免返工，進度又可以得到加快。工程進度的管理工作就是要協(xié)調(diào)好工程施工的三個控制目標，盡可能做到進度快、質(zhì)量可靠、節(jié)省資金投入。
3 施工施工進度管理的有效措施和思路
3.1進度管理的思路
要在項目的可行性研究階段進行計劃進度的制定，該計劃是進行進度控制的前提。本文所說的“可行性研究”就是嚴格意義上的可行性研究，不同于企業(yè)中為了立項提出的項目可行性報告，更不同于“指哪打哪”的可行性研究。這個階段的項目進度計劃制定要以項目規(guī)劃草案、項目的建設規(guī)模和政府的相關(guān)要求、過去的實踐經(jīng)驗等進行，這項工作能夠為可行性研究中的資金投入以及銷售計劃的數(shù)據(jù)提供支持。
這一階段的進度計劃還處在虛擬的階段，但其制定工作也不能草率，必須要和實際情況相近，否則，研究也喪失了原本的意義。
3.2進度管理的措施
在房地產(chǎn)項目建設中，技術(shù)管理工作要進一步加強，技術(shù)是一個項目的重要因素，對技術(shù)的管理是否積極有效關(guān)系到工程目標能否順利達成。具體措施如下：
（1）橫道圖比較法。此方法是在項目工程施工過程中實時監(jiān)控實際進度，以得出實際進度的信息，經(jīng)整理分析后采用橫道線在原計劃處標出，可以進行直觀的比較。橫道圖比較法有一定的局限性，只適用在各項工程的進度都進行的比較均勻的工程施工。
（2）S型曲線法。此法的優(yōu)點是能直觀反映實際進度和計劃進度的差距，對后期的工程進度可以有效預防。在S形曲線法中，以橫坐標來表示時間，工作量完成狀況則用縱坐標來表示。用實物的工程量來表達工程量，如所耗工時、資金的投入或者所占的比例，按照項目的原始計劃進度繪制出進計劃進度的S形曲線。隨著工程的進行實時檢查計劃的實際完成情況，繪出實際進度的S形曲線。通過對兩條S形曲線的對比可以看出進度控制的信息，以便分析實際進度和計劃進度又差距的原因，從而制定相應的調(diào)整措施。①項目工程實際進度分析：工程實際進度的點位于計劃進度S形曲線的左側(cè)，那么實際的進度超前于計劃進度；反之，則表示實際進度要落后于計劃進度。②進度偏差的分析：進度的偏差值可以直接通過S形的比較圖讀出。ta表示在ta時刻比計劃進度提前的時間；va表示此時超額完成的工作量；tb表示在此時刻實際進度的拖延時間；yb表示yb時刻拖欠的工作量。⑧預測總工期。參照實際進度S形曲線的有關(guān)信息，使用時間序列預測法，可以預測未來不同的進度時間所應完成的工作量，進而可以繪制實際預測進度的S形曲線。把工程施工的預測工期和原計劃工期做對比，可以分析出工期提前或者延遲的可能時間。④對工程進度要不定期檢查，利用S形曲線比較法對工程施工進度進行實時跟蹤和控制。
另外，一、對于施工圖紙要做好評審和會審工作，及時發(fā)現(xiàn)圖紙中的問題并積極和施工單位進行協(xié)商解決，避免因圖紙問題而影響工程的質(zhì)量；在技術(shù)管理中要做好對文件資料的管理工作，技術(shù)文件應內(nèi)容規(guī)范完整、數(shù)據(jù)科清晰準確，簽證要及時，管理、存檔、保管等措施要科學合理。二、要做到及時交底工作。施工隊的實際操作是以工程技術(shù)的交底為依據(jù)的，工程的技術(shù)交底要具有一定的操作性，對工程的施工要有一定的指導作用。三、做好施工預檢。在施工前對工程項目或者分項工程要進行自檢，這就是預檢，預檢工作可以保證工程的質(zhì)量，可以有效預防因施工差錯而引起質(zhì)量事故。
關(guān)鍵詞：成本控制；存在的問題對策
中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A 文章編號：
前言：
隨著市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進入精耕細作時代，專業(yè)化分工越來越細，專業(yè)化水平越來越高，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實現(xiàn)開發(fā)成本費用的精確控制。
由于房地產(chǎn)企業(yè)具有行業(yè)利潤較高、進入門檻較低的特點，導致企業(yè)的市場競爭日趨激烈；此外，當前我國政府為了保障房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展出臺了一系列從緊的土地、稅收和信貸調(diào)控政策。因此，在競爭日趨激烈和不利的宏觀調(diào)控環(huán)境下，加強項目成本控制成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一個重要課題。
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀存在的問題
1．投資決策階段。項目投資決策階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家相關(guān)政策規(guī)定，選擇和決定投資行動方案的過程，是對擬開發(fā)建設項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟論證，對不同開發(fā)建設方案進行技術(shù)經(jīng)濟比較、選擇及做出選出能實現(xiàn)預期目標的最滿意方案的決策過程。它主要包括投資機會分析、項目可行性研究和投資估算三個方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)項目投資決策環(huán)節(jié)是目前大多中國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運作中的薄弱環(huán)節(jié)，該階段存在問題具體表現(xiàn)在：
1．1項目可行性研究報告不夠?qū)徤鳌⒖茖W、完整。當前許多房地產(chǎn)企業(yè)項目可行性報告中關(guān)于市場和價格的預測資料缺乏針對性，對可行性報告的敏感性分析認識不足，并且在對項目決策分析時僅依據(jù)方案的內(nèi)部收益率和還款期的長短可能導致決策失誤。
1．2開發(fā)項目的成本估算不夠精確。每個項目都有自身的特點，因此應采取不同的投資估算方法。當前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)常采用指標估算法，但是在估算過程中存在沒有對項目流程、定額、價格及費用標準進行具體分析，從而導致項目估算不夠精確。
2. 事前控制階段
1) 建筑工程預算（包括標底）的編制質(zhì)量和準確性還有待提高。因為我們這項業(yè)務屬于外包業(yè)務，均打包給專業(yè)的造價咨詢公司。從目前的運行情況看，企業(yè)缺乏對中介機構(gòu)的監(jiān)督、管理以及審核，審查也不夠細致；
2) 公司目前簽訂的工程造價咨詢委托合同，關(guān)于咨詢服務質(zhì)量的要求這一款中，對核心內(nèi)容的工程量清單表示方式?jīng)]作具體規(guī)定，咨詢公司按“自選”動作完成，比較籠統(tǒng)，不利于甲方審查；
3) 材料、品牌合作商數(shù)據(jù)庫未建立或不夠完善，樣本太少，容易造成入庫單位之間結(jié)成價格同盟；同時入庫單位水平參差不齊，一旦中標，會給施工帶來諸多不利影響；
4) 材料設備的詢價不夠貼近市場，未形成戰(zhàn)略合作伙伴并形成規(guī)模采購優(yōu)勢，造成與施工單位扯皮；
5) 工程進度款的審核不夠精確，存在一定的隨意性；
6) 簽證變更的審核還不夠及時；
3．項目施工和竣工結(jié)算階段
3．1項目施工階段主要是根據(jù)設計方案和圖紙，利用原材料和各種機器設備建設房屋的過程。施工階段過程復雜、持續(xù)時間長、不可預見因素較多、風險較大，對總投資的影響也很大。當前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制在施工階段存在的問題包括：項目施工階段經(jīng)常出現(xiàn)設計變更、現(xiàn)場簽證等問題，加大了項目成本控制的內(nèi)容和難度；許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有設立科學、動態(tài)、透明的成本臺賬，因而不能進行動態(tài)的成本控制；一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項目簽證管理流于形式與程序，而未進行實質(zhì)性的審核管理。
3．2竣工階段是開發(fā)項目實施總結(jié)性的階段，該階段的成本控制主要包含竣工驗收、工程計量以及辦理竣工結(jié)算等工作。當前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目在竣工階段的成本控制存在以下問題：有些施工單位為了取得較好的工程結(jié)算收益，會運用多種手段虛報以提高結(jié)算價格，加大了成本控制的難度；有些施工單位沒有編制完善的竣工圖，項目竣工結(jié)算材料也不齊全；有時甚至出現(xiàn)項目未竣工而提前使用的情況，從而產(chǎn)生責任不明的工程、設備的損壞、偷盜而承擔額外損失，這些都不利于竣工階段項目的成本控制。
4．銷售階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段的成本控制主要指房地產(chǎn)
開發(fā)企業(yè)對銷售費用的控制，從而完成項目資金的回收工作，達到預期的盈利水平，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益的實現(xiàn)。當前房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段成本控制存在以下問題：
4．1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了取得更好的項目投資收益，會充分利用在所有媒體上進行廣告宣傳，這就有可能產(chǎn)生營銷媒體的選擇與目標客戶沒有合理匹配，還會出現(xiàn)營銷費用控制不到位，增加相關(guān)的成本。
4．2一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司的合同條款不清晰、導致權(quán)責不明，從而影響客戶服務質(zhì)量，不利于提升品牌知名度和進一步擴大市場份額。
加強工程成本管理的幾點建議
1. 樹立全員成本管理意識
首先，全體員工要樹立這樣一種觀念；成本是可以控制的，但是成本控制不只是成本控制部門的事情，更需要大家的共同參與。員工的良好的成本意識是全面成本控制的先決條件。對此，建議如下：
1) 各級領導要以身作則，為良好的成本控制系統(tǒng)營造好的環(huán)境；
2) 加強各部門的通力合作，共同控制成本。如設計部和市場部應力求產(chǎn)品的定位準確，設計方案要反復修改，盡量減少設計變更，并做好優(yōu)化設計工作。項目部要注意加強設計變更和現(xiàn)場指令管理，成控部不要局限于預算審核以及與既定的供應商討價還價，還要精通招標、合同管理、工程技術(shù)等知識，尤其要詳細掌握上游產(chǎn)業(yè)鏈中各供應商的市場資源情況。
3) 建立適當?shù)募顧C制、約束機制和監(jiān)督機制相互配合。加強合同管理，設立“成本管理團隊獎”，并在項目開始之初簽訂責任書。對達到項目成本控制目標的成控部相關(guān)人員、設計部相關(guān)人員及項目部（或項目公司）全部人員組成的項目成本管理團隊進行獎勵，否則按“獎罰對等”的原則進行處罰。采用這個方式有以下幾個好處：A、可以讓成本管理滲透到各個環(huán)節(jié)，這樣可以形成完整的管理鏈條，達到全過程控制。B、可以優(yōu)勢互補，充分調(diào)動各相關(guān)部門的工作積極性，達到互相監(jiān)督、制約。C、可以避免各部門之間的推諉、扯皮。D、可以通過表彰、獎勵，樹立榜樣，促進企業(yè)員工的成本管理意識、團隊作戰(zhàn)精神。
2. 事前控制階段的建議
注重資金的時間價值，盡量縮短開發(fā)周期。目前的實際工作中，拍得土地以后到項目開工建設施的時間過長，一方面給企業(yè)造成了大量的銀行貸款利息負擔，加大了項目的財務成本，另一方面減緩了資金的回籠速度。由于項目前期已經(jīng)投入大量資金，所以合理的加快開發(fā)進度，提前銷售環(huán)節(jié)，是降低財務成本和盡快回籠資金的最有效途徑。建議在土地拍賣時花小錢辦大事，與長期合作的設計單位和咨詢機構(gòu)進行合作，請期對待拍賣土地進行合理的市場定位、初步設計規(guī)劃和成本概算，一旦中標，馬上進行初步設計，從而縮短設計時間，加快報建報批，這樣可以使動工時間提前，大大縮短建設周期，從而節(jié)省龐大的、可觀的資金占用費，也大大提高資金的回籠速度。
結(jié)束語：
總之，房地產(chǎn)具有投資回收期長、價值大、占有資金多等特點, 這些特點說明了房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金, 特別是在國家進一步緊縮銀根、當前樓市價格回歸理性、自主需求占主導地位、銷售量回到正常水平情況下，對于開發(fā)商來說最理性的事是控制成本，多關(guān)注點成本，少關(guān)注點房價，因為房價是市場決定的，而成本掌握在你自己手中。成本低控戰(zhàn)略要求企業(yè)必須建立起優(yōu)化流程，嚴格控制成本費用，取得高效的運營效益。
參考文獻：
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險
房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險類型復雜，涉及自然風險、競爭風險、清算風險、流動風險、變現(xiàn)風險、政策風險6個方面內(nèi)容。其中，自然風險，又稱不可抗力風險，由于驟發(fā)性自然災害或惡劣氣候條件，例如：臺風、暴雨、地震等，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工時間或工程質(zhì)量造成企業(yè)經(jīng)濟損失的風險。競爭風險主要由于房地產(chǎn)市場存在多個相似樓盤引發(fā)激烈競爭影響樓盤銷售量提高營銷成本的風險，與市場調(diào)研、市場供求、投資決策存在著密切聯(lián)系，是企業(yè)市場敏感度不足的主要表現(xiàn)。清算風險由于樓盤出售價格低于預期價格造成企業(yè)經(jīng)濟損失的風險。
受房地產(chǎn)交易特殊性的影響，即使用權(quán)與收益權(quán)間轉(zhuǎn)移，一旦地區(qū)人口過少，市場供求過多，造成房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動投資風險。房地產(chǎn)項目的交易價值高，房地產(chǎn)項目的投資資金多，造成房地產(chǎn)項目資金交易的周期長，一旦貨幣價值有所變動，造成企業(yè)內(nèi)部流動資金不足的變現(xiàn)投資風險。政策風險主要由于行業(yè)政策變動影響房地產(chǎn)市場造成企業(yè)經(jīng)濟損失的風險，并且政策風險的影響較為全面，一旦改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，企業(yè)蒙受巨大經(jīng)濟損失。此外，按政策類型，政策風險可分為政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融改革風險、環(huán)保政策風險、施工法規(guī)改革風險、審批風險、法律風險。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的產(chǎn)生原因
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的產(chǎn)生原因包括：（1）回報周期。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資回報周期普遍偏長，造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風險。有統(tǒng)計資料表明，除房地產(chǎn)開發(fā)投資伴隨開發(fā)結(jié)束于2至5年內(nèi)回收成本外，置業(yè)項目投資的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可見，小規(guī)模房地產(chǎn)投資企業(yè)不存在承受長期市場風險及資金壓力的能力，客觀完成市場優(yōu)勝劣汰的過程。（2）經(jīng)營活動。作為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的主要因素，企業(yè)經(jīng)營活動與經(jīng)營水平、經(jīng)營經(jīng)驗、經(jīng)營效果存在著密切聯(lián)系，并且為了保證投資項目處于正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)，企業(yè)普遍向銀行貸款，一旦企業(yè)經(jīng)營水平不足，缺乏經(jīng)驗，無法達到經(jīng)營目標，直接影響企業(yè)的信譽及籌資能力。（3）利率比例。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利率及借入資金利率間比例的不穩(wěn)定性造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風險，即：一旦借入資金利率過低，企業(yè)以財務管理為依托提高利潤率，進一步保證企業(yè)的經(jīng)濟效益；一旦借入資金利率過高，企業(yè)存在效益虧損及負債過高破產(chǎn)的可能性。（4）財務風險。由于房地產(chǎn)投資主體財務狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產(chǎn)生財務風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款；二是投資者運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。（5）社會風險。由于國家的政治、經(jīng)濟因素的變動，引起的房地產(chǎn)需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展處于時期時，房地產(chǎn)價格上漲；當各種政治風波出現(xiàn)和經(jīng)濟處于衰退期時，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價格下跌。（6）自然風險。在人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化的情況下，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的控制措施
1.分析市場行情
在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，以識別房地產(chǎn)投資風險為切入點，做好房地產(chǎn)市場行情的分析工作，調(diào)研房地產(chǎn)市場，獲取調(diào)研結(jié)果，
2.做好市場調(diào)研
一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金投入巨大，籌備建設時間長，特別是管理過程中存在的不確定性投資風險因素較多。如何有效控制不確定性投資風險，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實際管理過程中所面臨的主要問題。因此在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅持實事求是的工作原則，做好房地產(chǎn)市場的調(diào)研工作，得出詳細的項目可行性報告，通過計算、研究、調(diào)查等方法，得出社會效益、財務管理、經(jīng)濟周轉(zhuǎn)等項目不確定性風險，評估有效控制的可能性及可行性，為房地產(chǎn)項目投資提供強有力的保障。
3.利用投資戰(zhàn)略
房地產(chǎn)市場的地域性與房地產(chǎn)投資收益存在著密切聯(lián)系，即城市不同，經(jīng)濟環(huán)境不同，房地產(chǎn)市場的供需不同，房地產(chǎn)投資收益不同。因此在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，靈活運用投?Y戰(zhàn)略，盡可能分散房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資比例，避免房地產(chǎn)投資企業(yè)受投資比例的影響造成巨大經(jīng)濟損失，進一步分散投資風險。
4.重視工程監(jiān)管
在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅持實事求是的工作原則，加大對于房建工程監(jiān)管的重視程度，積極引進科學的房建工程監(jiān)管理念，逐步構(gòu)建具有企業(yè)特色的房建工程監(jiān)管體系，做好成本投入的估算工作，特別是施工技術(shù)引進及施工設備更替的成本投入，做到成本投入側(cè)重化，合理配置人力資源，從根源上認識到房建工程監(jiān)管的重要性，便于解決在實際控制過程中所面臨的風險。同時，及時簽訂施工合同，以保證承建雙方經(jīng)濟利益為前提，進一步細化管理責任，有助于完成工作目標，確保監(jiān)管的工作效率及質(zhì)量，降低投資風險的發(fā)生率，避免延誤施工期限。
5.樹立風險意識
一般說來，基層工作人員的受教育程度普遍偏低，對于風險意識及風險控制的反應不強。如何短期內(nèi)轉(zhuǎn)變基層工作人員的意識，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實際控制的過程中所面臨的主要問題。因此在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)加大對于人才引進的重視程度，組織一系列在崗培訓，樹立投資風險意識，增強工作人員的整體素質(zhì)水平。同時，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目控制投資風險人才短缺的問題，地方政府及相關(guān)部門重視人才培養(yǎng)，出臺相應的扶持性政策，以填補長期人才缺口。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā) 工程項目 管理
0 引言
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。
1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀概述
當前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運用比較少，主要承擔設計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：
1.1 項目風險管理薄弱
房地產(chǎn)開發(fā)項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，：即當政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風險。接著是環(huán)保風險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關(guān)注的風險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務風險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進等都會造成經(jīng)營風險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。
1.2 項目成本管理問題
無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施
2.1 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理
風險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：①風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風險轉(zhuǎn)移，所謂風險轉(zhuǎn)移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關(guān)風險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>
2.2 全面完善項目成本管理
