發(fā)布時間：2023-09-28 16:02:15
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房產(chǎn)投資的特點樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
我們講理財首先要看需求，你的需求最終將決定你的操作策略。從你的想法上看，你只是想追求資金的效率，希望用有限的資金產(chǎn)生更高的收益，至于收益干什么用我并不清楚，因此我很難判斷你拋掉房產(chǎn)、買入股票的行為是否合理。
從產(chǎn)品的性質(zhì)上看，股票和房產(chǎn)有著巨大的差異。股票具有高流動性、高收益性和高波動率的特點，房產(chǎn)的流動性較差，波動性較低，但可以通過杠桿投資的方式獲得較高的收益。因此，對于不同理財需求的人來說，會有不同的選擇。
從收益上看，國內(nèi)股票的平均紅利率不到2%，而房產(chǎn)的租金收益率大多在2%～3%之間，需要獲得穩(wěn)定收益的投資者自然會選擇房產(chǎn)。但無論是股票的紅利率，還是房產(chǎn)的租金收益率，都不是國內(nèi)投資者所特別看重的，因為這樣的收益率水平比銀行存款還低。大家最重視的還是股價與房價的上漲幅度。我想你也不例外，你現(xiàn)在最想知道的事情是未來一段時間，股市的漲幅能否大幅超過樓市，對嗎？很遺憾，我無法給你一個明確的答案，因為我沒有預(yù)知未來的能力，我只能從資產(chǎn)配置的角度給你一些建議。事實上，如果世界上真有人有預(yù)知未來的能力，他就跟本不需要進行資產(chǎn)配置了，只需把所有的資產(chǎn)投到未來漲幅最大的產(chǎn)品中去就行了。
從資產(chǎn)配置的角度來說，我不建議輕易出售房產(chǎn)，理由有三：第一，房產(chǎn)交易會牽扯到大量的交易稅費，會產(chǎn)生額外的成本；第二，如果未來還打算購買房產(chǎn)，可能會遇到限購、限貸等政策；第三，國內(nèi)目前只有上海和重慶兩地試點房產(chǎn)稅，重慶只對高檔房征稅，影響不大，而上海是對增量房征稅，賣掉再買回就可能要繳房產(chǎn)稅。近期，多地都有可能試點房產(chǎn)稅，先對增量房征稅是主流趨勢。因此，除非是在自己手里的資金過于緊張、流動性資產(chǎn)嚴(yán)重不足的情況下，我們才會考慮出售房產(chǎn)的方案。
環(huán)境：濃妝淡抹總相宜
我國民間自古有言“上有天堂，下有蘇杭”，杭州舒適宜人的氣候自然有目共睹，這座城市還有一個最大的特點――景城合一。靜美的西湖、古老的保傲……景點散布在城市之中，似乎與城市在不經(jīng)意間融合，景環(huán)宅邊，人在景中。
杭州政府將土地看成該市最寶貴的財富之一，對土地審批嚴(yán)格控制，使土地的供應(yīng)量維持在較低的水平，憑借此舉，既實現(xiàn)了土地價值的最大化，也獲得了更多的財政收入。取之于民，用之于民，再將這些資金用于市政設(shè)施的完善，總體上改善了杭城的居住環(huán)境。近年來，“最具安全感的城市”、“最具投資價值的城市”等殊榮紛至沓來。
格局：折扇匯點在杭州
浙江省民營經(jīng)濟活躍，而杭州又具省會城市這一特殊地位，一些民營實體均在此設(shè)立辦事處。另外，從教育方面考慮，杭州匯集了浙江最多、最好的高校，出于方便子女上學(xué)的目的，許多家長買房也會選擇杭州。如果說其它省市的房產(chǎn)消費是平行的，那么浙江的地產(chǎn)置業(yè)更像一把扇子，全省各城市相當(dāng)大一部分房產(chǎn)消費沿扇骨展開，最終收歸到另一點，那就是杭州。
杭城房產(chǎn)幾處香
人們都知道杭州房價高，其實最根本的原因在于房產(chǎn)的供不應(yīng)求。杭州民間資金充裕，對房產(chǎn)的需求旺盛，這種情況下房產(chǎn)的相對稀缺對房價拉升作用明顯。
牡丹：景觀住宅
景觀住宅是指樓盤周邊擁有景觀的房產(chǎn)，這是杭州房產(chǎn)的一大特點。景觀住宅總體上較少，由于環(huán)境和開發(fā)商品牌的因素，售價普遍較高，每平米從幾千到兩萬元不等。雖說價位高走，但總體上具有一定稀缺性，因此仍具有較高的投資價值。
湖景房 西子湖畔的商品房，從供應(yīng)上來說數(shù)量非常少，屬于稀缺資源，房價一般在20000元／平米左右。能看到西湖的房子歸為泛湖景房，均價也會超出10000元／平米，甚至達到20000元／平米。
市景房 這類房子位于市中心，如武林廣場一帶，比較繁華，周邊商務(wù)氛圍較好，高檔寫字樓云集，其均價在12000～15000元／平米，最高達到19000元／平米。
山景房 指能看到山景的住宅，比如老和山、保做山附近。此種房產(chǎn)多集中在一些傳統(tǒng)區(qū)域，如市區(qū)或老景區(qū)。“仁者樂山，智者樂水”，此類房產(chǎn)也很受歡迎。
江景房 指的是錢塘江兩岸、沿江一帶的房產(chǎn)，這部分房產(chǎn)在數(shù)量上并不十分稀缺。就江景房的位置而言，真正有潛力的地區(qū)在杭州未來的行政中心一帶，今后的發(fā)展空間很是看好。江景房均價也在10000元／平米左右。
其它景觀房 杭州周邊還有一些自然風(fēng)光很不錯的地區(qū)，雖有山有水但非名山名水，杭州一些新建的別墅區(qū)分布在這些區(qū)域。這部分房產(chǎn)也屬于景觀住宅，只是不單純地歸為湖景房或是山景房。這類型房產(chǎn)的價格目前也攀升到10000元／平米左右。
玫瑰：商鋪
從目前來看，投資價值最高的是住宅，其次是寫字樓。而商鋪租金高、風(fēng)險大，易受外界環(huán)境影響，但浙人重商，“一鋪養(yǎng)三代”的觀念深入人心，老百姓還是對商鋪情有獨鐘，尤其是中小戶型的臨街商鋪，一經(jīng)推出，在很短的時間內(nèi)就能夠售罄。在上海，由于消費的旺盛，非臨街商鋪的價值也很高，而杭州在非臨街商鋪的發(fā)掘方面就略顯不足，投資者在投資時切莫一味跟風(fēng)，要對地段多作考察再出手。
放眼澳大利亞
澳大利亞是世界上生活水準(zhǔn)最高的國家之一，擁有宜人的氣候、獨特而舒適的生活環(huán)境、高質(zhì)量的社會與文化的基礎(chǔ)建設(shè)。澳大利亞的五個大陸首府及州府城市均位居世界最適合居住的前十位城市之列，其中悉尼已連續(xù)多年被評為五大世界最佳居住城市之一。澳大利亞雖然擁有世界一流質(zhì)量的住房和教育，以及完善的健康保障福利體系，但在澳洲生活的成本卻遠低于其他西方發(fā)達國家，在澳大利亞的海外人士和訪客們普遍認為，這里很有吸引力而且生活很實惠。
另據(jù)2003年的一份行政意見調(diào)查顯示，澳大利亞政府政策的透明度居世界第四位，領(lǐng)先于美國、英國、德國、法國和加拿大。澳大利亞健全、公開、高效和透明的監(jiān)管體系，使其成為世界上政治穩(wěn)定風(fēng)險最低的國家之一。事實上，澳大利亞政府通過積極主動的改變，更進一步為海外投資者創(chuàng)造了適合發(fā)展的理想環(huán)境。在政府決策實施效果方面，澳大利亞排名世界第七位，政府體制能夠迅速作出政策調(diào)整，來面對任何經(jīng)濟挑戰(zhàn)。澳大利亞經(jīng)濟在經(jīng)歷了世界經(jīng)濟衰退、亞洲經(jīng)濟危機后，近幾年仍能保持平均GDP3.6％的高速增長。澳大利亞政府通過一系列的服務(wù)和計劃，積極鼓勵與支持海外投資，其中包括不久前修訂的澳大利亞商業(yè)移民計劃。澳洲政府歡迎并鼓勵投資的態(tài)度和穩(wěn)定的政治環(huán)境，為投資者提供了良好的投資環(huán)境和經(jīng)商保障。
此外，從移民政策的發(fā)展看，澳洲近年來一直積極吸引海外專業(yè)人士與成功商業(yè)人士的移民與投資，移民政策相當(dāng)寬松，為有意赴澳投資及發(fā)展的成功人士創(chuàng)造了良好條件。
房市成投資熱點
澳洲的房地產(chǎn)市場已有近百年的歷史，已十分成熟。根據(jù)最新權(quán)威機構(gòu)的統(tǒng)計和分析表明，澳洲房地產(chǎn)近40年來平均每7至10年即可增值一倍。近年來，隨著澳洲經(jīng)濟的不斷攀升和移民配額的大幅度提高，以及政府鼓勵和吸引海外投資的政策，澳洲房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出了不可限量的發(fā)展前景。
據(jù)組省房產(chǎn)研究表示，悉尼房產(chǎn)的平均價格已達50萬元，悉尼地區(qū)的平均房價也首次升至30萬元。這將激勵更多潛在買房者進入房產(chǎn)市場。該研究所所長Kelly稱，未來10年，悉尼房產(chǎn)市場將出現(xiàn)平緩和高峰期，平均房價有可能在不到10年內(nèi)就突破100萬元。財政廳長Egan表示，這是因為一些大型基建項目如M5高速公路的建成投入使用，幫助提升了悉尼西南區(qū)的房產(chǎn)價值。
澳洲房地產(chǎn)是該地區(qū)長期的支柱產(chǎn)業(yè)，也是投資回報率最高的行業(yè)投資，市場規(guī)模很大，并在過去幾十年中保持了穩(wěn)步快速增長的良好紀(jì)錄。澳洲的樓價平均每7年翻一倍，這已成為澳洲房地產(chǎn)市場的一個基本規(guī)律。澳洲房地產(chǎn)與世界大多數(shù)國家不同，政府不征收遺產(chǎn)稅，可以世代擁有。房地產(chǎn)沒有使用年限，而可獲開發(fā)的土地又越來越少，這正是澳洲房地產(chǎn)不斷受到海外投資者追捧的主要原因之一。
此外，澳大利亞對外匯兌換沒有任何控制，貨幣完全國際化，資金流出、利潤匯出、資本撤回、權(quán)利轉(zhuǎn)讓以及貿(mào)易付款都不受任何管制，因此受到海外包括美國、加拿大等西方發(fā)達國家投資者的青睞，被評為投資者的“世外桃源”。
投資的最佳時機
專家人士分析，現(xiàn)在是投資澳大利亞房產(chǎn)的最佳時機。澳大利亞房產(chǎn)的上一輪增長于2003年達到高峰，2004、2005是調(diào)整期，進入2006年，隨著澳大利亞進入減息周期和新移民數(shù)目的持續(xù)增加，新一輪房產(chǎn)升值即將啟動。
【關(guān)鍵詞】風(fēng)險型金融資產(chǎn) 金融資產(chǎn)選擇 Probit模型
一、引言
隨著金融市場發(fā)展，居民投資理財意識不斷增強，越來越多的家庭開始通過股票、基金、理財?shù)冉鹑诠ぞ邔崿F(xiàn)財富的保值增值。居民金融資產(chǎn)總量增速早已遠高于國民生產(chǎn)總值和居民可支配收入的增速，并在居民生活和宏觀經(jīng)濟運行
中發(fā)揮著重要作用。微觀來看，研究居民家庭金融資產(chǎn)選擇問題，能夠引導(dǎo)居民家庭合理規(guī)劃金融資產(chǎn)投資，為金融產(chǎn)品創(chuàng)新提供重要依據(jù)；宏觀來看，通過分析家庭的金融資產(chǎn)選擇特點，了解家庭參與金融市場的程度以及相關(guān)傳導(dǎo)機制，對于優(yōu)化我國家庭金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、推動我國金融市場改革、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)具有重要的指導(dǎo)意義。
與過去研究相比本文具有如下特點：1）從研究層面來看，以家庭微觀調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，克服了以往研究由于微觀數(shù)據(jù)缺乏而導(dǎo)致研究只停留于宏觀層面的不足；2）在指標(biāo)選取方面，將房產(chǎn)加入組合選擇模型，考慮了房產(chǎn)消費對居民家庭金融資產(chǎn)持有行為的影響；3）從評估方法來看，采用定性分析與定量評價相結(jié)合的分析方法，對變量的刻畫更加精細，評價結(jié)果更加準(zhǔn)確。
二、文獻綜述
（一）家庭金融資產(chǎn)選擇行為影響因素研究
Heaton（2001）[1]研究發(fā)現(xiàn)股市參與度與年齡呈現(xiàn)弱的負相關(guān)關(guān)系，與收入、教育呈現(xiàn)強的正相關(guān)關(guān)系。Guiso，Sapienza and Zingales（2004）[1]發(fā)現(xiàn)對外界社會、金融機構(gòu)等信任度高的家庭更情愿投資風(fēng)險資產(chǎn)。Puri and Robinson（2005）研究發(fā)現(xiàn)對未來持有樂觀預(yù)期的家庭更多地投資于風(fēng)險較大的股票。Guven（2013）[2]認為房產(chǎn)的投資與消費的雙重性質(zhì)使家庭金融投資呈現(xiàn)隨生命周期變化的特點，對房產(chǎn)的過度投資會減少對風(fēng)險性金融資產(chǎn)的需求。于蓉（2006）考慮到消費者預(yù)期、信任度、社會互動、投資者情緒等行為特征對股票市場投資的影響。雷曉燕，周月剛（2010）[3]研究發(fā)現(xiàn)，健康狀況變差會使其減少風(fēng)險型金融資產(chǎn)的持有，并將資產(chǎn)向安全性較高的生產(chǎn)性資產(chǎn)和房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。王剛貞，左騰飛（2015）[4]認為投資者的風(fēng)險偏好與投資經(jīng)驗、文化水平、性格特征、財富水平正相關(guān)與年齡負相關(guān)性。
（二）家庭金融資產(chǎn)選擇行為分析方法的研究
國外研究方面，Markowiz（1952）提出均值――方差模型，提供了一種尋求風(fēng)險與收益的最佳配比的金融資產(chǎn)選擇方法。Angerer（2010）通過構(gòu)建資產(chǎn)定價模型，把住房的雙重屬性都考慮在內(nèi)，討論住房――消費這一資產(chǎn)定價模型對預(yù)期股票的回報率產(chǎn)生的影響。史代敏和宋艷（2005）運用四川省2002年城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)，采用Tobit模型對居民家庭金融資產(chǎn)選擇進行實證研究。盧家昌，顧金宏（2010）[5]構(gòu)建出家庭金融資產(chǎn)投資決策的結(jié)構(gòu)方程模型，對影響家庭金融資產(chǎn)選擇的各個變量之間的邏輯關(guān)系和內(nèi)在機制進行了實證研究。竇婷婷（2013）運用因子分析法結(jié)合Logistic回歸模型分析了家庭選擇證券類、保險類貨幣類、這三類金融投資品種的影響因素及其作用程度。張兵等（2015）利用Heckman兩階段模型分析了宏觀經(jīng)濟情況和地區(qū)特征對我國家庭證券類金融資產(chǎn)選擇行為的影響。
通過對過去學(xué)者在家庭金融資產(chǎn)選擇行為研究的分析可知，其不足之處有如下三點：1）在研究視角方面，數(shù)據(jù)來源多為宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)，研究主要停留在宏觀層面，對于家庭微觀層面的研究存在較大的不足；2）在研究方法方面，較多的是采用描述性統(tǒng)計分析，評價結(jié)果較為粗糙，對變量間關(guān)系刻畫不夠精確；3）在指標(biāo)的選取方面，較少有考慮到房產(chǎn)投資對居民風(fēng)險型金融資產(chǎn)選擇行為的影響。
三、數(shù)據(jù)來源與樣本統(tǒng)計性描述
（一）數(shù)據(jù)來源
本文數(shù)據(jù)來源于中國人民銀行贛州市中心支行組織的“2016年贛州市城鎮(zhèn)居民金融資產(chǎn)負債基本情況調(diào)查”。合計發(fā)放問卷1076份，剔除無效問卷后篩選出有效問卷1043份。
（二）問卷設(shè)計
由于城鎮(zhèn)居民的金融資產(chǎn)存量和金融投資活動要明顯多于農(nóng)村居民，本次問卷調(diào)點選擇城鎮(zhèn)居民。在調(diào)查問卷中，主要設(shè)計了家庭成員、年齡、受教育程度、職業(yè)、收入水平、房產(chǎn)持有數(shù)。
（三）描述性統(tǒng)計
在1043張有效問卷中，持有風(fēng)險性金融資產(chǎn)的家庭有238戶，占比為22.82%。家庭常住人口均值在3.93，從人口結(jié)構(gòu)上看，主要集中在3人～4人之間。決策者年齡均值為2.91，主要分布于31～40歲及41～50歲兩個年齡層次。決策者文化水平度均值為4.55，從分布結(jié)構(gòu)上看，學(xué)歷按由高到低排布呈現(xiàn)正態(tài)分布態(tài)勢。家庭月收入水平均值為4.01，介于5001～10000及10001～20000元兩選項占比合計達到68.64%。家庭持有住房套數(shù)主要以1套為主，占比為77.18%，無住房及持有3、4套住房均屬于少數(shù)占比。具體統(tǒng)計情況見表2。
四、實證分析
（一）變量的選取及度量
外部金融環(huán)境會決定家庭金融資產(chǎn)的選擇范圍和配置比例，但即使投資決策者面對同樣的外部環(huán)境，不同的投資決策者依然會根據(jù)自身狀況做出不同的投資決策，為了進一步探討影響居民家庭金融資產(chǎn)選擇的微觀因素，在借鑒Rosen（2004）[2]、Guiso（2004）[4]、Clark（2012）[6]、于蓉（2006）[8]、李濤（2006）[9]、雷曉燕（2010）[11]、段軍山（2016）[13]等學(xué)者的研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合實際調(diào)查數(shù)據(jù)，選取決策者年齡（age）、決策者文化水平（doe）、決策者職業(yè)（pro）、家庭收入狀況（fme）、家庭人員數(shù)（fp）、持有房產(chǎn)套數(shù)（hn）六個因素對贛州市居民家庭金融資產(chǎn)選擇影響因素進行分析。相關(guān)變量的度量方法見表1。
（二）居民金融資產(chǎn)選擇行Probit模型的構(gòu)建
研究居民金融資產(chǎn)持有問題，即“持有”和“不持有”風(fēng)險型金融資產(chǎn)的二元決策問題，故可通過構(gòu)建Probit模型對該問題進行分析。居民金融資產(chǎn)選擇行Probit模型具體表達形式如下：
式（5）中，εi為隨機擾動項，服從N（0，1）的標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。因此，居民家庭金融資產(chǎn)選擇行為影響因素的Probit模型可建立為：
式（6）中，prob（Y=1/Xi）是居民“持有金融資產(chǎn)”（即Y=1）的概率。x1，x2，x3…xn為解釋變量。α0為常數(shù)項，β1，β2，β3…βn為對應(yīng)自變量的Probit回歸系數(shù)，εi為隨機擾動項，服從N（0，1）分布。根據(jù)前文的分析，選擇了家庭人員數(shù)、年齡、文化水平、決策者職業(yè)、家庭收入狀況、房產(chǎn)持有數(shù)6個解釋變量研究贛州居民金融資產(chǎn)持有行為并構(gòu)建出probit回歸模型，各變量的具體說明見表1。
（三）Probit回歸結(jié)果
以2016年4月在贛州市對居民進行網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查所獲得的1043份有效問卷為數(shù)據(jù)來源，采用Stata11.0軟件的probit運算工具對六個變量進行Probit回歸分析（回歸結(jié)果略），從全變量模型的回歸結(jié)果來看，決策者年齡（age）、決策者職業(yè)（Pro）家庭人員數(shù)（fp）三項解釋變量的P值分別為0.254，0.055，0.175，無法通過變量的顯著性檢驗，為進一步提高模型和變量的顯著性水平，故采用逐步回歸法對6個解釋變量分別進行回歸分析，以確定模型最終的解釋變量個數(shù)，最終Probit模型回歸結(jié)果見表3所示。
五、結(jié)論
（1）在六個設(shè)定的主要模型影響因素中，決策者年齡、家庭人口數(shù)兩個變量在回歸模型中不顯著，予以剔除，決策者文化水平、決策者職業(yè)、家庭收入狀況、房產(chǎn)持有數(shù)四個變量回歸效果較為顯著，是居民家庭風(fēng)險型金融資產(chǎn)持有行為的主要影響因素。
（2）在決策者文化水平方面，變量Z統(tǒng)計值達到-5.11，顯著性檢驗通過且系數(shù)為負（注：文化水平越高，評分越低），即戶主受教育水平越高，居民持有風(fēng)險型金融資產(chǎn)需求的可能性就越大。可能的解釋是文化水平高的戶主其個人素質(zhì)和能力均較高，具備較強的接受新事物、風(fēng)險辨識和學(xué)習(xí)新技術(shù)的能力，能幫助他們在控制風(fēng)險的基礎(chǔ)上獲取收益，故而有較強的風(fēng)險型金融資產(chǎn)持有需求。
（3）在決策者職業(yè)方面，指標(biāo)的Z統(tǒng)計值為-2.01，模型的顯著性檢驗通過，其系數(shù)為負（注：職業(yè)穩(wěn)定性越高，評分越低）。說明職業(yè)越穩(wěn)定的決策者，其持有風(fēng)險型金融資產(chǎn)需求的可能性越大。究其原因，職業(yè)穩(wěn)定性越高的職業(yè)收入的穩(wěn)定性越高，對金融資產(chǎn)的抗風(fēng)險能力更強，因此對風(fēng)險型金融資產(chǎn)的持有概率更高。
（4）在家庭收入水平方面，指標(biāo)Z統(tǒng)計值為2.91，模型顯著性檢驗通過，指標(biāo)系數(shù)為正，說明隨著家庭收入的增加，居民的風(fēng)險型金融資產(chǎn)的持有需求呈現(xiàn)上升的趨勢。原因很大程度是由于隨著收入水平的增加，家庭可支配收入更多，居民對于風(fēng)險投資的需求逐步上升所導(dǎo)致。
（5）在房產(chǎn)持有量方面，指標(biāo)的Z統(tǒng)計值為4.02，模型的顯著性檢驗通過，且其系數(shù)為正，說明家庭房產(chǎn)持有行為對家庭風(fēng)險性金融資產(chǎn)投資存在正相關(guān)性，即房產(chǎn)投資并沒有對家庭的風(fēng)險性金融資產(chǎn)投資產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。可能的解釋有兩點：首先，居民在持有房產(chǎn)后，購房壓力降低，家庭可支配收入增加，促進了金融投資行為；其次，持有房產(chǎn)越多，居民家庭財富積累越大，家庭金融資產(chǎn)投資活動的抗風(fēng)險能力提高，使該類家庭風(fēng)險資產(chǎn)金融資產(chǎn)投資需求增加。
參考文獻
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[2]Guven C..Reversing the Question：Does Happiness Affect Consumption and Savings Behavior[J].Journal of Economics is Psychology，2012，33 （4）：29-36.
[3]雷曉燕，周月剛.中國家庭的資產(chǎn)組合選擇：健康狀況與風(fēng)險偏好[J].金融研究，2010，（1）：31-45.
[4]王剛貞，左騰飛.城鎮(zhèn)居民家庭金融資產(chǎn)選擇行為的實證分析[J].統(tǒng)計與決策，2015，（12）：151-154.
偉業(yè)我愛我家集團提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年，中國客戶已經(jīng)成為美國房產(chǎn)的第一國際買家。僅2015年，中國買家就在美國購買了大約3.5萬套房產(chǎn)，總價值共計約286億美元。而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在其中扮演的角色越來越重要，80%的房產(chǎn)交易都通過當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人完成。
國外的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和國內(nèi)的中介到底有什么不一樣？他們在海外置業(yè)中又扮演了什么樣的角色？
在美國要當(dāng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有多難？
“如果非讓我對比的話，中國的買賣雙方與中介，更像商家與客戶的關(guān)系，而美國的客戶和經(jīng)紀(jì)人則是信托關(guān)系，有點像律師和自己的人。打個比方，美國的經(jīng)紀(jì)人更像是兼具法律、房地產(chǎn)、經(jīng)濟等綜合知識于一身的職業(yè)經(jīng)理人?！?偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示。
美國房產(chǎn)交易中，不管是新房還是二手房，地產(chǎn)商基本不直接與客戶見面，房屋買賣交易通過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人公司和經(jīng)紀(jì)人完成。
顯然，找到一個靠譜的美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對中國買家來講非常重要。
“選擇了這個行業(yè)，才知道比考會計師還難?！眮碜约~約的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Cici告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者。
Cici畢業(yè)于哥倫比亞大學(xué)，在當(dāng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之前是一名會計師。海外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的教育水平都比較高，其中不乏畢業(yè)于名校的人才。因為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在美國是一個較為體面的職位。有數(shù)據(jù)表明，美國90%的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都有大學(xué)學(xué)歷，45%的人還擁有碩士學(xué)歷，20%的人更是有私人助理。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入也較為可觀，隨著工作年限、經(jīng)驗的積累，從業(yè)多年的經(jīng)紀(jì)人的年薪比醫(yī)生、大學(xué)教師的還要高。
但是，成為一名合格的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還要通過嚴(yán)格的考試。
Cici表示，從事經(jīng)紀(jì)人這一工作之前，要完成6門學(xué)科、180小時的課堂學(xué)習(xí)，其中包括現(xiàn)代房地產(chǎn)學(xué)，當(dāng)?shù)刂莘康禺a(chǎn)法、法、合同法，房地產(chǎn)金融學(xué)等內(nèi)容。學(xué)校課程完成后，還要經(jīng)歷4小時的全國和地區(qū)的考試，合格后，再通過美國聯(lián)邦調(diào)查局的背景調(diào)查，簽約經(jīng)紀(jì)人公司才頒發(fā)執(zhí)照，之后必須經(jīng)過4年以上工作才可以獲得經(jīng)紀(jì)人資格。為保證專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每年還必須參加考試，接受再教育，執(zhí)照每兩年申請重新?lián)Q發(fā)。
有媒體統(tǒng)計，在10個領(lǐng)到執(zhí)照的經(jīng)紀(jì)人中，半年后只剩下7人，一年后只剩下4人，再過3年，只有1人成為優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人或者開了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。胡景暉表示，“美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司是少而精，提供專項服務(wù)，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的個人業(yè)務(wù)能力出色;國內(nèi)則是規(guī)?；芾?，中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)過十多年發(fā)展，基本形成了我愛我家、鏈家和中原三足鼎立格局?！?/p>
“互聯(lián)網(wǎng)+”幫客戶找靠譜經(jīng)紀(jì)人，不光帶著看房，還聯(lián)系水、電、氣
亞洲協(xié)會和羅森咨詢公司的研究顯示，2010年到2015年間，中國人在美國購買商業(yè)房產(chǎn)的金額至少為171億美元，購買住宅的金額至少達930億美元。
當(dāng)來自中國大陸的客戶逐漸成為美國置業(yè)的主力軍后，大家發(fā)現(xiàn)美國房產(chǎn)市場當(dāng)前存在的最大痛點在于信息不對稱――買家找不到優(yōu)質(zhì)的經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人找不到成熟的買家。因此，一個“互聯(lián)網(wǎng)+經(jīng)紀(jì)人”的海外置業(yè)新時代開啟了。
目前，不少國內(nèi)大型房地產(chǎn)商、中介公司，以及投資移民機構(gòu)都推出了海外置業(yè)服務(wù)，例如我愛我家的“海外有家”就覆蓋了50多個國家，綠地集團與美國開發(fā)商Forest City Ratner Companies展開合作。這些項目的共同特點是以O(shè)2O平臺為核心，一改傳統(tǒng)平臺只展示房產(chǎn)項目和海外房源的模式，以“專業(yè)的買家顧問”為定位，以“產(chǎn)權(quán)真實、交易安全、價格合理”為服務(wù)原則，通過線上、線下聯(lián)動的垂直發(fā)展模式，把完整系統(tǒng)的海外置業(yè)知識、專業(yè)可靠的海外經(jīng)紀(jì)人服務(wù)和安全優(yōu)質(zhì)的海外投資項目整合成一體，用 “互聯(lián)網(wǎng)+經(jīng)紀(jì)人”的形式幫助買家進行海外置業(yè)。
胡景暉表示，對于我愛我家的海外置業(yè)平臺來說，他們希望聚合國內(nèi)有購房需求的客戶，在平臺上找到持有牌照的專業(yè)華人經(jīng)紀(jì)人，然后前往當(dāng)?shù)乜捶俊?/p>
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人除了帶客戶看房、談判，還自動承接了很多售后服務(wù)工作，比如翻譯和解釋文件，尋找保險公司，房屋檢查，聯(lián)系水、電、氣和垃圾管理公司，提供學(xué)校以及各種各樣與在美國安家有關(guān)的信息和情報等。
美國經(jīng)紀(jì)人：中國人支付的房價遠高于其他國際買家
“對于國內(nèi)買家而言，美國房產(chǎn)購買是一個高金額、低頻次的交易行為，而且很多中國買家對于市場價格、交易流程、法律法規(guī)等不可能有深入了解。因此，對很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是一個新的挑戰(zhàn)。”經(jīng)紀(jì)人Andra告訴記者。
Andra表示，中國買家集中的住房市場也是全美房價最貴的地方，包括紐約、洛杉磯、舊金山和西雅圖。而且中國人看重優(yōu)質(zhì)小區(qū)，不僅要求房子大，學(xué)區(qū)和其他配套都要最好的。這些因素使得中國人支付的房價遠高于其他國際買家。數(shù)據(jù)顯示，中國買家最喜歡的是加州，2015年在美國購買的房產(chǎn)35%位于加州，其次是華盛頓州（8%）和紐約州（7%）。
金融專業(yè)出身的經(jīng)紀(jì)人Sam發(fā)現(xiàn)一個很有意思的特點，“多數(shù)中國客戶都有著貨比三家的購買習(xí)慣。我知道在國內(nèi)房地產(chǎn)交易中，客戶很多情況下有和中介談傭金的慣例。這種習(xí)慣自然也衍生到美國房產(chǎn)交易中。”
在美國，百萬美元的房產(chǎn)交易，返傭可以談到1萬美元左右。當(dāng)買家了解清楚當(dāng)?shù)胤績r房源和交易流程后，經(jīng)紀(jì)人對于他們來說是可以隨時更換、隨意替代的。一旦經(jīng)紀(jì)人有意或是無意地拒絕買家返傭要求后，許多買家就會選擇默默地跳單。
熱門投資地特點
在考慮選擇哪個國家投資時，國際慣用的衡量標(biāo)準(zhǔn)為該國的經(jīng)濟增長、房地產(chǎn)行業(yè)狀況以及相關(guān)的法律法規(guī)等。運用這些指標(biāo)，我們可以比較當(dāng)前熱門的海外投資地，分析各自的特點。國內(nèi)投資海外房市，可供選擇的國家很多，其中熱度最高的國家分別是美國、澳大利亞和新加坡。
從美國房地產(chǎn)市場來看，2007年到2011年美國房價已經(jīng)下跌超過26%。其中，市中心地區(qū)的房價多表現(xiàn)出較強的抗跌性，旅游度假區(qū)的房價則有較大程度的下調(diào)，而部分新興區(qū)域的房價比起高峰時的下跌幅度更是達到了50%。美國新屋、成屋的銷售量自年初以來總體仍呈下降的趨勢，大部分地區(qū)的房價已跌到谷底，NAHB房價指數(shù)仍在低位徘徊，沒有表現(xiàn)出上升的傾向。多種現(xiàn)象表明，美國房地產(chǎn)市場整體疲軟狀況仍將在短期內(nèi)持續(xù)。
與美國房市的低迷相反，澳大利亞的房價卻一路上漲，投資條件優(yōu)越。澳大利亞依靠其鐵礦石、煤灰、銅礦和羊毛的出口，在金融危機中經(jīng)過短期的下探之后，經(jīng)濟開始出現(xiàn)良好的增長態(tài)勢。房屋空置率長期以來保持較低水平，目前在2%左右。澳大利亞政府鼓勵外國人士到本國進行投資，不動產(chǎn)的購買和貸款條件與本地人一視同仁。
新加坡的經(jīng)濟增長速度目前居亞洲第一，人均GDP也已超過日本，良好的消費能力和居住環(huán)境，使得新加坡地產(chǎn)有著較大的保值增值特性。較為寬松的貸款條件，偏低的貸款利率，加上政府吸引外來人才規(guī)劃帶來的潛在市場需求，都是新加坡不動產(chǎn)吸引外國投資者的主要原因。
隨著我國政府限購限貸政策的出臺，國內(nèi)投資者開始將目光轉(zhuǎn)向國外，尋找合適的“洋樓盤”投資機會。除了原有的移民買房和“以房養(yǎng)學(xué)”，投資需求也日益凸顯。但是，國外制度環(huán)境與國內(nèi)不同，從經(jīng)濟前景、政策法規(guī)到市場特征、投資理念都有很大的差異，投資者在進行投資時需要進行多方考察。
選擇合適的物業(yè)
各國雖然有所不同，但住宅還是可以大致分為公寓和別墅。投資公寓還是別墅，主要根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理成本及租金收入來選擇。租金收入扣除償還的貸款利息、再減去支付的物業(yè)費和房產(chǎn)稅，可以得出凈收益。通常，投資者都希望這個凈收益是正的，且越大越好。公寓一般由管理公司統(tǒng)一管理，為此，投資者每年要多支出一筆管理費，而部分別墅并沒有物業(yè)管理費的支出。
此外，在挑選物業(yè)時，一定要明了投資對象的產(chǎn)權(quán)擁有期。國內(nèi)投資新建住宅，產(chǎn)權(quán)擁有期通常為70年。而在國外，產(chǎn)權(quán)分為永久產(chǎn)權(quán)和有限租賃產(chǎn)權(quán)，同樣地段和質(zhì)量的房產(chǎn)，會因房權(quán)期限不同而表現(xiàn)出不同的價格，需要投資者特別留意。
選擇合適的地段
除了房屋質(zhì)量，海外居民還比較注重周邊環(huán)境和配套項目，中介機構(gòu)的項目推薦書通常會把周邊的配套設(shè)施作一個簡單的介紹。但投資者在決定是否購買房產(chǎn)時，還應(yīng)該對所在社區(qū)背景、周邊居民構(gòu)成、政府的規(guī)劃方面做進一步的了解。
在美國，主要由白人居民構(gòu)成的社區(qū)和由亞非拉美裔居民組成的社區(qū)在文化背景、環(huán)境安全、物業(yè)管理上都會有所不同，而這些差異對房地產(chǎn)價值有著十分重要的影響。并非市中心的公寓都是好的投資選擇。與處于城市化進程的中國不同，澳大利亞正處于逆城市化發(fā)展過程。大量的人口集中在悉尼、墨爾本等大城市，一個乃至多個衛(wèi)星城在市區(qū)周圍興建起來，使得市中心僅作為商業(yè)區(qū)使用，而人們多聚集在衛(wèi)星城之中。投資者出高價購買市中心的公寓并每年支付可觀的管理費，反倒不如投資政府規(guī)劃大力發(fā)展的衛(wèi)星城物業(yè)。
合理利用銀行貸款
在美國，由于無法對海外投資人信用進行評估，當(dāng)局規(guī)定非公民購買任何房產(chǎn)都不能申請貸款，在對海外投資者引入杠桿買進房產(chǎn)的做法上，美國政府相當(dāng)謹(jǐn)慎。
相比之下，澳大利亞貸款比較容易獲得。在貸款方面，澳大利亞政府給予海外投資者等同本國居民的待遇，從申請貸款開始，每年會對房屋的價值進行評估，再根據(jù)房屋的價值確定貸款額度。對于每年因房產(chǎn)增值帶來的新貸款額度高于已使用貸款的部分，可以向銀行提現(xiàn)，進行別項投資。
貸款償還的方式也有固定與浮動利率、只還利息與還本付息之間的區(qū)別。對于投資者來講，可以考慮選擇浮動利率只還利息的貸款方式。一方面，利率與市場環(huán)境聯(lián)動，能夠降低租金下降時償還固定利息的風(fēng)險。另一方面，只還利息，在轉(zhuǎn)讓時收回本金，能夠避免還本付息時先償還本金部分的時間價值損失。
合理估計養(yǎng)房成本
在購房時，除了房價，投資者還需要支付給律師、評估機構(gòu)、房屋經(jīng)紀(jì)人各種費用。據(jù)測算，美國的房屋成本，約有30%產(chǎn)生于買房階段，更多的成本來自于買房之后的支出。
關(guān)鍵詞：建筑施工企業(yè);房產(chǎn)開發(fā)企業(yè);財務(wù)管理;差異性
一、經(jīng)營對象
建筑施工企業(yè)是從事建筑商品生產(chǎn)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。建筑施工企業(yè)承接的是“先有買主（即客戶），后有標(biāo)的（即資產(chǎn)）”的建造合同。在建設(shè)中，按客戶（建設(shè)單位）的施工圖紙實施建設(shè)。不承擔(dān)設(shè)計不合理的責(zé)任，也不面對市場銷售產(chǎn)品。與建筑施工企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在業(yè)務(wù)構(gòu)成上，多出設(shè)計、銷售兩個部分。這兩部分中，需要解決的核心問題是：項目產(chǎn)品定位。舉個例子：收入水平不同的消費群體，在面對高層、洋房、別墅這三個業(yè)態(tài)時，其購買能力及購買意愿有著質(zhì)的區(qū)別。項目產(chǎn)品定位決定了項目物業(yè)類型、產(chǎn)品方案、建造標(biāo)準(zhǔn)、部品部件檔次等要素。而不同的物業(yè)類型，或相同物業(yè)類型下的不同建造標(biāo)準(zhǔn)，工程成本的差異可能會較大。這也讓房產(chǎn)開發(fā)公司的成本控制更加復(fù)雜。為了做好項目產(chǎn)品定位，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要深入細致地開展項目前期市場調(diào)研，力求使項目產(chǎn)品定位與市場需求相吻合，做到項目成本與售價相匹配，避免產(chǎn)品定位偏離市場。
二、上下游企業(yè)
建筑施工企業(yè)的上游企業(yè)有建筑勞務(wù)公司、材料及設(shè)備供應(yīng)商、建筑分包單位等，下游企業(yè)是建設(shè)單位（包括了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），上下游關(guān)系相對簡單。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上游企業(yè)是建筑施工單位、（部分）材料及設(shè)備供應(yīng)商，下游企業(yè)有營銷策劃公司、銷售公司、物業(yè)公司、商業(yè)地產(chǎn)運營公司。隨著社會分工的進一步細化，下游關(guān)系日趨完善。在整個投資過程中，還得依賴投資公司提供資金。
三、行業(yè)特點
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有資源整合、資金密集、政策性強等特點。資源整合包括內(nèi)外兩個方面。對外，企業(yè)在融資、拿地、建設(shè)、銷售、交付產(chǎn)品各階段，需要與各類型金融單位、政府多個部門、各類供應(yīng)商、不同產(chǎn)品需求的客戶打交道，完成“整合”工作。在內(nèi)，單從房產(chǎn)公司的部門（人員）設(shè)置看，真可謂“麻雀雖小，五臟俱全”。房地產(chǎn)企業(yè)受國家宏觀調(diào)控政策影響大，政府對土地供應(yīng)、貸款利率、各種稅費、交易政策的宏觀調(diào)控，都可能會對企業(yè)產(chǎn)生深遠影響。房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)還是資金密集型行業(yè)，籌集資金渠道多元性，資金占用形態(tài)多元化。而建筑施工企業(yè)具有“生產(chǎn)型”特點，靠自有工人、設(shè)備、按進度生產(chǎn)、回款。發(fā)展壯大的主要壓力是承攬施工業(yè)務(wù)、提升自身技術(shù)實力等。
四、納稅主體
由于施工企業(yè)生產(chǎn)具有流動性大、施工生產(chǎn)分散、地點不固定等特點。在“營改增“前，國家征管營業(yè)稅的納稅地點是建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地。對于簡易征收的建筑施企業(yè)，在外地施工時，需開具《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》。按開具發(fā)票金額的一定比例，在施工地點繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，代扣個人所得稅等。這讓長期從事建筑施工行業(yè)的財務(wù)人員，在納稅中認為稅收主體是“項目”，日常工作中更關(guān)注“項目”的開票金額、收入、回款。在“營改增”后，由于增值稅的特點，國家征管增值稅的納稅地點是個‘混合體’，即按照一定比例的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行增值稅納稅申報。由于房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”前，是地方稅收的重要來源，各地稅務(wù)局為了完成地方稅收任務(wù)，往往要求在土地所在地成立房產(chǎn)開發(fā)公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式納稅的），在當(dāng)?shù)乩U納營業(yè)稅，土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。這讓長期從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的財務(wù)人員，以“企業(yè)”為稅收主體。在納稅申報中關(guān)注企業(yè)的收入、成本、費用。
五、適用稅收征管文件
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收征繳中，需執(zhí)行行業(yè)專用稅收文件。如：國稅發(fā)【2009】31號，是專門針對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征繳企業(yè)所得稅的文件。國稅發(fā)【2009】91號，是針對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征繳土地增值稅的專項文件。這兩個稅收文件與國家其他稅收文件有很大差異。而建筑施工企業(yè)，在稅收征繳上適用于通用的國家增值稅、企業(yè)所得稅文件。
六、稅種與稅負
建筑施工企業(yè)的主稅種是流轉(zhuǎn)稅（“營改增”前是營業(yè)稅，“營改增“后是增值稅），企業(yè)所得稅。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主稅種是流轉(zhuǎn)稅（“營改增”前是營業(yè)稅，“營改增“后是增值稅），土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。比建筑施工企業(yè)多了個土地增值稅。土地增值稅依據(jù)增值額占（稅法認可的）成本的比例，實行四級超率累進稅率，稅率依次為30%、40%、50%、60%。若不做規(guī)劃及管理，可能“吃掉”房產(chǎn)公司大部分的項目利潤。兩個行業(yè)在國家稅收稅種上的差異，以及高稅負的稅種，加上房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的獲利率普遍高于建筑施工行業(yè)，導(dǎo)致兩個行業(yè)在稅收總額、稅種、稅負上有著很大差異。
七、稅務(wù)籌劃的作用
稅務(wù)籌劃，是指在不違反法律、法規(guī)前提下，在納稅行為發(fā)生前，通過對納稅主體經(jīng)營、投資活動的涉稅事項，進行交易結(jié)構(gòu)規(guī)劃、調(diào)整、控制，達到減輕稅負目的的活動。由于建筑施工企業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅，是按收入比例繳稅。行業(yè)毛利率較低，企業(yè)所得稅稅負不高。對于規(guī)模不大的建筑施工企業(yè)，經(jīng)稅務(wù)管理部門批準(zhǔn)，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅計算上，在（稅法準(zhǔn)予的）扣除項目金額上，有專項規(guī)定，加之實行四級超率累進稅率，稅負間距較大，再加上前期毛利率較高，導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍關(guān)注稅收籌劃。在關(guān)注時間上，往往在項目拿地之前，就結(jié)合項目實際情況，對各稅種進行測算、分析、謀劃，確定稅收籌劃要點。
八、經(jīng)濟合同類型
建筑施工企業(yè)的合同類型相對簡單，對上是與業(yè)主簽訂的合同，對下是建筑勞務(wù)施工合同、分包合同、材料設(shè)備采購合同，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同類型則要豐富的多，包括：設(shè)計合同、（甲供材/設(shè)備）采購合同、建筑施工合同、營銷合同、商品房銷售（預(yù)售）合同、物業(yè)服務(wù)合同、商業(yè)運營管理合同、融資合同、咨詢服務(wù)合同等。不同合同類型，在權(quán)利義務(wù)界定上，涉及不同的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)管理要求。
九、營銷推廣費用
在建筑施工企業(yè)財務(wù)賬面，較少看到有大額營銷費用。當(dāng)然，有些建筑施工企業(yè)通過分包方式、轉(zhuǎn)包方式、“掛靠”又分包方式，讓拿到項目的“關(guān)系人”分享了項目收益。而房產(chǎn)開發(fā)公司的營銷推廣費用可以說是金額大，種類全。隨著房產(chǎn)營銷產(chǎn)業(yè)鏈的進一步分工細化，形式日趨多樣，營銷費用的構(gòu)成越加豐富。對營銷費用的規(guī)劃、監(jiān)督、費效評估等，是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作日程上，是一個重要組成部分。
十、財務(wù)核算方面
(一)財務(wù)核算的集中程度由于施工企業(yè)的流動性大，地點分散等特點，為了讓會計核算直接反映施工生產(chǎn)的經(jīng)濟效果，多采用分級核算、分級管理的辦法。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資金額大、籌資成本高、土地增值稅和企業(yè)所得稅存在先預(yù)繳再清算方式等，需要在開發(fā)公司層面集中核算。(二)成本的計劃與控制方式建筑施工企業(yè)是簽定建造合同，在合同范圍內(nèi)管理成本。多采用“定單成本計算法”，單獨核算每項工程的成本，形成預(yù)算成本。在成本控制中，將實際成本與預(yù)算成本進行對比、分析、考核。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則根據(jù)開發(fā)地塊來建項目，往往項目數(shù)量少，投資總額巨大，。大多企業(yè)采用“項目全成本管理”，將全成本劃分為各成本構(gòu)成要素。為了實現(xiàn)目標(biāo)利潤，對各構(gòu)成要素進行分析，要素數(shù)量很多，且相互關(guān)聯(lián)。當(dāng)某一項成本要素發(fā)生變化時，需要系統(tǒng)、全面地對其他成本要素進行測算。比如：項目搶工產(chǎn)生的搶工費會加大項目的工程成本，此時應(yīng)測算項目提前銷售對降低財務(wù)成本的有利影響；項目增值率處于土地增值稅率區(qū)間臨界點附近時，要測算稅負與售價的敏感性。(三)經(jīng)營成果的確認方式由于建筑施工企業(yè)的施工周期比較長，為正確反映各項的經(jīng)營成果，核實墊付資金，要分階段進行工程成本核算、工程價款結(jié)算。在季未、年未按照“已完工程”分期確認成本、收入、利潤，并與建設(shè)單位進行工程價款結(jié)算。而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)核算，大多與國稅發(fā)【2009】31號保持一致，依據(jù)2009年第多少號文件，在簽訂《商品房預(yù)售合同》后，按取得的預(yù)售收入，繳納增值稅、預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。在達到“完工條件”時，確認收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本。
作者:胡巧榮 單位:新疆北新路橋集團股份有限公司
參考文獻:
[1]綠城房產(chǎn)建筑管理有限公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)GCS——項目全成本管理手冊
股權(quán)型
信托投資公司以發(fā)行信托計劃所募集資金參股房地產(chǎn)建設(shè)項目公司股權(quán)，使項目公司得到足夠的注冊資本以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款，該項目實際建設(shè)的股東承諾在信托計劃到期時溢價回購該部分股權(quán)。此種類型信托計劃在我國江浙、上海等地發(fā)行較多，因為該區(qū)域投資者比較認可股權(quán)投資模式。
案例 上海愛建信托――上海陸家嘴地產(chǎn)組合投資集合信托計劃
上海愛建信托集合運用信托計劃的1乙元資金，以股權(quán)和債權(quán)形式組合投資于已經(jīng)成立的陸家嘴地產(chǎn)項目公司――上海德加置業(yè)有限公司。其中，3600萬元用于收購德加置業(yè)的部分股權(quán)，6400萬元作為“股東借款”用于德加置業(yè)。該1億元資金定向用于繳納陸家嘴地產(chǎn)項目的土地出讓金、地塊開發(fā)和工程建設(shè)等。信托計劃期滿后，愛建信托將所持有的德加置業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，轉(zhuǎn)讓價款為收購金額的105.31％，并收回股東借款，利息為5.31％。此后，返還投資者本金和每年3.8％的收益。
險露頭角
險1：項目公司管理風(fēng)險，如項目公司經(jīng)營混亂，則人股的信托資金面臨被挪用的風(fēng)險。
險2：項目經(jīng)營失敗風(fēng)險，如該房地產(chǎn)項目銷售狀況不理想或無法順利取得銀行貸款，則到期時回購資金將沒有著落。
化險為夷
法1：考察信托公司是否在信托期內(nèi)掌握該項目公司的控股權(quán)，并能實際掌握該公司的財務(wù)控制權(quán)，以規(guī)避資金挪用風(fēng)險。
法2：考察該房地產(chǎn)項目未來是否有良好的銷售前景。
法3：考察承諾回購股權(quán)的股東財務(wù)狀況如何，是否有足夠的經(jīng)營現(xiàn)金流作為回購保證。
抵押貸款型
房地產(chǎn)開發(fā)商將已經(jīng)擁有的土地或房產(chǎn)抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時歸還貸款以解押被抵押的土地或房產(chǎn)，而同時也有其它企業(yè)為開發(fā)商提供還款擔(dān)保。
案例 北京中誠信托――北京麗江新城貸款項目集合資金信托計劃
北京中誠信托投資公司發(fā)行集合信托計劃，募集資金總額3.3億元，該筆資金以貸款方式進行運作，借款人為北京高盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該筆貸款由借款人提供位于北京朝陽區(qū)百子灣路5號麗江新城1A地塊的土地使用權(quán)和地上建筑物進行抵押登記。根據(jù)北京北方房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司的評估，該地塊的土地使用權(quán)市場價格為6.7億元人民幣。同時國有特大型企業(yè)中鐵二局集團有限公司和香港上市公司沿海綠色家園有限公司，為借款人償還信托貸款提供連帶責(zé)任擔(dān)保。
險露頭角
險1：抵押物價值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，則一旦抵押物跌價，同時房地產(chǎn)項目失敗，則變現(xiàn)抵押物將無法收回原信托貸款本金。
險2：如抵押物為土地使用權(quán)，而地上建筑物沒有辦理追加抵押，同時建筑施工方?jīng)]有放棄對地上建筑物的留置權(quán)，則到期開發(fā)商無力還款處理抵押物時，留置權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，建筑施工方優(yōu)先受償，信托貸款劣后受償，則信托則產(chǎn)可能面臨損失。
險3：擔(dān)保方資質(zhì)不佳，無擔(dān)保能力。
化險為夷
法1：考察抵押物價值是否經(jīng)過公允地評估，且抵押率是否足夠低。例如，某信托計劃貸款規(guī)模為1億元，而開發(fā)商提供了價值3億元的土地或房產(chǎn)進行抵押擔(dān)保，則抵押比率為3：1，只有當(dāng)被抵押的土地或房產(chǎn)跌價到原值的33％時信托財產(chǎn)才會遭遇損失，相對投資風(fēng)險就較低。
法2：考察信托公司和開發(fā)商是否在信托合同中對追加抵押和留置權(quán)問題進行了約定，以避免未來的法律訴訟糾紛。
法3：考察該房地產(chǎn)項目未來是否有良好的銷售前景，如發(fā)生風(fēng)險，處置抵押物變現(xiàn)償債是否快捷。
法4：考察擔(dān)保力‘所做出的是否是連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保方的資質(zhì)如何，如該信托計劃貸款的擔(dān)保方為特大型國有企業(yè)，而且提供的是連帶責(zé)任擔(dān)保，則投資風(fēng)險相對較低。
房產(chǎn)回購型
由于開發(fā)商短缺某項目的建設(shè)資金，而將其開發(fā)的其它已經(jīng)達到或即將達到預(yù)售狀態(tài)的房產(chǎn)以低價格出讓給信托公司，但約定一定期限后開發(fā)商溢價回購該房產(chǎn)。信托公司發(fā)行信托計劃籌集的資金購買該部分房產(chǎn)，如果到期后開發(fā)商不履行回購義務(wù)，則信托公司有權(quán)向第三方轉(zhuǎn)讓該部分房產(chǎn)。
案例 北京國際信托――住邦2000商務(wù)中心二期項目集合信托計劃
北京國際信托(北國投)發(fā)行集合信托計劃，用募集資金購買住邦2000商務(wù)中心二期房產(chǎn)(住宅和商鋪)，購買價格為住宅5000元／平方米，商鋪7000元／平方米，并登記至北國投名下。在信托計劃成立滿9個月時，住邦公司支付回購價款2180萬元；信托計劃期滿時，支付回購價款3360萬元；若未按上述時點回購房產(chǎn)，則北國投可直接處置預(yù)購房產(chǎn)，從而保證投資者的本金和收益。住邦2000商務(wù)中心2號樓的市場售價為住宅12000元／平方米，商鋪23000元／平方米，一旦開發(fā)商不按期回購房產(chǎn)，可直接變賣房產(chǎn)，只要平均售價不低于7000元／平方米，即可保證投資者本金和收益的實現(xiàn)。
險露頭角
險1：開發(fā)商沒有實力在信托到期時按約定的價格回購房產(chǎn)。
險2：約定由開發(fā)商回購的房產(chǎn)在信托期內(nèi)發(fā)生較大規(guī)模的跌價。
險3：用信托資金購買的房產(chǎn)不能順利取得預(yù)售許可證進行銷售，或信托公司在購買房產(chǎn)后未在房地局辦理購房合同備案登記，以至于在開發(fā)商違約后，不能順利變現(xiàn)房產(chǎn)取得資金歸還給投資者。
化險為夷
法1：考察開發(fā)商的資質(zhì)和過去其已開發(fā)項目的銷售情況。
法2：考察信托公司的購買價格是否遠低于該房產(chǎn)當(dāng)前的市場價格。
法3：考察該房產(chǎn)項目是否已經(jīng)取得或能順利取得銷售許可證。
法4：考察信托公司是否會辦理購房合同的備案登記，以保證投資者對該項房產(chǎn)的權(quán)利。
法5：考察當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展前景，即信托期內(nèi)該房產(chǎn)是否會發(fā)生大幅度跌價。
財產(chǎn)優(yōu)先受益權(quán)型
利用信托的財產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計劃募集的資金購買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。
案例 北水中誠信托(原中煤信托)――榮豐財產(chǎn)優(yōu)先受益權(quán)集合信托計劃
北京榮豐公司將其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目――榮豐2008項目一期部分房產(chǎn)(市場價值人民幣3．27億元)信托給中誠信托，設(shè)立財產(chǎn)信托，榮豐公司取得該信托項下全部信托受益權(quán)，榮豐公司將其享有的受益權(quán)(優(yōu)先)轉(zhuǎn)讓給投資者，中誠信托作為轉(zhuǎn)讓的獨家人發(fā)行財產(chǎn)集合信托計劃，投資者購買受益權(quán)(優(yōu)先)后成為優(yōu)先受益人，榮豐公司未轉(zhuǎn)讓的受益權(quán)為普通受益權(quán)。優(yōu)先受益權(quán)投資者享有處置上述信托財產(chǎn)所得全部收入的優(yōu)先分配權(quán)，在投資者的全部收益和本金未全部支付前，普通受益權(quán)不得參與信托財產(chǎn)處置收入的分配。
險露頭角
險1：房產(chǎn)在信托后的經(jīng)營狀況不能產(chǎn)生足夠的收益供投資者分配。
險2：房產(chǎn)變現(xiàn)后如發(fā)生大幅度跌價，則優(yōu)先受益人的利益可能得不到全額保證。
險3：我國信托登記制度的缺失有可能使該房產(chǎn)受益權(quán)人的利益不能得到有效的保證。
化險為夷
法1：考察開發(fā)商信托的房產(chǎn)是否為其擁有完全產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)，且價值是否得到公允的評估。
法2：考察優(yōu)先受益權(quán)占全部受益權(quán)的比例。例如某房產(chǎn)經(jīng)評估后價值2億元，因此形成2億元的財產(chǎn)受益權(quán)，其中優(yōu)先受益權(quán)1億元，劣后受益權(quán)1億元，則只有當(dāng)該房產(chǎn)貶值50％后，投資者的信托財產(chǎn)才會遭到損失。
法3：考察信托公司應(yīng)該落實的抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。
收益狀況
由于目前我國有關(guān)房地產(chǎn)項目的抵押手續(xù)辦理比較正規(guī)和順利，信托公司運作此類信托的經(jīng)驗也較為豐富，所以截至目前還沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)信托計劃未兌付的先例。從各個信托公司公布的信托收益分配報告和到期清算報告來看，已發(fā)行的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品運作一切正常，均實現(xiàn)了當(dāng)初的預(yù)計收益率。大致統(tǒng)計目前全國已進行分配的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品收益水平，結(jié)果如下：
2002年和2003年發(fā)行的已經(jīng)到期的信托產(chǎn)品中，1年期產(chǎn)品實現(xiàn)收益率水平在3．8％～4％之間，2年期產(chǎn)品實現(xiàn)的收益率水平在4％～5％之間。
