發(fā)布時(shí)間：2022-07-30 20:01:47
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)公司年終樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
年初，置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理模式調(diào)整，財(cái)務(wù)工作并入財(cái)務(wù)部客旅分公司人員分流，財(cái)務(wù)工作又并入財(cái)務(wù)部新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn)，會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理工作納入財(cái)務(wù)部。**年*月份集團(tuán)公司推出財(cái)務(wù)合同管理月，財(cái)務(wù)部被推向了陣地最前沿**年*月份集團(tuán)公司實(shí)際預(yù)算管理，財(cái)務(wù)部是沖鋒陷陣的先鋒隊(duì)。公司內(nèi)部，要求管理水平的不斷地提升，外部，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)檢查、稅收政策調(diào)整、國(guó)家金融政策的宏觀調(diào)控，在這不平凡的一年里全體財(cái)務(wù)人員任勞任怨、齊心協(xié)力把各項(xiàng)工作都扛下來(lái)了，下面總結(jié)一下一年來(lái)的工作。
一、職能發(fā)展
過(guò)去的一年，財(cái)務(wù)部在職能管理上向前邁出了一大步。
*、建立了成本費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)目錄，使成本費(fèi)用核算、預(yù)算合同管理，有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。
*、對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行梳理、格式作相應(yīng)的調(diào)整，制訂了會(huì)計(jì)報(bào)表管理辦法。使會(huì)計(jì)報(bào)表更趨于管理的需要。
*、修改完善了會(huì)計(jì)結(jié)算單，推出了會(huì)計(jì)憑證管理辦法，為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作。
*、設(shè)置了資金預(yù)算管理表式及辦法，為公司進(jìn)一步規(guī)范目標(biāo)化管理、提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金，鋪下了良好的基礎(chǔ)。
財(cái)務(wù)合同管理月總結(jié)
公司推出“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”，說(shuō)明公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)、合同管理工作的重視，同時(shí)也說(shuō)明目前財(cái)務(wù)管理工作還達(dá)不到公司領(lǐng)導(dǎo)的要求。
為了使財(cái)務(wù)人員能充分地認(rèn)識(shí)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”的重要性，財(cái)務(wù)總監(jiān)姚總親自給財(cái)務(wù)部員工作動(dòng)員，會(huì)上針對(duì)財(cái)務(wù)人員安于現(xiàn)狀、缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和危機(jī)感，看問(wèn)題、做事情缺少前瞻性，進(jìn)行了一一剖析，同時(shí)提出財(cái)務(wù)部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細(xì)也沒(méi)用，核算是基礎(chǔ)，管理是目的，所以，做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)要提高管理意識(shí)，要求財(cái)務(wù)人員在思想上要高度重視財(cái)務(wù)管理。如對(duì)每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算，在考慮核算要求的同時(shí)，還要考慮該項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)公司的現(xiàn)在和將來(lái)在管理上和稅收政策上的影響問(wèn)題，現(xiàn)在考慮不充分，以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補(bǔ)。針對(duì)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”進(jìn)行了工作布置。
*、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對(duì)開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)二級(jí)、三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行梳理，并對(duì)明細(xì)科目作簡(jiǎn)要說(shuō)明，目的，一是統(tǒng)一核算口徑，保證數(shù)據(jù)歸集及分析對(duì)比前后的一致性二是為了便利各責(zé)任單元責(zé)任人了解財(cái)務(wù)各數(shù)據(jù)的內(nèi)容。這項(xiàng)工作本月已完成，并經(jīng)姚總審核。目前進(jìn)入貫徹實(shí)施階段。
*、配合目標(biāo)責(zé)任制，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行再調(diào)整，目的，一是要符合財(cái)務(wù)管理的要求二是要滿(mǎn)足責(zé)任單元責(zé)任人取值的要求及內(nèi)部考核的要求。財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表已經(jīng)多次調(diào)整修改，建議集團(tuán)公司對(duì)新調(diào)整的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行一次認(rèn)證，并于明確，作為一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定的表式。
*、針對(duì)外地公司遠(yuǎn)離集團(tuán)公司，財(cái)務(wù)又獨(dú)立設(shè)立核算機(jī)構(gòu)，為加強(qiáng)集團(tuán)公司對(duì)外地公司的管理，保證核算的統(tǒng)一性、信息反饋的及時(shí)性，提出了與駐外地公司財(cái)務(wù)工作聯(lián)系要求。**月份與寧波公司財(cái)務(wù)進(jìn)行交流，將財(cái)務(wù)核算要求、信息傳遞、對(duì)外報(bào)表的審批程序、上報(bào)集團(tuán)公司的報(bào)表都進(jìn)行了明確。
*、對(duì)各公司進(jìn)行一次內(nèi)部審計(jì)，目的，是對(duì)各公司經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行一次全面地了解，為今后財(cái)務(wù)管理做
好基礎(chǔ)工作。
*、根據(jù)公司的要求對(duì)部門(mén)職責(zé)進(jìn)行了修改，并制訂了部門(mén)考核標(biāo)準(zhǔn)。為了使會(huì)計(jì)核算工作規(guī)范化，重新提出《財(cái)務(wù)工作要求》，要求從基礎(chǔ)工作、會(huì)計(jì)核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎(chǔ)。內(nèi)部開(kāi)展規(guī)范化工作，從會(huì)計(jì)核算到檔案管理，從小處著手，全面開(kāi)展，逐步完善財(cái)務(wù)的管理工作。
*、會(huì)計(jì)知識(shí)的培訓(xùn)，我們從三方面考慮培訓(xùn)內(nèi)容，一是《會(huì)計(jì)法》，要了解會(huì)計(jì)知識(shí)，首先要了解這方面的法律知識(shí)二是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)，非專(zhuān)業(yè)人員學(xué)習(xí)這方面知識(shí)的目的要明確，目的是為了看懂會(huì)計(jì)報(bào)表，為了能看懂報(bào)表，就要了解一些基礎(chǔ)的東西三是如何看報(bào)表，這是會(huì)計(jì)知識(shí)培訓(xùn)的重點(diǎn)。
經(jīng)過(guò)調(diào)研、溝通、設(shè)計(jì)，于****年**月推出《成本費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)目錄及說(shuō)明》于****年**月**日推出《會(huì)計(jì)報(bào)表管理試行辦法》****年*月**日推出《會(huì)計(jì)憑證管理試行辦法》。
會(huì)計(jì)報(bào)表推出執(zhí)行*個(gè)月后，從會(huì)計(jì)報(bào)表格式設(shè)置上看，報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué)，能比較清晰地反映會(huì)計(jì)的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷(xiāo)售收入與結(jié)算利潤(rùn)有一個(gè)時(shí)間上的差異，這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無(wú)法全面反映出損益情況，需要增添一個(gè)表補(bǔ)充另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。已設(shè)計(jì)好“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）Ⅳ《經(jīng)營(yíng)情況表》”和“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）Ⅴ《融資及融資成本情況表》”。
會(huì)計(jì)憑證使用涉及到每個(gè)公司和部門(mén)，下文后財(cái)務(wù)部進(jìn)行電話(huà)通知，*月份實(shí)行逐步換新的辦法，*月份要求全面試行。試行一個(gè)月時(shí)間來(lái)看，主要暴露出來(lái)的問(wèn)題是單子如何填寫(xiě)與審批程序怎么走。針對(duì)這些問(wèn)題，我們組織各公司綜合管理人員進(jìn)行交流，明確有關(guān)事項(xiàng)，解決設(shè)計(jì)上的不足。****年*月份，針對(duì)會(huì)計(jì)憑證管理試行情況，再一次征求各公司對(duì)報(bào)銷(xiāo)單據(jù)意見(jiàn)，根據(jù)大家的建議，對(duì)會(huì)計(jì)結(jié)算單據(jù)作進(jìn)一步完善，并于****年*月**日下發(fā)了有關(guān)規(guī)定。
經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)合同管理月活動(dòng)，財(cái)務(wù)部的管理意識(shí)加強(qiáng)了，管理能力也得以提高，財(cái)務(wù)部從會(huì)計(jì)核算向財(cái)務(wù)管理邁出了關(guān)鍵的一步，但我們的管理水平離公司發(fā)展的需要還有很大的差距，需要我們不斷地完善和提高。
二、職能管理
（一）核算工作
核算工作是本部門(mén)大量的基礎(chǔ)工作，資金的結(jié)算與安排、費(fèi)用的稽核與報(bào)銷(xiāo)、會(huì)計(jì)核算與結(jié)轉(zhuǎn)、會(huì)計(jì)報(bào)表的編制、稅務(wù)申報(bào)等各項(xiàng)工作開(kāi)展都能有序進(jìn)行、按時(shí)完成。
*、會(huì)計(jì)審核
會(huì)計(jì)審核是把好企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)鍵，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，決不應(yīng)個(gè)人面子而放松政策。
如，親親家園項(xiàng)目地處余杭良諸，根據(jù)稅法規(guī)定建筑安裝工程專(zhuān)用發(fā)票必須使用項(xiàng)目地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票，否則建設(shè)單位不得在稅前列支，為此我們對(duì)工程發(fā)票的來(lái)源嚴(yán)格審核，并將此項(xiàng)規(guī)定傳達(dá)到項(xiàng)目公司，目前工程量大的施工單位均在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)，并使用當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票。在審核中發(fā)現(xiàn)一些臨時(shí)工程、零星工程的施工發(fā)票未按規(guī)定辦理，我們?cè)趪?yán)格審核退回的同時(shí)，幫助他們聯(lián)系稅務(wù)機(jī)關(guān)如何開(kāi)具工程發(fā)票的事宜，使企業(yè)雙方利益都得到有效的保障。
*、材料核算
材料占工程成本比重較大，同時(shí)也是保證產(chǎn)品質(zhì)量的重要因素之一。通過(guò)甲供材料的方式，解決了這方面的質(zhì)量問(wèn)題，但在價(jià)格這個(gè)不確定因素上難以控制，從下半年開(kāi)始建筑材料價(jià)格不斷上升，甚至出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象，特別是水泥價(jià)格翻一番，還提不到貨，為了確保工期
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順利進(jìn)行，配合材料部門(mén)調(diào)整采購(gòu)結(jié)算方式，由原來(lái)的先提貨后付款改為先付款后提貨。
公司與供貨商結(jié)算材料款一般較遲，現(xiàn)在送貨清單是在結(jié)算時(shí)才轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù)，一是造成財(cái)務(wù)不能及時(shí)向用料施工單位結(jié)算材料款，二是由于時(shí)間較長(zhǎng)給財(cái)務(wù)與施工單位核對(duì)增加難度，已發(fā)現(xiàn)過(guò)送貨清單的領(lǐng)用人簽字與用貨單位的簽字不符的問(wèn)題。如：杭州友聯(lián)建材有限公司供應(yīng)的“樓梯磚”，****年**月**日供給浙江大經(jīng)有限公司和****年**月**日供給浙江聞堰建筑有限公司“樓梯磚”于****年*月*日前來(lái)辦理結(jié)算，時(shí)間跨度近一年，在與施工單位核對(duì)時(shí)發(fā)現(xiàn)浙江大經(jīng)材料員簽名非本人手跡，當(dāng)時(shí)該款項(xiàng)未辦理結(jié)算支付，要求核對(duì)無(wú)誤后再付貨款。
在材料采購(gòu)調(diào)撥過(guò)程中，我們感覺(jué)在材料管理的“采購(gòu)---供貨---結(jié)算”三個(gè)環(huán)節(jié)中，我們只掌握了兩頭，對(duì)供貨這一環(huán)節(jié)掌握不夠，材料供應(yīng)均由廠家與施工單位交接，我方是否參與驗(yàn)收不清楚，因收貨單上無(wú)我方人員的驗(yàn)收簽字，這就無(wú)法掌握材料實(shí)際到場(chǎng)的品質(zhì)與數(shù)量。如*月份與施工單位核對(duì)鋼材時(shí)發(fā)現(xiàn)同一份“供貨單”，施工單位提供的“收貨聯(lián)”與廠家提供的“結(jié)算聯(lián)”在鋼材等級(jí)上出現(xiàn)差異，經(jīng)核實(shí)，是廠家供貨時(shí)未注明等級(jí)，發(fā)現(xiàn)后也未及時(shí)補(bǔ)救，只在“結(jié)算聯(lián)”上進(jìn)行了修改。提醒我們?nèi)绾喂芾砗貌牧稀安少?gòu)---供貨---結(jié)算”三個(gè)環(huán)節(jié)，特別是供貨環(huán)節(jié)監(jiān)控管理。
*、會(huì)計(jì)內(nèi)部報(bào)表執(zhí)行
對(duì)*月份會(huì)計(jì)報(bào)表審核中發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題，如：①@#￥公司的“費(fèi)用明細(xì)表”明細(xì)目錄未按新規(guī)定執(zhí)行，使用的仍然是老格式，發(fā)現(xiàn)后要求重新調(diào)整編制②寧波公司未按新表編制，因?yàn)樾畔鬟f上的出了問(wèn)題，已通知從*月份報(bào)表按新表式編制。對(duì)這件事的反思，一項(xiàng)新工作的推行，一是要責(zé)任人大力宣傳并監(jiān)督執(zhí)行，二是執(zhí)行人足夠重視并自覺(jué)執(zhí)行，只有這樣一項(xiàng)新工作才能有效地推行。
對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表推出執(zhí)行*個(gè)月后進(jìn)行反檢，從會(huì)計(jì)報(bào)表格式設(shè)置上看，報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué)，能比較清晰地反映會(huì)計(jì)的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷(xiāo)售收入與結(jié)算利潤(rùn)有一個(gè)時(shí)間上的差異，這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無(wú)法全面反映出損益情況，需要增添一個(gè)表補(bǔ)充另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。已設(shè)計(jì)好“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）Ⅳ《經(jīng)營(yíng)情況表》”和“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）Ⅴ《融資及融資成本情況表》”。并布置集團(tuán)公司和嘉和公司在編制*月份報(bào)表時(shí)試行。本打算在*月份報(bào)表中全面推廣，因這項(xiàng)工作的前期工作量較大，由于*月份開(kāi)展稅務(wù)自查工作把此事?lián)鷶R了，要求*月份落實(shí)執(zhí)行。
*、銷(xiāo)售管理
春節(jié)前后按揭放款緩慢，針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，姚笑君副總裁親自督陣，由財(cái)務(wù)部與銷(xiāo)售部門(mén)進(jìn)行了核對(duì)查明原因，并催促銀行放款。并明確了職責(zé)，按揭資料由銷(xiāo)售部門(mén)負(fù)責(zé)，整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時(shí)，將名冊(cè)報(bào)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)催放工作，在規(guī)定放款期限內(nèi)未放款的由財(cái)務(wù)與銀行交涉并查明原因。
*月份公司加強(qiáng)了財(cái)務(wù)部銷(xiāo)售管理力量，加強(qiáng)了對(duì)銷(xiāo)售臺(tái)帳的審核，加快了財(cái)務(wù)銷(xiāo)售明細(xì)的編制，及時(shí)與銷(xiāo)售置業(yè)部的銷(xiāo)售月報(bào)表進(jìn)行核對(duì)，并對(duì)銷(xiāo)售計(jì)劃完成情況、銷(xiāo)售政策執(zhí)行、未收款原因進(jìn)行分析，提出有關(guān)措施。如：從*月份開(kāi)始銀行有關(guān)個(gè)人住房貸款的門(mén)檻提高，要求客戶(hù)提供的資料增加和貸款額度的控制，建議置業(yè)部在簽約及辦理按揭前與客戶(hù)說(shuō)明情況，或了解清楚客戶(hù)的相關(guān)信息，避免按揭辦理后反復(fù)工作對(duì)銀行提出的黑名單客戶(hù)抓緊催促辦理相關(guān)手續(xù)，并對(duì)這批客戶(hù)多加關(guān)注。
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*、稅務(wù)政策及納稅申報(bào)
運(yùn)用稅務(wù)政策，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)集團(tuán)公司向下屬子公司計(jì)提管理費(fèi)的申請(qǐng)，經(jīng)杭州市地方稅務(wù)局檢查審核于****年*月**日下文批復(fù)同意杭州建設(shè)集團(tuán)有限公司對(duì)杭州山水人家置業(yè)有限公司、杭州坤和建設(shè)有限公司等*戶(hù)企業(yè)按不超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售收入*%的比例提取****年度總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)。****年會(huì)計(jì)決算中集團(tuán)公司向山水人家置業(yè)公司提取了***.**萬(wàn)元。
對(duì)****年養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行清算，整個(gè)集團(tuán)養(yǎng)老保險(xiǎn)分四個(gè)公司交費(fèi)，集團(tuán)公司、客旅分公司、@#￥公司、寧波公司，今年社區(qū)公司也單獨(dú)開(kāi)戶(hù)交費(fèi)。在集團(tuán)參保人員較多，各公司人員都有，不利于管理，我們看出參保人按塊劃分，集團(tuán)公司主要納入集團(tuán)本部、山水公司、三墩公司員工及外派人員@#￥公司員工劃到余杭客旅中心劃入客旅分公司社區(qū)員工由社區(qū)統(tǒng)一辦理寧波當(dāng)?shù)厝藛T在寧波公司辦理。這樣利于管理，對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用支出便于掌握，主要還是有利于接受稅務(wù)與社保的檢查。
****年度，山水置業(yè)公司產(chǎn)生利潤(rùn)，為彌補(bǔ)以前年度的虧損，我們做了稅務(wù)審計(jì)和申報(bào)工作，經(jīng)多方努力于****年*月獲得所得稅退稅返還**萬(wàn)元。
根據(jù)浙地稅發(fā)**號(hào)文件《浙江省地方稅務(wù)局浙江省財(cái)政廳關(guān)于個(gè)人取得差旅費(fèi)津貼、誤餐補(bǔ)助收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》，從月份開(kāi)始在工資核算上進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，一是企業(yè)可在稅前列支二是員工可減輕稅賦。
（二）審計(jì)工作
*、山水置業(yè)公司一期交付結(jié)算后產(chǎn)生了利潤(rùn)，在進(jìn)行所得稅申報(bào)的同時(shí)，辦理以前年度虧損彌補(bǔ)申報(bào)。為彌補(bǔ)以前年度虧損委托杭州天瑞稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)山水置業(yè)公司****年、****年及****年進(jìn)行了稅務(wù)審計(jì)（****年、****年已審計(jì)過(guò)），出據(jù)的審計(jì)結(jié)果符合公司利益，西湖區(qū)地方稅務(wù)征管局已對(duì)山水置業(yè)公司前五年的虧損進(jìn)行了核實(shí)。
*、委托浙江興合會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)集團(tuán)公司、山水置業(yè)、@#￥置業(yè)、客運(yùn)中心、集團(tuán)合并報(bào)表進(jìn)行會(huì)計(jì)審計(jì)，審計(jì)的目的是為了融資的需要。已取得了集團(tuán)公司、山水置業(yè)、@#￥置業(yè)、客運(yùn)中心審計(jì)報(bào)告，審計(jì)報(bào)告出據(jù)的審計(jì)結(jié)果基本符合公司要求。集團(tuán)合并報(bào)表的會(huì)計(jì)審計(jì)報(bào)告經(jīng)過(guò)蹉商獲得了有效的會(huì)計(jì)審計(jì)報(bào)告。
*、委托浙江興合會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)集團(tuán)公司增資的驗(yàn)資工作，已取得有效的驗(yàn)資報(bào)告。
*、*月份對(duì)各公司財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了一次審計(jì)**月份對(duì)客旅分公司****年經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了內(nèi)部審計(jì)對(duì)投資企業(yè)彩虹城項(xiàng)目的****年會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行復(fù)核*月份對(duì)社區(qū)服務(wù)公司****年經(jīng)營(yíng)情況自查工作進(jìn)行了布置，并進(jìn)行了財(cái)務(wù)審計(jì)。
*、今年房地產(chǎn)行業(yè)是稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)審查對(duì)象，為此我們?cè)?月份已對(duì)****年的有關(guān)會(huì)計(jì)資料進(jìn)行復(fù)檢，做好有關(guān)準(zhǔn)備工作。*月*日，杭州市審計(jì)局前來(lái)對(duì)山水置業(yè)公司進(jìn)行稅務(wù)的延伸審計(jì)，由于準(zhǔn)備充分，審計(jì)后對(duì)我們的會(huì)計(jì)核算規(guī)范性給予肯定。
*、****年*月**日，杭州市地方稅務(wù)局稽查二局召開(kāi)屬管轄的下房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納情況稽查工作會(huì)議。本次稅務(wù)大檢查在全省范圍開(kāi)展，會(huì)上對(duì)稅務(wù)大檢查工作進(jìn)行了布置，稅務(wù)大檢查工作分三個(gè)階段，第一階段，為自查階段，時(shí)間從*月**日至*月**日，給企業(yè)一個(gè)補(bǔ)交的機(jī)會(huì)第二階段，為市地方稅務(wù)局稽查二局對(duì)重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稽查，時(shí)間從*月下旬至*月底，對(duì)以下三類(lèi)企業(yè)為必查對(duì)象：①自查情況空白的②銷(xiāo)售利潤(rùn)率不到*的③不交自查情況表的，另外按自查戶(hù)數(shù)的**%比例確定重點(diǎn)檢查對(duì)象第三階段，為
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省局重點(diǎn)檢查。
公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)這次稅務(wù)大檢查工作非常重視，姚笑君副總裁會(huì)后親自布置了自查工作，要求財(cái)務(wù)人員全力以赴做好自查工作，經(jīng)過(guò)**天的奮戰(zhàn)，完成了自查工作。在自查申報(bào)過(guò)程中，認(rèn)真對(duì)待稅務(wù)機(jī)關(guān)的查詢(xún)，在姚笑君副總裁統(tǒng)一部署下順利通過(guò)自查申報(bào)，未將我公司列入重點(diǎn)檢查行列。
能過(guò)這次稅務(wù)自查，我們感到會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)工作還需要進(jìn)一步加強(qiáng)，基礎(chǔ)工作是一切工作的根本。我們將進(jìn)一步開(kāi)展會(huì)計(jì)規(guī)范化，特別是對(duì)會(huì)計(jì)制度和稅務(wù)政策有差異的問(wèn)題多咨詢(xún)研究，盡可能做好會(huì)計(jì)處理，在對(duì)每筆會(huì)計(jì)核算都要有統(tǒng)盤(pán)考慮和長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀念。
（三）財(cái)務(wù)分析
財(cái)務(wù)分析工作已開(kāi)展，但仍處在賬面上說(shuō)明分析，分析深度不夠。為提高財(cái)務(wù)分析能力，把財(cái)務(wù)分析納入日常工作中去。要求日常做好財(cái)務(wù)分析資料的收集，每月有在《會(huì)計(jì)報(bào)表會(huì)簽單》對(duì)財(cái)務(wù)主要情況進(jìn)行說(shuō)明*月*月報(bào)表按季度對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行簡(jiǎn)要分析說(shuō)明*月份報(bào)表按公司經(jīng)營(yíng)年度對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析說(shuō)明**月份報(bào)表按會(huì)計(jì)年度進(jìn)行分析說(shuō)明。
為了提高公司的財(cái)務(wù)分析能力，較全面地反映一定時(shí)期的財(cái)務(wù)情況，對(duì)財(cái)務(wù)分析內(nèi)容作了概要說(shuō)明，主要內(nèi)容如下：
*、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)變動(dòng)的分析，以資產(chǎn)負(fù)責(zé)表為主，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債的分析、流動(dòng)性和變現(xiàn)能力的分析、長(zhǎng)短期負(fù)債和償還能力的分析，對(duì)資產(chǎn)分布和資金營(yíng)運(yùn)是否合理、資本結(jié)構(gòu)的是否正常、盈利能力和資產(chǎn)管理水平、是否存在潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。
*、損益情況的分析，以損益表為主，對(duì)盈利目標(biāo)是否完成進(jìn)行分析，對(duì)收入、成本、費(fèi)用、稅金的配比進(jìn)行分析，評(píng)價(jià)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的績(jī)效和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，反映主營(yíng)業(yè)務(wù)與其他業(yè)務(wù)對(duì)利潤(rùn)的影響。
*、收入情況的分析，對(duì)銷(xiāo)售收入預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，反映當(dāng)期的房屋銷(xiāo)售與回款情況簽約情況分析存量資源的原因、影響回款的因素其他收入的分析。
*、成本、費(fèi)用支出的分析，對(duì)成本、費(fèi)用支出預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，實(shí)際支出與預(yù)算異動(dòng)的原因分析，成本、費(fèi)用支出對(duì)資金的影響分析，費(fèi)用之間的比例分析。
*、對(duì)外投資變動(dòng)情況的分析，長(zhǎng)、短期投資的收益分析，投資結(jié)構(gòu)的變動(dòng)原因分析，長(zhǎng)期投資與所有者權(quán)益的比例分析。
*、固定資產(chǎn)變動(dòng)情況的分析，新增、減少、損壞、報(bào)廢固定資產(chǎn)情況，固定資產(chǎn)的凈值率，固定資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)情況，完好情況等。
*、融資貸款情況的分析，融資對(duì)資產(chǎn)的影響，融資結(jié)構(gòu)的分析，融資成本的分析，融資的利用情況等。季度分析和年度分析應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)借款的利息率與資金利潤(rùn)率的對(duì)比，分析各項(xiàng)借款的經(jīng)濟(jì)性，以作為調(diào)整借款渠道和計(jì)劃的依據(jù)之一。
*、往來(lái)情況的分析，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間往來(lái)、協(xié)作單位之間的往來(lái)分析，變現(xiàn)能力與帳齡分析，催收情況。
*、稅賦的分析，稅費(fèi)計(jì)繳情況，稅費(fèi)對(duì)企業(yè)和影響，稅收政策對(duì)企業(yè)的影響。
**、材料的分析，材料結(jié)構(gòu)分析材料采購(gòu)價(jià)格與調(diào)撥價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，反映施工單位對(duì)甲供材料的用量情況異動(dòng)材料采購(gòu)價(jià)格與近期市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，反映材料價(jià)格的變動(dòng)情況等。
**、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)，
（*）會(huì)計(jì)核算方式變更說(shuō)明。
（*）各項(xiàng)指標(biāo)與上年同期對(duì)比的增減水平比。
（*）對(duì)其他影響企業(yè)效益和財(cái)務(wù)狀況較大的項(xiàng)目和重大事件做出分析說(shuō)明。
**
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、措施與建議
通過(guò)分析對(duì)所存在的問(wèn)題，提出解決措施和途徑。
（*）根據(jù)分析結(jié)合具體情況，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)提出合理化建議。
（*）對(duì)現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理制度提出建議。
（*）總結(jié)前期工作中的成功經(jīng)驗(yàn)。
財(cái)務(wù)分析除了財(cái)務(wù)報(bào)表分析外，還有其他多方面的分析，如材料采購(gòu)、核對(duì)、調(diào)撥、結(jié)算的分析，銷(xiāo)售完成情況與回款情況的分析，預(yù)算執(zhí)行情況的分析等等，這些分析工作都需要我們?nèi)プ龅氖?。銷(xiāo)售分析、預(yù)算分析已經(jīng)開(kāi)展，材料分析爭(zhēng)取*月份開(kāi)展。
（四）資金管理
*、認(rèn)真做好資金結(jié)算的日清月結(jié)工作，及時(shí)反映資金的流向和存量情況，根據(jù)公司的資金需求量做好資金籌措工作。目前房款收入較大，公司沉積資金較多，由于近期沒(méi)有較安全的投資項(xiàng)目，繼續(xù)與銀行密切合作辦理協(xié)定存款業(yè)務(wù)，通過(guò)采用“通知存款”和“協(xié)定存款”，提高公司存款資金增值率。
*、到*月底共向銀行貸款*.*億元，同時(shí)正在辦理新的貸款手續(xù)，及企業(yè)信資評(píng)議工作。
（五）預(yù)算管理
預(yù)算管理工作在****年*月新推出的一項(xiàng)工作，具體職能落實(shí)到財(cái)務(wù)部。在對(duì)*月份集團(tuán)本部資金使用進(jìn)行了預(yù)算編制過(guò)程中，由于沒(méi)有模式，實(shí)行自創(chuàng)，編制的結(jié)果并不如人意，但走出了預(yù)算管理的第一步。對(duì)*月份資金使用預(yù)算編制有較高的提高，各項(xiàng)目公司也隨之展開(kāi)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的實(shí)行，暴露出一些問(wèn)題，為此公司領(lǐng)導(dǎo)提出統(tǒng)一規(guī)范的要求，*月份推出了資金預(yù)算表式和編制說(shuō)明。
在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，并在預(yù)算執(zhí)行情況評(píng)議中予以明確。
*、在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，部分事業(yè)公司有預(yù)算支付的項(xiàng)目，在結(jié)算過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，需要重新核實(shí)而推遲結(jié)算。這是采用了利益高于一切的原則，只要是有利于公司事項(xiàng)，把原因說(shuō)明，在考核中公司將給予支持，但該預(yù)算費(fèi)用在下月度支付時(shí)仍須申報(bào)預(yù)算。
*、部分事業(yè)公司在月末結(jié)算的項(xiàng)目，因相關(guān)手續(xù)尚未辦理完畢，致使本月預(yù)算未執(zhí)行，但在下月預(yù)算中沒(méi)有編制進(jìn)去，造成兩頭踏空現(xiàn)象。針對(duì)此類(lèi)現(xiàn)象，相關(guān)經(jīng)辦人員要加強(qiáng)預(yù)算意識(shí)，預(yù)見(jiàn)本月結(jié)算不了的，在下個(gè)月度須重新審報(bào)。
*、因預(yù)算執(zhí)行中常有不可預(yù)見(jiàn)的事項(xiàng)發(fā)生，事業(yè)公司現(xiàn)都以急件申辦。針對(duì)此類(lèi)情況，原則上對(duì)重大的事項(xiàng)、影響較大的事項(xiàng)允許采用特批手續(xù)辦理，審批程序按規(guī)定辦理一般事項(xiàng)原則上不予辦理。
*、針對(duì)預(yù)算中遺漏的，事業(yè)公司往往采用追加預(yù)算，但追加預(yù)算在審核程序上又不完備。考慮到預(yù)算的嚴(yán)肅性，原則上不同意追加，如有急件按特批程序辦理。
*、各事業(yè)公司在一定程度上存在著預(yù)算代替一切的想法，認(rèn)為預(yù)算已經(jīng)報(bào)了，結(jié)算審批程序可從簡(jiǎn)。各責(zé)任單元必須清楚，預(yù)算是企業(yè)為了搞好資金的統(tǒng)籌和運(yùn)用，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的一種管理手段，并不能代替一切，相關(guān)的程序必須按公司相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
三、職能服務(wù)
財(cái)務(wù)部門(mén)既是管理部門(mén)又是服務(wù)部門(mén)，在加強(qiáng)嚴(yán)格管理的同時(shí)又要做好熱情服務(wù)工作，這是兩種不同角色的轉(zhuǎn)換，在嚴(yán)格管理的同時(shí)不失笑容，在熱情服務(wù)的同時(shí)不失原則，這就是我們工作的要求。
*、在會(huì)計(jì)審核中，嚴(yán)格按規(guī)定辦事，一就是一，對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的非原則問(wèn)題仔細(xì)地向經(jīng)辦人員說(shuō)明，并告知如何辦理相關(guān)手續(xù)和解決問(wèn)題的辦法。
*、財(cái)務(wù)信息的服務(wù)，在工作年
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度初期就向各事業(yè)公司征詢(xún)，需要財(cái)務(wù)部提供那些信息，由于各公司均未提出要求，所以信息的提供是按財(cái)務(wù)人員的思路歸集的，不一定能滿(mǎn)足事業(yè)公司的需求，新年度我們將繼續(xù)做好征詢(xún)工作，把信息服務(wù)工作做得更到位。
*、咨詢(xún)服務(wù)，對(duì)前來(lái)咨詢(xún)財(cái)務(wù)、稅務(wù)知識(shí)和政策法規(guī)等有關(guān)問(wèn)題，我們都能盡自己所能耐心解說(shuō)。對(duì)公司新出臺(tái)的規(guī)定做到邊貫徹邊學(xué)習(xí)，如：結(jié)算單的修改出臺(tái)、預(yù)算管理表格設(shè)定的出臺(tái)，在使用時(shí)大家遇到很多問(wèn)題，為此我們提供咨詢(xún)的同時(shí)吸收各方意見(jiàn)，不斷提高認(rèn)識(shí)，做好服務(wù)工作。
*、配合協(xié)調(diào)工作
①配合*置業(yè)公司做好第四批房源的集中銷(xiāo)售收款工作配合山水置業(yè)公司做好清水灣交付結(jié)算工作。
②為了做好白蕩海東苑產(chǎn)權(quán)延期辦理的賠付工作，連續(xù)**天派人到現(xiàn)場(chǎng)辦理賠付工作。
③根據(jù)山水人家二期交付需要，派人到現(xiàn)場(chǎng)辦理交付結(jié)算工作，
大量的外派工作給本部增加了很大的壓力，為了做好各項(xiàng)工作，我們做好人員安排。
四、自身建設(shè)
本年財(cái)務(wù)部工作負(fù)荷相當(dāng)大，年初@#￥置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理模式調(diào)整，財(cái)務(wù)工作并入財(cái)務(wù)部客旅分公司人員分流，財(cái)務(wù)工作又并入財(cái)務(wù)部新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn)財(cái)務(wù)合同管理月的開(kāi)展預(yù)算管理工作的落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)大檢查等工作，為了各項(xiàng)工作順利地開(kāi)展和有序地進(jìn)行，部門(mén)進(jìn)行多次的工作調(diào)整，調(diào)動(dòng)大家的工作熱情，這里特別要表?xiàng)畹氖菞?，在原?lái)工作量就很大的情況下，還擔(dān)任起客旅分公司的財(cái)務(wù)工作，為了按時(shí)完成各項(xiàng)工作經(jīng)常加班加點(diǎn)。但也有個(gè)別員工存在本位主義思想，對(duì)部門(mén)的其他工作不夠主動(dòng)，
公司為加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作將財(cái)務(wù)部人員編制從*人調(diào)整到**人。從置業(yè)部調(diào)入專(zhuān)業(yè)人才加強(qiáng)銷(xiāo)售管理方面的工作。多次組織招聘，由于財(cái)務(wù)部門(mén)是公司的重要部門(mén)，對(duì)人員要求比較高，沒(méi)有招到合適的人選。公司今年公司招聘大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)，實(shí)行新生力量的培養(yǎng)，分配到財(cái)務(wù)部*名，經(jīng)過(guò)*個(gè)月的實(shí)習(xí)培訓(xùn)，現(xiàn)已獨(dú)立操作基礎(chǔ)的會(huì)計(jì)核算工作。目前，財(cái)務(wù)部人員結(jié)構(gòu)不能滿(mǎn)足公司向管理型發(fā)展的需要，財(cái)務(wù)管理人才缺少，在新年度一是加強(qiáng)自身培訓(xùn)提高管理能力，二是對(duì)外招聘，充實(shí)新生力量。
公司對(duì)財(cái)務(wù)管理采取集中管理的模式，財(cái)務(wù)工作具有相對(duì)的獨(dú)立性，與各事業(yè)公司（除寧波公司外）又沒(méi)有業(yè)務(wù)對(duì)口部門(mén)，所以財(cái)務(wù)部與事業(yè)公司的銜接工作應(yīng)在財(cái)務(wù)制度上予以業(yè)務(wù)指導(dǎo)，在制度執(zhí)行上予以監(jiān)督管理。隨著公司發(fā)展，管理模式也發(fā)生多樣化，財(cái)務(wù)部的管理也隨之發(fā)展多元化管理，由項(xiàng)目公司的集中管理、外地公司的業(yè)務(wù)指導(dǎo)管理、專(zhuān)業(yè)公司利潤(rùn)考核的稽查管理、聯(lián)營(yíng)企業(yè)的委派管理等，財(cái)務(wù)部?jī)H僅做好核算管理工作是不夠的，要向更深層、更廣泛管理要求發(fā)展。
自從進(jìn)入房地產(chǎn)公司已經(jīng)有3個(gè)年頭了，在這3年里，我進(jìn)步了很多，不僅僅是在業(yè)務(wù)方面上的進(jìn)步，還有很多現(xiàn)實(shí)中的問(wèn)題。比如為人處世原則、處理緊急事件的能力，以及和同事客戶(hù)之間的關(guān)系。這些我都取得了很大的進(jìn)步。我感覺(jué)自己在房地產(chǎn)公司工作真的是沒(méi)有選錯(cuò)，自己進(jìn)入了一個(gè)適合自己的行業(yè)和公司，我感覺(jué)十分的幸運(yùn)。2011年已經(jīng)走過(guò)，我就我在過(guò)去一年的工作做一下我的總結(jié)
在繁忙的工作中不知不覺(jué)又迎來(lái)了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為******企業(yè)的每一名員工，我們深深感到*****企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，*****人之拼搏的精神。
****是******銷(xiāo)售部門(mén)的一名普通員工，剛到房產(chǎn)時(shí)，該同志對(duì)房地產(chǎn)方面的知識(shí)不是很精通，對(duì)于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，****很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場(chǎng)。作為銷(xiāo)售部中的一員，該同志深深覺(jué)到自己身肩重任。作為企業(yè)的門(mén)面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時(shí)代表了一個(gè)企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，走在市場(chǎng)的前沿。經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的磨練，****同志已成為一名合格的銷(xiāo)售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏動(dòng)蕩，公司于****年與****公司進(jìn)行合資，共同完成銷(xiāo)售工作。在這段時(shí)間，****同志積極配合****公司的員工，以銷(xiāo)售為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營(yíng)價(jià)格的制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為**月份的銷(xiāo)售奠定了基礎(chǔ)。最后以****個(gè)月完成合同額****萬(wàn)元的好成績(jī)而告終。經(jīng)過(guò)這次企業(yè)的洗禮，****同志從中得到了不少專(zhuān)業(yè)知識(shí)，使自己各方面都所有提高。
2011年下旬公司與******公司合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對(duì)房屋的銷(xiāo)售。經(jīng)過(guò)之前銷(xiāo)售部對(duì)房屋執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等手段的鋪墊制造出**火爆場(chǎng)面。在銷(xiāo)售部，**同志擔(dān)任銷(xiāo)售內(nèi)業(yè)及會(huì)計(jì)兩種職務(wù)。面對(duì)工作量的增加以及銷(xiāo)售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。在開(kāi)盤(pán)之際，該同志基本上每天都要加班加點(diǎn)完成工作。經(jīng)過(guò)一個(gè)多月時(shí)間的熟悉和了解，****同志立刻進(jìn)入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數(shù)額巨大，在收款的過(guò)程中該同志做到謹(jǐn)慎認(rèn)真，現(xiàn)已收取了上千萬(wàn)的房款，每一筆帳目都相得益彰，無(wú)一差錯(cuò)。此外在此銷(xiāo)售過(guò)程中每月的工作總結(jié)和每周例會(huì)，該同志不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)找出弊端并及早改善。銷(xiāo)售部在短短的三個(gè)月的時(shí)間將二期房屋全部清盤(pán)，而且一期余房也一并售罄，這其中與****同志和其他銷(xiāo)售部成員的努力是分不開(kāi)的。
作為一名財(cái)務(wù)工作人員，一名出納，我非常清楚自己的崗位職責(zé)，也是嚴(yán)格在照此執(zhí)行。
1、嚴(yán)格執(zhí)行庫(kù)存現(xiàn)金限額，把超過(guò)部分按時(shí)存入銀行。審核現(xiàn)金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現(xiàn)金日記帳。
2、嚴(yán)格保證現(xiàn)金的安全，防止收付差錯(cuò)。對(duì)收入和付出的現(xiàn)金及支票都由我和主任雙重復(fù)核，以確保準(zhǔn)確無(wú)誤。
3、堅(jiān)持每日盤(pán)點(diǎn)庫(kù)存現(xiàn)金，做到日清日結(jié)。這樣一來(lái)，問(wèn)題便不會(huì)留到隔日，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)改正。嚴(yán)格遵守銀行結(jié)算紀(jì)律，對(duì)拿去銀行的票據(jù)做到填寫(xiě)無(wú)誤，印鑒清晰。
4、嚴(yán)格審核銀行結(jié)算憑證，處理銀行往來(lái)業(yè)務(wù)。對(duì)業(yè)務(wù)單位交來(lái)的支票，在收到支票時(shí)，認(rèn)真審核該支票的金額，日期，印鑒，然后正確填寫(xiě)銀行進(jìn)帳單。堅(jiān)持做到每日序手工登記“銀行存款日記帳”。
5、隨時(shí)掌握銀行存款余額，不簽發(fā)空頭支票。保管好現(xiàn)金，收據(jù)，保險(xiǎn)柜密碼，印鑒，支票等。妥善保管好收付款憑證，月末準(zhǔn)確填寫(xiě)好憑證交接單，及時(shí)傳遞到集團(tuán)公司分管財(cái)務(wù)手里。對(duì)于這快日常工作，自我經(jīng)手以來(lái)，沒(méi)有出過(guò)任何差錯(cuò)，我想這一點(diǎn)應(yīng)該是值得驕傲的。
6、每月編制工資報(bào)表，到月底及時(shí)匯總各部門(mén)當(dāng)月考勤情況，詢(xún)問(wèn)李總當(dāng)月工資是否有變化，然后根據(jù)其編制工資報(bào)表，編制完畢先交由金主任審核，審核無(wú)誤后，交由李總簽字確認(rèn)。最后是在工資的發(fā)放過(guò)程中，做到認(rèn)真仔細(xì)，不出差錯(cuò)，在這點(diǎn)上，我有過(guò)一點(diǎn)失誤，雖然及時(shí)糾正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。
7、我手里還有一塊就是和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有一定關(guān)系的工作，就是去集團(tuán)公司給媒體及相關(guān)業(yè)務(wù)單位請(qǐng)款。李總剛交給我這份工作的時(shí)候，我并沒(méi)有把它和業(yè)務(wù)聯(lián)系在一起，只是廣宣部的同事將單據(jù)及請(qǐng)款單填好簽好字后，我便盲目的就拿到集團(tuán)公司，一旦分管會(huì)計(jì)問(wèn)到我相關(guān)問(wèn)題，我便是一問(wèn)三不知，只好又回來(lái)問(wèn)廣宣部的同事，這樣既浪費(fèi)了時(shí)間，又給人留下不好的印象。經(jīng)過(guò)主任和廣宣部同事的指導(dǎo)，我逐漸對(duì)房地產(chǎn)廣宣方面有了了解，后來(lái)再去請(qǐng)款，也順利了很多，也節(jié)約了很多時(shí)間。而且，我將請(qǐng)款這項(xiàng)工作用細(xì)致的表格健全，做到有據(jù)可查，也便于年終統(tǒng)計(jì)。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);人力資源管理
中圖分類(lèi)號(hào):F24
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
文章編號(hào):1672-3198(2010)19-0176-02
1 當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀
人力資源管理作為企業(yè)獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的手段之一,對(duì)企業(yè)發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用;因此,在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中,人力資源管理也呈現(xiàn)出了積極的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)具有專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)高、投資額大、投資回收期長(zhǎng)、工作關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn),是人才密集型行業(yè)。從趨勢(shì)上看,房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)轉(zhuǎn)入了人才的競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)前,房地產(chǎn)業(yè)在人力資源管理方面主要存在以下問(wèn)題:
(1)從業(yè)人員眾多,但綜合型經(jīng)營(yíng)人才及專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才緊缺。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),真正形成一個(gè)行業(yè)不過(guò)是最近幾年的時(shí)間,客觀上決定不可能積累大量綜合型經(jīng)營(yíng)及專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才。加之在利潤(rùn)的刺激下,大批房地產(chǎn)公司一下涌出,使得房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人數(shù)驟增,但綜合型經(jīng)營(yíng)人才及專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才由于需要長(zhǎng)時(shí)間成長(zhǎng),不可能在短期內(nèi)滿(mǎn)足行業(yè)發(fā)展需要。目前,我國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人員的受教育總體上處于中等水平,學(xué)歷水平集中在初中到大專(zhuān)之間,占從業(yè)人數(shù)的85.9%,整體學(xué)歷結(jié)構(gòu)偏低。高學(xué)歷,經(jīng)驗(yàn)豐富的中高級(jí)管理人才,缺口在25%左右。隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的到來(lái),客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)提高自身人員素質(zhì)以應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī),從而加劇了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)綜合型經(jīng)營(yíng)人才及專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才的需求。
(2)注重“選人”,忽視“育人”,人才流動(dòng)率高。目前,雖然房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到人才對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性。但由于目前房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目運(yùn)作為主,周期短、見(jiàn)效快,企業(yè)寧愿付給有經(jīng)驗(yàn)、能上手的應(yīng)聘者多一倍甚至幾倍的薪資,也不愿意自己培養(yǎng)人才。這就造成了多數(shù)企業(yè)往往只將注意力集中到如何引進(jìn)人才這一點(diǎn),簡(jiǎn)單認(rèn)為只要把需要的人才吸引進(jìn)來(lái)就可以了,而忽略了如何更好的進(jìn)行人力資源管理與開(kāi)發(fā)。因此,在房地產(chǎn)企業(yè)就出現(xiàn)了引進(jìn)來(lái)人才卻留不住,甚至于原有人才還大量流失的局面。
(3)人力資源管理的觀念、管理思路和手段相對(duì)滯后。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源部門(mén)僅僅行使著辦理人事關(guān)系、審批工資計(jì)劃、管理人事檔案等靜態(tài)管理職能,就其職能、發(fā)揮的作用而言,與把人力作為一種資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)、利用和管理的要求還有較大差距。此外,有相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源管理上還停留在簡(jiǎn)單地對(duì)員工進(jìn)行考勤、分配、獎(jiǎng)懲等方面的控制與限制,尚未提升到“以人為本”的高度上來(lái)。對(duì)員工多是靠制度約束和強(qiáng)制,還屬“對(duì)立式管理”,缺少運(yùn)用人本管理思維來(lái)發(fā)揮員工工作潛能和積極性的“互動(dòng)式情感管理”。
(4)缺乏專(zhuān)業(yè)的人力資源管理人才。在房地產(chǎn)企業(yè)一般都偏重于專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的引進(jìn),而忽視了專(zhuān)業(yè)的人力資源管理人才的引進(jìn)。盡管很多企業(yè)都設(shè)有專(zhuān)門(mén)的人事部門(mén),但很多人事管理人員還只停留在整理檔案、年終評(píng)定等這些程序化、公式化的工作上,缺少專(zhuān)業(yè)的人力資源管理知識(shí),大多數(shù)人也沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)的人力資源管理學(xué)習(xí),而這樣的人力資源管理隊(duì)伍必然難以適應(yīng)現(xiàn)代人力資源管理的要求。
(5)薪酬隨地區(qū)、企業(yè)、職業(yè)不同而異。小公司的高級(jí)管理人員一般鎖定于大公司的中層管理人員,因此,大型公司如何留住中層管理人員是一個(gè)值得重視的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬水平根據(jù)所屬地域經(jīng)濟(jì)水平及各地政策的不同略有差異,上海和深圳比北京略高,天津比大連、重慶略高。不同類(lèi)型的房地產(chǎn)公司,其整體薪酬水平同樣存在一定差異,以北京為例,戰(zhàn)略專(zhuān)業(yè)型房地產(chǎn)公司的薪酬水平最高,平均年薪為7.7萬(wàn)元,戰(zhàn)略多元型房地產(chǎn)公司的薪酬水平居中,平均年薪為6.5萬(wàn)元,專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目型房地產(chǎn)公司平均年薪為5.6萬(wàn)元。在房地產(chǎn)公司內(nèi)部,各類(lèi)員工薪酬水平也存在差異,仍以北京為例:戰(zhàn)略多元型房地產(chǎn)公司中最高薪酬水平與最低水平比差較大,這是由于其薪酬制度的特點(diǎn)決定的:這類(lèi)公司組織結(jié)構(gòu)龐大,崗位等級(jí)復(fù)雜,因此薪酬水平的層次性也很突出。專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目型房地產(chǎn)公司的高級(jí)管理人員的薪酬水平居于大型房地產(chǎn)公司中層管理人員和高級(jí)管理人員中間,這是由于大多數(shù)小型房地產(chǎn)公司的高級(jí)管理人員一般需要有豐富經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人才來(lái)?yè)?dān)當(dāng),因此大型房地產(chǎn)公司的中層管理人員成了這類(lèi)公司鎖定的對(duì)象,它們通常通過(guò)誘人的薪酬來(lái)吸引這些人才。所以對(duì)于大型房地產(chǎn)公司而言,如何留住他們的中層管理人員是一個(gè)值得重視的問(wèn)題。
(6)發(fā)展戰(zhàn)略不同導(dǎo)致薪酬結(jié)構(gòu)不同。多元化公司重視各業(yè)務(wù)單元的協(xié)調(diào)性;專(zhuān)業(yè)型公司清晰的發(fā)展戰(zhàn)略使其青睞保守的“軟封頂”;項(xiàng)目公司注重短期贏利,因此多采用加速型獎(jiǎng)金模式。在薪酬結(jié)構(gòu)方面的調(diào)查發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)行業(yè)全體員工的薪酬總額平均占銷(xiāo)售額的6.3‰,其中戰(zhàn)略多元型薪酬總額占銷(xiāo)售額的5‰,戰(zhàn)略專(zhuān)業(yè)型為6.1‰,小型房地產(chǎn)公司為6.7‰。仁達(dá)方略認(rèn)為,發(fā)展戰(zhàn)略的不同是導(dǎo)致比率不同的主要原因。在薪酬策略上,三類(lèi)公司也不相同:多元化大型的房地產(chǎn)公司普遍采用高基本工資、低獎(jiǎng)金、高福利的策略(80%采用軟封頂型獎(jiǎng)金模式),專(zhuān)業(yè)化大型房地產(chǎn)公司大多采用中等基本工資、直線(xiàn)型獎(jiǎng)金、中等福利的政策(74%采用直線(xiàn)型獎(jiǎng)金模式),小型房地產(chǎn)公司普遍采用低基本工資、加速型獎(jiǎng)金、低福利/傭金的政策(95%采用加速型獎(jiǎng)金模式)。仁達(dá)方略分析認(rèn)為,這是由于戰(zhàn)略導(dǎo)向不同而導(dǎo)致的。多元化的公司同時(shí)經(jīng)營(yíng)多種業(yè)務(wù),因此他們?cè)谥贫í?jiǎng)金模式時(shí)必須考慮不同業(yè)務(wù)單元之間的協(xié)調(diào)性,因此采用相對(duì)保守的軟封頂模式;而戰(zhàn)略專(zhuān)業(yè)型公司由于具有清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,因此采用激勵(lì)性與穩(wěn)定性較平衡的直線(xiàn)性獎(jiǎng)金模式;對(duì)于小型房地產(chǎn)公司,目的很明確――在每一個(gè)短期項(xiàng)目中贏利,因此他們采用激勵(lì)效果很高的加速型獎(jiǎng)金模式,并且給予銷(xiāo)售人員一定比例的傭金。大型多元化房地產(chǎn)公司發(fā)展眼光長(zhǎng)遠(yuǎn),對(duì)員工的穩(wěn)定性以及潛力的開(kāi)發(fā)很重視,因此他們的薪酬水平相對(duì)穩(wěn)定,又因?yàn)檫@類(lèi)公司普遍重視基于職位分析的崗位工資制和基于能力的技能工資制,因此他們的薪酬等級(jí)很明顯;對(duì)于小型房地產(chǎn)公司,由于重視的是員工短期的實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果,因此薪酬制度非常靈活,薪酬差距也相對(duì)大型公司的崗位責(zé)任制較小,但是薪酬水平的不穩(wěn)定性導(dǎo)致了平均年薪水平較低。
2 改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的幾點(diǎn)建議
(1)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展需要和員工工作內(nèi)容、職業(yè)生涯規(guī)劃,為其設(shè)計(jì)培訓(xùn)和開(kāi)發(fā)的系統(tǒng)計(jì)劃,提供員工開(kāi)發(fā)技能和自我發(fā)展的機(jī)會(huì),從而提高房地產(chǎn)企業(yè)人力資源的整體素質(zhì)。要特別重視綜合型經(jīng)營(yíng)人才及專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才的培養(yǎng),為其搭建職業(yè)發(fā)展平臺(tái)。在實(shí)際管理過(guò)程中,要注意為他們創(chuàng)造具有挑戰(zhàn)性的工作機(jī)會(huì),給每一名綜合型經(jīng)營(yíng)人才及專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才提供足夠的發(fā)展空間和成長(zhǎng)時(shí)間,使其具有工作成就感并能逐步成長(zhǎng)。
(2)建立和完善科學(xué)的人力資源管理體系,吸引、留住、激勵(lì)人才。目前房地產(chǎn)企業(yè)跳槽現(xiàn)象頻繁,如何吸引人才,保留核心人才,適度降低員工流失率,提升員工的人力資本回報(bào)率是擺在我們面前的一個(gè)現(xiàn)實(shí)難題。為此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到人力資源招聘和市場(chǎng)對(duì)接,多渠道、全方位引進(jìn)選拔任用人才;建立動(dòng)態(tài)、公平的績(jī)效考核與薪酬體系;注重科學(xué)有效的培訓(xùn),開(kāi)發(fā)人力資源,為員工提供一定的發(fā)展空間。
(3)高度重視人力資源管理,徹底轉(zhuǎn)變觀念,樹(shù)立“以人為本”的管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)要確立人力資源是第一資源的觀念和“以人為本”的管理思路。通過(guò)人本管理,使企業(yè)的人力資源管理由“外部激勵(lì)”向“自我激勵(lì)”轉(zhuǎn)變;管理者實(shí)現(xiàn)由強(qiáng)制管理向情感管理的轉(zhuǎn)變。通過(guò)管理思路、方法、手段的根本轉(zhuǎn)變,達(dá)到吸引人才和留住人才的目的。同時(shí),企業(yè)應(yīng)樹(shù)立“大人力資源觀”,強(qiáng)調(diào)以系統(tǒng)、全局的觀點(diǎn)來(lái)看待人力資源問(wèn)題,把人力資源管理納入企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略,使它與企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)文化緊密結(jié)合,以達(dá)到短期內(nèi)促進(jìn)企業(yè)業(yè)績(jī)提升,長(zhǎng)期推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。
(4)注重專(zhuān)業(yè)的人力資源管理人才及先進(jìn)人力資源管理工具的引進(jìn)?，F(xiàn)在,越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)逐步意識(shí)到了人力資源管理工作的重要性,也逐步加大了在人力資源方面的投入。例如,可以通過(guò)選擇合適的e-HR系統(tǒng)幫助房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理者找到更新角度、更新方法的途徑。并通過(guò)軟件的實(shí)施,增加員工的參與管理意識(shí),提高企業(yè)文化。
參考文獻(xiàn)
[1]李迎春.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理[J].山西科技,2009,(1).
[2]孟華興,張偉東,楊杰.人力資源管理[M].北京:科技出版社,2006.
一、房地產(chǎn)公司當(dāng)前資金預(yù)算管理現(xiàn)狀
（一）未正確認(rèn)知全面資金預(yù)算管理 首先，不少房地產(chǎn)公司進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，往往聚焦于過(guò)去的預(yù)算模式，而沒(méi)有將開(kāi)發(fā)成本納入預(yù)算體系中。另外，各職能部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)基本上都只顧自己部門(mén)，認(rèn)為只要管理好自己部門(mén)的預(yù)算執(zhí)行情況就可以了，忽視了部門(mén)之間業(yè)務(wù)流程的銜接引發(fā)的預(yù)算銜接，導(dǎo)致預(yù)算管理工作不具備很好的系統(tǒng)性；其次，通常都是財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)預(yù)算編制的工作，而其它部門(mén)基本上對(duì)這部分工作沒(méi)有任何參與，所以導(dǎo)致預(yù)算其實(shí)只是財(cái)務(wù)部門(mén)自說(shuō)自話(huà)的預(yù)算，并沒(méi)有體現(xiàn)出公司各部門(mén)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展目標(biāo)，很多時(shí)候與部門(mén)實(shí)際完全不符。
（二）未完善資金預(yù)算組織機(jī)構(gòu) 通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)公司為了提升各項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展的計(jì)劃性，會(huì)定期編制預(yù)算，可暫時(shí)還未組建單獨(dú)的預(yù)算組織機(jī)構(gòu)，不少編制預(yù)算人員都沒(méi)有任何預(yù)算方面的知識(shí)以及經(jīng)驗(yàn)，完全是公司臨時(shí)指定的。其實(shí)，預(yù)算編制是非常專(zhuān)業(yè)與系統(tǒng)的工作，因此，編制人員需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的各類(lèi)知識(shí)都有所涉獵，另外還要掌握一些基本的財(cái)會(huì)知識(shí)。不難發(fā)現(xiàn)，因?yàn)槲赐晟瀑Y金預(yù)算組織機(jī)構(gòu)，嚴(yán)重降低了房地產(chǎn)公司的預(yù)算編制效率，自然也會(huì)令后續(xù)的執(zhí)行結(jié)果大打折扣。
（三）未統(tǒng)一預(yù)算以及公司戰(zhàn)略目標(biāo) 這種情況十分常見(jiàn)，主要是指很多房地產(chǎn)公司并沒(méi)有將預(yù)算以及公司戰(zhàn)略目標(biāo)有效統(tǒng)一起來(lái)，從而導(dǎo)致預(yù)算編制就像制造企業(yè)，只進(jìn)行各類(lèi)具體業(yè)務(wù)的預(yù)算，卻忽略了最重要的開(kāi)發(fā)預(yù)算，這樣勢(shì)必導(dǎo)致預(yù)算與實(shí)際施工進(jìn)展嚴(yán)重脫節(jié)。不少房地產(chǎn)公司為了工作的方便，在編制預(yù)算時(shí)只是籠統(tǒng)地進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的預(yù)算，至于具體項(xiàng)目環(huán)節(jié)的預(yù)算，則基本上就是亂寫(xiě)亂填，導(dǎo)致項(xiàng)目真正實(shí)施的時(shí)候公司幾乎不可能根據(jù)預(yù)算對(duì)其任何實(shí)質(zhì)性的控制。
（四）未科學(xué)選定預(yù)算編制內(nèi)容 這種情況最直接的表現(xiàn)就是預(yù)算編制數(shù)據(jù)并不符合公司的實(shí)際情況，因此預(yù)算執(zhí)行自然也就無(wú)法收到預(yù)期的效果。不少房地產(chǎn)公司為了能夠在限期內(nèi)完成工程，通常都是匆匆開(kāi)始施工，有時(shí)甚至還沒(méi)有拿到施工圖就已經(jīng)進(jìn)行了施工；有時(shí)雖然拿到了施工圖，但是并未深入分析圖中的各項(xiàng)信息，就直接開(kāi)工了。這種情況導(dǎo)致了后期的工程量與預(yù)算中的工程量存在巨大區(qū)別，預(yù)算幾乎沒(méi)有任何指導(dǎo)性與約束性。另外，很多房地產(chǎn)公司在編制預(yù)算的時(shí)候，并沒(méi)有進(jìn)行全面的測(cè)算，完全依靠經(jīng)驗(yàn)或者參考其它類(lèi)似工程而編制預(yù)算，導(dǎo)致項(xiàng)目真正施工起來(lái)和預(yù)算有很大偏差。
（五）未完善預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督與反饋機(jī)制 不少房地產(chǎn)公司進(jìn)行預(yù)算管理工作，只是關(guān)注各部門(mén)是否按照公司的編制要求提交了預(yù)算報(bào)表，而并不重視預(yù)算真正執(zhí)行之后的各項(xiàng)監(jiān)督工作，也沒(méi)有順暢的監(jiān)督反饋渠道。盡管部分公司組建了預(yù)算職能部門(mén)負(fù)責(zé)公司的預(yù)算編制，可該部門(mén)幾乎很少會(huì)進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行的后續(xù)管理。由于未完善預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督與反饋機(jī)制，導(dǎo)致公司的預(yù)算只是流于形式，根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)任何的全面資金預(yù)算管理目標(biāo)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)講也無(wú)益于預(yù)算編制負(fù)責(zé)人員職業(yè)技能的提升。
（六）未完善預(yù)算考評(píng)與激勵(lì)機(jī)制 不少房地產(chǎn)公司暫時(shí)還沒(méi)有完善預(yù)算考評(píng)與激勵(lì)機(jī)制，導(dǎo)致各部門(mén)以及崗位員工并沒(méi)有將預(yù)算目標(biāo)當(dāng)做一回事，因此具體工作中也不會(huì)用預(yù)算來(lái)約束自己的行為。即使現(xiàn)在建立了預(yù)算考評(píng)機(jī)制的公司，也往往存在考評(píng)不科學(xué)、不合理的情況，即使員工再怎么努力的工作，年終的獎(jiǎng)勵(lì)也就是一個(gè)月的工資而已，沒(méi)有對(duì)實(shí)際工作績(jī)效進(jìn)行科學(xué)公正的考評(píng)，導(dǎo)致該現(xiàn)象的最重要原因就是未完善考評(píng)與激勵(lì)機(jī)制，令考評(píng)淪為形式。
二、YHY公司全面預(yù)算管理優(yōu)化建議
（一）構(gòu)建科學(xué)的全面預(yù)算管理組織架構(gòu) 調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前YHY公司的高層管理架構(gòu)還是比較合理的，不過(guò)，有必要組建預(yù)算管委會(huì)，并安排公司的成本管理部負(fù)責(zé)具體工作，設(shè)置專(zhuān)門(mén)的預(yù)算管理崗位，負(fù)責(zé)預(yù)算的監(jiān)督與反饋工作。結(jié)合YHY公司的實(shí)際情況，筆者為其構(gòu)建了管理組織架構(gòu)，見(jiàn)圖1：
圖1 YHY公司管理組織架構(gòu)簡(jiǎn)圖
（二）健全預(yù)算管理目標(biāo) YHY公司進(jìn)行預(yù)算管理只關(guān)心預(yù)算
的完成率，并未結(jié)合其它財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)預(yù)算管理目標(biāo)進(jìn)行有效補(bǔ)充。筆者結(jié)合YHY公司的實(shí)際情況，認(rèn)為其需要將下列指標(biāo)也納入預(yù)算管理目標(biāo)體系中：
新增土地儲(chǔ)備：作為房地產(chǎn)企業(yè)，為了維持后續(xù)發(fā)展的穩(wěn)定性YHY公司必須保證一定的土地儲(chǔ)備，同時(shí)行業(yè)內(nèi)對(duì)各公司綜合實(shí)力進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候也非常注重這一指標(biāo)，所以需要將其納入預(yù)算管理目標(biāo)體系中。
銷(xiāo)售額：因?yàn)榛旧隙际遣捎妙A(yù)售的模式，所以YHY公司進(jìn)行收入確認(rèn)的時(shí)候，可能已經(jīng)早就獲得了部分或者全部的資金，因此，應(yīng)該將銷(xiāo)售合同中的銷(xiāo)售額也納入預(yù)算管理目標(biāo)體系中。
凈利潤(rùn)：YHY公司通過(guò)運(yùn)營(yíng)，預(yù)期可以獲得多少凈利潤(rùn)是衡量其運(yùn)營(yíng)有效性的重要指標(biāo)，因此，應(yīng)該將凈利潤(rùn)也納入預(yù)算管理目標(biāo)體系中。
三、YHY公司全面資金預(yù)算編制案例
LHYJ項(xiàng)目是YHY公司最近幾年的重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積為28.8萬(wàn)平方米，落成之后的建筑面積為54.4萬(wàn)平方米，項(xiàng)目包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高檔住宅、臨湖別墅等。（1）LHYJ項(xiàng)目的SWOT分析。具體見(jiàn)圖2。（2）LHYJ項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。有效借助項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)，YHY公司將其定位為充滿(mǎn)藝術(shù)與浪漫氣息的中高端地產(chǎn)項(xiàng)目。（3）LHYJ項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)。YHY公司主要想吸引那些具有良好經(jīng)濟(jì)能力、受過(guò)高等教育、追求生活品質(zhì)的企業(yè)家以及高級(jí)白領(lǐng)。
圖2 LHYJ項(xiàng)目SWOT分析
（一）LHYJ項(xiàng)目總體規(guī)劃 （1）LHYJ項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。借助對(duì)附近區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)研，制定合理的銷(xiāo)售價(jià)格；并根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及市場(chǎng)情況安排銷(xiāo)售工作。（2）LHYJ項(xiàng)目預(yù)期收益估測(cè)。確定了銷(xiāo)售價(jià)格之后，YHY公司的預(yù)算管委會(huì)就要聯(lián)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部門(mén)對(duì)預(yù)期收益進(jìn)行估測(cè)，同時(shí)提交可行性分析報(bào)告，之后提交至董事會(huì)審議。
（二）LHYJ項(xiàng)目全面資金預(yù)算的編制過(guò)程 具體為：
（1）項(xiàng)目銷(xiāo)售預(yù)算。這部分工作由營(yíng)銷(xiāo)部完成。一是銷(xiāo)售總額。在項(xiàng)目處于設(shè)計(jì)階段的時(shí)候，估測(cè)的銷(xiāo)售總額還是非?；\統(tǒng)的，隨著項(xiàng)目越來(lái)越接近最終竣工，銷(xiāo)售總額的預(yù)計(jì)也會(huì)越來(lái)越接近真實(shí)值。項(xiàng)目符合預(yù)售要求的時(shí)候，銷(xiāo)售部應(yīng)該按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境，并結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，編制具體的銷(xiāo)售清單，并提交至董事會(huì)審議，這時(shí)就完成了銷(xiāo)售總額的預(yù)算工作。二是YHY公司是按照銷(xiāo)售合同中約定的價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售收款的，所以應(yīng)該基于貸款放款或者客戶(hù)現(xiàn)金支付的實(shí)際情況估測(cè)銷(xiāo)售收入。如果是現(xiàn)房而且產(chǎn)權(quán)已經(jīng)辦理完成，那么就能很快獲得銀行的放款，預(yù)算時(shí)可以將其作為當(dāng)季回款；如果是預(yù)售那么銀行放款的時(shí)間就會(huì)相對(duì)長(zhǎng)一些，預(yù)算時(shí)可以將總額的20%作為當(dāng)季無(wú)法收回，其它的80%能夠當(dāng)季正常收回。
圖3 LHYJ項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入統(tǒng)計(jì)表
（2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本預(yù)算。地產(chǎn)項(xiàng)目投入的開(kāi)發(fā)成本非常多樣，而且結(jié)構(gòu)復(fù)雜，表1列舉了YHY公司在LHYJ項(xiàng)目中需要投入的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本預(yù)算。
因?yàn)楣芾淼年P(guān)鍵是現(xiàn)金流，所以編制了現(xiàn)金流預(yù)算，見(jiàn)表2：
（3）預(yù)算匯總與批復(fù)。YHY財(cái)務(wù)部門(mén)匯總整個(gè)項(xiàng)目預(yù)算之后，進(jìn)行初步審核，之后提交至董事會(huì)審議批復(fù)。
（三）優(yōu)化YHY公司全面資金預(yù)算管理執(zhí)行與監(jiān)控
（1）完善預(yù)算編制以及考評(píng)機(jī)制。YHY公司需要以總體的預(yù)算編制為立足點(diǎn)，按照預(yù)算內(nèi)容安排公司的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，并結(jié)合運(yùn)營(yíng)結(jié)果檢驗(yàn)預(yù)算的合理性，如果有必要就需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)念A(yù)算修正，同時(shí)把資金預(yù)算執(zhí)行的最終收效納入績(jī)效考評(píng)體系中。
（2）重組全面預(yù)算執(zhí)行流程。可以設(shè)定一定的預(yù)算授權(quán)額度，如果在額度之內(nèi)那么就不需要提交到更高的管理機(jī)構(gòu)，部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)與公司分管副總直接審批就可以。
（3）加大全面預(yù)算資金控制力度。一是預(yù)算內(nèi)資金的管控。如果用到的資金是預(yù)算之內(nèi)的，那么可以直接按照預(yù)算編制的內(nèi)容，對(duì)其進(jìn)行資金的劃撥；財(cái)務(wù)部設(shè)置專(zhuān)門(mén)的預(yù)算撥付日記賬，并定期與各預(yù)算部門(mén)的日記賬核對(duì)，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題就需要翻查原始會(huì)計(jì)憑證。二是預(yù)算外資金的管控。如果用到的資金是預(yù)算外的，那么就必須由使用部門(mén)提交申請(qǐng)，并說(shuō)明超出預(yù)算的原因，由董事會(huì)決議批復(fù)。
（4）完善全面預(yù)算執(zhí)行情況反饋機(jī)制。YHY公司需要定期檢討預(yù)算執(zhí)行情況，這就必須有完善的全面預(yù)算執(zhí)行情況反饋機(jī)制，從而方便公司管理層全面了解當(dāng)前的預(yù)算執(zhí)行情況以及存在的問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題進(jìn)行相應(yīng)的改進(jìn)，從而提升預(yù)算執(zhí)行效率。
（5）嚴(yán)格預(yù)算調(diào)整條件。已經(jīng)執(zhí)行的預(yù)算，任何人都不可以進(jìn)行隨意調(diào)整，只有當(dāng)行業(yè)法律法規(guī)發(fā)生了根本性的改變，或者市場(chǎng)中出現(xiàn)了未預(yù)期的不可抗力因素時(shí)，才可以申請(qǐng)調(diào)整預(yù)算，公司會(huì)在調(diào)研審核的基礎(chǔ)上，決定是否予以批準(zhǔn)。
（四）完善YHY公司全面預(yù)算管理的激勵(lì)體系 結(jié)合YHY的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為其應(yīng)該采取以下完善措施：
（1）完善對(duì)管理者的激勵(lì)。管理者無(wú)疑是YHY公司運(yùn)營(yíng)的重要舵手，他們直接引領(lǐng)著整個(gè)公司前進(jìn)的步伐，因此，必須完善對(duì)這一人群的激勵(lì)機(jī)制，從而提升他們的工作主動(dòng)性與積極性，進(jìn)而提升工作效率。具體應(yīng)該做到：一是設(shè)定合理的年薪以及獎(jiǎng)金。通常來(lái)講，若是公司只是實(shí)現(xiàn)了期初的預(yù)算目標(biāo)，那么管理者就只能拿到年薪，不會(huì)有獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)；如果公司超額實(shí)現(xiàn)了期初的預(yù)算目標(biāo)，那么應(yīng)該提供一定的獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)。筆者建議，YHY不要把年薪定得太高，這樣比較容易讓管理者安于現(xiàn)狀；要盡量提升獎(jiǎng)金的比例，將獎(jiǎng)金與經(jīng)營(yíng)績(jī)效掛鉤，這樣能有效提升管理者的工作積極性。二是股份激勵(lì)。雖然上面的方式可以在短期內(nèi)提升管理者的工作積極性，但是畢竟公司的發(fā)展是個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，如果YHY公司想要留住那些優(yōu)秀人才，提升管理團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性，僅靠短期激勵(lì)是不夠的。筆者分析了YHY公司的實(shí)際情況，認(rèn)為作為還沒(méi)有上市的公司，其可以選擇給予一定比例的股份作為讓管理者長(zhǎng)期為公司效力的激勵(lì)方式，并將管理者與公司的利益有效結(jié)合在一起。三是機(jī)會(huì)激勵(lì)。當(dāng)今社會(huì)是個(gè)知識(shí)爆炸的社會(huì)，因此知識(shí)的更新?lián)Q代速度已經(jīng)超出了我們的想象?；谶@種大環(huán)境，管理者自然也就需要不斷的學(xué)習(xí)與深造，從而保持與時(shí)展同步。如果全靠過(guò)去學(xué)過(guò)的知識(shí)以及累積的經(jīng)驗(yàn)就想做好管理工作，那么結(jié)果必將令人大失所望。所以，YHY公司需要適當(dāng)運(yùn)用機(jī)會(huì)激勵(lì)，也就是如果有管理者有了出色的工作表現(xiàn)，而且一直以來(lái)工作績(jī)效都不錯(cuò)，那么就可以提升其管理職務(wù)，從而提升他們更加努力工作的積極性。
（2）完善對(duì)責(zé)任中心的激勵(lì)。YHY公司的所有業(yè)務(wù)都是通過(guò)各個(gè)責(zé)任中心的通力合作完成的，因此，需要完善對(duì)責(zé)任中心的激勵(lì)，從而提升他們貫徹成本預(yù)算執(zhí)行的積極性。對(duì)于那些超額完成成本預(yù)算目標(biāo)的責(zé)任中心，可以給予超額一定比例的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，還可以將其推選為公司的優(yōu)秀部門(mén)，從而發(fā)揮榜樣的力量，提升其它責(zé)任中心的成本預(yù)算執(zhí)行力度。
（3）完善對(duì)一般員工的激勵(lì)。一是物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。YHY公司應(yīng)該根據(jù)員工的預(yù)算執(zhí)行收效設(shè)定其獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)。也就說(shuō)只有員工出色完成了預(yù)算目標(biāo)的時(shí)候，才能夠獲得獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)；如果只是達(dá)到公司的預(yù)算目標(biāo)，那么是沒(méi)有獎(jiǎng)金的。獎(jiǎng)金與基本工資應(yīng)該有效銜接起來(lái)，這樣可以補(bǔ)足工資相對(duì)固定，無(wú)法有效反映員工工作實(shí)效的缺點(diǎn)。所以，筆者建議YHY公司應(yīng)該有效結(jié)合工資與獎(jiǎng)金制度二是精神獎(jiǎng)勵(lì)。人不是只有物質(zhì)追求而已，每個(gè)人在獲得了基本的物質(zhì)保證之后都有更高的精神追求，希望得到他人的認(rèn)同與尊重，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。因此，YHY公司需要抓住這一點(diǎn)，不但要重視物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，還要注重對(duì)員工的精神獎(jiǎng)勵(lì)，從而提升他們的工作自信心并增強(qiáng)對(duì)公司的認(rèn)同感。
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納稅籌劃是指在稅法許可的范圍內(nèi)，對(duì)企業(yè)組建、經(jīng)營(yíng)、投資及籌資等活動(dòng)進(jìn)行的事先籌劃與安排，使納稅人盡可能地減少稅款的繳納，從而獲得稅收利益的行為。針對(duì)房地產(chǎn)公司涉及的納稅情況，對(duì)納稅籌劃的重點(diǎn)進(jìn)行探討。
關(guān)鍵詞：
納稅籌劃；納稅人；稅法
中圖分類(lèi)號(hào)：D9
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：16723198（2013）02015101
納稅籌劃是指納稅人依據(jù)現(xiàn)行稅法和國(guó)際慣例，在稅法許可的范圍內(nèi)，對(duì)企業(yè)組建、經(jīng)營(yíng)、投資及籌資等活動(dòng)進(jìn)行的事先籌劃與安排，使納稅人盡可能地減少稅款的繳納，從而獲得稅收利益的行為。稅務(wù)籌劃在減輕稅收負(fù)擔(dān)、獲取資金時(shí)間價(jià)值、實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)、追求經(jīng)濟(jì)效益最大化和維護(hù)自身合法權(quán)益等方面具有重要意義。現(xiàn)就針對(duì)我們金園房地產(chǎn)公司所處的內(nèi)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境及公司實(shí)際情況，按房地產(chǎn)公司所涉及到的稅種分別提出淺顯思考。
1營(yíng)業(yè)稅的籌劃
1.1進(jìn)行捆綁式銷(xiāo)售
捆綁式銷(xiāo)售的籌劃，是指把兩種或兩種以上獨(dú)立銷(xiāo)售的所納稅種不同或適用稅率不同的商品，通過(guò)巧妙的方式結(jié)合起來(lái)，使其適用稅負(fù)較輕的稅種或適用較低稅率，從而減輕稅負(fù)的納稅籌劃方式。稅法沒(méi)有明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的捆綁銷(xiāo)售，因此，我們可以此空間進(jìn)行納稅籌劃，從而減輕企業(yè)稅負(fù)。
1.2分散收入項(xiàng)目，分開(kāi)核算收入
在不減少收入的前提下，通過(guò)劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少計(jì)稅基數(shù)，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。如企業(yè)出售的是經(jīng)過(guò)裝修的房屋，可與購(gòu)房者分別簽訂房屋銷(xiāo)售合同和裝潢、裝飾合同，房屋銷(xiāo)售價(jià)款按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”5%稅率納稅，增值額繳納土地增值稅；而安裝、裝修價(jià)款按“建筑業(yè)”3%納稅，不需繳納土地增值稅，同時(shí)也可減少購(gòu)房者應(yīng)納的契稅。此項(xiàng)目籌劃也可用于房屋中包括能單獨(dú)計(jì)價(jià)的設(shè)施、安裝的設(shè)備。
1.3物業(yè)代收代付款項(xiàng)
對(duì)物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行單獨(dú)核算，按“服務(wù)業(yè)—其他服務(wù)業(yè)”5%納稅；代收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等代收項(xiàng)目，只對(duì)取得的手續(xù)費(fèi)按“服務(wù)業(yè)—業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。
2土地增值稅的籌劃
土地增值稅因稅負(fù)重、稅率高，在納稅的籌劃中占有重要的地位，可依據(jù)相關(guān)優(yōu)惠政策及土地增值稅稅率的特點(diǎn)，合理合法地調(diào)整收入金額和扣除項(xiàng)目金額達(dá)到減輕稅負(fù)和稅收優(yōu)惠的目的。
2.1銷(xiāo)售價(jià)格定價(jià)的稅務(wù)籌劃
納稅人在銷(xiāo)售房地產(chǎn)時(shí)售價(jià)的確定應(yīng)遵循的規(guī)律是，當(dāng)除銷(xiāo)售稅金及附加后的扣除項(xiàng)目金額為b時(shí)，將售價(jià)定為1.2848b是該納稅人可以享受免稅優(yōu)惠的最高價(jià)位。這一價(jià)格既可享受免稅又可獲得較大的收益，如果售價(jià)低于該價(jià)位，雖也能享受免稅，卻只能獲取較低的收益，如欲提高售價(jià)，則必須使價(jià)格高于1.3745b，否則價(jià)格提高帶來(lái)的收益將不足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所增加的稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)稅率將從30%躍升到40%時(shí)，也可依此類(lèi)推，從而得出每一檔稅率起征點(diǎn)的最佳價(jià)格的確定標(biāo)準(zhǔn)。
2.2充分加計(jì)允許扣除項(xiàng)目
在房地產(chǎn)企業(yè)中，土地增值稅允許扣除項(xiàng)目包括：
（1）地價(jià)款及相關(guān)費(fèi)用。
（2）開(kāi)發(fā)成本。
①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；②建筑安裝工程費(fèi)；③基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；④公共配套設(shè)施費(fèi)；⑤開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
（3）開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
①銷(xiāo)售費(fèi)用；②管理費(fèi)用；③財(cái)務(wù)費(fèi)用。
（4）相關(guān)稅金。
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)可據(jù)實(shí)扣除的稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅。
（5）加計(jì)扣除項(xiàng)目。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可按（1）+（2）之和加計(jì)20%扣除。
以上扣除項(xiàng)目中，建造成本{（1）+（2）}是可以據(jù)實(shí)扣除的，所以我們?cè)趪?yán)格控制總成本支出的前提下，尤其要適度加大建造成本，如適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入等，增加扣除金額，降低增值額。
對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出，稅法規(guī)定，能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑷〉媒鹑跈C(jī)構(gòu)證明，并且不超過(guò)金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算的利息，可據(jù)實(shí)扣除，允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息支出+{（1）+（2）}*5%；不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑷〉媒鹑跈C(jī)構(gòu)證明。
2.3改售為租、以房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)
房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)完成后產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移前，不征收土地增值稅，故可以出租的形式收回租金。由于沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，只需就租金收入部分繳納12%的房產(chǎn)稅。也可以房產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)，投資時(shí)不用繳納土地增值稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)也可不補(bǔ)交。
3企業(yè)所得稅的籌劃
3.1視同銷(xiāo)售方式的轉(zhuǎn)換
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)用作對(duì)外投資、分配給股東或投資者，以及用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等都應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售。其間所規(guī)定的只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品卻并沒(méi)有作出明確的規(guī)定，也就意味著對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，仍然適用其他的企業(yè)所得稅政策。而根據(jù)現(xiàn)行的稅收政策規(guī)定，對(duì)自建建筑物行為，納稅人在向他人轉(zhuǎn)讓該自建建筑物時(shí)才確認(rèn)為銷(xiāo)售，繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅。對(duì)公司開(kāi)發(fā)自用的辦公樓等房產(chǎn)項(xiàng)目，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中獨(dú)立出來(lái)，單獨(dú)立項(xiàng)，改開(kāi)發(fā)為自建辦公樓，以達(dá)到納稅籌劃的目的。
3.2推遲收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間，獲取資金時(shí)間價(jià)值
企業(yè)所得稅的征收是按季申報(bào)，年終匯算清繳，多退少補(bǔ)。企業(yè)在銷(xiāo)售方式上的選擇和收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的不同，對(duì)企業(yè)資金的流入和企業(yè)收益的實(shí)現(xiàn)有著不同的影響。
3.3增加扣除額
企業(yè)為職工繳納的三項(xiàng)基本保險(xiǎn)、住房公積金、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)，以及職工個(gè)人交納的四金，其計(jì)提基數(shù)在財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)可適當(dāng)提高，既為職工安排好福利，又能增加扣除費(fèi)用金額，減少企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅的繳納。
3.4合理安排扣除時(shí)間
（1）折舊費(fèi)用的計(jì)提：在企業(yè)盈利時(shí)期，對(duì)固定資產(chǎn)折舊可采用加速折舊或按允許的最低折舊年限計(jì)提折舊，盡量使本期成本最大化，以使企業(yè)前期會(huì)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生后移，使所得稅繳納延遲，從而節(jié)約財(cái)務(wù)利息。
（2）無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的攤銷(xiāo)：對(duì)開(kāi)辦費(fèi)等無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的攤銷(xiāo)，稅法僅規(guī)定最低攤銷(xiāo)期限，并未強(qiáng)制攤銷(xiāo)方法和攤銷(xiāo)金額，這樣就賦予企業(yè)一定的選擇空間。對(duì)處于正常經(jīng)營(yíng)期有盈利時(shí)，則宜選擇較短的攤銷(xiāo)期限，盡量足額攤銷(xiāo)，加速成本的回收，抑減企業(yè)未來(lái)的不確定風(fēng)險(xiǎn)，還可以使企業(yè)后期成本、費(fèi)用前移，前期利潤(rùn)后移，從而獲得延期納稅的好處。
3.5限額抵扣費(fèi)用的控制
對(duì)各種限額扣除費(fèi)用，必須用各種方法使之不超標(biāo)，其次在達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，其他超標(biāo)部分可以相互調(diào)劑，使總體不超標(biāo)。
（1）工資性支出：如可將公務(wù)通信費(fèi)等暗含工資中的費(fèi)用經(jīng)職工報(bào)銷(xiāo)的方式轉(zhuǎn)化為管理費(fèi)用，控制工資性支出，達(dá)到最佳的抵稅作用，減少企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅的繳納。
（2）業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出：稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的5‰。假設(shè)企業(yè)年?duì)I業(yè)收入為A，年業(yè)務(wù)招待費(fèi)為B，則年允許稅前扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)滿(mǎn)足B×60%≤A×5‰，只有在B×60%=A×5‰的情況下，即B=A×8.3‰，業(yè)務(wù)招待費(fèi)在營(yíng)業(yè)收入的8.3‰的臨界點(diǎn)以?xún)?nèi)時(shí)，企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)才能充分扣除。根據(jù)這一規(guī)定，年初預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入，將全年招待費(fèi)控制在能充分扣除的限額內(nèi)，超過(guò)部分以其他形式開(kāi)票列支。
（3）廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出：其支出不超過(guò)當(dāng)年?duì)I業(yè)收入15%的部分，可據(jù)實(shí)扣除，超過(guò)部分可無(wú)限期向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除?？鄢M(fèi)用有三個(gè)前提：通過(guò)一定的媒體傳播；已實(shí)際支付費(fèi)用并已取得相應(yīng)發(fā)票；通過(guò)經(jīng)工商部門(mén)批準(zhǔn)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)制作；根據(jù)這一規(guī)定，應(yīng)將公司發(fā)生的相關(guān)廣告和宣傳業(yè)務(wù)按符合條件的途徑開(kāi)展并控制全年金額，使其最大化地達(dá)到抵稅作用。
3.6充分利用稅收優(yōu)惠政策
（1）企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策中，對(duì)企業(yè)購(gòu)置并實(shí)際使用的用于環(huán)境保護(hù)、節(jié)水節(jié)能、安全生產(chǎn)等專(zhuān)用設(shè)備，根據(jù)國(guó)家政策，可以給予投資額10%的抵扣，當(dāng)年不足抵免的，可以分5個(gè)納稅年度抵免。在進(jìn)行小區(qū)建設(shè)過(guò)程中，宜考慮采用采環(huán)境保護(hù)、節(jié)水節(jié)能、安全生產(chǎn)等設(shè)備，在提高小區(qū)居住環(huán)境與質(zhì)量的同時(shí)，充分享受?chē)?guó)家的稅收優(yōu)惠政策。
（2）在小區(qū)物業(yè)管理或其他崗位，通過(guò)安置殘疾人員就業(yè)，扶持殘疾人事業(yè)，又可依據(jù)安置殘疾人員所支付工資費(fèi)用的加計(jì)扣除的政策，達(dá)到抵稅、減輕稅收的目的。
納稅工作籌劃的好壞，直接關(guān)系到整個(gè)企業(yè)的利潤(rùn)及每個(gè)員工的切身利益，不僅僅是單個(gè)崗位或單個(gè)部門(mén)的工作，需要全公司各個(gè)部門(mén)的相互配合、通力合作，統(tǒng)籌考慮公司的短期利益及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，切實(shí)籌劃好稅收工作。
參考文獻(xiàn)
銷(xiāo)售年終工作總結(jié)與計(jì)劃模板范文一 轉(zhuǎn)眼間，充滿(mǎn)機(jī)遇與挑戰(zhàn)的xx年已經(jīng)過(guò)去，我們迎來(lái)了嶄新的xx年。在這一年里，我在公司領(lǐng)導(dǎo)和同事幫助下，年終工作的各方面有一定的進(jìn)步，同時(shí)我深深的感到：作為金鵬人、廣告人有種深厚而濃烈的感情。
我于XX年年8月份到公司，xx年下半年按照領(lǐng)導(dǎo)的指示負(fù)責(zé)金鵬圖語(yǔ)廣告公司的業(yè)務(wù)發(fā)展部的年終工作，任部門(mén)經(jīng)理。六個(gè)月以來(lái)，在領(lǐng)導(dǎo)的幫助和同仁的支持下，年終工作上取的了一定的成績(jī)。在此將2010年主要的年終工作情況述職如下：
一、計(jì)劃完成情況：
金鵬圖語(yǔ)廣告全年計(jì)劃完成銷(xiāo)售額1000000元;實(shí)際完成176194.4元，未完成全年銷(xiāo)售計(jì)劃。
二、加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理能力，在不斷的學(xué)習(xí)、實(shí)踐中做好一個(gè)部門(mén)經(jīng)理的基本知道和技巧。
xx年，廣告公司的年終工作是以天鴻項(xiàng)目為主，積極拓展新的營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)年終工作。在天鴻項(xiàng)目上，業(yè)務(wù)發(fā)展部協(xié)助公司完成天鴻項(xiàng)目二期的各項(xiàng)年終工作，主要有：天鴻二期的認(rèn)籌、天鴻凱旋城理查德克萊德曼演奏會(huì)、天鴻房展會(huì)、天鴻上海展會(huì)、天鴻招遠(yuǎn)分銷(xiāo)處等年終工作。其他項(xiàng)目年終工作主要有：招商銀行離岸業(yè)務(wù)推介會(huì)等各項(xiàng)年終工作，東山、向陽(yáng)辦事處圖冊(cè)的設(shè)計(jì)、區(qū)政府圖冊(cè)的設(shè)計(jì)與制作、酒業(yè)公司經(jīng)銷(xiāo)商會(huì)、海爾紐約人壽10年頒獎(jiǎng)晚會(huì)、百年電力手提袋、區(qū)政府軟件會(huì)、職業(yè)學(xué)院圖冊(cè)、蓬萊海關(guān)關(guān)慶十周年、山海云天開(kāi)盤(pán)等。同時(shí)積極參加集團(tuán)及公司組織的培訓(xùn)，對(duì)管理大綱、公司規(guī)章制度、房地產(chǎn)基本知識(shí)、電話(huà)營(yíng)銷(xiāo)、媒介營(yíng)銷(xiāo)、商務(wù)禮儀等有了較深刻的理解和掌握，從而提升了年終工作能力，豐富了經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)闊了視野，對(duì)公司的企業(yè)文化及經(jīng)營(yíng)理念有了更進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)。
xx年，我在日常年終工作中逐漸的掌握了各種活動(dòng)的組織、操作流程及現(xiàn)場(chǎng)布置，以及活動(dòng)所能涉及的每一個(gè)細(xì)節(jié)，提高了在活動(dòng)方面專(zhuān)業(yè)知識(shí)和有效經(jīng)驗(yàn)，也真正的體會(huì)到為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值的分量，但是，作為業(yè)務(wù)發(fā)展部的經(jīng)理，所需要掌握的知識(shí)面和操作經(jīng)驗(yàn)既廣且雜，這是我自身存在的不足，需要繼續(xù)強(qiáng)化學(xué)習(xí)力和積累管理年終工作經(jīng)驗(yàn)。
三、堅(jiān)持為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值的理念，不斷更新服務(wù)手段;鞏固老客戶(hù)，吸納新客源。
廣告公司在煙臺(tái)是一競(jìng)爭(zhēng)激烈而且不成熟的行業(yè)，存在操作透明度高、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的初級(jí)市場(chǎng)狀況，對(duì)于我司的業(yè)務(wù)產(chǎn)生了較大影響。
xx年，業(yè)務(wù)發(fā)展部在拓寬外協(xié)單位的同時(shí)，不斷提升自己的專(zhuān)業(yè)水平及對(duì)客戶(hù)服務(wù)的產(chǎn)品質(zhì)量，并建立并執(zhí)行提醒式服務(wù)系統(tǒng)，在一定的程度上，有效的遏制價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)。但是，在廣告業(yè)業(yè)務(wù)和操作透明度越來(lái)越高的前提下，公司多次出現(xiàn)活動(dòng)方案被套的現(xiàn)象和丟單的現(xiàn)場(chǎng)，由此我加強(qiáng)學(xué)習(xí)關(guān)于印刷及活動(dòng)的相關(guān)知識(shí)，盡可能的了解這個(gè)領(lǐng)域的所有問(wèn)題，完善自身的素質(zhì)，在專(zhuān)業(yè)知識(shí)上領(lǐng)先于其他的廣告公司，為公司樹(shù)立良好的企業(yè)形象。
四、形成總結(jié)問(wèn)題，提高自己的內(nèi)部溝通機(jī)制。以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，提高年終工作效率。
廣告公司的年終工作比較復(fù)雜，特別是活動(dòng)方面，需要協(xié)調(diào)、聯(lián)系的年終工作比較多，在這些年終工作中我注重與設(shè)計(jì)、各個(gè)外協(xié)單位的建立融洽的關(guān)系，以便于開(kāi)展年終工作。加強(qiáng)自身的執(zhí)行力，提高年終工作效率。作為業(yè)務(wù)發(fā)展部經(jīng)理，由于對(duì)外合作的年終工作較多，接觸的事務(wù)比較復(fù)雜，要順利完成年終工作，提高年終工作效率，就必須堅(jiān)守年終工作流程和公司的各項(xiàng)規(guī)定，違反制度的事情堅(jiān)持不做，只要做到這一點(diǎn)，才能稱(chēng)得上是為公司負(fù)責(zé)、為部門(mén)負(fù)責(zé)，更是為自己負(fù)責(zé)。
五、存在的問(wèn)題及下步年終工作打算
回顧這半年的年終工作中自己發(fā)現(xiàn)還有很多的不足與缺憾：首先，在年終工作中由于經(jīng)驗(yàn)不足，年終工作方法過(guò)于簡(jiǎn)單，在處理一些問(wèn)題上不夠冷靜、沉著。其次，在業(yè)務(wù)理論水平和管理能力上還有待于進(jìn)一步提高。再次，廣告專(zhuān)業(yè)知識(shí)方面，需要大量的學(xué)習(xí)的充實(shí)完善自己的知識(shí)庫(kù)。這些不足，有待于下步的年終工作中加以改進(jìn)和學(xué)習(xí)。在xx年的年終工作中，我決心做到：首先，我要加強(qiáng)學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，學(xué)習(xí)年終工作和管理經(jīng)驗(yàn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平，使自己的全面素質(zhì)上升一個(gè)新的層次。其次，加強(qiáng)責(zé)任與危機(jī)意識(shí)，提高完成年終工作的標(biāo)準(zhǔn)。為公司的新年度的年終工作再上新臺(tái)階，更上一層樓貢獻(xiàn)自己的力量。再次，廣告公司的業(yè)務(wù)發(fā)展的主流方向，一直懸而未決，成為業(yè)務(wù)發(fā)展的一個(gè)桎梏，解決廣告公司發(fā)展方向是09年年終工作的重中之中。這也將是完成公司全年計(jì)劃利潤(rùn)指標(biāo)的完成的大前提，尋找自有媒體，以創(chuàng)意指導(dǎo)制作，有效地與其他兄弟公司進(jìn)行整合，將是我努力的方向。
總結(jié)：
市場(chǎng)是最壞的教練，還沒(méi)有等我們熱身就已經(jīng)開(kāi)始競(jìng)賽，競(jìng)賽結(jié)果的好壞相當(dāng)一部分因素在于我們的悟性和主觀能動(dòng)性。
同時(shí)，市場(chǎng)也是最好的教練，不需訓(xùn)練就能教會(huì)我們技能和發(fā)展的契機(jī)，關(guān)鍵的是市場(chǎng)參與者的眼光是否長(zhǎng)遠(yuǎn)、品格是否經(jīng)得起考驗(yàn)。
銷(xiāo)售年終工作總結(jié)與計(jì)劃模板范文二 今天是我來(lái)泰康的第29天，將近一個(gè)月的時(shí)間里我在這里學(xué)到了很多東西。下面我對(duì)四月份的學(xué)習(xí)年終工作做一個(gè)總結(jié)。
1、學(xué)習(xí)了年金方面的基本知識(shí)，初步掌握了與客戶(hù)交談的內(nèi)容
在學(xué)習(xí)過(guò)程中，我掌握了建立企業(yè)年金的流程，也了解了一些相關(guān)邊緣問(wèn)題，比如會(huì)計(jì)科目、信托法等等;同時(shí)我也遇到了很多不能自己解決的困難，得到了同事和領(lǐng)導(dǎo)的解答幫助，充分體會(huì)到了公司鑄造團(tuán)隊(duì)，親和誠(chéng)信的企業(yè)文化。通過(guò)這段時(shí)間的學(xué)習(xí)，我發(fā)現(xiàn)自己掌握的知識(shí)不夠全面，做企業(yè)年金是一個(gè)與高端客戶(hù)不斷接觸的過(guò)程，我除了應(yīng)該掌握年金方面的知識(shí)外，還應(yīng)該加強(qiáng)金融、經(jīng)濟(jì)、企業(yè)管理、法律、社會(huì)等等各方面的知識(shí)，用知識(shí)武裝自己，以便能更好地展業(yè)。
2、跟隨領(lǐng)導(dǎo)出差，在實(shí)踐中學(xué)習(xí)了不少見(jiàn)客戶(hù)的經(jīng)驗(yàn)
領(lǐng)導(dǎo)為了讓我們盡快學(xué)好基本知識(shí)，掌握營(yíng)銷(xiāo)技巧，4月下旬，我跟隨黃經(jīng)理和許經(jīng)理出差茂名，在那里見(jiàn)到了我們合作單位中國(guó)銀行的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和同仁，同時(shí)也去見(jiàn)了兩家客戶(hù)企業(yè)：電白供電局和一家房地產(chǎn)公司。整個(gè)過(guò)程我一直在觀摩學(xué)習(xí)黃經(jīng)理和許經(jīng)理怎樣與客戶(hù)建立良好的合作關(guān)系。同時(shí)，我發(fā)現(xiàn)，要想讓客戶(hù)信任你，必須要精通自己所作的業(yè)務(wù)，而不僅僅是熟悉。也就是說(shuō)，一定要做一個(gè)專(zhuān)業(yè)的行銷(xiāo)人員。而要想專(zhuān)業(yè)，還得必須努力練好基本功。此外，我還跟黃經(jīng)理去了儲(chǔ)運(yùn)公司，體驗(yàn)了我公司和合作伙伴光大銀行的講標(biāo)的過(guò)程。
3、通過(guò)啟航培訓(xùn)，學(xué)習(xí)了電話(huà)行銷(xiāo)和面見(jiàn)客戶(hù)的基本知識(shí)
培訓(xùn)課程中，給我印象最深刻的就是28號(hào)下午的通關(guān)考試，考試有三個(gè)環(huán)節(jié)組成：一、給定一個(gè)企業(yè)，通過(guò)前臺(tái)找到人事部負(fù)責(zé)員工福利的經(jīng)理;二、通過(guò)電話(huà)給人事部員工福利經(jīng)理約到見(jiàn)面;三、通過(guò)首次見(jiàn)面約到第二次見(jiàn)面。
這天的通關(guān)考試從中午午飯過(guò)后一直到凌晨零點(diǎn)多，最后通關(guān)老師讓我們都過(guò)了，但我覺(jué)得我表現(xiàn)得不是很好，沒(méi)有發(fā)揮出最好水平。電話(huà)話(huà)術(shù)不停地練，一次次地通關(guān)，一次次地被拒絕到了半夜，上下眼皮開(kāi)始打架，注意力精力都集中不起來(lái)，回到宿舍洗把臉繼續(xù)回來(lái)通關(guān)最后終于過(guò)了。
通過(guò)培訓(xùn)，感覺(jué)自己在銷(xiāo)售話(huà)術(shù)和能力上有了一個(gè)質(zhì)的飛躍。整個(gè)培訓(xùn)下來(lái)，我認(rèn)識(shí)到自己的不足：一、見(jiàn)到客戶(hù)信心不滿(mǎn);二、和客戶(hù)面談不會(huì)用生動(dòng)的方式表達(dá)專(zhuān)業(yè)的東西;三、對(duì)產(chǎn)品和年金相關(guān)知識(shí)掌握不夠;四、寒暄問(wèn)候及禮節(jié)性的東西有待于不斷改進(jìn);五、平時(shí)年終工作不夠用心，表現(xiàn)在銷(xiāo)售流程中就是自己業(yè)務(wù)的不專(zhuān)業(yè)。
4、打電話(huà)找客戶(hù)的過(guò)程，讓我更接近市場(chǎng)，聽(tīng)到了不少市場(chǎng)的聲音
通過(guò)打一批(已打30個(gè))曾經(jīng)有做企業(yè)年金移交年終工作的企業(yè)電話(huà)，了解到市場(chǎng)上企業(yè)年金移交的年終工作進(jìn)程：一部分企業(yè)年金移交年終工作已做;一部分企業(yè)年金計(jì)劃暫時(shí)擱淺，原因不一而足，但大部分是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)問(wèn)題。當(dāng)然，大家都知道，電話(huà)過(guò)程中什么客戶(hù)都會(huì)遇到，其中，有五家客戶(hù)不拒絕了解我公司，也答應(yīng)可以去送資料，因?yàn)槭窃谥楹＃詻](méi)有約具體時(shí)間;還有的公司已倒閉，也有在平安、國(guó)壽做了的
總之，電話(huà)年終工作現(xiàn)在還在繼續(xù)進(jìn)行。其中我有做的不好的地方就是沒(méi)有對(duì)客戶(hù)進(jìn)行總結(jié)歸類(lèi)，會(huì)在這周內(nèi)把這項(xiàng)年終工作完成。
談判是有章可循的，也是有結(jié)構(gòu)可以分析的。能夠讓談判方對(duì)談判看得清楚，談判可以分為五個(gè)結(jié)構(gòu)：權(quán)力結(jié)構(gòu)，議題結(jié)構(gòu)，成員結(jié)構(gòu)，陣營(yíng)結(jié)構(gòu)，實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)。
一、權(quán)力結(jié)構(gòu)
權(quán)力結(jié)構(gòu)就是談判方所擁有的籌碼，按照一句通俗的話(huà)來(lái)說(shuō)就是：擁有多少對(duì)方想要的東西，當(dāng)然，籌碼是不一樣的，按照需求程度來(lái)區(qū)分，可以分為MUST，WANT，GIVE。MUST是必須得到，WANT是需要的，可以與對(duì)方進(jìn)行交換的，GIVE是可以?huà)伋鋈?，賺取人情的?/p>
談判方，在大多數(shù)情況下，手中籌碼是不同的，你的MUST并不是對(duì)方的MUST，有可能是對(duì)方的WANT或者GIVE，但是往往在大多情況下，我們不知道自己手中的籌碼在別人眼中是什么角色，因此，正是由于信息不對(duì)稱(chēng)，導(dǎo)致談判中需要不斷試探辨別。
另外，注意一個(gè)問(wèn)題，權(quán)力是一個(gè)流體，不是固體，是隨著時(shí)間變化而變化的，在一段時(shí)間內(nèi)，你的籌碼夠多，夠硬，但是時(shí)間過(guò)了之后，你的籌碼可能一文不值，比如政府打壓房地產(chǎn)，許多房地產(chǎn)公司從原來(lái)價(jià)格堅(jiān)挺到現(xiàn)在紛紛降價(jià)促銷(xiāo)，他們的籌碼—房子的緊俏程度變?nèi)趿耍M(fèi)者的議價(jià)能力增強(qiáng)了。
二、議題結(jié)構(gòu)
議題結(jié)構(gòu)主要是指談判桌上擺了幾件東西，即：要談什么。
記得我與國(guó)內(nèi)某一大型賣(mài)場(chǎng)進(jìn)行談判的時(shí)候，談判的是：公司產(chǎn)品進(jìn)場(chǎng)銷(xiāo)售。從表面上來(lái)看，是一個(gè)單議題，但是在仔細(xì)分析，卻是多議題，在談判中，要涉及到銷(xiāo)售扣點(diǎn)，進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，年終返點(diǎn)等。
談判中議題的多少也會(huì)影響到權(quán)力的大小，談判一方也可以采用掛鉤的方式來(lái)增加議題，進(jìn)而影響到權(quán)力籌碼的大小。
三、成員結(jié)構(gòu)
談判中的成員不僅僅包括坐在談判桌上，也包括談判中臺(tái)面下的，看不到的成員。
作者曾經(jīng)親身經(jīng)歷一件事情，國(guó)內(nèi)一家大型油墨廠曾經(jīng)想與某煙草印刷企業(yè)洽談?dòng)湍少?gòu)事宜，公關(guān)了很久，印刷廠卻沒(méi)有松動(dòng)，因?yàn)樯婕暗秸{(diào)墨，試制等多個(gè)方面，但是，隨著省內(nèi)一位主管煙草行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的一句話(huà)，就發(fā)生了改變，該領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)：我聽(tīng)說(shuō)**油墨廠的產(chǎn)品質(zhì)量也不錯(cuò)，可以試一試。結(jié)果，情勢(shì)大變，印刷廠人員趕緊把油墨廠業(yè)務(wù)叫過(guò)來(lái)進(jìn)行調(diào)試，這家油墨廠順利打入了印刷廠。
這件事情也給我啟示，在雙方談判的時(shí)候，有沒(méi)有可以借力使力的地方，有沒(méi)有自己可以得到幫助的人事情等。有人斯有事，有事斯有人，成員、權(quán)力、議題連在一起，談判就負(fù)責(zé)了。
四、陣營(yíng)結(jié)構(gòu)
陣營(yíng)結(jié)構(gòu)，就是討論內(nèi)部成員的和或不和。
作為銷(xiāo)售人員，我們一般都是假定對(duì)方陣營(yíng)是一團(tuán)和氣的，事實(shí)上卻不一定，有許多公司就有這個(gè)現(xiàn)象，采購(gòu)部門(mén)意見(jiàn)與材料使用部門(mén)意見(jiàn)不一致。
在談判中，特別是大型產(chǎn)品采購(gòu)中，許多業(yè)務(wù)都是從采購(gòu)方內(nèi)部進(jìn)行分化，分清楚那些事支持者，那些是搖擺者，那些是敵人，然后從其中找到自己的臥底，進(jìn)行公關(guān)。如果不理解的話(huà)，可以去讀一下《輸贏》這本書(shū)。
五、實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)
