發(fā)布時(shí)間：2023-03-01 16:25:56
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的商品管理制度樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和《商品房銷售管理辦法》，結(jié)合公司的具體情況，制定本制度。
售房市場(chǎng)和工作人員版權(quán)所有
一、市場(chǎng)營(yíng)銷部是商品房銷售管理的第一責(zé)任部門。
二、市場(chǎng)營(yíng)銷工作以提高公司經(jīng)濟(jì)效益，壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力為目標(biāo)，營(yíng)銷人員必須發(fā)揚(yáng)愛崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)奉獻(xiàn)精神，具有責(zé)任心和使命感，完成公司所交給的商品房營(yíng)銷任務(wù)。
三、售房有形市場(chǎng)是公司精神文明建設(shè)的窗口，營(yíng)銷人員要做到誠(chéng)實(shí)守信、規(guī)范交易、熱情服務(wù)，自覺(jué)維護(hù)公司的聲譽(yù)和形象。四、市場(chǎng)營(yíng)銷部在新建項(xiàng)目開盤前，應(yīng)認(rèn)真作出切實(shí)可行的營(yíng)銷方案，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。在實(shí)施過(guò)程中，銷售價(jià)格未經(jīng)批準(zhǔn)不得變更。
五、房屋預(yù)售建筑面積由投資發(fā)展部會(huì)同市場(chǎng)營(yíng)銷部計(jì)算，房屋銷售面積須經(jīng)房管局測(cè)量復(fù)核后，列出明細(xì)表，雙方工作人員書面確認(rèn)無(wú)誤后，報(bào)分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)、財(cái)務(wù)部備案。在預(yù)售過(guò)程中不得擅自變更。
六、工作人員要努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，互相配合、言行一致，向顧客介紹商品房時(shí)要講究服務(wù)態(tài)度和推銷技巧，做到宣傳力度大、范圍廣、影響深、效果好。
七、在銷售商品房屋工作中，嚴(yán)格執(zhí)行《商品房銷售管理辦法》，設(shè)立銷售帳本、房屋預(yù)訂登記本、房屋移交登記本、售后服務(wù)登記本；認(rèn)真簽訂和及時(shí)發(fā)放房屋預(yù)售協(xié)議書、房屋買賣合同、房屋使用說(shuō)明書和質(zhì)量保證書。
八、銷售帳薄的記錄要內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、帳目清楚、日清月結(jié)，月底及時(shí)向總經(jīng)理上報(bào)銷售情況，及時(shí)報(bào)表。
九、房屋銷售后，要及時(shí)將預(yù)售協(xié)議書、買賣合同、結(jié)算單等銷售資料整理入檔管理。
十、所有購(gòu)房款必須由市場(chǎng)營(yíng)銷部于收款當(dāng)日交財(cái)務(wù)部，存至指定銀行帳戶，嚴(yán)禁公款私存。
十一、營(yíng)銷人員要圓滿完成各自的銷售任務(wù)，負(fù)責(zé)從介紹房屋、交款、貸款、結(jié)算、簽訂合同、房屋移交、維修等等營(yíng)銷過(guò)程中的全部工作。
十二、營(yíng)銷人員要保守商業(yè)機(jī)密，確保商品房?jī)r(jià)格、戶型、銷售情況等內(nèi)部信息不泄露。
十三、除完成銷售任務(wù)以外，營(yíng)銷人員要服從部室的安排，完成部室交給的其它工作任務(wù)。
公司管理制度之合同的簽訂與管理
十四、簽訂合同必須遵守國(guó)家的法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定。簽訂商品房買賣合同時(shí)，要明確以下內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或姓名、房屋狀況、銷售方式、房屋面積、價(jià)格、價(jià)款、付款方式和時(shí)間、交付使用條件和日期、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施狀況、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異處理方式、違約責(zé)任、雙方約定的其他事項(xiàng)。
十五、簽訂房屋買賣合同時(shí)要本著“重合同，守信譽(yù)”的原則，做到合法、嚴(yán)密、可行。
十六、妥善保管房屋買賣合同檔案，每份合同在蓋章前都必須到公司辦公室登記、編號(hào)。市場(chǎng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)建立合同管理臺(tái)帳（包括序號(hào)、合同號(hào)、簽約日期、對(duì)方姓名），做到準(zhǔn)確、及時(shí)、完整。
商品房按揭貸款和其它業(yè)務(wù)
十七、為購(gòu)房戶辦理按揭貸款，要熟悉業(yè)務(wù)，熟練掌握操作流程，必須按照銀行規(guī)定簽定合同，做到辦證細(xì)心，資料齊全，專人辦理。版權(quán)所有
第一條為進(jìn)一步加強(qiáng)限價(jià)商品住房管理，逐步滿足中等收入家庭的住房需求，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱限價(jià)商品住房，是指控制土地出讓價(jià)格，限定銷售價(jià)格和套型面積，向中等收入家庭供應(yīng)的商品住房。
第三條本市市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)（以下簡(jiǎn)稱市內(nèi)四區(qū)）行政區(qū)域內(nèi)的限價(jià)商品住房管理適用本辦法。
第四條市、區(qū)房屋行政管理部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)限價(jià)商品住房管理工作。
市、區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)限價(jià)商品住房的具體管理工作。
街道辦事處負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)限價(jià)商品住房的申請(qǐng)受理、初審等工作。
發(fā)展和改革、國(guó)土資源、民政、財(cái)政、建設(shè)、規(guī)劃、價(jià)格、監(jiān)察、勞動(dòng)和社會(huì)保障、公安、統(tǒng)計(jì)、金融、稅務(wù)、工商等行政管理部門，根據(jù)職責(zé)分工，負(fù)責(zé)限價(jià)商品住房的相關(guān)管理工作。
第二章規(guī)劃建設(shè)
第五條建設(shè)限價(jià)商品住房，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃、市場(chǎng)運(yùn)作、分步實(shí)施的原則，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。
第六條市發(fā)展和改革行政管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同建設(shè)、國(guó)土資源和房屋等有關(guān)行政管理部門，根據(jù)市政府限價(jià)商品住房發(fā)展規(guī)劃制定限價(jià)商品住房建設(shè)計(jì)劃。
市國(guó)土資源行政管理部門根據(jù)限價(jià)商品住房建設(shè)計(jì)劃，編制限價(jià)商品住房建設(shè)用地年度計(jì)劃，并在全市年度土地供應(yīng)計(jì)劃中統(tǒng)籌安排。
第七條限價(jià)商品住房的建設(shè)用地實(shí)行附加條件出讓，其附加條件由市國(guó)土資源行政管理部門根據(jù)同地段商品房屋銷售價(jià)格、規(guī)劃條件等制定。
第八條限價(jià)商品住房規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制套型面積，套型建筑面積應(yīng)當(dāng)控制在85平方米以內(nèi)。
第九條限價(jià)商品住房開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照土地出讓的有關(guān)附加條件使用土地和建設(shè)、銷售限價(jià)商品住房。
第三章價(jià)格管理
第十條限價(jià)商品住房的價(jià)格在土地出讓前，由市國(guó)土資源和房屋行政管理部門、價(jià)格行政管理部門，根據(jù)同地段商品住房?jī)r(jià)格的20%以上比例下浮確定。
開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)已確定的價(jià)格，按照住房樓層、朝向、質(zhì)量和位置等因素，在上下不超過(guò)10％的幅度內(nèi)確定銷售價(jià)格，但總平均銷售價(jià)格不得高于土地出讓時(shí)確定的價(jià)格。
第十一條以限價(jià)商品住房銷售價(jià)格購(gòu)買的面積，按照購(gòu)買限價(jià)商品住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)與購(gòu)房者原有住房建筑面積的差額核定，超出部分按照同地段商品住房?jī)r(jià)格購(gòu)買。
超出限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格銷售部分面積的價(jià)款，由開發(fā)建設(shè)單位向市住房保障機(jī)構(gòu)繳納后，按本市政府非稅收入收繳的有關(guān)規(guī)定上繳市財(cái)政，專項(xiàng)用于住房保障。
第四章申請(qǐng)審查程序
第十二條凡夫婦雙方組成的家庭及離異或喪偶帶子女的家庭和年滿35周歲的未婚人員及離婚或喪偶不帶子女的人員（以下統(tǒng)稱申請(qǐng)人），符合下列條件的可以向戶籍所在地街道辦事處提出申請(qǐng)：
（一）申請(qǐng)人具有市內(nèi)四區(qū)常住戶口；
（二）申請(qǐng)人財(cái)產(chǎn)、人均收入和人均住房面積符合市政府批準(zhǔn)并定期向社會(huì)公布的標(biāo)準(zhǔn)。
申請(qǐng)人只能購(gòu)買一套限價(jià)商品住房。已購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房或正在享受廉租住房保障的，不得申購(gòu)限價(jià)商品住房。
在申購(gòu)限價(jià)商品住房之日前5年內(nèi)，因離婚、繼承、出售、贈(zèng)與以及履行債務(wù)等原因，將家庭或個(gè)人住房所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的，應(yīng)當(dāng)計(jì)算原住房面積。
第十三條符合本辦法第十二條規(guī)定，同時(shí)又具備下列條件之一的，可以優(yōu)先購(gòu)買限價(jià)商品住房：
（一）烈屬或市級(jí)以上勞動(dòng)模范；
（二）按照市政府有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的人才。
第十四條申請(qǐng)人家庭或個(gè)人的財(cái)產(chǎn)、人均收入、住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由市房屋、民政等行政管理部門，根據(jù)本市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、住房?jī)r(jià)格水平、家庭人均可支配收入的一定比例和人均住房面積等制定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后公布。
第十五條申購(gòu)限價(jià)商品住房應(yīng)當(dāng)提交下列資料：
（一）購(gòu)買限價(jià)商品住房申請(qǐng)表；
（二）戶籍和身份證明；
（三）住房情況證明；
（四）收入證明；
（五）財(cái)產(chǎn)狀況證明；
（六）婚姻狀況證明;
（七）市房屋行政管理部門規(guī)定的其他相關(guān)資料。
第十六條限價(jià)商品住房的申請(qǐng)購(gòu)買應(yīng)當(dāng)按照銷售項(xiàng)目進(jìn)行。
申請(qǐng)人在銷售項(xiàng)目申請(qǐng)購(gòu)買期限內(nèi)向街道辦事處提交申請(qǐng)資料。街道辦事處應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，組織進(jìn)行申請(qǐng)資料審查，對(duì)申請(qǐng)人的住房、收入及財(cái)產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)查，經(jīng)評(píng)議、公示后提出初審意見，報(bào)區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)。
區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)資料之日起10日內(nèi)會(huì)同民政部門對(duì)申請(qǐng)人的住房、收入等狀況進(jìn)行審核。對(duì)經(jīng)審核符合條件的予以公示，公示期為5日。對(duì)公示無(wú)異議或有異議經(jīng)查證不成立的，報(bào)市住房保障機(jī)構(gòu)。
市住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到資料之日起10日內(nèi)進(jìn)行審核，對(duì)符合條件的予以備案，并書面通知區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)予以登記，由區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)發(fā)給申請(qǐng)人準(zhǔn)予登記通知書。對(duì)不符合條件的，由區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)書面通知申請(qǐng)人，并說(shuō)明理由。
第十七條街道辦事處、住房保障機(jī)構(gòu)及民政部門在審查申請(qǐng)人的住房、收入及財(cái)產(chǎn)狀況時(shí)，可以采取入戶調(diào)查、鄰里訪問(wèn)及信函索證等方式。有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)予以配合，如實(shí)提供相關(guān)資料。
第十八條限價(jià)商品住房開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)依法取得限價(jià)商品住房預(yù)售許可后方可銷售。
第十九條銷售限價(jià)商品住房應(yīng)當(dāng)遵循住房困難優(yōu)先、公開、公平、公正的原則，并按照下列程序進(jìn)行：
（一）市住房保障機(jī)構(gòu)銷售公告，內(nèi)容包括房屋位置、數(shù)量、價(jià)格、開發(fā)建設(shè)單位及銷售時(shí)間、地點(diǎn)、方式等；
（二）申請(qǐng)人持準(zhǔn)予登記通知書到規(guī)定的地點(diǎn)辦理購(gòu)房登記手續(xù)；
（三）市住房保障機(jī)構(gòu)按照住房困難程度對(duì)已辦理購(gòu)房登記手續(xù)的申請(qǐng)人予以排序，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定確定入圍名單予以公示，公示期為5日；
（四）市住房保障機(jī)構(gòu)在監(jiān)察、公證等部門以及入圍代表的監(jiān)督下，以公開搖號(hào)方式確定選購(gòu)住房順序，并予以公布；
（五）入圍者持相關(guān)憑證和資料在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到建設(shè)單位按公布的順序選購(gòu)住房；入圍者放棄選購(gòu)住房權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按順序遞補(bǔ)。
第五章房地產(chǎn)登記與交易
第二十條購(gòu)買限價(jià)商品住房后應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。
辦理限價(jià)商品住房房地產(chǎn)登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)權(quán)證》上注明“限價(jià)商品住房”以及購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)面積、購(gòu)買單價(jià)等內(nèi)容。
第二十一條限價(jià)商品住房自房地產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)，不得上市交易。5年后需要上市交易的，應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房時(shí)以限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格購(gòu)買的部分面積，按照成交價(jià)格與購(gòu)買時(shí)限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格差價(jià)的50%，向政府交納土地收益等價(jià)款。
第六章法律責(zé)任
第二十二條開發(fā)建設(shè)單位有下列行為之一的，由市房屋行政管理部門責(zé)令改正，并處以10000元以上30000元以下的罰款；5年內(nèi)不得從事限價(jià)商品住房的開發(fā)建設(shè)：
（一）隱瞞房源，不如實(shí)上報(bào)的；
（二）向不符合條件的人員銷售限價(jià)商品住房的；
（三）未按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行公開銷售的。
第二十三條申請(qǐng)人弄虛作假，隱瞞家庭收入、住房和資產(chǎn)狀況及偽造相關(guān)證明資料的，由區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)取消其申請(qǐng)資格。
對(duì)采取欺騙方式申請(qǐng)的，同時(shí)記入不良信用記錄，5年內(nèi)不得再次申請(qǐng)。
已騙購(gòu)限價(jià)商品住房的，由市住房保障機(jī)構(gòu)按原價(jià)格并考慮折舊等因素予以收購(gòu)；拒不接受收購(gòu)的，由市房屋行政管理部門責(zé)令退出已購(gòu)住房，按原價(jià)格考慮折舊等因素作價(jià)收回，并依法追究責(zé)任。
為加強(qiáng)成品油市場(chǎng)監(jiān)督管理，規(guī)范成品油經(jīng)營(yíng)行為，維護(hù)成品油市場(chǎng)秩序，保護(hù)成品油經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，制定本辦法。
第二條
成品油是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要商品，做好成品油的安全生產(chǎn)和供應(yīng)直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。工商部門要加強(qiáng)對(duì)成品油供應(yīng)的監(jiān)管，逐步建立起供應(yīng)充足、價(jià)格合理、競(jìng)爭(zhēng)有序、功能完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的成品油經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)。
第三條成品油經(jīng)營(yíng)企業(yè)，在取得《成品油經(jīng)營(yíng)許可證》和《危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營(yíng)許可證》后，辦理《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》后方可營(yíng)業(yè)且必須亮照經(jīng)營(yíng)。
第四條成品油經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)證書不得偽造、涂改，不得買賣、出租、轉(zhuǎn)借或者以任何其他形式轉(zhuǎn)讓。
第五條
成品油經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)營(yíng)，公平買賣、計(jì)量準(zhǔn)確、保證質(zhì)量，不摻雜使假。加強(qiáng)日常安全管理工作，及時(shí)整改隱患，把安全隱患消滅在萌芽狀態(tài)，確保萬(wàn)無(wú)一失。
第六條成品油經(jīng)營(yíng)企業(yè)，禁止下列經(jīng)營(yíng)行為：
（一）無(wú)證無(wú)照、證照不符或超范圍經(jīng)營(yíng)；
（二）加油站不使用加油機(jī)等計(jì)量器具加油或不按照規(guī)定使用稅控裝置；
（三）使用未經(jīng)鑒定或超過(guò)鑒定周期以及不符合防爆要求的加油機(jī)，擅自改動(dòng)加油機(jī)或利用其他手段克扣油量；
（四）摻雜摻假、以假充真、以次充好；
（五）銷售國(guó)家明令淘汰或質(zhì)量不合格的成品油；
（六）經(jīng)營(yíng)走私或非法煉制的成品油；
（七）違反國(guó)家價(jià)格法律、法規(guī)，哄抬油價(jià)或低價(jià)傾銷；
（八）國(guó)家法律法規(guī)禁止的其他經(jīng)營(yíng)行為。
第七條
違反本辦法第六條第（一）款規(guī)定的對(duì)于無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為，依照《無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法》第十四條由工商行政管理部門依法予以取締，沒(méi)收違法所得，沒(méi)收專門用于從事無(wú)照經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的工具、設(shè)備、油品等財(cái)物，并處以_萬(wàn)元以上__萬(wàn)元以下的罰款。
對(duì)于證照不符，超范圍經(jīng)營(yíng)的，依據(jù)《無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法》第四條、第十七條規(guī)定，依照《無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法》第十四條、第十五條、第十六條規(guī)定處以_萬(wàn)元以上__萬(wàn)元以下的罰款。
違反本辦法規(guī)定的第六條第（二）、（三）款的依據(jù)____年商務(wù)部《成品油市場(chǎng)管理辦法》第四十條規(guī)定，視情節(jié)輕重給予警告，責(zé)令停業(yè)整頓，處違法所得_倍以下或_萬(wàn)元以下的罰款。
違反本辦法規(guī)定的第六條的第（四）、（五）、（六）款，依據(jù)《中華人民共和產(chǎn)品質(zhì)量法》第四十九條規(guī)定，責(zé)令停止銷售油品、沒(méi)收油品并處油品（包括已售出和未售出的油品）貨值金額等值以上三倍以下的罰款，有違法所得的并沒(méi)收違法所得，情節(jié)嚴(yán)重的吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
違反本辦法規(guī)定第六條第（七）款，依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》第十四條、第四條、第四十二條規(guī)定，責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得可以并處違法所得五倍以下的罰款，沒(méi)有違法所得的可以處以五千元以下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的責(zé)令停業(yè)整頓或由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第八條成品油經(jīng)營(yíng)企業(yè)要保存好進(jìn)銷貨發(fā)票，記好進(jìn)銷貨臺(tái)帳，做到帳實(shí)相符。
第九條成品油經(jīng)營(yíng)企業(yè)年檢的同時(shí)，應(yīng)由市場(chǎng)股根據(jù)上年度巡查記錄、違法違章記錄、預(yù)警警示記錄、文明守信記錄，確定信用等級(jí)。
第十條
工商機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)成品油經(jīng)營(yíng)企業(yè)的巡查力度和密度，不定期對(duì)經(jīng)營(yíng)企業(yè)巡查，每半年對(duì)成品油質(zhì)量和數(shù)量至少抽檢一次，并核對(duì)其進(jìn)銷貨臺(tái)帳。消協(xié)和_____要及時(shí)解決消費(fèi)者的投訴，嚴(yán)厲打擊各種侵害消費(fèi)者權(quán)益的行為。
第十一條無(wú)證無(wú)照加油站及立桶式加油站由各工商所在各自轄區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)取締。
第十二條在××縣境內(nèi)從事成品油批發(fā)、零售、倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法。
第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。
第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。
第四條建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理；
省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；
市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。
第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。
未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
第七條開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
（一）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；
（二）開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；
（三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；
（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；
（五）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；
（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。
第八條商品房預(yù)售許可依下列程序辦理：
（一）受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具受理通知書；材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)充的材料。
（二）審核。房地產(chǎn)管理部門對(duì)開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。
開發(fā)企業(yè)對(duì)所提交材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
（三）許可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。
經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達(dá)開發(fā)企業(yè)。
商品房預(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的印章。
（四）公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。
第九條開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。
第十條商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。
商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托人辦理。委托人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。
第十一條開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。
商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。
第十二條預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。
由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第十三條開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定處罰。
第十四條開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款。
商品房建筑工程中的質(zhì)量保證，需要管理者的高度重視，
在施工工程中，要建立規(guī)范的管理制度，完善質(zhì)量保證體，
提高施工人員的素養(yǎng)，確保施工材料的質(zhì)量，優(yōu)化施工方式等等。
關(guān)鍵詞：質(zhì)量 管理 施工
中圖分類號(hào)：TU761文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
目前，商品房施工過(guò)程中，由于種種原因，質(zhì)量管理存
在著不少問(wèn)題。眾所周知，工程質(zhì)量是決定工程建設(shè)成敗的關(guān)鍵,是我們提高經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的核心。從宏觀方面看,工程質(zhì)量關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益,人民的生命安全,從企業(yè)角度來(lái)看,工程質(zhì)量關(guān)系到一個(gè)企業(yè)的生死存亡。因此,商品房建筑工程的質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展產(chǎn)生著直接而深遠(yuǎn)的影響。所以，我們必須加強(qiáng)建筑工程的質(zhì)量管理,為廣大群眾提供高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品。
下面，本人就商品房建筑工程質(zhì)量管理和監(jiān)督談?wù)勛约旱目捶ā?/p>
首先，作為一個(gè)工程管理者，要充分認(rèn)識(shí)到工程質(zhì)量的重要性，認(rèn)識(shí)影響工程質(zhì)量的各種要素。
影響工程的因素很多，但歸納起來(lái)主要有五個(gè)方面，即人、材料、機(jī)械、方法和環(huán)境。
（1）人員素質(zhì)。人是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主體，也是工程項(xiàng)目建設(shè)的決策者、管理者、操作者，人員的素質(zhì)都將直接和間接地對(duì)規(guī)劃、決策、勘察、設(shè)計(jì)和施工的質(zhì)量產(chǎn)生影響。
（2）工程材料。工程材料的選用是否合理、產(chǎn)品是否合格、材質(zhì)是否經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)、保管使用是否得當(dāng)?shù)鹊?，都將直接影響建設(shè)工程的結(jié)構(gòu)剛度和強(qiáng)度，影響工程外表及觀感，影響工程的使用功能，影響工程的使用安全。
（3）機(jī)械設(shè)備。機(jī)械設(shè)備可分為兩類：一是指組成工程實(shí)體及配套的工藝設(shè)備和各類機(jī)具，它們構(gòu)成了建筑設(shè)備安裝工程或工業(yè)設(shè)備安裝工程，形成完整的使用功能。二是指施工過(guò)程中使用的各類機(jī)具設(shè)備，簡(jiǎn)稱施工機(jī)具設(shè)備，它們是施工生產(chǎn)的手段。機(jī)具設(shè)備對(duì)工程質(zhì)量也有重要的影響，工程用機(jī)具設(shè)備產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響著工程質(zhì)量。
（4）工藝方法。在工程施工中，施工方案是否合理，施工工藝是否先進(jìn)，施工操作是否正確，都將對(duì)工程質(zhì)量產(chǎn)生重大的影響。
（5）環(huán)境條件。環(huán)境條件是指對(duì)工程質(zhì)量特性起重要作用的環(huán)境因素，它往往對(duì)工程質(zhì)量產(chǎn)生特定的影響。
另外，建筑工程工期的壓縮、成本的降低、技術(shù)水平的滯后、企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的不健全、工人隊(duì)伍的素質(zhì)低下、建筑業(yè)市場(chǎng)的不良競(jìng)爭(zhēng)等因素對(duì)建筑工程質(zhì)量的影響也越來(lái)越明顯、突出。
我們充分認(rèn)識(shí)到這些要素及其作用，平時(shí)就要注重這些要素的品味提升和管理，未雨綢繆，在施工之前做好各種準(zhǔn)備。
其次，強(qiáng)化商品房施工過(guò)程的質(zhì)量管理的措施。具體的方法為：
一、健全質(zhì)管制度
想做好商品房建筑工程的質(zhì)量控制工作，首先我們要做的是建立一個(gè)完善的質(zhì)量管理機(jī)制。比如施工質(zhì)量責(zé)任制以及事故報(bào)告處理等責(zé)任制度，同時(shí)也要讓這些制度落到實(shí)處，實(shí)實(shí)在在地在工作中得到發(fā)揮，使其能發(fā)揮真正的監(jiān)督施工質(zhì)量的作用。在整個(gè)質(zhì)量控制工作中要以“人”這個(gè)最基本要素為核心，明確參與施工的所有人員的各自權(quán)限和職責(zé)，把施工質(zhì)量責(zé)任制落到實(shí)處。
二、 完善質(zhì)保體系
質(zhì)量保證體系，能否真正發(fā)揮實(shí)效，是整個(gè)工程質(zhì)量控制工作能否真正有效進(jìn)行下去的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。這要求施工單位在確保質(zhì)量保證體系能有效運(yùn)行下去的前提下，從任務(wù)承接，工程調(diào)研，乃至施工前期中期的準(zhǔn)備，施工材料的采購(gòu)，施工生產(chǎn)，施工操作以及回訪客戶，質(zhì)量保修等方面對(duì)質(zhì)量保證體系進(jìn)行修改和完善。
三、 提高人員素質(zhì)
參與施工人員的職業(yè)素質(zhì)高低，是整個(gè)工程質(zhì)量?jī)?yōu)劣的最關(guān)鍵因素。現(xiàn)在不少的施工單位，在施工中啟用職業(yè)素養(yǎng)較低的工人和技術(shù)人員，有的技術(shù)人員連對(duì)鋼筋混凝土工程中最基礎(chǔ)的常識(shí)也不懂，就匆忙上崗，以至于在施工過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生了一些正負(fù)鋼筋擱反或者搭接長(zhǎng)度不相同等現(xiàn)象，這給施工質(zhì)量控制工作帶來(lái)了許多不必要的麻煩。因此，想要施工質(zhì)量能提高上去，首先要做的就是從嚴(yán)格限制準(zhǔn)入資格和提高施工人員職業(yè)素質(zhì)做起，把素質(zhì)教育落到實(shí)處，落到每一個(gè)上崗工作的工人和技術(shù)人員身上。
四、確保材料品質(zhì)
在施工材料控制中，最主要的內(nèi)容就是檢測(cè)施工時(shí)所需要的原材料，建筑構(gòu)件以及施工設(shè)備等的質(zhì)量，因此相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，把緊材料的采購(gòu)關(guān)，檢驗(yàn)關(guān)以及使用關(guān)，從而確保工程的質(zhì)量。
在材料采購(gòu)這一項(xiàng)上，當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，各種違規(guī)銷售手段不斷涌現(xiàn)，“提成”“回扣”等對(duì)材料采購(gòu)人員的誘惑力相當(dāng)?shù)拇?。因此，在采?gòu)員的選擇上，應(yīng)該選擇那些相對(duì)誠(chéng)實(shí)守信并且愛崗敬業(yè)的專業(yè)人員來(lái)?yè)?dān)任，并且通過(guò)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)來(lái)提高他們的思想覺(jué)悟以及材料的鑒定水平，以便他們?cè)诒ＷC材料質(zhì)量的同時(shí)降低材料的成本。
在材料的檢測(cè)這一項(xiàng)上，現(xiàn)階段我國(guó)的建材市場(chǎng)產(chǎn)品魚龍混雜，良莠不齊，如何選擇好的材料是關(guān)鍵，但如何鑒別到底是否好的材料則需要花費(fèi)一番功夫了。首先我們要建立完善的材料送檢制度，對(duì)那些具有正規(guī)質(zhì)量保證書的材料，也不能掉以輕心，要一視同仁的進(jìn)行必要的檢測(cè)，用以確保檢測(cè)報(bào)告的真實(shí)性。而相比那些質(zhì)量書不齊全的產(chǎn)品，則更應(yīng)該追查清楚，確?！叭裏o(wú)產(chǎn)品”以及不合格的材料走不進(jìn)施工現(xiàn)場(chǎng)。
五、 優(yōu)化施工方案
在施工方式的選擇上，我們必須以增強(qiáng)施工方案和施工工藝的實(shí)用性和先進(jìn)性為原則，進(jìn)行優(yōu)化設(shè)置。首先我們必須采取符合施工要求的施工方案，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及操作規(guī)程。我們必須采取較為先進(jìn)的工藝，用以帶來(lái)更高的生產(chǎn)率和產(chǎn)品質(zhì)量，這樣做的同時(shí)，會(huì)提高項(xiàng)目的投資。因此在選擇施工工藝上，我們要對(duì)企業(yè)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行充分的調(diào)查，并根據(jù)企業(yè)自身的工程項(xiàng)目和實(shí)際的情況選擇最適合的方案，絕對(duì)不要為了省錢而選擇不好的施工方案，這自然會(huì)造成得不償失的局面，所以在施工工藝的最優(yōu)化選擇上，企業(yè)要慎重再慎重。
建筑工程的施工管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工程。要做好這項(xiàng)工作，需要建筑工程人員自身有較強(qiáng)管理意識(shí)，充分利用自己的長(zhǎng)處，采取科學(xué)的方法提高施工管理素質(zhì)。在實(shí)際工程項(xiàng)目中，需要結(jié)合各項(xiàng)目的特點(diǎn)，進(jìn)一步細(xì)化管理中的各項(xiàng)工作，才能按時(shí)保質(zhì)地完成每一項(xiàng)施工任務(wù)。
參考文獻(xiàn)：
（1）鄧忠良。加強(qiáng)施工控制管理預(yù)防房屋滲透問(wèn)題。 [J].廣西城鎮(zhèn)建設(shè)，2003，（08）
關(guān)鍵詞：商品林，限額采伐，管理制度
森林資源破壞容易恢復(fù)難，對(duì)林木采伐進(jìn)行限額管理是減少資源消耗的必然選擇，世界各國(guó)通常都對(duì)森林采伐進(jìn)行必要限制。商品林采伐限額管理審批制度是林業(yè)部門履行森林資源保護(hù)管理法定職權(quán)、實(shí)現(xiàn)林業(yè)社會(huì)功能的基本手段和措施。在我國(guó)現(xiàn)代林業(yè)發(fā)展和生態(tài)建設(shè)的新形勢(shì)下，急需理順管理體制，盡快解決現(xiàn)行商品林采伐制度存在的突出問(wèn)題。對(duì)美國(guó)、巴西和德國(guó)等6 個(gè)林業(yè)典型國(guó)家的商品林采伐限額管理審批制度進(jìn)行分析，總結(jié)可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)及啟示，探討完善我國(guó)商品林采伐管理制度的對(duì)策建議，對(duì)于推動(dòng)林權(quán)制度改革解放林業(yè)生產(chǎn)力和促進(jìn)現(xiàn)代林業(yè)又好又快發(fā)展具有十分重要的意義。
1 法規(guī)健全，制度靈活，重視森林經(jīng)營(yíng)方案美國(guó)1930 年頒布依林使用后強(qiáng)制性再造林法滄要求采伐權(quán)所有者采伐國(guó)有林后須支付再造林費(fèi)用；1960 年頒布鑲林多種用途及永續(xù)生產(chǎn)條例坎規(guī)定了與生物多樣性保護(hù)相關(guān)的林地生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)和采伐活動(dòng)申報(bào)許可制度，對(duì)在國(guó)有土地上采伐圣誕樹、薪材等實(shí)施審批，對(duì)私有林的采伐量和行為人都要進(jìn)行審批；1976 年頒布幗有林經(jīng)營(yíng)法坎對(duì)皆伐做出限制，規(guī)定了采伐特許權(quán)的最高期限以及必須以競(jìng)標(biāo)的方式銷售木材11 ］。
美國(guó)建立了森林采伐、經(jīng)營(yíng)審批制度，實(shí)施森林經(jīng)營(yíng)的國(guó)有林管理單位和私有林主需據(jù)瀕危物種保護(hù)策略要求留出保留地帶，特別是對(duì)生態(tài)脆弱區(qū)森林保護(hù)審批制度嚴(yán)格；對(duì)一般林分的森林經(jīng)營(yíng)和采伐，國(guó)有林需要審批，私有林根據(jù)各個(gè)州規(guī)定呈現(xiàn)出因地制宜的審批格局，實(shí)行國(guó)有林和私有林二元審批體制。國(guó)有林采伐權(quán)通過(guò)競(jìng)標(biāo)方式獲得。國(guó)有林使用審批機(jī)關(guān)多、項(xiàng)目多、使用申請(qǐng)者多，國(guó)家和地方分工明確、充分調(diào)動(dòng)了地方林業(yè)管理積極性。私有林采取激勵(lì)式審批和法制化管理，用獎(jiǎng)勵(lì)和資助方式促進(jìn)私有林經(jīng)營(yíng)和更新，國(guó)家有權(quán)對(duì)受助私有林主進(jìn)行技術(shù)層面的驗(yàn)收和輔導(dǎo)性約束，依照可持續(xù)經(jīng)營(yíng)方案規(guī)范私有林經(jīng)營(yíng)；私有林管理充分放權(quán)，各州立法規(guī)定了管理實(shí)踐和標(biāo)準(zhǔn)，要求在采伐后須進(jìn)行再造林，或保存一定數(shù)量母樹以利自然更新，并規(guī)定了能皆伐的最大面積以及木材和林產(chǎn)品的運(yùn)輸12 ］。
2 注重環(huán)保，依法審批，嚴(yán)控林木采伐許可巴西依林法淑定，聯(lián)邦、州和市管理機(jī)構(gòu)有職權(quán)起草“年度森林補(bǔ)助計(jì)劃”，與經(jīng)營(yíng)者簽訂森林可持續(xù)經(jīng)營(yíng)協(xié)議，監(jiān)督和管理森林租賃與森林可持續(xù)經(jīng)營(yíng)方案的執(zhí)行，加強(qiáng)林產(chǎn)品和林副產(chǎn)品市場(chǎng)管理。森林租賃的目的是開發(fā)森林資源和服務(wù)，租賃授權(quán)人發(fā)起招標(biāo)活動(dòng)需遵守相關(guān)法律規(guī)定，租賃競(jìng)標(biāo)應(yīng)遵守鑲林法躊口相關(guān)法律，并符合法律、道義、信息自由、平等、客觀標(biāo)準(zhǔn)和尊重自然的基本原則。森林租賃需得到租賃授權(quán)人許可，并簽訂不與裱林法撅其使用條例和標(biāo)書內(nèi)容相互抵觸的協(xié)議。森林服務(wù)的最低租賃期限為5 年，最高20 年。
巴西通過(guò)立法和多種補(bǔ)償措施，己基本停止大規(guī)模的天然林采伐，年采伐面積逐年減少，且采伐方式多采用輕度擇伐或衛(wèi)生伐。巴西推行采伐許可證制度，采伐森林要得到政府批準(zhǔn)，以控制林木濫伐現(xiàn)象；具體事宜由巴西環(huán)境和再生自然資源局負(fù)責(zé)，嚴(yán)格管理亞馬孫地區(qū)樹木砍伐的申報(bào)手續(xù)和審批程序。根據(jù)規(guī)定，凡申請(qǐng)?jiān)趤嗰R孫地區(qū)砍伐樹木者，必須提出詳細(xì)報(bào)告，內(nèi)容包括砍伐地區(qū)面積砍伐樹木數(shù)量、樹木直徑等；砍伐者還要提供樹木所在地區(qū)的詳細(xì)地圖，表明所砍伐的樹木不在河流源頭，周圍沒(méi)有泉眼，也不在角度超過(guò)45 。的坡地上，以避免水土流失。巴西官員要對(duì)亞馬孫地區(qū)的公有土地進(jìn)行注冊(cè)，然后由國(guó)家森林服務(wù)部門決定可被開放利用的區(qū)域；伐木者需要提交一份可持續(xù)管理計(jì)劃，闡述如何在獲取商業(yè)利益的同時(shí)對(duì)森林加以保護(hù)。對(duì)于私有林，如在限制使用制度之內(nèi)或鑲林法淑定的永久保護(hù)范圍內(nèi)的，必須按相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格控制采伐；否則只有按主管當(dāng)局規(guī)定且保證伐區(qū)保留的森林覆蓋率不低于2 既的情況下才準(zhǔn)許采伐，并禁止砍伐原始森林。對(duì)于非永久保護(hù)性的人工林，允許自由采伐木材、其他林產(chǎn)品或生產(chǎn)木炭。當(dāng)土地用于農(nóng)牧業(yè)時(shí)，僅允許進(jìn)行生產(chǎn)性采伐。對(duì)已準(zhǔn)備開發(fā)尚未耕作的區(qū)域，在建立新的農(nóng)業(yè)單位時(shí)，原始森林所允許采伐的最高限額不得超過(guò)5 既；對(duì)南部現(xiàn)有森林覆蓋的區(qū)域，只有在確保巴西松樹有良好生存和發(fā)展條件下，遵守技術(shù)規(guī)程，才準(zhǔn)許進(jìn)行合理采伐；對(duì)東北部森林，只允許依據(jù)森林法并按政府法令制定的技術(shù)規(guī)程進(jìn)行采伐【 ’］。
3 體系完善，分類管理，私有林采伐不審批德國(guó)建立了一套完善的森林資源管理體系，注重林業(yè)公共利益和保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，推動(dòng)國(guó)有林、社團(tuán)林和私有林的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。從聯(lián)邦到地方林區(qū)，5 級(jí)森林管理機(jī)構(gòu)為垂直隸屬關(guān)系，避免了森林管理中的地方政府干預(yù)。德國(guó)林業(yè)法律法規(guī)健全，1975 年制定、1984 年修改的橄邦森林法職規(guī)定一個(gè)總體框架和一些重要的宏觀管理原則，各州在其指導(dǎo)下制定適合本州林情和特點(diǎn)的有關(guān)營(yíng)林計(jì)劃、森林管理和林木采伐方面的具體法律規(guī)定，保證了法律的針對(duì)性和可操作性，增強(qiáng)了實(shí)施效果l4 ］。
林業(yè)部門嚴(yán)格依照州森林法行使職權(quán)，私有林經(jīng)營(yíng)者在不違反法律規(guī)定的前提下有充分的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。只有在法定機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)規(guī)定審批后，才能進(jìn)行林地轉(zhuǎn)化和初始造林，并充分體現(xiàn)森林可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的政策目標(biāo)。
林業(yè)部門按照聯(lián)邦和州森林法規(guī)定，對(duì)國(guó)有林進(jìn)行合理采伐和運(yùn)輸；社團(tuán)林在獲得批準(zhǔn)和同意后進(jìn)行采伐和運(yùn)輸；私有林的采伐和運(yùn)輸不需要進(jìn)行審批，具較大自主權(quán)，有經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和優(yōu)先權(quán)自由，但通常他們都會(huì)征求私有林協(xié)會(huì)或林業(yè)主管部門的意見，以便長(zhǎng)期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。
一、企業(yè)發(fā)出商品管理中造成發(fā)出商品賬實(shí)不符的原因
企業(yè)在發(fā)出商品的管理中,為何會(huì)產(chǎn)生發(fā)出商品賬實(shí)不符的差異呢?一般商品管理主要存在以下一些問(wèn)題:首先,企業(yè)的管理層對(duì)發(fā)出商品管理不夠重視,沒(méi)有落實(shí)發(fā)出商品責(zé)任人管理制度。其次,企業(yè)內(nèi)部控制制度不健全,管理人員缺乏存貨管理知識(shí),對(duì)發(fā)出商品的監(jiān)管效率低下。第三,缺乏發(fā)出商品定期盤點(diǎn)制度未及時(shí)盤點(diǎn)客戶處寄存周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)的發(fā)出商品。第四,企業(yè)各職能部門之間缺乏有效的溝通。發(fā)出商品主要涉及企業(yè)銷售、財(cái)務(wù)以及駐廠員,駐廠員是企業(yè)在客戶處寄存周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)的管理員,銷售業(yè)務(wù)員、會(huì)計(jì)以及駐廠員各有各的數(shù)據(jù),缺少溝通核對(duì)。
二、企業(yè)做好發(fā)出商品管理的建議對(duì)策
(一)建立發(fā)出商品管理制度,規(guī)范各環(huán)節(jié)的管理流程
企業(yè)應(yīng)在產(chǎn)品出廠、途中運(yùn)輸、客戶處寄存周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)、客戶領(lǐng)用產(chǎn)品及產(chǎn)品不合格退貨等環(huán)節(jié),建立管理制度,規(guī)定各環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)流程與手續(xù)、崗位職責(zé)、控制措施及考核辦法,要求企業(yè)駐廠員、銷售業(yè)務(wù)員全程跟蹤產(chǎn)品出廠、運(yùn)輸、寄存、退貨等情況,從源頭上提供制度保證。
1.產(chǎn)品出廠環(huán)節(jié)管理。企業(yè)銷售業(yè)務(wù)員根據(jù)客戶需求與訂單,填制“銷售單”,經(jīng)銷售主管或相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)后,轉(zhuǎn)送給企業(yè)成品倉(cāng)庫(kù);倉(cāng)管員只有在收到經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的銷售單時(shí)才能供貨;產(chǎn)品的發(fā)出須由獨(dú)立的發(fā)運(yùn)部門進(jìn)行;裝運(yùn)產(chǎn)品時(shí)必須持有經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)的發(fā)運(yùn)通知單,并據(jù)此編制出庫(kù)單,出庫(kù)單應(yīng)由經(jīng)辦業(yè)務(wù)員簽字。
2.途中運(yùn)輸環(huán)節(jié)管理。運(yùn)輸乘運(yùn)商依據(jù)“發(fā)運(yùn)通知單”出具“產(chǎn)品托運(yùn)單”,經(jīng)雙方簽字后各存一份;在運(yùn)輸途中,運(yùn)輸乘運(yùn)商必須確保產(chǎn)品的安全與完整,順利移交給客戶的產(chǎn)品寄存周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)。企業(yè)銷售業(yè)務(wù)員應(yīng)及時(shí)跟蹤與掌握產(chǎn)品運(yùn)輸動(dòng)態(tài),確保產(chǎn)品安全到達(dá)。運(yùn)輸乘運(yùn)商將產(chǎn)品移交給客戶的產(chǎn)品寄存周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)后,需得到賣方企業(yè)駐廠員的簽字或讓其出具“到位通知單”。運(yùn)輸乘運(yùn)商在辦理產(chǎn)品移交過(guò)程中,若發(fā)生以次換好、產(chǎn)品短缺、產(chǎn)品破損,企業(yè)駐廠員及時(shí)向銷售部門提出申請(qǐng),銷售業(yè)務(wù)員需提請(qǐng)部門負(fù)責(zé)人或企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)審批,得到意見后反饋給駐廠員按企業(yè)正常流程辦理手續(xù)。為確保運(yùn)輸途中風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)對(duì)產(chǎn)品實(shí)施貨運(yùn)保險(xiǎn)。
3.客戶的產(chǎn)品寄存周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)環(huán)節(jié)管理。根據(jù)客戶的生產(chǎn)需要,填制產(chǎn)品送貨清單,將產(chǎn)品發(fā)給客戶,由其接收并簽字確認(rèn)?？蛻舨少?gòu)部門,依據(jù)實(shí)際領(lǐng)用產(chǎn)品數(shù)量向企業(yè)發(fā)出結(jié)算通知單,企業(yè)銷售業(yè)務(wù)員應(yīng)及時(shí)接收并予以確認(rèn)。企業(yè)銷售內(nèi)勤依據(jù)確認(rèn)的客戶結(jié)算通知單開具發(fā)票或提請(qǐng)財(cái)務(wù)部門開具發(fā)票,并快速將發(fā)票傳遞給客戶。駐廠員務(wù)必跟蹤與掌握產(chǎn)品寄存周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)庫(kù)存動(dòng)態(tài),發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時(shí)向企業(yè)銷售部門反饋信息,并采取相應(yīng)措施予以解決。
4.產(chǎn)品退貨環(huán)節(jié)管理?？蛻粼陬I(lǐng)用產(chǎn)品生產(chǎn)時(shí)若發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題等原因提出退貨的,駐廠員應(yīng)及時(shí)將其信息反饋給企業(yè)銷售部門,同時(shí),編制“產(chǎn)品退貨清單”,簡(jiǎn)要說(shuō)明其原因?？蛻魧⑼素洰a(chǎn)品退回到產(chǎn)品寄存周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)或直接退回企業(yè)的,由駐廠員負(fù)責(zé)將退貨產(chǎn)品移交給運(yùn)輸商,由其運(yùn)回到企業(yè)。企業(yè)銷售業(yè)務(wù)員依據(jù)“產(chǎn)品退貨清單”填制“待處理產(chǎn)品交庫(kù)單”(一式五份,庫(kù)房、銷售、生產(chǎn)、質(zhì)量及財(cái)務(wù)各一份),并在“產(chǎn)品退貨清單”上簽字確認(rèn)。倉(cāng)管員依據(jù)“產(chǎn)品退貨清單”和“待處理產(chǎn)品交庫(kù)單”接收實(shí)物。企業(yè)質(zhì)量部門應(yīng)在生產(chǎn)部門的協(xié)助下,依據(jù)“待處理產(chǎn)品交庫(kù)單”及時(shí)對(duì)退貨產(chǎn)品進(jìn)行拆箱檢驗(yàn),判定其責(zé)任,并出具“產(chǎn)品處理單”。
(二)落實(shí)發(fā)出商品責(zé)任人管理制度
從產(chǎn)品出廠至產(chǎn)品到達(dá)客戶寄存?zhèn)}庫(kù)環(huán)節(jié),銷售業(yè)務(wù)員為發(fā)出商品的管理責(zé)任人,銷售業(yè)務(wù)員應(yīng)分客戶按產(chǎn)品規(guī)格型號(hào)建立發(fā)出商品臺(tái)賬,以便與財(cái)務(wù)和駐廠員核對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)。產(chǎn)品在客戶寄存?zhèn)}庫(kù)期間,駐廠員為發(fā)出商品的管理責(zé)任人。企業(yè)要對(duì)駐廠員進(jìn)行培訓(xùn),駐廠員應(yīng)掌握倉(cāng)庫(kù)保管員的一定知識(shí),要讓駐廠員認(rèn)識(shí)到發(fā)出商品管理的重要性。責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格做好產(chǎn)品出入庫(kù)手續(xù),做到日清月結(jié),每月末自行盤點(diǎn),及時(shí)上報(bào)報(bào)表并做到賬物相符、賬賬相符、賬表相符。存貨不得外借,存貨發(fā)生損失,將追究責(zé)任人的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
(三)建立并落實(shí)發(fā)出商品定期清查盤點(diǎn)制度
企業(yè)在建立存貨盤點(diǎn)制度時(shí),應(yīng)將發(fā)出商品的盤點(diǎn)列入制度之內(nèi)。企業(yè)不應(yīng)以盤點(diǎn)成本過(guò)高為由而不對(duì)寄存在客戶周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)的發(fā)出商品進(jìn)行盤點(diǎn),至少每年年終應(yīng)對(duì)發(fā)出商品盤點(diǎn)核對(duì)。發(fā)出商品的盤點(diǎn)和重要性應(yīng)與在企業(yè)內(nèi)的存貨盤點(diǎn)一致。如盤點(diǎn)結(jié)果與賬面記錄不符,應(yīng)及時(shí)查明原因,按企業(yè)規(guī)定進(jìn)行報(bào)批處理。
做好庫(kù)存管理主要在以下幾個(gè)方面：
有完善、合理的庫(kù)存商品管理制度。制度明確相關(guān)人員的職責(zé)權(quán)限，細(xì)化每一項(xiàng)業(yè)務(wù)流程的經(jīng)辦手續(xù)。嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度的管理要求。嚴(yán)格按照制度的要求辦理各項(xiàng)進(jìn)銷存業(yè)務(wù)經(jīng)辦手續(xù)，要求手續(xù)完備并要在一定期間保留相關(guān)資料已備核查。相關(guān)管理人員要在日常工作中有較強(qiáng)的責(zé)任心，工作認(rèn)真仔細(xì)。財(cái)務(wù)部門監(jiān)督檢查及時(shí)、到位。及時(shí)糾正工作中出現(xiàn)的問(wèn)題并提出解決方案。合理確定損耗庫(kù)存商品。財(cái)務(wù)人員不僅要對(duì)商品和業(yè)務(wù)了解與熟悉，還要通過(guò)不斷地摸索確定合理的商品損耗，提高企業(yè)的利潤(rùn)。
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